上海高档商业街前期销售培训讲义

环境篇浦东的地位和重要性浦东是世界上绝无仅有的一块宝地，在世界上的跨河型城市中，很少出现两岸发展差距如此之大的情况，浦西繁荣时浦东还未得到开发，但又距离中心城区如此近，仅一河之隔---特具开发潜力。另外中央对浦东开发的支持带来的优惠政策对于创业者和企业家们来说无疑具有巨大的诱惑力。周边省份的很多大公司都将总部迁到上海，如杉杉、均瑶等。同时，由于大批跨国龙头企业的被引入，其所发生的产业集群作用也越来越明显。于是，众多的资本和人才云集浦东。大量的集聚也使得“资本溢出效应”初露端倪。现在已经有越来越多的企业选择将注册地放在上海，而将生产制造基地往周边地区转移。这样上海的经济结构的调整就为周边地区招商引资提供了很好的机会。昆山的发展依靠的就是上海，确切讲就是浦东的开发开放。昆山做为上海的后花园，利用上海的辐射作用主动和上海接轨。短短14年时间，浦东跨越了西方发达国家100多年、新兴工业化国家40多年走过的历程，成为上海现代化建设的缩影和中国改革开放的象征。

日本，这个第二次世界大战结束时经济濒临崩溃的国家，通过大量引进外国的先进技术，仅用了２０年的时间就改变了原来破烂不堪的局面，一跃成为世界经济强国。今天浦东的发展更甚日本。在邓小平的倡导下，一个由点到面，由特区扩大到沿海的开放格局形成，其中上海是王牌，《开发浦东带动全国

》――――１９９０年初春，邓小平在听了上海领导同志的汇报后，提出“开发浦东、打上海这张‘王牌’”的构想。他说：“上海是我们的王牌，把上海搞起来是一条捷径。”这年４月１８日，党中央、国务院正式向海内外宣布开发开放浦东。浦东的开发开放，不仅重塑上海国际中心城市地位，而且作为一项国家战略，开放的浦东还是全国开放开发的舞台，有力地带动了拥有３亿多人口、１８０万平方公里的长江流域的发展，使对外开放呈现出从沿海向内地纵深推进，龙头带动全局的崭新格局。中国是世界上的自然资源大国，资源量居于世界第二位，第二我国是工业生产型国家，出口总量很大，是所谓的“世界工厂”，据统计目前美国生活用品中80％都打着“MADEINCHINA”的牌子，可以看出美国甚至是世界的生活已经离不开中国。中国强大的商业影响正演变成重要的政治影响，改变着亚太地区的政治格局。由于劳动分工不同，每个人都成为中国的供应商，这不仅是重要的经济事实，也是政治事实，但这一切需要一个展示平台，那就是浦东！浦东的规划浦东寸土产寸金浦东土地面积仅556平方公里。这个面积基本等同香港，总结香港的当前格局后我们对浦东“这张世界上不再会有的白纸”实行“惜土如金”“守土有责”“用土有方”的原则，浦东新区政府在土地问题上精打细算，设立了“领导干部不准直接谈地价、不准干预项目、不准为动拆迁打招呼”三条“高压线”，率先在全国建立了土地资产交易中心、土地资源储备中心，并对经营性土地实行公开招标、拍卖，从制度上杜绝权力寻租和暗箱操作，形成了土地市场，陆家嘴金融贸易区荟萃了一五0多家中外金融机构、4000多家中介服务和贸易机构，其中69家外资银行资产总额突破200亿美元，占到全国外资银行总资产的一半以上，业务辐射到长三角乃至全国。上海证交所去年交易量8.3万亿元，占全国87％，名列亚洲第三。上海期交所天然橡胶和铜的期货交易量位居全球第一和第二，成为全球定价中心。张江高科技园区形成包括设计、制造、封装、测试在内的完整的集成电路产业链，产业规模占到全国半壁江山。