福州房地产估价报告

房地产抵押估价报告估价项目名称：福州市市台江区鳌光路鳌港苑5幢706室房地产市场价格评估委托方：***估价方：福州***房地产评估订估圣价醒灭人避员简：厦陈俊辽达疏旨估价唯作业雪日期擦：任20敬12漂年词12矩月零12品日—焦20施12茄年1拢2剪月普15耻日渗估价瓣报告弊编号锦：汪**绪*零评字凉[2朽0拨12旬]第拐0敬00摔1壁号露目狂剃录吉第一酒部分捎致委何托方坚函宴2幅第二樱部分页估价印师声视明姥3在一、芒估价溜师声角明灯3鞋第三错部分纪估价赢的假捕设和脉限制遗条件师5牙一、翠估价的的前铁提和桂假设偶5村二、谋未经塔调查悟核实佣或无波法调哥查核豪实的勿情况辅和资铲料胳5馅三、贼估价想中未掌考虑糕的因亡素及换一些巧特殊黄处理警6贝四、屑限制练条件维7撒五、恒变现膏能力臭分析欣8拍六、汁风险年提示仇9停第四恰部分潮估价扭结果哪报告代11答一、清委托此方罩11锯二、安估价技方敢11桂三、爹估价载对象光11蔬四、漠估价承目的叶14违五、塑估价的时点肚15循六、扛价值抬定义殖15乖七、遥估价目依据铜15丸八、殖估价仔原则默16翅九、欲估价贞方法我16脾十、蔑估价笑结果马16担十一遵、估雁价人率员汤17隔十二批、估划价报隶告应验用的右限制柱17颗十三王、估眉价作裹业日其期左17辜十四凤、其嫌他需艇要说者明的预事项兰17爽第五漫部分披透附件开第一右部分咸浴致委鲜托方纱函财**鬼*肉**恨*风：显我公误司于炮20至12移年窄12罪月1恰2外日接呆受贵泻方委痕托，傍我公坊司秉躲着独题立、访客观晋、公冬正的苦原则茎，对摸福州怀市劈市约台江钞区吧鳌光狡路鳌谱港苑抖5茄幢仪70上6凳室房初地产扔市场累价格抹评估革（建弯筑面裁积熔98户.2量0醉平方袜米熟，狠分摊饰占滥地面吹积合树计为董15殃.0饲0堤平方透米还）查房地血产的庄市场涉价格趴进行舌了评仁估帖，育估价棉目的痒是为辛确定摆房地拴产抵仆押贷跟款额遇度提脖供参倦考依谨据而违评估容房地涝产抵始押价伪值（视贷款的银行版：故**法**够），尤至软20耕12绪年怎12饰月1振6诸日估绣价工袭作结华束。择评估倚人员赛根据贺估价担目的爹，遵湿循估村价原睬则，托依据践科学德的评喉估程孝序，润选用赶合理抖的评至估方港法，粘在认姜真分象析现单有资娱料的惰基础负上，术经过暗周密永准确谈的测缎算，询并结零合评夕估经锣验，劲充分蠢考虑肺影响绒房地远产价加值的磨各项而因素协，评晨估确汤定估商价对曾象房图地产侵在歼20急12犯年捕12各月运12舞日的慢市场嫩价格蛾为（滋币种趟：人技民币巾）：蚁房地伯产总锡价：蝶10区1芒.探22咸46革万元狂大地写龙金齐额:谋巩壹雷佰定零赵壹恩万贰红仟贰剑佰肆激拾陆咸元整挠房地示产单援价：配10狸30炊8扩元/丘平方域米删评估或过程黎、结山果及耀有关似说明胡详见泼《估雾价结稠果报往告》清。新特此望函告姑！也**粥**围（公毒章旗）上法定守代表抱人：刻**牧**斯*底20啦12展年员12姻月誉15手日丈第二捆部分偿鲁估价绸师声宣明肌一、蛋估价蝶师声怜明针我们蠢郑重棚声明召：泄1.堵我们绕在本凝估价侧报告袖中陈凶述的算事实厕是真寻实的鸦和准劳确的叔。胁2.歇本估叔价报朝告中披的分订析、生意见陪和结据论是惯我们安自己恰公正沙的专孙业分卫析、孔意见驶和结坚论，概但受赤到本古估价器报告毁中已跳说明饿的假沉设和蛋限制赴条件佣的限定制。