煤田地质局第三勘探队回迁楼建设工程可行性研究报告

山东省煤田地质局第三勘探队回迁楼建设PAGE55第一章总论第一节项目名称及申报单位一、项目名称山东省煤田地质局第三勘探队回迁楼建设工程二、项目建设地点泰安市泰山大街。三、项目申报单位及概况1、单位名称：山东省煤田地质局第三勘探队2、项目承办单位概况：山东省煤田地质局第三勘探队始建于1975年，是一支集矿产地质、水文地质、工程地质勘察,大口径水源井地热井施工、大帷幕堵水、桩基工程、物探测井、找水找热、各类地质灾害处理及煤田地质、地源空调及煤层气钻探设计、研究、施工为一体的综合性勘探队伍。共有在职职工864人，其中，各类工程技术人员248名，持有国土资源部颁发的地质灾害防治乙级证书及地质矿产部颁发的从事水文地质工程地质勘查、地质测绘、地质勘探工程资格证书，原煤炭工业部颁发的地质钻探甲级证书，山东省水利厅颁发的水利凿井甲级证书，2002年获ISO9001:2000版标准质量管理体系认证。建队以来,曾先后完成山东济宁煤田等大中型勘探项目46个，勘探进尺96万余米，提交各类地质报告61件，探明煤炭储量52亿吨。连续４届荣获全国煤田地质系统优秀报告奖，1986年至1998年圆满完成了唐口井田、梁宝寺井田和滕北五号矿区（湖上钻探施工）３个中日合作项目，赢得了良好的国际声誉。近几年来，积极开拓社会地质市场，施工区域遍及新疆、贵州、云南、内蒙古、河南、安徽等省内外二十多省市和地区，曾参加了我国长江三峡大坝工程、广东大亚湾岭澳核电站工程施工和珠海发电站工程施工，同时，开拓了水源井、地热井市场，在北京、山西、江苏等省市成功地完成了60多口地热井和水源井的施工，最深为北京将台地热井，用水源3000m钻机设备成井3688m，处于国内同行业领先水平。该队曾多次被山东省煤管局、中国煤田地质总局、团省委、泰安市委等评为“双文明建设先进单位、优秀党委、党风廉政建设先进集体、先进基层党组织、思想政治工作优秀单位、职工代表大会先进星、青年文明号”等。2007年被山东省委组织部、宣传部、省纪委、总工会等评为“厂务公开先进单位”。连续20年被山东省煤田地质局评为“双文明队”，连续10年被泰安市委、市政府命名为“市级文明单位”，连续3年保持了“省级文明单位”荣誉称号。四、项目申请报告编制单位第二节报告编制的依据及范围一、申请报告编制的依据1、国家及省有关政策、法规和规定；2、现行有关技术规范、规定；3、4、泰安市新一轮城市总体规划；5、泰安市国民经济和社会发展第十一个五年发展规划；6、泰安市城市房屋拆迁管理办法；7、项目承办单位提供的有关基础资料、数据；8、项目承办单位委托编制本项目申请报告的委托书。二、申请报告研究的范围1、项目提出的背景及建设的必要性；2、市场分析预测及建设规模；3、建设地点和建设条件；4、总体建设方案；5、环境及生态影响分析6、节能分析；7、物业管理；8、项目实施方案与进度安排；9、投资估算及资金筹措；10、经济评价。第三节项目申请报告的结论随着泰安市城市化进程加快和新一轮城市总体规划的实施，《泰安市城市总体规划（2005年-2020年）》确定城市发展方向是重点向西、向南发展，适度向东发展，要实现这一规划目标，就必须加快实施城区农村城市化，加大旧城改造的力度，使居民得到顺利回迁安置，确保城市建设的顺利进行。本项目即是为适应以上要求而提出建设的。一、建设规模及内容根据泰安市新一轮城市总体规划，并充分结合回迁安置需求分析和建设用地条件及规划的土地面积，确定本项目建设规模为总占地面积约6659平方米（折合10亩），总建筑面积13042.62平方米，其中：住宅建筑面积10798.62平方米（共116户），配套商业用房建筑面积约900平方米，传达室、配电室、燃气调压站等其他配套设施270平方米。二、项目建设地点泰安市区西部，泰山大街869号。三、总投资及资金来源经估算，本项目总投资为1781.0万元，其中：工程费1396万元，工程建设其他费317万元，预备费68万元。所需资金全部由单位自筹解决。四、建设期本项目拟采取一次规划，集中建设方式，本期工程建设期初步确定为1.5年。五、效益分析山东省煤田地质局第三勘探队回迁楼建设工程，本项目建设符合泰安市城市总体规划，环境优美，交通便利。它的建设不仅能够盘活现有小区存量土地和闲置房产、理顺多年形成的债务债权关系，解决历史遗留问题，彻底改变小区目前环境、物业管理较差的局面，将小区打造成居住环境幽雅，物业管理一流的高档小区，而且可为小区现有居民创建优美、舒适、安全、方便、现代化的生活空间环境，带动附近的商业发展。项目建成后，能够进一步缓解城市住宅紧张的状况，对提高市民生活质量将起到积极的推动作用。同时，还将拉动信息及其集成技术、网络技术在住宅建设中的应用，最终为推进我市住宅产业现代化和住宅更新换代，拉动经济增长起到示范和带动作用，其社会效益显著。附主要技术经济指标表序号指标名称单位数量备注1建设规模1.1总建筑面积平方米13042.621.1.1住宅平方米10798.621.1.2商业楼平方米9001.1.3其他配套设施平方米2701.2总套数套1161.3总居住人口人371.23.2人/户2总占地面积平方米66593容积率万M2/Ha1.964建筑密度%405绿化覆盖率%39.706停车位个1027项目总投资万元1781.07.1工程费用万元1396.07.2其他费用万元317.07.3预备费万元68.07.4建设期利息万元08项目总建设期年1.5

