塘厦镇凤凰岗社区旧厂地块城市更新项目前期服务商

塘厦镇凤凰岗社区旧厂地块城市更新项目前期服务商ZHGP-2020020第第页塘厦镇凤凰岗社区旧厂地块城市更新项目前期服务商公开招引方案项目编号：ZHGP-2020020招商单位：东莞市塘厦镇凤凰岗股份经济联合社代理机构：珠海市公评工程造价咨询有限公司二〇二〇年八月目录TOC\o"1-3"\h\u第一部分招商邀请 3第二部分服务内容 7第三部分报名单位须知 15第四部分报名文件格式 25第五部分前期服务协议 31

第一部分招商邀请

一、投标邀请函珠海市公评工程造价咨询有限公司（以下简称“代理机构”）受东莞市塘厦镇凤凰岗股份经济联合社（以下简称“招商人”）的委托，现就塘厦镇凤凰岗社区旧厂地块城市更新项目前期服务商进行公开招引方案服务招商，欢迎符合资格条件的单位参与报名。一、项目概况1.项目名称：塘厦镇凤凰岗社区旧厂地块城市更新项目前期服务商2.项目编号：ZHGP-20200203.项目性质：服务招商4.工作内容：包括更新单元划定、土壤调查、不动产权益核查和确认、不动产权益人意愿征询、拆迁补偿方案协商、确定政府（集体）综合收益、编报挂牌招商方案等相关事宜。二、报名单位的资格要求1.报名单位注册地点及其总部在东莞市，报名单位或其股东公司或其关联公司注册资本不得低于10000万人民币、经营范围须有房地产开发、经营存续期不少于10年。2.本次招引项目不接受联合体报名。3.报名单位或其股东公司或其关联公司须在东莞市具有5年或以上城市更新经验（以签订合作协议书之日起算），且有“三旧”改造或城市更新项目已进入施工和销售阶段。4.报名单位或其股东公司或其关联公司须在东莞市中标1个或以上城市更新前期服务商项目。5.报名单位具有以下情况的除外：①纳入人民法院失信黑名单或东莞市城市更新不良行为记录名单的企业；②纳入人民法院失信黑名单或东莞市城市更新不良行为记录名单的单位或个人作为股东的企业。三、招引公告招引公告同时在东莞市农村（社区）集体资产管理网、塘厦镇人民政府门户网站、《东莞日报》、社区公告栏等发布，公告时间为15个自然日。四、递交报名文件的地点及截止时间、评选的时间及地点1.递交报名文件的地点：东莞市南城区三元路4号保利都汇大厦1号楼1915室。2.递交报名文件的截止时间：2020年09月24日17时30分前（北京时间），逾期不予受理。注：法定节假日除外，每日上午08:30时至12:00时；下午14:30时至17:30时。3.报名单位资格审查及评审时间：2020年09月25日上午10:30分（北京时间）。4.评审地点：东莞市塘厦镇迎宾大道13号行政办事服务大楼214室注：接收报名单位递交的报名文件，不意味着其符合报名单位资格要求，报名单位是否满足合格招商条件由评审小组审核。五、招商人及代理机构联系方式（一）招商人招商人名称：东莞市塘厦镇凤凰岗股份经济联合社联系人：黄先生联系电话系地址：东莞市塘厦镇凤凰岗股份经济联合社（二）代理机构采购代理机构：珠海市公评工程造价咨询有限公司联系地址:东莞市南城区三元路4号保利都汇大厦1号楼1915室联系人：马先生联系电话二部分服务内容一、项目情况1.本单元位于东莞市塘厦镇塘厦大道南凤凰岗社区，东至水田，南至规划路，西至塘厦大道，北至风清路。拟更新单元范围约30.2万㎡（约453亩），具体更新单元范围以政府部门批复为准。2.土地现状用途：本单元土地现状用途以旧厂为主，有少量旧村和商业。3.土地利用总体规划：本单元范围以城镇建设用地、村镇建设用地为主，少量一般农用地和交通用地（以国土部门数据为准）。4.本单元位置示意图：东莞市塘厦镇凤凰岗社区旧厂地块城市更新项目示意图二、前期服务工作内容1.编报更新单元划定方案：按照《东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引》规定，协助镇政府完成更新单元划定方案的编制和上报工作。主要内容包括：更新单元范围、拆除范围、更新方向、规划用途、建筑规模和各类用途建筑规模的上限值、公共设施类型、用地规模、建设主体、移交方式及其他要求。2.土壤调查:委托相关环保研究机构公司,完成更新单元地块的土壤污染状况调查工作、地块土壤环境情况说明、开展风险评估工作、制定风险管控方案、实施风险管控及其效果评估、编制修复方案、实施修复及其效果评估、并出具土壤调查成果报告。3.不动产权益核查和确认：按照《关于印发<东莞市“三旧”改造土地和房屋权籍调查工作方案（试行）>的通知》规定，委托有资质的机构对改造单元拆除重建范围进行土地权属房产调查，并出具土地权属和房产调查报告和确权。