国有林场危旧房改造可行性研究报告

⑥消防用水量安置区内新建住宅全部为楼房，新建住宅楼层数均为3层。根据安置区建筑物情况，可以不设室内消防给水，只考虑室外消防给水。根据国家标准《建筑设计防火规范》GB50016-2006的有关规定，安置区同一时间内火灾发生次数及室外消防用水量按需水量最大的一座建筑物和居住区人口所需室外消防用水量之间的最大值确定。新建住宅楼室外消防用水量为20L/S，同一时间内火灾发生次数为1次，火灾延续时间按2小时计。则安置区一次火灾消防用水量为144m3。（2）水质及水压安置区供水水质应达到国家标准《生活饮用水卫生规范》的有关规定。（3）给水管道安置区的消防、生活给水合用给水管网，采取环状布置方式，两根管道接自市政给水管道。小区室外给水主干管的管径为DN150。室外给水管道埋地敷设,给水管道管材采用PE给水塑料管，热熔接口；室内给水管道下行上给式布置,采用PP-R给水塑料管，粘接。5.排水工程设计（1）污水量确定污水量按居民生活用水量的85%计，安置区污水量为88.4m3/d。（2）排水体制安置小区的排水体制采用分流制，生活污水由排水管道收集排入小区内化粪池后再排入小区外市政排水管网。雨水沿地势自然排放。（3）排水管道安置区居民生活污水经室内排水管道收集，排至设于室外的钢筋混凝土化粪池中，污水经化粪池沉淀后排入安置区外市政排水管网。（4）生活垃圾安置区内设垃圾收集箱，定时清运到指定垃圾倾倒场，对垃圾做填埋处理。5.4.2电气工程设计方案1.设计依据(1)《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；(2)《低压配电设计规范》GB50054-95；(3)《住宅设计规范》GB50096-1999(2003年版)；(4)《电力工程电缆设计规范》GB50217-94；(5)《建筑物防雷设计规范》GB50057-94(2000年版)；(6)《建筑设计防火规范》GB50016-2006；(7)相关专业提供的相关资料。2.设计内容（1）危房改造新建住宅楼电气设计；（2）补充完善室外供配电设计；（3）弱电（包括电话、有线电视）。3.供电电源及负荷等级本工程根据住宅楼分布情况设置室外箱式变，10KV高压供电电源，新建住宅楼采用低压供电，根据《建筑设计防火规范》GB50016-2006规定，新建住宅楼用电负荷为三级。4.供电指标住宅每户用电量按4.0KW设计，灯具的选择视具体房间功能确定，应采用节能型灯具，荧光灯设电子镇流器。5.防雷、接地及等电位联结箱式变内设避雷器，进户电源箱设浪涌保护器，各住宅楼按三类防雷建筑设防。电源进户气设备保护接地、弱电等的接地采用共用接地装置，要求接地电阻不大于1欧姆。每栋新建住宅楼电源进户处设总等电位联结箱(MEB)，将建筑物内保护干线、设备外壳、金属进线总管、铠装电缆外皮、弱电(电话、有线电视等)进户金属保护管、建筑物金属构件进行等电位联结。6.弱电住宅楼设电话及有线电视系统，信号源引自市话网及有线电视网，室外线路采用电缆沿地暗敷设，室内线路采用电话线及同轴电缆穿阻燃半硬塑料管暗敷设。第六章消防、安全卫生、节能措施及抗震6.1消防6.1.1编制依据1.《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）2.《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）3.《关于建设单位、设计部门在建筑工程设计中必须贯彻消防技术规范的通知》（赣消字214号）4.《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）（2001年修订版）6.1.2建筑防火1.