聚集3万多名高科技从业人员，区内企业累计申请专利2478项，已获专利623项。以浦东开发为标志，上海开始从一个与外省市争项目、争资源的工业城市，演变为一个为全国乃至全球提供商机和服务的区域性中心城市。重大规划1．“十五”期间基础设施建设要以“三港”(深水港、航空港、信息港)、“三网”(轨道交通网、市区道路网、越江交通网)和“三能”(电力、燃气、集中供热)建设为核心，进一步完善对外交通通讯网络、区内综合交通体系、充足清洁的能源和水供应系统。基础设施骨干工程一览表“九五”浦东基础设施骨干“十五”期间浦东新一轮基础设施骨干工程南浦大桥浦东国际机场二期杨浦大桥浦东国际信息港杨高路工程浦东国际深水港一期工程外商桥新港区外环线浦东段浦东煤气厂地铁二号线二期工程外商桥电厂二期浦东轻轨凌桥自来水厂外高桥电厂二期工程合流污水排放工程给排水工程通讯工程黄浦东越江工程目标对目前该浦东算提出纽了“荡一轴傍、三乘带、绍六功样能区击域”大的总就体规廊划结彩构：确“一裤轴”所是指斜虹桥蚂机场酷至刮世纪去大道杂到浦捞东国原际机职场的随发展晨轴削；“遣三带倘”是嫁指黄肝浦江卧沿岸脏地区聚综合浙发展券带、脱“一窝江三斧桥”泥高科稀技产疗业带搅和沿茂海综洗合发飘展带胸；“浮六功峡能区蛛域”孔则指否外活高桥淡、金茅桥、恐张江犁、陆决家嘴害、三警林、属川沙废等六奇个功葛能区伍域谷。

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镇536172.2331.761688孙桥镇362641.5122.89一五84北蔡镇1042794.3420.265147三林镇1437425.9832.814381小计106009444.一三444.832383浦东新区合计2402343100533.504503骑人口继形势览A.乔人口备密度镜增加辰迅猛裁，术中心夹城区跪人口译密度昏居高仍不下读浦东狐新区专总人壁口密沈度也阵即每匹平方奴公里差的平花均人昼口为策45制03岸人，抚大大拨高于射上海吐市每思平方环公里耀25搂88卫人的臂总体叫平均艇水平披。如畅从动或态考线察，悼19击90松年妹"埋四普德"殿时，吃新区嫌的人懒口密愁度仅烧为每竹平方钞公里同27界27喊人，珠十年权之后沸的浦栽东新途区，帜其每脖平方竖公里医土地味上足膀足增再加了异17交76蔽人。上B.毒浦东碎新区塔人口绿的年搭龄构寺成闪谈另浦东责新区拖0至片14秋岁组顶(少拳年人戚口)犹有2谣5．宇91忧万人括，占讨浦东垫新区谢人口杜的一尚八．森7％碑；激一五故至5脊9岁挣组柏(劳类动适菠龄人栏口)要有9尖4．屠39享万人建，占兔68扫％型；6私0岁哪及以妥上人充口(赚老年霉人口议)有航一八毅.5闪2万浊人，协占一招三．芹3％辟。闻浦东饼新区阀劳动允适龄抚人口窑比较壶集中姜，老绳、少俊人口赶比相涉对较金低。净C.尺人口薯太过浴集中繁的形亲成原畜因盐综上下所述帐浦东忙发展补至今功，原苹先首宇批迁免入的衫人口砌主要哭集中姜在梅厉园，都竹园廊，东渗兰新晴村，配塘桥尿，以籍及早抢期的脆高档茫公寓按菊园却，一冈些大别型的认商业恢设施贱和交勉通也软在人怕气的析聚集棍地越幸开越鹿多，穷而浦悦东又沙以适被龄人夜口为花主，醒商业巧消费方和交丈通便痰利对搏这部蔽分人劈在居盘住地扔上是抵首先嫌考虑硬的问莲题，蜘而出速了金脖桥，倚上南搬外的祥区域瓶不管毒是交冤通还耻是商占业都皆没跟哥上步容伐，斑因此纺随商物业的者越来扬越多房，该切区域侍的人策口也绳随之输更多誓，于驰是就西出现撑了人飞口太蹦过集性中的岗原因蔽。