某房地产价格策略与项目概况

第一篇项目概况一、项目基本情况及主要技术指标：1、本案坐落：“金桥湾”位于合肥新站区临泉路和张洼路交界处，距离市中心约3公里，总规划用地面积1.385顷，规划总建筑面积40853m2。该地块地形平坦属组团级居住区，规划共建一幢多层住宅，三幢小高层住宅及一幢18层高层组成。小区主入口设于临泉路，在西侧设一次入口，由于地块较小，小区车行，人行均从主入口出入，但划分人行和车行分隔。2、主要经济技术指标：规划情况建筑用地面积13850M2总建筑面积40853.40M2住宅建筑面积38227M2公建及综合楼：5800㎡容积率2.95建筑密度:22.81％绿地率32.81%总居住户数370户停车位145个（其中地下停车位122），小区基本呈倒三角布局，地下车库集中设置于中央花园广场之下叠建筑显分期宴地块吐分基匆本二宫期建朱设，旗南部袄1、欺2、惑3、幕4号掘楼为调一期成，谦5号捷楼为纤二期劳，会宝所设宵于二横期。馋全期桨预计巷于2赛00半5年模年底谷交房课。幅一期让住宅替由一玩幢多服层、浸三幢员小高错层建热筑组融成，妙层数谣由6绘、1维1层范不等托，总厌建筑控面积去17源69旱8.辣14知M授2匀（不与含顶尿层复信式上美层）膏，共侵有1烤78惕个住浇宅单杯位（商含顶榜层复腰式）窝，详婚细情波况见节表1员。旅开发国一期炸中2雨房套障型比薯例占捉、3沫房在暑套型蛋比例丢中占萝%，狠4房善比例青也相启当大要，占从总户浑数的填24经.1丰%以裤上，判但4技居面熔积偏灰大。雀2房劈面积怒范围杨75膝—商95凤.5低M验2属；3践房室云面积静范围煤10立6－怀12炒0M塘2箱；四汉房室压面积伸14酸9.商07债M旅2吼。趟栋号壳项目沾二房壤三房物四房壁合计圾建面短1#鸣楼四套数翻36搁12唐48船39沉72掠面积更范围损75残10策6插2#领楼私套数骡22封22始32混79际.5洪面积恒范围照14满9.痰07匠3#澡楼询套数羞22创22控44猛46愈72罗.8次面积云范围框92峰.4芽12料0跑4#恐楼任套数驳64司64膛57色73祥.8葱4勇面积砖范围亩87番.3梢4－否95打.5设总计用套数悄12慈2先34陆22饺17翅8瓣17挽69带8.舅14业面积液范围庭75浪－9搞5.枕5桐10委6－着12魂0环14乐9.硬07胡套数镇比例倦68秩.5问％缠19迅.1地％狮12霞.4淡％盒表1羊－1中宣纯需远金闯桥湾依1、钞2、谎3、雾4号巨楼户向型分劳析幅二期烤住宅螺为一裹座高漏层建滚筑，勇总建聪筑面妄积8斧23验14蚀M原2丛，约瑞有1顺92必个单播位。案全部食为2萍房，战共计惨19温2套屋。旅开发阿二期拜基本汁是2袭房和犁3房悉。四2房响面积西为9池3M坡2帅。教栋号穗项目厉二房卵三房违四房拳合计届建面欢5#悦楼屑套数傻19驾2辅19圾2谢17偷85注6嫌面积由范围缺93努总计喝套数那19厕2沾19缎2拌17彻85溪6叹面积命范围露93童套数仪比例课10肌0％棍表1饰－2誉供金嗽桥湾扮5号素楼户导型分状析佛商业己配套麦用房访面积倒58谢00躺M2紫，其遵中综袜合楼汁31疏74倾M棍2辛，公贵建2原62共6恒M洁2调。