深圳华侨城地产尖岗山纯别墅项目可研报告

深圳华侨城地产尖岗山纯别墅项目可研报告目录100TOC\o"1-3"\h\z目录I第一部分土地开发策略51.问题的提出及解决52.综合开发的必要性63.综合开发策略73.1综合开发模式选择73.2综合开发模式实施要点104.集中开发策略124.1开发片区位置选择124.2集中开发模式135.现已取得宗地开发策略14浴6.畅后续佣出让梨土忘地建退议芦15常第二材部分厚项目均分析猾22祥1.艇项目罩地盘议解析芽22晌1.滚1烈地理晋位置躺及周意边环众境佣22手1.阿2誓项目立用地汤条件唐24管1.忙3喷项目症交通拌条件华25荒1.遭4权项目偿周边虏配套区设施合27达2.铁项目阵SW贴OT倦分析阔29难2.衣1抽优势芳分析姻29众2.俯2奴劣势舍分影析烤30节2.孤3蔑机会誓分析险31新2.菊4驴威胁逗分析的32渴第三冲部分牌项目杏定位侮33燥1.舌项目辨发展右主题至定位案33毯2.情档次欺定位秋37吃3.稼产品曲定位裕38行3.闯1油建筑计类型神定位材38慈3.呆2隐户型不面积工定位赤40计4.呈客户蔑定位辞41答附录戴项目遍发展下背景追研究瓣45舟1.灰深圳巴市城齐市发牵展状在况驱45猴1.挺1斩深圳树市国血民经爹济发杆展概芹况笋45写1.私2庸深圳环市总皮体规宴划及值发展勺概况恋47诚1.伙3刑宝安尘区国丧民经筛济发萍展概活况耻51沸1.渡4叶宝安礼区规大划及蜜发展蜡概况励52爷2.租深圳痰市房药地产偿宏观肚市场门概况洪56品2.左1远深圳郊市宏攀观房雪地产抵市场声发展警现状零56司2.币2亏宝安胜区住丘宅市傻场发喘展分显析哨59森3.常深圳猴市别浓墅市粱场供胳应状矮况疤66新3.吸1竖深圳畜市别甲墅市离场的执发展朋历程瞧回顾假66岸3.界2爹深圳敲市别毫墅市叛场的里供应符特征寒67沙3.仔2.椒1治区域敏分布维及区锹域特部征铅67坛3.嚷2.顺2探供应仪量歼72乓3.饱2.箭3易容积教率分护布通73划3.丛2.砌4办容积饭率低副于岂0.颤6碍的低拌密度价别墅秧项目慢调查衬74编3.切2.偿5卖容积麦率为尺0.杠6-昂1.繁0搞的别患墅项谊目调块查遇81草4.潮别墅饼市场岔需求邮调查狭87册4.榨1叹潜在架目标吗市场擦分析报87丙4.慎2少潜在爹客户筝需求宣调查匠89遗5.炉供需它市场兼调查尸结论籍10蛾5吐6.渣典型钱别墅傍项目泄分析键10江6竞6.重1语城市上山谷带10资6腹6.滴2躬香港皮愉景灭湾筐11蔽1筋第一纯部分莫土盯地开黄发策壳略健1.村问题狠的提薯出及稿解决勉华侨然城地资产和便招商热地产急合作全竞得云尖岗滔山片蜡区第打一块乒出让伯土地恰，约田为整毯个尖代岗山科片区飘的十央分之蚂一，商但地添块存立在以气下开涝发难耗点泡：榨该地咸块为宪尖岗灭山片匀区第呈一块监开发苗土地栗，片群区内赔部基姻础设揭施不顺完善细，片鸭区内够外生滴活配摆套缺光乏，依且苗片区崖公建照配套翼建设鲜的时夺间表乳未定抢，存机在一旨定开睡发风辈险；夏地果块临弃近高岔速公铃路，撑噪音孤影响睛大，购也破葡坏了坏自然掘景观芹；吗地块怪条件听优势茄不明模显，置尤其痰在东惠区，舅所处恨位置坐地势扔较低丽且平粘缓，择不利远于高数档低嫂密度都住宅纺的形错象塑养造；炒由于躺尖岗甘山片旦区的宪整体第形象袄尚未樱树立耽，项葛目开欢发时会对片峡区形怜象整谅体推孟广的侨难度冲大且穴成本撤较高尚，而猜且该六地块效的地擦价较猴高，独楼面当地价茧达5钟44栗0元别/平粉方米花，较趴高的膀开发敏成本锈决定嚷了开费发项施目日灿后的伤售价费将超上过1够00罗00延元/竞平方药米。同根据冷上述滋分析屈，我播们认堪为目伞前该肃地块甜的开叔发条礼件开佣发高诸档低拌密度付住宅起的难群度较闲大，晴但本紧地块俗的高缝成本程又决氏定了蚁该地兽块开书发必伯须走牢高档驶路线艇提高指收益损，因裹此形驶成矛顺盾。钓建议淹争取津取得烦整个促尖岗下山片宾区用然地进嚷行综控合开基发。益2.停综合免开发薯的必乡要性最对政诉府而代言，输有利袋于尖省岗山构片区驴规划余建设它的整泊体性量，华惰侨城告和蛇摆口的滥成功盾、银宿湖失尸败，增说明进了综撑合开卧发的常优势惹。朱蛇口则及华爪侨城秧综合障开发膜的优吹势有瘦目共悔睹，宿综合片开发睡、统片一规校划和菊管理撇，使肚两片歌区功稻能布柜局合优理，方配套做设施藏完善肢，社掌区居估住氛骆围浓施郁，拿住宅虽的保骑值升洁值空扰间大忆；响而银餐湖片西区采树用分们宗出秀让土煌地，劣由各轻开发韵商自岔己开问发，他缺乏米统一嘉的规竟划和搁管理削，出已现了织各种抗各样撞的问骗题。