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文档简介
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杏室住非板阔修正谷爪矿舍踢卖调舰整薪位蜓院绘隆调整修免扶土比准新价格尾=可渴比实励例价诱格挺×稀×耽(1助±岩价格素变动珍率骨)丙期数蔽×喉B、痰收益卫法基:预喝测糖估价答对象疯的未搞来收险益,尺然后窝利用闸报酬烘率或爽资本盐化率统、收简益乘篮数将奔其转橡换为乓价值朋来求阳取荣估价碰对象妨价值忽的方阀法。V=炭式中其:V授—敏房地遵产在洞估价党时点竖的收诸益价敲格,怎通常膏称为啄现值扎。正拦热寸A团i刺—助房地翻产的慌未来源净运淹营收坚益,己通常畅简称肤净收坊益。脊R僚—果房地秋产的衣报酬斑率棕n屿—著房地梨产的池收益滩期限岁,是联从估陶价时拴点开顿始计逐算的冈未来迷可以雷获得画收益愚的持碗续时欠间,严通常辟称为脑收益享年限反。嘴方法安选择浓依据买及主残要计角算过酱程如宴下:赴1、怀根据哗《房告地产川估价界规范除》,绣“具帽有开谈发或郑者再散开发柜潜力旷的房强地产围的估果价,蝇应选粗用假茶设开码发法炕作为仪其中臭的一猫种估避价方潜法”俱,哄但估粱价对扛象为慰已建缓成房饺地产茅,故贪无法箭选用事假设桥开发勇法。值2缘、根己据《垂房地群产估萍价规修范》男,“塌有条全件选怎用市叔场法获进行据估价锡的,灯应以暗市场房法作别为主铃要估匀价方佩法”麦,爹估羡价对午象周躺边类艰似房腾地产夕交易愧活跃宿,市洋场依蓝据充吃分,衬故可苗选用良市场扩法。夹估价朵人员驳通过常对近扑期房竭地产羽价格冬信息锣发布控相关当资料烘的查糕询、枯核实贤,选惕取了替与估妥价对顷象类宵似的匹三个道可比谈实例柔,分勇别与李估价陕对象险进行捧比较捕打分捞,进其行了阁房地废产交略易情稼况修喘正、至市场畏状况蹄调整矩、房扒地产最状况务(包荐括区栽位、厉权益齐、实丘物状恢况)符修正霜,得宵出估牌价对施象比隔准单百价,辽乘以谣估价突对象碧建筑菊面积后,即难可求逼出估顾价对折象比火准价衰格。披3醋、根絮据《让房地岩产估刷价规搞范》皆,“券收益浴性房揭地产搭的估点价,仿应选傻用收蝶益法链作为贴其中扒的一栗种估巩价方层法”抱,由颈于估赔价对训象延为住冠宅晃,仍可出兽租获狠取收膏益,砍故可躁采用润收益胶法进帜行估且价。形估隆价人勒员通截过对址周边交住宅驶租赁枪价格煮信息饥发布栽相关侵资料梯的查撇询、鲜核实料,确垃定估铁价对蚁象客省观月挠租金脑单价秘,再乓采用玩收益零法评鞋估公阴式计锄算估竭价对繁象收迷益价鸡格。闯其中衡报酬疯率采喜用累徐加法膏计算还(公迎式:垦报酬辈率=伏无风隆险报畅酬率乘+投歪资风西险补肠偿+敲管理畜负担休补偿展+缺低乏流州动性亩补偿栏-投洲资带同来的衫优惠啄),简房地绞产收但益期坡限是墓从估鸡价时例点开劝始计歌算的私未来别可以准获得尘收益常的持牌续时腿间。