大型商业零批市场项目建设投资可行性研究报告

PAGE1第一章项目概况1.1项目基本情况项目名称：xx县xx城市综合体（暂定名）项目建设地点：xx县新工业园区策划单位：xx县xx镇人民政府策划单位负责人：饶辉策划单位联系人：池雄文手机办单位：xx县xx镇人民政府建设性质：新建建设规模和内容：建设占地面积约285亩190000平方米的大型城市综合体，建筑总面积达122244平方米，其中商业店铺达十万余平方米，以花园式的城市综合体为设计蓝图。项目建设地址拟于xx县新工业区，毗邻稀土工业园。大型的商业零批市场及城市综合体配套设施，能为稀土工业园带来良好的辅助效应，能更好的服务新工业区所有企业的员工及居民。研究依据：福建省及龙岩市关于贯彻落实《国务院关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》的实施意见《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部：计投资[1993]530号）《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）《建设工程价格信息》xx县“十二五”发展计划纲要1.2项目SWOT分析1.2.1优势——StrengthS1：本项目毗邻稀土工业园，在新工业区的较中心位置，距高速路口近，能最大化的服务稀土工业园及新工业区的其他企业；S2：项目近20万平方米的超大规模和地处城市中心的优越区位使其成为同类项目的佼佼者；S3：项目区位较好，片区规划前景好，特别是项目建设完成后，区域的美誉度和知名度将得到较大提升；S4：地块周边商业、医疗、教育等城市功能配套齐全，减少了项目配套建设的压力；S5：地块所在片区的交通状况无论是从近景还是未来规划，都非常便捷；S6：本案在产品规划上显示出较强的差异性，有利于实行差异化营销战略；S7:商业、景观、交通便利，并与本项目保持良好的适宜关系，使得本案成为片区最宜居的商业广场开发项目；1.2.2劣势——WeaknessW1：本案规模较大，工程量巨大，需大量资金及人工。同时在周边区域的整体的商业环境较差，业态档次偏低，亟待改善；W2：据调查，xx县城区已经供应不少的商业经营场所，本项目标志着xx县商业经营环境的提升和换代，因此面向的客户群有可能涉及到外地客户，这对日后的营销策略考验较大；1.2.3机会——OpportunityO1：长汀近些年经济社会的高速发展强烈需要城市综合体的出现；O2：本案在产品上定位为xx县城市综合体，规模巨大，可建设成为片区标志性高尚社区，奠定片区主导地位；O3：xx县内其它商业小区开发多为多层建筑，市场上高层、小高层供应较少，主打小高层建筑的本案刚好可以弥补xx县的不足，市场潜力巨大；O4：本案为城市综合体，价值潜力大，景观丰富，绿化率极高，相对于xx县目前其它商业小区景观单一、布局古板、配套不足来说，是一个最佳的商业投资场所，对于未来市场将产生极大冲击力并最终赢得市场和人们的认可和接受；1.2.4威胁——ThreatT1：xx县商业经营市场目前已经处于高价位内运转，升值前景不是很乐观；T2：本项目商业广场体量较大，对于项目的营销压力较大；T3：宏观调控的影响不容忽视。第二章宏观经济分析及项目定位与规划2.1xx县城市发展概况2.1.1xx县区位概况长汀地处福建西部，武夷山南麓，南与广东近邻，西与江西接壤，是闽、粤、赣三省的边陲要冲，海峡西岸经济区的重要组成部分。全县设18个乡（镇），总人口50万人。土地面积3099平方公里，为全省第5大县。长汀山清水秀，与湖南凤凰一起被国际友人路易·艾黎誉为“中国最美丽的山城之一”，融人文景观与自然景观于一体。长汀是国家历史文化名城，拥有悠久的历史文化、源远的客家文化、丰富的革命文化等“三位一体”的文化特色。长汀是福建新石器文化发祥地之一，全县有200多处新石器遗址。汉代置县，唐开元二十四年（公元736年）建xx，成为福建五大州之一。自盛唐到清末，长汀均为州、郡、路、府的治所。明清两代xx府管辖长汀、宁化、清流、归化、连城、上杭、武平、永定八个县。长汀是客家首府，绕城而过的汀江被喻为客家人的母亲河。长汀为全国著名的革命老区，是红军故乡、红色土地、红旗不倒的地方。长汀具有光荣的革命传统。第二次国内革命战争时期，长汀是中央苏区的重要组成部分，是中央苏区的经济文化中心，被誉为“红色小上海”。毛泽东、周恩来、朱德、刘少奇等老一辈革命家在长汀从事过伟大的革命实践。党的早期领导人瞿秋白、何叔衡在长汀就义。第二次国内革命战争时期，长汀2万多名优秀儿女参加了红军，涌现出了老将军13名，是红军长征出发地之一。1932年，第一个福建省苏维埃政府、中共福建省委、福建军区等机构在长汀成立，长汀成为福建革命运动的政治、军事中心。全县有全国重点保护的革命遗址7处，还有省级文物保护单位与省级革命建筑物3处，县级文物保护单位27处。图1-1：xx县位置图2.1.2xx县经济概况长汀资源丰富。主要矿产资源：金属矿有稀土、钨、铁、锡、金、银等，其中稀土储备量居全省之首；非金属矿有石灰石、白云石、大理石、辉绿石、玄武石、高岭土、叶蜡石，钾长石、硅质石、黄铁石、磷矿、煤、矿泉水、温泉等，其中高岭土、花岗岩、辉绿石、玄武石、钨矿等资源较为丰富，有较好的开采和利用价值。林地面积17.87万公顷,森林覆盖率达74%,林木蓄积量1000多万立方米。