劈首先煎，土爸地分港宗出蠢让，什拿到坟土地兽的开晃发商赚知名谜度不俱高，湿开发菌势力监较弱副，其厅开发勤的高贡档住奖宅项闷目建凝筑设豪计和休园林异规划湖缺乏捞特点阀，档蛙次不短高；厌其次厚，由立于各锈开发禽商自引行开雁发，闲各个逮小区忠的建壁筑风刘格各员异，孕缺乏吹协调舍性；渠而且妙，各识发展肠商在猾开发艳时，掀并不欠注意悟在景赏观利题用上肌的互圣补和祸协调刻，出红现了需后建编项目升挡住上先建三项目挨这类躁争夺廉景观潮资源肆的现居象；滥另外班，由蜜于银搁湖片舅区缺其乏统纸一规速划，遵片区脖公共售配套悔设施朵缺乏点，主闪要以肺小区街内部飘配套随为主页，这齐不仅但增加退了开扛发商夫的成士本，莲却仍菊然不范能够删解决专配套鞭不足哪的问盗题。吃综合漠开发威有利作于政吊府融规资，循降低旧政府戒资金竖投入性和管锋理压块力。贸由企耍业进跳行综愉合开珍发，宏政府换可以主充分塑利用窑企业隙资金苹，减断少财宰政投经入，嗽同时题不必鲁参与花具体久的开孤发管瓣理，捞而从驻宏观亿层面贝进行期协调帜和配湿合，逆可以际降低引政府进的管进理压跃力。妹对华苦侨城脆和招惭商而鼓言，肺综合术开发顾，可欧利用秩本地谦块与淘其他旺地块策的互羽动，妈化解响本地半块的盈不利爷条件晒。哪可以厦在产毫品类胶型的既搭配扶上，路景观殃的利介用上公，使凤现有冰地块高得到楼最佳呀的利盼用。俭是华杀侨城驻地产牺和招龟商地拴产塑尸造品掏牌的减需要胜。践整个认尖岗相山片汇区规锣模大梢，规鲁划定锁位为睬高端戚住宅绍，进弄行综组合开辛发不丹仅能斤够充肠分发读挥华喷侨城谨地产仙和招说商地湖产的止开发奋优势壶，而弊且有欢利于馒提升随两公皆司的诚形象鲁和塑窄造品蜓牌。辩3.今综合急开发莫策略的3.汽1综易合开央发模巴式选骂择司在整杂个尖框岗山惭片区欺的综换合开旱发策梳略上劫，主征要有地以下愁几种堤开发避模式倚可供杆选择疯：塌（1啄）旅伴游开絮发带垮动房援地产装开发递模式纱开发废模式识：商以旅大游开体发为尝契机麦，取材得尖曲岗山绒居住呀用地虚的综边合开冻发权床，通捧过建创设旅淘游项喊目，席带动矿房地然产的馋发展州。绍分析撤：值政府阳对旅隔游项俘目有容明确埋的规红划，纳目前钳宝安清的旅涨游项走目集罗中在掘沙井日和光姑明。炮根据挪尖岗缓山片某区的悲规划唐，尖麦岗山途片区坐将发炎展成沿为居引住区妙，而省且附乐近的沫铁岗竿水库漠是一翅级水冈资源即保护巴区，档在此过发展撇旅游糊项目展不符熔合政蚀府规洪划；语即使辽尖岗禁山片沟区允画许发雕展旅取游项观目，宿在短抓期内洲也难猾以成披为具匹有象联世界踩之窗千那样偶影响议力的便核心没景点常，对剂地产册项目箱的推泛动能魂力有响限。午华侨笛城旅孙游地赠产的薯成功首主要牢依托剪世界百之窗换、欢亡乐谷堤等旅槽游项直目的吸开发椅带来林了人晨气，锅带来吩了完掏善的孝商业无和生久活配敬套，越同时断也直滋接带塌动华爆侨城榆房地尚产价梁值的这稳步济提升溜，但于是在鉴尖岗炼山发匠展旅冷游项歪目对壮房地牙产项猪目价傻值的伴提升匹作用恼无法吧在短斥期内猴达到资华侨眠城的绸水平捉；休尖岗劲山的曾旅游即资源田条件锈并非脑十分捐优越欺，而辅且距群离尖附岗山辅住宅平项目伏非常灿近，更在此陷开发撑公共睬旅游年项目滑，会僵带来磨较大封人流团，不妇仅影低响了膝项目壮的私捞密性证，而家且增胡加了介项目垫的安肺全隐辰患和兽管理疫难度净，同欢时也充不利忍于项策目的赌形象量提升扯；忘旅游同项目掠投资偷较大凶，回拣收期暗长慰综合沃上述主分析土，扔旅游捉开发送带动风房地妻产开厕发模滑式的败可行烧性不门大。狗（2闸）深碎圳地服铁4味号线窑模式薯开发狭模式拔：宝与政辆府签静订捆波绑式箭框架荡协议皮，以屑捆绑薯开发援部分谅基础掘设施据项目报为条格件，倍取得酒尖岗谎山居弟住区摸土地悟的一篇级开扣发权汤，开乡发完猛后，诉再与尸政府求联合穴通过阁挂牌驾、招畅标、本拍卖慢的方凤式公予开出跨让已夹开发退熟地瞒，按滔商定姨的比亩例，桑与政润府共吊同分划享土刊地增饰值收脏益。吴该模础式源传于缸香港高地铁宜的深裤圳地氏铁4休号线姜模式碌——有香港密地铁夺与政恭府签笋订捆辽绑式直框架鲜协议篮，由匆香港俩地铁蔬投资婚建设粱深圳爪地铁竟4号坛线，厅政府烦将沿霸线站因点用顿地划狐定蓝矛线范坏围给窝予地端铁公盛司，更由地点铁公池司进恭行土守地一丸级开参发，径再与笑政府衣联合文通过肠挂牌斧、招洋标、厘拍卖芒的方舅式公玩开出雨让已或开发诱熟地诞，土床地增铅值收超益由谢政府滔和香绝港地存铁公惨司按婶预先调约定采的比移例分殃成，挎共享块土地受增值身收益立。浴分析像：你该模漫式成征功的澡重要榨前提做是政展府有央需求条而作肾为主膊导来徒促成搞该模孝式，盒但对夫于尖浆岗山茄项目诚并非绳易事采。够近几味年深狐圳政颤府在区城市轨基础招设施盏建设详方面华投入牛相当朴大，浅深圳冬地铁确、福临田中系心区晋、深思港西罩部通抹道等苹大型写基础宝设施高建设贼消耗衫了大私量的牺政府辱财政拜，使蔬政府宪面临讯资金咏压力脖。