瞒十一净、估嚼价结闭果逮受委预托人厘委托竹,我逆公司扇对位广于续石家密庄市界裕华池区翟族营南因大街默38荣9号于卓达杠书香摄园一拥区6狗-2区-5祸02冶的帮房地堆产进坏行了允估价是,经恐过估舱价人资员实度地勘盆察、馒资料哪分析暗与计雷算论滑证,焦并结碑合浪石家尊庄池市房秋地产米行情名,确退定估博价对闲象在探估价溜时点雁20替13叔年夹8连月1眉日、苗完整糠权利欧状态浇及满调足各破项假察设限薪制条供件下截的房桶地产渔公开章市场据价值有为凉RM生B清83舟07颤27温元趋,大陵写金柔额:套人民至币企捌素拾租叁愈万诞零柒颂佰芦贰敌拾贺柒遵元整柿。永十二言、估因价报邮告应裤用的弄限制绝1、考本报惜告所嘱确定顶的房役地产封价格呀,即稍该房希地产竞的客腰观合暴理价睁格,东是在退公开艇市场霸条件峰下,融在本总次估推价目店的的柱特定傲条件鉴下形仿成或若者成揭立的椅正常胜价格肃,只碌能用恩于与膛估价客目的身相符喉的用驶途,坏不对情其他牲用途松和目蛇的负稍责。期2、篇本估浩价报奉告自虎交付证之日浅(2擦0榴13右年刷9困月1我日)较起生眉效。巾3、畏本报倚告书慎的应迟用有海效期日自完膨成日微期起悦壹年宰,即间从休20震13完年柴9屋月1偶日至优20趴14郊年惨8非月欣31赞日。扣当房条地产患市场摊价格退或房慈地产腿政策差法规薄发生坚重大葡变化邀和调烘整时佣,该皆有效犁期应糖相应织调减贿。四十三扎、估退价作茧业期纯二励○档一三域年秃七郊月霞一洒日至仁九站月珍一摇日筒十四泛、其钥他需所要说外明的宫事项辰1、铺估价婚过程奋中遇喇到的店不确进定因炊素、近或有诉事项航非估摔价人烦员执件业水械平和狼能力页所能僚评定趣估算渐,估暖价人颈员和石估价御机构倡对此通类事嗓项不宽承担励任何严责任步。予2、迎委托嗓人应哪对所茧提供滑资料躺的真熊实性兴、完侄整性割、合投法性炎负责碧,如各因资纵料的座失真熄、不斧完整脊等原境因引崭起的询后果摩,估怠价人异员和缓估价喷机构纯不承脊担任偷何责穗任。哭十五保、注森册房枕地产倘估价纱师及扎其他简参与闻估价谷人员王估价颂对象乳部分慕实地种查勘捷照片某以上欧照片因拍摄也于郑20缓13创年贱7蛋月1免日生估石价渠技尸术焰报贩告边一、羞估价烟对象吐分析湾1、菜估价拨对象截的范段围罩(详休见估值价结群果报共告)坏2、头估价饱对象彩的区衣位、策实物柜和权结益状删况蓬(详继见估旋价结叙果报碑告)炸3、密最高超最佳食使用针分析追泪聪所犹谓最甩高最乌佳使淋用,截是估陵价对擦象的会一种瘦最可妹能的纹使用厕,这凯种最山可能昌的使箱用,共是法越律上塞允许稻,技蛮术上鸡可能滥,财闭务上字可行盏,经及过充挪分合授理的找论证梁,并它能给委估价卸对象超带来晒最高社价值御的使沈用。释最高御最佳乞使用洒的一绞种具失体表则现,典是以拨能使型估价皆对象杏获利蛋最多铅的用董途和挂开发片强度械来衡轰量的耗。这她是因段为在链房地色产市牵场中燥,每刻位房竿地产衔拥有柜者在晴主观艰上都忠试图美充分急发挥率房地近产的斩潜力轿。勒估价略对象所《腔石家狱庄市摸商品敏房权勿属证鱼明书谎》扫记载霜房屋唯设计替用途法为爸住宅捉,《萌国有知土地刘使用讨证》弹证载券土地险用途遣为城冈镇混铺合住再宅用挤地流。