湖南物业公司前期物业管理方案

＿＿＿＿项目前期物业管理方案湖南省德翔物业第一部分物业管理服务总体模式及配套措施一、项目调研（根据具体项目）二、项目定位（根据具体项目）三、该项目的管理模式（不同项目有调整）供1、如管衰理模栏式：摄⑴灯紧犹密围隆绕村“纸社会筑效益倘、共念同利壤益堂”炎这一虫运作纲核心它；驶丸晓调⑵颤提供欲“顿质价冻相符礼”密的服犯务产皂品；闲⑶沟倡滴导欠“笑以客茧户为瓜中心梨”盈的流坚程管玉理思灭路；药援允⑷凝建招立以睛流程侮为基户石的净客户茧需求喉价值舟链征⑸拍推弊广男“狸服务贵务必青用心所，关滋键在庸于细适节倾”闪的服佳务理钻念匠2、浸实忍践该划模式桌的思秃路：敬⑴笛强晃调乐“南注重雹社会标效益之”昨的服垫务意喇识，段将建冤立良阳好的猾社会附效益索放在筒首要镜位置摔；拥⑵马强减调管滚理团蛙队的乡有效臣运作锣和服酿务流涝程的剩持续息改进冤；煮⑶汗强堵调公储众服崭务的疲规范璃化与汤特约牙服务泛的个享性化械相结舞合；仿⑷似致忧力于残共用跟设施唇、设恢备的皇持续喂改进胞和功酬能提障升；全⑸映致骑力于丘培养年员工陕的专末业素顾质以雾及全庄员的梢参与刷意识谁；访⑹闸致魔力于狡物业佛功能器的提吊升，耍塑造臣符合铸现代蝶文明划的商锁业经性营环击境柿四、垫运作始体系龄在对访该项龄目的袜管理艰运作某过程姿中，副将严贝格遵峡守胜相关族的规棍章制扬度和帮拟定桨的管少理模汇式。集倡导倘规范颈化、笑流程把化管遍理，研打造抄有效琴的价罗值功扫能服芦务链炎。围1、明整体胸运作距流程躁图拟定方案拟定方案组建机构查验接管日常运作前期介入岗位培训正式进驻指令信息反馈信息反馈授权考核述职考核服务需求建议反馈、回访业主客户客服中心湖南德翔物业公司各部门主管及作业层意见、投诉指挥协调指令总2、悬以指令信息反馈信息反馈授权考核述职考核服务需求建议反馈、回访业主客户客服中心湖南德翔物业公司各部门主管及作业层意见、投诉指挥协调指令访3、酸创槽建该距项目阅物业扔服务德有效岭的价界值功伤能服乒务链服务价值链服务价值链服务价值供应基本要素内部满意度机制互动服务链员工档案与开发公司企业文化导入满意度调查员工培训合理化建议业余活动自我评价有效激励与广大商家、业主与行业主管部门与政府相关部门社区文化建设混4、屯德翔薯物业晶对本棚项目青的管遍理目限标畏管理痒指标破承诺确及实液施措兴施摧对策绵表宏第二蹦部分蹦音物业群管理饰项目以费用访测算幅一、严物业食前期兴费用含测算挂1、验人员露工资虏测算傅项冠目因人笼数寨月标臣准汉社会皂保险兆费凉食宿奴补贴忽月费匹用棵年费倡用顶项目最经理滔1猛客服题专员湿工程存维修服员雕保安疮员躺保洁阵员奸园林读绿化展员舅合计锣4、链物业茅管理蓬总费笑用测凤算咸项来目宫月费饭用扬年费汤用获替物业思费碍应胆居杰碌犬笼控备糟注传人员坡工资痰费用懒按人泥员满门编计氏算众办公阵费用篮评估遮费用群保洁晒用品贷费用卷评估劫费用谈设施柴维修旧及年台检费捕用航按熟电梯饰台叨数鄙计费贼消应交姥税金掩收入爸的7驶.6俭6%妙公司衡利润泼成本田的8绒%貌物业级综合协服务佣费窜不含腹有偿用服务神费用原说明杆：初煮步测基算的学物业潜服务借费用嫩为堤＿＿诵元早。哀专编经我屑公司门报价垒为兼＿＿带元。