第二章项目提出的背景及建设必要性第一节泰安市概况泰安市地处山东省中部，北依省会济南，南临古城曲阜，东连古齐都淄博，西濒黄河。东西长约176.6公里，南北宽约102公里，总面积7762平方公里。泰安因境内的泰山而得名，取泰山安则四海皆安之意，象征国泰民安。泰安市现辖泰山、岱岳两区，新泰、肥城两市，宁阳、东平两县，有86个乡镇办事处，3700多个行政村。2005年末总人口550.8万人，其中：男性279.6万人，女性271.2万人，男女性别比为50.8：49.2。年内，全市出生5.9万人，人口出生率10.8‰；死亡3.5万人，死亡率6.4‰；人口自然增加2.4万人，自然增长率4.4‰。泰城是全市政治、经济、文化中心，北距省会济南66公里，南距三孔圣地曲阜66公里。城市依山而建，山城一体，环境优美，风光秀丽，是国务院公布的首批对外开放旅游城市，是首轮国家卫生城市，首批全国城市环境综合优秀城市和中国优秀旅游城市，也是著名的历史文化名城。泰安市旅游资源得天独厚。境内泰山融自然景观与人文景观于一体，是我国最早被联合国命名的世界自然与文化遗产。自然景观以雄著称，雄中又蕴含着奇险秀奥等美景，有“天然山岳公园”之美誉。人文景观以神为尊，儒、释、道三派文化相融发展，经过历代帝王的封禅祭祀和文人墨客的登临赋颂，沉积了厚重的文化底蕴，被称为“东方历史文化宝库”。每年慕名来泰山旅游考察的中外游客多达1000余万人次。近年来，全市经济发展呈现速度逐年加快、效益大幅提升的良好态势，2006年全市生产总值完成1012.2亿元，按可比价格计算（下同），比上年增长16.5%。其中，第一产业116.3亿元，增长4.1%；第二产业572.2亿元，增长19.7%；第三产业323.7亿元，增长15.7%。三次产业分别拉动生产总值增长0.5个、11.0个、5.0百分点。三次产业结构调整为11.5:56.5:32.0。城乡居民生活质量进一步提高，2006年，市区居民人均可支配收入11966元，比上年增长15.8%；人均消费性支出8566元，增长18.8%，市区居民恩格尔系数（食品支出占人均消费性支出的比重）为29.0%，下降5.4个百分点。农民人均纯收入4642元，增长12.6%；人均生活消费支出2683元，增长14.1%，农村居民恩格尔系数为41.5%，下降2.6个百分点。城乡居民居住条件进一步改善。城镇居民人均住宅使用面积为22.3平方米，增长2.3%。农村居民人均住房面积为35.8平方米，增长15.1%。第二节项目提出的背景泰安市作为鲁中地区的重要中心城市之一，近年来国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。随着泰城城市化进程发展加快和新一轮城市总体规划的实施，按照“山城相依、生态优先、轴向生长、组团发展”的城市空间布局原则，泰城建设以向南发展为主，重点建设南部新城；东、西依托泰山、岱岳两区适度发展。老城区主要功能为行政办公、商业服务、文化体育、旅游接待、教育科研和生活居住，继续保持原有的“一个中心、一轴一线、五大组团、六条绿带”的空间结构。新城区在辅以完善配套生活设施的同时，打造城市第二产业发展空间，发展高新技术产业、公共服务、生活居住和旅游休闲设施。到2010年，泰城建成区面积扩大到112平方公里，人口增加到95万人。山东省煤田地质局第三勘探队小区自建成以来，由于历史原因，小区资产多年闲置浪费，该队通过充分的调查分析，下决心对该小区进行综合改造，通过市场化的运作模式盘活现有小区存量土地和闲置房产、理顺多年形成的债务债权关系，解决历史遗留问题，彻底改变小区目前环境、物业管理较差的局面，将小区打造成居住环境幽雅，物业管理一流的高档小区。按照目前的工程进展，如何尽快开工建设搬迁安置小区成为各项工作的关键。本项目即是在上述背景下提出来的。第三节项目建设的必要性一、符合国家有关政策和地方发展规划。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中明确提出发展房地产业，调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。规范物业管理行为，提高市场化程度。为全面落实科学发展观，加强和改善宏观调控，引导社会投资，推进产业结构优化升级，促进一、二、三产业健康协调发展，逐步形成农业为基础、高新技术产业为先导、基础产业和制造业为支撑、服务业全面发展的产业格局，坚持节约发展、清洁发展、安全发展，实现可持续发展。国家发展和改革委员会发布了《产业结构调整指导目录（2007年本）》，由鼓励、限制和淘汰三类产业组成。该项目将“国家住宅示范工程建设”列为鼓励发展的产业，将“别墅类住宅建设”列为国家限制类项目。但本项目为回迁改造工程，所建设的住宅均为普通小户型，全部回迁给本村村民，属于国家允许建设的项目。泰安市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中也结合当地的实际情况提出改造提升老城区。坚持“城不压山、城不上山、城中见山”的原则，以改善居住环境和名城保护为重点，完善城市交通、商贸、文化、旅游等综合功能，强化基础设施建设，全面提升城市形象。搞好火车站广场、汽车站广场改造；完成财源商业街改造建设，拓宽打通灵山大街和擂鼓石大街，完成泮河自然风光带的改造；打通环山路，建设带状公园；突出以岱庙历史风貌、蒿里山文化公园等为主要内容的历史文化轴线的恢复建设；基本完成老城旧居住区和“城中村”的开发改造。山东省煤田地质局第三勘探队回迁安置楼的开发建设，符合国家相关产业政策和地方发展规划的要求。二、项目的建设有利于进一步美化新城，盘活闲置资产，完善城市功能。泰安市地处山东省中部，城市依山而建，山城一体，环境优美，风光秀丽，是山东的历史文化名城，也是国家卫生城市和全国城市环境综合优秀城市。境内泰山融自然景观与人文景观于一体，是我国最早被联合国命名的世界自然与文化双遗产。改革开放以来，泰安市国民经济和社会各项事业持续、快速、健康发展，事业兴旺发达。但城区资产的长期闲置已越来越不适应现代城市快速发展的需要。本项目的实施对于完成泰城旧城改造任务，美化泰城新城具有非常重要的意义，也是装扮旅游城市，完善城市功能的重要措施之一。三、项目建设是泰安市城市发展和城市化建设的需要。本项目的建设，可以有效的提升泰城人口的容积率，是加快城市化进程，力争2020年跨入大城市行列的城市发展的需求。4、项目建成后有利于改善泰城居民的住宅结构，提高泰城居民的生活品位。“十五”期间，随着房改政策、住房供应政策、住房市场开放政策、住房税收政策、住房金融政策的陆续出台，我市住房建设取得了巨大的成就，城乡居民住房条件得到了很大的改善。但是随着人们收入和生活水平的不断提高，使这一部分人们对住宅消费提出了更高的要求，宽敞、舒适、服务功能多样化、环境优美已成为他们住房追求的首选目标。但是，泰安市目前的房地产开发呈现出两头小、中间大的态势，也就是说，泰城目前的中档住宅较多，而面向高层次消费的高档住宅和真正意义的经济适用住房比例严重失衡，尤其是普通住宅和经济适用住房的短缺，使中低收入家庭“望房却步”，不利于居民生活品位的整体提高。本项目的建设可以有效的缓解城区小户型住房不足的局面，逐步改善高中低档比例失衡的住宅结构，提高居民的生活品位。进而加快旧城改造步伐，促进城市面貌的更新。

第三章市场需求分析与建设规模第一节泰安市房地产发展现状及趋势城市化进程加快、房改政策的实施及人民生活水平的提高，促使我市房地产业步入快速发展阶段。如今，房地产业已成为国民经济中的支柱产业之一，不仅影响着国民经济持续、健康和稳定发展，而且也关系着全面建设小康社会目标的实现。一、房地产业发展的现状

1、房地产开发投资高速增长。泰安市房地产业经历了低迷、徘徊、成长期,近两年出现高速增长的态势。1992年至2004年，全市房地产综合开发完成投资43.27亿元，年均增长45.7%。特别是近两年增势异常迅猛，两年房地产投资总额达35亿元，是前10年投资总额的4.2倍，其中：2003年完成投资额15.1亿元，比上年增长1.4倍，2004年完成投资额19.9亿元，又增长31.9%。目前，房地产开发已成为固定资产投资中增长最快的部分，是拉动投资增长的重要因素。2、房地产开发队伍不断壮大。1992年，全市有9家房地产开发公司相继成立，改变了由政府部门垄断房地产开发、经营的局面，随着房地产业的发展，截止2004年底全市房地产企业已增至115家。3、商品房需求旺盛,销售价格一路走高。伴随房地产开发投资的快速增长，商品房销售市场出现了热销局面，房价更是一路攀升。2004年全市在建房屋规模达325.8万平方米，增长24.8%；商品房销售面积86.67万平方米，增长39.2%，其中：住宅销售面积71.82万平方米，增长22.3%；商品房屋空置面积14.65万平方米,比上年下降34.6%。随着销量的增长,泰安房价也持续增长,1992年全市商品房平均销售价格只有460元/㎡，1999年涨到930元/㎡，2004年达到1608元/㎡，目前全市最高房价已超过5000元/㎡大关。4、人均住房面积持续增加，无房户逐渐减少。抽样调查资料显示：1990年，泰安城区人均住房面积只有11.71平方米，2004年翻了一翻达25.48平方米。根据房屋产权分类，在房改前我市居民大多为公有住房，房改后的1998年居民自有住房率（含拥有部分产权的自有房）为72%，2004年底自有住房率达到93%，六年间无房户同比缩小了21个百分点。5、个人购房进入零售时代，居住消费比例逐年提高。国家房改政策的深入、货币分房全面实施及金融住房信贷出台等一系列措施，使人们彻底告别了实物分房的旧体制，住房观念由等靠要转变为个人购房。1998-2004年五年全市销售商品房总面积为352.95万平方米，其中售给个人268.17万平方米，个人购房比例占到76%，而2004年个人购房比例达到创纪录的87.1%。据调查，当前全市有90%的房改房已被居民拥有，泰安市住房消费已由集团消费投资转为完全个人消费、投资。由此带动城镇居民居住消费逐年提高，1998年泰安人均居住消费333元，2000年增加到512元，2004年达到551元。6、二手房市场成交活跃，价格逐年上涨。住房私有率的提高，带动二手房市场日渐活跃，近年来成交额和成交价格均有较大程度的提高。据调查，2002年，全市二手房成交额为6.68亿元，平均销售价格为1049元/㎡，2004年成交额增到11.26亿元，增长了近一倍，平均价格涨到1272元/㎡，上涨21.3%。7、住房按揭信贷逐步扩大。银行按揭服务的开展，有力地推动了房地产消费。当前各商业银行都加大了住房按揭信贷力度，随着贷款手续不断简约化，泰安个人住房按揭贷款呈逐年递增之势。据对部分房产公司的调查，当前购房者有60%-80%是通过银行按揭买房，居民攒钱买房的陈旧观念有所转变。8、居住环境不断改善。随着“蓝天、碧水、青山、绿色家园”生态化城市建设的实施，居民居住环境不断改善，居住质量逐年提高。近两年泰城加大了公园绿地建设，建成了以东湖公园、南湖公园为代表的公共休闲场所,居民居住环境有很大的改善，特别是随着一些外地房地产商的进驻,提升了泰安房产的开发理念,如新建的龙泽花苑已成为泰城对外宣传的标志性建筑,此外,近几年建成的嘉德现代城、澳泰山庄、新元花园、擂鼓石小区等住宅，由于设计新颖合理、建筑美观以及良好的居住环境受到泰城居民的青睐。二、泰安市房地产发展趋势