在嫂地铁估4号保线的阳建设孩上，券政府峰为了栏降低奇资金但压力砖，同座时引糕进香逢港地把铁先腊进的垂地铁阻管理选和营代运经号验，歼主动帐与香迷港地柜铁公蜂司谈潮判，五促成臭地铁爸4号股线的碗捆绑鹿开发揭模式闪。本皇项目炉目前隔尚不米具备智这个肃条件守。肚该模赛式成肚功的皆关键壮是发呈展商贺愿意喜捆绑利的基夺础设林施建丸设是颂否对殃政府蓝有足迎够的绕吸引夫力，度一旦赔政府静没有竹兴趣爸，谈盟判将馒会非卧常困谅难。浪在尖院岗山帆项目恳上，晕如果福捆绑壁大型床的基演础设晴施建磨设项耐目，上投资须将会转非常继大，殃对开宜发商么的财广力是民一个详考验流；但哈如果吊捆绑毯尖岗必山居律住区退的共罪建配末套设挖施和凉周边男市政劝公园丝等项辣目，哨由于惨投资扎不大资，政挨府能应独立膀完成仍，对众政府坡的吸誓引力怕不大晨。阁综合只上述突分析申，剧深圳赴地铁斑4号立线模直式成趴功的形难度买较大音。话（3挡）捆钥绑开辅发模封式拣开发持模式察：察与政纵府签舟订捆柱绑式蓄框架惊协议氏，以麻捆绑窑建设搬尖岗苹山居凑住区凤公建紫配套馒及周影边市艺政公令园设旨施为花条件祖，通纲过公晃开招股标结稠合拍政卖的啊方式厚取得自整个姑尖岗务山居椅住区廉的开洽发用余地，解对片果区进稀行综叶合开疮发。之分析读：份该模哈式无映需与箱政府盲分享逼土地霜增值欧收益农，不塑影响刘政府包的土匀地收疲益，竞政府滴较容倚易接胆受；穗捆绑独开发曲尖岗滚山居蜜住区荡公建窑配套啦及周按边市柔政公轿园设处施能卸减少朵政府世资金石投入倍，节烦约政蔬府资联金。贺同时怎捆绑炉公建究设施鹅建设鹅，也普有利批于发予展商另控制买开发卡节奏画，配详合项碑目开冻发进柳度。殃出让轮建设趋用地剧时捆歇绑学浅校、搞居委滋会管逝理用祸房等冷公建斥配套注的做搏法，纽在深挪圳过久去拍驾卖出摆让土硬地时唉已被物多次快采用抗，在孤尖岗晋山项摸目上怜也应组该容陷易被里采纳茶；认采用盯公开高招标鹊结合服拍卖洗的出它让方风式，茄符合客政府偏土地字出让悉政策塌规定恢，政耻府在讨推动说该模追式时酱没有曲政策叠障碍碌。而的且采栏用招具标方病式，瓶不仅哗考虑呈出价敲，还梢要考麦察投贫标者屡的设袭计方堡案等意，有拔利于聚项目茶获得冠最佳款开发撕方案荐，同嗓时也转是对趁项目永负责供任的谈做法川。断因此晕，熟捆绑汉开发恨模式组的可缝行性肥较大醒。也综合害以上鞭对三伤种综歼合开雁发模喜式的沸分析绑，建废议通摊过占“右捆绑诞开发翻模式机”砍取得腰尖岗姐山片占区整灾体项陆目用续地。捆绑开发模式捆绑开发模式——与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施为条件，通过公开招标、拍卖的方式取得整个尖岗山居住区的开发用地，对片区进行综合开发。验3.省2综运合开辱发模贫式实魂施要拿点倒在采执用捆误绑开涉发模畏式的殃过程烘中，插要关凑注以鸽下实平施要据点。苗选择集公开太招标扎与拍锹卖相柿结合疫的土基地出抽让方汪式，市采取未综合叶评标府的方世法。术根据之政府韵规定佛，商司业、辫旅游险、娱俘乐和损商品区住宅办等各怜类经迈营性稼用地福，必乞须以良招标志、拍顽卖或熔者挂拥牌方飘式出亭让，纸而拍诸卖和猪挂牌均方式誉都是霞出价弟高者理得，仍不能敲确保捧项目生用地趁一定颤由华升侨城旨拿到景，因翻此必属须选蝴择招坦标结颗合拍耻卖的疼方式竖，招子标阶规段除醉了考睁虑投袭标者帆的出芳价，伍还应棋充分愈考虑陈投标间者的惑规划神方案奋、开浊发实顷力等燃，通蹦过设敬置有驶利于裳华侨垃城的吨评标鼻条件希，减叹少竞眉争对尼手，即增加妈华侨潮城的亡中标上机会巷。偶采用揉公开锣招标侵结合定拍卖育出让俱土地克，综肯合评贴标选崭择开浙发商壁的方亮式在举国内场其他楚城市霞也被淘广泛蔬采用苏。其户中中帝海兴上业在喘成都牺拿到摔“碧地王吧”奶的方苦式就课是一艺个很涨好的抓范例诵。苏“患成都辉地王绣”航出让阴案例璃——该案例中土地出让方式该案例中土地出让方式采用招标与拍卖结合的方式进行。第一阶段：意向竞买人在土地出让公告发布之日起至2004年3月10日前，参加成都国土部门组织的规划设计方案招标，按照有关规定自费编制规划设计成果文件，提交专家评审委员会进行初审。第二阶段：意向竞买人的规划设计成果文件经专家评审委员会初审，评分获前三名的入围，入围者按专家评审委员提出的修改意见自费修改完善后交专家评审委员会终审。终审通过的，可以申请参加土地拍卖。第三阶段：竞买人参加土地拍卖，以价高者得。芽具体革实施信步骤谢建议踢本项侄目采陷用招盛标+乞拍卖慧的土则地出缝让方疮式延，具蛋体操俩作步膨骤如捞下：泳步骤贩操作浴内容谨操作叹要点允步骤站一两向社框会公症告公盲开招色标出捷让尖慎岗山征用地兆，符董合资晚格条俗件的滑投标泼人才喊能参顾与投忙标。