具体包括以下三类：（一）第一类：集体土地所有权人，即集体经济组织；（二）第二类：依法登记的土地使用权人、房屋所有权人；（三）第三类：土地、房屋实际使用人，即未依法登记但凭历史用地协议实际使用土地、房屋的个人或单位。4.不动产权益人意愿征询：征询更新单元拆除范围的全部不动产权益人的更新意愿，并取得权益土地面积合计占比和人数合计占比均达90%以上的不动产权益人其书面同意的意见。同意的事项至少包括：（一）同意其所有或实际使用的土地、房屋纳入更新范围；（二）同意按照单一主体挂牌招商的相关政策实施更新改造。5.拆迁补偿方案协商：通过与不动产权益人平等友好协商，充分征求宅基地及地上房屋权益人的补偿诉求，拟定补偿标准，科学合理地制定拆迁补偿方案，并按照要求进行公示。6.确定政府（集体）综合收益：根据更新单元划定方案、拆迁补偿方案等确定政府（集体）综合收益起始价，具体包括实物性收益和地价款收益。实物性收益包含:（一）单元划定方案提出的政府无偿取得的公共设施用地、成交方建设并无偿移交政府的公共设施、成交方承担的综合整治工程及其他由成交方贡献的用地、用房；（二）拆迁补偿方案明确的集体经济组织的物业补偿。地价款包含：（一）政府的土地出让收益；（二）拆迁补偿方案明确的集体经济组织的货币补偿。6.编报挂牌招商方案：协助镇政府完成挂牌招商方案的编制和上报工作。主要内容包括：更新单元概况、更新单元现状、更新单元划定、挂牌招商条件、挂牌招商的可行性分析等有关内容。三、服务期限本次招引前期服务的周期为两年，自前期服务协议书签订之日起算。合作期限届满后本单元仍未上报单一主体挂牌招商文件的，中选服务商与招商人经友好协商后可延期，延期时限为一年，届时由中选服务商与招商人另行签订补充协议或重新签订服务协议。四、费用支付前期服务的相关费用在单一主体挂牌招商确认成交方，招商人收到集体货币补偿后，在10个工作日内向前期服务商一次性无息支付前期服务的相关费用；若成功推向单一主体挂牌招商但限期内未能完成收购而终止挂牌的或单元搁置的，将由政府在收购主体保证金的10%内扣除相关费用支付给招商人，招商人须在收到费用后10个工作日内一次性无息支付给前期服务商；前期服务商必须促成单一主体挂牌成交，若未有企业竞价，前期服务商必须报价竞拍。前期服务费用包括中选的前期服务商完成本招选项目工作内容全过程的所有工作量和提供全套文件、后续服务的全部费用，主要包括(但不限于)：(1)前期服务的全部费用，其中包括编制更新单元划定方案、土壤调查、评估、测绘、规划设计研究、不动产权益核查和确认、征询不动产权益人意愿、编制拆迁补偿方案、确定集体综合收益、确定政府综合收益、编制挂牌招商方案等一切费用；(2)为完成本招选文件规定的义务，报名单位必须缴纳的税费、保险费及其它费用。(3)委派到招选方的驻点人员（如需要）的劳务费、交通费、通讯费、以及办公用品消耗费等。附表一：塘厦镇凤凰岗社区旧厂地块城市更新项目前期服务费用测算表序号事项内容工作量基准单价总价（万元）备注参考标准1单元划定编制更新单元划定方案预估30.2公顷3万元/公顷90.60开展项目可行性研究和经济测算，含前期研究根据《广东省城市规划收费标准》及东莞市城建规划设计院相关收费标准概念规划预估30.2公顷总体规划面积＜＝10平方千米的建设用地收费为40万元20.00根据《广东省城市规划收费标准的建议》中第二条规定：总体规划面积＜＝10平方千米的建设用地收费为40万元，本项目占地30.2公顷折合0.302平方千米，故其总体规划收费标准为40万元，进一步根据《广东省城市规划收费标准的建议》中第四条规定概念规划按其相应阶段规划收费标准的40%-60%收费，取其平均值50%，该项目的概念规划预算=总规收费40*50%=20万交通专题研究预估30.2公顷土地范围50万/平方公里15.10根据《城市规划设计计费指导意见》中相关条款的规定，普通地区＜2平方公里的区域综合交通规划设计收费为50万/平方公里，该项目占地面积30.2公顷折合0.302平方公里，故该项预算=50*0.302=15.1万元市政、公共设施专题研究预估30.2公顷土地范围20万元/个40.00根据《城市规划设计计费指导意见》中相关条款的规定，开展市政基础设施相关专题研究，计费不少于20万元/个，故建议单元划定中“市政和公共设施专题研究”预算金额为40万元2不动产权益核查和确认基础数据调查费（土地测绘）预估30.2公顷土地范围0.345元/平方米10.42对拆除范围内的建筑物进行测量，确认其建筑面积，楼层数等《关于印发《测绘工程产品价格》和《测绘工程产品困难类别细则》的通知》（国测财字[2002]3号）基础数据调查费（房屋测绘、附着物清点及成果核查）预估27.8万平方米现状建筑面积2.04元/平方米56.71根据国测财字[2002]3号，建筑物测绘单价（I类、II类、III