工业园物业管理方案案例

工业园物业管理方案范例目录前言管理公司简介工业园物业管理方案第一节提高管理服务水平的整体设想与策划第二节拟采取的管理方式，工作计划和物质需求情况第三节各项指标的承诺及完成承诺的措施第四节管理人员的配备，人员培训及人员管理第五节管理规章制度，建筑及附属物档案，设施，设备，业主档案的建立与管理第六节便民服务第七节物业管理收费标准建议及收支测算第八节日常物业管理部分公众制度及应急措施精神文明公约安全防范方法管理规定消防安全管理规定道路及车辆管理规定工业园区设备安全运行制度智能控制中心管理规定消防给水设备保养制度空调设备巡视管理制度电梯巡视监控管理制度水泵房运行操作规程水泵房运行注意事项绿化养护制度清洁卫生管理规定清洁作业规程及操作要领清洁服务质量标准检测方法意外事件处理办法消防应急方案停水及事故处理方案物业管理委托合同工业园区办公大楼清洗(拓荒)方案及报价结束语第一章前言物业管理作为一种新兴的行业，它的产生和发展，对于改善人民群众的生活，工作生产环境，提高城市整体水平起到了积极的作用.《物业管理条例》的颁布和实施更是有力的促进了这一行业的发展，在不断规范行业的法制环境的同时，也使更多商，产，住，用物业进入物业管理市场.物业管理在顺应市场需要，提出"内部精细管理，对外稳健发展"的战略思路.在这思路的指导下来谋求企业的出路.我们公司追求的是通过提供专业的服务创出客户100%的满意度，我们不追求高额的短期回报，我们相信的是"只有最认真，才能最专业，只有最专业，才能最强大".我们企业做好，做大，做强，为客户创造价值，也是对客户的最好回报.第二章物业管理公司简介第三章工业园物业管理方案第一节提高管理服务水平的整体设想与策划**工业园坐落于*****，是集办公和工业，宿舍一体的园区.一期占地面积******平方米，总建筑面积约*****平方米，框架结构，其厂房面积*******平方米，办公面积****平方米，宿舍****平方米，园区道路面积*****平方米，绿化面积******平方米，公共卫生面积*******平方米(不含建筑物内楼道走廊面积)，园区配套有路灯，水泵房，配电房，发电机房，煤气站，围墙(周界)智能防范系统，电梯**部，园区设有出入口**个.该项目布局合理，设施完善，设备高档.针对本次物业管理标的各个要素，管理思路概括为"一种模式，二项承诺，五个重点，五大措施".一，认识与定位该工业园区作为一个大型工业园区物业，整体形象应该着眼于全市，全省，乃至于全国，全世界.给该项目整体形象定位是:开放，高效，规范开放体现该工业园改革创新的思想和国际化的办公，生产方式高效展示该工业园进取，创新的精神状态和高效的运转机制规范体现该工业园作风严谨，运作规范高效，管理精细的风貌二，一种模式作为国际化工业园需要的是体现:开放，高效，规范，安全，文明，有序，舒适等，为此我公司确定该工业园区管理服务模式为:一手抓物业管理服务，一手抓精神文明建设和形象建设的经营型物业管理模式.在我公司进驻后，要将公司"全心服务，在细微之处见精神;正大卓越，赢万众口碑创品牌"的理念全方位导入，并秉持我们的职业操守:"岗不离守，守不离纲，威武文明，诚挚服务".我们深信通过我们的努力，一定能给贵公司和使用人交一分满意的答卷.三，二项承诺:1，自接管该物业管理项目之日起，二年内使该物业管理项目成为优秀示范项目，树立工业园区引进专业化物业管理的成功范例.2，自接管之日起，即按照ISO9001-2000服务质量体系全面实施物业管理服务.四，五个重点:针对该项目的特点和工作难点，我们确定了在管理上的五个重点:1，树立工业园物业整体形象通过环境形象，工业园区形象控制，公共设备和设施管理，治安和交通控制，管理服务人员行为规范等专业管理和文化气氛的融合，塑造工业园区开放，高效，规范的整体形象.2，确保因管理原因造成的治安消防事件发生率为零从我们管理的经验来看，治安，消防状况的好坏是物业使用人衡量管理绩效的关键.我们相信只要通过对内的准军事化的管理和对使用人人情化服务，通过技防，人防，物防的有效结合，可以确保该区域内因物业管理原因而造成的治安，消防事件发生率为零.3，维护好工业园区的环境该工业园区是对外的窗口，在环境管理方面，卫生管理是重点，本工业园区的卫生涉及到道路，厂房，宿舍，办公区等公共区域，以及外墙，只有通过专业的管理和不懈的努力，才能从根本上展现项目的良好面貌，同时园区内的绿化的养护要达到茂盛，常绿，无死苗，无杂物，辅助性的展现项目的良好形象4，设施，设备及物业本身的管理，使工业园物业保值，增值另外，该项目的设施设备齐全，我们在管理中，重点是强调专业管理，使其使用寿命增长，从而达到保值增值的目的.5，树立管理公司自身良好形象，使该项目成为口碑该项目我们将从自身人员形象上下功夫，狠抓威武文明及职业化的特色管理，文明执勤，优质服务，从根本上树立良好形象，给到工业园的人留下良好印象，并为管理叹服，使工业园因我们的管理服务增加附加值。五大措施:1，根据该项目特点，在治安管理上充分强调人的因素，所有保安管理员由管理处统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合，全面防范与重点防范相结合，保安管理与其它人员相结合，白天外松内紧与夜晚严密相结合，小围合与大围合相结合.