楚参加突投标彼者必栋须准吴备规爱划设迎计方俱案、母过往陡开发桑经历芹等在阿内的额成果恰文件小该阶父段通座过设抗置有谱利于零华侨搂城的缎投标匠人资许格，焰如土绘地开锅发资秒质、怀曾完揪成片殃区综说合开吼发的君规模轨、成跃功完锣成片第区综断合开拌发项毕目的些数量疾等，刘减少中参与星投标夏的竞哨争者确步骤鼓二殖由评仅审委裤员会部对各车投标量人提淹供的灾规划碎设计豪方案爱进行线评审峰，按来分数要评选煎出三糠名入隐围者胞，取免得参挣加土影地拍亿卖的痛资格功。坑争取谢华侨答城和相招商您地产并都能狭通过灶该轮虚评审滋，增目加下疤一轮乳成功龟的机耻会喘步骤君三膛三名擦资格承竞买蛋人参孔加土住地拍寇卖，喜价高沈者取环得尖封岗山合居住缺用地陪土地评使用遍权急4.忧集中井开发续策略叉经过塔上述熄努力叔仍无胆法实锡现尖柿岗山是片区鼓整体胜综合劣开发承的情测况下卫，我纳们建宝议争节取取纯得尽动可能惨大的拐开发松用地深，进扫行集即中开那发。基4.牙1开温发片谅区位猾置选两择乱考虑蹈因素赛：泪已取含得的嫁A0咱12匀-0日06梦8冻地块聋位于修整个况尖岗匹山片乖区的脚东片升区。冒在开巷发用箩地的央位置拔选择糖上应汤该有聪利于接化解逢已取粪得用退地地嫌势较柜低、筑地形增较为毕平坦堆等不戚利条炸件，电形成晓整合放开发沿，提毒高土延地的杆开发括价值管。皮从土巷地的楚景观海资源苦和利幅用条仍件来场看，增尖岗哗山居贤住区遍东片吩区四秃面环衡山，栽地势具变化司较大迈，景扩观较保好，搞更利跪于开印发高柜档物功业。回因此葱，我饺们建扰议孔——优先选择开发尖岗山居住区东片区优先选择开发尖岗山居住区东片区澡4.摘2集落中开捧发模葡式测问题捕的提域出：摸集中厅开发括是否疫要捆累绑片娘区公体建配根套及慕周边镜市政顾公园风建设辫？层根据色规划多，尖故岗山躁居住借区东扶区总湿用地咐面积互约7剥1万鲜平方年米，雕建筑丙总面坝积约芝47屿万平具方米细，建凯设规蓬模仍松然较畏大，译只有裂捆绑纤片区若公建舱配套摧及周持边市兽政公陕园建杏设，捷对政商府才罢有吸劫引力棋；凯公建封配套右位于哀东区知内，卖岭下常山、略尖岗极山等胆市政当公园针也围扫绕在租东区追周围锈，一铃起捆绕绑开伤发公迟建配谢套设敞施和根市政寺公园辈有利眉于对沾东片丙区进竿行整目体规匙划和袜项目周开发外的总逢体安刘排，死充分抹利用蹦周边勒的园毅林资抖源为酸项目省制造鼻卖点箱，提寸升东浑区的肆开发徒价值逮。取经上略述分织析，炼我们袍认为欣，集共中开矮发应锅当捆伞绑公茧建配臣套，落开发朴模式能采用致捆绑狭开发棕模式国。捆绑开发模式捆绑开发模式——与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施为条件，通过公开招标、拍卖的方式取得尖岗山居住区东区的开发用地，对片区进行集中开发。姓在具吸体操乏作上迎建议米仍然末采用乖招标厨与拍疏卖相导结合帝的土夸地出餐让方乡式能。球5.膏现已僻取得浙宗地饼开发钢策略津如果醉政府递仍然欺不同背意整遣体出刚让尖腰岗山票片区庸东区颈，而意只考希虑分打宗拍波卖出刺让尖善岗山闸片区穗用地递，争斧对现奔已取维得的淋A0锋12竭-0策06水8苦号宗让地，徐可以板采取史以下弱开发响策略衔：盖推迟捎开发州已取勾得宗迟地只推迟肺开发陈有利轻于降听低后吹续拿英地成栋本狸已取碰得的隐A0同12寻-0痕06汗8掠号宗全地落为尖咐岗山络片区停首宗紧开发流用地暑，其恨开发吉情况婶对整肥个片晌区的材整体荡形象义和日廊后发蓬展至余关重云要，状政府挽和其技他开贯发商椅都非环常关按注。卫如果茂该宗捷地推铅迟开楼发，意必然吉会使剖其他驴开发屑商对谨尖岗走山片汽区的棉开发称前景软心存标疑虑姓，在也尖岗筋山片且区拿稠地的仗决心善有所幅动摇监，从申而影锄响其智在尖斥岗山比拿地殃的积精极性愁，这垮便使沿华侨微城-热招商忙能有法机会宜以较纷低的构价格汁拿取统后续宰出让赖宗地穴。泳推迟墓开发悄有利伞于迫果使政马府回绩到采松纳集裁中开呆发模警式的李谈判皇桌上稻慎延孟涝狮侦粪芽肠鸦归凭乘述虏诞毯条炊档职钞颗渔帜筑遭么叠植须护与野脂继行弹需辅忽钓耻新查趁跪搭舌包鸭校我索袖洞愧础泡组轧坊逐缎岸洋师钢汉食疯胳由于令A0完12拌-0淡06撞8益号宗词地锐存在绢地势仪较低颠、成圈本较炕高等刊开发絮难点尘，目论前开集发时叶机尚切不成框熟。桐要求绳政府拐出让圈尖岗忌山片冠区后妄续宗域地，狱参加手土地光拍卖蛙既然圣无法疯实现影综合故开发管和集锈中开鞋发，胆而现抚已取忽得用菜地的绪开发阿条件稻和开独发时妨机并币不理微想，飘那么感就要租求政温府尽验快出晨让尖槐岗山北片区夫后续退宗地交，争重取取制得合薯适地说块，怎与已扶取得芹地块鞭整合设，形季成开于发优象势。英6.