股第三师部分愚镜物业章管理鸡机构狭设立摧方案泥、运谱作流喉程及砍人员钻配备拥1、侨项目欠管理寇处机明构及困岗位刘设置项目部项目部工程维修部客服中心工程维修部客服中心籍2、康运作侮流程塌图栏项目超部实智行直矮线制愧管理绩，项资目经演理负祝责制淡的领概导结谊构，迹下设舞客服乘中心匪、安谨全管冬理部曾、工槐程维暑修部畅、环锯境管鱼理部绑。实胖施统馆一的黑物业猜管理必。项容目经雪理集冒指挥念与领磁导职浸能于纵一身战，全幻面掌荐握日明常工喷作及醋人员让状况柳，减眼少失洒控。蛮各项淘工作堵的安条排及沉临时驳任务久的下充达，彼均由承项目动经理虏直接溜安排抚。湖南德翔物业公司湖南德翔物业公司项目部各服务班组客服中心项目部经理（指挥、组织、控制、协调）反馈渠道蜜第四槽部分似途服务氧人员洋配备遇方案毙一、块服务去人员曲的配无备印原则伙1、雄人员络选配模原则滋：在黑管理碑处人蹲员的父配备清和选耕拨上僻，坚倒持以科下原亏则：着⑴盼德坊才兼坡备德嚷为先塑，一孕专多获能，通一岗谊多燕职漆⑵槽淡闻薄智喷商，差看中复毅力普，努谅力和债魄力馆⑶鲜摈耍弃庸盘才，扑不容押惰性歇、傲贞性和同奴性钟⑷省注虏重员扫工的董可塑伤性和唤可持唯续发搂展性剂2、舟管理寸人员戚的配讯备这二佳、岗血位人佩员职耳责和鲁工作选范围造项饲目部什经理辨在公辣司总别经理性的直纯接领六导下尖，贯眼彻执腹行公标司各夺项方绳针、挪政策顿，全功面负细责项狗目部蚀的日昆常事喷务和善管理卫工作摄。炭1、谊建立基和完猪善项增目部捎各项精规章希管理第制度醒，检孕查并贺督促补岗位骑责任纯制度镰执行规情况麻，不草断提绒高服尾务质轰量，赛落实复奖惩采制度渐；鞠2、梯合理枝安排漆和调核整本泻项目权部人同员工劣作，指负责移制定当本项胜目部协的工介作计捐划，蓄并组怖织编央写管见理报歌告和典各种辨通知凑、公芹函等苍工作栏；干3、块负责茂传达窜公司楚有关肚文件锁、通浩知及喷会议泊精神魔；底4、忧负责站督促欠和检果查本阀项目祖部人判员工极作执姑行情姑况并夺进行剧考核育，按我照《光员工抚手册鸽》要兔求抓恋好管松理；缎5、艺熟悉端国家掉有关挡法律防法规沫和物敢业管胖理规必定，梨掌握愿各业庄主情忧况，问检查际督促火其责婶任区没内管脆理的酸实际侄操作闲；见6、色负责疯并随胆时掌吹握本强辖区缸物业匆管理她费、乳水电蜻费等乐费用削收缴作情况火，及唉时做瘦好物基业管辈理费盆的催深缴、伯上门乖催收骆等组糖织工起作；钥7、促负责娘接待架和协赏调处狐理好彩业主烘的各轮项投养诉和估求助歪工作钳，不奸断改瑞进服蔬务质越量；镰8、孙抓好按本项老目部鹿各部量门之尘间工招作沟拜通和寨协调盈工作辩，定块期组设织召仍开本哄项目抽部工才作例济会，愧按时哗完成孔周工言作总纱计和灿下周串工作斗计划记安排霜；振9、阶负责堆指导多和督历促检音查各衔部门躬日常扬服务毕工作都，定凉期对哗本项硬目部扣人员泻组织音学习维培训轰和考筛核管觉理工泪作；怠10浪、负偏责辖词区内龙各类正应急叶突发蒸事件华的前怨期沟何通协毅调处悔理并籍及时垒汇报幼工作捡；址11右、负疯责按妈时完到成公图司领蔑导交保办的帮其它丙工作留任务樱。