在物防上加强对物品进出管理，提高防范能力等，结合管理处统一管理，快速调度，确保治安万无一失.2，精心养护园林绿化，实施垃圾分流，加强环境文化建设和环保建设.针对该项目的现状要求，我们将设置环境管理部(环卫，绿化)，养护工业园内园林绿化和管理好区域卫生，以保障工业园区环境优美，干净整洁.第一:维护保养好工业园区绿化，使其保持常青，常新，始终焕发勃勃生机;第二:加强和引导环保意识的教育，使每位到工业园区的人员都自觉爱护区内环境;第三:垃圾分类收集，建立回收系统;第四:开展环境文化建设和环境形象建设.3，保证车辆有序停放.为防止车辆乱停放现象，我们将对使用人进行引导培训与现场温馨管理，提示相结合，对其讲理无效之后，给予处理，最后达到整齐，规范停车和秩序井然的目的.4，实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合的管理方法.这种方法体现在人员安排，治安，消防，卫生设施，设备管理等各方面.我们以管理处为指挥机构统一集中管理，同时每块区域设班，组长负责各自具体业务，各单项业务又设管理人员检查跟踪，做到有条不紊，规范严密.5，我们在管理服务中将推出24小时值班巡逻的服务机制，以解决使用者所需.每二节拟采取的管理方式，工作计划和物质需求情况一，拟采取的管理方式对于不同的物业，必须有不同的办法，我们拟采取的管理方式为:专业化，规范化，精细化，品牌化，经营型的管理方式.基本思路是:1，严格选人，谨慎用人，确保各类人员的专业素质和综合素质;2，提供24小时服务;3，严格法规和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为;4，致力精神文明建设，实施品牌和形象战略;5，军事化管理加现代化管理.具体我们的管理分组织系统，运作程序系统，激励系统三个部分说明.(一)组织系统:1，贵公司可以直接对管理处下指示，以提高服务效率.2，管理处实行垂直领导，减少管理环节，管理处设主任，文员，品管，各业务部门管理员和业务块操作员工.(二)，运作程序系统:1，整体运作程序2，内部运作流程说明:1，在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证指挥，监督的封闭性.管理层既是指挥者，又是监督者，计划，组织，控制，反馈集于一身，避免管理环出现缺漏和盲点，有效保证管理及时到位.2，各层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行规范.同时充分授权，在权责范围内最大限度地调动员工的工作积极性和主动性.(三)，激励系统:说明:1，激励机制重在尊重个体权利，保持团队战斗力，服务用户，创造经济和社会效益.2，思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥员工效能和工作积极性，尊重个人情感，针对个性心理及时做思想工作，方式有谈心，座谈等.3，奖惩机制与监督机制相结合，以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明，通过奖励引着员工走，通过惩罚"打"着员工走，做到人人有动力，个个有压力.奖励分为物质奖励和精神奖励.4，培养提升机制在实际工作中极具价值.我们将培训放在集体和个人发展的重要位置，目的是使员工忠于企业，一专多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者让，庸者让，为人才的发展创造有利环境.5，工资福利机制重在考核，考核分月考核和年度考核进行，实行浮动工资，增强工作能力.6，企业文化机制是发展之源，通过企业文化的发展，增强凝聚力和向心力，增强员工的自信心和认同感，通过企业文化的凝聚力，引导功能，约束功能把员工的目标和公司的目标紧密结合起来.工作计划依据管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为前期管理，常规期管理二部分，现拟工作计划如下.(一)前期管理工作计划(二)常规期管理工作计划(三)物质资金积累计划合计:$74650元第三节:各项指标的标准及达成标准指标采取的措施本节参照《全国物业管理条例》，《全国物业管理示范工业园区达标评分细则》及ISO9001质量标准，我们对项目之物业管理要求的各项指标以表格的形式予以公布，并在列项中概述保障各项指标完成的实施措施：陷一，缺物业睁管理馒处人逝员配笋备饲该管秧理处斜人员偶配备纽因考真虑对恳外形蛛象和蒸设备利配置喘情况劫，帮谜我们励在人竖员配臣备上南坚持尝以公刺司"庸精干苗，高置效，布敬业疤"的咽用人暮原则橡为基牲础，挤确定眉"重性学历遵也重慧能力怨，重隶水平芬更重常品德事"的续用人嗓标准桃，严水把人价才选躺聘关存.我撤们要绘求管危理人喷员必扛须是伤一专母多能源.在疫管理机队伍傲建设窜上，妹我们允将采平取规威范管利理和滋人性天化管抛理相旗结合名的方规式，泥运用返激励吩机制笑，严栗格管坚理，乱考核咸，并梅实行慕淘汰播制，宫才能糟确保性管理婆目标闲实现都.留(一誉)，刑管理普处人湖员配秋备图震(二踩)，叔物业扛管理寒处人顺员岗塘位分蛾布说叮明看1，费管理校处窃主任炊:1庸名，惧负责帽全面疼工作嘱.烦2，枝文所员:飞负责承前台晋服务乐，和茎处理嗓行政犯，物卫业事诸务等碰工作壤，并毯协助浩管理齿接待枕等工斤作，廉及负询责档厕案管听理，拨会务结管理怪等工蹲作.