穿后续惹出让悄土地祝建议想建议燕后续魄出让剖土地千捆绑项A区鸦公建延配套厌用地符A区掠公建回配套骂概况月：碰用地行代码三位置隐用地以面积璃（m否2地）映建筑嫁面积吨（m用2暴）革容积凤率俩建筑施密度苍用途泻01衣-0刮5诵-0蜓1古菠萝湖场只34纲34杜4惯15却60持0牲0.庸45婚镜18烦%豪公建统、会负所、抗商业论01石-0浴4蔑-0杨1策菠萝河场骆29粘30际6.袋37帮33徒40烂0查1.霞14柴忆48会%押公建镜、商晓业、口办公猪小计避63杂65钟0.矿37改49显00炊0碌0.诸77抵往A区婚公建租配套感位于帽尖岗肝山居陆住区垫的中婚心叨——浑菠萝忘场，惭东区推的西拍部，游离已蛛取得征地块嘴较近侮，后辽续出良让土坦地捆等绑A袋区公伏建配渗套用泡地有屿利于址项目晓的整剧体规判划和器项目应开发厨的总汤体安吩排；爹A区带公建劈配套逮是尖膜岗山靠片区朵的核多心配湿套，轿规划选作会郊所、波商业队、办割公用缴途，踪建筑明面积朽约4葵90锹00秘平方拜米。叉如不姜捆绑每出让热而考椅虑单灾独出伶让，宗由于耍该商垒业配酒套面北积不丈大，穿土地往成本厉总额役不高弦，部完分开度发商携有可强能愿玩意以步较高纲的地慕价拿结地，好则对摸其他味开发虹商非它常不匙利。药如果急拿到匠公建亏配套却的开毙发商牵在开齿发进革度上构不配崭合，涝甚至刮不开谎发，窃将会休令其运他开咳发商但非常车被动拔，不撕利于浊整个宽片区何的建喉设；择另外借，如乘果政丝府不妹单独循出让醒A区伤公建步配套也而自血行建绒设，建在没笨有明死确的部公建钓配套慎建设贩时间装表的确情况懒下，麻也不压利于返开发漏商对珍项目遥开发酸的安故排。拌因此跃，敏建议飞后续需出让否土地禁捆绑竖A区蹈的公升建配氏套用博地。短2）鲜后续劳出让扇土地铅规模姓确定批考虑番因素总：孕为了暑提升由尖岗纳山片贷区的础整体驱形象孩和档稀次，萝应尽柄量避窗免中炊小开最发商源进入葵该片粮区，模因此拦选择葛的土叉地规浴模要台比较疤大，因可通狠过设笔置较榴高的隆资金批门槛特来达沙到这波一目林的。蜡从最婆近几境年深义圳住誉宅用鼠地交翅易情握况来运看，忙总地捕价达叙到5附亿元者以上汁的成私交案迫例有寄以下症几宗经：荣地块玩编号送位置唐土地析面积础（平衬方米宰）爽建筑葵面积匠（平抖方米案）新总地即价迹（万容元）六买家毙B3兵03英-0盈04丝1猫香蜜锻湖粪93杨54眯4封13羡10青00谜95酬00还0虎信和扣置业巧中国俯投资尽集团乞有限逗公司备，中前海地扣产股树份有劣限公托司吵A0暴12粗-0丘06鄙8济宝安训区新级安旗21贼31晌86蒜.8户1言10哥66姓00弦58作00橡0缺深圳蓝招商赠房地幻产有势限公遵司与领深圳叛华侨底城房羽地产惨有限冰公司爬联合昌竞买都G0断34呢04肾-1投龙岗随区布日吉镇字坂雪盟岗弯39墓78汪83巧.5干43躺76础70呼97县00凑0恢深圳枪市万梳科房颠地产斑有限凉公司扒G0桂10躁29兽-1锤7警、坏19划、虾20衔、柔30业龙岗虚中心粥城伐40晒06鱼58本.5锣65卖83耍66民.5颜83维80辣0读深圳径市鸿谦荣源抓房地笔产开储发公破司怒T2轻07表-0内02炎6千沙河倚东路庭75纠10炎1.厉8车25舌53数00乞.0呜78怀00行0顽深圳继百仕颜达实拌业有消限公络司、税百仕碍达石稳化投帖资有却限公劝司、气百仕则达燃LP滑G恩发展续有限袜公司赵、卷FI欢RS肉TL养IN返E名IN候VE危ST笼ME确NT预L导IM睛IT格ED等联合似竞得继T2疲07富-0浇03目4死白石煤二道股南、指沙河割东路科81链92钓0.套3接26浅65凯00铜.0宴75关50定0鸣泰华编房地楚产（玩中国额）有剩限公神司显T2怠07寨-0帝03丑5考白石猴洲路璃南、顶沙河高东路琴80洋73颤2.锹8耀25留06蜘00至.0务70供00寺0测泰华殿房地重产（费中国效）有男限公收司恰从上者表交毒易案愧例来弓看，云5亿铃以上巡的大券宗土酿地交羡易有振以下裹特点衫：疼发展恰商均捉为品毕牌发桥展商牛单宗骂用地含交易角总地煤价没看有超壶过1绢0亿毒但有绘潜力诉的发止展商魄的资奋金实节力不卵可小星视。茂20深01与年更“傻红树惕湾地猫王看”这三块银地拍慈卖，携泰华柏地产蝇出价扔14俊亿拿梯下其睛中两杯块，底依然哈让人探惊心详动魄箱。烦因此沈，建蝶议政凳府至叛少拿浩出5矩亿以丰上总岩地价搜规模临的用提地，类出让近土地执总地山价如国果达陷10踩亿以喉上，烈相信度有此宪实力泪参与违竞争概的发朝展商椒将非甲常少烛，那左么华叮侨城裕-招荐商拿闪到出赴让土浊地的松机会汤将会里更大凯。享后续掩出让娱土地蜘规模饰测算型：冰后续荡出让贞土地仰的总阵地价林按照变10侦亿计纹算，担楼面蚀地价稀按5额50终0元僵/平丸方米图考虑貌，出冲让土坦地的卫建筑裤面积勿将达从到器18逢万平积方米娱。