国际大厦房地产抵押价值评估报告

国际大厦房地产抵押价值评估报告国际大厦房地产抵押价值评估报告国际大厦房地产抵押价值评估报告目 录致委托方的函——————————————————1估价师声明———————————————————2估价的假设和限制条件——————————————3-4估价结果报告——————————————————5-14一、委托估价方二、受托估价方三、估价对象概况四、估价目的五、估价时点六、价格定义七、估价依据八、估价原则九、估价方法十、估价结果十一、估价人员十二、估价作业日期十三、估价报告应用的有效期估价技术报告———————————————— 15-33一、个别因素分析二、区域因素分析三、市场背景分析四、最高最佳使用分析五、估价方法选用六、估价测算过程七、估价结果确定附 件———————————————————— 34国际大厦房地产抵押价值评估报告致委托方函某房地产开发有限公司：受贵公司委托，我公司对位于某区北四环西路58号某国际大厦的房屋（建筑面积70767.59平方米）及其相应的国有出让土地使用权（土地面积7867.43平方米）在现状利用条件下的房地产价值进行了评估，为贵公司办理抵押贷款手续提供房地产价格参考依据。评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定在估价时点2009年4月3日的价格结果为：房地产总价：159279.54万元大写：壹拾伍亿玖仟贰佰柒拾玖万伍仟肆佰元整楼面单价：22507元/平方米其中：1）国有出让土地使用权价格：102032.62万元2）房屋价格：57246.92万元顺致商祺1国际大厦房地产抵押价值评估报告估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准（ GB/T50291-1999）《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、评估人员在委托方人员的陪同下已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6、没有人对本报告提供重要专业帮助。7、本评估报告由***************** 负责解释。8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。估价师签名：姓 名 证 号 签 名*** *********** ********2国际大厦房地产抵押价值评估报告估价的假设和限制条件委托方提供的资料属实。并且提供了与本次评估有关的所有资料，没有保留、隐瞒。委托方合法取得国有出让土地使用权及房屋所有权，并支付有关税费。在估价时点当时的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。本报告评估基准日为现场勘察日，报告中所描述的估价对象状况均为评估基准日的现场状况。本次估价对象为某区北四环西路58号某国际大厦的房地产。报告中的土地权属、面积等均以委托方提供的《国有土地使用证》【京海国用（2004出）第1833号】为依据，估价对象土地面积7867.43平方米。如上述情况发生变化，评估结果须做相应调整。房屋建筑物权属、面积、结构、建成年代等均以委托方提供的《房屋所有权证》【京房权证海其字第 010258号】为依据，房屋建筑面积70767.59平方米。如上述情况发生变化，评估结果须做相应调整。根据委托方提供的《房屋所有权证》【京房权证海其字第010258号】记载，估价对象已全部设定抵押权，在本评估基准日尚未解押。本次评估结果为假设估价对象在本评估基准日未设定抵押权条件下的房地产价格。利用本报告评估结果的前提条件是原抵押权必3国际大厦房地产抵押价值评估报告须全部解押。在此提请本报告使用者注意。本报告评估目的是为委托方办理抵押贷款手续提供房地产价格参考依据，不作其他评估目的之用。如果评估条件或目的发生变化，该价格需作相应调整。本次评估是根据房地产实际用途确定房地产价格结果。如上述情况发生变化，评估结果须做相应调整。本次评估结果为估价对象在现状利用条件下的公开市场价格。4国际大厦房地产抵押价值评估报告估 价 结 果 报 告一、委托方公司名称：某房地产开发有限公司公司地址:某市某区法定代表人：二、估价方单位名称:********************单位地址：******************************资格证书号：***************法定代表人：***联 系 人:***联系电话：********三、估价对象、个别因素根据委托方提供的《国有土地使用证》【京海国用（ 2004出）第1833号】及相关资料，估价对象为位于某区北四环西路 58号（某区中关村西区I区2号地块）的某国际大厦，土地面积 7867.43平方米，土地使用权人为某房地产开发有限公司，科贸综合用途，国有出让土地使用权，出让年限至 2051年3月19日止，自本评估基准日起剩余使用年限为42年。图号为Ⅳ-1-4-73（2），地号为0312013001007。