谢3，借品荡管:猛1名弊，负椒责各桶部门善，各阿岗位钱的工纯作质勒量的伙检查廊，监榨督.她4，朽维注修欠部:膛2名荷，负胀责工乡业园宇物业咽和配斜套设居施设浪备及界场地疾的日蹈常维幸修，发保养混，巡尊视，吧维修目检查劫监督降等工犁作.渣5，挽保安孙队中陵队长恨:1惩名，趁负责抹保安卡队全舒面工像作及青对部简门人炸员检盖查监陪督工碌作.测保踏安:轰13修名，烂分三浅班2俘4小冷时值嫂班(勉其中馒一名凤轮休警)，天负责卫当班鸽期间精的安复保工抽作.予6，像环境假管理型部部可长:弊1名污，负锯责清轨洁，希绿化名全面舰工作难及对锦部门旷人员兰检查吴监督刚工作递.拨绿化煎技师兵:2给名，低负责估绿化愧养护励工作住.眼环卫太工人框:8允名负丢责工宗业园贺区公召共区席域卫如生.促(三因)，鹊人员张培训隆企业窗的竞司争是超人才揭的竞怀争，秀而人脸才的爪竞争劲关键耀在于烧企业鹿是否倚最大士限度昂地开症发人载力资世源，介要实州现人慈才资议源开灿发战饰略，挣我们杂确定泉了"粪全员沃培训柳，全料过程篮考核逢"的跨培训统方针倡，使粮培训沿真正劲落实劲到实腰处.锹1，菌培训态的目祝标:献通过象培训笔，提残高员钞工的踪文化最素质渡，业辣务技恋能和沫管理猫服务朗水平亦，使柴物业耕管理倾更加潮富有魔成效雨.导2，虑培训垄内容借:腔(1扫)新前员工概入职罩培训扛:洪A，饶企业弓培训认:企徐业质提量方打针，某质量秃目标相，企赢业理旬念，劳企业护精神衣等;拾B，丰员工旗手册朵培训汤:员久工守枯则，约礼仪咏行为唤规范贴，职贷业道描德教慕育等淋;怪C，棵管理乞处概自况培搞训:格工业名园区教概况皮，公超众管惨理制脆度，孟内部红规章常制度遗，管史理架谢构等词;着D，碌物业谱管理烘基础像知识判及强股化服冬务意字识的断专题旋培训浑;牌E，业军训域与参宴观学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权单位组织管理，物业管理处具体负责，由消防部门监督实施.四，物业管理处的防火工作职责:1，宣传消防法律，法规和防火安全知识，对客户进行经常性的防火安全教育;2，制订防火管理制度，并监督保障实施;3，定期组织开展防火自查，及时掌握辖区物业的防火情况，协调有关方面采取相应保障措施;4，保证公共区域疏散通道的畅通;5，定期对辖区公共消防设施，器材进行检查和维修，保养，使其处理良好备用状态;6，正常情况下消防设施的停水停电不得过夜，特殊原因需要过夜的，必须经有关人员同意，并及时通知所有人员加强防范;7，领导义务消防组织，进行扑救初期火灾和安全疏散演练;8，严禁载有危险品的车辆进入本区域或停放;9，组织人员补救初期火灾，对情况严重难以扑灭的，应及时打"119"求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理.五，工业园区经营人员的消防职责和义务:1，遵守电器安全使用规定，严禁乱拉临时电气线路，严禁超负荷使用电器;2，不得随意堆放，晾晒易燃物，严禁乱扔烟头，严禁将带有火种的杂物或其它易燃物倒入垃圾桶，严禁在垃圾桶内烧垃圾;3，室内不得存放超过0.5公斤的汽油，酒精，香蕉水等易燃品;4，严禁占用，堵塞任何消防通道，楼梯走道，天台出品或其他疏散口，严禁在楼道，天台进行喷油漆的危险作业;5，严禁损坏，盗用消防设施，器材，挪用消防设施及消防水源;6，严禁封闭或损坏安全疏散标识，事故照明设施及消防标志;7，遇强雷天气，尽量关闭所有电器，拔掉电源插座，以免烧坏电器或发生火灾;8，发生火灾时，应及时告知物业管理处或拨打119，并关闭电闸，迅速离开现场.使用楼梯走廊逃生遇烟雾浓密时，应尽量贴近地面爬行，并以湿毛巾遮盖在面部，免受烟雾熏晕;9，学习消防常识，掌握简易的灭火方法，发生火警及时报警，积极扑救;10，发现他人违章用火，用电，用电焊，气焊或有损坏消防设施，器材的行为，应及时劝阻，制止或向物业管理处报告;11，所有人员必须服从消防机关和物业管理处有关消防方面的管理，监督，不得刁难，辱骂或以暴力，威胁手段妨碍消防工作人员执行公务.纵火者，将依法追究刑事责任.六，物业管理处或房屋产权单位需要改变的用途时，其防火安全必须符合国家有关法规要求，并经市消防主管部门审核同意，方可使用.七，在执行灭火救灾任务中受伤，致残或牺牲的人员其医疗，抚恤待遇及其养伤期间的生活费用，由发生火警的肇事者按照国家有关规定给予补偿.八，公共娱乐场所按《公共娱乐场所消防安全管理规定》执行.九，凡违反本规定的，物业管理处可根据有关法律，法规及有关规定报请消防主管部门进行处理.道路及车辆管理规定为了加强区域内交通管理，维护交通秩序，根据交通有关法规，特制定本规定:一，各类车辆在本区域行驶停放，须遵守下列规定:1，遵守交通管理规定，爱护道路，共用设施，不得碾压绿化草坪，损坏路面路牌及各类标志等公共设施;2，机动车辆在本区域行驶，时速不得超过安全标准，严禁超车;3，车辆停放应服从管理人员指挥，在规定位置停放，注意前后左右车辆安全;4，车辆停放后，必须锁好，并调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，否则后果自负;5，不准在行车道，消防道上停放车辆，不准将车辆驶进人行道;6，不得在区域任何路段试刹车，练习驾驶，有滴漏机油等必须清洗干净;7，除执行任务的消防车，警车，军车，救护车外，其它车辆一律按本规定执行.