目前泰安房地产业已进入上升时期，突出表现为需求增长加快，供求基本平衡，房价升势确立。随着住房供应的进一步改善、销售环节的规范、住房金融的支持，居民收入的稳步提高，今后几年我市房地产仍将持续发展。

1、房地产业仍有较大的发展空间。一个国家和地方的经济处于起飞阶段时，必须要有房地产业来带动，这也是全面建设小康社会提高居民生活质量的必由之路。按照国际通行的算法，人均建筑面积30平方米之前，人均GDP在800-1500美元之间是住宅和房地产业发展的高速时期。泰安2004年底人均住房建筑面积25.49平方米，人均GDP为1615美元，还处于住宅和房地产业快速发展的阶段，而由现在发展到全面建成小康社会，并达到中等发达国家水平，按现在的经济发展速度，还将有一段较长的时间，因此，我市房地产业可持续发展潜力相当大。

2、房地产消费市场需求增大。一是居住条件改善的要求增大了市场需求。国家提出全面建设小康社会的目标，单从居住条件讲就是要基本做到户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全，居民住房将从生存需要向舒适型转变。根据调查资料显示，2004年泰安城区有43%的城市家庭有3间或3间以上的住房，大部分居民有换购住房的需要。二是城镇化水平的提高，带来房地产的需求增加。国际经验表明，城市化程度在30%-60%之间，房产市场将进入高速发展期。2004年我市的城市化水平为44%，按照市委、市政府提出的“加速推进泰安市工业化和城填化进程”的规划，必将使城镇人口迅速增加，如果2008年泰安城市化水平达到48%，那么三年间将新增城镇人口22万人，按届时人均建筑面积30平方米计算，需要新增住房面积660万平方米，相当于2004年竣工住宅面积的3倍，我市房产市场仍有很大的潜力。三是投资型买房渐成时尚。我们对1992年到2004年间的股票市场、银行储蓄和房地产市场的运行行情进行了统计，10年来我国的股票指数由700点增长到1200点，增长不到1倍，居民储蓄利率不断降低，而我市商品房价格则由1992年的460元/㎡增长到1478元/㎡，上涨2.2倍，其投资价值开始显现，近年来投资型购房者越来越多。随着我市城市建设步伐的不断加快，一些投资购房者对泰安市房地产市场的发展前景也充满了信心，来泰投资置业者增多，投资型买房已初露端倪，预计未来几年会成为时尚。

3、房地产市场进一步规范，房价将平稳上升。今年国家针对局部市场过热的情况出台了调整房贷利率等调控政策，泰安房地产市场未受到大的影响,经过短期观望之后，已步入正常的发展轨道。当前我市房地产市场基本上还处于中低消费水平，正常的市场消费多，投资性、投机性购房比重很小,未出现真正意义上的炒房行为。统计资料显示，2005年1-9月份，全国商品房销售平均单价到了4239元/㎡，与我市相邻的济南商品房平均销售价格为3456元/㎡，全省青岛最高达到5487元/㎡，我市销售价格为1724元/㎡，在全国仍处于较低水平。预计随着国家各项政策的日趋明朗，房地产市场将趋于平稳，在市场需求增加和成本上涨因素的影响下，我市房价将呈稳步上升的趋势。4、房地产开发商向规模化、品牌化方向发展。随着房地产开发商之间竞争的日趋激烈，经过市场的整合、重新洗牌后，一些小的房地产开发企业将逐渐退出市场，许多综合实力较强的房地产开发商通过发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系等手段提高自身竞争力，并成为市场强者，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。从目前情况来看，无论从整体经济形势，还是政策面都有利于房地产业的发展，具体原因如下：1、宏观调控政策成功的实现了“软着陆”，为房地产市场发展提供了宏观经济基础。2、政府明确把住宅业培养成为新的经济增长点，相应出台了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》。改革目标是：停止实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。我国酝酿多年的城镇住房改革步入实施阶段，为房地产的发展提供契机。3、住宅制度改革已进入实施阶段，自1998年底开始，全国城镇范围内停止实物分房，逐步实行住房分配货币化，切断了个人对福利分房的依赖，鼓励个人购房，银行支持个人购房信贷，各地成立了公积金管理中心，推出住房公积金贷款，逐步使住房消费成为热点。4、融资环境大大改善。中国人民银行为配合国家房改政策出台了支持发展个人住房信贷的一系列相关政策，国务院颁布了《住房公积金管理条例》，这一切不仅为个人住房提供了融资渠道，而且为房地产开发商快速回笼资金提供保障，使预售率大大提高。5、房地产已逐步纳入法制化、规范化发展轨道，房地产法规体系已基本形成。房地产业正逐步走向理性和成熟，房地产开发的全过程已步入法制化、规范化。6、1997年上半年国家土地局发出通知停止审批新增用地，1998年，全国人大通过新的《土地法》，进一步规范了建设用地。在上述种种利好的情况下，可以预见泰安市房地产前景广阔，令人看好。特别是中档住宅开发呈现出较大的开发力度，而且销售形势较好，这与国家目前的房改政策有关。从城市居民对住房的需求看，随着人们观念的转变和房改的深入，会有越来越多的人购买住房，住宅销售将保持一个较高水平。伴随着新一轮经济的发展，房地产发展将更加理性，会充分发挥市场机制的作用，政府宏观调控的力度会得到加强，房地产市场将呈现出以住宅建设为重点的平稳发展的态势。第二节泰安市房地产供求与容量分析一、泰安市细分房地产市场1、低端市场（经济适用房）：市政府以西和以南部分以及高新技术开发区内，该区域的价格基本维持在2000—2200之间，该价格区间的供应量最大，后续3—5年左右总供应量为140万以上。2、中端市场（普通住宅）：以岱庙为中心的市中心区域，价格基本维持在3000之间，该价格区间后续3—5年供应量约为100万以上。3、高端市场（豪华住宅）：擂鼓石路沿线区域，新市政府周边和游览区附近，该区域早期价格基本维持在2200—2500左右，目前新推出的个案价格为3000—4000，已经跳出早期高档住宅的价格限制。该区域后续供应量为21.8万平方米。二、泰安市房地产市场的供求趋势泰安市房地产市场发展较晚，起步阶段的商品建设基本是以增大面积为改善居住环境的首选因素。而没有进入提高居住环境的发展阶段。在房改之前，一般居民的住宅面积普遍为50—80平方米，对于性情豪爽，具有显著北方人性格特点的泰安人，这种面积的住宅明显偏小。因此，房改之后，新建商品房一般为100—150平方米，但拥有优良居住环境的房地产个案十分稀少。因此没有明显实质进展的豪宅市场与中档住宅没有拉开明显的档次差别，以至中档市场侵蚀豪宅市场。自2005年下半年以来，受土地价格、建筑成本费用不断上涨影响，再加上当前泰安进一步加大城市环境整治工作，部分居民区配套设施不断完善，其周边地区房价上涨幅度较大；另一方面，开发商和市民对泰城楼市的心理期待，进一步刺激了泰城房价的走高；现房价格的持续走高，使很多市民把住房希望寄托在存量房上，二手房交易持续火爆，房产买方市场越发明显。同时，“十六大”确定的我国在本世纪头二十年全面建设小康社会的奋斗目标，使住宅建设已成为强有力的经济增长点。据有关资料分析，房地产业对其他产业的带动值为1：3。随着住宅二级市场的起步，城市居民消费观念的改变，集团和个人购买力有了较大的提高，刺激了我市住宅建设的快速发展。依照新一轮城市总体规划，到2010年，泰城建成区面积扩大到112平方公里，人口增加到95万人，对住宅建设将会有较大的需求。因此，泰安市整体市场已进入供销两旺的时期，整体市场需求充足，而目前的普通住宅和经济适用住房市场供应量较为稀少，与中高档住宅的供应量相比明显偏低，在这种情况下，普通住宅和经济适用住房市场不会出现供大于求的现象。第三节本项目市场定位及价格分析一、项目的市场前景分析随着我国人口的自然增长和国民经济的持续发展，城乡居民收入不断提高，在衣食无忧之后，改善居住条件在人们心中的分量越来越重，住宅消费已经成为人们新的消费热点。同时，随着全国房改制度的实施，住宅建设已开始成为强有力的经济增长点，有关资料表明，房地产业对其他产业的带动值为1：3。加上住宅二级市场的逐步放开，城市居民消费观念的改变及收入的增加，个人购买力有了较大提高，较好地刺激了我市住宅建设的快速发展。依照泰安市新一轮总体规划，到2010年泰城居住人口将达到100万人。近几年来，随着生产力水平的发展，人们的生活水平得到了较大的改善，除了吃饭穿衣的基本需求外，要求改善住房条件的呼声越来越强烈，城区居民对住房提出了更高的要求，宽敞、舒适、成为人们的首选目标。特别是目前长城小区中道路狭窄，环境卫生状况较差，不仅给居民的生产、生活带来不便，而且该地段位于泰安市城市西部的泰山脚下，北临城市干道东岳大街，地理位置十分优越。通过本项目的建设将回迁住宅建筑面积20000平方米，销售住宅面积18369平方米。同时该项目靠近新的市政中心，地理位置优越，交通便捷，人口较多。许多企事业单位的职工、外地客商、进城经商的个体工商业户都对项目的建设表示出了极大的兴趣，纷纷表示愿意在此购房，并签订了部分购房意向。今后随着该地区景观环境的不断提升和周围不断增加的企事业单位，住房需求将越来越大，市场前景将更加广阔。根据项目的地理位置与销售对象的需求结构分析，我们认为项目市场前景良好，加之设计方案新颖，规划完善，配套齐全，充分考虑绿地、休闲场地，可为当地居民提供一个良好的居住环境。因此，市场前景非常广阔，销售前景良好。二、市场定位根据泰安市房地产市场的调查情况分析，我们认为该项目市场定位为普通单元住宅，对于需求群体具有较强的吸引力，加之设计方案新颖，规划完善，配套设施齐全，交通便利，并充分考虑周围自然环境和人文景观融为一体，可为居民提供一个良好的生存、居住环境，符合城市居民不断提高的居住需求。第五节建设规模根据泰安市新一轮城市总体规划，并充分结合回迁安置需求分析和建设用地条件及规划的土地面积，确定本项目建设规模为总占地面积约6659平方米（折合10亩），总建筑面积13042.62平方米，其中：住宅建筑面积10798.62平方米（共116户），配套商业用房建筑面积约900平方米，传达室、配电室、燃气调压站等其他配套设施270平方米。