宗地四至：东至某镇中路，南至规划一号路，西至规划五号路，北至北四环西路。宗地规整，便于综合利用。位于某市综合用途三级地价区。估价对象距离市中心约15公里。估价对象红线外基础设施达到“七通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气），具体情况如下：5国际大厦房地产抵押价值评估报告①通路：北四环路；②供电：市政电网供电；③供水：市政供水管网供水；④排水：排入市政污水管网；⑤通讯：接市政通讯网；⑥供暖：市政供暖管网供暖；⑦供气：接市政天然气管网。根据委托方 提供的《房屋所 有权证》【 京房权证海其字第010258号】及相关资料，估价对象为位于某区北四环西路 58号的某国际大厦，建筑面积合计 70767.59平方米（详见下表）。估价对象情况一览表序号层次2用途备注建筑面积（m）15-1847725.63办公243328.50办公333698.58办公422766.18办公511553.00商业6-12800.22餐饮小计61872.117-23493.73停车场车位115个8-35401.75停车场车位145个小计8895.48合计70767.59估价对象红线内基础设施达到“七通一平”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气，红线内土地平整）估价对象为一座地上18层、地下4层的综合大厦，建成于2006年，钢混结构,总建筑面积70767.59平方米。某国际大厦由巴马丹拿公司进行设计，采用低柱网、大跨度的框架剪力墙结构；8层中部做中庭，瀑布幕墙；首层层高 5.5米，标6国际大厦房地产抵押价值评估报告准层层高3.85米。某国际大厦由戴德梁行物业管理有限公司进行物业管理。美国江森中央空调系统；地下车位 320个，地上车位 30个。建筑物装修情况:外墙：金属铝板及镀膜LOW—E玻璃半隐框中空玻璃幕墙，配不锈钢点接式钢化玻璃幕墙。落地不锈钢旋转玻璃门。地面：大堂、电梯厅为微晶石地面，过道局部为化纤地毯，局部部为地砖地面，地下车库地面为环氧树脂喷刷，局部设金刚砂防滑条。内墙：大堂及电梯厅为微晶石墙面，过道局部为铝扣板墙面，局部墙面刷乳胶漆，部分做木格栅装饰。天花板：部分楼层为轻钢龙骨吸音板吊顶，部分为轻钢龙骨铝扣板吊顶，局部为塑钢板吊顶和轻钢龙骨防火石棉板吊顶。设备配套：设臵烟感防火自动喷淋系统及美国江森中央空调系统。电梯：日本原装三菱客梯12部，消防梯（兼作货梯）两部，货梯一部。根据委托方提供的资料，地下二、三车库建筑面积8895.48平方米，车位260个。某国际大厦主要为物业租赁，根据委托方提供的资料及估价人员的现场勘察，承租人分别有销售宝马汽车的某京宝汽车销售有限公司、花旗银行（中国）有限公司、中国银行某某支行、某航天长峰服务公司、新浪网、美国易科认证集团公司、地球七洲（香港）有限公司、三星（中国）投资有限公司等著名公司或金融机构，均为高层次租户。根据委托方提供的《房屋所有权证》【京房权证海其字第010258号】记载，估价对象已全部设定抵押权，在本评估基准日尚未解押。本次评估设定估价对象在本评估基准日不存在抵押、担保、纠纷、诉讼等他项权利。7国际大厦房地产抵押价值评估报告、区域因素某区是某十八个区县之一，位于某市西北部，占地面积 430平方公里，户籍人口 157万人。辖22个街道办事处，11个乡镇。古时某镇附近为一片浅湖水淀， 1954年6月“某区”作为行政区划名称正式在牌图上出现。某区地势西高东低，西部山区属太行山余脉，山地面积占总面积的 15％；东、西部为平原，境内河道长度 119．8公里。属温带湿润季风气候，年平均气温 11．6℃，日照数 2662小时，无霜期211余天，平均降水量628．9毫米。境内有大小河流10条，总长度119.8公里，主要水系有高粱河、清河、万泉河、南长河、小月河、南沙河、北沙河及人工开凿的永定河引水渠和京密引水渠，还有昆明湖、玉渊潭、紫竹院湖、上庄水库等。某区是著名的文化教育区。作为解放后国家重点建设的文化教育科研基地，区内驻有某大学、清华大学等 39所普通高等院校、22所各类成人高等院校和众多民办院校，在校大学生人数占全市的79％；驻有中央、市属及区属科研单位 219个，中国科学院 41个研究所大部分均在某，拥有各类专业技术人员 20余万人，住区两院院士335人；有中小学246所，每年考入高校的学生均在5000人以上，占全市高考录取人数的1/4以上。区内科研力量、科学仪器设备、图书情报信息、科研成果等均高度密集。某区是著名的高新技术产业区。在经历了“中关村电子一条街”的萌芽期、1988年成立全国第一家国家级新技术产业开发区的超速增长期后，高新技术产业已成为区域经济的支柱和首都经济的龙头，逐步形成电子信息、光机电一体化等四大支柱产业，建成上地信息产业基地和中关村大街科技经济带。1999年国务院颁布关于加快中关村科技园区建设的批复后，某区成为中关村科技园区中心区和大部分发展区、以及“一区五园”中最大的某园的所在地，高新技术产业发展进入一个新的历史时期。某区是著名的风景旅游区。区内名胜古迹众多，园林风光宜8国际大厦房地产抵押价值评估报告人，旅游资源丰富，人居环境良好。