某地产楼盘整体策划书定稿

恒盛华园整体策划书定稿目录第一章项目概况

第二章定位策略

第三章项目整体规划思路与建议第四章项目经营与营销建议第五章全程SP促销战略对策第六章销售现场组织分工及管理

第一章项目概况第一节：项目区位分析一、区位本项目所在地为位于湘西北常德市，距常德市市区主干道洞庭大道约100米。地处新六村交警一支队旁。傲常德类市位吼于湖箭南省脚西北迫部，浑辖“醒六县短二区艰一市触”，盖即安敲乡县枪、汉辩寿县值、桃竞源县想、临腰澧县脊、石牙门县娃、澧天县、除武陵柜区、阿鼎城薪区和侧津市侵市。与全市慎土地细总面宅积为袄18秧18膏98称2.航47免公顷挪。按尝普查骨口径变登记拥全市足常住玻人口肤为5越73蚂.8疼5万亮人（纪包括末外来比人口逢，不参包括柿外出感人口速）。籍按我猴市行川政区栏域管欢理口寄径计邪算，冰全市拢造册汉人数树为5秃99延.2去8万题人。炸本项异目的显区位恰恰好革处于秧这个饮较好飘的地躁理环壁境之沿中，怠项目温规模药适中富，地尿块位械置是市市场电未来量的热穴点，灰具有狠较好张的物逢业升裕值潜四力。商二、便经济迟指标版（原热规划顾指标愤）暗1、咽规划臣用地绘总面估积：最30骡亩街2、常总建度筑面潜积：过26阴00疾0多骗平方宪米显3、觉居住损总户我数：磨18拔8户钱4、现绿化童率：瓜40饰%脱6、很栋数她：9谷栋业7、将户型填：两隙室两层厅、气三室独两厅半、四赔室两饱厅。夕8、芹面积码：9卧0㎡程——绸16痒8㎡单9、省结构阵类型嗽：平今层、变错层何、跃揉层等而。盟10筛、容减积率血：巾第二酬节拌项目铺S墙W奋O事T分钱析竖一、疫优势朗S备1.竖品站牌优气势：发在雅匠园、准紫华什园两辟个楼锣盘的轰品牌茎推广呀和营陕销过百程中顿，华禾东联峡房产寄公司恶已经唯积累锅了一俩定的率知名耳度。础2.领户轻型优折势：描住宅穷设计学多档支次（册二室生二厅味、三贫室二太厅、颜四室墨二厅拾，面查积从挽90鸟—慕16显8床m2欲不等男）；泼结构御多类颈型（周平层孤、错忍层、谷跃层确等）告；户竖型实大用，岩利用女率高济，分溪区明衬确。坏3.控地赵段优穗势：衬恒盛狭华园站位于淋交警鹅直属探大队霸旁，辜临常迅德主迈干道鸦洞庭蹄大道放约违10产0米终，接雹20挡7国牛道。炊周边捐居住旧氛围抱浓厚拣，紧贵邻紫躁华园罗、怡纽景嘉碎苑、盘德泰筝花园冷、三哀闾小枯区，仁交通巧便利相，出朵闹入案静。能4.舅交计通优椒势：香有3午1路和直达昨小区泄门口缩，其麦它2杆0、叔53黎、2格5、宽52筛、9难、1痒5、江48能、4玩7、叨46逆、1通6、筐7、宫33心、1粪8、签46扎、5张9等坟穿行娃于市抵区的痰多路邪公交国车从嘴小区漆附近友经过痕，出握入极钥其方窄便。宫5.译价纤位优裕势：丑面向要工薪卷阶层而，价洋格较歇为便滥宜，馒付款索方式舰多样值，购政买较配为轻百松。尽6.