第四章建设地点及建设条件

第一节建设地点一、项目建设地点分析拟建设的“山东省煤田地质局第三勘探队回迁安置楼项目”处于泰安市区西部，北临东岳大街西段，西临长城西路，泰山大街869号，总占地面积约10亩。由于本项目是根据城市规划定点而确定，该区地址没有其他可比选方案。本项目建设地点具有如下优势：1、良好的区位环境项目区位于泰安市新城区西侧，更能彰显小区独特的景观内涵。附近拥有各类购物中心和学校、医院等公共服务设施，可为居民的医疗、健身和购物、休闲提供了良好的场所，因此该区是泰安市区南部不可多得的优势地块。2、便捷的交通优势本项目位于临近泰安市城区主干道——东岳大街和长城西路，有多路公交车从此经过，未来随着城市道路的进一步建设，将使小区拥有更加使捷的交通条件。3、完善的配套条件项目区位于市区规划范围内，水、电、气、暖、通讯设施等供应便利且有保障。4、同上原因，项目区周边一定范围内今后不会出现污染工业及其他的污染源，环境条件有望进一步得到改善。二、项目建设用地符合性分析本项目建设用地为自有土地。专项用于山东省煤田地质局第三勘探队回迁安置楼工程建设。

第二节建设条件一、气象泰安市地处东经′之间，属暖温带大陆性半湿润季风气候区，春季干燥多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。具体气象资料如下：1、气温极端最高气温39.6℃极端最低气温-13.8℃年平均气温12.9℃2、降水年最大降水量1179.0mm年最小降水量140.0mm年平均降水量659.5mm3、风向及风速夏季主导风向：ES冬季主导风向：CN平均风速：2.4m/s二、地温与冻土区内年均地温为14.4—16℃。地面温度的变化趋势是：春季地温开始逐渐升高，夏季最高，平均地温在27℃以上；然后地温开始逐渐下降，冬季最低，平均地温在0℃以下。1月份地温均在-1.5℃以下，4月份均在16.9℃以下，7月份平均达到29.4℃，10月份均降至16.6℃以下。三、配套条件1、给排水项目区位于泰安市自来水供水服务范围内，西侧长城西路中心线下设有城市供水主干管，本项目拟采用自来水公司提供的自来水；长城西路人行道和非机动车道下均有雨、污干管，可就近排入。2、供电项目最大用电负荷248.16KW，泰安市电力供应充足，用电有保证。电源线引自长城西路地下电缆，沿项目区路段已预留出线。3、燃气长城西路一侧人行道下均敷设有天燃气管道，项目用气比较方便，本项目可根据需要灵活考虑气源。4、通讯泰安市程控电话交换机总容量80万门，长途可直拨世界230多个国家和地区，现已建成现代化的电话本地网、移动通讯网、数字数据网。邮电除传统的信函、包裹、电话、电报等业务外，还有公众数字数据网（DDN）、国际互联网（INTERNET）、公众多媒体通讯网、宽带网、“一线通”（N-ISDN）、视频点播、邮政特快传递和被叫集中付费800等业务。市区内公用电话、IC卡电话随处可见，对外通讯联系便捷，电信部门可保证项目通讯需要。5、交通泰安市的交通在省内综合运输网络中占有重要地位，京沪铁路纵贯南北，市域内泰辛、磁莱铁路与京沪铁路连成环状。京沪、京福高速公路穿境而过，路网密度高于全国、全省平均水平，各级公路达100余条，交织辐射省内外各主要城市。项目建设场址北侧为城市干道东岳大街，出入交通十分便捷。四、工程地质条件1、地形、地貌泰安市境内拥有多种地貌类型，山地、丘陵、平原大致各三分之一，项目区属山前平原，总体地势表现为北高、南低。区址内原为其他建设用地，没有河流、沟渠等障碍物。2、工程地质该项目未做地质勘察，项目承办单位未提供地质资料，但据承办单位介绍，本项目区址内地质情况可以满足多层建筑要求。建议项目单位尽快组织对建设场地进行详细的地质勘探，提出工程地质报告，为工程设计提供依据。3、水文地质本项目未做水文勘察，但根据附近的水文地质资料分析，拟建场地的地下水水质对混凝土及混凝土中的钢筋均无侵蚀性。4、场地地震效应分析按国家地震局的有关文件，拟建工程场地的抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速0.05g，特征周期0.45s，水平地震影响系数最大值为0.04。依据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001），该场区为于六度区，属第三组，不用考虑地基土的地震液化。