亦3.烛我们螺与本秋估价半报告取中的吹估价件对象侨没有垂利害执关系则，与腔有关性当事现人也梯没有嚷个人党利害解关系优或偏屡见。功4.朋我们歪依照椅中华辅人民帖共和经国国剖家标薪准《尺房地声产估核价规丸范》送进行填分析稼，形堂成意具见和索结论够，撰浴写本看估价王报告萍。炒5.夹我们肉已对坛本估报价报帖告中沙的估声价对欲象进溉行了饶实地驴查勘念。雁6.昆没有柴人对君本估想价报唯告提稼供重记要专含业帮缩助。队7.要需要昂声明设的事精项：勉（1孟）本画报告融估价特时点盟为2复0触12旱年橡12冠月逢12顶日，远提交供报告痰之日绵为2殖0条12榆年1性2捕月驼15馅日。耳在市麻场无拴明显内价格摸波动娱条件辩下，很报告弊有效傲期自冻提交族报告芽之日绿起不垂超过旁一年挨，即阁20尤12省年1付2晒月右15着日至帐20似1副3捕年1酸2左月侨14惑日。仿随着顽时间竟的推邀移，度该房石地产定的价肝格应居作相皱应调杠整，享甚至撤重估舱。薄（2比）本待报告朝估价植结果葵仅作暮为委污托方伐在本激次估摘价目舌的下获使用盖，不妇能做蓝其它铜用途摆。未队经本川估价狐机构年书面执同意载，本宣报告靠的全驻部或区任何黎一部沈分均科不得扔向委图托方直、报干告使耻用者和、报犁告审永查部栏门之见外的易单位眨和个丧人提初供，折也不纽得以元任何栗形式怪公开刚发表绑。未(此政页无孔正文山)翅二、绘估价故师签想名握姓机名狱舌坛寇佣欣独注工册乱号闸犬颜押赤彩能签肾名决**仪*打绩庆涉**奴*疲**沫*缓裂倚鞋**受*鼠第三均部分割堪估价汤的假蚁设和芬限制帆条件涂一、镰估价董的前迷提和舍假设帅1、档假定轨估价扬时点宽的房蔑地产争市场熔状况挥是公理开、痒平等院、自沃愿的絮交易乱市场唯。免2、报估价姻对象怀产权淘明晰颜，手减续齐养全，出可在望公开讨市场网上自牵由转植让。唐3前、市统场供勾应关扰系、许市场悉结构对保持两稳定茂、未立发生朽重大省变化毒或实厉质性澡改变涛。施4汗、在国估价配过程陵中，定我们酿假定逗该物穴业的垮所有企权人盼在公漠开市误场上舍出售水该物劳业，草且不赞包含药所有课权人据凭借哥递延腐条件美合约袜、售壳后租地回、拴合作锅经营抽、管圣理协猛议等晒附加暮条件舅以抬航高该予物业紧权益短价值高的情辅况。端5镰、我锁们在驰假设搬估价虚对象罩土地趟使用估权法袭定年物期内叙，该配物业曾所有吊权人港对该产物业瓦享有醋自由漏及不胸受干前预的神使用潜、转鸭让、屑收益始、处及分等霜合法郊权益睛。酿6舰、估夕价对假象《鹅福州庄市商轻品房护权属鸦证明尿书》退记载径房屋沾设计奉用途轰为裂住宅悉，把估价巨对象晚所在窗小区执鳌港丽苑的厨《国津有土文地使原用证娃》证华载土京地用傅途为脖城镇协住宅长用地邪。朵本次先估价捧是以越估价蛋对象送能够株按照望《娇福州网市商俗品房恼权属慧证明肾书》耻记载辜的设凯计用蜓途，挎即臂住宅引持续晶使用似为假卷设前恐提。荐7烤、本虽报告肆确定糕的房并地产诚抵押愿价值黎为抵说押房侄地产述在估预价时踩点的剂市场腰价值红，等秤于假期定未筝设立时法定怪优先叹受偿漏权利箩下的哀市场庆价值惕减去留房地猴产估鲁价师凯知悉题的法宪定优脸先受储偿款清，至笑估价担时点购，估箭价人钞员未肾发现跑估价定对象肢存在说优先布受偿纳款槽。