渣自首然环诚境优撕势：突其位石于常梢德市畏上风以位置浴，地厉势开宅阔，孔周边牢无遮桌拦，突自然症环境奸良好盼，四腾季分坦明，很气候控宜人果，雨蚂量充叶沛，令无污糟染源买，空帖气质驱量佳思。耽二、挽劣势呈嚼1.租项势目较俯小：粮本项烟目占圾地面剧积不伐大，漆气势活难于津营造井。因评为项脖目占张地为涂近两河年发虏展起歼来的截乡村旷区域弯，城禽市的观相关窄配套畜还不娇是十夜分到呆位，材将间吓接的浓影响轰楼盘晓今后鲜的销奉售。蛋2.阅周认边配卸套较察差：拉周边祖还处驻于“帝处女倘地”萄阶段注，缺驴乏相梳应的领城市绪配套会设施惕，导路致本内项目泽缺乏收居住特氛围里，市锁民对座本地里块缺素乏“驱认同敏感”颜。附男近不滩多的促超市真难形搭成方攀便快细捷的船购物兄环境启，学造校、露药店拦、综妙合市欢场、夕农贸锹市场众、银微行网踢点、弊休闲冶场所滚等配托套的或少、沸远对匀小区需居民读的日泻常生富活购爪成了音不便慧。交3.貌华喇东联裤品牌午：虽雁然华垮东联膝房产池在前抹两个梅楼盘酿的营丰销中暗得到导了部顷分客怒户的秋认识污，但签是，仁离华极东联身品牌融美誉麦度的体距离防还很喘远，笨在恒予盛华底园的侧营销堵中，恩公司晋品牌还很难瞒给其日大力魔支持息。漂三、已机会执点

编1.巧常盏德市华房产姨华东专联前守期大工多向探往高博利润遥，注辉重大宿户型巧、高腔价位易、高先品质屠、针腐对高何收入告阶层恨的楼哄盘开签发，安不同岭程度浊忽略些了性匪价比鸣好、岭价格仔适中脖、针喝对工麻薪阶离层的昨楼盘拴的开锹发，咽从而困恒盛雹华园榨便可火凭借枝其卓壮越设败计的坑中小泳户型岩、远悼离闹盟市、旦小区继内环续境优桂美的啦优势仅在和贿部分蚁楼盘很的竞玻争中睡脱颖罢而出腊，得报到目潜标客母户的泛认可求，取偷得相誉对的胶成功广。统2.琴政吨府规趣划利劲好：证恒盛黄华园泪紧临拣常德犬市政毯府即胞将下仰大力珠改造陵的穿顾紫河羽风光辣带附仓近和被扩建傲的洞幼庭大快道旁杀，随诱着工辫程的笔进展迫将会荷给恒革盛华霜园所于在的基地域巴带来晴多方周面快狮速发蹈展的橡契机稻。蝶3.军客衣户资粮源的严优势笛：在模“雅棉园”也、“截紫华问园”吩两个甚楼盘睡营销肢中积趴累的妇老客胀户资驳源派守生出挎的众锄多潜寇在客迫户资堪源。旨四、西威胁微1.笋市解场风妇险：新主要欧表现耐在同暗类楼迹盘相打同的射市场已定位纱及类登似的给目标阵受众雹，而林相同仓的定苦价对伤价格忧较敏斧感的盆中低乓端用零户选乔择带届来多互样性箭，从刘而使罗得的浅推广骑与行芝销造社成不忧同程风度的姻威胁送。需裳花费晌较大掩的机拍会成探本。判2.梦自奥身风成险：闸客户堪在选称择项踪目过蹄程中鹅过多蝴的疑乒虑和拾慎重加，如粘果在周开发茫过程疗中不康能有瓜效的衣把握投形象虹——夏品牌挎战略忽，进演行广衣告宣己传，你销售喉的风趋险性因和困腐难度风是显贤而易独见的元。赏五、月综合歉分析含从市朵场调横研结责果分凑析、自本项的目的慢优劣祸势比欺较，望机会央和风闪险并在存。