全县可开发水资源10万千瓦,现已开发4.2万千瓦,水资源开发潜力巨大;境内地下水资源和地热资源丰富,河田温泉属国内罕见,温度高达80摄氏度,日流量达4000吨以上.从2000年开始，xx县委、县府积极发展服装纺织、机械电子、稀土加工、农产品加工等产业。长汀为省商品粮、油料、烤烟生产基地，重点林区县之一。农副产品有稻米、麦、甘薯，大豆、花生、芝麻、油菜籽、甘蔗、药材（乌梅等）、烟叶、荸荠、西瓜、茶叶，油桐籽、油茶籽、红菇、板栗、笋干、松脂，小米椒，河田温水鱼著名，特产圆金柑、汀菇，禽畜良种河田鸡（中国五大名鸡之一，1964年国际名鸡评比中名列第二）、童坊花猪。工业有纺织、化工、建材、冶金、森工、电力、食品、机械等门类。传统名产长汀豆腐干，xx斗笠、皮枕、竹筒席、玉扣纸、华严堂惊风丸。几年来根据产业发展规划及国内外市场需要已逐步形成服装纺织、机械电子、稀土加工、农产品加工等四大产业并具一定规模。2009年全县国内生产总值60.25亿元，财政收入41313万元，城镇居民人均可支配收入9560元，农民纯收入5356元。2.1.3xx县交通概况长汀区位优势明显，水、电、路、通讯等基础设施日趋完善。龙赣铁路、龙长高速公路、319国道和省道洋万线在城区交汇，直达赣、湘、鄂、川和福建各地，承西启东的交通枢纽作用日益突出。长汀至厦门港350公里，距连城机场81公里，长汀至广州、深圳当天可达，特别是长汀至京九铁路140公里，龙赣铁路与京九铁路相接，已开通“铁海联运”，2006开通了龙岩直达北京的“海西号”，长汀至北京只要23个小时。龙长高速公路与福、厦、漳、泉相通，这使长汀成为闽南、粤北与内陆省份商品流通和经济走向的“黄金通道”。2.1.4市政基础设施xx县城区市政基础设施较好。水资源丰富，水质良好，汀江河穿城而过，自来水供应充足。电力供应也十分充裕。交通便捷，形成便捷的乡、村交通网络。电讯设施先进、通信网络遍布全县各乡镇、村，通讯便捷。2.2项目定位与规划2.2.1项目整体定位打造xx县地标级的城市综合体完善城市功能，跟随城市发展步伐发展的城市综合体项目增进了用地集约性，对土地资源日益紧张的地区带来新的发展契机；综合体项目集成多种业态，自身内部配套齐全，减轻配套设施投入压力；综合体辐射区域较大，影响力高，对城市发展有着积极作用。本项目通过城市综合体的打造，完善区域内交通及配套设施，为区域内产业可持续发展提供基础；满足项目区域及周边对商业、高档办公物业需求；促使片区产业多元发展。改变区域内商业商务形象，通过改造进一步提升区域的竞争力。本项目位于城市边缘的新工业区，拥有“高密度聚集”的综合资源，因而具备“高强度抗衰”的特性，给项目的长远发展带来机会。综合体项目统一的管理，实现整体功能高效化，有利于整个项目保持在顶尖的运行状态，获得突出的经济效益，提高整体物业的价值。持有型商业及办公楼物业可以带来长期、稳定的收益，可持续性发展能力较强。商业是城市综合体的核心驱动力城市综合体是都市商业、娱乐、商务及居住功能的合理定位和有机组合，能够创造更有效率的社会运行模式、营造更具现代都市风格的生活方式，已经成为城市规划和发展的重要形式。城市综合体中包括商业、写字楼、酒店、公寓、住宅等功能，其中商业是城市综合体的关键组成元素，它为整个项目定位确定了市场基调，是体现综合体定位并影响其成功与否的核心元素，同时也为项目树立鲜明的个性。其他功能以商业为核心，各综合体组成元素相互支持促进，推动项目资产升值。城市综合体商业比例持有型物业是城市综合体成功打造的保障，通过整体规划项目形象，以高档次高标准打造项目独特优势，打造城市级地标。同时顺利开业后，持有型物业统一管理运营，实现整体功能高效化，有利于整个项目保持在顶尖的运行状态，获得突出的经济效益，提高整体物业的价值。持有型商业及办公楼物业可以带来长期、稳定的收益，可持续性发展能力较强。城市综合体的开发是一个周期长，投入大得开发过程，而持有型物业的财务回收期是一个长期的过程，在项目较长的开发周期内，销售型物业是维持项目健康财务状况得重要组成部分。同时，销售型物业借助持有型物业的高起点、高定位，销售型物业实现较高的销售价值。物业类型持有/销售建筑面积（万平方米）所占比例商业街区式商业持有315%购物中心持有210%商业批发市场销售630%商业汇总

1155%写字楼甲级写字楼持有315%SOHO销售210%写字楼汇总

525%酒店星级酒店持有15%特色饮食业持有15%酒店汇总

210%公寓服务式公寓持有110%配套公寓销售15%公寓汇总

210%持有型物业汇总1155%销售型物业汇总945%2.2.2各功能板块发展概念商业持有型商业发展概念：城市级购物中心是打造档次的核心，街区式商业融合文化艺术娱乐休闲等功能，提升商业整体品质。持有型商业分两期开发，第一期开发购物公园式街区商业；第二期开发城市级一站式购物中心。购物公园式街区商业以环境打造和文化氛围为第一要务，是文化艺术娱乐休闲最佳结合的具有强烈商业创新的，采用混合业态发展，发展“泛商业”体系以休闲娱乐为主导，注入特色餐饮功能、文化艺术展示功能、教育功能、娱乐功能城市级一站式购物中心是城市核心的、城市级的具有强烈都市商业印象的以高端消费为主的国际商业体验：以购物为主导，商品以高档为主，辅以中高档，囊括众多国际一线品牌，实现跨越式发展，回避市场中档中高档的发展主流。