某房地产项目全案策划

某房地产项目全案策划第一部分项目开发第一讲项目最优开发策略大型住宅项目的开发与营销大有大的难处。该讲针对"大"的重点和难点，进行了冷静的思考。大盘竞争将是未来几年中国各地房地产的热点之一，我们到处可以听到谁又拿到一块1000亩的地。如何令这么大的地盘成为超级聚宝盆而非被其套牢，操盘者必须是集团军总指挥级的领袖。让我们一起来破解大型住宅项目利润之谜。第1操作环节：洞察大型项目出现的深层原因洞察A：界定大规模社区何谓大规模社区？根据国家技术监督局和建设部1993年7月16日联合发布的《城市居住区规划设计规范》，按居住户数、人口规模及占地面积，将住宅区分为居住区、小区、组团三级居住区。居住区规模为户数在1－1．5万户、人口约3－5万人、占地50-100万平方米的生活区，居住区相当于国外的“社区”概念。结合深圳的具体情况，从狭义的角度而言，深圳那些居住现范区在5000加户以上、人口超过2万人、建筑面积在30万平方米以上的商品房小区，可以界定为“大规模社区”。洞察B：楼市成熟的标志楼市涌现“航母”不是偶然的现象，它是消费者社区观念的增强和房地产市场竞争的必然结果。消费者重视社区环境是大规模社区出现的先决条件。我国住宅发展经历着以数量为主向数量和质量并重发展的阶段，住宅产品，不仅是一套住房的概念，而且已扩大到一个社区的概念。在以前，大现模社区似乎只是安居房的“特权”。前些年发售的微利房小区，虽然房子有居住面积不大、采光通风不好等缺点，但很快销售一空，走俏的原因主要在于由于微利房小区具有了规模基础，所以产生了“效益”--配套设施齐备、管理服务优良，能够满足业主在居住环境上的需求。而当时许多冠以“花园”、“新村”、“广场”的商品房，规划面积仅几万平方米，楼房也不过几幢，没有了规模，便难以满足业主除房子之外的需求，反过来商品房的销售便成了难题。洞察C：市场激烈竞争是大型物业出现的直接动因从卖方市场发展到买方市场，标志着中国房地产市场走向成熟，住宅供大于求的现象不可避免地出现。在这种情况下，房地产商具有很强烈的危机感，积极寻来发展出路。信和公司市场经营部的孙海经理介绍说，信和公司于周1996年买下布吉那块不被人看好的地后，经过认真的市场调研，并参照香港和记（黄埔）将地产规模化经营的做法，开发了“丽湖花园”。他认为这种大规模社区同时也会最大限度的利用资源，不会导致住宅成本提高。而振业集团的郑刚经理则指出，大型楼盘的出现是住宅业发展的必然趋势，是一个在更高层次上的大飞跃。具备实力的房地产商只有把握住了这个方向，才能在下个世纪更为白热化的市场竞争中创出优势，立于不败之地。第2操作环节：开发大型项目常见战略难题剖析难题A：规划难以超前斤侦大的附项目素容易中做整欲体全械盘规轰划没敞错。抗然而助，大待的地死产项致目一铅般都协是分夏期开稼发，您拉长童战线贡，开碎发周婚期达辣5碧年左铅右。胳5已年以渣后的梳住宅朋潮流蒙是什苏么样吓？这库是一蜜个随狱机的性话题非、未似来的妥话题阅，而导现今杜这个芹话题妄却要荡预见撤性地搅提前舅5按年解娃决，紫难度熄可想罢而知拥。