构本次厚估价亭是以库估价拐对象晴能够不按照地《绪石家时庄市茅商品械房权音属证遭明书蓬》充记载扭的设容计用殿途,稼即辈住宅规持续赢使用椒为假乡设前勺提。夺二、磨房地叛产市余场分粒析陆(详宇见估蒜价结斯果报饼告)迁三、哥估价斑方法哀选用劲分析服(详阅见估孩价结节果报照告)佛四、桂估价枕的详洁细测栽算过怒程阁(一飘)性市场底法功Ⅰ萍、基危本原火理蛋市场惹法的孕基本昂原理少是,县根据抖替代桶原则脾,选页取一员定数读量的福可比呢实例幼,并鉴将它庙们与江估价鹿对象危进行存比较抽,然盗后对狂这些政可比邀实例络的成歪交价般格进否行适堡当的掉处理帝来求嫌取估脏价对碰象价珍值的崇方法窝。采摧用公购式:腐交易例情况帮棋电蹄市肆场状端况疲奇音房絮地产分状况烘史修正凳拔来魄怪排调驻整塘工邻惜珠现调整浮壮讽带比准戚价格鸦=可档比实鲜例价勉格闯×杜×匀(1扇±傻价格场变动贱率骆)嘱期数传×爬Ⅱ功、测友算过绿程艺在评习估人佛员广码泛收背集交兔易案伴例资名料的竖基础困上,缎经过势对所维掌握圾的大基量交杂易案棵例的帅比较筐分析光,从仰类似筒的房压地产铃(即族与估祝价对刃象处踪在同殃一供闷求范罚围内神、并熟在用摆途、挪规模榴、建哲筑结猪构、研档次攻、权葬利性昏质等葱与估箱价对现象相效同或坑相似遍的房桥地产源)中赠选取钟具有亲代表吉性的装交易显案例旗作为慨可比石实例疑,通钱过交片易情耗况修吩正、扶市场血状况僻调整缴、房熟地产条状况丙调整婶等一班系列茄修正佛调整赢后,沟得到扒试算挥比准稍价格贵,对舱其进魔行进牙一步活分析梅调整崖后,膀得出愉最终怜比准字价格粉。具卸体评区估过屋程如币下:工实例器一:竹神兴薪小区畏神兴纸小区仗位于拍东岗哗路1爆32攀号资,末设计奋用途驱为住奥宅娇,投70下年产艺权后。宰大环填境、鸡大配素套、羞交通水便捷争吸引做众多罗置业胜人青毙睐异,遮其地毕理位遣置优替越、亩交通怨便利置、环盛境优辈雅是楚质量废较高央、配瞧套完胸善的撑优秀须住宅衬。师小区录附近禾商业层网点双遍布着酒楼他食肆卡、综慌合市辫场、军医院裂、学奴校等厕生活变配套归一应颂俱全械。小究区容策积率医为6桶.2剖0,仔绿化垃率芬35单%撕。2乳01炕3年饿7-芹9月膝的交粪易均啄价为滨76陪27脾元/爹㎡元织/㎡菌。晒实例走二:纷尚东结绿洲确尚东呼绿洲唇小区馋位于撒裕华霞区东帜港路窑和谈逗固南夸大街嫌交口落,怜设计筝用途汗为住县宅阿,塑70券年产遥权。垦该小作区地黑理位瓶置优购越,慌紧邻羊两大帮公园怜,环检境优冶美,巷有便抓利的坟交通目。不经仅如雕此,刑小区散周围妨超市狱、综裳合市午场等刊生活病配套躁齐全小,还兆有优鸽良的另医疗府配备锣和教狠育条蚊件。姻小区雷容积最率振3.撒00得,绿穷化率照35娘%般。奸20扁13散年7详-9擦月的撇交易取均价袭为葡82摔43适元/汇㎡机。晒实例劝三:念东方林官邸像位于涌裕华遵石家代庄市婶谈固菊南大景街1哪61哀号航,设护计用盆途为以住宅默,户70潜年产化权域。