第五章投资性房地产

第五章投资性房地产一、投资性房地产的确认和初始计量（一）属于投资性房地产的范围投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。1.已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。其中，用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。根据《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第5号）的规定，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：（1）国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；（2）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的；3.某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。4.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。（一）不属于投资性房地产的范围1.企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产，视为企业的经营场所，确定为自用房地产；将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。2..自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。3.作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。参二、草投资筝性房虎地产荐的后座续计昏量从企业搅通常传应当啦采用长成本窄模式米对投做资性回房地义产进毒行后肤续计抛量，考也可炎采用代公允穴价值溪模式配对投匆资性剪房地司产进放行后橡续计屋量。纺但同个一企伏业只是能采打用一沿种模旧式对士所有谣投资姨性房搂地产诞进行左后续鹅计量域，不仪得同丘时采烫用两桑种计沸量模干式。烫三、罪投资念性房芳地产纹的会由计处写理颜（一静）采仔用成攀本模轰式对祝投资况性房柱地产草进行母后续政计量寄在成臭本模动式下围，应丽当按筒照《辩企业铜会计咱准则消第请4钻号属——丛固定堆资产场》和览《企温业会剧计准残则第响6积号炉——蛮无形盖资产再》的赶规定讲，对季投资啊性房鹿地产雕进行瘦计量闪，计捧提折深旧或运摊销停；存屑在减状值迹义象的浆，应末当按舱照《最企业裙会计犹准则轰第嘴8谋号慕——京资产离减值债》的徐规定终进行秆处理其。惹1.椒企业乳外购纵、自悔行建宾造等掉取得施抗借：遵投资汇性房贞地产呜贷：惰银行圆存款诱、在网建工茧程等扶2.悟将作考为存由货的武房地拌产转私换为校投资示性房央地产椒借：稻投资蓬性房棋地产距【存秋货账廉面价逮值】优存货争跌价勺准备常贷：抹开发源产品剪冈3.蹲将自净用的远建筑织物等结转换车为投驶资性检房地待产宇借：捡投资妻性房畅地产近【原全价】垒捆累计彩折旧作固定特资产男减值井准备农贷：破固定持资产雨投资仔性房宰地产顿累计琴折旧倘投资番性房姥地产妥减值自准备降4.梢按期菊（月志）对屑投资侮性房竿地产误计提葬折旧外或进白行摊涛销已借：慰其他眠业务案成本翻贷：奏投资痰性房药地产社累计幸折旧鹿投资秧性房调地产垂累计封摊销崖5.满取得京的租菊金收粱入锻借：脸银行洽存款冒贷：量其他爱业务册收入枪6.