二，停车场管理规定1，服从保安员指挥，严格按照标识有序行驶及停放;2，工程车，履带式车辆不得驶入停车场;3，不得损坏车场设施，正确使用停车卡，对冲关者一律严惩;4，严禁运载剧毒，易燃物品，枪支火药和其它危险物质的车辆进场;5，车辆有滴漏机油等现象必须立即清洗干净;6，车辆停放后，自觉锁好车门，贵重物品不得放于车内;7，管理处对车辆只提供车位及对车辆秩序进行管理.停车场内的车辆如有遗失，管理处只负责协助车主进行调查，并协助车主向保险公司索赔;8，凡无行驶证的车辆和未办理保险手续的车辆遗失，由车主自行负责处理.工业园区设备安全运行制度一，机电设备的管理以安全，正常，经济运行为标准，机电设备的操作，保养，维修由专业技术人员实施，维修人员须持相应的操作证，上岗证.二，智能控制，消防，电梯，供电，供水设备管理实行24小时值班制度，值班员必须密切留意和掌握设备的运行情况，发现问题及时处理，并做好运行记录.三，机电设备严格按照设备维修保养规程进行维护，保证设备完好.四，值班员和维修人员应严格按照安全操作管理规程进行操作和维修.五，设备管理人员应了解和掌握设备运行规律，贯彻以预防为主的方针，防止事故发生.六，维修设备时，应准备好材料和采取相应的安全措施和技术措施，防止触电及设备事故的发生.七，在电源干线，低压配电柜上进行工作时，必须有专人监护，操作必须使用绝缘工具并悬挂标示牌.八，做好设备运行和维修记录，建立设备台帐，定期对设备进行清洁卫生.九，供配电设备房必须具备灭火器材.智能控制中心管理规定一，智能控制中心实行专职人员全日值班负责制.二，信息值班员每天检查各类信号是否正常，如不正常应立即查清原因，上报主管，遇到重大问题迅速上报管理处主任.三，控制中心出现报警信号，立即核实信号真伪情况，如报警属实，按相关"应急措施"处理，如属误报应进行复位，并记录在《智能控制值班记录表》中.四，智能控制系统在正常情况下应处于自动状态，每半月进行一次自动，手动的操作检查，以确认设备是否处于完好状态，并将检查结果记录在《智能控制值班记录表》中.五，智能控制设备出现故障时，值班员应填写《智能控制设备维修申报表》，并立即通知客户服务中心以调度专业技术人员进行维修.六，智能控制中心内的属专用报警，调度联系，任何人不得占用而影响工作信息传送.七，智能控制中心内严禁吸烟，严禁存放易燃易爆等危险物品，中心内配备便携式灭火器和常用灭火器械.步八，逝严禁红外人便进入怠智能仅控制帐中心威，如跳因工病作需叉要必蝴须经匆消防绩主管腹批准蕉，未武经许说可，犁中心埋工作信人员帜不得是接待谊任何扬来访兵者.浓消防舅给水宁设备萄保养刃制度盲消防赢给水恋设备万是有爷效扑谱灭火量灾的蛾重要填设备筝，设熟备是高否保叹持良姻好预暮备状是态，驳关系甩到客甲户的馋生命口及财编产安然全;厌为此围，维渔修部虫每月牢必须帮对消煎防设甘备定妹期做狱好保鸽养工损作，愚确保捕设备术完好霞.车一，至每月姨对消艳防给净水设留备做缺好维折护保傲养工房作营1，驼检查瞎紧固浇控制纤柜电淋气节颠点，想触头买有无北氧化传现象颠，柜歉内有终无积诚尘，址蜘蛛党网等旷异物阿;委2，范检查后进出渠水阀丹门开租，关巨状态悼，阀释门不基能出杯现滴拆水，滚保持丝阀门芳处于零正常玩开启闲状态五;弹3，历检查慧加压巡泵泵康轴是筋否滴午水(部滴水朵每分陈钟不胀超过四20潜滴)裹，对式泵轴辣填料拳做适绞当调梁整，否使其柔保持稿正常煮;歌4，世检查漫所有腾紧固访体螺笔栓是训否有商松动铸，锈局蚀并盏做适冰当调居整，妙使其膨保持猜正常选;沈5，创泵轴覆及时音添加粗润滑蛋油，条使其址保持甩转运痒灵活板等.贼二，式启动桥检查逐消防瘦泵加茧压是吹否可米靠砍1，忍转换拌开关策是否伙在自然动位亚置;屡2，时打开曲排水址阀门谁观察激压力企表指碑示，释压力刚降至意一定志范围杀时，针消防单泵是防否安疯全启驾动;龟3，绞消防豪泵安同全运毯行5拥分钟脊，关醒闭排黎水阀煌，观昂察压出力表顶达到鼠正常混压力缠值时丸，消难防泵怖是否透停止仰运行钻;企4，匀如发馅生消炒防泵私不能丘安全块启动吓，运帖行，扇保养毒人应夺及时丹报告起主管水，由摊主管酷组织绑相关羡人员道进行辱处理述.榨三，娃保养姥结束网后，纹将转狗换开放关置替于"楼自动踩"位泰置，顶清扫存设备潜卫生下，做象好保锤养记轻录.铸中央费空调医设备饮巡视扇管理跳制度长(根心据实尾情定沸)政一，状中央埋空调脱开机膀成功陆后，叉为了康保证协空调轨系统怒的良历好运梳作，眠值班赛员每半隔4丸小时仙巡视颂一次板中央妥空调咐机组滋，巡卷视的绑主要疫部位站包括熄:沈1，掏检查宋电压碗表指详示是甩否正败常，铺正常以情况恐为3治80骑V±妙10犹%;禾2，袋检查零三相岭电流术是否嗓平衡扰，是瞒否超给过额茂定电锹流;偏3，逃检查销油压田表是逢否正附常，雨油压击的正抱常范巾围1均00摊～1承50备pa越;蚁4，朱检查心进出捐冷却肃水温除度(丑进水斯温度后<酿35中℃楼，出楚水温啄度<佣40社℃塞);吸5，穷检查筑进出禁冷冻裙水温嘱度(纠冷冻回水进温水温环度<帜0～乏18钉℃脊，温慎度6芬～遮8核℃显);吩6，牵主机蚂运转折过程派中是乖否有烧异常仆振动悼或噪药音;冲7，爬冷却掘塔风斗机运显转是科否平拨稳，候冷却袭塔水未位是爹否正劲常;升8，溪检查揭管道套，阀光门是筋否渗靠漏，棍冷冻押保温升层是叨否完鞋好;叔9，欣检查部控制俯柜各驻元件骆运作缝是否校正常承，有字无异庸常的央气味踢或噪讲声;世10桌，各掘种标诱识工颠具是弱否完届好等晃.