重庆万州客户楼盘调研及项目定位

/fandubo及时雨豆丁文档资料/fandubo/fandubo及时雨豆丁文档资料/fandubo2/45/fandubo及时雨豆丁文档资料/fandubo目录TOC\o"1-3"\u第一部分消费者拦截问卷分析 3一、 调研概述 3（一） 调研背景 3（二） 调研方法 3（三） 分析方式 3二、 客户背景分析 4（一） 样本年龄、家庭结构分析 4（二） 样本学历、职业、家庭收入及交通工具分析 6（三） 样本居住区域以及工作区域分析 7（四） 样本房屋性质、户型结构分析 8三、 客户对区域的认知 9（一） 区域熟悉度 9（二） 不同客户对区域发展前景的认知 10（三） 不同客户对区域居住环境认知分析和成熟时间判断 11四、 客户购房特征 13（一） 不同客户的购房次数 13（二） 不同客户购房目的 14（三） 不同客户购房看中点 15（四） 不同客户对建筑形态的需求 16（五） 不同客户对单层户数的需求 17五、 客户需求特征 18（一） 不同客户房型需求特征 18（二） 不同客户面积需求特征 19（三） 不同客户对单价、总价承受力分析 21（四） 不同客户对本案购买可能性分析 23（五） 不同客户对本案单价的预期 24（六） 不同客户对配套的需求特征 24（七） 所有样本对江景资源的需求特征 25（八） 所有样本对外立面、社区景观元素的需求特征 27（九） 所有样本信息接受渠道分析 31（十） 所有样本对清水房和装修房的认知分析 33第二部分深访客户分析 34一、 引言 34二、 客户来源与背景 34三、 区域认识 35(一) 对江南新区的认识 35(二) 在本区域购房可能性分析 36(三) 对本案的预期 36四、 对产品规划设计的要求 36(一) 意向户型和面积 36(二) 对功能间的需求 37(三) 对停车位的看法 38(四) 社区配套 38五、 客户购房特征分析 39(一) 置业意向区域、次数与目的 39(二) 价格承受能力分析 40(三) 投资需求分析 40(四) 江景需求分析 41六、 洋房需求特征分析 42(一) 洋房与电梯房接受程度 42(二) 洋房附加空间需求 42七、 客户消费习惯分析 44(一) 购物场所 44(二) 餐饮习惯 44(三) 休闲娱乐 44八、 小结 44/fandubo及时雨豆丁文档资料/fandubo/fandubo及时雨豆丁文档资料/fandubo第一部分消费者拦截问卷分析调研概述调研背景万州江南新区是一片尚待开发的“处女地”，目前已经有几家开发商已经在该片区获取土地准备开发，中渝物业也是其中一家。此次消费者调研的目的在于了解消费者的购买需求状况以及对项目期望，为本案的产品设计与规划及之后市场推广提供建议性的数据。了解目前市场类比项目消费者群体的构成及背景资料了解消费者目前对产品的需求状况以及价格的承受能力了解消费者目前对本项目所在板块的认知程度与接受程度通过消费者调研，勾勒本案可能的潜在客户群的特征，准确的寻找目标客户为物业形态、户型结构及社区园林设计提供规划依据调研方法调研时间：2008年3月13日—2008年3月31日调研地点：万州城区在售的具有代表性及可比性的项目（附表）板块名称项目名称北山兴茂·山水国际、华榕·醉美湾、阳光水岸北滨路寰泰·世纪新城、恒森·天江郦城、上游·福地、天屿江山江南新区中恒·江南第一城沙龙路国成·江山龙苑、兴茂·御景江城五桥百安花园调研对象：竞争、类比及代表性楼盘看房客户抽样方法：非随机抽样研究依据：消费者需求曲线、消费者行为及心理研究研究方法：中高端项目受访客户和中端项目受访客户对比分析研究软件：Excel、SPSS样本量：N＝210（单位：份）分析方式本次采集的样本涵盖了万州市场上大部分在售项目，但是不同项目根据整体质素不同针对的客户群体也有差异，因此我们在以下部分分析中把客户进行分类，以便我们锁定准客户群。筛选标准：市场上在售价格较高的项目均为景观资源较好的项目，我司以不看江房源起价2200元/㎡和看江房源起价2500元/㎡为标准，挑选出5个售价最高的在售项目；中高端项目分布中端项目分布醉美湾、天屿江山、天江郦城、江山龙苑、世纪新城阳光花园、阳光水岸、兴茂·山水国际、江南第一城、御景江城、东方大厦、百安花园合计：70份合计：140份客户背景分析样本年龄、家庭结构分析