所责谓傅“辨计划念赶不腹上变篇化覆”繁、茫“省船小掠好调夏头语”采，开飞发商毛如何饼解决狠这个替两难御命题宅？不灭能不惕引入微深思警。蛋火难题惨B行：客馒户难野以定柿位屑须寻找叹客户请是任膜何产肚品的怕关键帮环节匪，由嫂于大三型地玩产项凝目同茧样必咏须考仆虑到赚市场淹风险拳，因这此在针户型酷定位面上基情本上蔬都会杜尽可灾能争况取更瑞多的业消费慨群。最但众雁口难托调，敢怎样腊使户肤型更脂有针矿对性都？这塞就给者客户贱定位滩带来行难题值。如脚果发山展商排比较范重视所市场释调研服的投指入，挎客户始定位择的难盼度或灾许会犹减轻谦一些拣。炉骂难题际C壁：资殊金难浪以筹拣措举扑由于赏地产覆经营跌中的决利润色诱惑牧，有仅本事清拿地嘱就有取赚钱枣的机雄会，物所以三自己泻是否真有实料力，峡有多商少斤踏两，结都需倍要好绩好称勾称。徐否则旗规模呀经营墨，最宾终变沙成发忌展商天的简楼单合怪作开勉发。翼而且最，如星果出尘现合阻作方研之间奔的见眼地不眠同，魄很容徒易把扔项目盏做成封“衬四不被象重”犁。厌者难题蚂D逮：节舍奏难论以控菜制继鲜开发馋节奏役是地穷产经父营的宜一门香学问就。分提两期财还是括分三婶期，蛾主要模还不酿光是披一个融资金描问题龙，而凶是一脉个市恶场预拒见问童题，涌同时盏也是须一个棍项目只内在愉的联跨动问霸题。津蝴难题歇E矩：价残格难暂以把两握制赢一个找大型布项目日，前槽期如眨何定窃价？易高了被被动们，低盯了不旧赚钱欣。高黎了是荡降价咱还是址不降间价？剩降，尊对不涝超前肿面的绝业主败，也帝有伤禾自己宏的品秃牌筋本骨；射不降架，房使子卖括不出统去，愤那怎六么行均？必及然会牵陷入乡左右判为难泥进退核维谷虏的尴迹尬境蛛地。如雄第朱3床操作甚环节被：大倾型项该目开裙发优求势致榆胜策束略跳晓优势竟A喇：大闭型项运目的荣规模婚优势撑较楼盘灶规模剂大，软能够宋克服钢规模死小的傍一些铲缺点铜，其瞎优点耐是显协而易购见的州：提位优点代之一党：人鸦气旺迟，规禾模大遗，则貌人气证旺盛滑，居双家氛佳围浓氏厚。射皮优点钥之二伪：配币套全素。规秀模大框，则替配套娱齐全孤，会百所、位泳池鹊、球冒场、喉绿化城、景楚观、雅商业纸设施嫂等一群应俱距全，催过起揭“减日子雹”充来十奴分舒秧适、松方便辰。杠扫优点读之三蓄：管却理好川。由值于同垫一发膜展商具开发咬，统疗一规址划、欲统一汁管理灶，提盗供的霉服务吩周到刮、齐怒全。疲列优点游之四拐：规谱划好鼓。在月规划有上统佳一安亮排，睁组团缝、分宣区、嫩定位穷等十闲分明烈确，刻不会圆出现勒那种阿各自锻为阵烂、划嫂地为窄牢的税混乱浆局面三。德擦优点字之五结：品鹊牌好产，潜养力大崭。规农模大绵，容傲易创债出品汁牌，进形成商“腾马太啊效应挽”张。一鄙方面液在销汪售上饱能克丸服小刺楼盘输“辜势单樱力薄处”宿的弱吊点，伟另一拢方面鸦较易娱培育网升值粉潜力绪。当只然，陶规模养太大肃，也刘会有谎一定傻的销牢售压型力，痕但它怒对买狐家的糟吸引禽力显阿然应牌该更怠大。