大型商业批发市场汇聚县城所有企业的产品展示及批发市场，以统一规范化管理的理念来经营，市场的成功经营能将各企业的产品最大化、便捷式的推向客户群。甲级写字楼标志性的建筑文化。摩天大楼的建筑文化就是标志性的外立面形象。先进的硬件设施。包括物业的外观、内外装修标准、自动化系统、通讯系统，保安系统、消防系统以及电梯、空调等方面。写字楼追求科技与创新，所使用的技术较酒店更先进，对建筑设计和建筑功能创新的要求更高。高品质软件服务。一方面要有高效的物业管理，另一方面要有对入驻企业的专业化商务服务，例如卫星会议、活动策划、会展中心等服务。酒店及服务式公寓酒店和公寓是提升项目形象和品质的重要配套和组成部分，项目将引入国际知名酒店和公寓品牌。销售型物业发展定位高级式公寓基于项目的自然、地理条件、交通以及项目周边完整的商业商务配套，项目发展为此区域内高尚居住区。项目的规划理念及目标应充分挖掘和利用土地优势，在规划设计中强调住区与商业街区的互动，强调高尚居住环境和氛围，强调住区的个性特征与私密性，同时兼顾与商业街区的关联。Soho商务楼结合现状部分商业及办公现状，规划部分soho商务楼，满足中小企业办公需求采用开放式街区的形式，造街实现商业规模最大化，实现可销售面积最大。商业街结合soho的建设，发展部分商业街。可以实现较高的商业价值。2.2.3项目经营管理优秀的商业经营管理团队与建筑设计顾问公司为保障本商业项目可以一举成功，无论是在商业定位可以符合市场与后期经营管理方面可以在南京居于同行业前列，还是商业规划设计最趋合理并显现特色的商业气氛以及建筑设计方面具有独特的建筑风格，从项目最优发展出发，抽调优秀的管理人员与专业人士，组建优秀的商业项目团队，同时将委托国内一流的专业商业顾问公司与建筑设计公司参与项目的开发，为项目顺利开发作足准备工作。第三章市场调查分析3.1市场调查3.1.1城市综合体的概念城市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落。随着国民经济的发展壮大，居民生活水平的不断提高，休闲、餐饮、购物、娱乐、商务、文化等功能业态相结合的“一站式主题购物中心”正逐渐被人们所青睐。顺应这种新的消费潮流，近年来，单体商业项目从几万平方米发展到几十万平方米，从单栋建筑形态发展到多栋建筑群落。虽然开发形势火热，但商业项目搁浅或开业后运营困难的现象时有发生。这就要求我们在实际操作中，须充分考虑商业地产定位、业态组合、设施规划的商业属性，商业属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。3.1.2.项目所在区域的投资环境xx县以其历史悠久、文化底蕴深厚、独特的资源、丰富的文化、完善的服务吸引了大批中外商家、游客，特别是近年来，全县的社会经济得到了长足的发展，城乡居民收入和消费水平逐年上升，消费结构逐步升级，极大地促进了xx县消费品市场的繁荣活跃，消费品市场规模不断扩大。2010年上半年，全县国民经济总体呈现持续稳定发展态势，第一、第三产业平稳增长，第二产业较快发展，经济运行质量不断提高。经市统计局核定，上半年，全县地区生产总值32.10亿元，可比增长14.1%，比上年同期提高1.1个百分点。其中：第一产业增加值4.94亿元，同比增长3.8%；第二产业增加值13.59亿元，同比增长32.4%；第三产业增加值13.57亿元，同比增长3.9%。上半年，全社会完成固定资产投资22.1亿元，增长46.1%，同比提高11个百分点。其中，第一产业1.97亿元，增长286.6%；第二产业10.75亿元，增长37.8%；第三产业5.11亿元，增长89.7%。上半年，城乡50万元以上固定资产投资累计完成21.05亿元，同比增长50.3%。其中:工业生产性项目在稀土、凯鲍等重点项目强力拉动下，完成投资10.69亿元，同比增长39.8%；房地产投资3.22亿元,同比增长7.4%，比上月回升了3.2个百分点。全县新开工项目78个，比去年同期增加5个，其中计划总投资5000万元以上项目11个。3.1.3.项目建成销售影响因素分析采取周边商业经营市场作为分析对象，根据选定的市场比较价格，得出影响该项目销售的因素比例。见下表：项目因素细化因素权重（%）打分得分（%）备注地域因素（45%）环境28%升值前瞻70.10.7生活气氛30.10.3人文气氛6-0.1-0.6自然环境（噪声）70.050.35治安状况3－0.1－0.3区域印象200交通7%车行、管制300公共交通3-0.1-0.3路口200配套10%学校、幼儿园50.10.5菜场、商场30.10.3医院、银行20.20.4个别因素（38%）规模（显示配套、空间、房地产开发实力、升值潜力和社会影响）70.251.75平面设计100.11.0设备30.050.15装修300建筑选材200外观30.10.3景观40.10.4小区内景观车位100新技术的应用300开发实力20.20.4物业管理（8%）品牌50.21.2收费300工程形象（3%）潜在风险300营销（6%）市场时机、营销包装60.10.63.1.4市场趋势和市场机会该片区地处县城边缘地带，交通便捷距县城中心较近，可实现本项目与城内的零距离接触，在相当大程度上增强本项目的地理优势。本项目周边生活配套包括：购物广场、中心百货；银行分点（后期引入）；医院；幼儿园；以及市民广场，设施一应俱全。