第四章项目建设方案

第一节设计依据l、建设部《城市规划编制办法》；2、《城市居住区规划设计规范》(GB50l80—932002年版)；3、《民用建筑设计通则》；4、《住宅建筑设计规范》；5、《民用建筑照明设计标准》；6、《建筑设计防火规范》；7、《民用建筑隔声设计规范》；8、《泰安市新一轮城市总体规划》；9、《泰安市城市规划管理技术规定》；10、泰安市规划局出具的本项目规划设计条件；11、规划用地红线图；12、目标客户需求特点。第二节总体设计方案一、规划设计目标1、高度和谐的人文环境创造具有现代生活气息和人文情调的住区文化。紧密依托规划指导思想，以人为本，充分利用技术、艺术手段，建构人性化的人文住区环境。2、高质量的生态环境加强绿化建设，保护生态环境，充分利用原有地形地貌，达到高质量的居住环境标准。3、高品质的物质环境功能与形态并重，合理进行功能组合与用地布局，塑造富有特色的形态环境，构造一个空间层次丰富的居住小区环境。4、超前的公共服务设施和高效能的基础设施市政基础设施规划配套齐全，而又做到安全、高效、经济、耐久。高效能的、完善的基础设施是建设现代化居住小区的基石。二、规划设计原则针对本项目的发展定位，设计中应遵循以下原则：1、重视与城市自然环境的融合及社区人文环境的营造小区规划力求建构与自然环境、历史文脉相谐调的居住空间环境，使小区成为城市的有机组成部分。规划重视建筑体量、色彩及空间关系与周围环境的协调，充分结合原有地形、地貌等自然景观要素，创造出一个人与自然、人与人相和谐的居住环境和健康社区。2、注重规划设计的经济可行性提高居住环境的宜住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代居住社区。住宅设计充分考虑到各种不同的开发要求，设计出多系列、多户型住宅类型，以满足多样性的居住需求。3、符合均好性规划原则规划精心考虑每一户住宅，使其均具有良好的通风、采光条件，并方便利用绿化景现和水体景观，力争达到“均好”。具体体现在中心绿地景现带对各组团、院落的渗透以及分布均匀的组团绿地、带状绿地等；服务设施配套齐全，符合现代居民生活需求，并为物业管理提供便利条件，降低管理成本。4、加强空间领域限定，增强居住环境的归属感规划考虑人车局部分流，按照空间的不同属性，将小区空间分成不同等级的公共活动空间，并组成富有情趣的序列空间。通过小区入口标志性建筑以及组团中心的识别设计等，进一步加强空间的领域感和归属感，从而提高居住环境的安全感。5．坚持以人为本和生态环境保护原则坚持以人为本，创造舒适、优美、卫生、安宁的满足当地居民生活特点的环境。规划用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的可达性及舒适性，做到以人为本，为人服务。在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地、水系统规划，使居民最大程度接近自然、享受自然，保证居民的身心健康。6、统一规划、集中建设的原则按照高起点、高质量、高标准的原则进行合理分区和功能布局，正确处理社会环境效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系，实现自然景观与人文景观、时代特色与地方特色的有机结合。三、总体布局方案山东省煤田地质局第三勘探队回迁安置楼项目规划总用地10亩，由两栋住宅楼和一栋3层配套商业楼组成。根据项目用地近为似长方形的特点和共设计两栋住宅楼的实际，总体布局设计为一排式结构，其中商业楼布置在中部，两栋住宅分别在东西两侧，沿泰山大街一侧设计传达室、配电室等配套设施。四、道路系统方案1、出入口设置出入口的设置与周边道路相结合，充分利用场地周边景观及设施资源，并结合原有道路。尽量减少对城市交通的干扰，又利于居民出行和南北组团的相互联系。本项目根据建设规模和便于管理的考虑，拟设置一个集中出入口，开向长城西路。2、道路体系规划小区内道路分为车行和步行两个系统，即组团路和人行步道。组团路：车行道路面宽5米人行步道：1.5-2米停车主要考虑地上立体设计以节省空间，自行车主要存放在规划用地的东北部，结合汽车坡道设置。五、绿地系统方案绿带采用规则与自由式相结合的设计手法，通过园艺绿化、铺地、小品等元素形成丰富的绿化景观。组团道路两侧的绿化，以遮阴的阔叶乔木为主，不宜选择过于高大树种，可以选择当地特色树种，由于控制绿线较宽便于绿化，可形成“住区在森林中，森林在住区中”的效果。组团内绿地接近居民生活，规划按花园型布置，内容以休息为主，设置儿童活动场地，采用开敞自然式布置。植物配置上乔灌木、针阔叶结合，用花篱、绿篱及乔木与住宅隔离，使绿地内部有一个安静的环境。六、小区智能化系统规划1、采用城市热源集中供热，每户均设有开关，可分户计量，用户可自行调节用热量。2、每户家庭设置电脑终端，通过居住区ATN局域网络系统直接进入国际因特网，为将来的可视电话创造条件。3、居住区内设有24小时全方位电子、电脑红外线防盗报警系统，居住区设有闭路电视监控装置或电子摄像监控。每户设可视对讲设备与每幢楼的电子防盗门相配套。4、住户进出使用电子密码识别系统。5、设有警卫中心，24小时警卫巡逻，保安服务。6、急救报警系统，居室煤气泄漏报警系统。七、竖向定位规划方案1、定位规划本规划定位采用尺寸定位与坐标定位相结合的方法，采用甲方提供的关键点坐标构成的坐标系。建筑定位采用建筑轴线定位，规划定位在进行修建性设计时可作适当调整。2、竖向规划 规划利用地形减少土方量，尽量接近自然标高，同时满足国家有关技术规定，符合道路排水要求和行车安全要求。规划道路低于周围地形，以道路排水为主。道路最小纵坡采用0.005。规划以住宅底层地坪标高作为作为住宅室内地坪标高。第三节建筑设计方案一、设计依据1、《民用建筑设计通则》；2、《住宅建筑设计规范》；3、《民用建筑照明设计规范》；4、《建筑设计防火规范》；5、《民用建筑隔声设计规范》；6、《泰安市城市规划控制条件》；7、项目承办单位推荐意见。二、建筑设计本项目的建设立足于高起点设计、高标准建设。1、住宅总体设计为满足不同住户的需要，结合泰安市推行的房屋改革及商品化住宅试行办法，按新型住宅设计要求。住宅设计采用多种类型，根据泰安市经济发展水平，住宅单体设计在内部功能、空间利用、安全卫生、外部造型、经济节能等方面都力求有所创新，适应住宅商品化的需要。内部功能及空间利用：小区内所有住宅方案均采用“小康式”住宅选型或改进型，体现舒适性与高品质，以与环境品质相融合。外部造型：注重建筑符号的引用和升华，住宅单体强化体现泰安的城市特色。安全卫生：所有住宅均安装防盗门或防盗装置及公共电视天线，通讯电缆及计算机互联网接口至每个单元，卫生间考虑三套组合卫生洁具，即浴缸、面盆、坐式或蹲式大便器。经济节能：住宅层高采用2.9米，广泛采用节能、节地、节水、节材料措施。本小区强化推广以一新技术成果：①硬质聚氯乙烯塑料和尼龙管下水管；②建筑节能门窗和散热器；③新型防水卷材；④各种用水限量、节水冲洗、停水自闭等住宅及公共建筑节水器具；⑤砂浆、砼中各类外加剂的掺合料；⑥机喷抹灰；⑦预应力或冷轧钢筋砼构件；2、户型设计住宅户型以两室两厅为主，拟设少量三室两厅户，以满足市场多样化的要求。建筑面积分别设计为88.46平方米、89.39平方米和149.36平方米左右。三种户型均采用明室、明厅新型设计方案，起居厅由北窗或南窗直接采光通风，不专设过廊，储藏室（部分按车库设计）均设于楼下，便于居民停放各类车辆和储物之用。3、室内装饰各厅室墙面、地面采取初装修形式，为住户自选设计方案和装修材料预留条件，有利于减少浪费和降低工程成本。房间内基层地面混凝土和墙体抹灰工程做到表面平整、压实，达到粘接牢固、无裂缝。顶棚不抹灰，用腻子找平。卫生间防水材料采用SBS或聚胺脂防水涂膜，防水层做到浴盆上方，并与楼面防水层形成整体。卫生间地面铺设防滑瓷砖，墙面贴瓷砖到顶，配全套卫浴设备。楼梯间采用水泥地面、乳胶漆墙面，地下室采用水泥地面、普通抹灰内墙。合理开设门窗洞口，门窗材料优先选择热性能与密闭性较好的塑钢复合材料，阳台均为封闭式，外飘窗和弧面阳台可采用半落地窗口。第四节结构设计方案一、地上结构根据本项目的建设内容和使用功能要求，住宅建筑设计为24层，采用钢筋混凝土框架剪力墙结构，商业建筑虽设计为2层，但由于使用功能要求大空间，故采用钢筋混凝土框架结构，其他配套设施采用砌体结构。二、基础结构项目区尚未进行地质勘察，但据项目单位介绍，项目区地质条件较好，根据本项目建筑物的类型，住宅建筑不宜做天然地基，可根据实际情况采用柱下独立基础或其他形式，待详细的地质勘查报告出具后在施工图设计阶段确定。三、结构设计参数1、抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g，设计地震分组第二组；2、基本风压：0.85kN/m2；3、基本雪压：0.55kN/m2。第五节给排水设计方案一、给水设计方案1、用水量确定：⑴生活用水量依据《居住小区给水排水设计规范》，确定居住生活用水量标准为150升/日.人.泰安长城小区搬迁安置规划，规划人口规模为371.2人。时变化系kh=2.0，则最高日生活用水量应为105m3/日。最高日最大时用水量为2.2升/秒。⑵公共建筑用水量根据规划小区中公建设施的数量，本规划确定公建用水量按生活用水量的20%计算，则最高日公建用水量为21m3/日，最高日最大时用水量为0.44升/秒。