苏州市别墅市场

苏州别墅市场研究第一部分：苏州的背景资料一、地理概况苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部。东临上海，南接浙江，西傍无锡，北依长江。全市总面积8488平方公里，现辖沧浪、平江、金阊、虎丘、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区等8个区和常熟、张家港、太仓、昆山、吴江5个县级市，总人口578万人。境内河流纵横，湖泊众多，京杭运河贯通南北，望虞河、娄江、太浦河等连接东西，太湖、阳澄湖、昆承湖、淀山湖镶嵌其间。二、人文历史苏州是全国重点旅游城市，古城座落在水网之中，街道依河而建，水陆并行；建筑临水而造，前巷后河，形成“小桥、流水、人家”的独特风貌。集建筑、山水、花木、雕刻、书画等于一体的苏州园林，是人类文明的魄宝奇葩，拙政园和留园被列入中国四大名园。苏州既有园林之美，又有山水之胜。寺观名刹，遍布城乡；文物古迹，交相辉映。灵岩、天平、洞庭、东山、西山、邓尉、虞山、玉山等处，都是天然的风景胜地。三、苏州市经济状况及发展趋势（以2005年为例）1．苏州市经济高速增长2005年苏州市国民经济延续04年高增长的势头，首次突破4000亿元，全年实现地区生产总值4026.52亿元，比上年增长14%，远高于全国9.5%的增长速度。2．固定资产投资规模扩大2005年苏州全社会固定资产投资完成1870.14亿元，再创历年新高，比上年增长20.3％，增速在2004年增长10.4%的基础上呈平稳态势。具体现在：从全年各月看，投资累计增速年初较高，达26.7%，3月起逐月回稳，特别是下半年投资增幅基本在20%左右稳定运行。从近年走势看，2001、2002、2003年投资增速较高，分别达29.4%、43.9%和73.3%，2004年中央针对部分行业过热现象，从土地、信贷等方面相继出台了一系列调控措施，投资速度明显回落。因此，2005年与2004年比增速提升10个百分点。从城市比较看，苏州全社会固定资产投资在省内总量保持第一、增速位居第八，总量比第二的南京市多467亿元、比第三的无锡市多535亿元，增速低于全省平均水平近8个百分点，低于增速较高的盐城、南通近15个百分点，稍高于无锡市（19.8%）、南京市（16.7%）；在全国20个重点城市中，苏州总量第四、增速居中，上海市3500多亿元、增长14.8%，北京市2800多亿元、增长11.8%，重庆市2006多亿元、增长23.7%。3．房地产投资占苏州市生产总值与固定资产投资的比重均有上升2005年，全市完成房地产投资420亿元，同比增长25.6%，04年虽然政府陆续出台了一系列宏观政策进行调控，但苏州市房地产开发投资依然呈现上扬的趋势。2005年房地产投资占苏州市地区生产总值的比重为10.4%，而这一比例高于全国。四：同策观点地理位置、人文自然环境和经济发展环境的优越性将持续是苏州地产行业红火发展的几把利剑。经历了2005年地产行业的打压年,2006年作为复舒的第一个年头，居民持有资金的积累和大家对房产的理性认识，2006年已预示着将是一个新的地产年。第二部分：近期有关别墅的国家政策一、政策措施（一）国土部：将准确界定别墅标准

，对其用地进行严格限制。政策详细：国土资源部土地利用司副司长李海洋在央视《经济信息联播》中表示，独门独户独院、占地面积相当大、容积率非常低的住宅，今后可能要纳入别墅范围加以严禁。现在的低密度住宅，要纳入到高档住宅或高档公寓的范围内，要对其用地进行严格限制。同时表示，目前部分城市郊区的联排、双拼别墅以及TOWN－HOUSE项目，并不属于别墅，应划入高档住宅的范围，并称对这类住宅用地，要进行严格限制。（二）国税总局：房产预售收入所得税上调5%。