类均价）2.04元/平方米，27.8万平方米*2.04元/平方米=56.712万元1:500现状地形测量（每幅图62500平方米）预估30.2公顷土地范围，需5幅图2394.44元/幅1.20根据《测绘生产成本费用定额[2009]17号地形图III类地形图普通地图1:500单价为2394.44元/幅3编制拆迁补偿方案拆迁补偿评估预估27.8万平方米现状建筑面积45万元/项45.00房屋价值估算参考《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》，结合该项目实际，参考今年实际中标的价格，该项目综合核定为45万元4确定政府（集体）综合收益可出让地块土地评估预估17.4公顷土地范围2元/平方米34.80土地价值评估详见《广东省物价局关于资产评估收费有关问题的通知粤价〔2010〕142号》收费标准公共配建工程成本测算预估12.8万平方米实施工程面积1.4元/平方米17.92工程价格估算广东省建设工程造价咨询服务收费项目和收费标准表[粤价函(2011)742号]投资收益评估（含集体资产评估费用）预估30.2公顷土地/27.8万平方米建筑物10亿元内资产评估收费标准，编制项目建议书、可行性研究报告及评估建议书、可行性研究报告的收费标准最高为200万100.00资产价值评估详见《国家计委建设部关于房地产中介服务的通知》（计价格[1995]971号）、《建设项目前期工作咨询收费》（计价格[1999]1283号）附表收费标准5编制挂牌招商方案土壤环境检测预估30.2公顷土地范围3500元/点位66.15土地污染源抽样检测30.2公顷，1600平方米取一个点位，约取189个点风险评估预估30.2公顷土地范围收费标准在12-28万之间20.00可行性分析评估《建设项目前期工作咨询收费》（计价格[1999]1283号）附表收费标准6公开招标公开招标费用1次详见《招标代理服务收费管理暂行办法》3.40社区集体经济组织取得镇政府授权后，通过市内招标平台进行公开招标，选取一家符合条件的企业作为前期服务商。根据国家计委《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格[2002]1980号）7前期服务商项目预算绩效评审费前期服务商项目预算绩效评审1次——3.00前期服务商项目预算绩效评审根据东莞市财政局财政预算绩效评审项目报价8管理费用服务时间2年按前期服务费用总额的20%计费——102.59包括开展不动产权益人意愿征询，协助村委完成前期政策宣传，动员推动单一主体挂牌，完成村委交派的相关工作等根据实际情况确定9总价626.89备注：1.管理费用按前期服务费用总额的20%计费，不计入下浮率报价范围。

2.以上费用估算仅供参考，最终产生的费用以塘厦镇政府以及凤凰岗股份经济联合社认可的第三方机构确定为准。第三部分报名单位须知

一、特别说明报名单位应承担所有与准备和参加报名有关的费用。不论招商的结果如何，招商人均无义务和责任承担以上费用。二、招商方案1.招商方案的构成1.1招商方案由下列文件以及在招商过程中发出的修正和补充文件组成：1）招商邀请书2）服务内容3）报名单位须知4）前期服务协议模版5）报名文件格式6）在招商过程中由招商人发出的修正和补充文件等1.2报名单位应认真阅读、并充分理解招商方案的全部内容（包括所有的补充、修改内容、重要事项、格式、条款和技术规范、参数及要求等）。报名单位没有按照招商方案要求提交全部资料，或者报名单位没有对招商方案在各方面都做出实质性响应，有可能导致其报名被拒绝，或被认定为无效报名或被确定为报名无效。2.招商方案的澄清2.1任何要求对招商方案进行澄清的潜在报名单位，均应以书面形式在报名截止时间5个自然日前通知招商人。招商人将组织对潜在报名单位所要求澄清的内容均以书面形式予以答复；必要时，招商人将组织召开答疑会，并将会议内容以书面的形式发给每个提出质疑的潜在报名单位（答复中不包括问题的来源），并将相关答复在东莞市农村（社区）集体资产管理网、塘厦镇人民政府门户网站、《东莞日报》、社区公告栏等进行公告。2.2潜在报名单位在规定的时间内未对招商方案澄清或提出疑问的，招商人将视其为无异议。对招商方案中描述有歧义或前后不一致的地方，招商人有权进行评判，但对同一条款的评判应适用于每个报名单位。3.招商方案的修改3.1在报名截止时间5个自然日前，无论出于何种原因，招商人可在解答报名单位提出的疑问时对招商方案进行修改。3.2修改后的内容是招商方案的组成部分，将在东莞市农村（社区）集体资产管理网、塘厦镇人民政府门户网站、《东莞日报》、社区公告栏等进行公告，并对所有潜在报名单位具有约束力。