有各关文物点 700余处，其中国家级重点保护单位 4处，某市重点文物保护单位 28处。某区纵横的交通以城市道路为主，并由铁路和地下铁路等交通设施组成。区内铁路共 5条（段），总长 48公里。铁路桥梁 13座，火车站 7个。其中：京包线 16公里、西北环线 16.6公里、京门线7公里、机场专线 7.6公里。一线地铁横贯区境南部，长 7公里，有车站 5个。全区有 76条电车、汽车线路通达市区和全区各地。委估房地产位于某区北路，影响地价的区域因素主要有：道路交通条件：估价对象所在区域主要有三环路、四环路、中关村大街等，附近有300路、302路、718路、830路等多路公交线路通过。总的来看，估价对象所在地区位臵较好，交通较为便利，道路通达条件较好。办公聚集度：估价对象所在区域以学校、办公、商业及住宅为主，办公聚集度高。市政基础设施条件：估价对象所在区域的现状各项基础设施较完善，达到“七通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气）：通路：有三环路、四环路、中关村大街等。供电：市政电网供电；供水：接市政供水管网；排水：排入市政污水管网；通讯：接入市政通讯网络；供暖：可接市政热力管网；供气：可接市政天然气管网。环境条件：估价对象位于某区，绿化率较高，环境条件较好。依据【京政发[2002]32号】文件的规定，估价对象位于某市综合（办公）用途三级地价区。9国际大厦房地产抵押价值评估报告、市场背景分析1）地理位臵与行政区划某，我国的首都，是全国的政治中心和文化中心，经济上占有重要的地位。其地理坐标，东经 115°24'～117°30'，北纬39°38'～41°05'。海拔43.71米，南北直线距离为 170公里，东西直线距离为160公里。除东南部与天津市接壤外，周围均与河北为邻。全市总面积16807.8平方公里，其中山区占 9200平方公里，丘陵面积1200平方公里，平原面积占 6408平方公里，分别占总面积的54.74%、7.14%、38.12%。全市划分为18个区县，其中东城、西城、崇文、宣武四个区习惯上称为城区；朝阳、某、丰台、石景山四个区称近郊区；门头沟、房山区、通州区和大兴、顺义、怀柔、平谷、密云、昌平、延庆十个区县为远郊区。18个区县总称为某市或全市。2）自然环境①地质地貌综述某地处华北大平原西北边缘，是平原与高原、山地的交接地带。西部山地从拒马河至南口一带总称西山，属太行山脉；北部山地统称军都山， 属古老的燕山山脉。山势陡峭，山峰一般在海拔1000－1500米。与山交接的山地一般在海拔 100－500米，主要为低山丘陵。东南部为平原，平坦开阔，与黄淮海平原连成片，海拔平均在20－60米之间。②气候、水文某市地处中纬度，属温带大陆性季风气候。其特点是：春季干旱多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。某市是我国东部沿海少雨区之一，多年平均降水量 640毫米左右。降水的年内、年际间不平均，集中于 7、8月份。③河流全市贯穿5条大河，3条主要河流是：永定河，长 174公里；潮白10国际大厦房地产抵押价值评估报告河，长90公里；北运河，长101公里，此外还有大清河、蓟运河两大水系。3）某市经济状况某是我国的首都，是全国的政治、文化中心。随着对外开放和改革的不断深入，城市产业政策调整日趋合理，产业结构日趋优化，为突出首都的形象，九十年代以来，重点发展了旅游、商贸、高科技、金融、房地产等行业，并在近郊和远郊区县建设了若干个经济技术开发区或工业开发区，吸引外来投资，发展某经济。近几年，某市经济运行态势良好，城市建设方面成果显著，房地产业也得到了大力发展。新经济、入世、奥运等题材为某房地产市场带来了新的契机。金融商务业、旅游业等第三产业的发展，刺激了整体经济的发展，也将带动房地产市场的活跃。随着国家宏观经济政策的调整和整个经济发展速度的回升，房地产市场将继续保持平稳发展的态势。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点2009年4月3日六、价值定义根据房地产评估的技术规程并结合本项目的评估目的，设定：估价对象土地价值为在估价基准日2009年4月3日，实际和估价设定的开发程度为红线外“七通”（通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气），红线内土地平整； 实际用途为综合（办公），估价设定用途为综合（办公），国有出让土地使用权，出让年限至2051年3月19日止，自本评估基准日起剩余使用年限为42年并符合规划条件下的土地使用权价格。估价对象房屋价值为在估价基准日 2009年4月3日房屋建筑物11国际大厦房地产抵押价值评估报告在现状利用条件下的公开市场价格。