郊区大盘商业地产系列考察

郊区大盘商业地产系列考察之一：星河湾·海怡半岛和玖珑湖的“绿叶效应”对比分析【内容提要】郊区大盘有居住与度假两种不同的生活模式。星河湾·海怡半岛和玖珑湖是这两种生活模式的典型代表。本文对星河湾·海怡半岛及玖珑湖两个项目为例，对郊区大盘的综合配套开发进行初步研究，探索一些规律。【关键字】郊区大盘生活模式综合配套郊区大盘的销售主体是住宅产品所有综合配套均是为住宅的销售服务的。酒店、商业、教育、医疗等综合配套主要是向目标客户描述的是一种未来的生活方式。许多郊区大盘的销售不好的问题还是出在综合配套不足，不能解决人们的长期居住问题，很多人房子买下来之后住了一段时间发现不舒服就放下了。因此如果没有这些综合配套,就不能解决人们的长期居住问题，住宅也就失去了生活的价值。“红花还需绿叶扶”，每个好的住宅项目都必须拥有完善的配套，才能最大的突显“红花”的价值，这就是“绿叶效应”。综合配套的开发是住宅开发的一个重要内容，好的配套条件能够促进楼盘的销售，更对于今后楼盘品牌塑造起着重要作用。10月30日，在公司的统一安排下，我参加了对星河湾·海怡半岛和玖珑湖两个项目的重点考察，仅从综合配套开发的角度，来分析这两个项目的特点，以此作为对郊区大盘的综合配套开发的初步研究，探索一些规律。一、星河湾·海怡半岛1．项目概况星河湾海怡半岛位于广州番禺洛溪岛东端,属于广州近郊豪宅楼盘的典型代表。在9月26日开盘当日便创造了10.9亿元的销售业绩，创下华南片区楼盘签约纪录，目前带豪华装修的销售单价为23000-25000元/平方米/月。星河湾·海怡半岛地理区位图星河湾海怡半岛的成功，说明其所代表的生态和健康的居住理念，得到了市场的充分认可，将成为广州豪宅今后发展的主流方向。星河湾海怡半岛由于地处近郊，拥有珠江、万亩果园、长隆香江森林等优越的自然景观资源，社区规模大而适宜大面积绿化，远离尘嚣、污染和混杂，能充分保障现代人居的生理和心理的健康和安全。作为豪宅产品，星河湾海怡半岛位处城市发展的新兴区域，拥有优越的地理环境和自然环境，交通的便利，到市中心的车程20分钟左右,现代的、超前的居住和生活模式，颇具特色的住宅建筑风格和格局，严格的治安管理和治安条件，具有身份和地位的象征。物星河市湾海钞怡半醉岛项碧目概缠况逼项目从规模俊项目麦总占赵地面潜积为巧42烘11倘69交平方摊米，煮建筑扮面积泼近9轮26亚57母2平劣方米抓,莫一期秆占地薪面积寒约4订.5义万平需方米著地理塔位置电广州睛番禺沃洛溪否岛东裹端,航地为处广籍州城皆市双桨中心曾——族珠江忘新城石CB孩D和锁广州虾新城傍（2凝01您0广咱州亚劲运城印）之成间，萌距这玻两地纤都仅绩10裂分钟牧车程塘，地市铁3端号线遭厦滘犯站距鞠其也炭只3凝分钟品车程盘，规石划中动的7通号线档也在情周边狸。银总体雪风格包大气同、豪坟华、喇舒适车。三狡面环智江,服江岸炉线超啄过2尸40巾0米葵。却所临块江面缘最窄茶处4叙00耻余米野最宽辈处超滥过1护00岔0米阳。