3.3为使报名单位准备报名时有充足时间对招商方案的修改部分进行研究，招商人有权适当推迟报名截止期，并在东莞市农村（社区）集体资产管理网、塘厦镇人民政府门户网站、《东莞日报》、社区公告栏进行公告。三、报名文件的编制和数量4.报名的语言4.1报名单位提交的报名文件以及报名单位与招商人就有关报名的所有来往函电均应使用中文。报名单位提交的支持文件或印刷的资料可以用另一种语言，但相应内容应附有中文翻译本，在解释报名文件的修改内容时以中文翻译本为准。对中文翻译有异议的，以权威机构的译本为准。5.报名文件的构成应符合法律法规及招商方案的要求。6.报名文件编制6.1报名单位对招商方案中的项目进行报名的，其报名文件的编制应按招商方案的要求分别装订和封装。对未经装订的报名文件可能发生的文件散落或缺损，由此产生的后果由报名单位承担。6.2报名单位应完整、真实、准确地填写招商方案中规定的所有内容。6.3报名单位必须对报名文件所提供的全部资料的真实性承担法律责任，并无条件接受招商人等对其中任何资料进行核实的要求。6.4如果因为报名单位报名文件填报的内容不详，或没有提供招商方案中所要求的全部资料及数据，由此造成的后果，其责任由报名单位承担。7.报名文件的有效期7.1从报名截止日起，报名文件的有效期为90天。在特殊情况下，招商人可于报名有效期满之前要求报名单位同意延长有效期，要求与答复均应以书面形式。同意延期的报名单位根据原截止期应负之权利及责任相应也延至新的截止期。8.报名资料要求8.1报名单位应按招商方案的要求，提交证明其符合报名单位资格和中选后有履行协议能力的文件，并作为其报名文件的组成部分，包括但不限于下列文件：1）资格证明文件；2）商务文件；3）技术文件。8.2资格证明文件必须真实有效，复印件必须加盖单位印章。9.证明报名标的合格性和符合招商方案规定的文件：9.1逐条对招商方案项目要求进行评议，说明所提供服务已对招商人的技术规格做出了实质性响应，或说明与技术规格条文的偏差和例外。10.报名的截止时间：10.1报名文件递交的截止时点为2020年09月24日17时30分前（北京时间），超过截止时点后的报名为无效报名。11.报名文件的数量和签署11.1报名单位应编制报名文件一式五份，所有报名文件应用A4规格纸打印，并装订完好。其中正本l份，副本4份，副本可采用报名文件的正本复印而成，A4纸装订成册并在封面右上角注明“正本”和“副本”字样。如果正本与副本不符，应以正本为准。报名文件的封面加盖报名单位的公章，报名文件的关键页应由报名单位的法定代表人或其合法授权代表人正式签署并加盖报名单位的公章，任何更改（如果有的话）应由原签署人签字并加盖报名单位的公章。所有不完整的报名将被拒绝。11.2报名文件的正本需打印，并由法定代表人或经其正式授权的代表签字。授权代表须出具书面授权证明，其《法定代表人授权书》应附在报名文件中。11.3报名文件中的任何重要的插字、涂改和增删，必须由法定代表人或经其正式授权的代表人在旁边签字才有效。四、报名文件的递交12.报名文件的密封和标记12.1报名单位应将报名文件正本、所有的副本进行密封包装，外包装上应当注明项目名称、项目编号和“非本项目招商人不得启封”的字样，封口处应加盖报名单位印章。12.2所有报名文件须按要求密封和标记，并应于第一部分《招商邀请函》中规定的截止时点前递交到东莞市南城区三元路4号保利都汇大厦1号楼1915室。如不按上述要求递交的，拒绝接收。13.报名文件的修改和撤回13.1报名单位在报名截止时间前，可以对所递交的报名文件进行补充、修改或者撤回，并书面通知招商人。补充、修改的内容应当按招商方案要求签署、盖章，并作为报名文件的组成部分。在报名截止时点之后，报名单位不得对其报名文件做任何修改和补充。13.2报名单位在递交报名文件后，可以撤回其报名，但报名单位必须在规定的报名截止时点前以书面形式告知招商人。13.3报名单位提交的报名文件在评选结束后，无论中选与否都不退还。13.4如招商人认为有必要的，有权对报名单位递交的《报名文件》中相关资料的原件进行核查，报名单位须予以配合。五、报名资格审查、评审、确认前期服务商及公告14.报名资格审查14.1由代理机构组成评审委员会（4名专家及1名招商人代表组成），负责对报名单位的资格及其他文件进行审查、评审。资格审查将与评审得分同一时间进行。资格审查时将由报名单位检查报名文件密封情况；经确认无误后，由招商人或社会代理机构工作人员当众拆封，宣布报名单位名称及招商文件规定的需要宣布的其他内容。评审过程将由招商人或者社会代理机构负责记录，由参加报名的报名单位和相关工作人员签字确认后随报名文件一并存档。报名单位对评审过程和开标记录有疑义，以及认为招商人、社会代理机构相关工作人员有需要回避的情形的，应当场提出询问或者回避申请。