中国滨海新城和旅游度假区案例的

中国滨海新城和旅游度假区案例分析前言：福宁湾围垦项目工程已动工三年，计划于2023年五月底海堤工程堵口合拢，2023年下半年2600亩建设用地的启动版块动工。项目的整体定位、概念规划和运营方案已迫在眉睫。福宁湾围垦项目近期联系了世联地产、厦门新景祥、福州鼎力、中原地产、伟业地产、易居中国等策划公司，并于2023年11月7日—8日，福州鼎力、厦门新景祥、世联地产三家公司分别进行了福宁湾项目提报。由于诸多内外因素，第一轮提报总体而言，只作了对项目各种问题与方向上的思考，而对项目的定位、方向、概念及具体操作则无任何明确的建议。我们需对福宁湾项目作全新全面的认识，并收集中国成功的滨海新城和旅游度假区的案例，作出分析，对福宁湾项目有所借鉴，并最终能形成项目的总体定位与运营方案。第一部分：福宁湾项目（霞浦滨海新城）简介一、福宁湾项目简介2006年福建隆德集团以BOT方式投资霞浦福宁湾围垦项目。2023年，办理开工令。2023年5月，计划海堤工程堵口合拢。并力争完成2600亩建设用地的一期项目填方与“三通一平”工程。福宁湾围垦项目是福建省“十一五”规划的重点项目，2023年重点在建项目。由围堤建设工程、垦区建设工程和非农建设用地市政配套工程三大部分组成，总投资约10亿元。福宁湾围垦面向东海，距城关1.5km，海堤全长5434m，围垦面积34100亩（22.6平方公里，相当于澳门主岛面积），其中：滞洪区7640亩、建设用地2600亩、农业用地16400亩、养殖用地7460亩。项目初期分为三个版块：城市版块——含2600亩建设用地与2400亩的城市绿地公园及西北西南角1000亩城市储备用地，共6000亩；产业版块——含农业养殖、海水养殖约2万多亩的产业用地；旅游休闲版块——包括十里长堤、妈姐文化园、内海（滞洪区）、外海、城市产业中旅游配套设施等在内的用地。二、福宁湾项目的性质与特色福宁湾项目系围垦工程，从政策角度上看是属福建省耕地占补平衡的项目，在垦区内含有16400亩的农业种植和7460亩的海水养殖用地。但因垦区内还涵盖2600亩的建设用地，福宁湾项目又是中国东部沿海距离城镇最近的围垦项目，垦区内的土地利用价值极高。加上霞浦新城乡规划发展的需求，福宁湾项目从开发的角度上看，不仅仅是一个围垦耕地平衡的项目，而是一个新区规划、开发、发展的项目。福宁湾项目涵盖了包括新城建设、产业开发、资源开发、经营管理在内的综合性项目，不只是简单的地产开发、城市运营或复合地产的项目，从政府长远的角度看，它属于区域性开发项目。项目将盘点、整合霞浦县所有旅游资源优势，结合福宁湾项目的特色、特点，将福宁湾打造成一个全国性的旅游目的地，实现霞浦县以旅游为龙头带动第三产业的发展。从企业的近期角度看，它属要对整体区域作整体的资源整合、给一个城市重新定义，并纳入规划或勾勒蓝图，使抬升建设用地的核心价值，使土地价值最大化，最终达到土地一级市场买卖、二级市场开发利润最大化的目的。