物业税的借鉴与

物业税的借鉴与探讨田汉雄中国开征物业税已提到日程上，学术界、媒体都在诠述物业税的理论、功能、方法、优点等，各说一词。本人并不是税务专业，只是十多年前在国外、境外交流进修期间，偶然涉及物业税，当时也收集了有关物业税的资料，整理一下，作一些借鉴和讨论，以便厘清一些对物业税的误解等。一、物业税的一般概念“物业”一词引自香港，香港称房地产为“物业”，进而引成“物业税”。其实国外称之为“propertytax”，广义可译为“财产税”，狭义称之为“不动产税”，我国现行说法是从狭义上来理解“物业税”，应与不动产税同义，本文也采用这种狭义解释，那么“物业税”就可以定义为“对房屋、土地等不动产的所有人，以房屋、土地等的市值（或评估值）按一定比例所征收的税收”。二、加拿大物业税的启示笔者于1994年在加拿大UBC大学商学院进修城市经济学时，有一位教授（可惜忘了记下他的名字）讲了一天的物业税，由于我们很不理解，他还带我们去参观了解征收物业税机构和评估物业税的方法，当时给了我一套资料，大多保留了下来（可惜年份早了一些），为了完整地叙述有关问题，考虑到有些专用词汇如何妥切翻译也是一个问题，因此将有关资料全文附注文后，“原汁原味”地反映当地的物业税情况。1.物业税的功能加拿大物业税征收可追溯到1860年（见附录1RealPropertyTaxation—HistoryPrirociples）。众所周知，如加拿大、美国等国均为“联邦制”，这类国家的税收权大多只有联邦政府和州（美国）、省（加拿大）政府拥有，大体为联邦政府占有了“所得税”全部和“消费税”的一半，州、省政府占有一半的“销售税”，其它的城市只能是采取转移支付方式由联邦、州（省）政府下拨费用，但一是不够、二是不稳定，为了使城市运行有一个稳定的财源，一般城市都开征“物业税”来取得城市管理运行的费用，这也是为什么城市经济学要讲物业税的原因。根据加拿大统计局资料显示1990－1991财政年度，加拿大税收60%（1200多亿）来自所得税，28%（560多亿）来自销售税，12%(230多亿)来自物业税（见附录2RealPropertyAssessmentandTaxationinBritishColumbia）。如表1所示，一般而言，在部分发达国家，财产税比物业税广泛些，然而财产税的大头是物业税。表1部分发达国家财产税收入统计泰全国阻税收蔽财产剖税染总额预其中晒地方蜻级税羡收率总额病占全使国税蹦收总伪额比沟重梅其中撑地方怕税收哄入样总额偿占地锤方级隶税收撤比重途美国监（亮19端93壁年）欠（十潜亿美踪元单雀位）过17冬34最.8抱2拳24插0.京09迫20搬7.舍58川10禽.4授4乞%敬18险1.租11脆75猛.4蝇3挤%裹加拿蝇大（掉19锦92览年）融（百垃万加纹元单晓位）押25葵08蹄56壶26谁57皮1叉27矿64恰6他11纪.0欠2壮%中22暖56介5父84谨.9箩2延%摆澳大建利亚辰（日19利94隔年）砖（百寿万澳宗元单誓位）户12茎36创20炒47键98蛇12败73花6春1门0.中30卧%深47限98迫10届0域%陵日本搜（躲19短98愤年）偿（十场亿日疗元单泪位）菊84电13深2执31读79筑5万10盈82达4剖12运.8吗7笼%谈73益31屯23雹.0核6草%资料来源：刘隆享《财产税法》北京大学出版社2006年版籍全贺国沃阔税波收拔财钳产轧贵税箩地方顺税收菌入散总额忘其中虽地方推级税屠收已总额输占全即国税腰收总和额比前重剪总额迅占地全方级卵税收膝比重浓美国四(拐19孝93份年)遥(十犁亿美困元)析17梦34叛.8栏2储24将0.翅09殖20胜7.酬58舟10蝴.4茫4使%孔18贯1.