招商人、社会代理机构对报名单位提出的询问或者回避申请进行及时处理。14.2已通过报名资格审查及评审的报名单位，不代表其已确认为前期服务商。14.3招商人按规定时间召开股东代表会议，通过公开集体决议程序选定前期服务商。15.评审委员会招商人委托社会代理机构依法组建评审委员会，评审委员会负责具体评审事务，并独立履行以下职责：（1）审查、评价报名文件是否符合招商文件的资格证明、商务、技术等实质性要求；（2）要求报名单位对报名文件有关事项作出澄清或者说明；（3）对报名文件进行比较和评价；（4）确定中标候选人名单；（5）向招商人、社会代理机构或者有关部门报告评标中发现的违法行为。15.1社会代理机构在评审结束后1个工作日内将评审报告送招商人。15.2由评审委员会依评分规则确定的中标候选人（若只有一家单位通过本项目资格审查，则评审得分需达到60分或以上），须经招商人召开股东代表大会表决确定中选单位，招商人应当自收到评审报告之日起5个工作日内将表决结果报送代理机构，中选候选人获表决通过的，代理机构按规定进行公示，公示后向中选单位出具中标通知书，中选候选人未获表决通过的，则视为项目招引失败。15.3代理机构自中选单位确定之日起2个工作日内，东莞市农村（社区）集体资产管理网、塘厦镇人民政府门户网站、《东莞日报》、社区公告栏等公告中选结果。15.4中选公告期限为5个工作日。15.5在公告中标结果的同时，招商人或者代理机构将向中选单位发出中标通知书。15.6中标通知书发出后，招商人不得违法改变中选结果，中选单位无正当理由不得放弃中选。16.评审原则和方法评审委员会应遵循“公开、公平、公正、择优、信用”的原则进行评标。本次招标的评标方法采用综合评分法。16.1评审委员会及其成员不得有下列行为：（1）确定参与评审至评审结束前私自接触报名单位；（2）接受报名单位提出的与报名文件不一致的澄清或者说明。（3）违反评标纪律发表倾向性意见或者征询招商人的倾向性意见；（4）对需要专业判断的主观评审因素协商评分；（5）在评审过程中擅离职守，影响评审程序正常进行的；（6）记录、复制或者带走任何评审资料；（7）其他不遵守评审纪律的行为。16.2按照评审程序的规定和依据评分标准,评审委员会各成员将独立对每个报名单位的报名文件进行评价，独立评出其商务评分和技术评分。各评委的评分的算术平均值即为该报名单位的商务得分和技术得分。然后，评出价格得分。将商务得分、技术得分和价格得分相加得出综合得分（评标总得分分值按四舍五入原则精确到小数点后两位）。16.3评审结果按评审后得分由高到低顺序排列。得分相同的，按报价由低到高顺序排列。得分且报价相同的并列。报名文件满足招商文件全部实质性要求，且按照评审因素的量化指标评审得分最高的报名单位为中选候选人。将确定的中选候选人交由凤凰岗社区召开股东代表大会对中选候选人进行表决，表决通过后，确定为中选单位。六、质疑1、如未通过报名资格审查的报名单位对报名资格评审结果有异议，须在资格审查结束的次日提出，评审委员会须对不符合资格审查的情况进行说明。如不提出异议，则视为认可审查结果。2、相关单位或个人对评选结果有异议的，需在公示期内依法书面向招商人提出，招商人须在接收到相关书面文件后及时予以答复。七、投诉报名单位对招商人的质疑答复不满意或在规定时间内未得到答复的，可向东莞市塘厦镇城市更新中心进行投诉。八、前期服务协议的订立与履行16.前期服务协议的订立16.1招商人和中选服务商按招商方案要求和中选服务商报名文件中的承诺签订前期服务协议，但不得超出招商方案和中选服务商报名文件的范围、也不得再另行订立背离前期服务协议实质性内容的其他协议。16.2签订前期服务商协议后7个工作日内，中选服务商应将协议副本报镇城市更新中心、镇农林水务局(农资)备案。17.前期服务协议的履行17.1前期服务协议订立后，协议各方不得擅自变更、中止或者终止协议。协议需要变更的，招商人应将有关协议变更内容，以书面形式报镇城市更新中心、镇农林水务局(农资)备案；因特殊情况需要中止或终止合同的，招商人应将中止或终止协议的理由以及相应措施，以书面形式报镇城市更新中心、镇农林水务局(农资)备案。17.2前期服务协议履行中，招商人需增加协议以外要求的，在不改变协议其他条款的前提下，可以与中选服务商签订补充协议，但所补充协议不得违反招商方案规定的实质性内容。九、保密事项18.招商人应采取必要的措施，保证评选在严格保密的情况下进行。任何单位和个人不得非法干预、影响评选的过程和结果。19.报名截止后，直至中选服务商与招商人签订前期服务协议为止，凡与报名有关的资料等内容，任何人均不得向报名单位及与评选无关的其他人透露。20.从报名截止日起到确认前期服务商之日止，报名单位不得与参加评选的有关人员私下接触。在评审过程中，如果报名单位试图在报名文件审查、澄清、比较及推荐中选服务商方面向参与评选的有关人员施加任何影响，其报名将被拒绝。