剧二、令优劣滤势分误析坡：笔1、亿市场假层面柜：岸珠大环企境分从析（寨优势泳、劣渠势）崭优势罗：刺新站疯区为的合肥梯的房亦产热阿点新侦兴区哭域，炊市民纱对于建区位往的认灶知度栽和接穿受度喇较高行；;隆地处假合肥均市新片站综咱合试乱验开床发区晴内，液毗邻太临泉利路，忠东接杠张洼缺路，幻距合撒肥新孕火车需站仅互3公疾里之避遥；公小区玻周边眼居住顷环境毫良好嘱，基帖本上陶无污姿染环你境；誉小区移附近找临泉传路中怠段新固站管母委会偏新建档的人景民公休园及润地标梳性建仓筑物甩“短胜利涨广场辛”似，无马形当方中增镇加了虽小区瑞外围匀的自雅然景茂观，箩提交州人均晨绿化建拥有止率；但本案订距离款火车症站、新汽车杏站较薄近，短出行砍方便吉。人息流量照较大狗的地粒方必涨然会别带动赚整个改市场申经济胆的快信速发远展，跌各种盯大中物型批糟发市萝场相锹继登些陆，铃形成币了成贿熟的护商贸纹集散晴地；猫小区甩周边查道路飘情况穿良好当，主裳干道壁临泉妻路正磁在扩方建中足，对砖未来沈城市摆交通胃畅流瑞预留借了空狠间；棍临泉架路打裂通后袖商业与价值圾的构淹造将妇成为秘项目娘利润熊增长跃点；敢新站扣综合论试验橡开发析区是扒县市另政形欲象发鹿展区测域，胞不久斜的将探来即泄成为艳城市敞化交蕉流的淋枢纽畏。轮劣势长：肌合肥好市目计前产萍业结萄构不柴合理硬，人驰均收锐入偏际低；淹今年竭整个旨市场金经济计萧条辆，导道致小肯半年论粮食格、蔬蔑菜等伯农副寻产品拢价格甜上升霉，必艳须增会加家本庭额沙外支腔出，绝影响仆其他目项目孔的消起费量误；滑¨牧地块周位于评新站蹈试验厅开发舌区，宇属于岸热点驱新兴谁区域攀的不梨成熟遵地块丈。强目前或临泉编路尚榆未打训通，联同时柜项目殊沿临像泉路用横向轮公交棵网络睛缺乏培；升项目机周边虎现状拳环境煎较差旨，商昌业及拣生活奥配套储档次写不高障且相绢对缺饼乏；开小区柏周边黑摊点毁小贩漂、修狼理厂泥繁多携，会寒有噪腔音、虑垃圾并、闲弓杂人耀员等懒对小幅区不快利的貌因素李；婶小区添离火常车站催、汽戚车站其距离奖较近垦，外起来人兴员与甲车辆轮比较效混杂卖；沃本地视块处培于张泡洼路躺附近返，其号周边叶生活苹配套粪尚不码完善碎，且予短时堡间不絮会全立部到姨位；扣周边患有尚罚未确培定规品划用绍途的杜土地立，有絮可能愁会有刻不利惠的生苦活机汤能出仔现；治市区弯内楼量盘平波均价撇格普普遍不划高，钳（单颗价2魔10含0－驱26贸00验元/夏m淋2甘）易仙分流烂本项摇目的印客源册；笋今年白下半条年待酒建楼致盘较轮多，扮会分择流大伟量本险案的碗客源企，同稿时新季站区粥中心早完善想的生织活配善套对笼新购露房产折吸引舌力较餐大；伏合肥蔽市房贤地产仙消费纽目前辅处于托基本授饱和圆的状蔽态，布商品斯房空递置率启比去舰年同次期增缓高；成本地纤居民济与发回达地晃区交玉流较袭少，绪对房酿地产拼市场访的去框势及陷变化根不了着解，寇接受牛新兴煌事务歪的时牧间较筋长；姑银行税对房袋地产胸项目群贷款滋的发型放开绍始严概格管励理，裤容易魂造成淘前期峡项目味外来枯人口裁购房秆不便拒。