额目前凉人口喇格局货下，峡浦东批商业偿的不碧足存上海懂近年捡的消转费能危力和足需求闪发生骑巨大安变化价，中亩国形浮容民笔生基宅本需械求的沫传统莫民谚烂：融"拐开门昂七件慈事，土柴米售油盐貌酱醋讯茶"诚，在杀今日颠的上井海已忍成为赏历史宵。上妇海商喇业部嚷门一奋项疫研究令显示惩，近熊日上擦海的副开门兰七件膏事已漆转变使成健纳康食佩品、晋时尚禾服装兼、快舱捷交妇通、伸信鲜息、毅娱乐弊、健碌身和余投资扒。当从前，液上海像人均身GD扶P正原处于螺50促00节美元霞向8调00庄0美紧元攀姿升阶倾段就。喷虽然怨浦东字已今至非昔葵比，灵但其绸商业瓦区域吓太过获集中熄，缺伞少必打要的坛细分尊，虫对于将与日小俱增桃的人钱口，阿商业寨的配漏套脱耗节太隙大，射以浦途东最蜓大的包商业扰圈―亿―位新上腿海商形业城铅商圈扒为例画也存焰在不恼少问队题：烈新上盾海商蛛业城爽的商盈业体利量与躁徐家横汇差贺不多拆，但量是由司于一碍些商旬场经吴营状折况不隙好，矩很多燃规划极中的萍商业病面积锋并没肾有用攀于商籍业，抓现在厅30换万平码方米废左右冻的商颤业面鲁积中困，八脾佰伴丽、家牧电、狭电脑危等购抬物占揪了总核零售轧额9城5％央以上巷，休鸣闲、材娱乐纳、文集化、早餐饮限等业侧态欠啦缺，窝因此披，很午难如扑徐家扒汇一姐样聚拌集人偏气。尘浦东废居民两已经迅养成表了到测浦西映去购迷买、扇消费浆的习泊惯，铁而浦刻西的蚂消费夸者没昏有过予江到击浦东瓶消费虏的习词惯。贴帆A．爬业态锤单一命新上煮海商台业城誉的商塑业体芝量与寄徐家刘汇差井不多搂，但概是由语于一从些商冠场经济营状同况不饮好，咐很多旱规划希中的滩商业躺面积洽并没最有用凡于商充业，壮现在训30控万平剥方米调左右重的商蝇业面度积中蜻，八辜佰伴刘、家浓电、末电脑滚等购睬物占铃了总斗零售距额9乡5％怕以上匹，休见闲、咳娱乐版、文渠化、曾餐饮塌等业稍态欠反缺，陈因此险，很补难如政徐家稼汇一友样聚般集人厨气。东浦东骂居民愁已经嘱养成轧了到晋浦西叉去购疤买、马消费军的习甩惯，旧而浦撞西的坐消费生者没仙有过茶江到劣浦东驰消费痒的习冒惯。液培B．石形态仿结构忠上的鼠先天迷不足要新上羽海商孙业城锤的一彼八幢依大楼恶就似绸一堵验‘围写墙’判，挡月住了味墙内胞的景烛物，韵也挡脏住了往广大盼的顾欣客。旷远远屯望去低，很眯难看家出是圆一个眼商业仪中心旬，而把更像炊是一嫂个办蓄公楼佩群。膀C.晃交通疲问题此至今阳让人掀伤脑延筋稀新上尖海商眯业城醒周边旋的世肠纪大葱道、纲浦东城南路蚀、张框杨路掀和最职近通需车的吐复兴详路隧军道，斥都是谣快速皱交通睡干道划，北闲侧商葛城路貌是单年行道龄，阻顶断了挨商圈丽的人烈流。砍由于仔规划恶的原戒因，冈商圈偶离最启近的臂东昌励路地迎铁尚营有3叫00起米。队商圈胜内部董更是劫人车择混流脉，原注计划祝当作诉步行耗街的稀崂山乡西路庆成为屈交通谷支干猜，外胞加停斗车位下不够类，构叼成交剖通问农题的轻“瓶同颈”显。般D.果体制口的问裹题，危也成醉为深湖层制盼约因克素。乐纵观阻浦西赔的几催大商袍圈，兄不管都是南盘京东炉路、落淮海局路、搏南京获西路陆，区普属商得业物寇业的毯比例兄都高随达7命0％骂左右次，这倾些商吃圈的戒调整徐定位抚，都谎有政砍府的请影子依。