艘工程惰维护最部人怨员岗角位职丛责农1、观负责业制定百各种耳设备丹、设扭施的省维修酬保养亏计划拦、安乌全操布作规科程、朝工程押设备迎大修禁改造挡方案楚等并琴组织确实施检；掌2、碰负责木辖区范内公两用设龟施设盏备的逗运行扔维护灵的技污术和挥管理相工作烦；丙3、访负责岁辖区饮内建睛筑物匠及场刘地的伤维修运处理字工作丘；镜4、通负责颤各类浅运行圣设备致的例种行检催查，眯保证调水电研气的氏正常息供应轮；模5、蒙负责页业主桑/住籍户装默修工镰程安筋全技幅术方箩面的论审查吧；恼6、挑负责蕉本部发门不钉合格劲服务版行为拖进行扒纠正满和改薄进；枝7、哄负责慧本部熊门提僚出改灯进意派见，迅千方推百计验提高龟工作浇质量指和降洒低运哨行成穴本；饮8、陕负责辫按时减完成寄上级晌领导蔽安排趟的其肯它工印作任她务。骄保安粒班长犯岗位兽职责六1、薄遵守滤公司佩的各扩项规薯章制厨度，金做好袜全班草保安蠢人员脚的思拴想管诱理工闷作，妇认真艇履行消岗位锄职责支；删2、圾熟悉快并掌寺握消伏防知餐识及故相关校业务精技能爆，带讨领本柄班员跑工做编好辖待区内舱的安保全管晒理工习作；非3、拢负责太督促驱和检妹查值室班保据安人场员的裕工作滥执行改情况女，及慧时发佳现和端纠正厘违反播制度徒和纪酒律的浩行为乌；赠4、知负责刻重点弊目标拿及公吼共场湿所的缘巡查脆工作油，发坏现问酬题及玉时上馅报并枪做好仪记录炭；骆5、顽认真蜡做好锁交接位班工税作，馆详尽驶记录搭当班树值勤瓜发现印的问黑题及封处理鼓结果虾，并栽向队份长汇费报；皆6、舟负责现协助躺处理船业主监的投稠诉处触理工环作；毛7、塑带领赠本班挣人员浅积极额参加高公司测或项涉目部胳组织鉴的岗惜位培感训与随日常茧训练名，并沟做好约相关坝记录烘；饼8、属负责耗按时袖完成田上级文领导慌安排尚的其匙它工垫作任起务。跟监控挖室保板安员狂岗位恒职责农1、慕遵守私公司葵和项碧目部熄的各乌项规尺章制剂度，斗认真应履行兵岗位虹职责我；兴2、阵负责所监控白中心昌的正誉常运改行，仪作好刮岗位托工作巷日志瑞，做狠到二观十四塑小时朴专人话值班繁、监亩控；梦3、朱负责甩监控躺设备撇的卫夺生清太洁、炎操作购管理园，发项现监劣控系刑统和迷设施盏的故侍障应惨及时然报告龟，并鼻通知房工程涉部及肥时修负理，缴确保值设备做正常糊投入岁使用仔；领4、凳负责弹保持医监控颠室干普净卫析生，鲜禁止丧吸烟窃，严缘禁外施来人绍员进蓬入监筒控室船，特吐殊情喂况，肠经项纲目部币或主释管领甘导批桥准方炼可入属内；宏5、睬监控赖室出堡现报向警信徒号后知，应灿立即须核实慰，如叙属误艰报，笼应消魔除信拢号并秃做好兵记录抬，属貌火灾弹报警控经确放认后捏，应踪迅速求报告帅值班丰领导晚及项恶目部慢领导液；急6、仆监控还电梯浮使用损运行帅及各晌控制沸点的惑情况伪,巩发现楚电梯滨轿厢莲关人瓶时扩,用立即基通知秆工程识部并句协助地救人蛮；获7、扣发现斧火情训时恩,骗应立本即通盟知项壳目部盏、消傻防部切门港,狼并组幕织相礼关人爽员进他行火房情监境控府,丧疏散诉人员贯及灭联火工坟作；劈8、凯严密细监视口值班字保安捞员的耻工作丢情况阻，发己现有仿疑或鹅不安仰全迹减象，脱及时祸通知狗值班竭保安疫员妥跨善处敌理，惠并汇六报主扮管领完导及着项目耕部领拒导。骂9、喂负责绣按时软完成羊上级隐领导色安排六的其调它工借作任宰务。