该蠢土地瓦规模注包括乔了A雾区公针建配甚套的彻建筑枕面积芒49灾00办0平泛方米迟，扣敌除公龙建配蜘套的溉建筑坦面积美，住糖宅用饶地的沃可建骆设建谣筑面仍积至谋少达途到偿13品万平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用地6.4万M2,建面4.9万M2别墅用地： 用地35.4万M2,建面22.9万M2总地价：15.3亿元固注：断上述余地块颤地价欣按照蚀楼面钩地价沈55披00滑元/遍平方伟米计缝算碑从土洗地规嗓模来写看，丹东区蚕可建携建筑屋面积显达到遣13齿万平巡方米傲以上垄的土道地只不有0贤2-滤02浅地块伐，因武此满伙足可雷建建掏筑面依积1只3万甜平方都米以慌上的室土地椒规模积，可柏以选昏择0狱2-糖02氧地块妄，或状者是妥几个瞧地块贼组合贯出让拥。各敬地块奋的组雕合有迈以下郊三种橡方式世：糠组合录方式旷组合凭规模挣组合武特点躺02帮-0赶1和钢02仇-0鼓2普用地猛面积妇35型.规4万止平方弟米视，建耍筑面桃积2且2.室9万趋平方罚米德组合滋的两悲地块校位置萝上相枕连，仇距离捐公建姨配套立较近应，而线且地想块条苹件较允好，糠利于止高档宗住宅烂开发慎02兰-0允2和版02息-0需5勉用地顺面积乞31挂.蔑6万峡平方蚀米名，建除筑面穴积2地4.扩4万躲平方车米剩组合束的两晌地块美之间挥不相轿连，目且0刷2-夕05美地块项距离钢公建斗配套饥较远汉巨02叹-0馒1和味02乒-0巡5蓬用地幸面积证31恐.岗8万刷平方盈米孔，建彼筑面退积1名7.妖4万率平方挡米呢组合窄的两思地块沸之间业不相由连，隐且0床2-晨01滴地块樱与已荷取得预地块炸隔离智，不钱利于腾形成壶整体倍规划筹和开栽发的街优势阔综合质上述想分析就，宋02免-0胡1和乎02潜-0新2地陕块组禽合是皮后续逆土地捡出让朴的最锐优选峰择。销建议肝方案止二：吊选偶择0泛2-功02群地块低捆绑吼A区捐公建向配套帆用地框出让公建配套：用地6.4万M2,建面4.9万M2别墅用地： 用地17.6万M2,建面15公建配套：用地6.4万M2,建面4.9万M2别墅用地： 用地17.6万M2,建面15万M2总地价：11亿元屯注：辅上述乳地块诉地价况按照弱楼面匙地价犬55体00戏元/刷平方每米计辰算晴02绣-0毙2地槽块地脉理位覆置条咏件好拴，且菜可建历建筑感面积咱超过大13义万平酒方米呆，在此政府冤不采才纳方六案一校的情趴况下恶，蹄建议动选择泛02戚-0蒙2地床块捆汁绑A馋区公树建配谈套用碎地出盈让。飘第二吓部分遥项奉目分惜析迅以下贤分析痕以2免30症万平燥方米佩整个岛尖岗杆山片督区作枣为分浪析对碑象违项目皱地盘刷解析况1.果1地城理位监置及顾周边脂环境众地理诸位置项目地块虽尖岗推山居乱住区需处于寸深圳袭市宝焦安区浇新安庆街道限办事斩处和委西乡危镇交鞭接部速位，虑具体睁位于究铁岗偶水库动及尖肉岗山历以南订，广攻深高盒速公轮路以钞北，资宝安甜71统、7预2区软以西销，铁汤岗排年洪河粘以东漏。规织划总猛用地捏面积街为2柳30阶.2隙5万键平方俗米。项目地块禽周边夫环境克尖岗静山居巩住区劳东面富的宝公安7乘1、辜72慢区主眯要为影居民迫生活秘区和坦建设富工业请区，轰建筑她形式肺以多溪层住功宅和欣多层炊工业壮厂房俯及配询套宿悬舍为薄主；星用地鱼西南筛面为柿广深牲高速展公路里宝安股出口口——担宝安洒立交摘桥、论企龙艳山和隙岭下幼山，却其中乞岭下浆山将掩规划较为宝些安公筛园；槽用地踢西面蛮为铁佳岗排冒洪河诉、铁臣岗泵诵站及供铁岗黎村工赌业区态，建厨筑形禽式主妄要为肺多层听工业干厂房奏及配弓套宿价舍；则用地枣北面象为铁封岗水摸库及袭其一妨级饮企用水紫源保袍护区欺与尖御岗山庄。（脊加周资围环路境的裳照片园）铁岗工业村铁岗水库铁岗工业村铁岗水库71、72区广深高速71、72区广深高速屈1.达2项俩目用柜地条聋件勿1.朋4.抄1镜地形射、地跪势拔尖岗低山居闭住区餐用地太主要翻为缓坊坡及竞丘陵妙结合呢地形朝，呈估不规勉则形疫状，拐西北间-东省南方糠向长障，东糠北-刻西南矿方向抓较窄逼，东蝇部和示北部躲主要珠为山牧体。吃用地科范围文内有狐子子莲松山悟、大鸣井山械、菠荐萝场记三个俊地势皮较高认的山锻体，诱总体矿地势薪呈现若东南首高、宋西南贷低的点特点移。拍1.抗4.耀2耀用地高现状控目前再用地解内除盈规划侦道路槽建设冬外，克基本淋保持金原有炕园地蚁概貌禾。山盒体上槐种植班着荔次枝林坊等低搜矮林蹲木和叠部分底高大册树木藏，部船分区比域分块布有运农田助和水锡塘。较用地丢西北屿部建堤有1璃栋6翻层建琴筑和艺多栋影低层罢建筑鞋，中水部设意有弘厕海实欲业公裕司的在低层犹简易有厂房古，另成有多什栋简沸易临凝时建刑筑零柴星分扩布在烫用地真各处取。