某省城市住宅小区物业管理方法

云南省城市住宅小区物业管理办法第一章总则第一条为加强我省城市住宅小区的物业管理，根据有关法律、法规及《中华人民共和国建设部新建住宅小区管理办法》，制定本办法。第二条本办法所称城市，是指国家按行政建制设立的市、镇。第三条本办法所称住宅小区，是指以住宅为主并配套有相应公用设施及非住宅房屋的居住区，花园住宅、住宅组团（以下简称住宅小区）。本办法所称物业，是指住宅小区内各类房屋及相配套的公用设施、道路、交通、绿化、卫生、治安、环境（以下简称物业）。第四条本办法所称物业管理，是指对住宅小区内物业项目进行的维护，修理和整治。第五条本办法所称业主，是指住宅小区内私有房产，直管公有房产，单位房产的房屋所有权人和单位。本办法所称房屋承租人，是指承租业主房屋居住或使用的单位和个人。本办法所称非业主使用人，是指业主家庭中不与业主共同享有房屋所有权且居住或使用业主房屋的成员。第六条住宅小区的公共场所、设施，其业主、房屋承租人和非业主使用人有共同使用的权利和维护的责任。第七条住宅小区物业管理实行县级以上建设行政主管部门归口管理、业主自治、物业管理公司受委托管理的原则。第八条省人民政府建设行政主管部门是省人民政府住宅小区物业管理的行政主管部门（以下简称省物业主管部门），负责全省住宅小区物业管理公司的资格认证审批和物业管理人员岗位培训及岗位证书的发放与管理工作。根据国家有关法律、法规的规定，拟定省物业管理相应的法规、规章；组织实施省的住宅小区物业管理达标评选活动和国家级的住宅小区物业管理达标申报活动；指导住宅小区专用基金的使用，查处或组织有关部门共同查处物业管理中违反有关法规、规章和本办法的行为。第九条州、市人民政府，地区行政公署建设行政策主管部门是同级人民政府、行政公署住宅小区物业管理的行政主管部门（以下简称地、州、市物业主管部门），依据有关法律、法规和本办法的有关规定负责对辖区内物业管理公司资格申报材料的初审和报审；组织实施住宅小区管理达标活动；指导、监督各物业管理公司及住宅小区的管理工作。县级人民政府建设行政主管部门是同级人民政府住宅小区物业管理的业务管理部门（以下简称县级物业管理部门），按照本办法规定，做好以下五项业务管理工作：（一）组织本办法的实施；（二）组织召集第一次业主大会；（三）监督住宅小区的交接工作；（四）审批住宅小区公用设施维修养护、房屋修缮工程预决算；（五）协调物业管理公司与有关部门之间的关系。第十条住宅小区可依照本办法规定成立住宅小区管理委员会（以下简称管委会）。管委会是住宅小区全体业主合法权益的代表，接受物业管理部门的指导，依据业主公约和管委会章程行使职权。第十一条物业管理公司根据本办法规定取得资格后，可接受管委会委托对住宅小区物业统一实施管理。物业管理公司可视情况在其管理的住宅小区内设置住宅小区管理处（所）进行日常管理。第二章业主大会第十二条业主大会是住宅小区业主行使房屋所有权和管理权的一种组织形式。业主大会须依据国家宪法、法律、法规和本办法的规定进行活动。第十三条住宅小区交付使用且入住户达到50%以上时，县级物业管理部门应会同开发建设单位召集第一次业主大会，选举产生第一届管委会。第十四条业主大会由本住宅小区内单位房、直管公房的法人以及年满十八周岁的全体私房业主组成。私房业主不满十八周岁者，由其法定代理人代理。第十五条业主大会的决定须由出席会议的业主投票数过半通过。投计票的方法规定如下：（一）私房住宅，以户为单位一户一票；（二）单位房、直管公房住宅以及非住宅房屋，以100平方米建筑面积为一票，不足100平方米建筑面积的按100平方米计算；超过100平方米建筑面积不足200平方米建筑面积的按200平方米建筑面积计算；超过200平方米建筑面积以上的照此类推。第十六条业主大会行使下列职权：（一）选举、罢免管委会的组成人员；（二）监督管委会的工作；（三）审定管委会办公经费和人员工资；（四）听取和审查管委会的工作报告；（五）决定住宅小区内关于业主利益的重大事项；（六）修改业主公约；（七）改变和撤销管委会不适当的决定；（八）批准管委会章程。依据前款一、三、五、六、七、八项所作出的决定和结果须报当地县级物业管理部门备案。第三章管委会第十七条管委会是体现业主大会意志的具有独立法人资格的社团组织。管委会由主任、副主任、委员组成。管委会委员由业主大会在业主中热心于公益事业、责任心强，有一定的组织能力和必要的工作时间的人员中选举产生。管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。管委会委员的数额一般为8至12人，经业主大会决定可以适当增减。管委会可聘请执行书记员1至2名，负责处理管委会日常事务。第十八条管委会办公经费和人员工资可在物业管理公司收取的住宅小区管理费及经营的商业用房收入中按一定的比例提取。其提取比例由县级物业管理部门以年度确定。第十九条管委会应当制订章程。章程须经管委会委员一致同意，并经业主大会批准。第二十条管委会的组建应经当地县级物业管理部门同意，持有关材料向当地政府申请依法核准登记，取得社团法人资格后方能进行活动。