皆产品罩层面讽（优赞势、距劣势签）优势道本案庸目前翻是新坐站区捷西区赵住宅著社区魔中独哭树一丰帜的患高层集住宅慢，其铜市场病效应录不可蜘忽视接；调小区穗内部触配套冲设施豆会所线，娱担乐设必施、杰购物键等基驻本生暑活配赚套可咽满足么生活抬需要奔；李绿化诚园林斜景观分设计译精致再，绿批化率势33给％；爱商住霸分开驰，可药以保陡证居嫂住环虫境的薄舒适腿性，延减少过空气系噪音寨的影障响；帝户型谅居多啦，面门积在故75遇－1舒49制m翅2忽之间唱，选晕择余羡地广约；刊小区没内基弃本上凶人车盛分流洞①事、保择证小仙区人柳员安降全，撤②戒、避钱免汽香车尾催气污黄染；就开发范商实枪力雄梳厚，迟产品乞质量梯可以络保证厘；荐独特护的凸荣窗设台计新番颖，光吸引叼眼球碰；壳户户圈观景盖，坐纱北朝师南采全光通岔风效喂果好指；劣势刻20饶05融年底早才可费入住裳，属标于远种期楼系花，西会影艘响买续家信饱心。岗小区拖规模图小且丙分二迷期完瓶成，乞给客纤户造科成公仔司资棍金薄到弱的幅思想禽，易豆产生瞎观望缩心里叔；技项目垃周边草现状从环境歉较差听，纳影响班项目溪形象据，础商业础及生梳活配牧套档换次不际高且旧相对识缺乏踏；腾地块劳的不娇规则贪性为摩项目胶的规巩划设绪计和希地块迟资源挂的充帖分利熔用构贴成难辟点；灯地块类规模矮较小宾，坛小杜区内恨部配哥套局乖限，乏生活者配套折不齐已全；瘦周边马居民塔对高怪层建舌筑不淡敏感轧，接晓受能丙力有瞒限；态对未陆来物舰业所稻产生捉一系钱列费纱用产士生质效疑；姨小区雪主入彩口门告前修制建铁息路桥踢，对炎物业斜升值偶造成极不利衬影响柜；腹临泉巨路完乌工期锁限不电确定揉；典市政核工程龟迫使颜小区糖退让办，造父成容捷积率闲高，耀楼间地距窄筋，影闹响日脊照。趁¨安机会恒：花房市芹整体叼火爆极,市良场需狠求较公为旺洁盛，暂中价展房供跨应严虏重不售足；竞周边煎项目典供给仇量极帮为有医限，穷运作姿得好缩有机袜会形痒成销膀售火音爆局蜓面；抛与新竹火车戚站近叫距离武有可株能形子成外枣源性迈输入壁需求育；菊产品摄的规刺划设指计和衣突破渣性营焦销手桌段的欠运用堂都可积能成趁为项雹目机隔会；泛从市站场角题度上研讲，玉由于举项目指周边肢现有活的住捧宅供宿给相平当有储限，蚀再加揉上本释地块移距离截新火部车站甘的距腹离适先中，炼因此烤只要像寻找廉好市纽场的湿切入榴点，咳项目映的前谈景看殊好。聚¨隶威胁烛：蚕在尚臭未打耍通的弊“多处女总地伏”退进行只开发动，市燃场的醋接受障度需拍要市植场的蚊考证寒；呈若不碑能与鼠周边萍楼盘陕形成尊产品裁区隔服塑造烂区域鞋亮点暑，难榜以实疮现较暖高利构润；尘城市购发展榴格局芬和城鞠市道毙路/皱市政斥工程碍的不钻确定荡性将什可能奴对项左目构猜成威粉胁。沾目前是临泉忌路尚德未打防通，间张洼降路的山道路猫和环召境状恶况欠虏佳，缎因此挣存在锤一定榴的开排发和孙定位降难度怒。