用架地上仓有多余条高疾压电欲线通机过。私1.垫3项秀目交普通条叔件蝇外部馋交通枯从外携部交子通区沾位条语件来溪看，亚本项箩目对赔外交冠通联川系非万常便傻利。戒广深熟高速废公路胡从项飞目用乔地西颜南侧摧经过解，与归用地叹周边纷的机菠荷高勉速公字路、柳松白嗽公路蝶、宝担石公雄路、起广深雁公路应形成益了四醋通八挡达的斯公路筐网，筑从项式目用杜地可叙非常优方便谅地进皇入深于圳市梦区，圈联系效宝安母区各当镇及立龙岗园区，匠通达请东莞咐、广螺州、能惠州慢等地盖。项蜡目用联地靠饺近同血乐关怠和南唱头关颜，距他深圳行宝安悟国际删机场尼约亡8公成里批，离惕蛇口剥港约描25汗公里臣；到阶东莞属约3廊5分湿钟车暴程，朴到广促州和吨惠州盖约6刑0分饥钟车仓程。尚内部洁交通镜项目翼用地剩与外豆部联裂系道掩路概跌况：答路名惩走向劈说明奇广深泊高速本公路易偏东茫西桑双向价六车锣道妄与7乌1、花72串区相狂连的维道路眨偏东房西缠双向躬四车研道买与西扇乡大闪道相好连的僵道路魄偏南研北竿双向幕四车陡道辞上川撑路惯偏南波北析双向纯四车界道塘铁岗搬路捐偏南辅北拐双向维二车晶道仔连接税宝石葱公路巷的道中路未偏南集北殿双向祖二车牢道此与宝清安公潜园相揭连的摊通道驾偏南臂北改宽约苦3米纲其中棉连接排宝石莫公路奉的道员路上保有支弦路可俱通往强铁岗滚水库却，可年充分话利用嫂。梁尖岗晨山居剧住区谷内规钩划道栽路分登为主跨干道宫和次趁干道缝两级扛，主辛干道弃规划扎为双挨向四狐车道翅，次乒干道截规划折为双乔向二份车道诸，目板前主畅干道积路网所和沿玻山次志干道节路网塞除部吸分路铅段外书已基浇本建幼设完怕成。广深高速广深高速宝石公路宝石公路铁岗路铁岗路上川路上川路接宝石公路道路接宝石公路道路接71区道路接71区道路雁1.膀4项轮目周凳边配痛套设爸施困尖岗今山居撞住区蛙用地忆目前毅周边孙生活压配套旷设施超较少赛，最帅近的怨生活乳配套理设施平主要互集中习在用勿地东盾面的殖宝安威71坚、7找2区央和南滑面的油74查、7蹦6区甘生活雷区。反靠近洒用地给，在掩前进际路东爆北侧区，创坡业二辜路西盆北侧恨，宝天田一您路东颂南侧插的区罗域范休围内生，主温要生失活配你套设村施如亲下：筝配套充类型股位置愤名称申与项愚目用损地距星离借学校颗74圆区棋机关型第二舟幼儿杯园排4分寄钟车胶程柿36台区浮上合线幼儿仇园韵5分叙钟车杰程画宝田距一路感铁岗梨幼儿烈园重3分助钟车狂程律宝田获一路阻凤凰秧岗幼益儿园竟3分抢钟车否程接75挥区起天骄徒小学江5分苗钟车黄程服35辽区纽上合纯小学惊5分伸钟车龄程欠69伤区荷新蕾苗小学钟3分测钟车碑程盖宝田粱一路仔凤岗烟小学状3分摊钟车屑程划33缴区遣宝龙欣小学懒5分附钟车坚程端34梨-2遵区佩文汇级中学拦5分哗钟车朱程勇医院使74墨区供深圳斜市宝辛安人桌民医码院第普三门求诊部扁4分听钟车掏程嘴23撑区鲜深圳串市宝芝安人碧民医映院第女二门虾诊部题5分胳钟车贯程杯百货讽及超超市佩76底区万多多彼乐百怎货萌3分闭钟车热程型35偶区鹊沃尔肿玛购腐物广不场娇5分剑钟车涂程毒74订区粘大通井百货滔4分池钟车柄程尚71里区爹江南占百货应2分清钟车差程劝银行低76岂区斩工商稠银行里4分妖钟车锡程间34斑-2遵区鱼交通粒银行默、广挥东发莲展银隐行平5分貌钟车言程茂31源区俗工商酒银行夺、建辱设银兴行、寨西乡较信用肌社篮8分舟钟车娇程休公园植75膝区餐流塘扫公园听5分舱钟车妙程点32稀区柄上川秀公园茫6分钻钟车救程谷交通接西乡租大道课宝安顿客运叔中心凝3分猛钟车所程袍其他完西乡延大道骡东端原加油众站矛4分违钟车背程窝主要叉配套变设施忙位置糟分布芹图项目地块机关第二幼儿园工商银行多多乐百货项目地块机关第二幼儿园工商银行多多乐百货加油站加油站大通百货大通百货天骄小学人民医院第三门诊天骄小学人民医院第三门诊江南百货江南百货流塘公园宝龙小学上合幼儿园流塘公园宝龙小学上合幼儿园上合小学上合小学新蕾小学沃尔玛新蕾小学沃尔玛上川公园文汇中学广发行上川公园文汇中学广发行交通银行交通银行人民医院第二门诊人民医院第二门诊怪2.培项目逆SW惧OT胸分析下2.惧1优绘势分蚂析驱位置馅优势刘项目蔬用地居靠近厅铁岗赔水库淡，周两围青农山环金抱，授同时沈又靠类近成狗熟的擦城市饿中心欠生活杏圈，广既可舰享受献成熟蚀的城骆市配批套，那又因近为天判然的葱地理挎条件佣使用蒙地与腊城市包喧嚣汁隔离荣，是月闹中词取静息的优裳雅之爆地。央地形济优势纤项目甘用地思主要轨为缓程坡和恐丘陵劝地形示，地朗势高捐低起掘伏，壁且周推边青雹山环拜抱，兴具有顷良好灿的生屿态环卷境，情适合纲开发物高档糖低密异度住证宅。品规模切优势发项目沙用地缎规模杰较大御，面玉积达钓23堂0.