拍沿优点舒之六棋：经丸营成鸭本低限。规朋模大绘，在念项目或开发雪、物凯业管殃理等学方面谋均可传取得盆规模侍化效浙益，通从而解降低岸成本跳和业蔬主的盏负担震，避啊免物穷业管两理等通费用吃过高侮的弊代端。我有优势晒B牧：大溪型项丢目的侄市场浸优势签修在二辨次置滚业者影市场营上，菊除了氧少数妻有独捡特资疑源可腊以利愉用的肢小项往目外家，其辈它小娃项目虎都是伶没有壁竞争育力的中，大阔项目技将占弃领这迁一细雁分市贿场折90状％以叉上的捎份额震。对为定位合为这怒一细肾分市庄场的福小项通目而宋言，锈唯一践出路欲是降修价，振但是春能否炒奏效齿还很智难说鄙，因贝为这层些人郑更关慢注居袖住质济量。稼傍大量亮小项渗目的偏市场痰应是僚广大辩工薪茎阶层抓。特蛇区外叼的大或项目英，以毕及特况区内局边缘滴地带稀的大少项目浑也面眉向这讨一市款场。蔑与这奸些大蝶项目柜相比洞，小洽项目蚀的价洲格总登体而纳言依拌然偏歪高，句而广耀大工督薪阶虚层是禾把价梁格放边在第谁一位殖的，韵位置络偏远息一点院、生怜活不驱大方油便都绿可以煎容忍沙，小泛项目冷的价秩格如混不下破调也毙将失已去这脱一市挥场。垦发当大掘项目以挟各洽种优椒势横线扫市凉场时劣，绝悟大多覆数小坡项目废将难肃以争舟敌，毁市场妖空间去将被递急剧融压缩岛。大联多数稀小项愁目将晕面临毯这样择一种捎局面柴：要放么空灶置积巾压，糊让市顺场一爽点一六点地裂消化寸，或鄙者等博待奇插迹出润现；授要么它降价邀求售袍，在蜡周边底大项总目横父空出桥世之霜前早骄日出辱手。泛对发男展商会而言虹，这示两种泊选择险都是妈痛苦诉的。痛长期绿来着额，后警一种拍选择傍是明梅智之裹举，腰只有斗实力抚雄厚绞的发络展商云可以凝选择帖第一袜种方抓式，锡而小搁发展酱商将花不堪仓拖累赞。去踏优势挪C州：大辆型项院目的臭开发雄优势波刘在大客量小罪项目胞存在梅的情王况下住，房圣地产质开发答的整锹体水通平难耍以提壶高。玻无论井什么按企业塑，也描不论桌是否煎有房阁地产愉开发阁资质筝和专香业水膊平，灭只要恒有地激或有萌钱都龟可以芳介入棉房地帖产开猫发。读于是逢市场伸上频更频出岭现定源位失住误的灶无效肾供给扶。或型者工寺程质知量不册过关叔，入哪住以芬后不桶是这孙里出宣问题岛，就语是那此里出瞎毛病利，甚途至有弓发展离商恶鸟意欺亩骗购简房者慎，令副小业黑主苦式不堪景言，金扰乱缝了整证个房斥地产未市场召。熟发食展商吧，尤狂其是跌有实净力的吸发展决商都穴希望伸做大普项目病。大亮项目变限制岂少，州发展生商可吊以充冶分发虽挥其达聪明绿才智歌，在氧规划暮设计仔、园饱林景呜观、两配置抵设施范、物殃业管竿理等奴方面疾达到刮或超甩过同序行的姿先进肿水平吐，创研出物旦业品汁牌，盒打响朴发展罚商的奋名声评。大旅项目忍易于喊创出缠品牌筐，零隶敲碎唉打的跨小项妻目，院另一押方面棚又得灾忙于旁找地灯。一罗个项姥目做越完后才不知率道什挣么时善候才享能做缩下一讲个项究目，绒企业牧发展掌不均踢衡、背不扮平稳璃，而设有开侄发周汉期长读的大拦项目现做，州发展边商就批可以饲一心橡一意爪做项泪目，避企业耐也能赴够持规续稳纳定发较展。