胀11蝴75辽.4至3俗%罩加拿纲大(斜19夏92袄年)佳(百冬万加指元)炼25胁08泳56乡26掌57币1讲27者64弹6与11品.0凭2落%滚22壮56李5焰84瓣.9丽2梨%裹澳大哨利亚让(午19区94筹年)劈(百辣万澳蔽元)本12累36支20秋47偷98裙12育73犯6胳10团.3血0泥%碌47召98狸10搭0偷%毙日本番(学19纹98震年)希(十荐亿日旅元)虎84斧13贱2禁31挎79录5肯10释82它4绩12陈.8本7血%夺73独31丙23阿.0巴6欺%剖表2疫柄壮细煤分美乘国地偶方财炒政收眨入来里源羽来登源卧总和抹(百件万美煮元)劈比重哭财产膨税线78吸95疯2茫25俯.0打%建政府仓间转笨移支乞付片11忌66慰19常37维.0锅%研使用烛者税色62赵20鉴0牢19绿.7疼%晕销售捏税抖14梨82击4览4.申7中%追所得辞税羽60陆97堆1.与9廊%追其劲他脊36脱63详0锈11博.7茎%亿总享计=SUM(ABOVE)蜂31课53栋22=SUM(ABOVE)*100\#"0.00%"罩10妹0.济00鸟%筛资料出来源汪：U申.S眼.B闸ur尿ea途u留of炒t覆he粥C勇en胞su挂s院co晓mp锣en达di弓um蛮o婆f值Go毛ue闸rn迹me博nt愁F这i映na茂nc洗e(坦19竟82吉b:屡4-捷5)恰绵戏在美睁国财传产税气是地扒方政甲府最轨重要架的税博收，迟19爱82搂年财焰产税顿占县图政府劝全部醋收入拾的7类7.才2%稠，占腐乡政剑府全寄部收坦入的等93乖.7桥%，涂占学遍区全鼻部收宫入的哄96次.8租%。沾（U机.S币.B病ur押ea伤u本of榆t闪he凯C厉en欲su境s,左19牲82兼b.毒Ta特bl丸e嫩4）乌蛾扭从表同中可竭以看柏出，砍美国考基层馆政府喂财政毙收入这最主淘要就沟是依垫赖财外产税厉，一爹是它聚有稳袭定的转税源卫，二片是自扒有的仗税收访（即赏不依伍靠政汗府间鲜转移毙支付敌），窑因此誓各城冠市都钢认真慌研究链开征脉物业扔税。愉眯已2．乡税收磁厘定三楼初由于漏物业称税是纵为了宰确保李城市旱运行翅，因隶此它苗的税蓬率、矮税收久就采虫用了萝与其项他税沿收完亩全不威同的侄厘定絮方式缓，是场采用稻“映倒算贿法蛋”油（这脖是我攻个人脏杜撰扑的，舅国外秧并无奴这一激说法唤）来脊制定垃的，马即一员个城筝市一水年最形基本放的管栗理和谨运行播费用明需要支多少纸，物勿业税争就征舅多少界，这沿是一颗种最抓特殊撞的计螺税方针法。矩附件法二柱“恨Re何al眨P暮ro瓜pe月rt牵y您As坡se准ss作me拦nt兵a公nd亦T居ax殊at丸io煌n有in娘B爷ri拌ti忠sh总C巡ol巨um世bi明a酒”浸中第勉四部此分：证“利税收恐机关夕是根促据该镇税项利收入优的总瞧额而抛制定皇税率呀，并小征收秘税额醋。该汽税收妙入用效以公墙共运三输、误学校宿、医量疗服滋务、哪养老怜设施六、警陈务、舰防火晚、水祝务、成排水逃、垃苗圾处睡理服三务。面税率脱的制李定则蜻按照煌上述捧所需姐预算膝的总华额，裙由税翠务管何辖下枝全部械房地末产的防估值暑平分已而定眨出，行决定秃各物仇业需盖缴政毫府的锤物业丢税额慨。学”灯（中请文翻仗译是聪我译愚的，泛可能糖有误和）蕉即甩3．话物业必评估菜占炉国外亏物业买税是午以物豪业的耗市值哗为基宋准来球计税位，而饼不可驱能每瘦幢（付每套浮）房赚子在宾2~妈3年泉之内维就进盛行一幸次买研卖，纤物业呆税征笋收就铲要对衰物业椒的市房值进急行评璃估。泉（见遭附件脚三T横he共A型pp斤ra超is逼al佩o烫f到Re溉al党E剑st舍at低e）赞物业符差异竟很大货，地访段、瓣大小西、类橡别、取新旧映、质镜量、范外型含上都被很少板有相租同之些处，障即使垮是物览业交榜易，滔也可征能每漫次交遣易价踢与市梅场价查值有怕差异洗（或偿高于原或低父于市誉场价巷值交窑易）耳，因低此评沿估是昂必不阵可少碰的。太同时傅此类澡评估拳要让淋业主可和市孕场认绿可，委以此拔作为外纳税陕基准后，也限不是竖一件想简单症的事蚊。加尚拿大拨每年奥7月畅1日宏为评蝶估时雕点，丸评估旋各类茧物业依，给得出评把估市津值并数寄给田业主披，让登业主喝审核弯。如柔无意氏见，惠则照极价纳腥税，凡如有昼意见专，可蔑以申宇请复纪评。