绘东方勺观邸属位于舒省会绑东南掏主城撞圈北范临东防岗路总西靠然谈固圣东大若街西疗南邻初接1肠10胸00沉0㎡骄省会绍重点些项目仿希望拒绿洲真”泰公园对生态伏环境阻得天筝独厚漫项目他配套冻设施确完善贡有商及业、逐会所荒、幼度儿园撑、地总下停差车场出等与搬一路久相隔巧的九叮里庭剪院、舍顺驰税蓝郡跨、国聚大温吸泉城围等大普型高慈尚社捏区共恩同组词成省或会东叙南1扯00是万平拴米城斗市精恰英核腾心生阵活圈厉。家容积礼率为团2.窃25毒,销绿化皂率4串0%康筝。置20谨13倦年7例-9散月的但交易镰均价脑为兆77藏92沈元/展㎡雪。草2、陵因素筹选择馆及条词件说妄明适根据亮《房乖地产喷估价羡规范圈》,案参与遮比较溪的因敏素应勤是对捉房地逃产影猛响较刺大并晒具有眯代表心性的硬主要抚因素海,针杏对这原些因饰素来谊对可蚊比实欢例进竟行修添正。勇本次哄评估畅所选咬择的着因素耕有:布(1产)交陪易情勉况修薯正:更排除承交易货行为桶中的付一些仙特殊较因素婆所造搂成的甘可比惭实例回价格恐偏差丽;灭(2云)市歇场状裁况修矩正:布确定毯价格浪变动谜率促,进墙行市杏场状湖况修记正。高(3鸡)房症地产饿状况房修正粗:评①笔区位竹状况观(包菜括位票置、趴交通刺、环任境景咬观、宗外部夸配套顾设施猴);掀②迟权益陵状况走(包拔括土头地使陷用权躺取得怖方式警、城涝市规袍划限寸制条害件)油;节③确实物若状况尚(包罩括建紫筑规什模、钢建筑含结构犯、设屯施、需设备献、装壳饰装玩修、霜空间颜布局性、通申风、被采光猪、日但照、值使用没率、命层高出、完次损程怜度、构其它限(包牌括外桶观、饼防水吵、保扁温、制隔热睛、隔构音)焦;奉宗地连比较江因素箭详见解表2今。守3、阔以估踪价对犬象为杆标准股对各侄因素编条件伍进行偿比较袜,确顾定比肿较因顶素条文件指签数,佳编制炉比较恩因素恋条件熊指数瞎表,雪详见傲表3牢。具摄体修杏正如莲下:脖(1花)交丝易情握况修堆正:塔3个睛可比鹊实例身均为倍目前屡房地驰产市砌场上叮正常鸦的交识易实君例,悦其交梁易价鹿格无指异常懒,故昨无需宇修正泄,交冠易情纽况修剂正系抄数均脆为1个00糟/1廊00屑。旅(2庆)市炭场状蓬况修作正:祝3个姜可比昌实例败均为肥目前早房地总产市戒场上瓶正常婚的交番易实昨例,专其交挠易价斥格无贸异常介,故谜无需防修正毅,妙市场属状况顶修正带系数膛均为迫10英0/拣10找0。杜(3枕)房译地产睁状况神修正判:均分为感区位粉状况还修正伍、权丽益状吓况修强正和直实物冶状况宗修正诚。两A、拦区位葡状况欧修正衫a)容位置贪修正雄①大地段魔等级黑根据培《盯石家科庄尿市市汁区土击地定怨级与泊基准则地价集评估列》对漂市区斩土地惨级别凑范围灾的划芬分,爱确定芹估价卧对象置与可化比实份例所仓处地坑段等液级凡。以虫估价闻对象修地段忧等级丹指数泡为1秩00赞,将尖可比剪实例木与估通价对序象相野比,相每上重升或详下降王一个君级别遇,指丛数增晃加或辫减少忙2。俘②霉繁华配程度爽将绑繁华自程度蒙的状词况课分为言繁华装、较恒繁华亚、一条般、惊较不灭繁华昆、不需繁华姥五个弊等级部,撕以估逢价对发象繁垄华程是度指摔数为省10彻0,把将可泥比实某例与喊估价仓对象方相比贩,每挨上升茫或下何降一融个级业别,丹则指史数增药加或残减小勒2。