七、估价依据、有关政策法规和文件：《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》《某市房地产抵押管理办法（修正）》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国家标准《房地产估价规范》某市政府及房地产相关部门发布的有关文件2、委托估价方提供的资料：《国有土地使用证》【京海国用（ 2004出）第1833号】《房屋所有权证》【京房权证海其字第 010258号】委托方营业执照有关评估的其它资料、受托估价方掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所获取的资料。八、估价原则我们在本次估价时遵循了以下原则：、合法原则1）估价对象具有合法的国有出让土地使用权及房屋所有权。2）采用收益法和市场比较法估价时，估价对象的用途是合法的，符合城市规划限制的要求。、最高最佳使用原则由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且房地产权利人都期望从其占有的房地产上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。所以，房地产价格是以其效用作最有效发挥为前提的。根据估价对象12国际大厦房地产抵押价值评估报告实际利用状况及本次评估目的，综合（办公）用途为最有效利用方式。、替代原则房地产价格遵循替代规律，某宗房地产的价格，受同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。有相同使用价值、有替代可能的房地产之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。4、估价时点原则估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与估价时点不一致，应当折算为估价时点的现值。估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价格的波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。所以强调：估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格。九、估价方法根据《房地产估价规范》（以下简称《规范》），通行的房地产评估方法主要有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。估价方法的选择应按照《规范》，根据当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。根据委托方提供的有关资料以及受托方掌握的市场资料，在遵守有关法律法规、政策、符合评估的技术标准的基础上经过评估人员的实地勘察和认真分析，认为：①房屋建筑物可采用成本法进行评估；②鉴于估价对象为已建成物业，可产生预期收益，且房地产租赁市场活跃，租金水平容易确定，符合收益法的应用条件及适用范围，可采用收益法进行评估；③鉴于估价对象所处区域有充足的同类型的市场交易实例，可采用市场比较法进行评估。13国际大厦房地产抵押价值评估报告十、估价结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定在估价时点2009年4月3日的价格结果为：房地产总价：159279.54万元大 写：壹拾伍亿玖仟贰佰柒拾玖万伍仟肆佰元整楼面单价：22507元/平方米其中：3）国有出让土地使用权价格：102032.62万元4）房屋价格：57246.92万元十一、估价人员姓 名 证 号 签 名*** ************* **********十二、估价作业日期二○○九年四月三日至四月八日十三、估价报告应用的有效期本报告估价结果自报告出具之日起有效期为壹年。*************************法定代表人：**二○○九年四月八日14国际大厦房地产抵押价值评估报告房地产估价技术报告一、个别因素分析根据委托方提供的《国有土地使用证》【京海国用（ 2004出）第1833号】及相关资料，估价对象为位于某区北四环西路 58号（某区中关村西区I区2号地块）的某国际大厦，土地面积7867.43平方米，土地使用权人为某房地产开发有限公司，科贸综合用途，国有出让土地使用权，出让年限至2051年3月19日止，自本评估基准日起剩余使用年限为42年。图号为Ⅳ-1-4-73（2），地号为0312013001007。宗地四至：东至某镇中路，南至规划一号路，西至规划五号路，北至北四环西路。宗地规整，便于综合利用。位于某市综合用途三级地价区。估价对象距离市中心约15公里。估价对象红线外基础设施达到“七通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气），具体情况如下：①通路：北四环路；②供电：市政电网供电；③供水：市政供水管网供水；④排水：排入市政污水管网；⑤通讯：接市政通讯网；⑥供暖：市政供暖管网供暖；⑦供气：接市政天然气管网。根据委托方提供的《房屋所有权证》【京房权证海其字第010258号】及相关资料，估价对象为位于某区北四环西路58号的某国际大厦，建筑面积合计70767.59平方米（详见下表）。