大高阳台云、多驻阳台验设计皇，使宾业主淋可拥肾有多症角度牧、开钟放式造的亲察景感岗受，骆享受添更宽衬阔的龙江景出和园艘景。辅主力鸣户型待户型蝶以2矮50要平方鸡米左间右的首大单裁位为绳主,苏配备焦少量押30怎0～笛50合0平棕方米呈的超犁大户豆型以检及部与分9练0平蛛方米东的紧勿凑户闸型,圆一期怨由6徒栋2忧2～匆27题层的象高层欧建筑搞组成师,楼伴距比颈广州卸星河深湾更缴开阔见，货途量在负60躲0套梢左右将,交击楼时尺间为封20铅10商年1岔2月键份。星河湾海怡半岛利用其2.4公里悠长的江景资源，营造出高尚的江畔文化社区，同时凭据楼盘所选用的尊贵建材、高超的建筑水平以及完善的建筑管理而形成的极致产品，星河湾海怡半岛的室内装修标准更超越了广州星河湾，成为“顶级豪宅”的样板。星河湾·海怡半岛总规划图2．综合配套状况腾星河陈湾海变怡半淹岛的么综合挤配套忌规划跨继续泄沿用汇广州秒星河羽湾的廊作法苗，兴展建独蜘立的患欧式灵风格第商业顽街，抖拥有剃大型鞋泳池轮的会徐所，蚕大力遮引进奴知名习教育赵品牌善。根翠据洗星河守湾键海怡劝半岛盼的规班划，凯小区路将配营有体抓育馆筹（泳选池、碰西餐因厅、属会议店室）敌、大脊型商湾业中负心、萝幼儿削园、销小学握、农购贸市碍场、纲邮政依所、拘派出壤所等瓜综合宏配套毙，具咐体配非套状恭况如脚下：假20影02屠年，柜星河煎湾与龄省级德名校宇执信搜中学双精诚捉合作纤，由突星河榨湾投保资两踩亿元乳，创称建出刑省一参级标借准的栗星河错湾嫂·古番禺疗执信效中学止，设胆置小竞学、喜初中写、高踢中三裁个教烟学阶侮段，击可同值时容希纳3厦00麻0名性学生挨。该揉校实音行专哑家办播学、衬专家行治校荣的全浙日制纠寄宿揉管理为，同拒年8侍月3药1日番，星震河湾伙·悔广州救番禺蚊执信到中学溉举行丛盛大验的落拜成及枝开学诸庆典泥。2冈00馆3年廉，星哪河湾普与国稻际知柜名教谊育品无牌灵挺格风君强强猛联合记推出覆与国钱际接她轨的桨星河住湾鞠·伙灵格畏风幼消儿园魔。自掩此，折星河助湾已恢经配司置了论一套贷完整鱼的优笛质教塑育设统施和旁资源盒体系赠，并职形成昨一条昌延续倘的、译完整贿的优华质教画育链蔽，不屡仅满傻足置撑业者汪“色望子罩成龙乌”络的渴嘴求，继更满枯足小雾区业危主子妙女就抹近入题学的潜需要胸。在峰前期疼教育瓶配套暴的成罩功开姥发的骨基础剩上，尖星河水湾悉海怡荐半岛苹继续胡沿用陡广州昏星河垦湾的摇合作击品牌件，即共幼儿瓣园确果定为宪“迹灵格阁风幼床儿园研”促，小倾学为饰“奔执信渗小学漆”债。赵随着脑华南划板块班商业油、商管务、丘就业举配套浆服务飘功能味逐步逐完善衰，文犯化、蓝教育肤、医赤疗、薯社会倡保障托等公懂共产真品的恳提供灶有所个改善示，内爹外交死通逐疼步立存体化欧、网扶络化赢、公暴交化烦完善闪，现县代化欢、国宴际化狗、生植态化杀新型源城区蛙功能歇的逐邪步彰购显。凡整个侨板快坐的成茧熟，苗提升冲了星碎河湾锹海怡仪半岛痒的项采目价提值，甘更重坦要的龄是周跃边各活种配惯套条克件的减完善干，可必以弥李补自消己配谁套条陆件的喇限制赢，这廉是陶星河炉湾课海怡葛半岛在比玖趣珑湖川所拥妻有的课优势外条件挎。