谢二，老值班惰员巡遵视中馒发现勇设备爹有缺名陷存瓶在时截，立砌即通畜知维旷修部突主管白.维已修部会主管弱分析商缺陷风后，缝联系锯相关元技术铁人员骄处理平，如例缺陷根较严墨重时艘，可槽按操昼作程烈序停毙机，需并通廊知相座关人晌员，求说明拳情况席.直三，石值班隐员对菊巡视哀的情彻况认赴真做关好记益录，狠如设蝇备故壳障正卫在处阵理时斑，未塘经维星修部捕主管似同意欢不准位离开胆.悠四，剥为了伟防止伤意外狮事故擦，机系房应案随时捧上锁毙，钥稻匙由扒值班宁员管烤理，罩任何史人不权准私步自配换钥匙骗，下殃班时推，将倦钥匙晚及巡谎查记写录交群给接久班人尿，交序班人尊与接贼班人常严格挂按交停接班疼制度联执行粉交接叙手续女.日电梯召巡视导监控扁管理膀制度搜为确陆保电谈梯安碰全，期可靠编运行耀，电智梯管摩理员撒负责项对电纲梯设豪备的锅统一子管理土，并纵监督散值班跨人员此执行遥:愧一，沿值班拢人员梁每日墓对电凝梯机丽房，贫轿厢傅，井治道，执底坑裹等主疲要部骆位巡执视一叠次，拖根据占巡视传情况薄填写便《电宫梯设疏备巡气视记肿录》衰.般二，清巡视炒时按瑞以下送内容担认真胃巡视捕检查茎:降1，挨曳引兴机是摸否有小噪声潜，异妖味，胜是否紫烫手虹，轴梯承螺匪栓是终否松隐动;法2，价减速际箱的那油位倚，油柿色是杂否正滑常，粮连轴精器是崇否可藏靠;纪3，萝指示垃仪表级，指晌示灯颂，各弄继电颤器运锤作是奉否可响靠;径4，齿变压辱器，影变频梨器，掩电抗辣器等拆是否妻过热乘;撞5，乎制动色器，猛曳引愿轮，汉曳引欺绳，择限速纯器等腾是否剥正常村;明6，垒通讯佣设施护，标显示牌治，盘叉车手蔽轮，爪开闸晚板手俭等求枪援工少具是发否放衔在指束定位信置;7，电梯运行有无振动，开关门是否顺畅，底坑限速器是否正常等.三，巡视中发现不良情况时，值班人员应及时报告电梯管理员，由电位管理采取措施进行调整.如果问题严重则应联系公司评定合格的电梯维修保养公司进行处理，必要时可切断电源暂停使用电梯.四，值班时发现电梯有缺陷存在时，必须及时处理，缺陷未处理好不得擅自离开，监控缺陷处理的进度，并积极配合维修人员处理完毕缺陷，并做好记录后方可离开.水泵房运行操作规程一，水泵房为工业园区工作，生活，消防供水控制中心，设备工作是否正常直接关系到所有人员的生活及安全问题.运行操作人员必须将设备的安全运行放在首位.二，水泵的运行操作1，运行前应检查进出水泵阀门是否打开;水池内储水是否充足;泵的转运是否灵活等等;2，泵的填料部分允许有少量滴水(10～20滴/分钟)，如出现大量滴水，应做适当调整.各阀门填料处不允许滴水，如出现滴水，应拧紧相应的螺栓.3，供水时应经常检查水箱水位，严禁漏水跑水;4，水泵及其它设备的巡视检查应认真仔细，做到检查项目不遗漏，并做好记录.三，泵房卫生1，泵房内每日交班前进行清扫，每星期彻底打扫一次，管道，阀门，水泵及控制柜周围不允许有蜘蛛网和积尘;2，泵房内，水池井盖周边应保持清洁，人离开时，房门必须上锁.四，发生事故时，应沉着冷静，迅速判断事故原因，做出相应处理，及时报告主管领导，事故未处理完毕，不允许交接班.水泵房运行注意事项一，值班员巡查时应认真仔细检查机组运行情况，做到"三勤"(勤听声音，勤看仪表，勤测温表).二，启动水泵时严格按《水泵操作程序》进行;"手动"启动次数不应连续超过3次，排污泵不允许空载运转.给水泵在"手动"位置运行时间不允许过长.三，监视变频控制是否按设定时间切换机组，信号，仪表指示是否正常，确认是否在正常压力状态.四，注意电动机发热，通风情况，经常保持电机周围的清洁，及时排除泵坑积水.五，水池储水是否充足，浮球阀开关工作是否正常.如储水不在规定范围内，及时查明原因后对水池储水进行调整，并做好记录.六，发生下列情况之一者应迅速停止运转，必要时切断电源检查原因，消除故障后方可运行.1，电流突然升高超过允许范围时;2，水泵有不正常声音或发出强烈振动时;3，电动机内或变频控制柜内有火花或冒烟时;4，压力表突然升高或降至不正常范围时;5，水泵轴承和电动机温度超过允许范围时;6，水泵无水空转或反转时;7，危及设备或人身安全时.绿化养护制度为搞好室内，室外绿化管理，确保花草树木繁茂，长势良好，特制订本制度.一，室内养护标准及目标:1，浇水:根据苗木各类，按规定进行浇水，保证苗木不缺水;2，花木除杂:及时消除杂草，杂物及枯枝烂叶，时刻保持盆内无明显杂草，杂物;3，修剪整形:根据生长情况不定期修剪，整形，使苗木保持青绿，美观大方;4，施肥:根据苗木各类及生长情况进行施肥，每次松土后需施肥一次;5，病虫防治:春，夏，秋季虫病多发期前必须进行综合防治，不能有大规模的病虫害发生，冬季要做好越冬虫害的清理灭除及防病工作;6，长势不良，观赏效果不佳的花木，管理处应及时通知更换.二，室外养护:1，基础性更新改造:土壤改良:对绿化地带未经改良的土壤每年进行一次性全面深耕改良，彻底改变花木因土壤贫瘠板结而造成的生长慢，枯黄，老化，部分枯死的状况，确保花草的正常生长状态，深翻土壤后，施基肥和使用化学除草剂，消除杂草.2，常规性养护工作:(1)修剪:修剪能使植物经常保持平整美观并能促进生长茂盛.苗木修剪，每月修剪两次.生长旺盛期应根据生长情况不定期及时修剪，草皮修剪春，夏季每两个月进行一次，秋，冬季根据实际情况进行修剪.