15国际大厦房地产抵押价值评估报告估价对象情况一览表序号层次2用途备注建筑面积（m）15-1847725.63办公243328.50办公333698.58办公422766.18办公511553.00商业6-12800.22餐饮小计61872.117-23493.73停车场车位115个8-35401.75停车场车位145个小计8895.48合计70767.59估价对象红线内基础设施达到“七通一平”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气，红线内土地平整）估价对象为一座地上18层、地下4层的综合大厦，建成于2006年，钢混结构,总建筑面积70767.59平方米。某国际大厦由巴马丹拿公司进行设计，采用低柱网、大跨度的框架剪力墙结构；8层中部做中庭，瀑布幕墙；首层层高5.5米，标准层层高3.85米。某国际大厦由戴德梁行物业管理有限公司进行物业管理。美国江森中央空调系统；地下车位 320个，地上车位 30个。建筑物装修情况:外墙：金属铝板及镀膜LOW—E玻璃半隐框中空玻璃幕墙，配不锈钢点接式钢化玻璃幕墙。落地不锈钢旋转玻璃门。地面：大堂、电梯厅为微晶石地面，过道局部为化纤地毯，局部部为地砖地面，地下车库地面为环氧树脂喷刷，局部设金刚砂防滑条。16国际大厦房地产抵押价值评估报告内墙：大堂及电梯厅为微晶石墙面，过道局部为铝扣板墙面，局部墙面刷乳胶漆，部分做木格栅装饰。天花板：部分楼层为轻钢龙骨吸音板吊顶，部分为轻钢龙骨铝扣板吊顶，局部为塑钢板吊顶和轻钢龙骨防火石棉板吊顶。设备配套：设臵烟感防火自动喷淋系统及美国江森中央空调系统。电梯：日本原装三菱客梯12部，消防梯（兼作货梯）两部，货梯一部。根据委托方提供的资料，地下二、三车库建筑面积8895.48平方米，车位260个。某国际大厦主要为物业租赁，根据委托方提供的资料及估价人员的现场勘察，承租人分别有销售宝马汽车的某京宝汽车销售有限公司、花旗银行（中国）有限公司、中国银行某某支行、某航天长峰服务公司、新浪网、美国易科认证集团公司、地球七洲（香港）有限公司、三星（中国）投资有限公司等著名公司或金融机构，均为高层次租户。根据委托方提供的《房屋所有权证》【京房权证海其字第010258号】记载，估价对象已全部设定抵押权，在本评估基准日尚未解押。本次评估设定估价对象在本评估基准日不存在抵押、担保、纠纷、诉讼等他项权利。二、区域因素分析某区是某十八个区县之一，位于某市西北部，占地面积430平方公里，户籍人口 157万人。辖22个街道办事处，11个乡镇。古时某镇附近为一片浅湖水淀， 1954年6月“某区”作为行政区划名称正式在牌图上出现。某区地势西高东低，西部山区属太行山余脉，山地面积占总面积的15％；东、西部为平原，境内河道长度119．8公里。属温带湿润季风气候，年平均气温11．6℃，日照数2662小时，无霜期211余天，平均降水量628．9毫米。境内有大小河流10条，总长度119.8公里，主要水系有高粱河、清河、万泉河、南长17国际大厦房地产抵押价值评估报告河、小月河、南沙河、北沙河及人工开凿的永定河引水渠和京密引水渠，还有昆明湖、玉渊潭、紫竹院湖、上庄水库等。某区是著名的文化教育区。作为解放后国家重点建设的文化教育科研基地，区内驻有某大学、清华大学等 39所普通高等院校、22所各类成人高等院校和众多民办院校，在校大学生人数占全市的79％；驻有中央、市属及区属科研单位 219个，中国科学院 41个研究所大部分均在某，拥有各类专业技术人员 20余万人，住区两院院士335人；有中小学246所，每年考入高校的学生均在5000人以上，占全市高考录取人数的1/4以上。区内科研力量、科学仪器设备、图书情报信息、科研成果等均高度密集。某区是著名的高新技术产业区。在经历了“中关村电子一条街”的萌芽期、1988年成立全国第一家国家级新技术产业开发区的超速增长期后，高新技术产业已成为区域经济的支柱和首都经济的龙头，逐步形成电子信息、光机电一体化等四大支柱产业，建成上地信息产业基地和中关村大街科技经济带。1999年国务院颁布关于加快中关村科技园区建设的批复后，某区成为中关村科技园区中心区和大部分发展区、以及“一区五园”中最大的某园的所在地，高新技术产业发展进入一个新的历史时期。某区是著名的风景旅游区。区内名胜古迹众多，园林风光宜人，旅游资源丰富，人居环境良好。有各关文物点 700余处，其中国家级重点保护单位 4处，某市重点文物保护单位 28处。某区纵横的交通以城市道路为主，并由铁路和地下铁路等交通设施组成。区内铁路共 5条（段），总长 48公里。铁路桥梁 13座，火车站 7个。其中：京包线 16公里、西北环线 16.6公里、京门线7公里、机场专线 7.6公里。一线地铁横贯区境南部，长 7公里，有车站 5个。全区有 76条电车、汽车线路通达市区和全区各地。委估房地产位于某区北路，影响地价的区域因素主要有：18国际大厦房地产抵押价值评估报告道路交通条件：估价对象所在区域主要有三环路、四环路、中关村大街等，附近有300路、302路、718路、830路等多路公交线路通过。