设25板万平下方米的，有糠利于豆整体势规划域开发岗，有牌助于茂打造惹住宅膨精品受，树位立企煮业品还牌。哈交通食条件冒优势害项目额用地慌附近钓的广汪深高喉速公锈路、妇西乡丙大道痛、广画深公腿路、春宝石行公路虏等发他达的狱路网铺，使兄尖岗怨山居墙住区裳与外笼部的穴沟通即非常泉便利心。蜡规划滔优势草根据闯宝安肆区政早府的滥城市柄规划锅，尖搅岗山蔬居住某区将济规划很为低危密度僵高尚市居住燃区，牙是改熟善宝籍安区万居民何生活耕环境争，提煤高宝昼安区抹整体痒形象才的重鸡要项托目之狮一。授本项河目高很起点释、高千标准洲的规训划，辱决定勺了本佣项目液必将谷成为遮宝安坝区甚我至深娘圳市忍未来单几年沃最具撒影响踏力和粱示范浴作用唯的标卵志性讲高尚肥住宅别项目矩，对殃宝安甘区房疫地产抢的升命级发惊展将婶起到絮不可肝忽视待的推妥动作篮用。扮发展男商优驰势活华侨朵城地劝产和吗招商滚地产英的品幕牌效障应有姻利于北增强徒市场丸对本利项目钞的关睁注程随度和拢信心睁，是昂本项捆目开刻发的磨优势脾之一挤。泄2.宜2劣状势分导析朝项目随用地六周边奶生活蹦配套今缺乏丛目前贷项目怠尚未娇形成匠成熟崭的居泼住氛交围，姿其最笛近的惜生活杰配套毕集中港在地畜块东邮侧的稳宝安委71馒、7市2区亮和地临块南约侧的除74雾、7头6区杜，距保项目驼用地破有一款定距免离，君且部蜜分配社套档纤次较指低，酒与项念目未甘来住欧户的暖档次破和需系求不诉太符功合，系因此挑本项陡目开汽发时呀应注萝意在扮项目蛛内部筒营造鱼相对辆完善土的配麦套设疫施。找靠近六广深摸高速浴公路稳，噪趣声影泉响较睬大善广深考高速损公路全从项腊目西净侧经羞过，大繁忙毕的车潜流对俱项目夏带来享不可免忽视指的噪擦声影晓响。羞可以侨在广跃深高蹲速靠环近项潮目一疤侧堆叨起一告定高术度的氏土坡施，安靠设隔喝音挡厚板并绕栽种收绿树彩，最门大程死度地呆减少国噪声老对项术目开渐发的阶影响杂。欢用地菊东面摩之尖紧岗山档北坡跪建有屈上合宫村公可墓，胶影响熔项目咐形象插用地浆东面峡之尖隙岗山趟北坡酿建有组上合弱村公炕墓，度且距街本项湖目较谢近，潮会对帽项目胡的开栽发建年设及阅后期崭的销婆售带罗来负悼面影辞响。冶附近告区域秀为工款业区箩，人徐流杂喇乱，职容易捞对本绘项目引形成捐安全渠隐患考尖岗伴山居绞住区扒西面榜为铁奔岗村口工业搭区，三东面破为宝样安7成1、才72套区的孕建设盲工业味区，液这两乏个区舟域的墙常驻哄人口殿较为得复杂还，素厨质较潜低，贺容易凭对本险项目详形成闻安全辽隐患涛。流尖岗柜山片林区未踩形成喉居家帅生活司氛围评，市叛场有府待培坦育和开引导侦尖冈驶山居扩住区悬为政烫府规章划的趋高尚的生活繁区，福目前熄的工吹作只帽是进今展到雄规划见设计沈和基允础设抗施建浙设阶隙段，像尚未齿真正剖形成优居家朵生活输的氛徒围，屋因此铃，该除片区阔的前精期推嘴广难烤度较著大、邪成本蒜较高泻，市产场有热待培胸育和葛引导甩。四关外刘整体总形象泉认知兽度的梯提高树有待奋时日震关外拆的整味体形锣象认令知度铸不高揉，宝各安脏援乱差洞的环开境状列况和驱治安散等社遍会问较题，冬是吸伤引关蜘内高布端购离房者墨和香敌港、胞台湾厨等海担外购差房者军的主侵要障饺碍。酸虽然度随着荡宝安饺城市百建设摇的发旬展，候上述兼状况腿会得掠到逐创步缓晕解，源但人兰们对栽宝安软整体靠形象稳的认棋可，微尚需淹要一广个过冰渡时仰期。鲁2.复3机斜会分烘析竞同类泛项目顾市场棒供应车较小春，项廊目发应展空侧间大旁深圳权市目旷前唯妹一一味个超亩低密卧度、礼可供青大规鸽模开板发高始端住到宅的鞭处女上地。沉政府年不在殿批别声墅用偶地，定未来择低密清度住肿宅的便供应表将会寿越来畅越少义，项挨目竞亲争较骨小，遵发展秤空间洁大。型深圳蠢经济油高速赴发展致，为纯项目惹培养呼了可钻观的滋潜在仰需求针深圳掏市经积济的贞持续甘高速黎发展貌，培已养了障大批住积累喇了一岁定财恼富的你企业恰主和座企业籍金领政阶层跨，为销项目符提供拣潜在槽需求狼。满宝安艰区整谱体形屋象日注益提糖升为佩项目袄带来债发展键机遇圣近几近年宝严安区愿在城帆市规忘划发暂展和鸽基础外设施石建设哨方面俗的力复度和水取得善的成耽就有蒸目共澡睹。伏高标校准规贤划的荷宝安寺中心新区、由广深咽公路柄拓宽狗工程母等大满型项晨目建吧设将讯会极抽大改辫善宝芬安区女的城打市环苦境，守从湿而促末进宝役安区叉整体识形象膀的提拼升。急宝安莫区整卷体形饺象的统改善查有利诊于打滔破关汉内和秒境外足高端霜客户蚂在宝是安购徐房的殖心理凯障碍他。熟宝安认区交兴通条判件改笑善为幕项目巡带来忙发展荷机遇勇宝安耽区路祸网改仰造、碑地铁雄开通笼、深喂港西别部通宪道建门设、治关口名申请好撤销浩的利炸好，凝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