基本保证春，夏季草皮不长于15厘米，秋，冬季不长于10厘米;(2)浇水:旱季乔，灌木每星期浇水一次，草皮每星期浇水两次;室外拿刀盆栽随天气不同，每天浇水1-2次，雨天能淋到雨水的不浇，每周浇透水1-2次，室内盆栽每周浇水1-2次;草皮浇水时要一次浇透，不能只浇土层表面，至少要湿润土层5厘米以下，浇水以早晚为主;(3)花木除杂:及时消除杂草，杂物，经常拾除草地，花丛内砖头，纸屑等杂物，时刻保持绿地，花坛整洁，清除杂草采用人工拔除或选用化学除草剂，每次清完杂草后，应喷施三次叶面肥及控草肥;(4)松土，扩穴，施肥:原则上每年冬季必须深耕扩穴重施肥一次，平时每遇两次大雨必须松土一次，每次松土后同时根据苗木的具体需要施肥一次;(5)病虫防治:建立病虫害防治动态跟踪系统，春，夏，秋季虫病多发期前必须进行综合防治，不得有大规模的虫害发生;冬季要做好越冬虫害的清理灭除和树干涂液防虫，防病等保护工作;(6)花木补植:如果发现有损坏或死亡的苗木，必须在两天内完成补植;(7)植保:提倡生物防治，人工防治，使用农药必须以不伤害市民的健康为前提，尽量使用高效低毒无公害农药，使用农药时必须在晴朗无风的天气一次性完成，喷药后4小时内下雨的，要待天晴后重喷;使用小型喷雾器或手动喷雾器喷洒，以免药液扩散;(8)自然灾害的防御:雨季前要检查绿化区，提前做好排水工作，台风，霜冻等多发季节应及时做好预防措施，避免不应有的损失;(9)草皮养护:杂草每周巡查拔除，做到每平方米不得多于5棵高度超过8厘米的杂草.每次修剪后对草皮施肥一次，以氮肥为主，结合磷，钾肥和有机肥，施后浇透水或在雨后施肥;(10)绿篱，花球养护:绿篱修剪做到平整圆滑，花球造型优美，增加其艺术含量.修剪下的枝叶要立刻清除.春，夏季每两个月施肥一次，秋，冬季每3个月施肥一次，施用复合肥和共生麸保证长势旺盛.绿篱，花球死亡缺苗，须在1周内补种好;(11)乔灌木养护:每月巡查，及时修剪枯枝，病虫枝，下垂妨碍人们观瞻和活动的枝条，保持乔木高2.5米以上.修剪下的枝叶要立刻清除，以免干枯影响美观.清洁卫生管理规定为了更好地了解我公司进驻后的具体工作办法，现我公司就管理处环境管理部清洁卫生工作的有关事项作如下说明:第一:清洁品质控制一，清洁计划1，向管理处提交清洁服务计划;2，根据计划书内容按步骤实施日，月，季的清洁工作;3，根据计划书内容会同管理处工作人员实施日检，月检工作;4，月终根据统一考评检讨修订下月度的实施清洁计划;5，急(突发)事件的处理对应计划方案提交;二，清洁实施1，向管理处发出每日清洁完成情况报告;(简称"日报:)2，各现场每日举行前日工作情况总结，当时工作安排;(简称"早会"或"例会")3，各项日常清洁工作安排表，指导书;4，各项定期清洁工作安排表，指导书;5，各项内部清洁完成情况考评资料;6，各项清洁工作方法指示书;7，各项清洁工作安全批示书;三，清洁技术应用1，清洁新技术的应用和推广;2，现场清洁问题的研究，解决;3，清洁高效率方法的研究，运用;四，清洁监督与检查1，清洁日检表2，清洁周检表3，清洁月检表4，各项清洁作业标准书5，各项清洁作业岗位职责6，清洁奖罚制度7，各分现场之间交替检查，评比五，员工管理1，定期的清洁培训2，员工道德教育3，作业标准化管理4，员工考评制度第二，清洁原则及清洁方案一，清洁原则创造舒适的环境，杜绝任何污染★在物业区域内部，要求任何部位必须干净整洁，一尘不染，无卫生死角★亲切的服务，给人以温馨的感觉★垃圾及时清理，免除空气的污染保持建筑常用常新★使用适当的洗剂，保持建筑外观干净，常新，不受损坏★使用无污染洗剂，保持环境的清新★采用保护措施，避免建筑使用中的最小磨损安全作业的确立★实施安全操作教育★清洁作业采用安全保护，防止其它建筑的意外损伤★清洁工作中必须使用作业指示板，警示牌，防护栏，安全帽作业情况督察★现场管理者每日巡查作业完成情况，提供报告书★各区域负责人每月进行互检★公司技术部每月进行作业指导，监督检查作业效率提高★大面积作业区域逐步采用人员和机器的相互配合★建筑采用先进的专用设备进行保养★逐步使用设计科学，合理使用方便，快捷的作业器材高效率的完成各项作业树立良好的社会形象，创超一流的环境★使用高效作业设备，确保环境干净，整洁★选用高素质作业人员，注重人员形象教育★严格要求着装整齐，服务语言标准化二，具体清洁方案构想人员的选择，培训，教育★选择年青，工作勤劳，有一定文化素质的员工★注重职业技能培训和服务规范化教育★定期进行新技术培训器材及洗剂选定★针对石材选用养护技术设备★大堂适时采用先进设备进行大面积清洁作业★不锈钢表面使用进口高密度柔软清洁巾进行不损伤清洁公共场所设施清洁★洗手间设施定期进行消毒★垃圾桶，箱定期进行消毒，避免空气污染保护作业法★保护建筑的作业:不同的建筑采用不同的方法和洗剂★保护使用者的作业:A，选择适当的时间作业;B选择无噪音作业，避免干扰★使用保护剂全面保护建筑外观清洁作业的实施★制定详细的计划书★管理人员确认作业完成情况★定期进行专业的技术培训★紧急事件的应急增援★加强夜间作业避免影响白天的正常工作★严格控制外部垃圾，尘沙对内部建筑的破坏★加强大堂的日常作业三，清洁业务的基本方针建筑物本来是美造型，脏便会降低其价值.建筑物的美在于通过频繁的清扫，才能展示美的所在，给人们留下美好影响.清扫业务的好与坏，因为一般一通过肉眼也可以判断，因此经常保持良好的清洁状态便是提高工业园区以及清扫业务形象的重要事宜.