总的来看，估价对象所在地区位臵较好，交通较为便利，道路通达条件较好。办公聚集度：估价对象所在区域以学校、办公、商业及住宅为主，办公聚集度高。市政基础设施条件：估价对象所在区域的现状各项基础设施较完善，达到“七通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气）：通路：有三环路、四环路、中关村大街等。供电：市政电网供电；供水：接市政供水管网；排水：排入市政污水管网；通讯：接入市政通讯网络；供暖：可接市政热力管网；供气：可接市政天然气管网。环境条件：估价对象位于某区，绿化率较高，环境条件较好。依据【京政发[2002]32号】文件的规定，估价对象位于某市综合（办公）用途三级地价区。三、市场背景分析1）地理位臵与行政区划某，我国的首都，是全国的政治中心和文化中心，经济上占有重要的地位。其地理坐标，东经 115°24'～117°30'，北纬39°38'～41°05'。海拔43.71米，南北直线距离为 170公里，东西直线距离为160公里。除东南部与天津市接壤外，周围均与河北为邻。全市总面积16807.8平方公里，其中山区占 9200平方公里，丘陵面积1200平方公里，平原面积占 6408平方公里，分别占总面积的54.74%、7.14%、38.12%。19国际大厦房地产抵押价值评估报告全市划分为18个区县，其中东城、西城、崇文、宣武四个区习惯上称为城区；朝阳、某、丰台、石景山四个区称近郊区；门头沟、房山区、通州区和大兴、顺义、怀柔、平谷、密云、昌平、延庆十个区县为远郊区。18个区县总称为某市或全市。2）自然环境①地质地貌综述某地处华北大平原西北边缘，是平原与高原、山地的交接地带。西部山地从拒马河至南口一带总称西山，属太行山脉；北部山地统称军都山， 属古老的燕山山脉。山势陡峭，山峰一般在海拔1000－1500米。与山交接的山地一般在海拔 100－500米，主要为低山丘陵。东南部为平原，平坦开阔，与黄淮海平原连成片，海拔平均在20－60米之间。②气候、水文某市地处中纬度，属温带大陆性季风气候。其特点是：春季干旱多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。某市是我国东部沿海少雨区之一，多年平均降水量640毫米左右。降水的年内、年际间不平均，集中于7、8月份。③河流全市贯穿5条大河，3条主要河流是：永定河，长174公里；潮白河，长90公里；北运河，长101公里，此外还有大清河、蓟运河两大水系。3）某市经济状况某是我国的首都，是全国的政治、文化中心。随着对外开放和改革的不断深入，城市产业政策调整日趋合理，产业结构日趋优化，为突出首都的形象，九十年代以来，重点发展了旅游、商贸、高科技、金融、房地产等行业，并在近郊和远郊区县建设了若干个经济技术开发区或工业开发区，吸引外来投资，发展某经济。近几年，某市经济运行态势良好，城市建设方面成果显著，房20国际大厦房地产抵押价值评估报告地产业也得到了大力发展。新经济、入世、奥运等题材为某房地产市场带来了新的契机。金融商务业、旅游业等第三产业的发展，刺激了整体经济的发展，也将带动房地产市场的活跃。随着国家宏观经济政策的调整和整个经济发展速度的回升，房地产市场将继续保持平稳发展的态势。四、最高最佳使用分析由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且房地产权利人都期望从其占有的房地产上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。所以，房地产价格是以其效用作最有效发挥为前提的。根据估价对象实际利用状况及本次评估目的，综合（办公）用途为最有效利用方式。五、估价方法选用根据《房地产估价规范》（以下简称《规范》），通行的房地产评估方法主要有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。估价方法的选择应按照《规范》，根据当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。根据委托方提供的有关资料以及受托方掌握的市场资料，在遵守有关法律法规、政策、符合评估的技术标准的基础上经过评估人员的实地勘察和认真分析，认为：①房屋建筑物可采用成本法进行评估；②鉴于估价对象为已建成物业，可产生预期收益，且房地产租赁市场活跃，租金水平容易确定，符合收益法的应用条件及适用范围，可采用收益法进行评估；③鉴于估价对象所处区域有充足的同类型的市场交易实例，可采用市场比较法进行评估。21国际大厦房地产抵押价值评估报告六、估价测算过程（一）成本法测算房屋建筑物价值本次委估房屋建筑物评估过程见技表 -1：22国际大厦房地产抵押价值评估报告技表-1房屋建筑物估价过程一览表序号房屋建筑房屋建筑面积建安红线内建造不可预专业人房屋管理投资开发重置房屋重置成新房屋现值房屋现值用途年代结构(平方米)单价市政成本见费士费单价费用利息利润单价总价率%单价总价1办公2006钢混61872.114500585508522561059207104801776888654,979.5697861953,327.572停车场2006钢混8895.4823002992599115312302636324590845424,040.339744063,919.35合计70767.59834059,019.898,08957,246.9223国际大厦房地产抵押价值评估报告房屋建筑物测算过程中价值确定如下：1、建造成本①建安费用：根据现行《某市建设工程预算定额》（ 2004）及相关价格信息，结合其结构、装修情况取值。