忆③夕街道吃条件普修正星将那街道冬条件极分为逢不临洋街、韵一面仗临街胞、两衬面临哥街、腐三面炭临街灶、四益面临摘街五惭个级特别,糊以估盈价对而象健街道但条件弊指数落为1称00追,将匆可比杰实例视与估传价对油象相夹比,禽每上些升或码下降区一个什级别式,则恰指数咸增加尊或减父小1追。坟④渔距离睁公交遥站点炮距离荣修正钓将距追离公股交站永点距浙离录分为汽近、哭较近香、一跪般、已较远冻、远刘五个纹级别教,其孩中距呼离育≤薪10滑0米膛为近古,1拉00孕-4泊00保米为缴较近嫩,4圾00艘-7臂00饱为一叼般,多70荣0-虚10横00踪米为父较远萍,下≥殿10旧00太米为堵远,同以估未价对番象祝距离澡公交颜站点羽距离吵指数墙为1望00惩,将级可比杰实例扒与估梳价对孕象相完比,胖每上盐升或誉下降梯一个刷级别助,则而指数杜增加洗或减坡小1蚊。搬⑤猴朝向耕修正匆将虾朝向卫分为盏优、声较优贱、一辫般、贸较差上、差辅五个母级别宰,其峡中东名南向草为优恒,南秤、西哑南向甲为较营优,典东向守为一对般,个东北卷、西匙北向番为较脸差,君北、隙西向络为差润,以姿估价是对象皮朝向的指数锐为1壤00贞,将卫可比盲实例桌与估羞价对停象相企比,慢每上千升或虚下降泰一个望级别蚕,则惰指数唉增加鹊或减士小2坛。言b增)交枪通修烂正津主要阻指市置内交慌通便挎捷度偿。乓将险市内淡交通闯便捷盈度的既状况闷分为卵便捷屋、较乐便捷蝴、一地般、产较不补便捷秧、不犯便捷解五个收等级压,国以估童价对仔象交症通便蹦捷度滑指数蚁为1板00望,将棕可比窝实例蒙与估津价对蒜象相瞧比,演每上稳升或肚下降贪一个课级别歉,则眼指数还增加标或减罢小2伐。沸c)蚂环境窃景观浮①遣自然宝环境机将悲自然录环境果状况惯分为饺优、挡较优尸、一棋般、停较劣跳、劣灿五个竭级别兄,围以估涝价对颗象自逼然环南境状狡况指宋数为斑10莲0,减将可销比实畜例与纺估价旬对象牲相比览,每黑上升轮或下泳降一岭个级毅别,舟则指常数增猴加或穿减小冬1。竭②楼人文污环境肃将谦人文剧环境镇状况湾分为化优、疤较优兼、一汉般、高较劣硬、劣纵五个带级别触,景以估猎价对趴象人掘文环由境状眨况指地数为始10锦0,弊将可凤比实慎例与逮估价旅对象光相比根,每浙上升道或下婆降一商个级怨别,步则指损数增菜加或叹减小渔1。机③说景观练将仓景观勇状况访分为厕优、热较优巾、一手般、员较劣仔、劣去五个梨级别圾,段以估咱价对己象景仅观状玻况指沙数为俯10挡0,谣将可抄比实盲例与窄估价歪对象着相比随,每吨上升督或下季降一茧个级爆别,督则指即数增姐加或协减小愈1。慢d)霸外部煎配套管设施帽包括趣教育孕设施粥、购萄物场佣所、喝医疗券设施就、金渠融网帮点、彼文体丑场所叠、邮轰局电胁讯设榨施。慢将配淘套设柴施状产况分社为完宾善、笋较完透善、衣一般爱、较闪不完赴善、轰不完涝善五青个等驰级席。以肃估价顷对象逢配套林设施击完备速度指页数为途10耳0,俩将可沃比实斜例与弯估价性对象舟相比窗,每战上升幼或下华降一惧个级戒别,倦则指床数增采加或弃减小深2。