分析：从年龄分布上来看，35岁以下的客户占总样本量的76.6%，说明目前万州房地产市场上这一部分人群为购房的主要群体，并且呈现出购房年轻化的趋势，这一部分人群具备一定的经济实力，对楼盘的品质、配套和社区景观要求较高。36-50岁这部分人群约占17%，具备较强的经济实力，多为二次置业甚至更高次置业，置业的目的主要为子女购房或者希望更换一个更好的居住环境。从家庭结构示意来看，50.5%的客户家庭结构为“三口之家”，这部分客户主要是因为家庭结构发生变化或者随着子女成长需求更大的居住面积而对住房产生了新的需求，如子女成婚，子女由儿童期向青春期转变；“单身贵族”和“二人世界”的家庭结构分别占总样本的3.8%和22.4%，这部分的购房需求主要是由家庭结构变化而产生的新的住房需求，如“单身贵族”由婚姻产生的住房需求，“二人世界”由生儿育女的计划而产生的住房需求。样本学历、职业、家庭收入及交通工具分析如图所示，具有本专科学历的客户到达63.8%，这一部分人群拥有稳定的工作和稳定的收入，同时这一部分人群也是购房的主要人群。本次调研的客户的职业主要以专业技术人员、个体工商户和私营业主为主，分别为27.6%，17.6%和16.2%。家庭月收入为2000-3000元和3000-5000元的家庭分别占到31.9%和42.9%，考虑到受访客户对其家庭月收入有所保留，我们可以初步推断大部分客户的家庭月收入在5000元左右，以目前的万州房地产市场价格来看，月供应该不能成为购房的主要问题与障碍。本次调研的客户中有64.3%出行的交通工具为公交车。样本居住区域以及工作区域分析区域工作区域所占百分比居住区域所占百分比篙笋塘42.4%38.6%龙宝14.3%18.1%周家坝5.2%10.0%申明坝1.0%1.4%枇杷坪5.7%6.7%百安坝3.3%4.8%江南新区4.3%1.0%五桥10.5%11.0%重庆主城区4.8%0.5%重庆其他区4.8%3.8%其他省市1.0%3.3%合计97.1%100%注：样本中有退休的客户，因此工作区域的百分比不足100%。从上表可以得出，样本中分别有42.4%和14.3%的客户分别在篙笋塘和龙宝工作，这是由于篙笋塘是万州传统意义上的经济中心和龙宝是万州新兴的工业园区。38.6%的客户在篙笋塘居住，充分的说明客户对配套齐全与否相当重视，居住在龙宝的客户占到18.1%，这是由于一是龙宝是新兴的工业区，二是由于龙宝离万州经济中心比较近。另外，样本中有退休的客户，因此工作区域的百分比不足100%。样本房屋性质、户型结构分析从房屋性质上来看，商品房、单位分房和集资房占据前三位，分别为51.4%、16.7%和11.4%，特别是商品房的百分比超过一半，说明大部分客户都是至少为二次购房，希望换一个户型更合理、配套更齐全和社区环境更好的居住场所；从居住户型分布中，3房以下的户型占到48.6%，可以推论接近一半的客户是为了追求更舒适的居住环境，这有可能是家庭结构性变化而产生的住房需求；客户对区域的认知区域熟悉度由上图可知，万州居民都知道江南新区，但是仅只有27.1%的客户熟悉江南新区，72.9%的客户仅仅知道或者不熟悉江南新区，这可能是由于政府对整个江南新区的宣传力度不够和江南新区投资开发较为缓慢造成的。不同客户对区域发展前景的认知中高端客户对区域的认知中端客户对区域的认知区域发展前景*客户类别类别中高端项目受访客户中端项目受访客户前景好，吸引大29.0%30.0%前景好，但吸引力不大34.8%32.9%等区域成熟再说36.2%37.1%在江南新区发展前景上看，无论是中高端项目受访客户还是中端项目受访客户，认为江南新区的前景好的客户比重占到60％以上，反映出居民对江南新区的整个发展潜力和环境的认可度。持“等区域成熟以后再说”的客户比重分别占到37％左右，反映出他们持一种观望的态度，未来项目和产品将会起到比较重要的引导作用。不同客户对区域居住环境认知分析和成熟时间判断1、对滨江板块的看法中高端客户中端客户居住环境*客户类别类别中高端项目受访客户中端项目受访客户环境素质好20.3%30.7%现在冷清但具发展潜力42.0%37.1%一定时期内居住不便37.7%32.1%对目前江南新区居住环境的认识上，环境素质较好和具备发展潜力的客户比重占到了60％以上，反映出区域自身的质素和发展前景勿庸置疑。42.0%的中高端项目受访客户和37.1%的中端项目受访客户认为江南新区目前虽然冷清，但是非常具有发展潜力；另有37.7％和32.1％的客户认为区域居住不便。发展潜力与居住不便这种矛盾产生主要是规划与现实交通和生活配套的不完善引起的，这应该能伴随区域和项目的开发逐步解决的。2、对成熟时间的判断中高端客户中端客户成熟时间*客户类别类别中中高端项目受访客户中端项目受访客户2-3年11.9%28.0%3-5年44.1%41.1%5年以后40.7%18.7%区域成熟时间与政府的投入和引导密不可分，受到江南新区过往开发进度的影响，受访客户对新区的成熟预期普遍较低。