贷将漠投资坝性房速地产民转为寇自用颠借：慌固定幸资产考【账玉面价豪值】消投资涌性房并地产魄累计处折旧致投资颈性房腐地产议减值猛准备掌贷：阔累计凝折旧睬固定娱资产精减值腾准备缴舒投资洁性房服地产恼7.葬处置隙投资森性房常地产域借：苹银行督存款贺贷：钓其他辜业务弱收入觉借：接投资煎性房挑地产希累计窃折旧贿（摊租销）算宁投资胀性房铃地产饺减值蹦准备忍其他漆业务串成本肥壤【按垫其差怨额】板贷：吓投资夜性房岂地产兔【例还题】妥AS唯公司序采用谦成本选模式姐对投油资性备房地灿产进侍行后碗续计狂量。秧营业筋税率生为5岗％。葬有关蓬资料加如下罩：析（1瞧）吐20他06剩年1宝2月立18您日女AS活公司消以银塑行存记款购株入一浇栋写群字楼厨，价懒款为崖51阿00甲0万欲元；攻其中阳包括饮土地县使用捕权为链10镰00端万元药，A句S公王司作灯为脾投资舌性房他地产夫，米写字间楼预帽计尚匪可使腹用年侵限为继40拜年，犯土地路使用教权预雹计尚研可使挣用年循限为糖50啊年。件写字此楼和辰土地发使用瓣权的爽预计福净残沟值为静零，见均采苹用直胀线法弄计提威折旧折和进期行摊听销，姓假定浇按年判计提教折旧简和进易行摊经销。勾（2闯）2驻00朱7年匙1月角AS榨公司弊与B拴公司圾签订东租赁来协议臭，将江该写求字楼羽整体埋出租俭给B钞公司后，租汪期为哗3年扯，年塌租金鸡为2置00跪0万前元，臂每年盒年初镇支付话。堆（3乱）租言赁期消满后尤，作将覆写字瞧楼厕转为宾自用胁办公劳楼。每要求拼：（油1）轧编制论20断06酒年1渴2月托18贵日承购入递房地蜻产的啦有关胆会计担分录穷。酬（2乎）编拉制猾收到纵租金市及有长关营打业税陵的相角关会城计分御录。僵（3额）编休制蹄按年扶对投校资性乔房地猴产计散提折户旧和参进行牙摊销详的会丢计分色录。啊（4氧）编古制有这关游租赁矿期满句后，凯将蝴写字勤楼铁转为裤自用哨办公杏楼的肆会计困分录肌。锯【答废案】讲（1柜）编野制顿20谢06龙年1耗2月冠18府日山购入夜房地施产的百有关享会计蜓分录适借：毫投资势性房沟地产置烤5食10咳00灾贷：赴银行妹存款六浮狼糠咽洪确51霜00窝0趣（2还）编况制炒收到蒙租金讨及有送关营戚业税辽的相晶关会伐计分省录绒借：永银行质存款跌滔础2干00浅0诞敲姨贷：暮其他趴业务钳收入洲牢2滨00功0睛借：扮营业绳税金决及附济加崖2抱00偷0仍×身5％合＝1暂00碰栽报贷键：应拢交税通费摇—馆应交净营业虽税场遍深绞1仗00住（3字）编余制辛按年帖对投捷资性本房地钢产计壁提折膜旧和孩进行牺摊销抖的会很计分但录乔借：奏其他叔业务替成本殖够等异事1转27阵0讨贷：翠投资袜性房则地产嘱累计巨折旧草相50刚00集0金÷缘40孕＝1统25好0轨投资逮性房尤地产室累计额摊销蚁烈室西10防00绸÷延50难＝2轧0异（4励）编杜制有望关毯租赁过期满语后，迟将抛写字使楼询转为够自用府办公多楼的睛会计粘分录竖。糕借：担固定夜资产确割锡准慰悔云丽索罢奴浩啦5帐00通00罚勿欺无形碍资产搂坚呢帽顶甘抢墓栋堂接扯岔赞1四00完0怎投资痕性房敢地产咸累计述折旧盗革节12供50漂×判3＝夸37明50搬投资虚性房会地产乖减值渔准备浪蔬马升法2抛0岂×察3＝随60道贷：枝累计研折旧废幼颜丽当煤毛幅竹息湿垄么餐训庙37铃50淹累计钞摊销苏画窜址谊喜蔑昏辆洽友竟要娃仗询父60姥投资妨性房宇地产剩龄湖障顷津避椅韵胜决斩惠而51涌00股0催（二拿）庙采用膊公允芬价值谷模式鼠对投款资性嗽房地君产进规行后饭续计急量旅根据项准则肆规定框，只档有存译在确荣凿证敌据表干明投贝资性怖房地重产的点公允犯价值很能够立持续乌可靠御取得圆的，急才可那以采墓用公跪允价屑值模柿式计冷量。租采用爽公允筒价值跨模式听计量熔的投坛资性套房地淋产，叛姓应若当同蛾时满衔足下隆列条深件：节（1驻）投绘资性充房地泰产所姻在地漠有活救跃的简房地兴产交珍易市递场。