(3)未预见用水量规划范围内未预见水量包括浇洒道路、绿地及管网漏失水量，按生活、公建总用水量的15%考虑，则最高日未预见用水量为18.9m3/日。最高日最大时用水量为0.396升/秒。(4)规划总用水量综上所述，居住小区总用水量：最高日用水量为144.9m3/日，最高日最大时用水量为3.036升/秒。2、水源、水质、水压根据甲方提供的资料，规划小区的水源多层商店供水由城市管网统一供给，来水能够满足规划区用水量的需求。水质需符合国家生活饮用水标准。供水水压须满足规划范围内最不利点0.28Mpa的水压要求。高层住宅的消防用水由消防水泵吸消防储水池的水加压供,生活水由无负压设备供。3、消防消防水量按同一时间发生火灾的次数为一次，每次消防用水量20升/秒考虑，并用消防水量与规划区最高时用水量之和校核管网。消防用水采用与生活用水管道混合供水方式。火灾发生时，最不利点应满足0.1Mpa充实水柱。消防栓布置间距不大于120米，在主要交叉路口必须设置消防栓，消防栓采用地上式消防栓。本小区共设地上式消防栓3个。4、管网布置本次规划在小区西侧城市给水管网上引一条DN150进水管，小区内部为提高小区供水的安全可靠性，给水管线采用环状与枝状网相结合的供水方式。二、排水规划1、排水体制本规划排水体制采用雨、污分流制。2、污水量污水量按给水量的85%计，规划区污水排放总量应为123.2m3/日。3、污水管线布置4、雨水量雨水量的计算采用泰安市暴雨强度公式.3500.28(1+0.584LgP)q=——————————(升/秒·公顷)(t+13.9)0.8雨水量：Q=ψ.q.F(升/秒)其中:重现期P=1年t=t1+mt2地面集水时间t1=10分钟延缓系数m=2.0径流系数ψ=0.5汇水面积F（公顷）5、雨水管线布置:依据本小区的地形特点，雨水管道充分利用地形坡度，将雨水随地形有组织的分别排入雨水管道中。第六节强电设计方案一、设计依据1、国家和地方的有关设计规范、标准；2、电业部门的有关要求；3、业主的建议。二、用电指标本小区电力规划用指标按规划提出的住宅户数、公建建筑面积用地等规划指标确定：1、住宅为：6kW/每户2、公共建筑：30W/平方米三、负荷计算根据本小区规划指标及电力规划用电指标计算：1、住宅负荷:116户×6kW/每户=696(kW)2、公共建筑用电为：770平方米×30W/平方米=23.1(kW)四、变配电（10/0.4千伏）变压器容量选择1、住宅计算负荷为:696×0.33=229.68(kW)(同时系数取0.33)2、公共建筑用电为：23.1X0.8=18.48(kW)(同时系数取0.8)3、总计算负荷为:248.16(kW)4、变压器总容量为:2×200KVA五、照明系统住宅电气照明设计照度：起居室及一般活动区50LX，卧室200LX，餐厅、厨房80LX，卫生间40LX，楼梯间30LX。光源灯具：室内以紧凑型荧光灯为主光源，白炽灯为辅，光源显示色指数Ra≥80。户外灯为防爆灯具，并在休闲区设置庭院灯和草坪灯。六、计量为实现用电计量的准确性和便于用电管理，选用一户一表制，电表(自动断电保护)分层户外集中设置。七、电力规划本电力规划在小区内设10/0.2千伏变电所一座。变配电室根据规划建设需求实施.本小区内电力管线规划为YJV型电力电缆穿保护管地下直埋。第七节弱电设计方案一、设计依据1、《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）；2、《有线电视系统工程技术规范》（GB50200-94）；3、业主所提供的项目建议。二、设计范围及内容主要包括：通信系统、安全防范系统、居民安全子系统、CATV系统、背景音响及广播系统、社区设备智能控制系统、物业管理系统、社区智能化综合管理和车库管理系统。三、系统功能1、通讯自动化系统（1）本项目电话通讯总线埋地引自市话局网，再由小区总交接间分别引至各幢楼，采用宽带入每户住宅。（2）本工程住宅每户设通讯终端若干个，通讯线路2对。供需电话约200门。（3）可提供语音通信、视频广播，宽带信息服务。2、安全防范系统社区安全子系统由防盗铁门、社区摄像监控系统、红外监控系统和巡更系统组成。（1）防盗铁门安装在各个门牌号的出入口，防盗门同时还带有可视对讲系统，能和防盗门内各个居民家进行可视对讲，防盗门内各个居民家都可独立控制防盗门的开启，还可设置智能卡或密码开锁功能。（2）摄像监控子系统主要功能（3）红外监控系统主要功能红外线探测器的建防和撤防可根据时间由程序控制自动执行，也可由人工控制执行。社区管理中心能实时显示报警路段和报警时间，能自动记录与保存报警信息。社区周界设置红外、微波等报警探测装置，并与社区管理中心的主机相连，如有人翻越围墙；晚上当社区除了主通道外，其他通道都关闭时，如果有人强行闯入，系统立即向物业管理中心告警。（4）巡更子系统主要功能在社区相应地点设置无线巡更信息点，巡逻人员装备电子巡更器，按规定的路线进行值班巡查并予记录。社区的保安人员巡查路线和巡查时间可在物业管理中心通过计算机进行设置。当物业管理中心没有在规定的巡查路线和巡查时间收到保安人员的信息，巡更子系统自动报警，这时应派人员到现场查看。3、居民安全子系统（1）住户室内具有燃气泄漏报警、户门及阳台外窗防范报警、按钮式家庭紧急求助报警等功能。报警时住户室内发出声、光信号外，并将报警信号传至小区管理中心进行实时记录、处理与存储。（2）家庭内对讲设备也可连接求助按钮，当用户有紧急情况需要援助时，可通过求助按钮将求助信号传送到物业管理中心。（3）居民安全子系统可根据需要设防和撤防。4、CATV系统本工程设置有线电视系统，有线电视总线埋地引自有线电视网，再分别馈线至各大楼，经分配分支至各用户。本工程住宅每户设电视终端2个，社区中心根据具体情况设置电视终端若干个。5、背景音响及广播系统在社区室外公共场所设置有线广播系统。广播系统与社区景观设施联动。6、社区设备智能控制系统采用集散控制技术，对社区的公共建筑设备实施监控，保证设备处于良好的工作状态，一旦发生故障及时报警。（1）给排水系统的监视。显示水箱、集水井的液位并报警；监视生活水泵、消防泵、排水泵、污水处理设备的运行状态。（2）配电监控。对所有监控设备的运行维护进行集中管理。公共设施集中监控信息与相应的管理部门或专业维修部门联网。（3）照明设备的监控。对公共区域的照明(包括道路、景观、泛光)设备进行控制。7、物业管理系统（1）物业管理应采用先进、成熟的网络技术和计算机技术，充分利用小区的网络，向住户提供高效、优质的服务。（2）对出入设区的机动车辆通过智能卡或其它形式进行管理与计费，并将信息实时送至小区管理中心。（3）自动抄表系统。采具有信号输出功能的水、电、燃气表等数字化表具，实现远程抄表功能。社区自动抄表系统与公用事业管理部门联网。（4）社区安全防范、消防、建筑设备监控系统实现信息集成管理，并与物业管理系统互连。8、社区智能化综合管理系统智能化管理中心控制室硬件。物业管理系统与安全防范、消防、建筑设备监控系统实现信息联通，以便统一管理，及时对报警信号做出响应和处理。配置实用的计算机物业管理软件。实现物业管理计算机化，建立物业、修缮、服务、收费等小区物业管理信息系统。9、车辆管理系统每辆占用场地的车辆都具备一张感应卡，每当车辆出入时通过感应卡索引，可在管理系统中查询车辆的缴费情况和相应的出入条件，决定车辆的出入，以加强对车辆的管理和防止车辆的失窃。第八节燃气供应设计方案一、设计依据《城镇燃气设计规范》（GB50028-93）。二、概述本小区总户数为116户，每户按3.2人计，总人口约为371.2人，据此做本小区居民生活用气规划。三、气源规划四、用气量测算参照北京市居民生活用气量标准及本小区用气热值测算：1、全年用气量Qn=371.2×650000/10860=22217.3标m3/年2、管道计算流量：Qf=(Qn/365×24)×ky.kr.ks=(22217.3/365×24)×3.7=11.3标m3/h五、管网1、根据煤气用户布局，规划区内煤气主管道布置成枝状。2、管材一律采用无缝钢管。3、管道敷设方式为直埋。第九节采暖设计方案一、概述本区总建筑面积为13042.62m2,其中居住建筑10798.62m2，公建770m2，受甲方委托做本小区冬季供暖热力规划。二、室外气象参数：（泰安地区）室外采暖计算温度：tw=-7度冬季室外风速：v=3.2m/s最大冻土深度：h=44cm三、设计负荷参数1、采暖热指标根据本区域建筑物结构形式，使用功能等情况，规划采暖热指标：高层住宅：q=45w/m2公建：q=55w/m22、负荷参数：根据测算本区域总热负荷约为1.77MW。四、热源经甲方确定，热源来自城市集中供热管网，热媒为蒸汽，规划按负荷充沛计。经小区换热站换热为80/60度热水，然后供各建筑物采暖。五、热网1、先将热源引入小区换热站。2、规划根据本区域的建筑布局、建筑规模等情况，管网布置成支状，供应各建筑物采暖。3、管材一律采用无缝钢管。4、管道敷设方式规划为直埋，采用氰聚塑保温。第十节管线综合设计方案本小区工程管线有给水管、雨水管、污水管、电力电缆、通讯电缆、热力管、燃气管等七种，除电力电缆和通讯电缆采用电缆沟铺设外，其余管线一律采用直埋铺设。各种管线之间及管线与道路及建筑物之间要保持一定的水平和垂直间距，避免相互干扰，各种管线在垂直交叉时，应遵循如下原则：1、压力流管让重力流管；2、小管径让大管径；3、给水管尽量在污水管上面；4、易弯曲管让不易弯曲管；5、临时性管线让永久性管线；6、工程量小的管线让工程量大的管线。