园沸昂第部4灾操作蹲环节闪：大订型项扮目开厉发的座基本蒜流程归承证咬搬裂平笨弦万扩科四赴季花让简介葛汇万科捷四季寒花城仿总占蛮地面喊积终21省74幅98尼.1压平方仗米菜,皂总建泉筑面保积迹40揉74逮79起平方包米踩,蜜规划虎设计堪在万饰科城铺市花柱园的犁基础停上加沉以发刺展和云延伸炭。整似个社孤区由杰多个怀围合冈式布晨局的奴小组卡团构托成，卫每个耗组团雷内是盛绿化倘庭园如，组姐团间籍是道裳路和秀绿化拆带。肉在其枪它楼京盘依矮然停支留于县建筑酷设计亦上采违用欧赢陆风麻格时匹，四燃季花畅城已龟更进层一步墨，将塌欧洲症小城裤镇的乒规划票布局箭方式恭引入拼住宅拣小区撕，使啦中国惊人的卷习和严奥地景利风肺格融赴合在消一起着。一小眼望杠去，雾四季休花城凳酷似锅奥地哲利的匠小城剥镇。裤删步骤于A韵：规刚划设绣计纳产规划梳设计裳是大拼项目喇开发鸭过程杏中必俊不可励少的茂重要蜓一环并。建燕筑物善的分益布与抛排列隙方式辉、路芬网设披置、匀绿化清空间馆的穿涂插等仙都需兰要精终心规惕划，盆营造业舒适动宜人奖的居判住环蛇境。豪大项细目占乐地面核积大教、建漫筑覆泛盖率宗较低梳，尽站管也休受到僻规划街指标防和地克形地杠势的厉限制怠，但崖这是陈对项板目整黑体而输言，荣不涉睛及到颂具体用的建牢筑物笛和绿杠地，毒因而填规划羞设计齐师和移发展尖商可勉以充再分施节展其钟聪明脾才智盘。一末个小胡项目扁至多缓有几糖种规同划设周计方房案，植而一奴个大南项目现则可踪有几挪十上缩百种点规划馒设计驱方案隙。规傻划设拴计的领优劣籍对小弯区的跨整体壮形象凡、居储住环慢境和悦生活拍质量炉影响稳很大箩，现类在越颜来越姥受发乌展商奖重视膀。规公划布荷局方李式晶也不供断创饶新，验行列诚式布京局过旷于呆纸板、捕单调遍，现乡在很术少采浇用。斜围合放式、灯自由予式布汗局越晌来越贺多。院闻步骤飞B嫩：建德筑设谋计昌央大项逃目同粮样可开以在坡建筑矛设计混上下霞功夫京。小留项目灾能做耐到的龟，大找项目泄也可僵以做危到。量大项蹲目还脆可以秩在规礼划设咐计及貌其它沫方面狸突出恢特色杀，不悔需要原过份绪突出旦自身黑建筑贷形象毕，不闻会象近小项东目那斥样走静极端释，为烟突出剃自身酷面周树围环行境不腐协调帮。大去项目毫可能点是多我层、堤小高菜层或元高层骑。平橡面布粥局有译一层退2脱户、某4侮户、俊6扩户，足至多丑一层标8触户，确每层宾户数净少，圈就容加易解挥决采芽光、嘴通风辅及朝睁向问许题，泡减少杨户与护户之阁间的犬干扰牺。灶唱步骤净C贴：营朵销手供段回不暑批必虹窃大应型项可目营本销手穿法浪大县项目喇的一厦期工呜程可师以以讨成本投或微睁利笼价发鄙售，汉低价橡入市束，吸忙引买待家，橡聚集三人气劫，打蜜响品卡牌。覆以后惨，随庄着住难宅小晋区日幕益成充熟，侦配套石设施牵逐步美完善呼，小阀区知墙名度绒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