贸门岗踢保安丰员岗布位职为责退1、爆遵守桨公司降和项牌目部钓的各缩项规赏章制据度，杰认真团履行鸦岗位争职责震；英2、典严格控执行斜来客脾来访器登记逢制度抓，对僻于不曾熟悉两的客订人要臭先核存实身杆份无稼可疑捷后才乞放其炭进入受，对冠于推耀销人攻员及锣闲杂魂人员体要礼增貌劝筋阻进基入本惠辖区判；住3、棚严格买执行暴物品哨进出削管理嘱制度左，发宴现可救疑情丙况要估先行贩扣留梢并及亮时报机告上贤级领退导；迅4、芝负责贯为业醒主主闯动提尝供力番所能茫及的驴职责慢权限丸范围究内的核服务炉；冶5威、负毛责对煮出入桑小区透的车香辆进睬行严自格盘京问和锹检查双，必颠要时致通知瞧巡逻怎保安昆提供匹跟进颤服务朗和监蒜管；絮6舞、熟钻悉辖锄区内市业主路人员测情况住，熟处悉周轧边地痰带以鄙及容末易引傲发事性故的浓薄弱长环节裁；查7舰、发兄现辖境区内袍各种底违规戏行为剑要立搞即劝抬导和莫制止因，并袄及时生报告克上级秧主管锐妥善饮处理启；搜8沃、负蒙责协窄助做躺好业慈主的雀邮件皮收发降管理恼工作笋；课9碗、负革责认智真作伐好本显岗位州值班渠记录赚和交惨接班山记录培；岁10闭、负子责维德护门碎岗周感围的煎公共振秩序牛和环客境卫哪生。缎1竞1短、负蒸责按教时完孤成上余级领笛导安讨排的价其它碌工作驱任务纱。持巡逻咽保安涉员岗亩位职谋责待1、祸严格拆遵守警公司晶和项扒目部披的各读项规赶章制谱度，鉴认真渗履行千岗位筋职责舞；批2、倘严格答巡查宇小区溪内人通员、锄车辆闯活动云情况突，维挺护小垂区内云秩序跳，防笑止事赵故发摊生。纹3、鞭定期轨对公火共部恢位设萝施设脂备的奸安全肥检查政，确础保设稳施设玻备保绘持完尘好并知能投们入正叛常试肢用。冤4、余对小未区内珠可疑避的人犹员和响物品丙进行栋盘问联和检窄查。移5、列负责朗制止遇小区钻内的桂打架挥、斗贸殴事畏件。膊6、玻定期踩对楼俊内的阳闲杂维人员倦进行谷盘问适驱赶店，对码违章斗违纪算现象终进行蔬劝阻刘和制锣止。膜7、姑负责吓巡视云、检然查停咬放在艰辖区言内的亏车辆周，指剪挥车由辆按凶规定惨停放照，确膝保消嗽防通悦道畅供通，爆防止伏发生令交通铃事故故。验8、虫负责怎火警个、匪库警的辟验证羞和前喇期处右置工逗作。类9、泡负责斩接待原或协交助业稿主及狮外来宋人员锁的投简诉和贺求助币处理计工作卖。培10己、负之责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抹稀布粥使用酱清洁裙剂：谦多用蹈途清在洁剂威外围梁、腾广场笼巡视基清扫员、拖猫拭攻使用粮清洁悬工具扣：地避刷、缠笤帚映、畚不箕、喝抹布姿垃圾帐箱、半垃圾吨桶退巡视巷清扫创冲洗六擦拭柄工具农：地狗刷、腔笤帚冻、畚感箕、捡抹布怎使用疾清洁号剂：冶除臭代消毒配剂、俱多用既途清烘洁剂沾垃啄圾夹室内萌垃圾犯清除信送到与指定塘点防使用夜清洁例工具辱：带断轮垃粗圾桶榴、垃昌圾袋得2、兵清洁阀场所窃及清袍洁标秧准停清沿洁受场竹所腾清洁泼内容渴清洁泡频次作清洁飞标准鬼地绍面自公共瘦区域销、道对路绳次/砍日鸦地面轨无灰争尘、虹光洁谊明亮公、无菊纸屑斤、污筑迹等移大门茧出入昨口僚大门给入口域处地兔垫每扭天吸冲尘、引清扫蹈卫生夫间地嚷垫每筝日吸且尘、我清扫删大门进玻璃桑每天匀早上鸣班前剑用玻虎璃刷结、玻童璃清状洁剂挽擦拭懒干净昼，上夫班后兴日常案维护步。每大门观门框际用湿采布擦腐试干屈净。筒大门艰把手允用不剥锈钢从剂擦嚼拭、掉金属违部分医要用例金属地上光欲剂上况光。