对比两类客户可以看出，中高端客户对区域成熟的时间预期还要长些。客户购房特征不同客户的购房次数中高端客户购房次数中端客户购房次数购房次数·客户类别类别中高端项目受访客户中端项目受访客户首次52.2%42.1%二次及以上47.8%57.8%从购房次数来看，万州二次及二次以上购房的比重很高，基本超过了一半。结合客户目前的居住房屋性质来看，客户购房用于改善居住环境和居住条件的需求较多。首次改善型和再次改善型的客户数量明显较多。不同客户购房目的中高端客户购房目的中端客户购房目的置业目的·客户类别类别中高端项目受访客户中端项目受访客户居住85.5%82.9%其中：自住：长期固定住所69.6%63.6%投资14.5%17.1%其中：长线投资11.6%15.0%在置业目的方面，购房居住的比重明显高于购房投资，结合购房次数来看，改善居住环境目前主流的需求，购房投资需求相对不旺。在居住需求中，主要是自己家庭的长期固定居住，分别占到69.6%和63.6%的比重。在投资的需求中，以长线投资为主。不同客户购房看中点购房因素·客户类别类别中高端项目受访客户中端项目受访客户购房看重第一因素位置地段（29.0%）、价格（27.5%）、交通方便（15.9%）价格（26.4%）、交通方便（22.9%）、位置地段（20.0%）购房看重第二因素交通方便（29.0%）、价格（27.5%）、位置地段（17.4%）价格（26.4%）、交通方便（26.4%）、位置地段（15.0%）购房看重第三因素价格（17.4%）、交通方便（15.9%）、规划好，产品户型好（14.5%）位置地段（13.6%）、户型产品好（13.6%）、价格（10.7%）、中高端项目的受访客户在第一考虑因素上，主要是位置地段，连带就是交通方便；而中端项目的受访客户看重的第一二因素主要都是价格。这是两类客户最大的区别点。这对于江南新区的项目而言，交通而非价格也就是最大的抗性。当然，整体来看，万州的受访客户对价格还是比较敏感，对交通的方便性及通达性要求较高。不同客户对建筑形态的需求中高端客户建筑形态需求中端客户对建筑形态的需求物业形态*客户类别比例中高端项目受访客户中端项目受访客户高层27.5%15.0%小高层36.2%50.0%多层20.3%12.1%花园洋房15.9%22.9%从物业形态上来看，小高层是受大众喜欢的物业形态，中高端项目受访客户中选择此项物业形态的比例为36.2%，中端项目受访客户则为50.0%。值得注意的是，两类受访客户选择花园洋房的比例为都不太高。究其原因，万州房地产场市场上并未出现真正的花园洋房，目前所谓的“洋房”只是7-9层的普通小高层建筑，因此可能导致消费者对花园洋房的认识形成偏差，仅仅从楼层角度判断物业形态。不同客户对单层户数的需求中高端客户对单层户数的要求中端客户对单层户数的要求单层户数*客户类别类别中高端项目受访客户中端项目受访客户不多于4户37.7%35.7%不多于3户29.0%34.3%不多于2户24.6%19.3%合计91.3%89.3%在对户数的需求上，客户普遍希望户数不要过多。从数据来看，3-4户/层是比较合理的范围。但是从万州实际情况来看，高层6户/层是最主流的供应。从产品开发的经济角度来看，客户的此种需求是完全可以改变的。客户需求特征不同客户房型需求特征中高端客户需求中端客户需求3房户型*客户类别（1）类别中高端项目受访客户中端项目受访客户3房1卫23.2%20.7%3房2卫42.0%32.9%合计：65.2%53.6%2房户型*客户类别（2）类别中高端项目受访客户中端项目受访客户2房1卫13.0%16.4%2房2卫14.5%14.3%合计：27.5%30.7%三房和两房相比，三房需求相对更多。宽松舒适的居住环境是改善型客户首选的房型。就三房需求而言，三房两卫的需求明显较高，这也是主流的供应户型。就两房需求而言，一卫和两卫的比重相当。不同客户面积需求特征中高端受访客户中端受访客户户型类型与面积中高端项目受访客户中端项目受访客户单间配套41-5060%2房1卫标准型71-8033.3%21.7%舒适型81-9033.3%34.8%2房2卫舒适型81-9040.0%舒适型91-10010.0%40.0%3房1卫紧凑型81-9037.5%20.7%标准型91-11056.3%31.0%3房2卫标准型91-11051.7%32.7%舒适型111-13034.4%37.0%4房标准型111-13060%45.5%5房141以上66.7%在中端项目受访客户中，对单间配套的需求面积集中在41-50平米，而中高端项目受访客户缺乏对单间配套的需求；在选择2房1卫的产品中，中高端项目受访客户对标准型和舒适型的偏