项目中的区域开发，即以旅游项目的开发为龙头，带动第三产业的发展，并实现霞浦新城的顺利运营。故我们将参考国内成功的滨海新城和旅游度假区开发案例，作为本项目的借鉴。箩第二药部分炊：中倦国滨虎海新拐城的六案例搂简介波与分帅析坑一、膀海南垫三王亚幅湾车滨海姥新城筐该项顶目位各于三宝亚市西三亚峰湾西忘部海校坡开狱发区厌，是镰三亚喝市主丸城区珍向外誓扩展末的主究要发评展方躲向，阅属三锁亚非士常重覆要的凝区域梢位置拾，是引从机痒场到置三亚守各风蝇景旅宁游点锈和市议区的权必经肉之处牧，是帽三亚的的重液要门之户，扎它对柿于展迁现三粪亚的河整体包形象凯具有舍不可逗替代晚的作典用。酸主城坐区面徐朝南蜜中国哑海，宪背距孝三亚胞凤凰些国际诉机场牺1公燕里泛，东禽西长形9公奶里蜓，南良北平浩均宽霸70浩0米锋，规誓划总练用地凳面积残6.帝86摔5平醋方公注里，巨总规拜划人件口为抚4.魄36弓万。缘鲁能崇"三浪亚湾妨的益“蛇三心度二轴奏”筛的规树划结弯构：护“森三心灯”管西部谷游艇香港湾父社区驶构成码的搏“异蓝心学”寒、中畜部高虚尔夫荣球绿衫地社动区构田成龄“福绿心勿”梁和东摘部的垂商业为、娱潮乐尘、贸付易、昆主题臣公园彻等构昆成的揉“幕红心平”米；宋“宅二轴谊”铺一条疗是贯驴穿全荒区的草景观证河道绢兰轴辈，另奶一条小是从匆海渝萍西线来进入陆商业狮娱乐号区的蒜城市秆旅游扮风貌相景观仿轴。涨蓝心么：重冻点发世展游赛艇业竭，构抄筑游例艇别猛墅区睬、游节艇服索务区辣、游侧艇停位泊区眯等功恒能上算互补息、性番质上额互助榜，开粒发上绝相互餐促进撞的地鹿块。姻以私卵人游肢艇港速湾为赶社区霞中心晒，海豪湾入朽口设波置游茶艇俱做乐部饱与旅唐馆，那西侧尽配置怨主题虾餐饮夕、特纪色商帮街等盖休憩鹅娱乐贱性服愤务设欧施；睬连栋伸别墅够沿着弟码头塞边缘巾配置喝，连巾栋低泳层则故配置为于南阶北两群侧，尼外环引东侧叶为一吗滨海悟生态钩公园赤将海番洋景凑观引洲入区桑内，盈公园议周边蜡围绕企着学装校、膝连栋脱别墅城与连惠栋多畏层公册寓。博绿心伸：发蓝展休教闲娱妹乐业鸟、构摄筑球旅场活注动区嫂、球才场别爬墅区畏、俱墓乐部言会所增区等免功能级相近模的集牧中用街地。纺位于慎地块再中段雪，高融尔夫笑球场肉湖泊皮散置崭、溪咏流穿灶越。纪为充棕分利义用此前环境滩资源劣特色舅，将淡居住沈单元悠以手绞指状某配置杰于绿榜地中棒，使歌大多足数居盯住单卵元都甩拥有慌高尔债夫绿米地景济观。鸟住宅串形式期包括毁独栋宵别墅晶、连乓栋别香墅、娇分时史住宅称等。糠红心键：发凑展商佣业、秋贸易呜、娱袄乐、形休闲攻业、短辅以改适当令的居亚住功绝能和廊城市院公园沸、体盲育中音心等捏配套欧服务狼设施霸，安聚排商胆务办持公区膀、宾讨馆度混假区桶、商螺业娱雨乐区秤、水括上公朱园区大、娱尸乐休不闲区把等。狸城市剂旅游光风貌放景观积轴：肝主轴拳在市课民公树共活扯动中届心，吃沿波湾斯湾晓路，荐并向荒南延葵伸至思三亚门湾广粱场，晌形成编海南涨三亚简湾新剖城的台具有闭良好吨绿化慧休闲球环境骄的商浑业服咽务娱齐乐主什轴线度；次现轴沿唇休闲岔娱乐歪岛向笑地块然内部雅延伸苗，形棍成商去业服醒务次虚轴线畜，连娘接主葵轴线我和三恼亚湾胞新城景的商剧业服暮务社栏区。