某市房地产市场指数报告

37深房地指数报告(2004年第2季度)第一部分

深圳经济特区房地产市场价格综述一、上半年深圳市房地产市场综述(一)国家和我市有关房地产政策的回顾

1、土地政策为了抑制固定资产投资过快增长，保证国民经济平稳运行，落实最严格的耕地保护制度，4月29日，国务院办公厅下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》。为落实该通知精神，市政府专门发出了紧急通知要求深入开展土地市场整治暂停审批占用农用地项目。

2、房地产金融政策4月11日央行宣布，从2004年4月25日起，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行7.5%的存款准备金率，目的是限制商业银行的信贷盲目扩张。房地产业是信贷调控的首要对象之一。4月27日，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。

3、房地产行业管理条例6月25日，深圳市人大通过废止《深圳经济特区房地产行业管理条例》。国土部门正在加紧制定新的规章，以便能更好地适合市场所需。（二）固定资产投资增速仍保持在较高水平，但房地产开发建设规模得到控制

今年上半年，我市国民经济在国家宏观政策的引导下，继续保持着快速、稳健发展的良好势头。上半年全市固定资产投资较快增长，显示了深圳市经济的健康发展。截至6月底，我市累计完成固定资产投资447.14亿元,比上年同期增长16.7%。

随着国家一系列宏观调控政策的实施，我市房地产开发建设规模得到控制。根据市国土资源和房产管理局公布的数据显示：上半年房地产开发投资230.58亿元,同比增长17.05%。全市商品房施工面积达2,248.62万平方米，同比下降2.72%；其中，新开工面积520.43万平方米，同比下降12.44%；竣工面积282.51万平方米，同比下降26.99%。（三）实施房地产用地紧缩政策，严格控制商品房用地出让根据国家宏观调控政策的要求，我市继续严格控制土地的供应规模，特别是房地产用地规模，房地产用地出让面积年度增长幅度仍将控制在100万平方米左右。根据2004年土地供应计划，今年我市计划出让土地1,287万平方米，比去年增加117万平方米。居住用地为115万平方米，其中商品房用地为108万平方米，仅占年度土地出让总量的8.4％，且基本分布在特区外。今年上半年，政府以拍卖的形式出让了两宗商住混合用地，面积分别为11.12万平方米、1.46万平方米，分别位于宝安区西乡中心区和宝安石岩中心区；以挂牌方式出让了两宗商务酒店用地，面积分别为3.32万平方米及5.01万平方米，分别位于宝安中心区和大工业区。（四）商品房销售面积全面增长，空置面积有所下降2004年上半年，全市商品房销售收入为188.93亿元，同比增长27.42％，其中住宅销售收入为164.63亿元，同比增长26.79％。新建商品房销售面积为460.71万平方米，与去年同期相比增加20.12%，其中商品住宅销售面积为409.65万平方米，比去年同期增加14.91%，占商品房销售总面积的比例为89%，住宅销售比例略有下降；办公楼销售面积15.34万平方米，同比增长115.95％，商铺销售面积28.79万平方米，同比增长100.43％，办公楼和商铺销售面积占商品房总面积的比例达到11％，与去年同期相比上升了4个百分点。上半年我市商品房三级市场交易面积达到330.01万平方米，交易面积比上年同期增长63.6%。

随着划拨的历史用地逐渐减少、商品房施工和竣工面积的减少以及商品房销售面积的增长，商品房空置面积也有所下降，6月底，全市商品房空置面积为232.42万平方米，比去年同期下降6.27%。其中，住宅为144.12万平方米，比去年同期下降4.82％；商业用房为52.33万平方米，比去年同期下降0.06%；办公用房为14.12万平方米，比去年同期下降36.54%。（五）深圳房地产春交会再创佳绩

今年的深圳房地产春交会是历届交易会中规模最大、参展商最多、人气最旺、交易最火爆的一届。本次展会展览面积达到2.3万平方米，比2003秋交会增加了25％，参观人次达到46.3万人次，成交金额17.06亿元，参展楼盘达100个，参展楼盘预售面积约402.7万平方米，囊括了深圳全部最新楼盘。本次展会多以名盘、大盘为主，如华侨城波托菲诺二期、半山·兰溪谷、中海怡美山庄、金地·香蜜山、中信红树湾以及盐田的天琴湾国际公馆等。（六）福田中心区房地产市场火爆

5月31日，深圳市民中心正式启用。它标志着以市民中心为核心的中心区办公楼市场迎来了一个“中心区时代”。随着深圳城市中心的西移，中心区将成为深圳市的社会、经济和文化的中心，与会展、金融、服务等产业相关企业也将面临着巨大的发展机会，从某种程度上意味着产生了更多办公和商业服务的需求。越来越多的跨国公司区域总部、重要事业部门以及中国本土企业区域总部落户深圳，再加上港资企业纷纷设立分支机构和办事处，而为这些跨国或大型机构提供中介服务的企业如网络、律师、广告、咨询类的企业也将大量派生。WTO的效应逐渐在办公和商业服务市场上显现出来。据统计资料显示：目前中心区已建成写字楼面积约40万平方米，在售在建写字楼总规模超过100万平方米。仅中心区南区销售的项目就有约18万平方米的写字楼面积，主要有国际商会中心、九州创展大厦、华融大厦等项目。（七）旧城改造工作及其影响

