佛罗里达基本信息1florida introduction10302013chinese

美国.佛罗里达简介兰兰手机：+1-516-998-6188Lan.mond@内

容美国几大城市位置佛罗里达基本情况(人口,气候,环境,物价,房价等等)常见的房地产买家/投资类型各类不同价位房屋举例(.doc)-2中大规模投资开发综合社区模式–3主要城市,华人分布:纽约68万,旧金山57万,洛杉矶48万1.

Martin

County马丁县4.

Miami-Dade迈阿密县Miami迈阿密市PalmBeachTown棕榈滩镇Palm

Beachcounty棕榈滩县Broward

County布诺德县Orlando奥兰多Tempa坦帕这里标的四个县是通常意义上讲的佛州东南区域(SoutheastFlorida).有时也会被称为大迈阿密地区.1.Martin和2.

Palm

Beach两个县集中了几乎全美最富的人群.其中Palm

Beach棕榈滩傎,

在2011年统计结果中,列为全美国最富裕的区域,Bloomberg

business-No1.

richest

town而PalmBeach县的各类基础设施也是全国排名最前面的.有很多人用人间天堂来形容棕榈县,我个人认为一点都不过份.我家在Palm

Beach

县佛罗里达东南部迈阿密北纬25°47”,

与台北相当25°03”.

香港是22°15”内

容2012年全国工业统计数字2012年人口统计,及自1905年来人口变化曲线海岸线及独特的地理优势热带海洋气候,年均高温28.5°C,低温20.7°C物价:汽油,汽车,日用品生活娱乐:博彩业,公园,植物园,水族馆等进出口业:航空:建筑业:服务:医药业:大学教研:40%

美国出口拉美,南美的货物经佛罗里达出口迈阿密国际机场是全美国际航线比例最大的空港，年载国际旅客绝对数仅次于纽约JFK国际机场。旅游业:

2011年游客87.3million,

是全球首先的旅游目的地航天业: $4.1

billion,雇员13000,

全国各州排名第四.农业:

美国东南部地区农业收入最高州,

出产67%全美橙子,全球40%橙汁的原料供应.持续稳定增长的人口,支持着稳定的建筑业.高科技,金融及商业运作持续增长医药,生物科技及实验极其发达每年$500

million

科研费佛罗里达--2012全美统计数据:佛罗里达加州纽约零售税6%7.254个人所得01.0–9.34.0–7.70佛罗里达加州纽约美国2012

人口2010

年4月1日-2012年7月1日人口增加18岁以下65岁以上白种人

亚裔西班牙裔非西裔白种人外国出生的人比例25岁以上接受高等教育的比例2007-201125岁以有本科或以上学历比例2007-20112007-2011自有房比例2007-2011年人均收入2010土地2010年每平方英里居民19,317,56838,041,43019,570,261313,914,0402.70%2.10%1.00%1.70%20.70%24.30%21.80%23.50%18.20%12.10%14.10%13.70%78.30%73.70%71.20%77.90%2.70%13.90%8.00%5.10%23.20%38.20%18.20%16.90%57.00%39.40%57.60%63.00%19.20%27.20%21.80%12.80%85.50%80.80%84.60%85.40%26.00%30.20%32.50%28.20%69.00%56.70%54.80%66.10%$26,733$29,634$31,796$27,91553,624.76155,779.2247,126.403,531,905.43350.6239.1411.287.42012年人口统计数据与安徽省(6500万人口)面积相当,大约13万平方公里.佛罗里达人口增长的历史记录StateAlaskaFloridaCaliforniaHawaiiLouisianaTexasNorthCarolinaOregonMaineMassachusettsSouth

CarolinaWashingtonNewJerseyNew

YorkCoastline(method

1)RankCoastline(method

2)Rank10,690154,56312,170213,57621,35035,51551,21041,69318639512,426359165,406748475,432647682,2701736795,5974309102,44516301114,62812253124,87011210132,88415204144,22513从北向南沿岸的线型岛屿形成连绵的内陆海道,除风景优美,更使得一些座落在高尔夫球场上的住宅可以同时拥有自家码头。业主可以驾游艇从家里出发,沿内陆海,经过出海口直接进入大西洋或海湾.游艇,钓鱼,水上运动,飞行爱好者的天堂拥有全美第二长海岸线,仅次于阿拉斯加拥有约1.7万公里河道东临大西洋,西近墨西哥湾佛州船类拥有量及游艇游轮业均排全美首位佛州也是全球首位飞行员训练基地Google

地图举例依路丝翠地产Illustrated

Properties年平均高温:28.5度,6,7,8,9最热平均高温在31-33度;年平均低温:

20.7度,

1,2,3最冷,

平均低温在15-17度;平均湿度:全美前十位中排名第8,略高于Portland,

OR

&

Rochester,NY属热带海洋气候MonthJanFebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDecYear平均高温°F(°C)75.77779.782.785.988.389.689.988.485.180.676.983.324.32526.528.229.931.33232.231.329.52724.928.5平均低温°F(°C)59.660.964.368.172.275.176.576.875.972.467.761.869.215.316.117.920.122.323.924.724.924.422.419.816.620.7降雨量inches(mm)1.82.122.493.25.919.336.247.979.116.952.921.9559.9745.753.863.281.3150.1237158.5202.4231.4176.574.249.51,523.20$3.30/加仑大约5.40元人民币/升$0.10/kw55”$849.99;

42”$449.99;32”$259.99绞牛肉:$3.49/LB汽油(87号):电费:三星平面液晶彩电：9立方英尺爱黙生微波炉:$6412听包装Coke

Cola

: $9

三个24听装Bud

light

啤酒

:

$17.491加仑澄汁:1加仑牛奶:牛排肉:猪排肉:无骨鸡胸肉：鸡蛋(大个红壳):$3.99$4.8$4.39/LB,$4.09/LB$4.49/LB$2.8/打物价（2013年10月26日为例）：佛罗里达加州纽约零售税6%7.254个人所得01.0–9.34.0–7.70车价（2013年10月26日为例）：车价（2013年10月26日为例）：佛罗里达是美国最著名的马球运及赛马运动的州之一。/about.htm佛州有丰富的博彩娱乐，仅在迈阿密周边就有近20个大小赌场。/wiki/List_of_casinos_in_Florida佛州有上百个各类公园，而且绝大部分是免费的或者只收几块钱维护费，下面是州内公园列表。/findapark/stateparksmap.cfm迈阿密南海滩佛州有全美最多的豪华游轮航线，分别开往美国东海沿岸城市，欧洲，特别是中美洲及南美洲如巴哈马，加乐比海岸，百慕大等。佛州的动物,植物品种繁多,是自然爱好者的天堂生活娱乐:国际化程度高,异族的兼容性强处北美与拉美/南美相接点,迈阿密市区有65%以上居民能讲西班牙语,对于面向美洲特点是南美市场的中国企业,无疑是最好的落脚点.这里有全国最高的高速公路网很发达的退休社区55+,经济适用舒适,老年人的天堂房价---纵向:大约是2006年时的65%(08年经济危机)。横向:与纽约,洛杉矶和旧金山相比,整体地价房价要低得多高尔夫运动平民化,

全州共有在运营高尔夫球场1250个.

居全国首位;棕榈滩县有160个(private:115, public:

36,

semi:

9),

居全国首位.正因为如此,这里有很特别的”雪鸟群”族,加拿人首当其冲–他们在佛州购房每年11月底-4月初可以来此过冬;由于当的房价从1万美元到上亿元不等,使得拥有避寒渡假房不再只是富人的特权.佛罗里达特点：美国中产阶级退休住房各年令段服务行业的人群住宅富豪们的第二第三渡假房北方的雪鸟群(加拿大一直是最大的海外买家),与英国的多雾气候恰好相反,佛州终年阳光普照,也吸引很多欧洲的客户.其中增长最快的是俄罗斯投资者.南美经济的崛起推动了大批投资者涌入,首当其冲是巴西买家.迈阿密是北美的南大门(类似于香港在亚洲)仅做投资用途的买家(自己或聘专业公司管理)与投资移民相结合的”一石多鸟”地产项目私募基金,华尔街的金融财团大规模收购银行的破产抵押房,修整出租居民的主要类型:常见投资者类型---中大规模投资开发:(稍后介绍一下)多功能综合社区私募基金,华尔街的金融财团大规模收购银行的破产抵押房,修整出租(自2012年初,

境内及全球各地买家不断涌入,

房价持续上升,

市场现房房源逐渐缩小.

在2012-2014,

随处可见在金融风暴中停建的项目重新开工)佛罗里达最大的缺点:是美国距离北京最远的一点,没有直飞航班预计两年内北京到迈阿密的直达航线将会开通.没有象纽约,旧金山那样比较集中的华人社区.新都市概念现有的/在运营多功能综合社区举例三个待开发项目(销售中)项目投资收益概算*中大规模综合地产开发概念--多功能综合社区在原有的传统社区附近,

大规模规划并建设多功能的综合性社区社区集购物,娱乐,休闲(高尔夫),办公,饭店,酒店及居民生活等为一体原则–工作,娱乐,生活可步行易于行人步行活动连通性街道四通八达的街道网络,

都与镇中心区相接综合性及多功能性有购物场所,工作场所,娱乐休闲场所等多种房型不同面积不同价格范围不同结构房型,如独栋单家房型,

连体多家房型,别墅

等.常见的土地开发模型100-300

英亩(约600–1800

亩)混合多种房型俱乐部,泳池,网球,健身房,步行道,人工湖等300–1000英亩(约1800亩–6000亩)混合多种房型镇中心区(饭店,商铺,加油站等)高尔夫球场俱乐部,泳池,网球,健身房,人工湖,步行通道等1000英亩以上(约6000亩以上)内嵌小社区,每个小社区有自已的俱乐部及配套设施,多种房型选择.镇中心区设有零售业及商务区–办公室,商铺,饭店等.高尔夫球场学校等现有的多功能综合社区举例1.爱尔斯3.阿巴克2.威利沃克迈阿密例1:

爱尔丝属小型综合社区: 100

-

300

英亩

(

约600

–1800

亩)379单位建于2003年有俱乐部及其配套设施位于棕榈滩棕榈滩花园市(迈阿密正北大约70英里,110公里)户型:2房2卫-4房3卫面积:150–300平米价位:23–60万美元例2:

威利沃克属中型综合社区: 300

-

1000

英亩

(

约1800

–6000

亩)954单位

,

建于2002年设有镇中心区,加油站,便利店等俱乐部,健身房,2个游泳池及其它配套设施,多个社区以桥连接位于棕榈滩县威灵顿市(迈阿密正北偏西大约70英里,110公里)户型:2房2卫-4房3卫面积:120–350平米价位:15万–40万美元例3:

阿巴克属大型综合社区(2055英亩): 1000

英亩

(6000

亩)以上6073单位,始建于1997,至2009年17个社区基本建成.高尔夫球场佛罗里达大西洋大学,罗杰体育馆,滑板公园,300英亩保护绿地镇中心区,零售商业,办公商务区位于棕榈滩县朱皮特儿(迈阿密正北大约73英里,115公里)户型:2房2卫-6房5卫面积:140–400平米价位:17万–80万美元成本及收益预估(以三个待建项目为例)土地成本:大约在