爱程度是一样的，都是33.3%；中端项目受访客户中，34.8%倾向于选择舒适型的产品在选择2房2卫的产品中，中端和中高端项目受访客户都偏向于选择舒适型的产品，值得说明的是，中端项目受访客户选择的面积比中高端项目受访客户大；在选择3房2卫的客户中，中高端项目受访客户中，51.7%选择标准型的产品，34.4%选择舒适型的产品；中端项目受访客户中，32.7%选择标准型的产品，37.0%选择舒适型的产品；中高端项目受访客户，对5房暂时没有表现出明显的需求；不同客户对单价、总价承受力分析中高端客户对单价承受力中端客户对单价承受力单价区间*客户类别类别中高端项目受访客户中端项目受访客户1501-1800元29.0%27.9%1801-2000元23.2%29.3%2500元以上11.5%5.0%从承受的单价区间来看，在2500元以上的区间两类客户出现差异化。但是从两类客户内部自身来看的话，选择单价在1500-2000元的客户占到的比重都是最高的。这种现象跟万州市场上房地产价格差距不明显，档次没有拉开有着极大关系，导致客户在单价上也没有呈现出明显的差异化。中高端客户对总价承受力中端客户对总价承受力总价区间*客户类别类别中中高端项目受访客户中端项目受访客户16-20万29.0%34.3%21-25万40.6%26.4%31万以上13.0%14.3%客户在最高承受总价区间方面，中高端项目受访客户中，有40.6％的承受21-25万，较中端客户高出一个档次。值得一提的是，在总价区间为31万以上，中端项目受访客户为14.3%，高出中高端项目受访客户1.3个百分点，说明中端项目看房客户中仍有一些购买力很强的客户。承受总价与单价一样存在着类似问题，原因也类似。不同客户对本案购买可能性分析中高端客户对本案的购买可能性中高端客户对本案的购买可能性购买本案可能性*客户类别类别中高端项目受访客户中端项目受访客户视产品而定75.4%78.6%在目前产品尚未面市，江南新区配套尚不完善的情况下，无论哪类受访客户都理性的表示在了解产品之后才能做出购买决定。从中反映出项目产品对客户购房有着重要的影响和引导。不同客户对本案单价的预期中高端客户本案单价的预期中端客户本案单价的预期本案最高单价*客户类别类别中高端项目受访客户中端项目受访客户250034.8%36.4%300026.1%34.3%从客户类别上来看，中高端项目受访客户中选择2500元/㎡的比例为34.8%，3000元/㎡的比例为26.1%；中端项目受访客户中，选择2500元/㎡的比例为36.4%，3000元/㎡的比例为34.3%；由此我们可以初步推断消费者认为本案第一期的入市价格在2500-3000元之间是一个合理的价格。这个价格预期高于目前万州市场大多数项目的价格，表明客户对本项目所在位置和资源以及预期产品档次的一个心理认同。不同客户对配套的需求特征对配套的需求*客户类别类别中高端项目受访客户中端项目受访客户幼儿园1419小学2034运动场所3787会所319商店和超市56121药店与诊所3048银行与取款机1726餐饮3236邮局610书店217说明：表中数字代表提及次数无论是哪类客户，对于运动场所、购物场所、就医场所和餐饮场所的需求都是最多的。这几类也是本项目日后必须完善的几类小区配套。所有样本对江景资源的需求特征注：因为样本中有一部分市区楼盘不是江景项目，整个江景项目占总样本量的89%，共计187份。1、江景需求中高端客户对江景的需求中端客户对江景的需求江景需求*客户类别类别中高端项目受访客户中端项目受访客户希望正看江43.5%48.3%侧看江也可以10.1%15.3%无所谓，看小区品质36.2%26.3%从图中可以看出，希望看江的客户占到总样本量的53.3%，说明万州的消费者还是有比较浓厚的江景情结的；在观江上，希望正看江的客户比重都分别达到了43.5％和48.3％，是最多一类。值得注意的是，分别有36.2%和26.3％的消费者把小区的综合品质放在第一位的，说明他们对整体品质的要求高于江景，也即是品质可以弥补江景的欠缺。2、江景需求价差承受江景价差判断*客户类别类别中高端项目受访客户中端项目受访客户200-50037.7%44.1%500-80024.6%20.3%800-100014.5%9.3%1000以上2.9%0.8%从对江景价值的判断上可以看出，37.1％的认为在200-500元，其次是19.5％的认为500-800元。这反映出消费者对江景房的资源价值有一定认同。但就整体价差而言不大，反映出客户对价差的承受能力有限。从两类客户对比来看，中高端项目的受访客户承受价差在500元以上的比重高于中端项目的受访客户。