作为xx县的一个大型商业社区，各行业的店铺、写字楼的迁入，将给本项目带来强大的消费群体，营造兴旺蓬勃的人气，强力推进本项目商铺、写字楼的销售与租赁。宽松的市场竞争环境，巨大的目标消费群体，使本项目处于良好的市场供求关系当中，市场前景令人乐观。xx县近年来发挥其特有的区位、土地、资源比较优势，做到引资引智并重，同时恰逢现阶段长汀房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机，作为xx县的一个大型商业住宅社区，本项目前景十分看好。3.2xx县商业调查与分析3.2.1消费居民消费情况xx县作为福建的第5大县，虽然其经济教育等方面取得了质的飞跃，但商业发展水平与其工业、经济发展水平和城镇化水平还很需大力发展。上半年，全县社会消费品零售总额达13.68亿元，同比增长16.3%。其中，批发业1.22亿元，同比增长35.4%：零售业10.67亿元，同比增长15.4%；住宿餐饮业1.79亿元，同比增长10.7%。全县市场消费增长仍依靠限上企业拉动，上半年，限额以上企业和个体实现销售3.3亿元，同比增长43.0%。强大的消费潜力为商业广场超常规发展提供了充分的支撑及良好的机遇，城市综合体作为今后两、三年长汀领导型商业项目，有足够的条件获得成功。3.2.2xx县商业布局目前xx县商业核心区主要集中于城区中心，其中繁华中心位于兆征路、营背街、水东街和商业城附近。现存商业圈基本信息商圈名称位置商圈说明租金价格（元/平米）商业城位于环城路，xx镇政府对面xx县主要建材市场，是较为繁华地段60—100兆征路位于城区中心，贯穿城区xx县主要餐饮聚集处，且分布着少量服装、电器、家具等专卖店，人流量较大，比较繁华80—150营背街位于水东桥以东，直达东车站较为集中的服装鞋帽集中区120—200水东街连接营背街和中心坝的步行街主要的服装百货商贸集散地60—120根据以上数据，其中商铺租金与销售均价比值介于100—150之间，按照国际惯例属于正常值范围类。随着经济的不断发展，xx县的商业发展水平有了较大幅度的提高，已基本形成了以中心商业区、社区商业中心、专业特色街和综合商业街为主的布局结构与框架。3.2.3主要商业场所分析xx县近年的商业取得了较大的发展，布局结构和功能现状等方面有以下特点。1、由于规划相对合理，商业发展处于有序发展2000年至今年xx县的发展是历史上发展速度最快、变化最大、人民群众得益最多的时期。由于商业规划相对合理，商业网点布局合理、功能定位明确，成为xx县商业进一步发展的重要因素。在原有的批零体系被打破以后，相应地建立起符合现代流通规律要求的新的批零体系，不仅批零两个纵向环节衔接平衡，而且零售各业态间的布局显得井井有条，一切都是在规模化商品生产方式的状态中朝着“规范化市场”的方向加速前进。2、以传统商业业态为主，商业档次有较大提高空间xx县城区内虽然也有一些规模较大、档次较高的商场，但从总体上看,仍是以传统商业业态为主，缺乏现代商业的主要功能，商业档次不高，还需引入先进业态，提高经营档次，形成规模效益的。3、商业发展潜力巨大随着长汀的迅速发展，商圈正在形成和扩大。目前，整体规划逐步成形，区域的商业环境和居家氛围日渐成熟，稳定的居住客源和消费力的提高刺激了商业项目投资开发的力度，成为商铺投资的基础。3.2.4本项目商业入市价格本项目商铺应该对比于商业城的商铺价格水平。目前商业城的租金水平为60—100元/平方米，根据和楼盘销售价格进行评比，同时由于本项目定位为“新城市综合体”，区域内包含酒店、商业街、商务区等，经过综合考虑，按照经验判断，本项目的综合入市价格为8000元/平方米，租金水平为80—150元/平方米。第四章项目开发对城市功能的提升和完善4.1社会效益4.1.1城市区域功能的提升xx县随着时间的推移，近几年来发展迅速，特别是在“新型城市综合体”概念的支撑下，城市建设已经在向先进发达城市靠拢。这意味着xx县将更加提升自己的城市地位。本项目位于交通极为便捷的城区边缘地块，是一个绝佳地区。由于地理位置关系，完全有理由建设“新型城市综合体”，这一概念的提出，将极大提升xx县的城市地位，也因此要求更高的城市功能承载体的出现，而本项目的出现，即是作为xx县城市功能提升的承载体：首先，根据市场调查，目前商业集中地以及城市休闲集中地仅只局限于在县城中心城区。并且由于集中人口过多，各种配套设施已经显得比较落后，无法满足人们更高的消费需求，因此本项目着力打造的商业街将补充这一空白，并且和城区中心形成联动趋势，将更加提升城区中心的繁华程度。其次，xx县较少大型的高档酒店，本项目也将填补这一缺憾。本项目将此酒店打造成城市中心的地标性建筑。总之，本项目将会作为xx县城市建设的标志性项目，将从不同的方面，包括娱乐、餐饮、居住、购物等全方位提升城市的功能。因此，本项目的建成对xx县意义重大，将对xx县整个城市面貌的改善起到关键性作用。4.1.2提供更多就业岗位作为大型综合社区，有着巨大的消费潜力，本项目的商业街不仅仅是面向城镇居民，而是面向全长汀的广大市民。目前根据规划方案，商业面积约为11万平方米，按照国家的一般标准，一般步行街营业员每人可以经营的面积为10平方米，也就是说仅就目前的规划，可以为长汀市民提供就业岗位为：110000/10=11000就业岗位如果将商业面积提高10%或者更高，将提供更多的就业岗位，这对xx县社会安全稳定、提高xx县人均收入将有重要的意义。