2004年，深圳旧城改造将全面铺开。在罗湖水库、翠竹、园岭、田贝、水贝、八卦岭、金地工业区、岗厦、大冲、蛇口等片区，旧城改造工作正在风起云涌。目前，罗湖区住宅市场大部分为旧城改造项目，产品多以小户型为主。旧城改造最直接的效应就是盘活了存量土地，实现城市更新，提高土地级差收益和城市居民的居住环境，完善城市功能、改善城市环境、调整城市产业布局。此外，由于旧城地块的区位优越性、交通便利性，以及人流聚集性，旧城改造给商业地产带来了前所未有的机遇。另一方面，在分析房地产市场的供求关系时，旧城改造的影响也应予以充分考量。二、深圳经济特区的房价、房租总水平有所上升，地价总水平保持平稳

深圳房价指数结果显示：今年第2季度与上期相比，二级市场住宅（新房）的房价略有上升，深圳综合房价、三级市场住宅（二手房）、办公用房和商业用房的房价分别上升了0.57%、1.54%、1.34%和0.70%。与上期相比，特区内各行政区房价走势如下：在二级市场住宅方面，福田区和南山区分别上升了0.50%和0.80%，罗湖区和盐田区分别下降了0.26%和0.39%；在三级市场住宅方面，盐田区下降了1.31%，罗湖区、福田区和南山区分别上升了1.71%、1.38%和1.82%；在办公用房方面，罗湖区略有下降，福田区上升了3.16%，南山区和盐田区与上期持平；在商业用房方面，南山区略有下降，福田区上升了1.95%，罗湖区保持平稳，盐田区与上期持平。

深圳房租指数结果显示：今年第2季度与上期相比，办公用房的房租下降了3.03%，综合房租、住宅、商业用房和工业厂房的房租分别上升了1.64%、1.45%、3.16%和1.25%。与上期相比，特区内各行政区房租走势如下：在住宅方面，罗湖区、南山区和盐田区分别下降了1.30%、1.01%和1.96%，福田区上升了4.71%；在办公用房方面，罗湖区、福田区和南山区分别下降了4.25%、1.57%和4.94%，盐田区上升了5.40%；在商业用房方面，罗湖区、福田区和南山区分别上升了2.44%、4.97%和0.86%，盐田区与上期持平；在工业厂房方面，罗湖区和南山区分别下降了2.00%和3.46%；福田区上升了5.57%，盐田区与上期持平。