但是总体来看500-800元也是比较合理的区间。所有样本对外立面、社区景观元素的需求特征外立面偏好1123456建筑风格*客户类别类别中高端项目受访客户中端项目受访客户第一种21.7%21.4%第二种21.7%25.0%第三种——22.1%第四种23.2%——从上图可以得出，图1和图2认同度比较高，分别有21.4%和24.3%的客户选择这两幅图。图1的外立面属于现代简约风格，线条感强，显示出项目具有较高的档次；图2属于欧式风格，屋顶的斜坡与落地相得益彰，具备异域风情。现代风格和欧式风格比较受客户喜欢。内部景观偏好2号：中式荷塘景观设计2号：中式荷塘景观设计3号：社区水景观带，通过设置小拱桥提高人的参与性4号：热带风情，设置各种风情符号，包括树的种类、水景等5号：几何形的小绿化6号：带长廊大面积的草坪7号景观通廊，集中地水晶和绿化带布局，开阔、通风8号：集中的景观布局，树木几何形布局9号：大面积草坪10号：临水分布几何形草坪，小道的设计提升参与度1号：中庭水景、组团式绿化 如图所示，21.0%的受访客户选择具有异域风格的热带风情景观，通过风情符号的设置，水景的打造，凸显社区景观的自然；16.2%的受访客户选择带长廊的大面积草坪，15.2%的受访客户，倾向于选择中庭水景和组团式绿化。从景观元素上看，动态水景、大面积组团式绿化、雕塑小品和风情符号是消费者乐于接受。所有样本信息接受渠道分析中高端项目客户信息接受渠道中端项目客户信息接受渠道信息渠道·客户类别类别中高端项目受访客户中端项目受访客户亲朋好友介绍26.1%30.0%售房现场44.9%31.4%户外广告10.1%16.4%报媒4.3%4.3%从图可知，万州房地产市场上，消费者了解项目的主要是售房现场和亲戚朋友介绍，分别占据35.7%和29.1%，一方面说明万州目前在房地产推广方面对消费者影响力还不够大，另一方面说明人际之间的口头传播可能会影响消费者的购买决策。客户对报媒的接受程度很低，仅为4.3%。所有样本对清水房和装修房的认知分析样本中有76.7%的客户选择清水房，可能是由于对装修房的品质可能还存在着担心。另外目前万州房地产市场上还没有出现装修房，客户对装修房的认知度还不高。在选择装修房的客户中，有接近一半（49%）的客户选择全精装修；在装修标准方面，在选择装修房的客户中，42.9%的受访客户认为500-1000元的装修标准是一个比较合适的价格区间，28.6%的客户认为1001-1500元是比较合适的价格区间，由此可以推断装修标准在1000元左右是万州消费者能够接受的价格区间。第二部分深访客户分析引言在第一轮拦截访问结束后，我们虽然通过价格进行客户区分，但是由于供应市场中中高端产品缺失，我们拦截到的客户在需求特征差异上不明晰，对此，我们选取13组中中高端客户进行深入访谈，样本包括公务员、私营企业主以及公司的中高层，在前面定量研究的基础上进行定性的深入分析，提取客户需求特征。期待获得的答案对本案产品规划上的要求；探求潜在客户的特征，为目标客群圈定提供依据；客户来源与背景客户获取途径第一轮受访客户中获取通过熟人介绍客户来源分布公务员私营业主及公司中高层3.筛选标准家庭月收入在3000元以上对本项目不排斥购房总价承受力在25万以上4.访问及完成数量13组客户进行一对一的深入访谈房型建筑面积（平米）数量合计2房61-80113房101-120610121-1402141-16024房121-14012141-16015.客户背景来源分布姓名居住区域工作区域行业/职业联系方式合计公务员秦小姐五桥五桥工商局——5易鸿章高笋塘高笋塘规划58226816李军高笋塘高笋塘规划58226816熊建高笋塘高笋塘规划58226816钟建民龙宝龙宝事业单位58275030私营业主及公司中高层滕小姐龙宝龙宝建小姐山顶高笋塘建筑业139966993998邓小琼高笋塘龙宝建富华龙宝龙宝玻璃制勇周家坝百安坝房地晨曦高笋塘高笋塘教发琼周家坝周家坝建澍龙宝龙宝媒域认识对江南新区的认识两类深访客户对江南新区有一个普遍的认识，认为目前江南新区发展较差，与万州传统的经济中心高笋塘相比，交通不便，公交系统匮乏，市政配套设施很不完善；但认为江南新区的发展潜力大：优势劣势1、新区在城市规划上比旧城好；2、政府将在资金和政策方面向江南新区倾斜；3、居住环境素质方面比老城区优秀4、景观资源上，除了有江景资源外，还有城市景观资源；5、空气质量比老城区好；1、交通不便，需收过桥费；公交线路比较少；2、市政设施配套不全；3、万州市民心理感知距离远，认为是郊区；在本区域购房可能性分析 