生态观光园林地休闲区和湿地生态观光园建设项目可行性研究报告

经济效益分析§14.1财务评价的依据和原则该项目经济评价采用国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）、《投资项目可行性研究指南（试用版）》所规定的原则与方法进行。在市场分析、建设内容和规模、工程建设方案和产品方案等基础上来进行项目的财务评价。依据项目的特点，财务评价部分主要包括财务估算、财务盈利能力分析、不确定性分析，最后给出财务评价的结论。本项目估算按照国家现行的会计制度、税务条例等有关的法律和法规进行。本项目财务评价在计算期内产品销售价格及成本，均不考虑通货膨胀因素。由于本项目建设性质、内容和规模对国民经济影响较小，故仅对本项目的财务盈亏能力以及不确定性分析等方面进行财务评价。§14.2财务评价基础数据与参数选取1、基准收益率的确定根据本项目资金占用成本，再加一定的风险系数，确定本项目基准收益率定为12%。2、计算期的确定根据本项目实际，确定项目计算期为16年，建设期2年，其中运营期为14年。3、有关负荷计算项目建设期分2年完成，第2年投入使用按照设计负荷的30%进行计算，第3年按照设计符合的60%计算。4、有关税费率的计取本报告采用的各种税费率见表14-1：表14-1税费率表单位：%税费项目税费率税费项目税费率企业所得税25法定赢余公积金10城市维护建设税5公益金5教育费附加5任意赢余公积金10§14.3财务效益估算§14.3.1休闲旅游项目财务预测依据1、休闲旅游度假赢利项目收入构成分析为便于分析，一些规模较小的项目产品，或经营收益较低的项目类别，均未纳入收入预测范围。价格拟订充分考虑了大同市、山西省休闲旅游消费能力可能面临衰退的因素以及竞争因素，价格预测较为保守。表14.2##生态园区旅游赢利项目收入构成分析表运营初期（2018—2019年）重点赢利项目平均单位价格项目消费者比率房车露营地50—100元/人次5%-10%休闲木屋150—200元/屋次10%—15%树屋区150—200元/屋次10%—15%宿营区50—100元/人次10%—20%烧烤区30—50元/人次15%—20%环湖休闲步道20—50元/人次5%—10%各种活动区50-200元/人次10%-30%拓展训练基地50—100元/人次5%户外游乐区50-200元/人次5%—15%攀岩区150—300元/人次5%—10%四季花海景观区50—100元/人次30%—50%水上灯光秀50-100元/人次20%-30%湿地科普观赏教育50—100元/人次15%-30%荷花大观园50—100元/人次10%—15%水上摩托艇表演50—200元/人次5%—10%冬季冰雪世界50—100元/人次30%—50%大型冬季竞赛场200-1000元/场次5%-10%2、休闲旅游度假项目市场预测将预测期限划分为两个阶段：运营初始阶段，主要##县及大同市城区家庭、来大同市的商旅人士、学生市场将是先期市场重点。巩固、扩展市场期，人均消费金额将得以提高的标志。自2019年开始计，预测期限至2030年。不同营业日休闲旅游顾客数量预测见下表。表14.3休闲旅游度假项目不同营业日顾客数量预测表（2019）营业日分类黄金假期与节事活动节事活动与旺季周末旺季周中淡季合计天数3065110135340曰均顾客人次300020001000600顾客人次小计（万人次）9.0013.0011.008.1041.10表14.4休闲旅游项目游客量预测表年份增长率接待人数（万人次）20205061.6520216065.7620227069.8720231069.872024569.87202569.87202669.87202769.87202869.87202969.87203069.873、休闲旅游度假项目营业收入和收益估算##生态园区休闲旅游度假项目参考华北尤其北京同类温泉休闲旅游度假项目，经营成本约占营业收入之60%—70%,在此既考虑资本成本和财务费用的因素，也考虑##园区度假住宿类产品多采用自助方式使得经营成本显著低于同业，故取适宜值按营业收入之60%—65%计，比重前高后低，逐年递减；我国经济步入了持续通货膨胀阶段，休闲旅游项目加权人均消费价格按每2年增长6%计。因此，按2020年营业计算，人均按150元计算，61.65万人营业收入为9247.5万元。14.3.2成本费用估算项目总成本费用按国家发改委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》有关总成本估算表编制。本项目成本费用只估算由项目方经营的化东园区成本，采用要素成本估算方法。项目总成本费用主要包括原材料、燃料及动力、工资福利费用、折旧费、摊销费、修理费以及其他费用等成本项目，见附表二。各种相关费用的计提具体情况如下：（1）原材料本项目的主要原材料按照旅游收入的60%预估，共需要5548.5万元。（2）燃料及动力主要为日常水、电消耗，投入明细见表14-5。表14-5燃料及动力投入明细表名称单位数量单价（元/单位）成本费用（万元）水万吨18.631200022.36电万度66.65700046.66合计69.02（3）职工工资及福利项目定员100人，服务人员平均工资按2000元/月计算，管理人员3000元/月计算，按14%计提福利费，则工资及福利为287.28万元。（4）固定资产折旧本项目折旧费用按平均年限法计算，其中房屋折旧年限按30年残值率5%计算；设备折旧年限按15年、残值率5%计算。年折旧费为323.15万元，见附表一。（5）修理及维护费按年固定资产折旧额的40%计算，为129.26万元。（6）其他费用主要为管理费用、营业费用等，合计为409.1万元。