怜B、恐权益轿状况嘉修正程a)卸土地您使用尽权取蹄得方业式毁修正恒可比垫实例普与估滑价对剥象的讯土地杯使用棕权性未质均刻为出扣让,殃故无隔需修冠正,埋调整如系数疑均为惕10撑0/掩10抄0。巾b喜)城手市规刷划限扬制修遍正醉主要拿指建枯设项卧目的朴容积悼率。犁参照乱石家率庄梁市及初估价厚对象备周围准相同惠用途滩土地起地价年与容早积率谱的关长系,飞将容璃积率章分为印优、见较优件、一防般、征较劣每、劣裤五个饿级别涝,其熊中容贱积率愤≤痕1.汇5为铺优,挠1.滋5-版2.搅0为拼较优科,久2.逃0-宗2.番5为讽一般任,2铲.5阁-3贺.0例为较删劣,仅≥遥3.鸣0为阿劣,潜将可陡比实翁例与贸估价迅对象裂相比显,每满上升勾或下铃降一乐个级馅别,感则指课数增促加或治减小宋1。伟C、私实物促状况首修正谨a)参建筑厨规模驰修正斜疏将杆建筑惩规模裳分为壁小型坛、中津型、垦大型蜡三个舍级别华,其付中建祥筑面闲积告≥牛10特万平苏方米晨为大荷型,愉5-津10留万平哪方米巩为中庭型,用≤杰5万兴平方费米为缎小型乌,尊将可测比实涉例与识估价新对象茎相比谜,每浑上升随或下蔽降一临个级乱别,息则指筛数增滩加或雹减小愈1。符b蜂)建漂筑结舌构修拉正究将既建筑我结构孕分为萝砖混券、钢朗混三戏等、染钢混辞二等蜓、钢疲混一颂等四背个级躲别,剪将可感比实刮例与化估价塘对象斜相比姜,每湖上升庄或下东降一敲个级射别,邪则指萝数增念加或揉减小眉1。胜c)常设施拍状况馆修正闲主要嗽指小黎区内坚的配抗套设映施,卸如周缎界防腥范系惊统、占闭路吹电视览监控彻系统桐、可勤视门贵禁对守讲系僵统、收智能柏化车征辆出鸣入管哄理系翼统、隆背景无音乐废系统闲等。颈将刻设施连状况饭分为笋完善缘、较姑完善纪、一报般、甩较不挂完善狠、不惕完善浓五个诵等级缠。以绍估价借对象橡基础里设施咽完备释程度判指数展为1私00批,将拒可比辅实例下与估业价对须象相挎比,行每上座升或唱下降感一个码级别框,则蒸指数述增加济或减蹦小2村。肺d)纷设备撇状况秩修正握将屈设备窄状况杠分为资一般茄国产碰设备书和进稠口设组备两燃个级虑别,岩以估删价对跌象肆设备泳指数士为1涂00毁,将危可比拢实例经与估吸价对呆象相胀比,牢每上狡升或泳下降蠢一个吹级别晨,则不指数乞增加搅或减峡小1煮。汤e)锐装饰船装修炼修正摆将报装饰满装修死状况汉分为水毛坯环、简筛单、强一般仰、中旁档、窃高档凡五个骨等级广,以淘估价蝴对象畜装饰顷装修边状况奥指数得为1驾00粉,将信可比接实例愿与估赠价对纳象相秀比,脖每上哥升或电下降链一个芒级别供,则厚指数夺增加营或减筋小2乐。迈f)映空间幅布局航修正渐将空屠间布怜局状锣况分待为优鄙、较纹优、访一般碰、较红劣、梁劣五罗个级恶别,辞以估宴价对复象空泥间布艳局指骡数为恢10暑0,离将可固比实敏例与庄估价欠对象鸦相比澡,每物上升叨或下启降一锦个级条别,商则指剪数增秃加或苗减小北1。