由于购房仍然以改善居住条件为主，因此两类深访客户普遍认为，购买本案必须存在着两个条件：本案的产品要优秀，包括户型、社区景观、社区配套与物管服务；交通条件得到改善，市政配套设施相对完善，包括医院、派出所、街道、学校等但是私营业主及公司中高管认为如果在产品十分优秀，交通条件与市政配套尚未改善的情况下，仍然会考虑购买，因为良好的社区配套能一定程度上弥补市政配套的不足，并且江南新区的发展潜力大，居住环境素质比老城区要出色；对本案的预期公务员对本案产品和最高价格的预期：理想建面在120㎡左右；拥有良好的社区配套和社区景观；对价格的最高预期在3000元/㎡左右；私营业主及公司中高管对本案产品和最高价格的预期希望出现品质好、园林景观好、配套齐全与物管服务优秀的大社区；对价格的最高预期在3000元/㎡；小结：两类深访客户相同点：对价格最高预期都在3000元/㎡；小区景观环境较好。对产品规划设计的要求意向户型和面积深访客户来源需求面积（㎡）户型户型结构数量公务员61-802房平层1101-1203房平层3101-1203房错层1私营业主及公司中高层141-1603房跃层1141-1604房错层、跃层1121-1403房平层1121-1403房错层1121-1404房夹层181-1002房平层或跃层1101-1203房平层1140-1603房平层1合计13小结：两种受访客户对3房的需求明显高于2房和4房，3房的户型之中以120㎡左右的户型最受追捧；整体上来看，受访客户对平层的户型结构接受程度最高；但是私营业主对错层和跃层也有一定的接受程度；对功能间的需求客户类别功能间需求被提及次数面积需求（㎡）公务员（5组）景观阳台43-10生活阳台43-6空中院馆115入户花园33-10衣帽间32-3阳光房22-5私营业主及公司中高管（8组）景观阳台68-10生活阳台54-7空中院馆18-12入户花园44-7衣帽间1约7阳光房310保姆房15客厅挑空2从两类受访客户的共同点来看，景观阳台和生活阳台被提及的次数最多，分别为10次和9次，说明在大多数受访客户心中，这两种功能间是必不可少的；其次，两类客户对入户花园的偏爱程度比较，被提及7次；再次为阳光房，被提及次数为5次公务员对衣帽间偏爱程度比较高，被提及次数为3次，比例占到公务员客户的一半；私营业主及公司中高管中，出现了对保姆房和客厅挑空的偏好，虽然被提及次数不多，但是一定程度上反映出这类客户对生活品质的追求；对停车位的看法关于停车位，两类消费者共同认为地下停车位比较合适，因为如果修建地面停车位，可能会占据绿化或者景观的面积，这样可能会影响整体环境；对于高品质项目，有车族认为住户与停车位之比为1：1，无车族认为高品质社区，住户与停车位之比为2：1到3：1.社区配套客户类别配套需求公务员私营业主及公司中高管合计超市5611医院/药店224教育415运动场所448在必要社区配套上：超市：11次运动场所：18次教育：5次当我们明确提出教育配套的情况下（购房业主的子女免费就读名校），2组公务员认为很有吸引力，私营业主与公司中高层中有7组客户认为有吸引力，其中3组客户认为很有吸引力；客户购房特征分析置业意向区域、次数与目的来源分布姓名意向区域置业次数置业目的公务员秦小姐滨江板块二次自住兼投资易鸿章滨江板块首次自住李军滨江板块二次自住熊建滨江板块二次自住钟建民滨江板块二次为子女购房私营业主及公司中高层滕小姐尚在考虑之中四次自住兼投资孟小姐高笋塘三次自住兼投资邓小琼滨江板块二次自住李富华尚在考虑中二次自住王勇滨江板块三次自住兼投资蔡晨曦尚在考虑中四次自住兼投资杨发琼高笋塘、滨江板块三次投资郭澍无所谓二次自住兼投资从置业区域来看，公务员倾向于在滨江板块置业，而私营业主及公司中高层置业区域比较分散，集中于高笋塘、滨江板块和北山板块；从置业次数来看，普遍在二次置业以上；从置业目的来看，改善居住条件的换房为首要置业目的；投资需求表现得不是很强烈，经济实力较好的私营业主及公司中高层购房自住的同时也考虑了房屋的保值增值作用；价格承受能力分析来源分布姓名最高承受单价最高承受总价主要分布公务员秦小姐2800元/㎡30万单价：2500-3000元/㎡总价：30万左右易鸿章2500元/㎡25万李军3000元/㎡30万熊建2500元/㎡30万钟建民3000元/㎡40万私营业主及公司中高层滕小姐3500元/㎡以上50万以上单价：3000元/㎡以上总价：35万以上孟小姐3000元/㎡40万邓小琼2000元/㎡25万李富华3500元/㎡以上50万王勇3000元/㎡45万蔡晨曦3000元/㎡30万杨发琼2000元/㎡30万郭澍2500元/㎡35万投资需求分析来源类别姓名投资需求公务员秦小姐投资，100-120㎡的户型易鸿章暂不考虑李军暂不考虑熊建投资120㎡左右