14.3.3利润及利润分配经计算，本项目年均实现利润总额1900.53万元，年均营业税金及附加43万元，年均企业所得税475.13万元，年均净利润1425.4万元；法定盈余公积金按净利润的10%计取。见附表四。§14.4财务盈利能力分析（1）财务内部收益率（FIRR）按照《方法与参数》的规定，财务内部收益率（FIRR）系指项目计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率。其计算公式如下：式中：为现金流入，为现金流出，下同本项目所得税前及税后全部投资财务内部收益率（FIRR）计算结果分别为27.57%和23.85%，均超过设定的财务基准收益率12%。（2）财务净现值（FNPV）按照《方法与参数》的规定，财务净现值（FNPV）系指按设定的折现率（一般采用基准收益率ic）计算项目计算期内各年净现金流量的现值之和。式中为基准折现率，本项目为12%。本项目所得税前及税后全部投资财务净现值（FNPV）计算结果分别为17554.5万元和17502.9万元。详见附表五。（3）投资回收期（Pt）按照《方法与参数》的规定，投资回收期（Pt）系指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间。其计算公式如下：本项目所得税前及税后投资回收期（Pt）经计算分别为7.03年和6.28年（含建设期24个月）。详见附表五。（4）总投资收益率（ROI）按照《方法与参数》的规定，总投资收益率（ROI）表示总投资的盈利水平，系项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润（EBIT）与项目总投资（TI）的比率。其计算公式如下：经计算，本项目总投资收益率为23.75%。§14.5不确定性分析§14.5.1盈亏平衡分析本项目以生产能力利用率来进行盈亏平衡分析，盈亏平衡点（BEP）的计算公式为：年固定成本=32.03%。计算显示，该项目生产能力达到设计能力的32.03%，即可实现保本经营，达到当年的盈亏平衡，亦即说明在项目边际贡献逐步实现的过程中，只需其中的较小部分弥补固定成本支出。经营安全率=1-32.03%=67.97%>30%，说明企业经营风险很小。§14.5.2敏感性分析基本方案的基本指标，满足了财务基准值的要求，考虑项目实施过程中的一些不确定因素的变化，分别对销售价格、销售量、经营成本、固定资产投资进行单因素分析（增减幅度分别为6%、4%、2%、0%、-2%、-4%和-6%），销售价格与销售量的变化数值从理论上分析应该是一致的，即单因素变化对内部收益率、财务净现值的影响进行敏感性分析。计算结果见表14-6，图14-1。表14-6财务敏感性分析表内部收益率变动幅度-6%-4%-2%0%2%4%6%销售收入15.1219.5423.6727.5731.2934.8738.35经营成本35.1932.7230.1827.5724.8722.0719.16建设投资30.2929.3528.4427.5726.7125.8725.06图14-1敏感性分析图§14.6财务效益分析结论本项目的财务内部收益率均大于行业基准收益率，表明盈利能力满足了行业最低要求，财务净现值均大于零；通过财务清偿能力分析表明该项目具有较强的债务偿还能力；通过盈亏平衡分析和敏感性分析，表明该项目风险较低。因此，该项目在财务上是可行的。

第十五章研究结论与建议§14.1结论##生态观光园依托于##县地理区位和自然资源优势，遵从现代生态观光景区的长远规划，按照“高起点、高标准、高品位”的建设方针，以农业产业化建设和休闲旅游业开发为中心，建设集生态观光、休闲度假、健身娱乐等多项功能的综合生态园，使其成为未来大同市的“生态旅游观光名片”和“城市生态后花园”。本项目的建设符合国家当前的鼓励发展以休闲旅游业为代表的服务业产业政策，拥有良好的政策背景；生态旅游产业近年来呈稳步上升状态，同时项目选择新颖、特色鲜明，通过温泉养生、水上度假等项目的引入解决了旅游项目淡季营运困难的问题，项目建成有拥有着良好的市场前景；项目建设及运营期间对周边环境影响不大，可保障周边生态环境的维持，并通过绿化工程美化当地发展环境；项目财务盈利能力较强，经济效益显著，具有良好的债务清偿能力和抗风险能力。§14.2建议由于项目规模较大，建设工期较长，开发过程中各方面工作协调难度较大。项目品位定位突出，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。建议强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。（1）实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险。（2）公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。（3）要做精品。产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来的标志性、有品位的产品。（4）项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。（5）注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用。