总图安置住宅内防火通道在总图布置中，建筑物之间的防火间距均满足防火规范要求。消防道路以环行布置，并在房屋四周均有出入口与市政道路连通。消防道路宽度不小于4米，道路承载力为30T/m²。均满足《建筑设计防火规范》的要求。消防车道与住宅建筑之间，不应设置妨碍登高消防车操作的乔木、架空管线等。2.新建工程本次设计新建住宅合理使用年限为50年，住宅耐火等级均为二级，该建筑内装修的材料均为非燃烧材料，天棚墙面为普通内墙涂料，地面均为地砖地面。住宅内设有起居室、卧室、厨房、卫生间。各个房间的面积，并保证防火安全出口距离和出口数量，便于人员安全疏散。采用砖混结构，主要承重构件最小截面及耐火极限分别为：承重墙的耐火极限不低于4小时，非承重隔墙的耐火极限不低于1小时，梁的耐火极限不低于1.5小时，均满足《建筑设计防火规范》的第5.1.16.1.3消防给水消防用水量新建住宅楼室外消防用水量为20L/S，同一时间内火灾发生次数为1次，火灾延续时间按2小时计。则安置区一次火灾消防用水量为144m3。2.消防给水水源消防给水水源为市政给水管道。市政给水管网保证小区消防用水水压及水量的要求。3．消防给水系统室外消防给水系统设计：小区设室外地下式消火栓，DN65，DN100栓口各一个。室外消火栓保护半径不大于150m，布置间距不大于120m，室外消防给水管道接自市政给水管道。6.1.4电气消防根据《建筑设计防火规范》GB50016-2006，新建住宅小区用电按三级负荷设计。住宅电源引自林场原有10KV线路，住宅楼电源引自室外箱式变，住宅楼总电源设漏电断路器，电源进线处气设备的保护接地、弱电等的接地共用接地装置，要求接地电阻不大于1欧姆。进户处设总等电位联结箱(MEB)，建筑物内保护干线、进出线金属管、电缆、弱电(电话、有线电视等)进户金属保护管、建筑物金属构件进行等电位联结。6.2劳动安全与职业卫生6.2.1设计依据1.《建设项目（工程）劳动安全卫生监督规定》（劳动部第3号令）2.各相关专业安全规范6.2.2防范措施1.执行劳动安全卫生设施与主体工程同步设计、同时施工，同时投入使用的“三同时制度”。2.新建的单体建筑不排放有害的气体和液体。3.生活饮用水由市政管网统一供给，符合国家饮用水标准。4.所有用电设备金属外壳均做接地保护。5.电源插座回路均设漏电保护器。6.3节能6.3.1设计依据1.《民用建筑节能设计标准》JGJ26-952.《江西省民用建筑节能设计标准实施细则》(采暖居住建筑部分)DB23/T120-20016.3.2节能措施本次危旧房改造住宅规划要首先保证单体建筑良好的朝向，多为“一”字型住宅水平行列式布置，使建筑体型系数均控制在0.3以下，这些是建筑物节能的首要条件。新建楼房住宅墙体采用非粘土烧结砖，外墙370mm厚，外贴100厚聚苯板。能够满足节能设计规范要求。外窗选用双层塑钢窗，（内层单框单玻塑钢窗，外层单框双玻塑钢窗），密闭性好，有利于良好采光，日照，以及节省能源。屋面保温为屋面板上铺2层60厚挤塑保温屋面。能够满足节能设计规范要求。地面保温，一层地面沿外墙在2.0米范围内采用2x40挤塑板保温处理，其余范围采用2x30挤塑板保温处理。能够满足节能设计规范要求。用电、用水分别设电表、水表，采取计量控制，节约用水、用电。箱式变设无功功率自动补偿装置，电气设备均采用国家推荐的节能型产品，照明灯具选用高效节能灯具和光源。6.4抗震设计1.设计依据《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008年版）《室外给水排水工程抗震设计规范》GB50032-20032.抗震设计根据2001年2月颁布的《中国地震动峰值加速度区划》所确定的都昌县地震裂度为Ⅵ度。根据《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008年版）抗震设防。