畅（胀2）膝企业冷能够摘从活威跃的王房地扰产交固易市可场上战取得餐同类难或类少似房涉地产炎的市跑场价熔格及亿其他币相关伙信息陡，从吨而对遍投资醋性房使地产断的公饿允价嘉值作负出合撑理的袋估计撇。谱1.妇企业键外购久、自漫行建俭造等持取得斑险借：坛投资贺性房躲地产得—灿成本王贷：招银行疗存款尺、在纠建工园程等桶2.武将作旷为存欢货的歇房地址产转差换为笛投资巩性房拳地产锤借：讨投资龙性房艰地产坝【存毒货公惩允价路值】阻存货孝跌价片准备戒（或巴）公裂允价蚁值变差动损裁益【关差额迁】姜贷：际开发叛产品决爱（或题）资理本公夸积盒—赠其他衔资本资公积嚷【差视额】否3.争将自及用的创建筑老物等瓣转换刑为投去资性属房地哥产当借：叼投资庸性房露地产凳—演成本矩【公笛允价训值】百累计水折旧刃固定补资产损减值肌准备非（或恼）公群允价休值变再动损些益【殖差额抓】标贷：僚固定致资产逆盆（或堂）资房本公未积非—爷其他手资本精公积晴【差咐额】罩4.奥资茄产负葛债表饥日，搁投资龟性房宜地产科的公遭允价染值高丹于其辫账面赠余额敬的差虚额侨借：冠投资已性房卖地产箭—钓公允捞价值直变动女）循贷：躺公允魔价值形变动完损益少公允细价值下低于摆其账兆面余竹额的埋差额生做相唯反的责会计遣分录脉。子5.何取得排的租浸金收次入怀借：孝银行哨存款板贷：缎其他馆业务范收入坡6.颈将秩投资组性房绵地产固转为语自用棉借：意固定骑资产顿【公剃允价磁值】辣（或艳）公虹允价缎值变悉动损足益呀【差扒额】卵贷：对投资献性房咐地产仿—貌成本似投资磨性房尤地产葬—钩公允陷价值落变动峰俊（或狱）公难允价用值变娇动损斜益智【差象额】昌7.聪处哑置投厨资性新房地株产咬借：耗银行薪存款笑贷：卷其他判业务针收入迈借：假其他贱业务顺成本振【账炊面余导额】亏（或毒）投度资性滚房地销产碍—戴公允让价值塘变动耽贷：孤投资居性房傻地产采—证成本阁（或与）投永资性锋房地串产垃—剖公允平价值耐变动泄借：洞公允既价值热变动渐损益瞒贷：铅其他引业务舌收入或弊借：墙其他贵业务粉收入供绞贷：派公允愉价值乏变动谁损益重借：漂资本债公积安—凝其他府资本督公积宅英贷：哄其他伤业务搬收入条【例泳题】亩甲公餐司先采用姨公允立价值敬模式丹计量腐投资握性房两地产隔。营屯业税鞠率为虎5％严。有扣关资要料如立下：深瞧（1库）雁20洪06遭年1久2月喜1日酸甲公炼司与演A公棍司签雀订协锈议，厅将自竞用的仗办公聋楼出燃租给视A公艳司，拖租期担为3央年，闹每年撤租金调为1简00贺0万楚元，尊于年插初收贺取，框20派07旺年1汉月1彩日罪为租凡赁期荒开始拌日，少20池09耕年1世2月镰31狸日搁到期锈。转汪换日妇的公丑允价幻值为矮30锣00事0万乳元，饼该固沸定资膜产账砖面原句值为醉20笛00追0万搏元，梢已计持提的遗累计荐折旧佩为1源00仁00骂万元挥，观未计害提减皆值准模备。忠各年虑1月斩1日浩均收筝到租祝金。准（产2）尤20少07骑年1铲2月碌31思日谁该投反资性僵房地鼠产的呜公允届价值刮为沟30剑50迟0万妻元。营（誓3）伴20餐08苗年1铺2月敌31房日惧该投跨资性惠房地熊产的改公允曾价值煮为罩30脖80披0万研元洋（4陷）户20爹09找年1夕2月耐31虽日扒租赁枯协议痕到期该，甲俱公司悔收回牌办公网楼作肯为自微有办赞公楼川，该巡办公宵楼的栏公允台价值涌为谣30邪70忽0万袍元苦。言要求素：（忍1）斤编制希20岔07哀年1核月1毙日论转换别日转允换房当地产椒的有哥关会犯计分嫩录。流（2念）编槐制掠收到桌租金骄的相虎关会奶计分探录。添（3降）编兄制帅20阶07章年1竖2月液31问日俘调整姥投资携性房狮地产鸦的会扫计分棕录办。（巨4）脑编制芝20箩08污年1住2月辰31刘日裤调整具投资陵性房繁地产柿的会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