雷g)绪通风肝状况删修正迷将青通风择状况勿分为浙优、梳较优闯、一妥般、亲较差粮、差哨五个际级别初,袄以估轿价对谈象多通风孝状况仙指数页为1墙00迁,将勤可比较实例滋与估袖价对捡象相洁比,身每上道升或址下降碍一个决级别稻,则忆指数栽增加范或减垫小1婶。浩h)枪采光顽状况炒修正目将借采光岗状况健分为筐优、珠较优寄、一盏般、胆较差翁、差穿五个返级别逼,尸以估嗓价对顷象瓣采光纲状况担指数身为1遣00诸,将脉可比嘴实例容与估肠价对宣象相葛比,途每上忠升或幼下降毁一个份级别挨,则坝指数貌增加雨或减公小1岩。炊i)亿日照城状况悉修正乞将谨日照稿状况雅分为叨优、辟较优纳、一腊般、网较差桥、差腿五个假级别片,柏以估赠价对木象巴日照肆状况缸指数矿为1粮00辈,将好可比勿实例蹲与估勾价对勾象相林比,布每上著升或旋下降女一个事级别袖,则葡指数司增加遭或减贺小1静。蛾j)揭使用造率状羽况修晓正器将贝使用美率分员为高岂、较档高、思一般斗、较唤低、称低五巡个级始别,枣其中笋公摊罚比例桂≤蹄10据%为揭优,扔10灾%-友15蹦%为旁较优床,1孝5%眼-2垃0%砌为一削般,副20渠%-欧25衣%为号较劣蜂,此≥初25森%为社劣,禾以估买价对膛象曲使用艺率状吩况指洲数朱为1扬00倘,将般可比拐实例页与估解价对修象相心比,聚每上袜升或语下降瘦一个嗓级别盏,则兵指数振增加颈或减杆小1球。兔k)祝层高拢修正剖将摩层高貌分为计优、心一般柱、差早三个祥级别咸,其腔中相≥云3.杀2米授为优妹,御2.击8-往3.亲2米赠为一为般,踏≤丝2.友8米扔为差托,强以估泡价对碰象史层高恒指数榨为1愧00牵,将饱可比柔实例拖与估甩价对送象相乡比,璃每上歉升或朱下降命一个薯级别拢,则挥指数蜓增加迁或减丢小1臭。摸l)胸完损思程度胖修正未以估胀价对佛象妇完损射程度甜指数栏为1筛00译,将略可比再实例俘与估匹价对同象相侮比,竭成新锤率每孙上升位或下谱降5员%,拌则指暴数增液加或沃减小恰1。主m)么其它域包括测外观类、防类水、腾保温便、隔袄热、武隔音肉。升将其枯它状磨况分革为颜优、俊较优俯、一钻般、挂较差板、差锤五个民级别窝。以医估价伶对象捞状况哗指数四为1模00轨,将众可比读实例坛与估腐价对渡象相姐比,五每上璃升或镇下降运一个棚级别皂,则给指数饼增加揉或减遍小1猪。怪4、典计算网比准缩价格股将以假上修道正后林的系舍数代表入公弱式计霞算,竹详见妹表4忆。荐表陷2津获价如可比挤实例牺资料盈牧械画番窜椒别古灿煌健趋休实例枝项目灶A筛神兴腿小区攻B兼尚东扫绿洲散C僻东方每官邸画D灿估价邮对象睬交易辞情况管正常生正常晒正常伙正常承交易刻日期狗20盗13艳年钱9桐月尼20取13讽年迎9灾月籍20兽13奇年鲜9鼻月紫20谢13间年输9歉月金房狭地涌产柔状手况棍区牧位嘉状摔况康位断置潜地段剃等级绣金银惨湖环压湖路腔金银帅湖马披池路株金银例湖环道湖路抹金银泽湖环搏湖中鼻路师繁华寨程度歇较优臂较优抓较优责较优钳街道抽条件石不临斤街小一面聪临街钳一面票临街帜两面锻临街拒距离稼公交剂站点刮距离较(米库)铅10抽0燥米柱50紫米喊15诞0么米黑20框米谣朝售曲向劫南北见南北蜡南北亮南北呢楼抚陕层禾5层验5层够5层拍5层殿交折彼通亿一般附一般直一般哪一般尸环脸境景味观姨自然刚环境孟较斧优搞较优鸡较优汤较优怎人文吨环境吐较优蓄较优邀较优绵较优昆景招爽观业较优熊较优江较优鸭较优础外部纺配套扫设施泛较优泽较优呈较优讨较优适权益泳状况矛土地购使用协权取抽得方员式平出让咱出让宣出让仔出让窗城市负规划滩限制振条件单容积咸率株3.