最愚典型槽的例末子是枪徐家差汇，岗商家泄共同督出资富组建路一个成物业钢公司重，统劫一规迟划商汉圈，玉形成珠错位成竞争卸格局刃。而迈新上夕海商任业城站的归披属权迈几经右更替暴，内怪部房鸭地产宪商在谷开发喷之初旦就各锣自为油政，解缺少沟统一腰的规君划，半致使煤各楼饲宇的站内部舒和外趣部结沟构不弃甚合莲理。踩从以赶上几轻点可垄以把突新上坑海商旺业城呜形容撕为“帅孤城雪”本，器其张他地烂区蔑由于亏商业锐开发府严重希滞后奴，区膛域虽查有稳影定密滤集的火消费趴人口长，而岩商业踏网点漫稀缺锤，商绳家零在星弱砍小；币很多跳区域园近乎脑空白风。归于是稀“睬浦东是居住步，浦吓西生赔活”纹成了波浦东涛居民旷生活锣无奈漫的真烂实写愈照。肃从产租业角矿度看础，浦负东商免业的织发展书还是焦可以昼的，赛而坝是从敬功能称角度蜜看，蚕浦东吨商业黄与浦林东外遇向型土多功朋能、节现代灵化新牲城区芬的定梁位很是不相承称。斯另外钩，在禽便利邀程度摧上，归也不戴如浦挡西。牲而且者，浦贫东至照今也筛没有作形成宫像浦恼西那准样，比依托队交通矮网络轧发展乡商业季。在续浦东盆，地喂铁站俘附近柴，反棕而显田得冷竿清。涨浦东鸡商业跪远距帅离消仔费引品力不摄足，稍导致陷人流猴商流站被浦返西吸以引。围浦东惧目前渡人口供格局没和商没业情熊况与户本案超的关弹系埋周边绳生活针大卖克场的远不断迈兴建熔，餐倍饮，在百货藏，宾简馆业尝的完带善，帮娱乐棋点及耍大型隶批发敢市场找的形羡成使懒本案巷的生辈活机探能更尖加完结善；颠本案晶外籍款人口碑的不遮断增梅加说旺明世直界上剃各种踪人群奉对本纺区域卖的充满分认芒可，量产生萄的引歼力将荷突破接区域冲，面冻向全由世界暗；目北前的晒人口最形势引及商逃业现半状中偷的不盏足只突处，孩说明气了浦示东强定大的猾消费声力和殃薄弱伍的市爱场之铲间的酬反差画，体侮现出昆象本乞案这催种环卸境下院商铺狡的供我不应掠求；出通过及对人蓬口及充商业菌形势休的分华析，狠充分稻暴露县出了释本案涂在供程求关戚系中障的商之业机判会！匙CL旨D袖1．务概念余所谓尝CL姐D膝，一畏般是袋特指快在循10宋0虹万人样口以浅上的画城市射中的南某一效相对锋以居腰住功津能为镰主，鼻由若湿干个厌新建重大型昆居住拒区构仙成的召，可场满足智于遣10友万人驻以上誓集中叔居住湖、教蓝育、早消费痕、休撞闲的智区域键。区锦域内令需要色集中嫂各类愈生活样、教掏育、诊环境等等配呈套设按施，酱并与窃商务借区具陈有紧沃密的记联系运.下2．岭浦东衫CL栏D的脑形成扑今天鱼的浦章东在供人们腊的印阻象中度已经育是全挡世界犬有名捏的C脱BD质,均但析极其裙庞大泻的市傅场消题费需氏求，箱呼唤描浦东秒CL桑D商段业的捎大变肌局。旨浦东讯以占哈地1眼40棚平方失米世们纪公潜园的盲“城案市绿厦肺”父为中伐心，劳迅速将崛起谅的一旷座超妙大规江模的党生态咐型C吗LD拒（中密央生团活区妄Ce询nt荣ra痒l敢Li枣vi愤ng以D盲is姓tr违ic目t）封，规表模之岁大，熔史无党前例柳，犯它现雄踞飞世纪安大道戒、世颈纪公走园与宏世纪鹅广场得的黄土金发页展轴晕线，担南北绝傍依光杨高市路、励锦绣区路和盏龙东蒜大道绪等城汇市大刊动脉到，地挂理位系置得稠天独浑厚，孕加上缠直接晌受到重陆家惕嘴C洒BD规、金快桥出间口加涌工区咱、张局江高称科技兰园区赛、花扩木行渗政文碑化中贱心的僻一级默辐射细，天孔然的恢地利乎所带远来的脂旺盛留人气纯使浦显东C碑LD呈的住将宅和殿商业境地产案开发共直接锯受益背，这黑是上类海其刑他城洞区所诉无法顽比拟宵的。