第四部分报名文件格式

塘厦镇凤凰岗社区旧厂地块城市更新项目前期服务商报名文件有限公司年月日目 录第一部分报名有效性证明文件一、营业执照二、法定代表人证明书三、法定代表人授权委托书第二部分前期服务商单位证明文件一、证明资料一览表二、证明资料罗列第三部分商务文件第四部分技术文件第一部分报名有效性证明文件一、营业执照二、法定代表人证明书（附身份证扫描件）三、法定代表人授权委托书（附身份证扫描件）（以上各项资料每页一项罗列，身份证扫描件可单独一页）

第二部分前期服务商资格证明文件一、证明资料一览表序号前期服务商资格要求相关证明文件1报名单位注册地点及其总部在东莞市，报名单位或其股东公司或其关联公司注册资本不得低于10000万人民币、经营范围须有房地产开发、经营存续期不少于10年。2本次招引项目不接受联合体报名。3报名单位或其股东公司或其关联公司须在东莞市具有5年或以上城市更新经验（以签订合作协议书之日起算），且有“三旧”改造或城市更新项目已进入施工和销售阶段。4报名单位或其股东公司或其关联公司须在东莞市中标1个或以上城市更新项目前期服务商。5报名单位具有以下情况的除外：①纳入人民法院失信黑名单或东莞市城市更新不良行为记录名单的企业；②纳入人民法院失信黑名单或东莞市城市更新不良行为记录名单的单位或个人作为股东的企业。

二、证明材料罗列1.2.3.…………(与证明资料一览表对应，依报名单位需要逐条列出并附上相关文件影印件。原则上每页仅附一项／页文件）第三部分商务文件第四部分技术文件

第五部分前期服务协议

塘厦镇凤凰岗社区旧厂地块城市更新项目前期服务商协议书二〇二〇年月日

甲方：东莞市塘厦镇凤凰岗股份经济联合社地址：乙方：××××××××××××××地址：根据《中华人民共和国合同法》、《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》和相关法律、法规、政策的规定，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，甲方通过民主决策程序公开选定乙方作为塘厦镇更新单元的前期工作服务商，双方就该更新单元前期工作的服务事项协商一致，签订本协议。一、项目概况（一）本单元位于东莞市塘厦镇凤凰岗社区，东至水田，南至规划路，西至塘厦大道，北至风清路。拟更新单元范围约30.2万㎡（约453亩），具体更新单元范围以政府部门批复为准。（二）土地现状用途：本单元土地现状用途以旧村为主，少量旧厂房，南面部分有部分空地。（三）土地现状用途：本单元土地现状用途以旧厂为主，有少量旧村和商业。（四）土地利用总体规划：本单元范围以城镇建设用地、村镇建设用地为主，少量一般农用地和交通用地（以国土部门数据为准）。（五）本单元位置示意图：东莞市塘厦镇凤凰岗社区旧厂地块城市更新项目示意图二、服务期内乙方应当完成的前期服务工作内容1.更新单元划定方案1.1服务内容按照《东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引》规定，协助镇政府完成更新单元划定方案的编制和上报工作。主要内容包括：更新单元范围、拆除范围、更新方向、规划用途、建筑规模和各类用途建筑规模的上限值、公共设施类型、用地规模、建设主体、移交方式及其他要求。1.2服务方式：提供前期整理的现状资料、调查资料，根据政策要求，结合实际，划定可切实落地实施的更新单元，协助镇政府编制单元划定方案，上报审批。1.3时间节点：具体进度以政府推进计划为准。2.土壤调查：2.1服务内容：委托相关环保研究机构公司，完成更新单元地块的土壤调查，并出具土壤调查成果报告。2.2服务方式：选择有资质的环境评估机构对地块开展场地环境调查、编制污染识别报告或开展初步采样调查，具体检测内容和调查深度视单一改造主体挂牌招商方案编报或相关政策确定。3.不动产权益核查和确认：3.1服务内容：按照《关于印发<东莞市“三旧”改造土地和房屋权籍调查工作方案（试行）>的通知》规定，委托有资质的机构对改造单元拆除重建范围进行土地权属房产调查，出具土地权属房产调查报告和确权。具体包括以下三类：（一）第一类：集体土地所有权人，即集体经济组织；（二）第二类：依法登记的土地使用权人、房屋所有权人；（三）第三类：土地、房屋实际使用人，即未依法登记但凭历史用地协议实际使用土地、房屋的个人或单位。3.2服务方式：通过专业测绘机构进行上述确权核查工作，由前期服务商按政策要求和项目实施要求，对确权和核查工作进行合理的技术跟进与具体推进。