政策详细：《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(31号文)，做出了两点调整：一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率；二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%.非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%，地及地级市的城区和郊区不得低于15%，其他地区不得低于10%。鱼（三减）建藏设部虏：个眉人住前房公覆积金瑞利率寒上调库0.涛18卸个百皱分点常，躁住房匙公积货金存监款利嘉率保愧持不磁变严。坝政策呜详细绸：据根据旗建设撒部下怖发的游通知亿规定窃，从廉今年奶5月撇9号误起，细上调变各档鼠次个填人住剥房公弊积金哪贷款勾利率慰0.颂18态个百撒分点付，即扇５年卷（含起）以寒下贷繁款由丝现行郊年利替率刊3.闷96恶％调党整为传4.警14主％；蛇５年燥以上覆贷款叮由现彼行年顶利率退4.暂41敬％调慕整为移4.物59乏％。糖住房武公积分金存岔款利活率保闪持不河变。熄调整袋后，洗５年简期以访上住完房公零积金糕贷款米利率袍4.趋59肤％与怀５年洪期以切上个灿人商娘业性透住房虽贷款许的基左准利枕率沈6.侄39歇％，纹相差掘为恋1.介8背个百困分点钓。而宫调整闲前二狼者相剪差饭1.被71梳个百幕分点饶。以倦一万过元扔20没年的配公积堵金贷庸款升秘息后忠月还弯款额亮由滔62畜.7著8捕元增栏至短63院.7愈5岁元，爸多支哨出环0.康97户元，蹄累计额利息返20兼年共畜多交讲23在3所元。游若以骑40缝万元情最高问公积姑金贷妈款额愧度计子算，益每月森多还懒38隶.8哀8岗元，满20周年一酸共多蒜还利阔息步93到27采元。手同样牌是削40也万元锣的商捐业贷脑款，小调息君后俘20拥年多伤还的谱利息皆为缓13象24沸9悠元。译外界六反应报：榜网上闯调查比数据露显示驴，央降行展4慨月饥28鞭日第朗三次街调整掀房贷誓利率轰后，违有搁51耗.1胸5个％的誉消费只者将愁暂时己推迟毅购房宫计划卷，森68惩.0尾1侮％的帅人认屈为加丘息后脑未来番房价料仍将董上涨狸。中里原地仿产三嚼级市倘场部鄙副总警经理安宫萍栏认为画，此孝次加虎息主阁要是烂为了依抑制胃投资环需求说，进万一步继稳定董房地缩产价剥格，渴但对溉于自偶住需赖求者涌来说勺，月光供的岗还款素压力络并不识是太令明显小，但骨是心扮理影狼响程遥度较械大。渔宫萍贴还预右测，借为了涨进一乡步稳岭定房鹿价，驼政府村有可矮能会服出台戒系列平配套领调控吩政策烛。朱（四乎）洽业界繁呼声衡：壳提高歌房贷漂首付帮款比浇例到壳四成牙。验主要舟目的虚使炒缴房降毅温，严但目默前只民是一糖种传妇声，胆具体怜政策啊的发沫布还悠需银星监会毒相关万部门功的确称认。屋二测：同苗策观踏点学苏州物市的汽别墅攀兴起乱于的职上个箭世纪垃的9陡0年无代，阁现阶辞段作某为别御墅的阴第三距次浪轿潮，蹲良好旷的自税然、度经济渔环境珠是苏才州别培墅市桌场撑搭起的蹄一片撇睛天绢，狂但是谨就国毒家的硬相关内政策袜措施给来看凑，预膨售收饿入所魄得税养的上滑调、著代款勇利率刻的提究高、罢对别忘墅的眯重新跌定义馆以及现业界肥里提习高房迁贷首赴付款妄比例故的些劣许话滑题，恰无不崖给别炮墅带拍来一若定的阳影响符，因萄而刺将来业选择丸什么核样的耳别墅前产品勺来避挥免不胆利因勤素，潜进而攀契合周市场融，缴将会伙是以烈后地更产竞浆争的律一个象有利巾点。疾第渠三耗部分婶：苏标州活别墅忘市场阵分析驼独立删别墅恋市场邪苏州臂部分究在售打独立难别墅蚀个案缘情况姨列表念区域无名称披地址蠢开盘削均价甲主力钉面积晶主力坚总价愿去化暖率乒备注携市区港白莲妖别墅饱干将爱西路剩西环止路正03狐.1蜘13穷00幸0文25屿0-使27工1评32京5-锤35被2求9贴5%芽在售累12本栋别钉墅皆狸为木谊制别正墅，恩带装球修遣寒舍阻（二鼠期）驻枫桥赢路南见华盛村路东弃03正.6列80蚕00丑32哨0炎25猫6冬10耀0%固24权户独戏栋别裹墅候江枫恳园（舱四期思）堂西环朱路西衔铁铃绘关北拖0贺3.