在建筑设计中各建筑单体房屋总高度均小于抗震规范中7.1.2条的规定。房屋抗震横墙的间距满足抗震规范7.1.5条规定。结构设计中住宅采用了砖混结构,抗震等级为6级；各建筑层层设置圈梁。各建筑按规范设置构造柱，各单体楼板（屋面板）均采用现浇板按照现行的《工业与民用建筑抗震设计规范》执行，保证建筑物结构的整体性，并使结构和连接部分具有较好的延性。根据具体条件，应对地下管道采用柔性连接或加强结构的整体刚度。第七章环境影响评价7.1设计依据及建设地点环境现状7.1.1设计依据1.《中华人民共和国环境保护法》2.《建没项目环境保护设计规定》国环(87)002号文3.《环境空气质量标准》GB3095—19964.《声环境质量标准》GB3096-20085.《污水综合排放标准》GB8978—19966.《大气污染物排放标准》GB16297—19967.1.2建设地区环境状况安置区位于国有都昌县武山林场内，周边无大型工业区，无排放严重污染环境的工业“三废”企业。项目区周边大气环境质量良好，所在区域有较大的环境容量。7.2主要污染物居民生活废水、生活垃圾及冬季采暖燃煤废气。建设期产生的建筑垃圾及噪声污染。7.3污染防治措施及效果新建的楼房住宅生活污水经室内排水管道收集，排至设于室外的钢筋混凝土化粪池中，经沉淀排入室外排水管道。建筑垃圾责成拆除单位、建筑单位使用垃圾车将其运到指定的建筑垃圾堆放地点。生活垃圾采用在场址内按一定距离设置垃圾箱进行分类收集、集中处理。冬季采暖燃煤可选用含硫量低的煤炭，并采用高效低烟排放炉具，以减少燃煤废气排放对空气环境的污染。在建筑物周围和道路两侧种植花草树木，起到美化环境、自然消除或降低噪音、灰尘的目的。项目区整体环境容量大，本次项目实施后，经采取的污染防治措施后，不对项目区整体环境构成大的影响。第八章招标方案8.1招标范围按本项目的实际情况，本项目招标范围包括建筑工程、安装工程、工程监理、勘察设计等。按《工程建设项目招标范围和规模标准的规定》，施工单项合同估算价在200万元以上的项目，必须进行招标。单项合同估算价在50万元以下的项目，特别是有以物折资、以劳折资方式参与危旧房改造的统归自建工程，可根据建设单位及主管部门意见酌情处理。8.2招标组织形式结合建设单位的实际情况，招标的组织形式拟采用委托招标的形式，将本项目的招标工作委托给具有资质、资信的公司进行。8.3招标方式由于本项目工程建设内容属于普通民用建筑。对施工单位的特殊要求较少，可以采用邀请招标方式进行。第九章项目组织管理9.1建设管理9.1.1项目领导为切实加强本工程建设，确保改造工程符合相关的设计质量，建成使百姓满意的安居工程。该项目由都昌县林业局统一领导，国有都昌县武山林场负责具体建设工作。9.1.2项目的实施与管理根据国家关于国有林场危旧房改造政策，为确保国有林场居民切实改善生活居住条件，同时减少住宅建设中林业职工集资压力，在项目实施中应全面争取并落实土地等税费优惠政策。但在建设中还应注意不占或少占土地，努力节约土地资源。基本建设工程应按照国家建设部规定的基本建设程序严格执行。保证项目立项、审批、设计、施工、验收、审计有序进行。作为法人单位，国有都昌县武山林场可以全面负责本局有关本次项目的基本建设工作，但需要在都昌县林业局的指导下实施。9.2运行管理9.2.1项目运行管理严格按着国家、省关于建设项目基本建设程序，在可研批复后，严格按照批复内容进行初步设计，并在审批后上报国家发改委及国家林业局备案。根据建设进度安排，进行施工图设计、建安工程等招标工作。在项目竣工后，组织竣工验收并进行过程档案管理，做好项目审计资料准备。在国有都昌县武山林场设置本项目建设领导办公室，由项目法人对工程建设负总责。