趴二、栏未经牙调查粮核实垒或无拣法调瓜查核蛙实的兼情况越和资谷料攀1直、本铜次估赖价对冻象由燥委托笋人有酬关人喜员现录场指肆认，泼若与啦实际翅不符团，应园重新漂估价铜。卫2贫、本竿次估滚价是报以估圆价对苍象在闻估价涨时点岂时的炒状况理为依劫据进颂行的挎，是岛以估殊价对肠象的通房屋天所有渡权及塑国有嗓土地拳使用予权不愧存在埋抵押尼权及筐共有芝权人月为假嘴设前艘提下封的房栏地产平价格染。络3罪、秋岁伐积颜锦怀削慈捎弟拒曾桨伯育书午裕政乎商抛蛇档疗迟廉歪外肚融条劈三、竞估价斩中未邪考虑所的因压素及旬一些沫特殊勿处理靠1、炮本报肉告估考价结践果没往有考引虑快利速变庙现、繁税费亿转嫁镰等特钢殊的绘交易弦方式色，以砖及可慎能发上生的柔办理纽抵押岛登记酱、权塑利转挖移相揉关费汉用对亚估价榜对象稳房地细产价爬值的庭影响俗；没先有考腾虑国疤家宏聚观经嗽济政底策发由生变第化、驳市场版供应牲关系虚变化乱、市具场结极构转卵变、精遇有套自然戏力和到其他创不可皮抗力建等因弱素对内房地售产价欺值的至影响颠，也啦没有呢考虑俘估价梢对象淋将来暮可能涌承担革违约净责任便的事形宜，叠以及咳特殊肥交易武方式载下的哈特殊复交易罩价格妥等对微估价逢值的敞影响置；当批上述助条件世发生既变化慰时，驴估价视结果罢一般臂亦会好发生戚变化据。委予托人灯在利惕用本求报告泉结果仿时应捞予以肺充分叮的考统虑及怕重视闯。拦赞彩2古、本宵报告烂估价挺结果季没有送考虑丸估价逐对象轻及其奇运营茧企业刃已承狐担的姜债务炕、或内有债蚂务及顾经营告决策咽失误听或市讨场运明作失勺当对伤其价释值的尊影响剥。律3、差本次见估价梳对象虽的建袋筑面荒积附和分悔摊占知地面书积分锈别均谈来源葱于委穗托人浊提供肆的《咐福州胞市商怪品房旋权属巾证明纷书》拣及附傍图荒，兽本报羊告脖以此剖为前环提进岭行估混价。旋经过浑实地智目测爷大体辣相当瞎，但厦房地丈产估弃价师吗未进类行专蠢业测言量，形本报景告以骑此为假估价对的前缓提条膜件。亮4、涂估价叼对象摘建筑辛面积恳根据俊《福落州市康商品仙房权病属证饰明书珠》确智定，追其准厨确面弃积应托以房颠产管云理部猛门颁隶发的避《房撑屋所改有权熔证》润为准阵。沈6秩、我痛们曾副于2杀0葬12盯年让12恰月1则2唇日进今行实路地查阅勘，吧并进陆行了忠现场纺拍照榆（实耻地查海勘照济片附尽后）亏。但棋我们更并未宰对估坚价对李象做谨建筑其物基禁础、肥房屋浪结构擦上的营测量蝶和实喘验，偿因此浇无法宫确认昏该物雕业是鬼否存重在结碰构性炎损坏厅。在别本次胃估价佩中假董设其揉无建筛筑物截基础删、房劲屋结惠构等俭方面鼠的重纲大质椒量问贷题。序7连、办因委躲托人槐原因槽，估网价人郊员无邮法查恶看《旨福州只市商扑品房筹权属蠢证明共书》图及《庆国有龟土地雨使用葡证》画等产赵权证浮件原赵件，沾且房谁地产僵估价章师未挡到有努关主种管部叫门对兆权属帜证明及材料助及其省记载某的内誓容进陕行核利实。愿委托灵人提泳供的露其它阔资料妙有部欺分为售影印谜件，岔估价范人员名不保命证影本印件队与原观件的轿一致娃性。窃本次敏估价稍是以枕委托导人提悉供的拐与估亏价对闪象有虾关的么法律矛文件汉、权龟属证凉明及只相关贵资料撤真实肌有效旨为前乱提的续，其记合法床性和委真实乐性应属由委匆托人稻负责略。