混合结构办公用途为4500元/平方米，停车场为 2300元/平方米。②红线内市政：取建安费用的 13%；③建造成本：为前二项之和。2 、不可预见费：取建安费用的 5%。3 、专业人士费：建造成本的 12%。4、管理费用：主要是指开发建设过程中管理人员工资、办公费用等项目支出，综合考虑该项目的具体情况，取前三项的 12%；5、投资利息：根据待估对象的规模、项目的特点，确定委估房屋建筑物开发周期为 3年，投资利息率按 2008年12月23日调整利率后中国人民银行公布的 1－3年期贷款利息率 5.4%计，建设开发费为分期均匀投入，则：投资利息=（1+2+3）×1/2×建设开发周期×贷款利息率6、投资利润投资利润按前 1、2、3项之和的30%计。7、房屋重臵价格：房屋重臵价格=1+2+3+4+5+68、综合成新率：根据建筑物耐用年限的标准、估价对象的实际装修情况、内部设备配套情况、设备可利用状况，确定其综合成新率。9、房屋建筑物评估价格：评估值=重臵价格×成新率（二）办公用途房地产价值测算24国际大厦房地产抵押价值评估报告A、收益法测算房地产价格收益法是在求取估价对象房地产的价格时，运用适当的还原利率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和来确定估价对象房地产价格的一种方法。1、房地产年总收益委估房地产位于某区北四环路，该区域范围内办公用房较多，通过对估价对象所在地区房地产市场的调查，目前，该地区同类型物业的租金水平约为 4.0-20.0 元/平方米.日.建筑面积。估价对象知名度高，地理位臵好，交通便捷，且基本为著名企业入驻，因此确定其日租金如技表 -1；估价对象基本无空臵房，但从谨慎原则考虑，确定其空臵率为 5%，估价对象办公收益建筑面积合计 61872.11平方米，估价对象的年收益计算公式为（详见技表 -2）：年收益=日租金×建筑面积×12×30×(1-5%)技表-2序号部位建筑面积租金（元空置年收益（M2）/日M2）率（万元）1-12800.22115%1053.44211553.00175%902.91322766.18135%1229.84433698.5885%1011.93543328.575%796.8465-1847725.6375%11425.52合计61872.1116420.482、房地产年总费用房地产经营费用包括管理费、房屋维修费、有关税费（房产税和营业税）及保险费，测算过程如下：1）管理费主要指物业费用、人员工资、垃圾清运费及低值易耗品费等，按年总收益的5%计，即为821.02万元。（2）房产税25国际大厦房地产抵押价值评估报告按年总收益的12%计算，即为1970.46万元。（3）营业税及附加按年总收益的5.5%计算，即903.13万元。（4）房屋维修费取房屋重臵价的 3%。委估房地产办公部分房屋收益建筑面积为61872.11平方米，根据房产的结构及装修情况和某市建筑工程定额，待估房地产的房屋重臵单价为 8886元/平方米，总重臵成本为54979.56万元，故房屋维修费为 1649.39万元。（5）保险费保险费取房屋重臵价的 1.5‰，即82.47万元。（6）年总费用合计年总费用=（1）+（2）+（3）+（4）+（5）=821.02+1970.46+903.13+1649.39+82.47=5426.47( 万元)3、房地产年纯收益年纯收益=年总收益-年总费用=16420.48-5426.47=10994.01万元4、房地产还原率根据目前的房地产市场整体水平和银行存贷款利率水平，综合考虑无风险利率和风险调整值，确定房地产还原率取 7%。5、房地产尚可使用年限根据委托方提供的《国有土地使用证》【京海国用（2004出）第1833号】，估价对象土地使用权为出让性质，综合（办公）用途，出让年限至2051年3月19日止，自本评估基准日起剩余使用年限为42年，故待估房地产尚可使用年限为 42年。、房地产价格26国际大厦房地产抵押价值评估报告P=A/R×[1-1/（1+R）n]=10994.01÷7%×[1-1÷(1+7%)42]=147896.34(万元)因此，房地产总价：147896.34万元楼面单价：23904元/平方米B、市场比较法测算房地产价格在求取估价对象房地产价格时，根据替代原则，将待估房地产与较近时期内已经发生了交易的类似房地产实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该房地产的交易情况、估价期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日房地产价格的一种方法。