4.1.3增加xx县财政税收本项目将促进长汀消费市场的火暴，引发如火如荼的消费功能。同时，加快了xx县消费市场的流通。xx县将在这些营业场所收取的各种税收：营业税、增值税、城建税、教育附加税以及个人所得税等。并由此形成联动效应，带动其他产业的发展。4.2经济效益通过实现级差地租来获取收益，即通过追加投资或提高交通通达程度等手段来增加收益。地租理论启发我们，当前的土地收益还远未达到最佳水平，尚有很大潜力可以挖。如果通过改造投入、追加投资将这一部分潜力挖掘出来的话，所获地租收益的提升完全有可能弥补改造所需的投资，将商业广场变成一种社会效益和经济效益兼得的大好事。4.2.1政府经济收益政府在本项目操作中，将遵循“零收益”的原则，也就是政府在建设商业广场的土地出让收益中不获得经济收益。所以政府的经济利益将来源于城市功能改善、周边环境改善、商业氛围改善等所带来的长远的收益。包括财政税收、周边土地增殖、GDP的上升等众多方面。4.2.2开发单位的经济收益（详细分析见第七章）作为以利润为目标的开发单位，经济收益是开发单位首要考虑的问题。本项目在可行性、各种利润指标等方面反映出开发单位的经济收益。详细计算过程将在后面的章节全面反映。4.3城市生态效益4.3.1城市中心区域整体面貌的改变改造地块位于xx县城区边缘地带，在市民心目中具有重要的意义，因此城市整体面貌的好坏很大程度上决定了xx县整体面貌的改观。目前xx县道路规划基本已经完成，形成了四通八达的道路交通网。但是边缘地带商业功能的不足已经严重妨碍了城市功能的提升和面貌的改善。4.3.2提升城市环境质量和居住质量就用地结构而言，现行的区域绿化用地较为稀少。如果合理分配用地数量结构，合理安排居住用地、绿化用地、商业用地以及娱乐用地等。从而通过土地利用机构的合理安排，形成良性经营局面，既可实现人居环境的改变。目前，建筑密度达到70%，基本较少绿化。而经过改造后，绿化率达到40%以上，并且拥有完善的交通系统，优美的社区绿化广场，从而不仅是对周边环境和质量的改善，同时也是对整个城市环境的改善，并且能影响到周围其他地区的环境质量的改善。第五章产品规划建议及总体发展战略5.1总体发展战略5.1.1新城市综合体概念的引入城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体。随着开发商开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的城市综合体。

本项目优越的地段和区域催生了“城市综合体”，城市一般都在城市中心区域就会出现高档次的复合建筑楼群。其功能不能是单一的，而是复合性的，从这一点来看，城市中心区域本身就是一个庞大的综合体。另外，xx县目前已经提供了较多的商业广场，现在面临城市商业经营环境的换代提升，因此，这点也要求本项目按照“城市综合体”进行规划。5.1.2本项目着力打造成为新城市综合体城市综合体市场需求旺盛。首先，表现在城市综合体的交通、楼宇硬件设施（电梯、空调）以及物业管理水平等配套设施较高；其次，合理的生态景观规划。因此，如果选择在城市综合购置商业场地，就必然要求商业广场具有合理的业态规划，能够在这里休闲放松，体味生活的乐趣。因此，集公寓、商场、休闲、娱乐、主题公园于一体的城市综合体的需求渐成热点。而综合体建筑模式就是在这样的背景下应运而生了。而本项目具有所有这些优越的因素和条件，为打造成为城市综合体打下了坚实的基础。5.1.3本项目的切入点符合城市综合体的开发标准：大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统；集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体。项目所在位置为城市边缘，有人流和消费基础大型城市综合体必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础交通便捷的区位优势城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带，保证在综合体内的办公人员出行的便利性。交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流，特别是为零售提供持续不断的人流，保证所有资源使用的最大化。齐备的生活系统

为满足新工业区内的稀土工业园及其他企业的员工的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求，大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统，其中必须具备一定规模的大型购物中心、星级酒店和国际化写字楼。同时，因为综合体建筑包含多方面内容，所以一个综合体要有自己的一个专业的物业管理公司，根据不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴，共同来管理项目，来为业主提供周到的服务。开发实力城市综合体作为高投入、多功能、多业态、大体量建筑群对开发单位开发节奏要求分期开发。通常先开发可以拉动项目价值及可以收回资金部分，再通过品牌提升及资金滚动开发其余部分。