居8砍、估私价对蹄象房浙屋《博福州槽市商泪品房兽权属视证明煎书》青证载拐结构旬均喇为钢堂混结宏构，咏经估湾价人滴员现殃场勘虚察，沾实际躲建筑潮结构耽为虚为钢扮混二备等结鸦构比，本滔次估扛价以散实际嘱勘察贿结构幅为准芬，并熊以此棵为估原价前纲提条甘件。乖四、拒限制郊条件铸1、柄估价惠对象毯地段务等级歉依据真《聪福州海市市裤区二制○○急七年泳住宅挠用地建级别共与基生准地乳价图帐》确斜定。侨2福、本骨报告暖估价源结果今已包累含估坦价对毛象与脊其功残能相彩匹配世的、库附着嫩在建狼筑物攀上的僚、不豪可移余动的擦设备欲设施秧价格大。馒3盈、本盖报告饥估价辜结果煤已包慧含估响价对僚象分搂摊国失有起占葛地使挖用权种价值那，该御部分盲土地首使用司权不败能再油单独察作为座抵押浴物向乒银行毛另行世申请御贷款词使用耗。蒙4胀、本衬报告舍估价铅结果瓶的计挣算是忘以估际价对牲象房衰地产由在估魂价时膨点的庆状况卷和估疏价报趴告对贪估价塑对象娃房地货产的至假设扩和限构制条和件为雅依据泛进行茅，如略房地降产状法况或魂估价像报告愿中对狮估价前对象立房地拣产的朽假设剖和限没制条星件发瞎生变鹊化，出估价懂结果该应作非相应略调整度。溜5纳、本别报告轮所确圣定的犬房地牛产价薪格，杏即该川房地刺产的弯客观窑合理啦价格踩，是续在公吓开市窗场条凤件下法，在端本次插估价提目的午的特蜜定条范件下地形成我或者遍成立淹的正混常价康格，冬不对答其他痕用途搂和目晒的负胸责。书如估侧价目智的变律更，刚须另像行估扰价。章6饲、本桐报告劝必须太完整傅使用惰方为哪有效坟，对拆仅使炕用本振报告舍中部动分内多容而酿导致斗可能穷的损场失，越本估溜价机雪构不诱承担红责任难。步7旦、本傍报告羽仅供纵房地狱产主宵管部昏门、拦委托愤人及尽**缝**煎使用鱼，非僻为法先律规候定的透情况暖，未香经估怜价机概构许韵可，眼不得饿提供单给除肆政府躲主管行部门致以外爽的任怕何单道位和攀个人里，其此全部待或部戏分内体容不零得刊柱载于棚任何逐文件折、公册告或抓公开输媒体独上。徒8筋、我舅们申细明，白本估画价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高狸层，闯绿化炮率觉24零%冒，物权业管球理公拳司名据称为馒百家带物业射，混交易咸日期屯为2蔽01戴2年孩12俗月，浑交易亚均价姨为9摧45骑0元芬/平响方米唱。息2、壁因素竿选择佳及条命件说坑明轧根据布《房注地产糊估价变规范晌》，汪参与使比较僻的因仅素应秧是对熔房地蛾产影场响较煎大并职具有世代表拒性的仁主要好因素稀，针址对这驶些因汽素来问对可蜻比实撤例进凳行修腿正。裁本次愤评估水所选泪择的怜因素灯有：评（1陕）交伏易情枣况修丰正：祝排除赏交易吸行为用中的胀一些博特殊穷因素水所造融成的裂可比百实例茫价格遮偏差部；昂（2跟）市抄场状总况修轰正：悟确定疯价格短变动掌率居，进览行市济场状孔况修脖正。应（3且）房索地产坐状况合修正邪：发①室区位束状况何（包近括位然置、伞交通韵、环迹境景昼观、议外部湖配套蓬设施笨）；浴②雄权益抓状况朵（包旱括土撒地使欣用权荣取得糕方式或、城车市规厘划限礼制条已件）垄；享③乔实物很状况狱（包按括建奖筑规宁模、迟建筑往结构碗、设鼠施、咱设备低、装君饰装着修、盈空间黑布局予、通巩风、丸采光维、日陷照、穷使用失率、饰层高营、完病损程满度、塞其它酸（包限括外劫观、碎防水恭、保团温、旦隔热谋、隔宿音）欣；场宗地客比较堵因素雄详见思表2济。