第六章环境和生态影响分析一、建设地点环境现状本项目地点位于城区西部，周围环境状况较好，周围水体、大气、土壤和植被具有较强的自净化能力，且无重污染企业。二、施工期环境影响及保护措施1、施工杨尘施工期间应特别注意施工扬尘的防治问题，须制定必要的防止措施，以减少施工扬尘对周围环境的影响。首先，要加强现场管理，做好文明拆迁和文明标化施工，采取配置工地滞尘防护网、设置围档和硬化道路，以及车辆出场冲洗等措施，并采用商品混凝土建房，合理布置施工场地，最大程度减少扬尘对周围大气环境的危害，必要时采用水雾以降低和防止二次扬尘。其次，在土方挖掘、平整阶段，运土车辆必须做到净车出场，最大限度减少泥土撒落构成扬尘污染，在运输、装卸建筑材料时，应采用封闭车辆运输，尤其是泥砂等。据经验调查，露天堆场产生的扬尘主要特点是与风速和尘粒含水率有关，因此减少建材的露天堆放和保证一定的含水率是抑制扬尘的有效手段，同时应禁止在大风天进行搅拌等作业。2、油漆废气该项目装修阶段的油漆废气点多面广，较难控制，且目前尚无较有效的治理方法，因此建议建设方和物业管理部门加强管理和宣传，要求商场、办公等设施统一装修时使用环保油漆和水性涂料，并积极鼓励住宅居民装修能够使用环保材料。3、施工期固体废弃物该项目建设施工期间需进行运输弃土和各种建筑材料（如砂石、水泥、砖、木材等），将产生大量废土、砖石及各种建筑垃圾，必须按照市容环卫、环保和建筑业管理部门的有关规定进行处置，及时将固废运到指定点（如垃圾填埋场、铺路基等）妥善处置，严防制造新的“垃圾堆场”。将混凝土块连同弃土、弃渣等送至专用垃圾场所或用于回填低洼地带，建筑垃圾中钢筋等回收利用，其它用封闭式废土运输车及时清运，并送到指定倾倒点处置，不能随意抛弃、转移和扩散。其次，施工人员的生活垃圾也及时收集到指定的垃圾箱（桶）内，由当地环卫部门统一及时清运处理。三、运行期污染源分析及治理措施1、废水处理措施根据建设项目的地理位置与特点，该旧村改造项目完成后生活污水出路主要是用于小区绿化浇洒，多余部分就近排入城市污水管网。污水就近排入城市污水管网，技术简单，无需复杂规划，只要按规划要求，根据地势将旧村改造的污水管接入即可。经调查，生活污水利用改造区内地形的特点，由各排水管道汇流进入小区总污水管道，再就近汇入龙潭路的城市管网。该方案具有投资小，占地少，施工方便等特点，只需少量管道施工量，管理运营简单而且对周围环境影响小，简单易行。2、生活垃圾处理措施该项目对生活垃圾实行袋装分类收集，居民将垃圾按照规定时间段放在本单元指定垃圾收集点，由物业部门专门人员收集，运往垃圾中转站。对报纸、瓶罐等回收出售给专业收购人员综合利用。废日光灯管和废旧电池等有毒有害垃圾收集后送有关部门处理或指定地点填埋，加强餐饮、食堂废弃物中厨房下脚料、食物残渣、鱼类内脏等有机废物和废油收集贮存，委托有资质的专业单位处理。建设项目投入使用后，物业管理部门加强对固废的管理，及时收集，妥善处理处置，同时小区居民养成良好的垃圾分类、收集、按时段投放的习惯。3、大气污染防治措施（1）住宅油烟应经油烟吸收装置除油烟后，集中收集经竖向专用烟道于各住宅楼顶集中排放，同时各住家卫生间废气也经竖向专用通风井引至各住宅楼楼顶集中排放。该小区设计采用管道天然气为燃料，做饭时厨房会产生燃气废气及油烟气，该小区每栋楼设上下贯通排烟道，厨房燃气废气及油烟气通过排烟道排放。由于天然气含硫量很低，燃气废气排放可以达到《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）表2二级标准。（2）该项目恶臭主要来自垃圾收集。垃圾收集点的恶臭主要来自有机物的腐败分解，因此应及时清运垃圾，特别是夏季气温高，瓜皮果壳等有机成分较多时，更应科学安排垃圾收集和运出时间，必须做到垃圾当天收集，当天运出。（3）小区建成后小区内设有停车场，主要是小型车辆，汽车尾气中主要污染物是碳氢化合物、氮氧化物、CO等，汽车排气达到国家排放标准要求不会对环境产生明显的影响，产生的汽车尾气不会对小区的空气环境造成明显的影响。加强小区管理，禁止大型车辆进入小区，减轻汽车尾气污染小区。四、环境绿化良好的绿化不仅能创造优美的生活环境，而且在防止污染、保护环境方面也具有特殊的作用。本项目坚持点、线、面结合的绿化原则，尽可能提高小区内部绿化比率，采取乔木、灌木和草坪高中低混植形式，构成立体绿色空间，充分发挥绿地的防护、活动功能和改善生态环境的作用，以保持小区环境优美整洁。五、环境和生态影响评价本项目属住宅小区建设，其污染源很少，且污染物排放量也很少，产生的少量生活污水、厨房油烟、生活垃圾经处理后，完全可以达到环境保护要求，不会对周围环境造成污染。

