房地产项目管理

房地产项目管理

大多数房地产企业都遇到过这样的困境——项目因为失控而受挫。比如项目竣工延迟不得不向客户反馈延迟交房的坏消息甚至导致企业商誉的锐减以及发生不应该的法律纠纷；或者因为项目现金流的失控与断裂导致楼盘的延误甚至成为“烂尾楼”工程。

房地产企业正处于高速发展并以项目为主导的环境中。企业每天所面临的不仅仅是几个纯粹的房屋的建设或者销售项目，而是将成百上千不断发生和变化的项目进行整合，房地产企业实质是操纵众多不断变化的相关项目平台。产生项目不断变化的原因是多种多样的，但最根本的原因是房地产业与国家政策及社会生活密不可分。政策与社会环境的一个小的变化或许就会影响到整个行业的动荡。在这样的快速变化、又资源有限的环境下，失败与挫折是经常发生的。由于企业总是需要努力满足不断变化的市场需求和面对各种挑战，因此需要考虑管理方式的创新。可采取实施的新方法之一―项目管理（Projectmanagement），将对企业中项目的执行和组织文化产生深刻的影响。

现代项目管理的内容概括起来主要包括九个方面模块：

1、项目范围管理

明确实施项目的业务目的，确定项目目标，分解出项目的主要交付成果，编写项目说明书，为项目的实施界定出一个边界，明确哪些是项目组的工作，哪些是例外。范围管理是项目管理所有内容中最重要的一个方面，只有范围界定清楚了，项目所需要的时间、成本、人员及其他资源才能够确定下来。

2、项目进度管理

根据项目活动之间的逻辑关系，决定这些活动的实施顺序，估计实施活动所需时间，明确项目里程碑，并通过进度控制来使项目在规定的时间内完成。进度管理是项目管理中的另一个关键职能，在范围管理的基础上，通过确定、调整任务的工序和工期，可以提高效率，优化资源配置。

3、项目成本管理

识别项目所需资源，估算这些资源的成本，有效分配项目预算，并通过成本控制来保证项目在批准预算范围内完成任务。成本管理是项目经济性的重要指标手段。

4、项目质量管理

明确项目的质量要求及其测量标准，制定项目质量方针、质量保证与控制计划，确保项目交付结果满足或超过客户的期望，使客户能满意地接收项目地最终结果。质量管理是确保项目的交付成果得到最终接受的根本保证。

5、项目人力资源管理

根据项目的性质与特点，识别项目需要什么样的人力资源、需要多少、何时需要？明确项目团队成员的角色与职责，通过项目计划过程、团队建设实践与激励措施，使项目小组达成共识，有效实施各项活动。

6、项目风险管理

在实施项目之前，分析项目可能的不确定因素，做到规避风险，利用机会。项目风险管理是一种主动管理，包括识别、评估与应对项目实践过程中的各种风险，减少由于风险而带来的损失。

7、项目沟通管理

识别项目利益相关者在项目管理生命期内需要什么样的信息，什么时间需要，以什么方式需要，由谁发送？并及时向项目利益相关者沟通项目执行状况。低

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且在工喉程项鲜目全瓜过程蜡管理售与造情价控博制中竟，必体须重姐点突色出。球影响竞建设系工程颂项目贡投资杜的主记要是抛设计嘱阶段糠，所协以说备项目墓投资炸控制道的关拖键环美节是沙设计已阶段影。建是设项停目设号计的条节约借是最语大的尼投资键节约干，设城计确裙定工恐程造携价，令预算撒、结葡算只系能计丹量而磨并不镜能改买变工鸣程造箭价。价因此东房地误产企病业的止工程唤造价惭控制运要以莫设计渡阶段间为重肚点，舱这是建最直除接、继有效迅控制进建设驴项目荷投资弊的根刚本所寿在。演一份贷好的绞设计经方案本，不康仅可碑以取肆得良歼好的清社会欧效益俊，而然且还初应具盖有一担定的导经济晋合理呢性（蹲经济椒效益暑）。搂

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浊（漠2役）实锁行限饮额设岔计。主工程罚项目下的限级额设灯计是伏工程历项目粱建设税过程缴中行侵之有册效的货控制夜方法牵，也斤是控扬制投芝资规叹模的慧有效鸽措施吹之一桌。工愁程项幸目设简计的着优劣姻将直陕接影津响建揭设费崖用的足多少展和建殊设周蚂期的鸦长短困，同陶样也葡影响际建设贵项目每以后休的使两用价该值和意经济朽效益忆。对蝴于一玻个建贝设项亮目的闻投资赛与效梦益，艘开发削商应荒当心鹊中有漆数苗——彼项目世投资贞的规率模与度产生龟的社差会、姿经济士效益骆。怨

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段5存、对鸟于分改包的冻数量折控制接。分鹅包是课社会光化大眯生产含的产忆物，国但绝绑不是抖分的稼越细爷越好概，尤何其应诊该严诉格限胁制业撑主指吸定分纺包。吧因为莲业主凭插手师过多印，总舟包单威位的镇责任竖感就掉会下订降，裁施工坛界面辞增加踪，施劫工的雕配合持也会悬出现孔问题耍。应抬该严揪格限礼制分爪包方暮的再捞次转姜包，技避免熟因多傅级多竹次转平包给钢工程市质量畜、进内度管料理留框下隐泳患。风

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尽②质详量管接理应乳严格绕执行虽质量恼保证抢体系哨的方据法与夫程序刑。严进格执瓦行公交司的江质量威手册退、程抬序和距作业坦指导形书，饱确保哪工作滴质量亿，用屈优秀见的工态作质扁量去财保证嗽工程率质量袄，从资而保炭证项嚼目的宁质量君优良贝。当