库3、达以估档价对错象为呀标准考对各掌因素唤条件举进行绒比较述，确贫定比抹较因絮素条画件指收数，增编制规比较洪因素董条件南指数顺表，撤详见蒜表3藏。具婶体修卖正如政下：伯（1舍）交茄易情浊况修花正：孝3个程可比岛实例汉均为急目前抗房地兼产市施场上寸正常吉的交草易实丛例，孝其交误易价筝格无忍异常绞，故再无需鞠修正招，交强易情锡况修酸正系友数均便为1侵00瞎/1词00练。塔（2掘）房精地产阶状况围修正苍：拢分为孕区位达状况轻修正蛋、权悔益状效况修纱正和躲实物筒状况腿修正币。乞A、凑区位拍状况系修正伸a）锤位置封修正递①缝地段每等级粘根据杏《福唉州市占市区说土地盗定级挡与基愿准地到价评肺估》毕对市耀区土洒地级姥别范俩围的然划分乓，备确定勤估价练对象能与可现比实锄例所抛处地骨段等看级籍。以逼估价废对象央地段产等级斑指数奔为1骂00师，将纪可比炎实例浮与估搁价对举象相暗比，迅每上逼升或申下降值一个容级别训，指祸数增狗加或辫减少康2。当②境繁华葡程度出将清繁华御程度聚的状喇况腿分为更繁华食、较蜡繁华梨、一度般、塑较不捡繁华捐、不笔繁华泻五个谱等级你，奔以估界价对廊象繁最华程徐度指转数为鞋10速0，略将可耻比实顺例与舍估价捷对象拾相比疮，每削上升岛或下郊降一色个级倚别，弹则指罢数增唇加或递减小临2。火③魔街道郑条件蜂修正夏将吵街道寻条件醉分为功不临刷街、氏一面配临街普、两斯面临进街、态三面北临街摇、四推面临锣街五前个级贝别，辈以估傅价对矿象燥街道查条件遵指数算为1臭00意，将雪可比棋实例搭与估通价对复象相伯比，奴每上模升或陪下降疫一个泰级别善，则肉指数美增加五或减莲小1全。稻④为距离否公交改站点狸距离托修正伙将距凉离公旋交站忙点距做离第分为艳近、壤较近鉴、一阁般、威较远字、远俗五个纸级别冬，其块中距狡离婚≤趋10幼0米枪为近弓，1符00另-4剃00兵米为怒较近暮，4卵00幻-7卧00障为一坚般，打70执0-删10译00睬米为角较远弊，哄≥喊10缸00米米为坑远，刻以估违价对搅象醒距离姻公交是站点涝距离讽指数歉为1滔00汽，将慕可比内实例以与估燥价对病象相牛比，掌每上咏升或略下降掉一个配级别累，则叫指数厉增加葡或减壁小1泥。汪⑤检朝向湾修正秋将寒朝向羞分为岔优、虎较优鸦、一朗般、装较差红、差耕五个违级别洲，其底中东订南向拌为优拖，南诵、西瓜南向仆为较熊优，闪东向挪为一咱般，录东北侵、西魂北向灭为较转差，卖北、举西向愧为差肯，以亩估价许对象牌朝向垫指数丹为1珠00程，将各可比龙实例咏与估饶价对朱象相味比，栏每上冒升或背下降匠一个零级别樱，则抢指数引增加这或减泡小2纷。彼b啄）交才通修抓正踪主要躬指市饱内交厨通便类捷度波。减将停市内暮交通岗便捷恋度的茅状况测分为盏便捷夹、较触便捷系、一恭般、搂较不容便捷恰、不暑便捷列五个甜等级茎，寨以估稠价对瞒象交站通便惹捷度村指数侮为1钻00掀，将奖可比析实例迎与估贞价对断象相暑比，续每上刑升或猪下降卫一个袋级别有，则再指数何增加打或减展小2遮。班c）低环境居景观勺①灭自然汉环境槐将寺自然摆环境烛状况路分为春优、棉较优书、一铅般、超较劣验、劣威五个坊级别弊，献以估辩价对赖象自删然环回境状增况指阶数为斧10酬0，份将可井比实冬例与莫估价端对象罪相比丈，每跑上升安或下侧降一出个级友别，乔则指鸽数增扩加或棚减小汁1。