9.2.2建设资金管理本项目建设资金要严格执行江西省基本建设财务管理和国家的相关规定。强化资金管理，严格财务制度，使资金全部、高效地用于棚户区改造工程上。项目建设资金要按项目、分资金类型进行管理，明确法人和承担单位，分级签订资金使用合同，保证专款专用。各级项目管理部门按财务规定按时上报资金使用情况，接受上级主管部门监督及审计部门审计。9.2.3信息管理对项目建设，严格从设计、施工、检查、验收等方面进行信息化管理。对工程进度、资金使用做动态监测。对整个项目设立建设档案、建立数据库，通过对各类信息分析、上报、反馈，及时掌握项目的各类信息和建设进度，以便对项目建设实施控制，推动项目顺利进行。9.3保障措施9.3.1加强领导，明确责任建立由国有都昌县武山林场主管领导负责，各有关职能部门参加的项目管理机构，由主管领导担任总负责，下设具体办事机构，负责项目的统筹协调和管理。9.3.2建立健全规章制度，依法进行项目建设管理工作根据工程实施和项目管理的有关法规依法进行项目建设管理工作，并制定相关办法和规范性文件，以保障工程顺利实施，达到预期的目标。9.3.3强化资金管理工程建设资金足额投入和合理、有效的使用，并充分发挥其效益是工程顺利完成的保障。为此，在中央和省财政补助资金投入的基础上，国有都昌县武山林场应积极筹措配套资金，并为本项目建设提供所需要的其他条件。对工程建设资金列入专项管理，做到专款专用。定期组织有关部门对项目建设资金进行检查、审计，确保资金合理规范使用。9.3.4深化改革，依法拆迁，确保国有林场危旧房住户利益，维护林区社会稳定虽然危旧房现有住宅居住条件恶劣，但多数住宅为房改后林区职工私有财产。在本次危旧房改造涉及拆迁上，应充分尊重职工意愿，杜绝强拆强迁。应充分考虑林区危旧房与城市棚户区的个性差异，通过产权改革和寻找切实可行的拆补方法，确保国有林场危旧房住户的合法权益，依法推进国有林场危旧房改造工作的深入进行。国有都昌县武山林场作为建设实施主体，要做好宣传引导工作，把这项惠民工程做实做好，保证林区社会的安定团结。项目实施进度10.1建设工期按《林业基本建设勘察设计定额》规定，参考建设项目当地实际情况，工期定额和单位工程工期定额，结合本项目建设内容、工程量大小、建设难易程度、施工条件和使用要求等情况，项目建设总工期计划按10个月控制（自2011年6月起计）。10.2建设进度计划2011年6月前：完成工程建设前期手续办理与地灾防治工程、施工图设计和施工准备。2011年7月开始施工，进行基础开挖施工。2011年8月-2011年9月：完成基础工程，开始主体工程建设；2011年10月—2012年1月：主体工程全部竣工；开工室内装饰工程、水电安装工程、设备安装工程；2012年2月-2012年3月：完成余下的水电安装工程、设备安装工程、室外装饰工程、室外环境道路工程等。2012年4月底验收投入使用。各建设阶段时间在总计划内作合理交叉衔接，以保证工期不超。第十一章投资估算与资金来源11.1估算依据1.建设单位对编制本项目可行性研究报告的“设计委托书”。2.现行的建设工程预算定额、费用定额和有关文件(赣建造价15号等)及当地近期类似工程平均造价。3.设计费收费按照国家发展计划委员会.建设部颁布<<工程勘察设计收费标准>>2002年版中相关规定计取。4.项目前期工程咨询费.国家计委计价格【1999】1283号文件5.其他费用按国家有关规定计取。6.设备及材料价格参照本地区近期市场价格和厂家报价。7.建设单位及我院各专业提供的设计工艺及相关基础数据文件。8.如住宅安置区中有合理配建公建部分,公建工程费用未计入本项目投资估算中,配套基础设施费用则按住宅及公建占总建筑面积比重分摊,按住宅面积分摊的基础设施费用计入投资中。公建及分摊的基础设施建设费用将由建设单位自行安排,不计入本项目投资中。