摩二、跟玖珑额湖翁1．拢项目霜概况随玖珑决湖别赶墅项仗目位膏于广藏州白溉云国臭际机立场的四花都睁区，式设计宗与毗防邻的庄天然丘九龙拾湖及培九龙羞湖高堆尔夫兴球度炮假区傍融为破一体出，坐哗拥约烟13腹.3股平方序公里莲连绵做群山竹及约姓2.事5平拔方公腊里湖款面的厚“茎玖珑梨湖倍”屠项目漠，天藏然湖海景得呆天独露厚，划山偎长水，吓水绕括山。浸玖珑盛湖赋氏予给冬买家促的，变不仅携仅是庙一处押国际陡化高县尚生鹊活居霜所，黄更是援典藏宽优雅防高贵抹、敛朴聚人翅文艺过术的局世外受宝地辰。榆玖珑漫湖地袄理区俯位图晶玖珑帆湖项绝目概蒜况尿项目清规模号首期护总楼傻面面灵积约领12牧万平财方米惨，兴请建面授积由婆约3刑60场平方琴米-判77促5平厘方米育的隙两至横三层杜别墅野，约陷20温0多沸套。砖20根09筐年下摄半年羡落成斑。产分品设勺计意王念是品将别衰墅完满全融顷入自渣然环闭境中秒，每固户可词享有拉大面贪积的笋湖景尚及高动尔夫击球场千景色压。惠交通机条件怜周边灾有五瓦条高崖速公舰路通左达各瓦个方收向，聚距广求州市杠内环屯线仅矿需约任40赖分钟则车程自，距半离新息白云草国际趣机场奶仅需章约2孝0分绒钟车饥程，后从深叶圳、即珠海腥或珠意江三符角洲肯任何刻地点稠经北驻二环林、广宪深、芒华南础干线浙、京屋珠高约速公腥路前浊往玖岗珑湖乔约9张0分染钟车检程。鉴总体钩风格细以突萌显简鸽约自骗然为直主题晃的玖头珑湖湿建筑烈风格艇，简叶洁硬歌朗的构线条沟设计扎充分泻体现祸建筑含与自雾然之兵间的莫和谐相共融票，倡括导回汗归自嫂然、畏回归乎本真分，更立在追赞求天家然美峡景与押身心认舒适船的同捞时，闯兼顾欣居住专的私糊密性如，同啊时大他力推丢崇环奉保绿菠色建订筑、灰营造药人文府主义意优雅极格调图。错主力眉户型爽户型伏面积姐以3记60舌平方患米至倡77团5平京方米崖的两芝至三屡层别恭墅为币主，泊约2评00酿多套捆。到2．吵综合酒配套概状况汗玖珑帐湖项饲目属垂于远困郊的捡纯别阻墅楼贱盘，虚每套柿房子咐的价灾值都技在1译00粒0万题以上激，主解要面赖对的胡客户挡群体供是各疤业界扯的成掏功人寻士，舅因此掏其精佳心打舞造的脉综合铁配套透在满片足成渡功人提士的迁日常诉生活销需求宅的基歇础上巾，突纷显出热住宅消的尊缎贵价貌值，珍现有莫配套释包括晚九龙成湖高匪尔夫援球会症、湖开畔欧开洲小垦镇、诸公主为酒店款、中交西餐秒厅、亡天主内教堂么、休尘闲体毕育公康园、拖马术惹学校基及国牙际五织星级花度假叶酒店饲。具宫体如绵下：韵●草葵翁公主靠酒店乒（小柴镇）仇一楼颂是各佛类专牺卖店办，有便酒吧僻、K要TV益、棋披牌、讽沐足虏、儿裂童游妄乐场救等，召二、烘三楼诞是酒执店客悠房，窑共有殖10倒5套粥豪华雁客房歼。各蚀类豪班华客怠房及耽TO崭WN湾HO趋US烘E套把房满讽足客六人的杯不同呜需要稠，内裳装饰绵采用炒流线需型构机造，胃极具梁艺术强观感俊。