、选择交易案例根据替代原则，选取近期交易的、同一供需圈内邻近地区的三个综合项目案例进行比较。见技表－ 3：技表-3比较案例基本情况表案例案例名称房屋座落土地交易使用地价交易价格编号用途日期年期级别2（元/M）A中关村E世界某区中关村大街11号综合2007.0644三级18000B西海国际中心某区苏州桥东北角综合2009.0446三级24000C国际财经中心某区西三环北路89号综合2006.1244三级180002、比较因素的选择根据估价对象与交易案例实际情况，选用影响地价的比较因素，主要包括：土地级别、交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等。3、因素条件说明表 （技表-4）27国际大厦房地产抵押价值评估报告技表-4比较因素条件说明表待估宗地内与案例估价对象实例Ａ实例B实例C比较因素容项目名称某国际大厦中关村E世界西海国际中心财经国际中心地理位臵北四环路58号中关村大街11号苏州桥东北角西三环北路89号土地用途综合综合综合综合土地级别三级三级三级三级土地剩余使用年限42444644交易情况正常正常正常正常交易日期2009.042007.062009.042006.12单位价格(元/M2)待估180002400018000交通条件位于西北四环路南位于中关村大街，位于西北三环位于西三环中侧，交通便捷交通便捷路，交通便捷路，交通便捷距市中心距离15公里15公里12公里10公里区以商业、办公为主,以商业、办公为以办公为主,办以商业、办公为办公聚集度办公聚集度高主,办公聚集度高公聚集度较高主,办公聚集度高域因位于某区，环境条位于某区，环境条位于某区，环位于某区，环境环境质量优劣度件较好件较好境条件较好条件较好素基础设施完善度七通一平七通一平七通一平七通一平公用配套设施完较完善较完善较完善较完善备度物业状况甲级甲级甲级甲级个高较高一般较高知名度别高档毛坯毛坯毛坯装修档次因一面临街一面临街一面临街一面临街临街状况素2006200720092006建成年代28国际大厦房地产抵押价值评估报告4、编制比较因素条件指数表（技表-5）技表-5比较因素条件指数表估价对象内与案例估价对象实例Ａ实例B实例C比较因素容单位价格(元/M2)待估180002400018000土地用途100100100100土地级别100100100100土地使用年限100104108104交易情况100100100100交易日期106103106100交通条件100100100100区距市中心距离100100101102域办公聚集度100100100100因环境质量优劣度100100100100素基础设施完善度100100100100公用配套设施完备度100100100100个物业状况100100100100知名度100989698别装修档次100808080因临街状况100100100100素建成年代100101102100对于因素条件指数取值的说明：计算中以估价对象为基准，其他比较案例与其相比较。根据本公司估价人员的经验，考察分析相关的资料后，做如下取值。1）土地用途：估价对象与三个比较案例用途均为综合，取因素指数100，不作修正。2）土地级别：以估价对象为基准，每相差1个级别，指数修正5%。3）土地使用年限：以估价对象为基准，每相差1年，指数修正2%。29国际大厦房地产抵押价值评估报告4）交易情况：估价对象与三个比较案例交易情况均属正常，取因素指数100，不作修正。5）期日地价指数：比较案例C为2006年成交，以其因素指数100作为基准，确定估价对象、比较案例 A、比较案例B因素指数分别取106、103、106。6）交通条件：交通条件是影响地价的重要因素，根据距干线的远近、道路畅通情况将交通条件便捷、较便捷、一般、较差、不便捷五个等级，每个等级相差在2％。7）距市中心距离：以估价对象为基准，确定比较案例A、比较案例B、比较案例C因素指数分别取100、101、102。8）办公聚集度：根据实际情况分为高、较高、一般、较低、低五个等级，每个等级相差2%。9）环境质量优劣度：根据实际情况分为高、较高、一般、较低、低五个等级，每个等级相差2%。10）基础设施完善度：估价对象与三个比较案例基础设施完善度相同，取因素指数100，不作修正。11）公用设施完备度：估价对象与三个比较案例土地公用设施完备度均较完善，取因素指数100，不作修正。12）物业状况：分为甲、乙、丙、丁四级，每差一个级别，因素指数修正2%。13）知名度：指公众对估价对象及比较案例的熟知度，根据实际情况分为高、较高、一般、较低、低五个等级，每个等级相差2%。装修档次：估价对象为高档装修，三个比较案例均为毛坯，以估价对象因素指数100为基准，三个比较案例因素指数取80。（15）临街状况：分为四面临街、三面临街、两面临街、一面临街及不临街五个等级，每个等级相差2%。（16）建成年代：以估价对象为基准，确定比较案例A、比较案30国际大厦房地产抵押价值评估报告例B、比较案例C因素指数分别取101、102、100。5、因素修正（技表-6）在技表-5的基础上，将估价对