第二十一条管委会每届任期3年，管委会委员可以连选连任。管委会主任为专职，委员可兼职。管委会会议由管委会主任根据工作需要召集，并在会议召开七天前将会议通知书、会议议题及有关材料送达每位委员。管委会召开会议时，可以邀请当地县级物业管理部门、物业管理公司等单位的人员和承租人、非业主使用人代表参加。第二十二条管委会向业主大会负责并报告工作。第二十三条管委会行使下列职权：（一）召集和主持业主大会；（二）接受住宅小区物业的移交；（三）拟订年度公用设施维修养护和房屋修缮项目及专用基金的使用计划；（四）聘请物业管理公司对住宅小区进行物业管理，并与其签订委托管理合同；（五）审议物业管理公司制订的对本住宅小区的年度管理计划；（六）监督物业管理公司对本住宅小区的物业管理工作。第二十四条管委会决定问题，采取少数服从多数的原则。第二十五条管委会的决定和管委会章程的内容不得与宪法、法律、法规和本办法相低触。违反本条前款规定的，县级以上物业管理部门有权予以纠正或撤销。第四章物业管理公司第二十六条物业管理实行资格认证管理制度和管理人员持证上岗工作制度。凡需经营住宅小区物业管理业务，应向当地县级物业管理部门提出资格申请，经县级物业管理部门提出意见后由所在地、州、市物业主管部门进行资格初审，取得省建设行政主管部门核发的《物业管理资格证书》后方能按照有关规定组建公司，接受住宅小区委托的物业管理业务。从事住宅小区物业管理的专职人员，应通过业务培训，取得省建设行政主管部门核发的《物业管理员岗位合格证书》方可上岗。第二十七条物业管理公司根据住宅小区物业委托管理合同对住宅小区实施管理。委托管理合同应当包括以下内容：委托管理事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费收支、利润及风险、监督检查、违约责任及其他权利义务条款。委托管理合同应当报住宅小区所在地县级物业管理部门备案。第二十八条开发建设单位应当从住宅小区竣工验收30天后开始自行或者委托物业管理公司对住宅小区进行前期管理，管理费和公用设施维修养护费用由开发建设单位自行承担。第二十九条开发建设单位自行或委托物业管理公司进行前期管理最长期限为两年。管委会在此期间成立的，开发建设单位应将住宅小区移交管委会，由管委会聘请物业管理公司管理，开发建设单位与原委托单位签订的管理合同终止。两年期满管委会仍未成立的，开发建设单位应将住宅小区移交当地县级物业管理部门，由县级物业管理部门直接委托物业管理公司管理，开发建设单位与原委托单位签订的管理合同终止。开发建设单位或其委托的物业管理公司对住宅小区进行前期物业管理期间，应当接受业主和城建、市政、园林、环卫、物价等有关部门的监督；违反物业管理有关法律、法规和本办法规定行为的，县级以上物业管理部门或有关管理部门有权依法进行查处。第三十条物业管理公司在住宅小区范围内就下列事项进行管理：（一）房屋的使用、维修、养护；（二）消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；（三）清洁卫生；（四）车辆行驶及停泊；（五）公共秩序；（六）县级以上物业管理部门规定的其他物业管理事项和委托管理合同规定的其他物业管理事项。第三十一条物业管理公司的权利：（一）依据有关法律、法规和本办法的规定结合所管住宅小区实际情况，制订所管住宅小区的具体管理办法；（二）依据委托管理合同和物价管理部门规定的收费标准收取管理费；（三）制止违反住宅小区物业管理规定的行为；（四）选聘专营公司承担专项经营业务。第三十二条对无故不交管理费用的业主和非业主使用人，物业管理公司可要求其限期缴交并按规定收取滞纳金；逾期仍不缴交的，物业管理公司可按本住宅小区业主公约和县级以上物业管理部门有关规定催缴，并通报批评；连续10个月以上拒交各项应交费用的，物业管理公司可向人民法院申请强制追缴。第三十三条物业管理公司的义务：（一）以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；（二）按省建设行政主管部门有关住宅小区管理标准和管理合同对住宅小区实施物业管理；（三）接受管委会和业主的监督；（四）组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动；（五）按照法律、法规和地方人民政府的有关规定从事经营活动。第三十四条物业管理公司对住宅小区的管理未能按期达到省建设行政主管部门规定的有关住宅小区管理标准或县级以上物业管理部门规定的其他物业管理事项、管委会委托管理合同的，或者违反委托管理合同的，委托方可以终止合同。因管理、维修、养护不善，造成业主损失的，物业管理公司应当赔偿损失；违反有关法律、法规和政策规定的，或者擅自提高收费标准、乱收费的，由有关部门依法予以处理。第三十五条物业管理公司可享受国家对第三产业的优惠政策。第五章业主公约第三十六条本办法所称业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅小区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。