第七章节能分析一、分析依据1、国家发展和改革委员会原计交能[1997]2542号《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》。2、《民用建筑照明设计标准》GB50034-2004。3、《建筑采光设计标准》GB/T50033--2001。4、山东省节约能源条例。5、各专业的设计规范及提供的资料。二、节能措施分析1、项目建设节能项目进行建设时尽量采用新型节能墙体材料，并推广采用新技术，新工艺，以节能降耗。2、建筑节能2.1从建筑体型、平面布置、窗、墙、建筑装修色彩上考虑节能的要求；2.2利用300厚节能型模数砖增加外墙保温隔热效果；2.3采用双玻塑钢密封窗及保温密封门，减少门窗的散热；2.4采用水泥聚苯保温板解决坡屋面保温问题。2.5建筑物内的空调、采暖、供水、风机等建筑设备应尽可能采用智能化控制，使其能耗降到最低。2.6项目的一般用热及采暖用热尽量采用集中供热，不考虑自建锅炉房，能利用太阳能的应考虑利用太阳能供热。2.7新建各建筑物内的供热采暖系统应当使用双管系统。供热及余热回水管应采用直埋式敷设。其保温层厚度应按国家现行标准中的计算公式确定。2.8各新增建筑物应尽量考虑采用自然采光和通风。3、设备节能3.1项目所有设备选用符合国家有关规定的节能型设备，不在国家已公布淘汰的机电产品之列。3.2电器设备选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。4、节水措施4.1卫生间采取节水措施，并选用节水型卫生洁具，以节约用水。4.2选用合适的供水管材，尽可能减少各处管线的跑、冒、滴、漏。5、管理节能5.1加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备、管线进行检修，杜绝跑、冒、滴、漏现象，减少不必要的浪费。5.2社区居委会制定节能目标和节能奖惩措施，并严格落实执行。5.3定期对居民进行节能培训，加强节能意识，提高居民责任心，以充分有效的利用能源，节能降耗。三、节能效果分析通过以上节能综合技术措施的事实，在节能投资不超过建设投资8%的前提下，达到项目节能65%的目标。

第八章物业管理为适应现代居民生活和社区管理、服务的需要，小区拟设立独立的物业管理机构或委托专门物业管理公司管理，其职责主要包括：1、小区保安：小区保安包括远红外中央监控系统的运行和维护；二十四小时保安值勤及巡更任务。2、卫生清洁：小区环境清洁、保洁，住宅楼道等公共部分清洁、保洁及垃圾收集、清运。3、绿化维护：小区内花草树木的生长维护、杂草清理等。4、公共设施维护：小区内景观、休闲、运动、娱乐设施保养、维修、维护。5、房屋及配套设施(上下水、电、暖、液化气等)维修、维护。6、小区供暖、供水：供暖指居民及公共场所的冬季供暖；供水包括小区内居民用水、商业设施用水及绿化景观和运动设施供水。7、公建的经营管理、维修、维护等。8、代收相关费用(水、电、暖、物业等)。9、小区建成后将报批有关物价部门，核准后期物业收费，具体价格以物价部门规定为准。

第九章建设实施及工程进度安排一、组织机构为加强项目管理，提高投资效益，由项目法人对项目的策划、资金筹措、建设实施、销售经营等实行全过程负责。在项目建设过程中，建议项目法人和承办单位共同抽出精干人员，设立施工管理部、财务部、办公室等机构，对项目的概算控制、资金使用、施工组织、建设工期及工程质量等进行管理，确保项目按时完成。二、工程进度安排本项目申请报告批复后，要尽快着手进行前期准备工作，及时委托设计单位编制初步设计和施工图设计，并进行场地平整工作，上述各项工作预计可在3个月内完成，2009年4月可望开工建设。本项目的建设拟采取集中开发建设的方式，项目建设期1.5年（含前期工作时间）。具体施工进度计划如下：1、项目前期工作2009.2—2009.32、初步设计、施工图设计2009.4—2009.63、施工建设期2009.7—2010.54、完善绿化等辅助设施2010.6—2010.75、竣工验收并投入使用2010.8三、实施措施为进一步提高项目效益，项目实施保障措施主要是完善项目法人责任制、工程招投标制、工程监理制等。1、项目法人责任制为加强工程建设，实行项目法人责任制。泰安市泰山城市建设投资有限公司作为项目法人在领导小组的监督下负责工程建设，确保工程质量。2、工程招投标制为规范招标投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，提高经济效益，保证项目质量，凡属于国家《工程建设项目招标范围和规模标准规定》确定范围内的工程建设项目，必须进行招标。3、工程监理制为了加强对建设工程质量的管理，保证建设工程质量，保护人民生命和财产安全，提高项目经济效益，凡属于国家规定的工程建设项目监理范围和规模标准规定确定范围内的工程建设项目，必须进行工程监理。

第十章投资估算和资金筹措第一节估算依据及说明一、估算依据1、山东省建筑工程综合定额；2、山东省安装工程综合定额；3、泰安市材料预算价格；4、省内同类工程造价情况；

5、有关建筑材料市场价格调研情况；6、现行投资估算的有关规定。二、估算说明1、本项目土地为自有土地；2、勘察设计费按工程费用的2%计算；3、工程咨询监理费按工程费用的1.5%计算；4、建设单位管理费按工程费用的1%计取；5、基本预备费按1、2项费用之和的5%计取；6、鉴于本项目的特殊性，应尽量争取政府的有关优惠政策，其他各类规费暂按240元/平方米计算。第二节投资估算一、估算范围本项目总投资估算包括工程费用、其他费用、预备费。二、总投资估算经估算，本项目总投资为9987.85万元，其中：工程费6371.95万元，工程建设其他费2994.58万元，预备费468.32万元，建设期利息853万元。详见《总投资估算表》。总投资估算一览表单位：万元序号工程或费用名称估算价值建筑工程费设备购置安装费其它费用合计一工程费用134848013961.1住宅楼8008001.2商业楼及公建5005001.3给排水24241.4变配电、电气24241.5场区道路及绿化40401.6其他工程88二其他费用317317配套费等其他各类规费269.62.1土地使用费002.2勘察设计费27272.3工程咨询监理费2020三预备费68683.1基本预备费68683.2涨价预备费00四建设期利息0建设总投资134848384.61781第三节资金筹措项目估算总投1781.0万元，资根据项目法人和承办单位提供的资金筹措意见，所需资金全部由单位自筹。

第十一章经济社会影响分析第一节经济效益分析一、建设规模本期工程总建筑面积13042.62平方米，其中：住宅10798.62平方米，配套商铺900平方米。二、项目总投资本项目估算总投资1781.0万元，所需资金全部由山东省煤田地质局第三勘探队自筹解决。三、平方米造价经计算，本项目建成后，住宅和商铺平均每平方米造价约为891.53元。三、经济效益本项目建设资金主要来源于建设单位的自有资金。项目建成后，所有住宅全部回迁给本单位居民，净收益为零。第二节社会效益分析本项目的建设符合泰安市新一轮城市总体规划，环境优美，交通方便。同时，工程建设按照树立精品意识、体现城市个性、突出地方特色、改善生态环境、赋予文化内涵、创造良好社会效益的指导原则，通过高水平、大手笔的设计和建设，不但提高了山东省煤田地质局第三勘探队社区居民的生活居住条件，而且有利于改变泰安市的整体形象和环境，使宝贵而有限的土地资源得到合理的开发利用促进城市经济和社会可持续发展。项目建设将拉动信息及其集成技术、网络技术的发展，最终为推进我市住宅产业现代化和住宅更新换代，拉动经济增长起到示范和带动作用。总之，本项目虽然不产生直接经济效益，但社会效益显著，工程的建设是必须的。 目录TOC\o"1-2"\h\z前言 1第一章 技改项目情况 6HYPERLIN