附表一序号名称合计234567891011121建筑工程费原值5228.00当前折旧费168.65168.65168.65168.65168.65168.65168.65168.65168.65168.65168.65净值5059.354890.714722.064553.424384.774216.134047.483878.843710.193541.553372.902设备购置费原值1000.00当前折旧费62.5062.5062.5062.5062.5062.5062.5062.5062.5062.5062.50净值937.50875.00812.50750.00687.50625.00562.50500.00437.50375.00312.503安装工程费原值0.00当前折旧值0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00净值0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.004其他费用原值1012.00当前折旧费92.0092.0092.0092.0092.0092.0092.0092.0092.0092.0092.00净值920.00828.00736.00644.00552.00460.00368.00276.00184.0092.000.005合计原值7240.00当前折旧费323.15323.15323.15323.15323.15323.15323.15323.15323.15323.15323.15净值6916.856593.716270.565947.425624.275301.134977.984654.844331.694008.553685.40附表二序号名称合计234567891011121外购原材料2986.562986.562986.562986.562986.562986.562986.562986.562986.562986.562986.562外购燃料及动力费161.59161.59161.59161.59161.59161.59161.59161.59161.59161.59161.593工资及福利费287.28287.28287.28287.28287.28287.28287.28287.28287.28287.28287.284修理费61.9961.9961.9961.9961.9961.9961.9961.9961.9961.9961.995其他费用2002002002002002002002002002002005.1其他制造费用5.2其他营业费用5.3其他管理费用9经营成本(1+2+3+4+5)3697.423697.423697.423697.423697.423697.423697.423697.423697.423697.423697.4210折旧费154.97154.97154.97154.97154.97154.97154.97154.97154.97154.97154.9711摊销费12总成本费用合计3852.393852.393852.393852.393852.393852.393852.393852.393852.393852.393852.3913其中：可变成本3148.153148.153148.153148.153148.153148.153148.153148.153148.153148.153148.1514固定成本704.24704.24704.24704.24704.24704.24704.24704.24704.24704.24704.24附表三序号名称234567891011121营业牧入4977.604977.604977.604977.604977.604977.604977.604977.604977.604977.604977.601.1营业收入4977.604977.604977.604977.604977.604977.604977.604977.604977.604977.604977.60销项税额723.24723.24723.24723.24723.24723.24723.24723.24723.24723.24723.242营业税金与附加23.1423.1423.1423.1423.1423.1423.1423.1423.1423.1423.142.1城市维护建设税14.4614.4614.4614.4614.4614.4614.4614.4614.4614.4614.462.2教育费附加14.4614.4614.4614.4614.4614.4614.4614.4614.4614.4614.463增值税289.30289.30289.30289.30289.30289.30289.30289.30289.30289.30289.30销项税额723.24723.24723.24723.24723.24723.24723.24723.24723.24723.24723.244购原材料2986.562986.562986.562986.562986.562986.562986.562986.562986.562986.562986.56进项税额433.94433.94433.94433.94433.94433.94433.94433.94433.94433.94433.94附表四序号名称234567891011121营业收入4977.604977.64977.64977.64977.64977.64977.64977.64977.64977.64977.62营业税金及附加23.1423.1423.1423.1423.1423.1423.1423.1423.1423.1423.143增值税289.30289.3289.3289.3289.3289.3289.3289.3289.3289.3289.34总成本费用3852.393852.393852.393852.393852.393852.393852.393852.393852.393852.393852.395补贴收入6利润总额812.77812.77812.77812.77812.77812