如托何寻存找适豪当的别市场涉突破父口成嚼为项滩目前期期考鞋虑的灭难点范和重躁点。疏¨甜地块胃的形超状不均规则稼，亦惕为项畜目的良合理磁规划中留下纷了不忌小的放难度弄。如浓何合淹理利显用好姿地块确的每要一点厅资源馆是实添现项残目较榜高利筐润的鸣重要始保证掘。驼第二脚篇要项蕉目背掘景堪一、贪市场打背景共：腿1、番合肥梨市场邪综述巷：律合肥箭，作刮为安踩徽省寇省会削城市纪，是粮安徽蓄省的浑政治弓、经此济、沸文化纲活动淡中心以，近愉几年援，随衣着改女革进返程的票加快副和对缘外交特流的棍深入享，以钟及受毒沿海翼城市宾的影遗响，卡有了躲长足身的发秀展和套提高赏。编随着而经济钓的升轿温，困合肥桌的房静地产把行业碗和其期它地湿方一忌样迅停速升师温，斯合肥荷房地萝产市盼场的庭繁荣鄙不争知的事烟实。首这两茶年，漂合肥王已推洁、在效推和病即将航推出暮的住氏宅小沾区和年商用碧写字王楼远并远超箱过了铺已住吨的开稻发量茫，有雪三十碗多个革具有雨一定貌规模兵的在押销楼讽盘。童其中屋规模达较大参的梦键园小婚区、迁世纪昼阳光贺花园六、太谢宁花雹园、绣百盛栽苑、旁华府间嘉园阅、长烟春都育市花令园、搁万绿疮园、天奥林润花园忌、华听源国注际城掉、枫土丹城科市花龙园、侧康居脉时代现花园那、柏垒景湾英、新凤华学幅府、纳玉兰圣苑，踩其中咽以小就高层滚为主位的有雀元一永时代费花园茶、吟溉春园土、景逢色家阔园、胖紫荆天阁、必东海点花园哗、国掠轩苑甘等。肠新近盆开盘牛的有错万豪渔花园在、瑞径景家验园、寻黄金鹿广场哗、浅消水湾互、鼎蝇好家冶、金宫星花再园等扫。即棵将开端盘的虹有桂霉花园狭、新浇加坡题花园扛城、剖香格梳里拉鄙广场寇（花功园）洗颐和标花园枣、和升庄、歼金色无池塘蝴、C厅BD乏世贸症广场哥等。闲改革芝开放哲三十气年来刺，具盖有2露00庸0多怎年历黑史的坐古城港合肥疗发生获了天互翻地从覆的枝变化喷，城郑市建腿设综讨合开也发超宪常发陡展，刊形成坟了多害层次瞧开发搭、多成元化虾投资毒的态选势。势开发株企业凭迅速攻增加南，投和资规漏模不猛断扩寸大。菠开发商企业网由1盖99妙2年记的3洗1家挡，发栗展到仆目前状将近猪40什0家碎（其追中三雅资企秋业5崭0余理家）猫；注望册资米金由室1.该3亿埋元人桥民币黄、5素00钥万美赚元发溉展到验目前倦30同.3稠7亿介元人雨民币怠、9敲76枕1万敏美元律、5拥10马0万蒜港元示，从缠业人岛员由赛百余睁人发往展到寿现在倾12虎00岁0多挨人。棋19复92诊年至医20某01呜年，撑房地截产综予合开页发累赏计完聪成投此资1拴30复亿元鄙，商遭品房译竣工田面积像10绵19拘万平暮方米雾，其舒中住邪宅竣牌工面奏积7游80煤万平筑方米学，累印计实五现销卸售近慌百亿线元人骗民币脊，先蛙后建饱成风叫格迥码异的搁住宅腐小区猫10性0多蛋个。划全市抄人均汉居住细面积趁由1围97唤8年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