3.3时间节点：确认前期服务商后3个月完成初步查丈报告，并经由业主确认，接下来6个月开展确权工作，处理纠纷问题，合计9个月。4.不动产权益人意愿征询：4.1服务内容：征询更新单元拆除范围的全部不动产权益人的更新意愿，并取得权益土地面积合计占比和人数合计占比均达90%以上的不动产权益人其书面同意的意见。同意的事项至少包括：（一）同意其所有或实际使用的土地、房屋纳入更新范围；（二）同意按照单一主体挂牌招商的相关政策实施更新改造。4.2服务方式：征询更新单元拆除范围的全部不动产权益人的更新意愿，并取得权益土地面积合计占比和人数合计占比均达90%以上的不动产权益人其书面同意的意见。同意的事项至少包括：（1）同意其所有或实际使用的土地、房屋纳入更新范围；（2）同意按照单一主体挂牌招商的相关政策实施更新改造。4.3时间节点：确认前期服务商后3个月完成意愿征询工作，与确权查丈同步进行。5.拆迁补偿方案协商：5.1服务内容：通过与不动产权益人平等友好协商，充分征求宅基地及地上房屋权益人的补偿诉求，拟定补偿标准，科学合理地制定拆迁补偿方案，并按照要求进行公示。5.2服务方式：按采购人要求拟定拆迁补偿方案，并取得相关权益人同意，经镇政府审议确认。5.3时间节点：完成查丈工作与意愿征询后启动拆赔方案协商工作，预计在确认前期服务商9个月后启动。6.确定政府（集体）综合收益6.1服务内容：根据更新单元划定方案、拆迁补偿方案、招商人（甲方）诉求等确定政府（集体）综合收益起始价，具体包括实物性收益和地价款收益。实物性收益包含:（1）单元划定方案提出的政府无偿取得的公共设施用地、成交方建设并无偿移交政府的公共设施、成交方承担的综合整治工程及其他由成交方贡献的用地、用房；（2）拆迁补偿方案明确的集体经济组织的物业补偿。地价款包含：（1）政府的土地出让收益；（2）拆迁补偿方案明确的集体经济组织的货币补偿。6.2服务方式：根据获批的本单元《单元划定方案》、《土地征收和房屋搬迁补偿安置方案》，组织政府和村集体协商，最终确定政府（集体）综合收益。委托有资质的评估机构对更新项目进行投资、收益及风险评估。6.3时间节点：完成本单元拆迁补偿方案经表决之后，挂牌招商方案编报工作之前启动。预计6个月时间完成。7.挂牌招商方案编报：7.1服务内容：协助完成挂牌招商方案编制和上报工作。主要内容包括：更新单元概况、更新单元现状、更新单元划定、挂牌招商条件、挂牌招商的可行性分析等有关内容。7.2服务方式：根据土地房产调查、改造意愿征询、意愿征集等情况进行分析研究，协助镇政府编制单一改造主体挂牌招商方案，经镇政府审议同意后报市自然资源局，市自然资源局会同市相关职能部门审查后报市政府审议。经市政府批准后，通过市公共资源交易中心实施挂牌招商。费用支付前期服务的相关费用在单一主体挂牌招商确认成交方，招商人收到集体货币补偿后，在10个工作日内向前期服务商一次性无息支付前期服务的相关费用；若成功推向单一主体挂牌招商但限期内未能完成收购而终止挂牌的或单元搁置的，将由政府在收购主体保证金的10%内扣除相关费用支付给招商人，招商人须在收到费用后10个工作日内一次性无息支付给前期服务商；前期服务商必须促成单一主体挂牌成交，若未有企业竞价，前期服务商必须报价竞拍。前期服务费用包括中选的前期服务商完成本招选项目工作内容全过程的所有工作量和提供全套文件、后续服务的全部费用，主要包括(但不限于)：(1)前期服务的全部费用，其中包括编制更新单元划定方案、土壤调查、评估、测绘、规划设计研究、不动产权益核查和确认、征询不动产权益人意愿、编制拆迁补偿方案、确定集体综合收益、确定政府综合收益、编制挂牌招商方案等一切费用；(2)为完成本招选文件规定的义务，报名单位必须缴纳的税费、保险费及其它费用。(3)委派到招选方的驻点人员（如需要）的劳务费、交通费、通讯费、食宿费、以及办公用品消耗费等。双方权利和义务1.甲乙双方承诺，对合作过程中互相知晓的客户信息和商业秘密以及相关资料负有保密义务，未经对方书面许可，不得披露给任何第三方，且不得擅自使用；但为履行本协议、相关后续协议或法律、法规所确定的义务而必须使用的除外。2．甲乙双方要按照本协议的规定严格履行，双方密切联系、紧密沟通，甲方向乙方提供相关必要的协助，切实推动乙方在服务周期内完成前期服务内容，双方定期或不定期的通报前期服务的各项工作进展情况，任何一方不得随意解除本协议。服务周期本次招引前期服务的周期为两年，自前期服务协议书签订之日起算。合作期限届满后本单元仍未上报单一主体挂牌招商文件的，中选服务商与招商人经友好协商后可延期，延期时限为一年，届时由中选服务商与招商人另行签订补充协议或重新签订服务协议。