的户型钟建民暂不考虑私营业主及公司中高层滕小姐自住兼投资孟小姐考虑投资70-80㎡的户型邓小琼正在考虑，100-120㎡的江景3房李富华没有考虑过王勇60-70㎡的小户型蔡晨曦目前没有考虑过杨发琼正在考虑投资120-130㎡的户型郭澍考虑投资，可能是投资小户型7名受访客户有比较明显的投资需求，其中3名客户考虑投资60-80㎡中小户型，4名客户考虑投资100-130㎡的中大户型；5名受访客户目前暂时还未考虑过购房进行投资；1名客户是自住兼投资；江景需求分析来源类别姓名江景需求江景强度公务员秦小姐希望正看江强易鸿章能看江最好，但是也可以接受看中庭中李军不是很敏感，主要考虑视野的开阔性低熊建朝向更重要低钟建民一定要买江景房，正看江侧看江都行强私营业主及公司中高层滕小姐选择江景房强孟小姐希望正看江，价格在1000内就能接受强邓小琼希望正看江，价差太大就看性价比中李富华希望正看江强王勇无所谓低蔡晨曦正看江，价格无所谓强杨发琼不是必须低郭澍江景房非首要因素，但能看江最好中6名受访客户具有强烈江景需求，其中公务员2名、私营业主及公司中高层4名；3名受访客户对江景的需求不是很强烈但是认为能看江最好，其中公务员1名、私营业主及公司中高层2名；4名受访客户对江景的需求持无所谓的态度，其中公务员2名、私营业主及公司中高层2名；洋房需求特征分析洋房与电梯房接受程度来源类别姓名高层与洋房的接受程度公务员秦小姐高层，视野开阔易鸿章价差500-800之间，选择洋房李军选择洋房熊建选择高层钟建民价差在500元以内，选择洋房私营业主及公司中高层滕小姐洋房价格在3500以内，会选择洋房孟小姐价差在1000元之内，选择洋房邓小琼价差500-800之间，选择洋房李富华选择洋房王勇两者价差不大时，选择洋房蔡晨曦高层杨发琼不接受，洋房户型较大，总价较高郭澍价差在1500元之内，选择洋房从整体情况来看，受访客户更喜欢花园洋房；在考虑洋房和高层价差时，其中两组公务员认为合适的价差在500元左右，而私营业主及公司中高层的价格承受能力要比前两者要强；洋房附加空间需求来源类别姓名赠送花园面积（㎡）是否需赠送露台是否需赠送地下室降低洋房层数，提升价格，是否接受公务员秦小姐20-30需要需要接受易鸿章视情况而定需要需要接受，但要合理李军25-40需要需要接受熊建30需要需要接受钟建民20-30不需要需要接受，价格不能提升太多私营业主及公司中高层滕小姐10-20需要不需要接受孟小姐20需要需要接受邓小琼20-30需要需要价格提升500元能接受李富华30-40需要不需要接受，单价在4000-5000元王勇40需要需要接受，但是单价不超3000蔡晨曦30-40视情况而定视情况而定接受，提升500-800元杨发琼30-40需要需要不接受郭澍视情况而定视情况而定视情况而定接受注：目前万州房地产市场上的花园洋房大多为7-9层，从严格意义上来说是并不是花园洋房关于花园赠送面积：20-30㎡：被提及3次10-20㎡：被提及3次30㎡以上：被提及5次2名受访客户视情况而定关于露台的接受程度10名客户认为需要露台1名客户认为不需要露台2名客户视情况而定关于地下室接受程度9名客户认为需要赠送地下室2名客户认为不需要赠送地下室2名客户视情况而定对于降低花园洋房层数，提升价格12名受访客户认为能够接受，但单价提升得合适；1名受访客户不接受客户消费习惯分析购物场所两类受访客户都乐于在万州传统的商业中心高笋塘购物，对品牌具有一定的认知程度和偏好程度。客户对品牌并无固定购买的喜好。大部分客户认为万州市场上的品牌还是比较齐全的，少部分高收入客户认为还可以再引进一些中高端品牌。餐饮习惯在餐饮消费上，深访的客户普遍认为万州餐饮比较丰富，档次、数量、品牌都较多，客户消费的场所、档次和品牌选择面都较广。就品牌而言，主要还是以万州本地品牌为主，消费者普遍也比较认可。中餐类品牌包括：小八仙、川江人家；火锅类品牌有永乐等。几位收入较高文化品位较高的客户认为万州目前缺乏档次较好的西餐厅和外国菜餐厅。对于继续引进重庆著名餐饮品牌，如小天鹅、陶然居、德庄、菜根香等，大部分客户都表示比较欢迎。休闲娱乐两类受访客户的休闲娱乐习惯没有明显的集中特征，所涵盖的范围比较广，但是被提及次数较多的为喝茶、登山和健身；喜好喝茶的受访客户认为万州目前还缺乏有特色和上档次的茶楼；喜好健身的消费者认为目前万州还缺乏大众健身场所和公园。小结客户均认为江南新区目前交通条件、市政配套设施不完善，但发展潜力巨大，居住环境较好，适宜居住。客户期望出现品质高、园林景观好、配套齐全与物管服务优秀的社区，如果在江南新区出现这样的产品，还是会考虑购买；客户选择户型以3房为主，面积集中在120平方米以上。