挺景观疮河道恰蓝轴美：完偏整的膨“甲蓝道凤”得水系球贯穿棚旅游及中心暗、市激民广抢场、但商业清中心助、各俊个生截活新晃城，冻并且均与港妻湾区召相连茄，同厕时通挎过锲扔形绿榆带系智统的暂架构挥，在银整个把新城赛建构娱起一满个具降有良塘好生疯态环废境的猎生活闪、工械作、工娱乐犬的空倒间。军东部其“冷红心辱”—释—舒美丽豪城环由迈悟阿密洽游艇梅社区峡、鲁营能•烂三亚陵湾新亭城商权业娱倘乐生闯活城恼、城层市高田尔夫缠绿地道社区纽构成邪的鲁树能·堡三亚贫湾新丛城，好具备晶完善圾的商乖业配恒套，舰涵盖哄了购告物、岔酒吧晶、休型闲、老娱乐产多种距功能不。其鲜中，研位于浩鲁能描·三仙亚湾谁新城温项目袭东部锋、机栗场路秤西侧图的美咐丽城已，其此成为过集演万艺娱玻乐、愧休闲吴购物衔、时宝尚文乔化与闯温泉尚休闲钳为一喊体的茫国际锯时尚轰娱乐躲休闲梦中心迎；茎项目盏配套粒1、舅美丽骑MA睛LL死充满遵海岸赌风情父的美扁丽M巧AL殖L，馒鲁能准·三抗亚湾售新城谅美丽选MA绕LL章是三俭亚首碗个开季放式松美丽毯文化税主题娇旅游鞠休闲库街区搬。作目为高川端度会假复骡合社陡区的坐生活耳配套听，美本丽M帮AL扇L集饥时尚疾购物娘、酒千吧餐橡饮、影度假地休闲涛等功积能于煌一体释，为犯所有跌衷情异滨海借度假抵生活讽的上槐层菁眼英，损开启饿世界誉级的掀生活投欢宴布。计2、扑时尚秧商业桨广场伶美丽升MA羽LL迎时尚步商业店广场兼，征逼召全扑球时怒尚潮肿流，途汇集情世界省美丽穴绚烂男，万喘余平武米时肚尚大孙卖场庄，凭衬主力卫店连昨锁为鹅龙头派，高翠端精欣品超亡市为蔽补益凶，璀浅璨光荷辉辐耽射整跳个三膜亚湾晌，将插单调阻乏味剥的度师假生当活，载全面扇提升茅至一仍个全添所未付有的胶崭新别境界巧。刚3、个世界宴风情切酒吧计街吩世界蹲风情虚酒吧御街，暮万种嫌风情总应美饲丽之觉势而抱来，摸探索川世界涛选美附冠军铅祖国伙的美扣丽秘传密，衡追寻删世界洽美丽启的绚诱烂本猛真，劫集汇隙美丽矩时尚刃，催霉生一普个以法此为脾中心贤的新潜兴美糠丽活闸力群撕落，摩度假则生活烘也由鹊此在杏花样进派对团中不岗停转还场。却4、搬休闲抄娱乐缎不夜妨城愿休闲医娱乐凳不夜梅城，途引入欲多彩茂娱乐壤配套妻设施惑，集熟合演兄艺舞粮台、局时尚维夜店弦、餐严饮等爪夜时院尚娱历乐功法能于豪一体档，打看造一骄个绚怀烂的叮演艺燕舞台奇，以拔时尚掏、动悲感、棋活力屡的炫颤彩夜谊生活桃，为副度假聚休闲党提供帝缤纷广多彩阿的视庭听饕竞餮享且受。穗5、泰高尔欢夫主磁题双赠会所衫为果啊岭绿乔地版也块量袖身定迫制的护GO五LF芽主题抬温泉椅别墅花会所屠，集捧殿堂慌级大周厅、赠SP瑞A套筑间、班别墅镇会所前、果迹岭绿需地会坚所、思多功非能厅议与中线式餐么厅、垄咖啡祝厅等赖国际宰顶级昆配套离设施斩于其燕中，满以全猴方位救的一鞋流配营套服叠务，件让您战悠然雹体味从VI香P私钱家礼侍遇，端给生网活以庭无限歉丰富握的尊呆贵享待受。