夸唯一醉的办路法就蜜是尊隐重市为场、缴适应尺市场挖，顺妻应消电费者副的心盏愿，暂整合稠与项筒目有漆关的尿各种嫩要素兄，运得用智拢慧，瞧创造诊出具胁有超泄前性杏、差察异性反、引县导性精、适椒用性煮的产张品，翼以合旨理的班成本丑、利沟润，覆达到智科学臂的“缸投入熔产业积比”扣，追赶求产特品供锣给—蛙—需马求的陪完善碗性，暖使项贯目达共到预共期的挡市场三期望分值。凶好第沉三惨节寺同期螺楼盘欠市场鸽简析喇一栗、目辆前市布场情廊况途据房跳地产名管理副局的阴有关亲资料讽综合旗，2训00苹2年惑，常奇德市萄商品墨房总陕建筑许面积兽接近球了1糠00榨万平韵方，灶销售亭率达阶到了壁80超%以凝上，屿无论爸是开历发量净还是端销售朗率，扬在全循省各揪地州大市中但名列确前茅饭。在庙老城搭区中膛心商炊圈和怕旧城骡改造孔区域价，所络有的鹊商品激房销配售都妄十分止火爆该，几按乎没益有留齐下空踩置房蹈。限20指03起年一乳整年闹，常惹德经门济的笼持续确发展钥给常淋德楼诱市注晓入了悄活力资，常元德市灿的旅振游、柳文化踢、娱挖乐、需经贸扒、工吸农业坦的总驻体持禁续发奇展，等带来亭了常记德市弟的经蚁济繁龄荣，域与之简相辅贡相承稿的常宋德楼妄市随泽之有昨了兴霉旺的军源泉吨和着秆力点补。决二、付同期豆市场梨楼盘末情况献1琴、洪舒博呢园枯位置历：人瓦民东圾路2外04丹号裹开发龟商：天常德园市民农主实能业有假限公船司叼户型苹：三册室两象厅、倍两室宫两厅品面积壳（主时力产采品）秋：8健0㎡挨到1端50互㎡永楼层窄：六汇层控分期祸：七凯成十瓶五年贷按揭望（住新宅）征起价跃：9球38方元/怠㎡营均价森：9敞66炎元/妇㎡盯交通信状况扯：1拳、8恼、5鬼、1疫2、孕15善、2球6、如28身、3荒5、皆50洞2朽、页楠沙烂小区捏泥位置醒：城私东楠煎竹三绍村翅开发仗商：录常德如市华芹星宇贤实业屯有限搅公司净项目涝户型么：三炼室两柿厅楚付款扬方式命:七静成十坝五年墙按揭型起价险：6码50仆元/贡㎡喊均价斩:7作75系-8击00嫂元/夺㎡陕性质搏：经思济适坛用房革目标目客户拐：中傻低收畏入家兼庭需3严、薪怡景谋嘉苑计勾位置徒:常境德青声年中压路些开发白商:蔑常德虾市创艰宇物秆业发随展有京限公揪司馅用地尼:1取32筑00昌㎡终总建匪筑面哪积;扁31杂01喝5㎡搭绿化植率：铸40秋%戒容积获率：栗2.鞠28咳户假型:牌1支33识㎡,准14帜0㎡富3房笛2厅坝2卫潮15喇5㎡绕4房企2厅爆2卫步16旁4㎡领4房席2厅船2卫奇19粗3㎡根5房渗2厅姐2卫啄主力慈产品窝:1贪68翼.8敌9㎡熟4房柔2厅讲2卫眼14筒6.菠01革㎡3将房2衰厅2跨卫鄙付款盲方式钥:一予次性巷:9戴5折孔按揭游:9救8折辜起价卧：1撕23何0元过/㎡旋均价垫:习13包70机元/轻㎡免目标舌客户务：中猫高收约入家办庭江4麦、茄九重需天花填园别项目送位置词：沅括安路染北临善江公瓦园东箩开发盈商：粮常德扬市九献重`险天房臣地产蓄开发拔有限趣公司练建筑宝结构逃：框泡架稼总建您筑面葱积：羞13北.5男万㎡侵占地惹面积马：6芒2.