深圳地价指数结果显示：今年第2季度与上期相比，办公用地、工业用地的地价略有上升，深圳综合地价、住宅用地和商业用地价保持平稳。与上期相比，特区内各行政区地价走势如下：在住宅用地方面，福田区、盐田区略有上升，罗湖区和南山区略有下降；在办公用地方面，罗湖区和福田区略有上升，南山区保持平稳，盐田区与上期持平；在商业用地方面，南山区和盐田区略有上升，福田区保持平稳，罗湖区与上期持平；在工业用地方面，罗湖区和盐田区分别上升了0.61%和0.65%，南山区略有上升，福田区则保持平稳。第二部分深圳房价指数报告拆根据海深房网地指车数系岸统测拳算，酿20珠04侮年第双2季崇度，置深圳展综合尺房价待指数诱为9给9.孔94讨点，昼比上军期上捕涨0库.5湾7点副；二估级市错场住嚼宅房珍价指粉数为兼93旬.4姥6点企，比激上期肝上涨驶0.劲29滚点；绒三级乞市场有住宅貌房价挠指数纽为7五2.蛙68势点，厦比上图期上捏涨1竿.1垒0点摩；办为公用阻房房蜘价指桃数为构11伴2.纪12管点，票比上姐期上追涨1扎.4福9点削；商命业用宏房房摘价指百数为姻27读4.哀94围点，暖比上观期上询涨1贝.9帝1点另。住罗湖赚区二族级市股场住郊宅房鼠价指坐数为判98庭.8讽6点要，比徒上期划下跌滤0.李25眉点；过三级秩市场甜住宅倾房价高指数抚为7售5.成99妖点，足比上般期上排涨1祥.2数8点求；办归公用鉴房房同价指校数为威11娱5.顺69锹点，搭比上愁期下淘跌0裤.4荡3点柏；商蜜业用咐房房份价指虹数为披37宫5.括00雄点，膜比上稳期下嫂跌0肤.0治7点筹。全福田瓜区二剩级市搜场住热宅房梳价指秘数为乡10叹3.滑27亏点，名比上毁期上树涨0毕.5穗1点不；三罗级市挂场住腹宅房炭价指沫数为土80骄.4摊8点撞，比喇上期育上涨遭1.缓09旋点；怪办公采用房质房价仇指数倚为1邮28山.8掠3点芬，比巩上期垂上涨纵3.勾94返点；永商业狼用房毫房价拐指数高为2奴71洲.1量6点家，比瓶上期远上涨崭5.引17葡点。散南山格区二笑级市费场住雅宅房钉价指嫌数为爸74达.1产5点棉，与补上期裳上涨羽0.差59投点；肚三级绸市场艳住宅引房价秩指数赤为5辰8.静80悼点，另比上委期上包涨1棚.0煌5点维；办慎公用性房房戒价指怎数为真85界.8但8点糖，与拥上期殖持平材；商锯业用殿房房欠价指野数为帐17授6.精47愿点，做比上伴期下践跌0所.7状0点坐。典盐田络区二损级市段场住争宅房琴价指竖数为狠72畜.0丧2点谋，比躲上期据下跌叼0.带29你点；谅三级们市场袄住宅挎房价涉指数良为5防0.评74矛点，设比上炒期下续跌0恶.6丝7点幼；办沃公用沈房房引价指每数为赢70折.0隆9点馆，与倾上期袖持平谁；商毕业用影房房全价指奉数为游18匠0.街68信点，韵与上毅期持去平。络第三态部分城深圳柄房租声指数姜报告涛根据啄深房拉地指奥数系曲统测乘算，导20放04纱年第卵2季腹度，截深圳动综合岂房租捡指数般为9乎9.趁73编点，张比上节期上吵涨1禾.6乒0点污；住无宅房倘租指沾数为派70菌.2呆3点便，比喊上期框上涨锦1.菊00介点；肾办公备用房矿房租酱指数盯为1琴16飘.3地1点端，比脊上期停下跌倍3.女64疾点；完商业世用房哑房租葡指数洞为3刻66和.3危7点恢，比题上期丘上涨资11右.2劫2点已；工隔业厂屠房房睡租指孙数为部43凑.1丑7点酸，比联上期缎上涨葵0.钥54前点。酸罗湖辱区住殿宅房绕租指亲数为幼76罢.8芬6点赏，比泳上期蝇下跌仿1.须01氏点；呢办公尘用房团房租售指数冻为1舱19暖.3监0点舍，比焰上期制下跌路5.千29技点；匠商业斧用房慰房租峰指数筹为5厘88馅.6纠2点诞，比但上期舱上涨香14夏点；朵工业弯厂房榆房租糊指数惜为3称7.闪99扯点，哈比上播期上凶涨0捆.7预8点异。期福田丽区住渴宅房脆租指挖数为借79滚.4疼3点鲜，比跨上期鼻上涨厦3.辜57趋点；题办公固用房晴房租晋指数畜为1纱34湿.2至8点继，比雅上期算下跌锄2.昆13愈点；钱商业嫌用房栗房租结指数掩为3得41蝶.0排4点谜，比冻上期奴上涨塞16攻.1膛6点词；工歌业厂响房房夺租指斧数为商51丛.6土4点转，比泰上期北上涨遵2.悲72麻点。脉南山毒区住曲宅房蔑租指明数为蹲50盆.6搅7点脊，比豆上期挨下跌约0.肢52惧点；僵办公尚用房峰房租亚指数天为8斑8.购90赴点，踏比上诊期下忠跌4望.6穗2点糊；商篮业用铲房房狼租指廉数为察17字2点脸，比底上期哈上涨洒1.伸46嫁点；压工业传厂房还房租菜指数运为3捡6.命03级点，夜比上城期下镜跌1哀.2沙9点世。记盐田划区住懒宅房寒租指信数为扇46辫.5添9点测，比染上期遥下跌雨0.吴93脏点；准办公朝用房膏房租疮指数刚为7括3.金40翻点，要比上买期上东涨3庙.7表7点盗；商赔业用邀房房驻租指机数为算17厌5.愁95垂点，雅与上遇期持庸平；誓工业攻厂房部房租赤指数姑为4厚3.位41愁点，备与上芝期持格平。锹第四匠部分龙岁深收圳地柿价指离数报岭告取根据缺深房始地指夸数系袭统测骨算，么20厚04辅年第途2季拣度，穴深圳丧综合粉地价长指数橡为1殊03孟.3阅2点售，比生上期它下跌葛0.法02杯点；携住宅沿用地薪地价默指数灶为1谨03攻.4骂5点纲，比捞上期胸下跌竹0.密08姨点；园办公魔用地闹地价饼指数页为1故27传.5辞点，拖比上抗期上束涨0韵.2涛0点婆；商允业用拾地价煌指数歼为1桐69愈.5钉7点馅，比凡上期概上涨贡0.绪08裁点；低工业志用地毅地价作指数汤为3钩7.东23狗点，棒比上洒期上大涨0卫.1糟5点把。泊罗湖习区住却宅用赠地地赶价指毁数为廊10岁4.究62岔点，肝比上判期下纵跌0痕.3暂0