券5怪11包00明0副35水0笼38采5胳10街0%俯四期狼在售软独栋脱别墅奶21筋户容博雅睬苑雷宝带拆西路浊友新陶路碰05莫-4饿11低00净0昨28烂5-冷30乖0傅31久3-罪33码0现10蝴0旷%命共推贡出1笼1户灵独立垂别墅窃兰亭侮苑慈（三知期）繁白塔者东路普临顿浊路勿05满-4茶16李00雾0村28惹0揉44已8之10末0%尝全案舌总建忧1.奏8万做吴中村木渎胀艺墅浊家盈（二容期）凭竹园补路写新华傅路申04钞-7屯56势00梁28所0-纹30败0凡15启7-恐16袭8败10联0%奇一期仔63朝户独辆栋，杨二期套50层余户彩独立皆别墅而天邻丙风景殖（三交期）雹竹园晕路，陪天平唤花园角南艘04亚.1文0缠90梳00泳45戴0恋40寄5翅90据%坊三期庄共3恐0栋酿绿洲杀.明蜜月湾私金山歉路至天平雀花园发对面店03拌.7别60章00州33慈0葡19施8妹95遣%烧共1蝴2户倡独立餐别墅刻随园堡（一煮期）问金山责路功51骂号鬼03斥.9倍16励00誓0（新带装趁修）腐36排5溪58已4漆10洗0%靠一期载19喝户叹吴中涨城南克雅典把世家毯盘蠡携路唤太湖仰西路超04穷-4伴-2勇8刑80吊00疫35察0乏28悦0酱10极0%懂/明园区句金水溪湾（播二期擦）厉金鸡沸湖东缩南岸丰04叨.3羡95絮00蝶30芳5-件31稀5枕29闲0-拒29吧9枪10伙0%染80填户独撕栋别烧墅盟东岸舍·绿平洲半筛岛即金鸡臂湖以预东3匪00腰米状03闪.6隆80抬00惨33酬0削26洪4挑10吴0%嘱独栋杯12漫套铲相城泊丽晶骆星河渴谓塘姥04蔬-3乡55链00工38杯0给20仓9板9再0%臣一期坏共9菌1户蒸聆湖循丽墅年（一应期）胡阳澄嗽湖镇描凤阳共路东索04衬-6碑64狼00如26蔽0-俘28河8残16储6-呢18携4倚60计0%塔一期疗共6灯0余老套阳静湖序国际迎水岸割阳澄怪湖东康路奶03何.9棕89向00锣36样5-犯36饺9摩32浇4-径32贱8先10旨0%岸81存户独鬼栋别膜墅渔太湖睬西山赠东山饭区域窄碧瀛平谷高渔洋车山咐02恶.8危18堆00私0（资带装法修）杯37证5-钳38辉3斯67弹5-教68机9辩7漆5%夕58伟户装叫修别能墅吊太湖裁之星慌（三场期）项长沙柿岛西渡北俊05手-4急-1毅0奖12蜂00祸0执28属0-昨34花0神33舍6-晴40缎8舟60衰%挽三期盲第一款批房竭源共妇52度套独预立别与墅施东山枯景园徐（一盟期）肃启园秋路将皱军路毫05块-5乎70猾00港24秃2锁16侄9万诵45旱%岩一期丽52险套独夸立别研墅贼西山羽恬园恭（一胶期）渗西山互镇金来庭路察古樟优园北尘侧箩05疲-3办10告00锡0遍25眯0辆25肯0予9舱0%爬一期茫20怒余套督太湖脑翠峰林山庄眨西山涝林屋冻洞强05胸-4抽11路00翻0（狠带装或修）些60太8忘66住8辉7种0%债总4态5套适太湖群天阕棉吴中倡环太谢湖大充道6眉6号灭04局-1敌1-瑞26龟16禽00共0哥64诸8-沈80独0刮11根66赏-1式44结0问65伶%维总建让3.绵3万盏，共雨46持套日蠢式风答格高念档轨独立始别墅甩天一担墅颤度假谦区长摸沙路锋8号坛04象.1俩14惕00遭0倚40嘴0-窜45逮0腊56芽0-杏63殿0巩5担5%铸共6柱5套魔独立快别墅巴资料例来源批：苏鼓州新剩明屈区域四分布向全市妈在售牺独立江别墅梢个案狼数量搂14喊个。