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唱③质董量管闪理应牺该贯浴彻到协工程静的全斥过程屿，实孟行全搞要素嗽的管筋理。病在工伞程各扁阶段版，认知真落姥实事笼先、寻事中哭、事陷后各性阶段默管理心措施论，严牛格树俩立事放先管门理（匙即预仁控）夹的思扎想。迁采取裂组织声措施敲、管降理措颈施和嚼技术模措施索相结圣合，照形成粘先进稍、严搂格、飘可靠窑的管捡理，丸结合关项目陕实际廊，重瘦点抓腿好湾“样施工勇组织冤设计仙，专打项施广工方薄案、景施工娇技术某交底凳”贷等三芒级施翠工技班术、滤“倡自检枪、互铁检、妙交接稍检旁”惜和啦“索检验面批、厅分项能工程慌、分菠部工显程鸟”沃等质些量验歇收的覆管理宽。滤

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钟②二肆级计歪划：装由各毛专业慕分包道编制棉，并祖由总察承包载汇总闪，监故理核峰定的纽专业幅工程位施工发网络怜计划卡（仅萍限一印级分讲包）知，主费要目迁的为港划分颈流水拿、协盼调专慈业内询施工女内容狐与顺洽序。笔

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秩③三墓级计寇划：绣即由缴总承创包汇督总各盘分包籍人编恶制的鲜涵盖铃各专枕业施福工内斜容的纠短周榨期施貌工计遍划，算如《影月／骗周工蔑程综熔合计膊划》毅及《谎专项奔工程歉综合黄计划慈》，趋突出鲜专业搅施工踢间的吴施工虚流动僚安排其及对狸施工饰场地狗的占宗用。残

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险①采灭用积杏极的亚预前延控制的方法瓶进行也投资计控制陶，根笛据建也筑市档场的放成本观经验节数据算，先但根据纽项目减设计龟的情辩况（摸类型状、规振模、抹标准浅等）德将工迁程的益主要取成本施构成唐按合妨伺网滚络架巩构来乞进行傻分解洞，形倾成项交目成良本控毫制总绝计划画，该会计划谁及所桐有细金化的炎成本沃预算驶估算土指标宁将作丹为此胡后工阶程招盯标时弓的可菊承受颤报价猾的上纷限，确对当两时尚户未完米成施吼工图壁设计桐的工哑程，批该指菜标可现作为愤指导顶设计经单位匀掌控庭设计桃标准勺的主闸要依裂据。姑

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惭③为系便于肚掌握踏工程寺进度劣款的没支付菜进程朱，进纤行筹看资融弃资安匠排，矛在项娘目编台制出盼项目齐成本段总控抱计划敲的基习础上伟，对寻照项岁目进外度总司控制月计划拼的内陷容，窜并依开据拟风定各丢类合评同付似款的舅具体丙条件阴（分颤期支陆付安僻排）消编制话项目材工程坟费用棕年度艇、季沙度或乒月度湖付款妥计划类。疯

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探丢设计灰阶段叠是房介地产谣项目际成本稍控制细的关筛键与猴重点酷。尽屋管设妈计费周在建困设工血程全学过程贯费用针中比学例不难大，部一般剃只占魂建安墙成本答的雷1.叫5%组-2招%剃，但兔对工踏程造蜂价的绝影响纤可达板75融%肚以上聋，由役此可柏见，驶设计叼质量忆的好滩差直岔接影傍响建昨设费溪用的傻多少只和建间设工负期的素长短符，直画接决呆定人女力、发物力土和财占力投遥入的呀多少墙。合餐理科荡学的省设计形，可船降低打工程陆造价疮10浓%.栗但在吴工程忠设计督中不印少设鼻计人膀员重龄技术仰、轻者经济捆，任挠意提凯高安泻全系到数或喜设计鼻标准卷，而系对经殖济上丽的合摆理性辅考虑辈得较影少，岂从根道本上奸影响著了项病目成壳本的威有效姜控制烤。例桐如：模某高钞层住谷宅每料层电证梯井誉走廊来仅十裹多米础的距牛离，碑其间地又无判防火谊分区慈，就岸设了没三只斑消防爪箱，灯而按危消防伏规范粥要求轨，只清要两抖支水湿枪同司时到丛达室境内任牺何部劲位即卸可。械这种乡设计课不合怀理，萌造成片了一湿定浪录费，太显然蓬是对症工程令的各酱种经六济指瓦标不蛙够重减视。夸因此丙，设港计阶列段对亩项目精投资舌的影勇响是松极其林重要族的。宴特别墨是扩草初设娘计阶黎段对飞项目枪经济匙的影救响达丛70屈%-游95跪%拆，实巷际上用，当干扩初检设计旦批复贺之后捎，存煮在的方技术凯问题弟、费妥用问盆题都屯很难斜解决贩，因受此必发须重路视扩患初设渠计，虹以避暴免疾“暂先天融不足氧”唉。雁

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红1镰、推南行设蕉计招昏标，临择优绘选择娃设计解单位馒

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犯积极胃推行晨建筑瞒方案兄与经浩济方敞案相尿结合任的设作计招亚标方哪法，贪尽量孕将工览程主仓体及嫂配套详的围稍护、勺绿化糖等均衣放在盗一起骨进行川招标摊，采靠用多烟家竞艺投，肚组织移有关勇专家液综合垮评比鹊，这梢样既塌可优锡选出咏好的收设计辫单位卸，又京可促熊进设感计方劈在项班目整岛体布露局、怨建筑眼造型是使用河功能绢上开旨拓创影新，朵在降柔低工渡程造垫价上缘下功棋夫。麦

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