池20聪容积排率弄3.故00谎容积童率宣2.乱25令容积僵率愉3.哭00亡实秘物妈状葬况呈建筑谋规模秤8.猜2鲁万徐8粉万藏7.答5属万限1间0侄万地建筑忘结构勺钢混装/小巾高层穿钢混脱/源小高硬层际钢混敬/小警高层束钢混饶/小牺高层且设拼疮施辆较完暴善生较完府善婚较完撕善雄较完馆善愤设框锈备肝一般而国产语一般全国产拐一般拨国产影一般梨国产才装饰谷装修馋毛坯张毛坯勿毛坯坛毛坯从空间困布局降较优亏较优在较优服较优辟通物拦风视良好真良好车良好迅良好用采困交光抛较优辩较优规较优腰较优敌日船沿照隆较优冶较优设较优音较优刘使用绞率妻小高刻层/朴80东%妙小高甜层救/8跳5%狱小高访层/娘80确%篇小高情层/岭80搭%派层扬词高旬3.跃0米粥3.椒0米伏3.鞠0米养3.幅0米谁完损绍程度演10偿0%维10碰0%粪10宅0%闭10忧0%咱其拣推它活较优殖较优练较优妙较优咐交易剖价格往(均执价)扔76擦27量元/想㎡究82上43携元/蹈㎡布77兴92怜元/忘㎡脊--疗--旬-题表3肢威闻怀比较虎因素搜条件某指数斧表虏受负勾锄称朝柳测热惜幸鹿古实例觉项目楚A自升华件·现落代城捎B廊都市睬假日鉴C津银湖羊.水嫁印桃罪园山D复估价超对象纱交易园情况肉10我0振10呢0胳10喇0装10打0弓交易炎日期伶10季0掩10竭0慢10臭0孩10剪0沿房摘地川产跃状替况枝区概位挤状窗况饱位瓣置么地段草等级骆10式0酿10淋0翼10杠0巧10燕0用繁华岁程度全10构0岭10蒜0撕10特0给10却0役街道监条件叹10贡2尾10苹1朋10祝1眼10支0道距离屑公交硬站点非距离才10醉0爽10吧0维10军0聪10狐0体朝贴插向剥10傍0嫁10觉0钉10燕0笑10信0州楼郊焰层互10晶0挡10苏0谢10供0役10艘0居交岸笼通址1食01奶10鼓0密10嘉1伞10厘0烧环猎境景复观怨自然童环境上10胳0订10虽0缎10草0寒10杂0趋人文驻环境均10寿0渗10战0误10兔0很10戴0夜景煎喜观幸10伙0鹊10六0淡10矿0宾10网0巧外部黄配套情设施敏10纤0钓10等0静10岭0碎10筒0框权益宅状况赵土地酱使用烤权取拼得方布式厉10万0诸10躬0靠10燥0母10裹0阵城市妹规划球限制残条件闪10训1刘10叉0教99至10业0尸实惊物旗状云况灭建筑羊规模滩10黄0筑10啄0罪10代0膝10浅0粒建筑滔结构毛10叶0聋10只0角10讨0妻10晓0铜设歉控施替10啦0炕10爷0刮10服0蛾10盆0仓设节菌备翅10垮0认10尿0阻1
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