川其中触太湖截区域懒独立午别墅运个案察较为月集中享，在放售项兴目达颈到旬7怀个，计吴中紫木渎掠区域贤3禽个，叨市区滴和相离城区西域各效2岭个，聪而园钱区市兴场目庭前无圾独立禽别墅殖在售测，从宪园区息规划错及未筹来推政案来风看，登独立细别墅血未来柿推案沸将集横中分杆布在刑金鸡联湖沿候岸。假。海价格网分析谜全市梯各区五域独奋立别却墅项奥目因疗区域纵环境碎、项伞目本企身而驶使得买价格仆差别欣较大艇。动目前跟市区解独立工别墅寺可接徒受的栗价格阅带约赠在士11织00惑0-狸13歼00脸0金元/摧平方底米之邮间，竖市区猜独立屈别墅晃主要搁分布秆在古茎城区猾西部瓜。井吴中棒木渎孩区域寸独立踏别墅朵可接缠受的舌价格盐约在扰60浙00兼元/朱平方陈米左盘右，罪但不垂同项批目根她据产待品力民、项停目周专边环境境的项不同忙，其什价格桂差别贱也较何大，裁如天灯邻风麻景较纺好的霉周边坟环境错使其森市场娱价格功达到储了花90卧00关元/毙平方释米左捡右。烟吴中贷城南于区域宝在售威独立碑别墅青项目对较少俱，目任前市堆场可受接受股的价旦格约评在泪80添00顷元/持平方摇米左范右。穷相城章区域胜别墅班主要艇分布饲在阳承澄湖去周边首，以辈优美毙的湖头景作被为卖枪点。酸区域遭独立拥别墅撞可接乒受的抚价格候带约东在忆55厦00福-6喜40负0侍元/判平方眉米之速间，复其中附阳澄烈湖周气边区橡域项凤目由糊于湖身景优款势明把显，姓价格眨高出徐区域感平均绳市场烘价格董，而袭相城时周边鸣一些春镇上杆的项零目则陪由于苹远离掘城区绕，价洗格相叫对较伏低。椅太湖担区域应独立丧别墅增主要朝围绕趟太湖坝、西云山及喇东山源独特她的自箩然景辅观展互开。存目前羞区域表独立铃别墅之市场锐可接底受的捕价格旧带约塘在遣10罢00拨0-蝴14短00絮0鹿元/耕平方甲米。西而园攻区市池场目垂前无含独立秩别墅吹项目景在售亮。从膜东岸腔绿洲命半岛清和金棉水湾匀的价游格行帖情来丢看，础目前睁市场侦可接弊受的须价位棉约在泥95作00再元/抖平方度米左男右，殖价格毫不算夏高，靠主要饶是产包品力建不高料的原恼因。潜主力挠面积负分析闷目前肤市区论独立称别墅群主力视面积括分布瓣在洋28暴0-酱32都0金平方震米之死间。沈吴中虑木渎仍区域鞭独立亭别墅薪主力偷面积猎约在蓬30缝0-违36折0够平方氏米之桃间。罚吴中善城南屡区域厦独立腾别墅趴主力胡面积注约在子35躬0位平方好米左殖右。货相城哭区域宾独立志别墅状主力办面积杠分布踏较为炒平均全，哨26史0-锯38肃0席平方触米都冬有。绞太湖比区域县独立肿别墅考主力瓣面积镇集中必在甩40杯0-就60胶0凭平方旦米之岭间，参比其溉他区捉域相臣对要歇大，乖这是栽与其齿以旅眼游度脂假型竹别墅郊为主香有关僵的。远而园饺区独摸立别灿墅主池力面览积集若中分组布在虏30腔0-弯33愚0敞平方汗米之着间。班主力顾总价是分析瓦市区单独立测别墅携主力这总价坐在温31套0-粱38辩0碗万左迷右。伤吴中爪木渎烘区域及独立圆别墅者主力爽总价松在职15胸0-上20押0威万左时右。滋吴中框城南伪区域第独立循别墅前主力阀总价惕在殊28时0风万左离右。筹相城隔区域膛独立彩别墅芹主力诊总价历在储16潮0-求20贼0嘱万左烈右。佣太湖毛区域折独立寻别墅细主力鹊总价英在搞40裳0-里70韵0页万左姿右。叹而园瓜区独征立别用墅主敞力总届价在迁26渐0-肃30叙0万嗓左右森。农产品准分析险在售竞独立在别墅疗多以修3F辽居多铜；以朗单车灶库设乓计为喘主，敢也有孤部分仔项目屈有双剩车库糕；基链本上辈都附屿赠花水园；距产品孙风格胁多为替欧式份风格衡，外吹立面鸡同质量化，热也有狼个别肥项目克主打略园林夜式、兄苏式蔽风格腐独立淡别墅俱。矩销售险分析悄从各咬区域竹来看娃，市秃区在罚售独朗立别碍墅多恒为尾旅盘，狮案量话较小粪，新狼开个黑案数债量也薯较少卵，但腐由于朽市区暴相对览优越乔的地貌理位遥置，睁区域秧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