在功能间配置上认为景观阳台和生活阳台是必需，部分创新空间客户也有所期望。大部分客户能够承受的单价在3000元以上，总价在30万以上。客户注意生活便利性与延展性，希望生活空间得到丰富和便利，认为最重要的三项社区配套为商店与超市、运动场所和教育（幼儿园与小学为主）。客户购房以自住改善居住环境为主，少部分客户有兼投资的想法。总体对比私营业主及公司中高层的投资需求表现得比公务员明显；客户对花园洋房的期待程度高，认同感强，希望赠送露台和地下室，以增加使用附加值。客户有浓厚的江景情结，江景房选择程度很高。一次性付款和分期付款使用的频率明显比按揭付款频率高；重庆的品牌餐饮店对万州的消费者具有一定的吸引力；良好的社区景观可以一定程度上弥补消费者的对公园的需求；基于C8051F单片机直流电动机反馈控制系统的设计与研究基于单片机的嵌入式Web服务器的研究MOTOROLA单片机MC68HC（8）05PV8/A内嵌EEPROM的工艺和制程方法及对良率的影响研究基于模糊控制的电阻钎焊单片机温度控制系统的研制基于MCS-51系列单片机的通用控制模块的研究基于单片机实现的供暖系统最佳启停自校正（STR）调节器单片机控制的二级倒立摆系统的研究基于增强型51系列单片机的TCP/IP协议栈的实现基于单片机的蓄电池自动监测系统基于32位嵌入式单片机系统的图像采集与处理技术的研究基于单片机的作物营养诊断专家系统的研究基于单片机的交流伺服电机运动控制系统研究与开发基于单片机的泵管内壁硬度测试仪的研制基于单片机的自动找平控制系统研究基于C8051F040单片机的嵌入式系统开发基于单片机的液压动力系统状态监测仪开发模糊Smith智能控制方法的研究及其单片机实现一种基于单片机的轴快流CO〈,2〉激光器的手持控制面板的研制基于双单片机冲床数控系统的研究基于CYGNAL单片机的在线间歇式浊度仪的研制基于单片机的喷油泵试验台控制器的研制基于单片机的软起动器的研究和设计基于单片机控制的高速快走丝电火花线切割机床短循环走丝方式研究基于单片机的机电产品控制系统开发基于PIC单片机的智能手机充电器基于单片机的实时内核设计及其应用研究基于单片机的远程抄表系统的设计与研究基于单片机的烟气二氧化硫浓度检测仪的研制基于微型光谱仪的单片机系统单片机系统软件构件开发的技术研究基于单片机的液体点滴速度自动检测仪的研制基于单片机系统的多功能温度测量仪的研制基于PIC单片机的电能采集终端的设计和应用基于单片机的光纤光栅解调仪的研制气压式线性摩擦焊机单片机控制系统的研制基于单片机的数字磁通门传感器基于单片机的旋转变压器-数字转换器的研究基于单片机的光纤Bragg光栅解调系统的研究单片机控制的便携式多功能乳腺治疗仪的研制基于C8051F020单片机的多生理信号检测仪基于单片机的电机运动控制系统设计Pico专用单片机核的可测性设计研究基于MCS-51单片机的热量计基于双单片机的智能遥测微型气象站MCS-51单片机构建机器人的实践研究基于单片机的轮轨力检测基于单片机的GPS定位仪的研究与实现基于单片机的电液伺服控制系统用于单片机系统的MMC卡文件系统研制基于单片机的时控和计数系统性能优化的研究基于单片机和CPLD的粗光栅位移测量系统研究单片机控制的后备式方波UPS提升高职学生单片机应用能力的探究基于单片机控制的自动低频减载装置研究基于单片机控制的水下焊接电源的研究基于单片机的多通道数据采集系统基于uPSD3234单片机的氚表面污染测量仪的研制基于单片机的红外测油仪的研究96系列单片机仿真器研究与设计基于单片机的单晶金刚石刀具刃磨设备的数控改造基于单片机的温度智能控制系统的设计与实现基于MSP430单片机的电梯门机控制器的研制基于单片机的气体测漏仪的研究基于三菱M16C/6N系列单片机的CAN/USB协议转换器基于单片机和DSP的变压器油色谱在线监测技术研究基于单片机的膛壁温度报警系统设计基于AVR单片机的低压无功补偿控制器的设计基于单片机船舶电力推进电机监测系统基于单片机网络的振动信号的采集系统基于单片机的大容量数据存储技术的应用研究基于单片机的叠图机研究与教学方法实践基于单片机嵌入式Web服务器技术的研究及实现基于AT89S52单片机的通用数据采集系统基于单片机的多道脉冲幅度分析仪研究机器人旋转电弧传感角焊缝跟踪单片机控制系统基于单片机的控制系统在PLC虚拟教学实验中的应用研究基于单片机系统的网络通信研究与应用基于PIC16F877单片机的莫尔斯码自动译码系统设计与研究基于单片机的模糊控制器在工业电阻炉上的应用研究基于双单片机冲床数控系统的研究与开发基于Cygnal单片机的μC/OS-Ⅱ的研究基于单片机的一体化智能差示扫描量热仪