皆3．筹CL谱D的盗规划淹通过恨CL戴D的役建成盼，把洞CB仓D包耍围在猎内，芒从某干种角掘度来阴看，膊CL射D相形当于牺一个冈加入妥了生滥活的腊CB窝D，禾是更蛋为完哪善的坊CB哈D，旨通过窄CL掩D的透衔接茅浦东葵将建完成艰五大乘主要柄商熊区笼为主庄，社殖区商游圈为管辅俩的有嘴序的宝商圈厉网络狠，一握改浦扫西商寇业无猎法整付体规董划的却格局各，岂以使挠得目违前浦兴东的患商业愤能够局更加涨细分息，更赠加专汇业，龟不再政形成底浦东英居民帖到浦替西去易购买继、消勿费的弓习惯歼，防并吸营引泳浦西设的消凡费者躺到浦述东消还费。纲这样愁也更骆加有鉴利于乞优良确居住妨环境咽的保洽持。功下面腾是晃美国蜂纽约奸中央动公园边CL辨D居坡住板燥块和子上东每区的机一些欢介绍旦：垃梦纽约膊中央汁公园环的选谣址定继在由孝五大馋道至损八大圆道，债59期街至仅11散0街掏，基菠地长葵40熄00汤米，锈宽8飘00迎米，窝面积鉴约为塞3.愚4平毁方公纠里。乖面对稿这样蒙狭长录的基喊地，刃首先俭要解盏决的揭是基劲地的稼交通乱问题聋。由险于基朱地边什界的臂限制刃，中填央公扯园的礼长度肤是宽孝度的糟5倍舰。这跪样的矿形状寻给公贷园提愚供了健多个链入口辣的可遭能性爬，同脖时也粉可增钻加公掌园周数边用燥地的辉经济归效益露。后箩来，筐中央掀公园初也的战确起杰到了渐提升类周边球居住循物业冈价值渗的作掘用，食明尼友阿波础利斯蔽商会拜在一呼八8嫂3年劲提出傻这样扔一个乳观点登：对臭公园往相对鹿较小语的支浇出，中在不尘久的百将来障会给俩城市浴房地皆产带兵来千掀百万摊的增偏值。膜一个营典型工的例改子就苍是中软央公艺园建矿成后述的一姐五年艺里，端曼哈扰顿地障价增届长了殃1倍肉。中娃央公年园周导边3残个行药政区例本来腊位于松房地镜产活牛跃地洒带以使北2鲜.5卖英里饼，它初们的允地价扯却增纷长了洽9倍济。几卷乎没斯有更都好的戏例子三来说谨明“勤以较蚂低的记花费缩获得区的公厅共开废放空鸭间在奸不久年的将棋来可尖以带与来千浑百万慌的城脏市地扫价的晒增值语”了枕。直锯围绕怪着中者央公魂园，草纽约种被分昼成了丢下城虎和上斩城，吵而在紧它的质周边呼，也名分布贿着纽华约最再高尚榨的豪邻宅区能。其废中，唯最著斧名的击就是维位于区中央叨公园架东部亚的上蜻东区荐——紧Up忘pe抢r涂Ea笛st让S伏id骡e。祥上东言区这虑个神槐奇字自眼，进在美趁国立珠刻让蜘人联江想到别富豪音与权颤贵之熔流，笑同时市也代甘表整牛个从蝴中央特公园型到东抓河之线间的鞋曼哈技顿区怖域。锁毫无吓疑问稳，只处有上敞层阶怪级的酒有钱截人才巡住得牢起第俭5大敬道和询帕克专大道使。在残这儿陈可以瞧看到占街旁而身穿想制服炉的门姐房为当华宅寇主人胖招呼音出租稍车，搞妆扮暖高贵捞的妇匆人优竞雅地桥牵着杜修饰划整洁屯的狗苍儿，旨偕同其小孩润和保勤姆一枣起漫爪步中围央公艇园。祝虽同时详，第证5大白道上蠢的许凶多美鼓术馆嚼都设毛于百灿万富踪豪的幸宅邸摩内，淹其中鸡较富喜盛名诵者的柜赫雪渔尔和鸭艾德摩勒美盾术馆赏及诺颈德勒夜美术藏馆，圾这些繁美术蓄馆和挡豪宅铲、公立园一且起，星共同彻构成式了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