台次/瞧日秒次/榨日型次/照日借次/劳日稠次/睛日吩无尘狮、无拖垃圾链垃圾分箱掀垃圾疲箱回示收处狗理逃不锈乒钢垃坑圾桶楚一周倍擦不层锈钢渡剂，努一周骆将垃吓圾桶功冲洗枕一遍氧，并孤喷上诉杀虫墙剂及法消毒手剂胆次/城日路无垃华圾存瞧留、禁无异赔味、窜干净河、无唐尘、颠无蚊酬虫屯玻璃燃、窗圆户北所有沿玻璃备每日依擦拭愈大门王玻璃氏、窗珠户、忆大门央框擦和拭干洋净一锯人循牲环擦奥拭躬窗框筹、门烦框每猴日擦股拭储次/压日健玻璃标无手待印、款无污击迹虏各类梁标牌垃用抹踏布擦谷拭干群净蝇次/黑日吐无尘故、无严污薯灭火怠器、弓消防枪箱窝用湿校布擦像拭干复净森次/悲日松无尘晒、无颠污您洗手芳间岭地面捉（瓷旁砖）招扫净怠，用源水擦昂拭并洗手匠液等雹补充势清扫件洗手击台面输、镜纷子、描水龙瘦头、家灯具犯、给园皂液步盒、外烘手傲机等面。购将洗谨手间摩的门丽用水长擦拭捞，擦宿掉洗斯手间愉内乱请写乱宰画的次东西冰。误处理晃纸篓钟、垃左圾箱车内脏厦物，隶将容虫器洗餐净，埋更换剩垃圾滚袋。着不定灾时用骗消毒榨剂洗浪地面扇及卫纹生洁掏具厚擦拭岁墙壁李瓷数用清线洁剂呼擦拭巨各种袭灯饰璃。隐每日凑不限或次数卵，随献时作散业肢洗手托间地截面无失水迹厘、头朱发，矛镜面双无水萄迹、宁光亮良、空例气清竞新、盒无异枪味、议无蚊巩虫。陶楼梯补楼道存及梯畅面无书杂物发，无卵灰尘容、干妻净整惨洁，压无蛛似网。院墙上醉设施弄干净招无灰般尘。递楼梯场扶手莫干净诱无灰宪尘。浴垃圾缴存放卖处干慈净整路洁，档无污絮迹、搜垃圾父及时慢清理制。鸭干净星无污刊外围挣部分联（含山卫生鸭责任名区）庸巡视扑清扫毯外围伐广场己地面荷、台缺阶。祖用高璃压水好枪冲碧洗元随时伯作业宪无次凯数许1次跌/周萌无纸筒花、捡无污野迹岁活动之室、血会议辰室奖地面立：干堪净无袄杂物肾、无互污迹领、无回灰尘唐。恐墙壁走：无奶灰尘俱、无喇蜘蛛螺网，预无墙陶皮脱奶落，睁无乱束贴、朝乱画肯，干古净整奖洁。例地毯脑：干好净无局污迹沿、无货灰模活动企器械个无污干迹、宗无灰侍尘住每日落不限凯次数絮随时路作业亿。渐干净五无污挥开水霉间波消毒省除垢雀1次龄/月剃干净扮无污冰、卫绘生达卫标吗走廊精、过总道海地面早、梯光级无竖垃圾珠杂物呆、污骡迹、浸泥土子墙面息干净阔无脏喇污，半天顶确无积正灰、揪蜘蛛非网息扶手览、栏叨杆干畅净蓄目视辩灯具资、灯思管无椅灰尘还，灯稍具内昆无蚊膜虫，其灯罩尊、灯嚼盖无鼻积灰锦门、辉窗干走净无动污渍慎、浮坟尘尿次/晓日离次/犯日田次/炎日坟次/晒月娃次/凑周负干净妈无污牵会议赴室宣设施豆表面怕干净撑、光象亮无叛污迹锋玻璃孤、镜宏面光蚕亮无学水迹茎、手厦印迹喘墙面盾、天舞顶干换净无吴浮尘普金属抵件光雹亮、纤无脏耗污降次/畅日取次/吨周归次/夸月真次/教日选干净林无污饺，卫防生达妖标踏道路膨目视轮地面洪无垃筹圾杂返物、令污渍吧、积雕水、野泥沙辰人行缺路面放无杂风物、锄烟蒂畜、垃昌圾和迎痰迹煌每天羽巡回毙保洁涉干净技无污糟，卫蹈生达翅标猎绿化我带唤花园记内无驴瓜果禽皮壳景、枯潜叶、央饮料叠盒、良纸屑芽、碎霜石等擦杂物乞每天灵巡回挂保洁狂植物怎长势醒良好薪，无挥杂物梳天台问、平浆台悠无垃知圾杂烈物，在排水酷口畅稿通仁次/赢周夕干净赵无污神保安竹岗亭绕室内挪地面糕干净惯无杂罗物绿墙面蹦四周朽无污诉迹，挽顶部别无蜘愧蛛网励岗亭女外立恰面干恶净无眠积灰壁次/伤日喉次/用月彻次/怀周且干净晌无污矩，卫期生达凭标被宣传角告示温栏棕玻璃攀干净乖无灰算尘，渣框架刻干净贿无污采迹驻 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