第三十七条业主公约文本统一由地、州、市物业主管部门制订。业主大会可以根据本住宅小区的实际情况对业主公约进行修改补充，修改补充后的业主公约须报住宅小区所在地的县级物业管理部门、地、州、市物业主管部门备案。修改补充后的业主公约应当符合法律、法规和本办法的规定。第三十八条业主公约应当包括下述内容：（一）住宅小区名称、地点、面积及户数；（二）公共场所及公用设施状况；（三）业主大会的召集程序及决定住宅小区重大事项的方式；（四）业主使用其住宅小区内住宅、公共场所及公用设施的权利和义务；（五）业主参与住宅小区物业管理的权利和义务；（六）业主对管委会及物业管理公司的监督权；（七）房屋维修基金和管理费用的缴交；（八）业主在本住宅小区应遵守的行为准则；（九）违反业主公约的责任；（十）其他有关事项。第三十九条业主公约在住宅小区入住率达到50%后，经已入住业主中持有过半数以上投票权的业主签字后生效。已生效的业主公约对本住宅小区所有业主和非业主使用人具有约束力。第六章住宅小区的使用及维护第四十条移交住宅小区时，开发建设单位应当向管委会移交下列住宅小区工程建设资料：（一）住宅小区规划图、竣工总平面图；（二）单体建筑、结构、设备竣工图；（三）地下管网竣工图；（四）其他必要的资料。第四十一条业主和非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定：（一）未经当地县级物业管理部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼、板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒，放射性等物品，但自用生活燃料除外；（四）不得利用房屋从事危害公共利益的活动；（五）不得侵害他人的正当权益。第四十二条房屋的维修责任，按下列规定划分：（一）室内部分，由业主负责维修；（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋的本体公用设施，由管委会委托物业管理公司定期养护和维修，其费用从房屋维修基金中支出。第四十三条住宅小区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房（棚）等住宅小区公用设施由物业管理公司统一管理维修养护。管理费和维修养护费用分别从管理费、公用设施专用基金中支出。人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。第四十四条住宅小区水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位负责，维修养护费用由有关负责单位支付。第四十五条凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，按规定应由业主修缮的，业主应及时进行修缮，其费用由业主承担。第四十六条住宅小区内禁止下列行为：（一）践踏、占用绿化地；（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施；（三）乱抛垃圾、杂物；（四）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；（五）损毁、涂划园林艺术雕塑；（六）聚众喧闹；（七）随意停放车辆和鸣喇叭；（八）发出超出规定标准的噪音；（九）排放有毒、有害物质；（十）经营业主公约所禁止的行业；（十一）法律、法规及县级以上人民政府规定禁止的其他行为。第四十七条违反本办法第四十一条，第四十六条一、二、三、四、五项规定的，物业管理公司有权制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可进行强制恢复；造成损失的，有权要求其赔偿。对违反第四十六条六、七、八、九、十、十一项规定的，由有关部门依法查处。第七章住宅小区专用基金与专用房屋的管理与使用第四十八条住宅小区物业管理专用基金由公用设施专用基金，房屋维修专用基金组成，以城市为单位设基金会统一管理。专用基金属住宅小区全体业主所有，并用于公用设施的维修养护和房屋的修缮。第四十九条公用设施专用基金由开发建设单位按住宅小区建设投资总额2%的比例，在住宅小区移交时一次性向管委会划拨。公用设施专用基金在小区开发建设成本中列支。第五十条房屋维修基金由管委会按每平方米建筑面逐月直接向业主收取。其金额比例由省物价部门统一规定。房屋维修基金应以房号为单位分别存入基金会，发生房屋权属转移，房屋维修基金划归权属转移后的业主享有，对原业主不作房屋维修基金的清退。第五十一条住宅小区专用基金会为股份制，基金会设董事会，其董事由各住宅小区管委会推选组成。除管委会股份外，基金会可吸收单位股金，但单位股金不得控股。住宅小区专用基金会应当接受上一级人民银行的监督和物业主管部门的指导。住宅小区专用基金在保证满足公用设施的维修、养护和房屋修缮需要的前提