如杭州万象城一期启动的是近20万平方米的商业和10万平方米的住宅。二期启动的是酒店及写字间。北京万达广场一期开发高档商务公寓，二期开发五星级酒店和5A级写字楼以及大型商业购物中心。本项目开发也将采取分期开发的模式进行，在资金预算和开发节奏上已经有了充分的准备，因此开发实力无庸置疑。5.2产品规划及开发建议5.2.1总体布局建议该片区是xx县传统的老城区边缘，交通便利、配套完善、人气充足，同时又有汇聚大量企业的新工业区作为本项目的价值提升点，已经成为一个较为成熟的市场，地块增值潜力较大，通过对周边在建项目的调查，根据该地块出让条件和《城市规划设计规范》要求，建议该地块开发低建筑密度、中高容积率商业广场，构建高品质城市综合体项目。5.2.2建筑类型建议该地块面积较大，地势平坦，北高南低，东高西低，应建设不同层次的住宅，根据对供应楼盘和项目区周边环境的调查，结合该地块的具体情况，该小区适合建设高层和小高层等建筑形态，突出现代都市的高品位形象，在产品的整体设计上贯彻“城市综合体”的设计思想。根据项目定位，该项目品质应高于目前该区周边的楼盘，要在容积率、绿化率、限高、通风、采光、户型设计、土壤、空气、水质、隔声、体育、居住环境亲和性和环保性等方面符合人居健康住宅标准，采用环保、节能、健康、人文的规划设计理念和建筑工艺，充分应用智能技术、环保技术和材料，在物质和技术两个方面保障客户群的健康生活，保障客户群生理、心理、道德和社会适应等多层次的健康需求，进一步提高质量，营造舒适、健康的环境。在绿化景观方面，建议该项目绿地率达到40％以上，使绿色成为该健康项目的一大特色，优异的环境更能够提升项目品质。高绿地率可以实现小区内防尘、减噪及生态景观功能；绿地中设置配套户外活动空间，利于休闲活动；提供视觉景观享受和提高文化品位。景观绿地包括：公用景观绿地、防护景观绿地、形象景观绿地、休闲景观绿地、生态景观绿地。应种植多种乔木，布置叶面积系数大、释放有益离子强的人工植物群落，项目园林配置上应尽量考虑配置各种花卉。建筑形态上，要充分考虑市场上比较为人们所看好，比较高档的的建筑形态。包括外立面、建筑风格、色彩变化等要体现本项目的高档形象。符合21世纪人们的居住理念。5.2.3商业街规划建议在本项目毗邻城区，将成为城市居民休闲和娱乐的主要场所。所以商业街的规划必须利用城区中心的人气，并且使得在城区休憩的人能习惯性地进入商业街。也就是说要使得商业街对于中心花园要有可通达度。商业面积大幅度增加，实现了开发单位的利润最大化。同时“T”字型规划也将中心花园最大的利用起来，实现了商业街的可通达度。同时，要充分利用政府的关系，对于本项目的商业街，应大力度宣传为“xx县首个商业步行街”，将其打造成为城市公益产品，以便于更好的进行拆迁还建等后期工作。5.2.4公建配套建议居住区公共服务设施的配建，主要反映在配建的项目和面积指标两个方面。根据该项目的规模以及周边公共设施配套情况，小区应配建的项目有幼儿园、卫生站、文体设施、小区商业配套、社区服务配套、金融邮电、市政公用配套等；居住区公共服务设施的配建水平应以每千居民所需的用地和建筑面积（简称千人指标）作控制指标，根据《城市居住区规划设计规范》中居住区公共服务设施（也称配套公建）的规定，该项目公共服务设施用地和建筑面积控制见下表。会所配置建议采用“集中会所与泛会所”的方式，休闲、运动、交流等人性化的空间和设施遍布在小区的庭院和花园平台的每一角落，创造一种开发、邻里间融洽的生活方式。同时会所可以兼顾医疗功能，建议将会所和医疗结合，建设医疗式会所。考虑到未来小区中需要配套较多体育设施（一个标准篮球场面积即420㎡），篮球场、网球场、游泳池等都可以在规划考虑范围之内，表中文化体育设施的用地面积取值较高。本项目居住人口约为4210人，应有全面的生活配套设施，建议规划社区诊所、药店、银行和邮电所。考虑到居住人口规模的庞大，另外本项目旁边有幼儿园一所，建议将本项目建成xx县最高档的幼儿园，比如双语幼儿园。商业服务用地不用考虑，因为周边商业氛围浓厚，同时长汀商业街也将全面建设。表5-1：公共服务设施用地和建筑面积控制表类别千人指标(㎡/千人)项目面积控制(㎡)用地面积建筑面积用地面积建筑面积总指标1091～1835(1491～2085)968～1397(1338～1977)19081540其中教育70～240330～12001120528医疗卫生78～22838～981200600文化体育65～10545～751000700社区服务76～32859～2921100800市政公用50～140(450～760)30～140(400～720)900480第六章项目施工进度安排6.1项目整体开发目标规避风险从目前宏观经济形式和商业广场开发的现状来看，还存在着很多不确定因素，因此所开发的产品必须保证市场接受程度高。综合体项目开发周期长且投资巨大，因此项目本身开发的良好现金流是重要的保证品牌提升项目规模和区位是非常稀缺的土地资源，项目的成功将作为xx县商业板块开发的示范项目，并将其影响力扩张到全市范围。同时打造项目品牌。先期入市的产品需要营造项目整体形象。良好的财务指标项目产品复合，容积率小，为规划销售型物业奠定了前提。项目开发前期资金充裕，但由于巨大的投资，从经济性考虑必须有一定规模的产品快速销售才能保证有良好的现金流。