矿②讽人文不环境哥将落人文锡环境钳状况束分为旋优、锈较优谜、一创般、疮较劣渐、劣劲五个侍级别抖，早以估岁价对集象人夜文环巨境状狱况指境数为遥10议0，启将可渐比实何例与狱估价醋对象劝相比路，每得上升雪或下务降一券个级饿别，至则指辩数增例加或胸减小染1。耻③办景观限将逢景观胖状况僵分为腐优、填较优张、一抬般、怖较劣列、劣元五个搅级别吓，妖以估野价对欢象景影观状辉况指匹数为泼10耀0，普将可娇比实李例与律估价道对象应相比列，每谋上升然或下司降一兔个级贩别，咬则指盘数增灯加或毁减小功1。阳d）糕外部塘配套宴设施诚包括蚁教育堆设施出、购惠物场匹所、壮医疗椅设施乌、金勾融网亏点、极文体赞场所昨、邮少局电替讯设酿施。且将配氏套设防施状枕况分叙为完块善、称较完近善、抵一般个、较先不完猴善、肆不完吊善五腊个等场级袄。以岸估价兄对象开配套举设施合完备普度指屑数为挂10午0，较将可氏比实姻例与杯估价炒对象蜻相比鸽，每宣上升慈或下限降一湾个级孤别，怖则指融数增知加或础减小构2。烘B、过权益言状况菊修正锄a）旷土地平使用军权取糕得方倦式按修正显可比鸟实例洪与估委价对经象的忧土地么使用饲权性堤质均源为出著让，惧故无恩需修累正，罪调整乌系数像均为奋10乌0/众10哥0。银b暴）城混市规絮划限仗制修辜正荷主要惹指建踢设项遍目的律容积外率。闲参照滴福州巴市及们估价洽对象授周围判相同桑用途矛土地单地价调与容久积率石的关透系，义将容经积率杨分为灰优、社较优旬、一宰般、柳较劣顾、劣垂五个谦级别绩，其枝中容缴积率离≤占1.冈5为后优，卡1.墓5-薪2.录0为担较优截，掌2.绪0-约2.棋5为构一般腐，2鸭.5红-3叶.0锄为较直劣，虫≥穿3.惩0为神劣，苹将可贯比实告例与鸣估价迫对象才相比抬，每垫上升缸或下柱降一胡个级柜别，含则指扯数增朱加或录减小轰1。棉C、所实物乱状况换修正尝a）轮建筑叙规模残修正锯宅将雄建筑箩规模洁分为多小型怖、中跟型、抛大型别三个怠级别辰，其玉中建春筑面浙积窑≥光10读万平膜方米超为大齿型，暮5-榨10叹万平色方米流为中纯型，窑≤却5万递平方聋米为僵小型稻，留将可顺比实巧例与棕估价昌对象油相比辞，每绣上升涌或下耐降一互个级刑别，嗓则指枕数增村加或固减小押1。循b烛）建突筑结叙构修肉正肢将你建筑防结构互分为脱砖混识、钢串混三扩等、存钢混卧二等斩、钢练混一挖等四浅个级衔别，振将可劝比实怪例与比估价找对象添相比暴，每璃上升妨或下既降一发个级互别，匙则指掀数增蜘加或峰减小丛1。从c）害设施拆状况己修正兼主要让指小亭区内胀的配鹿套设胡施，结如周裂界防佛范系淘统、昏闭路羽电视列监控椅系统框、可舒视门斯禁对隆讲系甜统、硬智能投化车俊辆出盐入管谈理系死统、叛背景活音乐爬系统狠等。每将顾设施狗状况犹分为泄完善肺、较禽完善允、一涝般、搬较不砌完善网、不惕完善裂五个旦等级奥。以得估价葵对象聚基础膏设施策完备员程度思指数债为1抚00醋，将恒可比染实例析与估聚价对慌象相葬比，续每上纲升或罪下降宇一个安级别退，则乖指数使增加腰或减脸小2栽。妹d）潜设备脆状况腿修正件将毙设备粥状况旺分为撒一般阿国产裳设备覆和进筹口设声备两漫个级祝别，肉以估铜价对饮象你设备澡指数奉为1铅00绒，将仙可比记实例佳与估装价对哥象相柏比，蝶每上聚升或坦下降合一个矩级别努，则绍指数收增加酿或减志小1跨。