冲6、忠国际栗标准贼18海°绿删地扭国际等标准颠18毁洞°沫绿地惠，鲁也能·绸三亚病湾新辟城通国际幅标准墨18爆°绿公地由丸世界西著名糠大师行Ph周il连R苍ya兔n倾梅情设贪计。萝Ph软il液R彼ya棕n通黑过对均草地阿、湖尺泊、星沙地星和树大木等壶自然盘景观修进行搜精心捐铺排捎，巧裕妙地己运用制地形清构造喂建成孙，高井低起倒伏错购落有们致的贝布局办，与演大自窃然配魔合得钓天衣戴无缝荡，堪拒称一笋件天你然与麦人工誓联同培造就议的艺聚术珍斑品。彩7、帅高尔投夫学疲院练举习场垦GO婆LF纵学院市练习伤场包农含室浅外草曲坪练财习区升、打尽台区阳及G清OL疫F学秒院三武个部宵分。幼其中骄，练呢习场凶由澳蜘大利症亚太斜平洋称海岸则设计羞公司惨(P参CD变)著附名球松场设用计大项师P拥HI戴L菌RY帖AN嫌先生喘执笔受设计圣，打雀位及卷学院隙建筑种由新臭加坡依蒂博装建筑乌师事茶物所巷(D站P)湖担纲绘设计睛，练馆习场工及学砌院将扔由鲁蹲能·确三亚佣湾新瞎城国政际G币OL萌F俱贩乐部煎与澳押大利钓亚B奴ON捞管观理公那司联钳合管量理运刮营。轧8、健海南丑首个吓国际阻文化旋交流扣会所猜位于杰游艇歌2区置西侧仰的国富学院承，是液海南利首个瘦国学刻院，供国学槽院未受来将占邀请映著名岛国学丙大师拣来此狂讲学确，并诚开设菊传统哨国学颠文化利科目躬，令锻业主侨度假腰休闲怖之余贸，享燥受诗荒书墨欧香的间文化至熏陶役，不贞仅是慈对儿梯童的幅文化牲教育的，更辆是吸殖取传旱统文开化养甘生、董修心斑、修巩身的嗓升华省之所馆。唯9、钓绿地虽体育库公园握拥有来网球杆场、财篮球蒸场、葬五人搭制足压球场吼和漫傻跑步斥道等佣多种露运动凑设施闭的体听育公尾园，娇在建膛设中擦将全遮面对可接国闸际标呢准，橡并通悲过完勉善的职灯光旺系统教，满瓜足夜斥间使森用需俘求，脂从而桨形成思整个奴三亚倒湾新泉城的篇运动寿休闲袜中心翼，为节项目恭业主承提供义更加布丰富掀的度冬假需傅求和藏更加盲休闲光的生炊活体盟验。怜二、船山东触文登笑南海旁新城殃文登云南海恼位于覆山东鹅省文访登市重南部烘黄海修之滨谣，是长威海哈市政稍府确畅定的切重点丛发展旬区域上，是功胶东盛半岛堂乃至谨山东功最具夹发展找优势呈和潜毒力的剪区域素之一崖。辖瞎区内钢海岸宗线长什14毯8.问8公临里走，规者划开顺发面丰积1遭60辛平方林公里游，拥路有丰户富的甚未利屑用土赶地和冶滨海择岸线渠资源约，是牺国内言少有弄的未亿大规弄模开西发的菌区域弯，着素力打葱造集齐商住照旅游呼、休碰闲度销假、眯临港朗产业南于一茅体的税生态群型、奉现代决化滨岛海新吊区。该辖区侄内主机要有私两大厌功能看分区而：一帜是金欺滩度叠假区笑，二催是临存港产谈业区润。纲稳金杠滩度砖假区缺位于壁南海诊昌阳艰河以挨西区膜域，堂规划援面积砖98礼平方糕公里迹，主腿要依令托环尖境优路势，厨重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