侵（见缴附件皱三T粮he斥A蔬pp果ra读is椅al价o局f寺Re溜al躁E佣st择at烘e）荐笔者叮在加笑拿大通BC购省专健门请束教了听物业建税征博收部圈门，踢得到断反馈毕是评奉估应蓝该非肾常谨侄慎小缴心，娃以便污取得欧业主伪认可熊，而养业主行不认死可的掌比例灵每年弄在万才分之哭一上颜下，宏否则伪是会严形成乏大量垒的复跨评甚糊至诉池讼，号物业持税也边难以君征收守了。怕概杆笔者震不是文专业泡评估限人员狸，深吊知要巡使业疯主心哄服口辅服地络交纳融物业可税，保物业斥评估塔必然眼是严干谨的伶、可代信的词，这相对评笑估人转员是侨一大锦考验震。同爪时，详为了犬评估猛的连岩续性衡，加贝拿大术还制躬定了颗一整要套将干房屋弄情况推记录吸在案朱的表适格（旋见附吹件四店），访此表戴中内症容复社杂，观记载欺详细遍，可余见加云拿大通评估茂人员催工作逢严谨具，这愈也值谁得国拿内有设关方层面借扭鉴的残。贸步寨4．赤物业谷税的尝利弊既⑴玻物业炸税的隔最大却好处扑以加待拿大绞而言滴是在增城市吹尤其销是中惰小城溪镇没姨有大匹量其蜓他税丈收情德况下埋，可烂以运迁用物谜业税三来维趣持城烈市尤缘其是梳中小跪城镇昏的运暗行。生⑵李物业购税是蛙采用执“片倒算掏法状”倘即先唉确定报一个材城镇葬的行纪政开脆支需障求额泄，再环分摊质到物圆业上拣，因省此税冬率可牧以在棵0.农3～奉1.带5%箩之间你浮动绍，当闪然这责要在甜每年政的当秧地议蓬会通余过才舍能实施施，针因而展比较狸灵活妈、比租较方冤便（惹指比鲁国家朵财政外立法垒方便估得多网）。筹⑶桃物业狡税是停对物朵业所社有者脾征收风的一李种税船收。缴⑷古物业犹税是款联邦烧制国旁家分羡税制路体制史下的精一种两税务戴安排醉。它蒙解决扑了基吐层城烤市运肾行的任最基闪本费呆用。叹配争笔者逐在加鸽拿大宗进修糟时，羡UB跟C大锈学教绸授也壳认为赵物业店税是摇一种活颇具诊争议熟的税绒种，律一是书它不乒是以完财富正增长叹为基扩础的与税收良（而叶所得容税正斗相反樱是以围财富健增长涉为基塘础的泉税收楚）；芬二是遇它不鸦是财袍富转状移时怕的税斤收（纱而销旬售税那时在宇财富蚂转移且时的骑税收似），堵是在佛财富率静止挣时的桑征收药税收飘；三找是它相大多便数时舌间是坑脱离锅市场浇交易笔价格翅，以反评估门方式依来进脱行估悉价征灯收，坡可能数有高章有低淹，最宪突出北的案扮例是惕在一挽个街牌坊内系，只隆要有葬一户辰物业呈以较溪高价弯格出还售，瞎那么施整个消街坊攀内的旨其他回物业厨都会瑞受到听影响治而提演高物计业税数。然牛而为赚了小柏城镇侵的管糕理和轰运行农，缺械少了叠物业庸税很永难寻看找替披代，供因而轿也是受只能赖如此工了。韵三、刻香港定地区啄对物址业税贯的改部良币挤谈其实絮物业绍税在欢我国捐并不丽是一苍种新智事物纲，1卷9世位纪下银半叶安，帝奉国主巩义在恩上海塑租界舰已经兔征收预类似葡于物垦业税侦的税奔收（咸或称沙费用有），什（笔距者不低在这盛里论犹述，淹希望罢有时和间另藏行讨听论）跑，而担香港涨则一踏直延步续到奴现在掀。香耍港根精据自泳己的状特有木情况区，对绞物业券税作开了改惑良。匀上世长纪9湿0年掀代初工，笔腿者在酱香港米对口欠交流隶时，另关注象到类烛似的晃物业夏税，吗在香脑港当树时俗厅称治“厘差饷普物业逗税麦”区，名厚称相刘当奇厅特。报“弹差饷掀”惠是干“饱差佬驰的工黎资而”错是指何警察奋进而古泛指诞政府本雇员辅的开腹支，种也即刻政府栗的开陈支由吹物业棚征税足来支忙付之天意也次。当私时笔于者也糊去泰“佣差饷辰物业僵署唉”扛听取巩介绍篮并交抖流了氏解情宅况。名彼科据称汪香港恢征收央“抓差饷捷物业赤税纯”似起源户于1兴84涉5年剥，原数来是胀“突用以溉支付甚警察缸、街贞灯、痰供水悬及消避防等羡开支串，后察演变归为拨顿作政懂府、刘市政拣局及健区域友市政勤局提惰供各队项公倾共服私务的俗经费吐。木”暮（见触附件聋五）部然而色香港田对尊“锈差饷虎物业网税奏”凑的征红收办辰法根英据香态港的传特点刺进行做改良装。众呈所周块知，丑香港谜是实道行土童地批窑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