融e）粥装饰表装修原修正秒将象装饰把装修隔状况机分为鲜毛坯评、简卧单、维一般吴、中保档、聪高档斯五个糖等级极，以贸估价涂对象蹦装饰坡装修间状况返指数物为1鼠00父，将寿可比撞实例秩与估指价对浮象相乡比，直每上全升或炭下降王一个垫级别傍，则僚指数酬增加团或减英小2探。逗f）鲁空间闸布局买修正梁将空垃间布坊局状季况分炎为优侵、较锯优、幻一般照、较优劣、惩劣五咐个级傍别，堆以估回价对玩象空每间布代局指冤数为济10呀0，耐将可桃比实学例与坛估价丢对象丈相比炕，每晚上升界或下驾降一误个级震别，烘则指村数增缠加或宋减小闷1。策g）槽通风瓣状况芒修正谢将随通风但状况捧分为颠优、言较优做、一举般、式较差第、差作五个设级别窜，悼以估鬼价对姿象旅通风哨状况肝指数脚为1殊00羡，将退可比隆实例篮与估厅价对保象相乔比，赖每上踪升或犬下降光一个鹅级别高，则器指数舞增加腥或减恋小1灶。隙h）弓采光久状况斜修正顺将谣采光迁状况鬼分为恢优、谎较优告、一笛般、输较差霜、差辈五个促级别诊，火以估抖价对挂象抱采光愧状况纵指数矮为1债00暑，将把可比刷实例季与估燥价对排象相窃比，声每上券升或诊下降阴一个素级别呆，则码指数殿增加妻或减刃小1穴。舒i）迹日照营状况增修正钻将绿日照缸状况撕分为汗优、卫较优辉、一宅般、谁较差诊、差舍五个谷级别碌，茧以估僚价对沈象胞日照洒状况纸指数泪为1功00播，将忧可比掀实例缝与估营价对余象相浑比，压每上变升或膜下降倒一个茅级别躲，则著指数快增加毫或减香小1夹。拆j）赛使用知率状相况修特正子将班使用伤率分兆为高宴、较掩高、膛一般判、较尾低、夫低五显个级产别，柴其中纳公摊机比例狐≤栗10和％为郑优，父10黎％-恭15逃％为域较优统，1被5％仗-2抗0％王为一办般，次20累％-后25汗％为唇较劣缩，蔬≥相25或％为送劣，那以估篇价对胆象听使用渠率状谱况指彩数狸为1励00巧，将王可比励实例帖与估拴价对戴象相钱比，狭每上民升或途下降干一个麦级别件，则邮指数锐增加狂或减扮小1执。浩k）亩层高跌修正惧将蚊层高尾分为菜优、盈一般傅、差冶三个供级别床，其沸中喘≥津3.趁2米辽为优态，翁2.纺8-梁3.趋2米华为一绝般，赛≤疤2.享8米万为差泊，乱以估章价对婚象休层高束指数藏为1配00辛，将筋可比绑实例碌与估额价对地象相屿比，士每上貌升或淋下降幻一个征级别巴，则宫指数也增加父或减黎小1引。诚l）究完损远程度庸修正魂以估持价对故象胀完损嗓程度鲁指数并为1凤00饶，将常可比找实例连与估涌价对的象相金比，割成新图率每喉上升突或下避降5方%，存则指骑数增纯加或戏减小滤1。令m）玩其它午包括降外观泽、防苦水、昨保温震、隔就热、安隔音遭。盏将其罪它状肾况分壮为策优、围较优凶、一殿般、毁较差恒、差秤五个徐级别微。以盖估价忘对象拥状况摆指数答为1丰00套，将议可比乓实例坊与估乏价对服象相以比，少每上次升或贯下降挡一个小级别畏，则碌指数焦增加哪或减饿小1叔。所4、炒计算踢比准购价格商将以知上修喷正后贼的系尖数代炮入公日式计应算，展详见下表4夕。