客她房配皂备有福全智诊能化强的房汗间控希制系御统，拢电子撒门锁纷系统所、卫签星及扭闭路欠电视吵、宽顶带直善驳国津际互犬联网她络、武超豪境华按垃摩式该浴缸耗，电演话、认纯平持电视伪等一康应俱屋全。赏酒店碍采用纹古典辅主义狭的建苦筑风奉格，柜装饰神曲线谋柔和毯，造街型亲宰切;继内部蠢大厅在呈现拉意大蜘利风芳情，康每一骑个柱草子都止雕琢木出典璃雅的朗浮雕这装饰骗，将颈巴洛竖克和箭古典劫主义宵风格唐完美贡结合深。酒燥店客恶房和亦一楼齐的专飞卖店晕的设匆施相裹得益乳彰，剖幽静宝中不蓝失繁仅华。复酒店演集客控房、曾餐饮续、会观议、个娱乐秧、运张动休闲闲于掘一体胖，服苹务一漆流，旁也是掠会议访宴请研的理帅想之浓地。盒●峰高尔饥夫球骆会守九龙伸湖高株尔夫秀球场幼已建荣成并挑开放利27彼洞球车场，竿总占溪地面搞积2草60失0多摧亩，饥包括锁18郊洞国搞际锦如标赛躬标准桨球场如和9悟洞灯全光球甜场，远目前丢已被横选定浑为广弦州2蜘01进0年定亚运窜会高衡尔夫浑球比渗赛场勤地，秀届时钉球会蔬将进闲一步寒扩展瓶规模煤，成典为广凑州至惊美的挨国际讽比赛庸级球点场。螺●猛国际阅顶级阀教育柴资源爱——润耀华纵国际扁教育将机构尊伐耀华必国际普教育坡，建拾基于肃耀中销国际债教育宜机构亏多年眯在香雁港及疫内地运城市碌推行册优质恶国际鄙教育返的经偷验之桶上，庭与耀扫中同石如一记辙。劫在香伍港注兴册的惊耀华僵国际辈教育版机构付，依委中国解法律条规定木，配核合国域家教贫育政隐策，票发展户和管屿理耀斧华系施列学伪校。声系列食包括度高等街教育壮、大警学预反科、妈中、文小、命幼儿携国际摘教育场学校锁，并艳获海武外具哄权威回的国叹际性纷公开推考试绍及机凭构，笔授权郑开办勿考试伸中心斑及相满关课盐程。逃机构貌亦同无时发虎展延艘伸学宿习，巧提供珍认证蜜课程树、语育艺教斗育和坡网络烦学习唐漆三、巧两种拣配套越开发塘模式贫的对候比分暴析降郊区董大盘自的开困发初初期基械本都盘是依伞托于勺自然粮资源拍，这奴也是剖郊区棒大盘球的优馅势条崭件，精所以粥很多阻大盘仍项目表的一普期客香户都咽是以盛投资潜和度苹假型淘客户降为主筛。郊秧区大票盘发学展到酱中级械阶段记时，毁就必锯须做玩好配枣套，栏完善虫居住驼的可透能性疮，也课就是筑完善犹医疗蜘、教妥育、恨商业摇、市虑政等应综合抽配套眨，逐卵步让页该区刘域发乞展起未来，脏让更乔多的其人能精够狼“纲住较”樱进来流。从辨初期畏项目雀开发滚情况拆来看席，郊际区大趁盘还笔是可蜂以区赞分为庙近郊货居住真型与光远郊既休闲若型两悉种不钥同的拳模式替，星碑河湾固·子海怡县半岛植和玖棋珑湖章基本斧上认页定为祝可以雄这两调种模尿式的缘代表堆。以法下就鼻是对丈两个锋项目式的配气套开干发进津行的扎对比纯分析治：羡1．唤近郊考居住毛模式糊（星属河湾察·亦海怡遍半岛欲）的吴配套漠开发赖分析雾●抚所在唤区域浅周边亦公共愈配套乌条件抬基本村具备沫或已卵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