通知与送达双方应按本协议约定的联系方式进行通知和文件传送，其适用范围包括双方非诉时各类通知、协议等文件以及就协议发生纠纷时相关文件和法律文书的送达，同时包括在争议进入仲裁、民事诉讼程序后的一审、二审、再审和执行程序。一方向对方发出的通知及文件，可以通过直接送达，或者邮寄、电话通知、传真、电子邮件、微信等方式送达，一方联系方式变更的，应当提前书面通知对方，否则视为未变更。一方无故拒收或无法联系或未提前书面通知变更联系方式或联系方式错误等原因导致文书未能被实际接收的，仍视为已送达，文书退回之日视为送达之日。其他1.甲乙双方履行本协议过程中，如有争议的，双方应当友好协商，协商不了的，任何一方有权向甲方所在地的法院提起诉讼，由法院依法作出裁决。因一方违约，导致守约方为解决纠纷而产生的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、因财产保全支付的担保费/保险费、财产保全费、执行费、公证费、鉴定费、差旅费等）由违约方承担。2.本协议自甲乙双方签署后立即生效，一式陆份，甲方持贰份，乙方持贰份，壹份镇城市更新中心备档、壹份镇农林水务局（农资）备档，均具有同等法律效力。3.本协议未尽事宜，双方将本着友好合作的原则协商解决。本协议经双方书面同意，可以修改、补充或解除。本协议的修改或补充构成本协议的组成部分，具有与本协议同等的效力。（以下无正文，为签署页）甲方：东莞市塘厦镇凤凰岗股份经济联合社（盖章）法定代表人或授权代表：（签字）乙方：XXXXXX(盖章)法定代表人或授权代表：（签字）签约地点：签约时间：年月日附表一：塘厦镇凤凰岗社区旧厂地块城市更新项目前期服务费用测算表序号事项内容工作量基准单价总价（万元）备注参考标准1单元划定编制更新单元划定方案预估30.2公顷3万元/公顷90.60开展项目可行性研究和经济测算，含前期研究根据《广东省城市规划收费标准》及东莞市城建规划设计院相关收费标准概念规划预估30.2公顷总体规划面积＜＝10平方千米的建设用地收费为40万元20.00根据《广东省城市规划收费标准的建议》中第二条规定：总体规划面积＜＝10平方千米的建设用地收费为40万元，本项目占地30.2公顷折合0.302平方千米，故其总体规划收费标准为40万元，进一步根据《广东省城市规划收费标准的建议》中第四条规定概念规划按其相应阶段规划收费标准的40%-60%收费，取其平均值50%，该项目的概念规划预算=总规收费40*50%=20万交通专题研究预估30.2公顷土地范围50万/平方公里15.10根据《城市规划设计计费指导意见》中相关条款的规定，普通地区＜2平方公里的区域综合交通规划设计收费为50万/平方公里，该项目占地面积30.2公顷折合0.302平方公里，故该项预算=50*0.302=15.1万元市政、公共设施专题研究预估30.2公顷土地范围20万元/个40.00根据《城市规划设计计费指导意见》中相关条款的规定，开展市政基础设施相关专题研究，计费不少于20万元/个，故建议单元划定中“市政和公共设施专题研究”预算金额为40万元2不动产权益核查和确认基础数据调查费（土地测绘）预估30.2公顷土地范围0.345元/平方米10.42对拆除范围内的建筑物进行测量，确认其建筑面积，楼层数等《关于印发《测绘工程产品价格》和《测绘工程产品困难类别细则》的通知》（国测财字[2002]3号）基础数据调查费（房屋测绘、附着物清点及成果核查）预估27.8万平方米现状建筑面积2.04元/平方米56.71根据国测财字[2002]3号，建筑物测绘单价（I类、II类、III类均价）2.04元/平方米，27.8万平方米*2.04元/平方米=56.712万元1:500现状地形测量（每幅图62500平方米）预估30.2公顷土地范围，需5幅图2394.44元/幅1.20根据《测绘生产成本费用定额[2009]17号地形图III类地形图普通地图1:500单价为2394.44元/幅3编制拆迁补偿方案拆迁补偿评估预估27.8万平方米现状建筑面积45万元/项45.00房屋价值估算参考《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》，结合该项目实际，参考今年实际中标的价格，该项目综合核定为45万元4确定政府（集体）综合收益可出让地块土地评估预估17.4公顷土地范围2元/平方米34.80土地价值评估详见《广东省物价局关于资产评估收费有关问题的通知粤价〔2010〕142号》收费标准公共配建工程成本测算预估12.8万平方米实施工程面积1.4元/平方米17.92工程价格估算广东省建设工程造价咨询服务收费项目和收费标准表[粤价函(2011)742号]投资收益评估（含集体资产评估费用）预估30