里表膜2渐齿太问可比乘实例忽资料急辣犹搬松信调抹剩围帆鹊躬批实例材项目东A其桂园屑怡景帝B植武夷级绿洲烦C盟利嘉桌花园绝D风估价绕对象禾交易孙情况袄正常御正常槐正常溪正常侍交易吼日期窑20崇12雅年1隙2月祥20颗12著年1令2月么20袋12葵年1蛮2月哑20音12胃年1液2月间房坐地车产挡状泰况支区戴位索状掏况绩位寺置瞎地段莫等级覆鳌峰奖路掉福光佳南路念排尾贞路稻鳌光灶路妹繁华捡程度饼一般蓄一般燃一般斥较不揭繁华说街道谦条件偷一面阿临街可一面蚕临街毙一面浑临街智不临龄街茅距离扔公交扫站点锄距离艇（米锄）刺20栽米纵20圈米妻20殖米罢80取0米急朝丽仔向距南北寒南北饼南北真南北腾楼秃桐层死全部清楼层闸全部柄楼层辞全部亡楼层府全部磨楼层枝交愚俘通统便捷虹便捷游便捷瓜较便胆捷趣环岔境景庭观陆自然柿环境修较优抢较优戚较优颂优怠人文苦环境羡较优谜较优昆较优花较优慕景珠志观命较优疑较优跟较优杀一般苹外部痛配套拨设施饱较优粥较优枯较优肝一般隐权益总状况刊土地栽使用淡权取妇得方绢式环出让喇出让速出让园出让堆城市裁规划随限制酸条件唐容积帆率2幸.0出容积粉率2吐.0故容积绞率2籍.3葛容积贡率2恐.2安实政物芝状墙况绳建筑涝规模务10始万罩19盐万脂5万亿4万伙建筑逼结构幸钢混提/小静高层动钢混及/小列高层泉钢混羞/小夜高层辆钢混寇/小充高层烂设伍毯施志较完导善洁较完躬善鄙较完暂善冤较完睬善乒设逐绣备陵一般抬国产挣一般奶国产狸一般姿国产哈一般易国产劳装饰观装修丽毛坯抹毛坯班毛坯乐一般袄空间爸布局慢较优趣较优伍较优蔬较优振通肚醋风侨良好涨良好上良好虾良好见采快耀光务较优烦较优客较优鼓较优浊日得雅照订较优宵较优吉较优厕较优影使用幸率尺小高殿层/墨80尾％披小高泊/8经5％部小高疫层/衔85豪％竟小高汁层/丑85级％朱层饼殖高讽3.呢0米臣3.后0米搁3.哥0米附3.崇0米广完损宽程度弟10愁0％贿10午0％武10航0％宗95邻％斤其撤惕它逗较优箭较优头较优的较优毫交易烛价格溪（均机价）懒12糊61虫0返元/量m倘2有10侍92爷0元雄/m存2乏94武50梁元/过m欧2见--响--玻-械表3拒吨确有比较炼因素贺条件皆指数楼表双睡柳宿劝克裁记蚕毛拍渴淹耽实例埋项目仆A倒桂园折怡景划B徒武夷古绿洲选C冬利嘉养花园反D哨估价倚对象富交易摔情况认10烤0料10慢0本10概0棍10辫0苍交易冒日期勤10恭0誉10运0房10够0伯10境0闷房勇地晚产册状始况诊区怖位治状四况均位庸置该地段言等级导10僻2框10豪2筑10丈2山10税0档繁华鞭程度添10秀2骄10兔2怜10技2喷10哥0西街道捷条件担10畅1存10昌1颂10昼1极10竞0勿距离博公交避站点茧距离锈10阶3窄10透3者10状3唤10斜0究朝财饥向荐10嘴0毛10具0妈10竟0侮10魔0吐楼六刷层瓶10玉0践10慨0的10比0耽10创0策交千架通扁10麦2撕10桂2达10退2丙10返0归环汇境景牙观斧自然支环境掀99导99翅99比10群0炭人文茫环境壤10欧0渐10六0释10懂0怀10蚁0帝景终妻观判10桶0时10任0药10毯0涉10辈0些外部杏配套禁设施皮10蹄0俱10墨0边10相0厨10滋0祝权益近状况选土地技使用鸦权取阁得方半式默10愧0涌10领0鸽10赞0胖10瓶0政城市坊规划剪限制沾条件而10肺0彼10皮0吼10夏0井10攀0滴实棚物非状购况荡建筑凯规模杀10结2顾10赠2萍10绪0拢10牙0筝建筑债结构纤