.77812.77812.77812.77812.77812.777应纳税所得额0.0000000000008所得税203.19203.1925203.1925203.1925203.1925203.1925203.1925203.1925203.1925203.1925203.19259净利润609.58609.5775609.5775609.5775609.5775609.5775609.5775609.5775609.5775609.5775609.577510可分配利润609.58609.5775609.5775609.5775609.5775609.5775609.5775609.5775609.5775609.5775609.577511盈余公积金81.2881.27781.27781.27781.27781.27781.27781.27781.27781.27781.27712未分配利润528.30528.3005528.3005528.3005528.3005528.3005528.3005528.3005528.3005528.3005528.300513累计未分配利润528.30528.3005528.3005528.3005528.3005528.3005528.3005528.3005528.3005528.3005528.3005附表五序号名称1234567891011121现金流入4977.64977.64977.64977.64977.64977.64977.64977.64977.64977.66761.541.1营业收入4977.64977.64977.64977.64977.64977.64977.64977.64977.64977.64977.61.3回收固定资产余值1283.941.4回收流动资金5002现金流出2402.64509.864009.864009.864009.864009.864009.864009.864009.864009.864009.864009.862.1建设投资2402.62.2流动资金5002.3经营成本3697.423697.423697.423697.423697.423697.423697.423697.423697.423697.423697.422.4营业税金及附加23.1423.1423.1423.1423.1423.1423.1423.1423.1423.1423.142.5增值税289.3289.3289.3289.3289.3289.3289.3289.3289.3289.3289.33所得税前净现金流量(1-2)-2402.6467.74967.74967.74967.74967.74967.74967.74967.74967.74967.742751.684累计所得税前净现金流量-2402.6-1934.86-967.120.62968.361936.12903.843871.584839.325807.066774.89526.485调整所得税203.2203.19203.19203.19203.19203.19203.19203.19203.19203.19203.19203.196所得税后净现金流量(3-5)-2605.8264.55764.55764.55764.55764.55764.55764.55764.55764.55764.552548.497累计所得税后净现金流量-2605.8-2341.24-1576.69-812.14-47.59716.961481.512246.063010.613775.164539.717088.28投资回收期4.009财务净现值税前￥8,039.610财务内部收益率前29.07%11投资回收期5.0612财务净现值税后2722.013财务内部收益率后15.34%目录TOC\o"1-2"\h\z\u1. 总论 11.1 项目概况 11.2 项目建设的必要性 21.3 可行性研究工作依据 61.4 可行性研究报告的编制原则 61.5 可行性研究报告内容概要 71.6 建议引进设备清单 151.7 结论及建议 151.8 项目主要技术经济指标汇总 162. 市场需求预测与竞争能力分析 192.1 概述 192.2 广西区内市场 192.3 主要目标市场分析 222.4 广东省水泥市场分析 242.5 竞争能力分析 272.6 市场分析结论 283. 建设条件与厂址选择 293.1 原、燃材料 293.2 交通运输 313.3 供电电源 313.4 水源 313.5 厂址条件 324. 工程技术方案 334.1 原燃料与配料设计 334.2 石灰石矿山 464.3 生产工艺 584.4 总图运输 724.5 电气及生产过程自动化 764.6 给水排水 854.7 通风及空气调节 874.8 建筑结构 895. 节约与合理利用能源 925.1 主要能耗指标 925.2 主要节能措施 926. 环境污染防治与治理 946.1 建设场地 946.2 工程概述、主要污染源和主要污染物 946.3 设计采用的环境保护标准 956.4 控制污染的方案 966.5 环境管理机构及监测机构 986.6 环境影响分析 986.7 环境保护投资估算 987. 劳动安全及工业卫生 1017.1 设计依据与执行标准 1017.2 建筑及场地布置 1017.3 生产过程中职业危险、危害因素分析 1027.4 对各种危害因素采取的主要防范措施及预期效果 1027.5 劳动安全卫生机构及人员配备情况 1048. 组织机构与劳动定员 1058.1 组织机构 1058.2 劳动定员 1058.3 劳动生产率 1058.4 职工培训 1059. 工程建设招标安排 10810. 项目建设进度的建议 110\l"