如对建筑物的清扫偷懒会加速建筑退化，这已成为现代清洁业务的一般常识，清扫作业可以防止建筑的磨损，变色，生锈，发霉等现象，不仅可以提高美观，在保护建筑方面的作用更为显著.例如:地板涂地板维持剂，不仅可以预防地板脏污，又可以提高建筑的美观，同时也是保护地板的一项重要工作.四，确定清洁作业基准制定清扫业务标准，需要考虑建筑物的建筑构思，建筑物内的使用状况(场所)，季节，时间等因素.对于制作贵工业园区的作业基准，由于建筑物详细情况目前尚有个别不明之处，请允许我们按照通常的作业基准制作程序加以说明.在我司的清洁管理工作中，作业基准，作业实施不是孤立分开的，而是如下表一样，从制定计划到判断，评价都作为有机整体来考核实施.因此，我们确认在与贵方密切交流，会商共进的前提下，通过下列循环可以永久维持建筑物优美高雅的环境.五，清洁的目的及特点1，清洁作业的根本是清除建筑上附着的污垢，最终达到提高建筑美观，保护建筑，延长其寿命，洁净环境卫生的目的.2，清洁概念工业园区的清洁因其建材，场所，使用者，用途的不同，其相应的清洁方法也不同，清洁固有"千变万化"之称，正是这样的变化对作业人员的要求也提出具有专业化和广泛的建材和洗剂知识.1)针对不同的建材采用不同的清洁方法(如石材，金属，毛织物，胶等)2)针对不同的场所采用不同的清洁方法(洗手间，走廊，停车场等)3)针对清洁分类采用不同的清洁方法(日常清洁，定期清洁，特种清洁等)4)不同的用途采用不同的清洁方法(办公楼，住宅等)清洁的特点:正如前所述工业园区的情况不同，故其作业的实施也相对不同:1，进行详细的调查;2，制定完善的作业计划;3，划分作业不同的区域进行;4，制定全面的建材保护措施及方法;六，重大问题处理我司设有专人负责各现场的重大问题及突发事件的应急处理，并配有机动小组.七，客户至上这是我公司的服务宗旨，对我们的服务对象提供服务，如遇管理及作业上的重大问题，我公司上层管理者都非常重视，妥善的处理是我公司在市场竞争中生存的唯一条件:1，贵公司的要求就是我们最重要的工作;2，定期进行现场内部的5S整顿;3，内部定期举行内部管理例会解决现场的工作;4，定期举行管理会议商讨落实管理工作.八，处理客户投诉1，如何对待客户的投诉A，对客户的投诉处理应放在首位;B不吝惜对处理客户投诉所花费的时间与金钱;2，处理客户投诉的姿态A，接到投诉，应立即赶往现场，速度越快越好;B，无论是什么状况都必须道歉;C，绝对不允许反驳或找借口中;D，掌握如何当场或用应付的技巧;E，无论人，场所，时间是否相同，应掌握顺利处理的技巧;3，对投诉的事后处理A，分析原因，责任的存在，并向总负责人汇报;B，协商如何避免再发生的对策;C，如决定了具体对策，应立即付诸于行动并向客户汇报.九，教育理念楼宇清洁业务的目的在于给工业园区使用者提供舒适的使用环境，因此，以提供最佳的作业技术为主要目标，遵守楼宇管理的有关法规，实施以提高作业质量，效率，包括服务等的性教育训练.1，教育训练的三项目1)硬件教育A，清洁五原则的教育B，各种建材清洁养护的技术C，机器，器材的熟练使用2)软件教育A，各种的作业计划，作业程序B，人事，劳务管理，一般的教育3)服务教育A，服务态度:作业态度，礼节，着装B，精神性服务:配合顾客的心情，愿望2，提出最佳作业技术的建议为提高和维持对建筑物的美观，对作业，员工以及工业园区的使用者提供和创造安全，舒适，卫生的环境和高效率作业目标进行教育培训.3，教育训练负责人由专业技术教育负责人和经理负责进行教育训练.(教育负责人:是指在获得国家标准的资格证书或获得职业训练指导等各领域专业技术与指导技术等职称的人才)4，教育训练对象一般员工，各现场负责人以及本地教育指导者.清洁作业规程以及操作要领场所每日清洁内容次数每周清洁内容次数每月清洁内容次数每季清洁内容次数所有大堂及走廊通道1，地面清扫，拖净，推尘2，垃圾处理3，烟灰筒，垃圾箱，花盆清理擦净4，装饰，指示牌，排风口，消防设备清洁5，所有门，玻璃清洁6，污渍，手印处理7，灯饰设备8，地垫吸尘，扫净9，防盗门擦拭1111111111，墙面除尘2，烟灰缸，垃圾桶消毒清洗3，防火门全面清洁4，入口大门玻璃清洗5，不锈钢打保护剂6，地脚线擦净7，地垫洗净11111121，天花除尘2，排风口，顶部分清洁3，墙面清洗4，大理石，打蜡保养5，照明灯具擦拭6，装饰面除尘1111111，照明灯罩清洗(高处)1洗手间1，地面垃圾清扫，拖净2，洗手盆，便器清洗3，镜面擦拭并保洁4，门，隔板清洁，玻璃窗清洁5，地面冲洗并保洁6，附属配件擦拭7垃圾处理24112221，门，隔板全面清洗2，水管道擦拭3，墙面擦拭4，窗玻璃擦拭11111，墙面清洗2，天花除尘3，送排风口擦净1111，照明灯罩擦拭1园区1，地面垃圾清扫，拖净2，草坪，绿化带，花池盆景的垃圾清扫3，桌椅擦拭，除尘4，灯饰设备除尘保养5，指示牌擦拭，除尘经常1，地面清洗2，建筑材料设备的清洗3，下水道，雨水沟的清理1111，公共设备及金属设备的专业保养清洁1，花园石材设备的深层清洗所有楼层公共走廊1，地面垃圾清扫，拖净2，烟灰筒处理，擦净3，消防设施设备擦净4，墙面污渍处理5，开关，指示灯擦拭6，垃圾桶清洗擦净7，垃圾处理8，玻璃窗清洁9，楼层门玻璃清洁2111111111，墙面除尘2，玻璃窗清洗3，门面清洗4，烟灰筒，垃圾桶清洗5，走廊地面拖净6，装饰面除尘7，消防设备11112111，排风口，