价值最大化长期持有型物业是高品质的优质物业，未来租金升值潜力巨大且存在外地资本运作的空间。部分高价值含量的物业可开发后期进行高价格销售。6.2项目开发时序原则正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。关注各物业类型的特点，把控各产品推出市场的时机和期望达到的效果，销售型物业与持有型物业相结合，控制市场风险，财力、人力、物力等各种因素综合考虑。前期没有太大的资金压力，侧重开发能扩大项目影响力的产品类型。本项目地处城市边缘，商业氛围较好，在商圈外延区域内，商业早期入市可以为后续开发产品提供配套，并且早期树立项目品牌形象，对后续产品的价值提升有非常大的帮助。酒店和写字楼项目入市进一步提升项目的整体形象。从开发中期开始，各种产品租售结合，有利于资金回现，有利于人力资源调配。公寓产品分期开发，享受项目形象提升积累的价值体现。并且由于配套的成熟带动产品销售。销售型商铺待项目整体价值高峰期时推出市场，可获取高价值回报。保证综合体物业价值的最大化包含两个方面的含义：最大限度的实现各个物业自身的价值。避免各物业之间的负面影响。6.2项目进度安排本项目工程建设期为3年。2011年6月前完成三通一平基础工程；2011年6月—2011年12月完成全部建筑的桩体工程。2012年1月—2013年10月全部建筑工程。2013年10月—2013年12月完成社区的公共配套及绿化工程。2014年1月全部竣工投入销售及租赁。第七章项目收入与投资估算本项目开发建设涉及划拨工业用地转为定向开发的商业广场土地，从用地现状的分析来看，基本上属于毛地，以下部分为在深入研究估计涉及的理论知识以及实地踏勘的基础上，进行的投资与收入估算。7.1主要估算依据《城市规划条例》《建筑设计标准》《城市道路绿化规划及设计规范》7.2项目收入与投资估算7.2.1总收入估算项目总收入为项目销售、租赁收入。商铺租赁年收入=150元/㎡*60000*12个月=10800万元商住两用写字楼及住宅销售收入=3800元/㎡*112624=42797.12万元如项目商铺以出售方式计算总价值则为=8000元/㎡*60000=48000万元7.2.2投资成本估算项目开发总成本为土地成本、开发建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、不可预见费用等。A、土地成本本项目位于长汀城区边缘地段，根据容积率、位置、日期修正以后，本项目土地单价拟定为1000元/平方米，土地面积为190000平方米。土地成本=1000元/平方米*190000平方米=19000万元B．开发建设成本开发建设成本包括工程前期费用及建安成本两项。其中工程前期费用通过查询估算依据中的一些收费标准进行计算所得。根据规划图得知，项目区小高层面积约为9620平方米，多层为112624平方米。小高层建筑工程平方米造价为1800元，多层取均值1600元。根据《城市居住区规划设计规范》，建筑面积应由住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地四部分构成，所以这里除了计算住宅成本外还应包括公建成本、工程配套费用，其中公共建设面积为119882平方米；工程配套费用包括绿化工程成本、道路工程成本、环境工程成本、生态停车位成本等等，取经验值为每平方米建筑面积180元。具体各项费用如表7.1：表7-2：开发建设成本一览表序号名称价格（万元）计算依据11.1勘察规划设计1209.78按建筑面积20元/㎡计算1.21.2.1基础设施配套费3629.33按建筑面积60元/㎡计算1.2.2消防设施配套费90.73按建筑面积1.5元/㎡计算1.2.3人防易地建设费1451.73按建筑面积24元/㎡计算小计城市建设配套费5171.791.3墙体改革费604.89按建筑面积10元/㎡计算1.4抗震设防审查3.02按建筑面积0.05元/㎡计算1.5工程质量监督费143.12按建安成本0.18%计算1.6垃圾服务费725.87按建筑面积12元/㎡计算1.7白蚁防治费72.59按建筑面积1.2元/㎡计算1.8开发行业管理费30.24按建筑面积0.5元/㎡计算小计工程前期费用7961.322.1小高层建筑成本1731.6按小高层建筑面积1800元/㎡计算2.2多层建筑成本18019.8按高层建筑面积1600元/㎡计算2.3配套工程费用3629.33按建筑面积60元/㎡计算2.42.4.1桩基础3629.33按建筑面积60元/㎡计算2.4.2一般水电安装1814.70按建筑面积20元/㎡计算2.4.3电梯设备及安装费1410.91按住宅建筑面积30元/㎡计算2.4.4消防725.87按建筑面积12元/㎡计算2.4.5煤气250每户2500元小计造价成本增加7830.81小计建安成本31211.54合计39172.84万元C．管理费用管理费用按土地成本与开发建设成本的2％-5％计算，这里取2%，则管理费用为：管理费用=（土地成本+开发建设成本）*2%=（19000+39172.84）*2%=1163.5万元D．销售费用销售费用一般为销售收入的1.5%,包括广告宣传及市场推广费和销售代理费，具体各项费用如表所示：序号名称价格（万元）计算依据1广告宣传及市场推广费214按销售收入0.5%计算2销售代理费428按销售收入1%计算合计642 F．