茄8亩酒交通膀状况跟：1芝、3厉、6嫂、7哭、1企1、松19铺、3台1、却32熊、1魂8紫楼层蛮：4狡层、箩5层移、2何3层嘴、2零6层请目标腰客户寇：高棚收入谜阶层储项目酷户型艳：1壶2种遭开发辆理念颂：度由假不译出园来5配、惯东方敬嘉园源移项目防位置动：常典德市盏人民慎东路瓜开发泽商：平中房蹈集团瑞常德芝公司忙建筑队结构通：框彻架蔬项目改户型晴：一普室一财厅、膊两室毛两厅破、三陶室两蔽厅、岭四室城两厅狂建筑枪面积篇：1虽0万平平方横米剂楼层声：6蝇层领起价洋：8争50娃元/袜㎡集均价约：9沾50谣元/恐㎡烤定位蔑：运愤动之学家，柱让常猫德动剖起来飘！庄6怖、炉新一忧村农宁贸大病市场酬暂项目滑位置寇：常警德市逮武陵甚区体轿育东誓路岩滔禾场驱开发到商：赞常德舱市市疏场服叫务中咸心武酬陵区死新一率村农剩贸市揉场然楼盘典类型维：综屿合用佩房，牢农贸核经营引摊位徒20肃0多场套和未住宅笑10坟0套锅占地妇面积脾：4甚00踪0多听平方读米炉住宅森面积董：4处5罢-8掀5平漏方米零起价刊：住姑宅读85体0元险/㎡茅门面拘7炮00诉0元堵/㎡宴均价盲：住保宅串90械0元秆/㎡游门面晶8长00葡0元赞/㎡太户型树：一裹室一这厅、皇两室屿一厅年、两色室两躲厅浩楼层窝：六部层叙交通故状况发：1恋5、偷30牧、8虫、6拜、1戚0、偏31崖、3止3、止50淘另有考：金棵典花拼园（抖穿紫请河风规光带介）、外紫华旁园（群电业哀局旁粉）、慨沙河嫩小区旁（城爽东建予设桥我）、对华艺姐园（痰西苑沈路，况滨湖漏路）掘、滨耐湖苑抄（滨片湖路总）、菌万美识花园世（人购民东刻路，牧红庙蔽街）岛、泓卸鑫城秆市花符园（铃武陵添大道露，育考才路凳）等弟众多挠楼盘垒。刷三枪、消递费者土分析犹随着管常德初市城呆市文敬化建夕设进给程的叛加快愚和常相德市由旧城位改造显的力锋度加构大，紫目前元有购宴买力规的消掩费人测群年亏龄多叉在2墓5-蚁50如岁之午间，语他们胃大多场有1策-2顺个子鹅女，责家庭厕结构出以三查代同替堂为腿主，侍居民僵家庭工年纯肾收入纲在1炮万5星千元眠——骄4万孩元之祥间的滤人群晌多为井教师留、医脚生、笋公务毛员、宿银行亿职员恳、保采险推养销员首、邮劫政电趁信部租门职旋员和石城区乖从事遥修理栏和小蝇本门住面经构营的武个体作户。倚所以引，我租们把钢恒盛督华园该的目世标消大费者虎重点获定位永为：说（1服）有铜灰色亏收入榨的医掘生、舌公务唱员、亩银行你职员燕等特牧殊行师业人篇员；竖（2糕）“倍紫华剧园”吼、“闭雅园协”楼决盘的孕老客抬户或仁由其剥介绍救的新然客户他；（喉3）裂有较阳高或匠者较谎稳定辅收入客的教到师、狡保险西从业多人员挑、邮点政电竿信部佩门职趟员等犯工薪间阶层灯；（梯4）怨新六鉴村及晴附近退有购笛买力赖的居串民；豪（5双）烟贸厂、月自来槐水厂眠、金刘健公搂司等症效益榨好的耍企事孤业单因位员全工；秋（6秒）蓄牵积了喝一定煌购买壤力的艰城市公外来兔经商险人员偶和个骄体户孟；（龟7）捡其他姑有购发买能晃力、衣购买缎欲望崖，还谢未购下房且虑近期镜有购矿房意耐向的稳人。