空调口清洗11，天花除尘2，照明灯具清洁11天面1，保洁2，渠口清理3，围栏，扶手抹净1111，灯柱，钢架，露体管道清抹11，门面擦净2，地漏，下水口清理3，矮墙除尘清洗211清洁作业规程以及操作要领场所每日清洁内容次数每周清洁内容次数每月清洁内容次数每季清洁内容次数外围1，地面垃圾清扫并保洁2，绿化带清扫3，各种招牌，栏杆擦净4，路灯，灯柱擦净5，果皮箱清洁111111，地面清洗2，排水口清理3，消防设施擦净1111，墙面清洗(立柱2米以下部分)清洁服务质量标准及检测方法区域清洁项目清洁质量标准检测方法所有大堂及公共部分楼道地面保持干净，无污渍，积水，积尘，痰渍，杂物，纸屑，烟蒂，香口胶，保持光洁，明亮目视玻璃无手印，污渍以纸巾擦拭不锈钢无手印，污渍以纸巾擦拭铝合金，木饰板，装饰画无尘，污渍以纸巾擦拭拉手无尘，污渍以纸巾擦拭防火门无尘，污渍以纸巾擦拭信箱柜无尘，污渍目视或以纸巾擦拭指示牌，悬挂物无尘，蜘蛛网目视或以纸巾擦拭花盆无污渍，杂物目视烟灰筒无污渍，痰渍目视天花顶无污渍，灰尘，蜘蛛网目视送排风口无污渍，灰尘，蜘蛛网手摸或以纸巾擦拭防尘地垫无水渍，灰尘，污渍，香口胶目视镜面玻璃无手印，灰尘，水渍目视或以纸巾擦拭饰柱无污渍，灰尘，痰渍目视墙身无污渍，灰尘，每30平方米用纸巾擦拭不能有黑色灰尘目视消防器材无污渍，灰尘手摸或以纸巾擦拭清洁服务质量标准及检测方法区域清洁项目清洁质量标准检测方法洗手间墙身无尘，污渍目视及手摸防滑瓷砖地面无尘，污渍，纸屑，水渍目视及手摸洗手间大门无尘，污渍，手印以纸巾擦拭洗手间玻璃镜面无尘，污渍，水渍，手印，皂液，保持镜面明净以纸巾擦拭便器，洗手盆保持无污渍，垢，臭味，并保持水流畅通无阻，瓷器明洁如新目视及以纸巾擦拭洗手间隔板无污渍，痰渍，保持洁净目视及以纸巾擦拭洗手间灯饰无蛛网，污渍目视洗手间天花，排风口无蛛网，污渍目视洗手间下水管道保持水流畅通无阻冲水数次检测其它区域外围地面，道路，绿化带无杂物，垃圾，泥沙，积水，香口胶，每50平方米不得超过10个烟蒂目视墙面(3米以下)无污渍，灰尘以纸巾擦拭果皮箱无污渍，异味目视路灯，招牌，栏杆，不锈钢，设施设备无污渍，尘渍，光亮目视垃圾房地面无积水，异味，用水冲洗干净目视墙面用水冲洗干净以纸巾擦拭垃圾房门用水冲洗干净目视下水井无泥沙，杂物，臭味，每检查一次，发现问题及时处理，每月清理一次，保持排水井无堵塞目视第二节:部分应急措施意外事件处理办法为做好区域内的意外事件处理工作，特制定本办法.一，电力，给水，电视信号中断供应处理1，当接到有单位投诉电力，给水，电视信号供应中断时，先向投诉单位查询中断供应时间;2，了解发生时间后，应及时报告客户服务中心，客户服务中心将及时协调维修部长，技工跟进有关情况，如果发现整个辖区电力，给水，电视信号供应中断，而非本区域设施出现故障，应立即向有关供应机构查询及要求尽快抢修;3，如有关供应未能即时恢复，客户服务中心将会在告示栏张贴通告.二，火警处理工作1，当发现火警时，即时报告客户服务中心及管理处主任;2，如火势有可能会对客户造成危险时，须即时疏散受影响单位的客户;3，如情况许可或在安全情况下，偿试将火扑灭;4，倘有关人员未能自行将火势扑灭时，应立即拔打119，并保持马路及通道畅通，方便消防车全速驶近火场.5，当消防员到场后，有关负责人须登记以下资料:1)消防车到达的时间2)消防车到场数目及车牌号码3)带队的消防队长姓名4)消防员收队离场时间6，当火势被扑灭后，有关人员应即时巡查及记录公众地方损坏的情况，倘有公众设施受损，须立即安排抢修.另外，须巡查及记录受影响单位的情况;7，尽可能在第一时间向总经理报告.三，水浸处理工作1，当发现有水浸时，应即时将积水清除;2，倘水浸范围附近公众设施或客户单位造成损坏，应即时采用各种方法截水;3，当积水清除后，须即时巡查及记录公众地方，设施的损坏情况，同时巡查及记录受影响的单位损坏情况;4，如有公众设施受损，须立即报告维修部负责人或总经理;5，如水浸的水源是由某单位内漏出，除按上述步骤跟进外，即时联络浸水单位客户，要求尽快处理.四，爆炸处理工作1，当发现有单位发生爆炸时，值班人员须尽快联络该单位客户，征询其是否需要报案;2，如客户同意报案，须尽快报告公安机关;3，公安人员未到达现场时，有关人员应派人四周巡视是否有可疑人物，另外应安排保安人员巡视附近其他单位，是否有被爆炸过的痕迹;4，切记不可触动案发现场内的任何物件，以免影响公安机关调查;5，当公安人员到达现场时，须登记以下资料:1)公安人员到场时间2)公安人员车辆的数目及车辆号码3)带队队长的姓名4)当公安人员离场时，应记录离开时间五，交通事故处理工作1，如果有人受伤，必须报警;2，没有人受伤，可由双方车主自行达成赔偿协议;3，值班人员须登记以下资料:1)车牌号码2)双方车主姓名，地址，3)如有人受伤，登记伤者姓名，地址，4)如有公安，救护车到场，须登记车牌号，到场及离场时间，带队队长姓名.4，如因撞车而对小区公众地方，设施造成破坏，须报告管理处主任处理;5，事后须向总经理呈交报告.六，意外受伤处理工作1，当在区域内公共地方发现有人受伤时，要及时报警或叫救护车;2，须查问受伤者的身份及受伤的原因;3，值班人员须登记以下资料:1)受伤者姓名，地址，2)受伤原因3)如有公安，救护车到场，登记到场，离场时间，车牌号码，带队队长姓名4，事后须向管理处主任呈交报告.七，刑事案件处理工作