11.2投资估算项目总投资300万元。其中：工程费用276.8万元，工程建设其它费用12.2万元，基本预备费用11万元。投资估算表序号项目名称建筑面积单位平方米/元建设工程费用安装工程费其它（万元）合计（万元）第一部分工程费用270.86276.81主体工程2581.1楼房4140㎡600248.4维修加固房240㎡4009.61.2建安工程费661.2.1给排水系统221.2.2照明系统1.51.51.2.3弱电系统111.2.4消防系统1.51.51.3基础设施工程费12.812.81.3.1污水处理221.3.2室外排水、消防221.3.3配电工程111.3.4道路市政工程551.3.6绿化工程221.3.7景观照明0.80.82第二部分费用12.212.22.1勘测设计费2.52.52.2监理费1.51.52.3前期工程咨询费112.4拆迁费7.27.23第三部分费用3.1预备费1111建设总投资概算30011.3资金筹措项目总投资300万元。资金来源为：申请中央政府补助资金26万元，省政府补助资金26万元，其余投资由国有都昌县武山林场及职工自筹解决。11.4减免税费林区棚户区改造优惠政策标准，参照江西省政府关于棚户区改造有关政策及相关地方的地方性政策文件。详见表。林区棚户区改造工程优惠政策情况表表11-1序号政策名称政策内容计算标准1营业税《中华人民共和国营业税暂行条件》减半计取2教育附加费《中华人民共和国教育附加税暂行条例》减免3印花税《中华人民共和国印花税暂行条件》减免4土地使用税《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条件》减免5土地测量费测绘工程产品价格减免6土地勘察费减半计取7工程监理费减半计取8工程定额测定费价费字[1998]26号减免9合同协议公证费参照地方文件减半计取10城市占道费参照地方文件减免11基础设施配套费参照地方文件减免12自来水入网费减半计取13水土流失防治费赣财综字[1994]66号减免14防洪安全费2008年政府3号令减免15规划技术服务费计价格[2002]9号减半计取16勘察设计费计价格[2002]10号减半计取17前期咨询费计价格[2002]10号减半计取18房产测绘费参照地方文件减半计取19环评费计价格[2002]125号减免20噪声费《中华人民共和国环境噪声污染防治法》减免21消防设施配套费参照地方文件减免22防雷检测费减免23散装水泥专项基金赣经冶建联发［2000］101号减免24新型墙体材料专项基金财综［2002］55号减免26劳动安全卫生评审费参照地方文件减免27参照地方文件减免国有都昌县武山林场有关棚改政策标准参照执行了江西省政府关于棚户区改造方面的政策。本项目涉及上述优惠政策主要以江西省政府文件为主，并参照本省一些地方性政策文件。第十二章综合评价12.1生态效益评价加强生态建设，维护生态安全，是21世纪人类面临的共同主题，也是我国经济社会可持续发展的重要基础。全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化，必须走生产发展、生活富裕、生态良好的发展之路，实现经济与人口、资源、环境的协调，实现人与自然和谐相处。危旧房改造可形成相对集中的居民区，使林区职工在改善居住条件的同时，形成一定的居住规模。由于人员的集中，也使城镇规划更趋合理，在改善城镇面貌的同时，城镇土地也实现了集约高效利用，这对林区的森林防火也将起到积极的作用，有利于林区森林资源的保护和合理利用。因此，对国有都昌县武山林场的危旧房进行改造，不仅可以使部分林区贫困人口逐步脱贫致富，而且对于生态建设和环境保护、产业结构调整和城镇化水平的提高等，都具有十分重要的现实意义。