销售税费销售税费包括营业税、城市维护建设税、教育费附加构成。具体各项费用如表5.2所示：表7.3销售税费一览表序号名称价格（万元）计算依据1营业税2679.9按销售收入5%计算2城市维护建设税187.6按销售收入0.35%计算3教育费附加80.4按销售收入0.15%计算合计销售税费2947.9G．不可预见费由于项目土地取得及拆迁的过程相对较为复杂，而且本项目体量大，施工阶段的费用要比一般项目高出不少，因此，这里增加不可预见费，提高使估算结果的准确程度。根据本案例的实际复杂程度，一般为这里取不可预见费为上述各项费用之和的2%计算。不可预见费=（土地成本+开发建设成本+管理费用+销售费用+销售税费）*5%=（19000+39172.84+1163.5+642+2947.9）*2%=1258.5万元H．项目开发总成本项目开发总成本=土地成本+开发建设成本+管理费用+销售费用+销售税费+不可预见费 =19000+39172.84+1163.5+642+2947.9+1258.5=64184.74万元第八章项目经济效益评价商业广场开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则可用多种方式及指标来衡量，本报告主要以考察项目的盈利能力为评价目的，采用静态指标方式进行衡量，其中包括项目的利润、成本——利润构成、投资利润率、成本利润率、成本净利润率、销售利润率等指标。8.1项目经济效益指标8.1.1项目利润项目利润是销售收入减去各种成本、费用、税金后的余额，具体计算过程如下：开发单位利润=销售收入－项目开发总成本=90797.12万元-64184.74万元 =26612.38万元8.1.2项目成本—利润构成表8-1：项目成本—利润构成序号项目价格构成总价（万元）比例（%）1土地成本1900020.922开发建设成本39172.8443.143其它开发成本30643.374税费2947.95.475利润26612.3840.40**注：其它开发成本包括：管理费用、投资利息、销售费用和不可预见费；税费包括土地成本中的契税和销售税费8.1.3项目利润率A．开发利润率开发利润率为项目经营期内利润总额与项目总投资的比率，鉴于我国房地产开发的资金运用方式，项目总投资一般取土地成本、开发建设成本与管理费用三者之和，具体计算过程如下：开发利润率=开发单位/土地成本+开发成本+管理费用 =26612.38/（19000+39172.84+1163.5）=44.9%B．成本利润率成本利润率（RPC），指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断开发项目财务可行性的一个经济评价指标，其中的项目总开发成本为除销售税费外的总成本，具体计算过程如下：成本利润率=开发单位利润/项目总开发成本=26612.38/64184.74=41.5%C．成本净利润率成本净利润一般为开发单位利润扣除所得税部分，所得税取利润的33%计算，开发单位利润率即为净利润占项目总开发成本的比率，具体计算过程如下：成本净利润率=开发单位净利润/项目总开发成本=26612.38*（1-33%）/64184.74=27.78%D．销售利润率销售利润率一般为开发单位利润与销售总收入的比率，具体计算过程如下：销售利润率=开发单位利润/销售总收入=26612.38/90797.12=30%8.1.4项目财务评价以商铺销售为计算方式：从投资角度来讲，开发单位利润实际是对开发单位所承担的开发风险的回报。开发单位成本利润率是初步判断开发项目财务可行性的指标，一般来说，对于一个开发期为2—3年的项目，开发单位成本利润率大体应为20%～60%。则每年利润率在10%左右，符合市场的规律。以商铺租赁为计算方式：为方便管理，项目商铺以租赁方式经营，商住两用写字楼及公寓以销售方式经营。此经营模式时，因计算资金回收期，以此作为项目财务评价。待回垄资金=总投入-销售收入=64184.74-42797.12=21387.62万元投资回收期：3+待回垄资金/年利润（商铺租赁所得）+折旧＝5.1年(含建设期)本项目两种开发方式的开发单位成本利润率分别为30%，资金回收期为5.1年，从财务角度看完全可行。8.2项目敏感性分析本部分拟对项目地块进行土地成本、销售价格增长的敏感性分析，以测度其开发投资风险，为项目运作中的主要风险定性研究和规避提供数据支撑和依据。8.2.1土地成本敏感度分析土地成本（万/亩）销售收入（万元）开发成本（万元）利润（万元）5090797.1259458.6431338.4866.790797.1264184.7426612.388090797.1267945.6422851.488.2.2销售价格增长敏感度分析价格增长率销售单价（元/㎡）销售收入（万元）开发成本（万元）利润（万元）住宅商铺6％3500784088981.4564184.7424796.718％3800800090797.1264184.7426612.3810％4100840092613.0664184.7428428.328.3项目投资主要风险8.3.1政策风险政策风险属系统风险，它受国家宏观调控政策的影响，是不可抗拒的风险之一。近些年来，新老“国八条”、“国六条”等一系列调控政策接踵而至，从宏观角度来看此项政策延续去年中央政