岗同时昌也要怜重视误对所窗有常济德市搂民的扇宣传断，以苏达到忆增强弃华东战联房齿产和完恒盛谊华园壤的知育名度阁的目山的，讲为往搅后开厨发楼阁盘做禽铺垫波。他第耕二杨章该定五位避策槽略盟第一敞节鹊定位托要素猜分析余一石、区灶位利若好因晕素分听析芬本项图目顺偷应市球场的侨变化隙，在羊缺乏粪优质坊廉价梢中小期盘的娘常德面市，灰打出辅“百绸年家摘园关耻爱，富城市晴花园胸生活伸，工旨薪阶巨层的议家”姐的招抽牌，态在常雅德房坚地产训市场爆占据喝一席峡之地崖，以顽田园夕的自农然风械光资搞源和唯精致滤秀美潜的小努区花很园为瓜强势逼卖点努，并岩以具象有“挺新家推园生框活＋除新健蹦康人漫居”遮的双馅重魅鉴力来世吸引晨消费廉者，猫对华字东联亏来讲冷，投提资回吧报的挡风险刊将会牲大大昌降低你，对届消费妻者而臭言，阶产品写的附骑加值辨已大顺于产云品本来身，音提升练了商讯品的系“性载能价章格比先”，脏这样俊也符垦合经踢济学应的需心求—帝—供舟给理怖论。熔第二羽节换项根目惊定盆位肚定位蛇原则有：适冒应市擦场、典创造霞差异卫性耳定丰位：哲百感年家困园关库爱，圣城市己花园模生活稻花园叉与住怖宅的投对话授绿色馋细胞崖组织土--针--仅生态托环境比最重锅要的纵元素驾是“文绿”眨和“份水”局亲情黄·自它然·帆人焰回到坐自然绕，在贸那里络安家因为育接近伸自然舰就接钞近了浩快乐俘的本尝源饶百年摆健康赞家园闯——仰恒盛制华园缓以中逆国传割统文鼠化为衫根，衰创建往人、忍自然愉、建尤筑于敞一体唐的生廉态居闸住环逃境。瑞它具酿有绿帮化、慕休闲承、交决往三录重功捞能，奴是人骑与人睬交往吸、人预与自拦然对伙话的怒场所妖。两论语死云：页“里蛙仁为席美”羡。享里：泼居住游区。欠仁：焰人情同味。节零“里角”在魂现代逆人的持理解劳中不玉单是岂居住穗区，殖还包阵括居粉住区起的周俭边环繁境，剥“仁透”的棒“人局情味孕”包雁括两齿个方捉面：仁首先角居所歇应具胡有私急密性词（对刃个人垃而言类）；怨其次鄙应具黎有开挽放性难（对纹小区挥的共宇享空捏间而苍言）坦。汽产品绵定位暖定位尽原则寨：突满出个恒性、抓创造等差异铁性上定桶位：袍“生鼠态型栋工薪持阶层糊住宅贵”之紫典范厌集常郊德市潜人文萍资源童与现五代科咱技手层段、兴现代混材料奏相融声合，荐开发同出立巨体、济三度其空间碎的生张态住咸宅商速品。纺一、沫居住援环境佩的一绒度空代间宰一度锦空间裙，属奏消费凡者个志人的赚私密令空间箩，单滚元户修内空愚间，层合理副的空那间布翁局，怖良好罚的通庄风采唤光，朴业主婶可享笼受到某最好狐的户江型结状构，库并且询可以要根据泊自身教需求强营造尊自己裁所需雨要的贿一度崇空间乡。

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