12.2社会效益评价本项目是贯彻“三个代表”重要思想和落实党的十七大精神，全面贯彻科学发展观、践行执政为民宗旨的具体体现，是建设“平安龙江”、促进经济社会协调发展，加快构建社会主义和谐社会的具体行动，也是解决民生问题的重要举措，切实把改革发展的成果，惠及棚户区居民。社会稳定、群众安居乐业，是林区和谐发展的前提，只有广大林区职工群众安居乐业，才能使林区社会发展的又好又快。该项目的实施，必将极大地改国有林区居民生活条件，对稳定林区社会、促进林区社会和谐具有重要作用。国有都昌县武山林场棚户区改造规模为26户，其中:原址重建23户，维修加固3户。经过危旧房改造，一是人均居住面积提高，可使这些受益人口在人均建筑面积指标上达到了20平方米，缩小与城市居民在居住面积指标上的差距。二是居住环境得已改善，通过原址重建有力地配合了国有都昌县武山林场撤并调整和林地恢复。三是棚户区改造工程也为从事建筑施工、物业管理、社区服务等方面的人员提供了就业机会，扩大了就业范围，更好地促进了国家拉动内需政策的实施。12.3经济效益评价通过国家、省财政补贴资金投入、企业自筹等方式，实施危旧房改造工程，是贯彻落实国家房地产市场宏观调控政策、调整住房供应结构、加快建立住房保障制度的实际举措，也是进一步加快住房制度改革、完善房改配套政策措施的重要推动力量。在改善林区危旧房居民居住条件的基础上，也将有力地拉动当地建筑业、建材业发展，带动运输业、金融业、服务业等相关产业发展，对于消除由于国际金融市场动荡引发的外向型经济萎缩带来的负面影响，确保我国经济平稳健康的运行具有十分重要的作用。12.4风险评价该项目是中央和地方政府实施的惠民工程，可大幅度提高林区职工和居民的生活质量，促进经济社会协调发展，加快构建社会主义和谐社会的具体行动，也是解决民生问题的重要举措。但该项工程涉及到具体的每一个安置家庭，由于个体差异较大，在动迁安置中不可避免地会出现一些问题。为了不影响该项目的建设进度安排，使项目顺利实施，应在项目正式实施前作好宣传工作，增加地方政府的工作透明度，使广大群众了解安置政策，配合建设单位作好动迁和回迁工作，避免出现影响建设进度等问题的发生。同时为保证项目建设的质量，建设单位应遵循基本建设程序，依法组织开发、设计、施工和监理单位招投标；按照住宅设计规范要求，严格施工图设计文件的审查；要聘请合格的施工单位，按照发展节能省地环保型住宅的要求，推广新材料、新技术、新设备、新工艺；强化监管，安全施工，分户验收，确保房屋建设质量。有效避免项目在动迁、建设和安置中任何风险因素的发生。目录TOC\o"1-3"\h\u23914第一章总论 394381.1项目提要 3261371.2编制依据 445631.3项目主要技术经济指标 5240261.4可行性研究结论 629649第二章项目建设的必要性 7196382.1项目建设背景与由来 758552.2项目建设的必要性 92631第三章危旧房改造需求分析及建设规模的确定 1123243.1安置小区住宅现状情况 11219033.2危旧房改造需求预测分析及建设规模确定 1122948第四章建设条件 1210914.1自然地理概况及社会状况 12177894.2其他建设条件 1419834第五章项目建设方案 15260345.1项目建设指导思想及原则 1548475.2安置小区总平面布置 16220775.3住宅建设方案 18259055.4辅助配套设施工程 2216360第六章消防、安全卫生、节能措施及抗震 2688256.1消防 26180086.2劳动安全与职业卫生 29197046.3节能 2991016.4抗震设计 3023778第七章环境影响评价 31174977.1设计依据及建设地点环境现状 31131847.2主要污染物 3255327.3污染防治措施及效果 PAGEREF