房地产南景苑策划案

目录市场分析总体市场分析片区市场供求状况分析片区环境及配套分析竞争楼盘剖析本项目分析项目概况项目优劣势分析市场机会点分析项目定位市场定位客户群定位物业定位形象定位至项目留设计榨方案咽修正滤建议花功能订配套惧建议雪外立血面设杂计建财议材平面秃布置示设计犬建议止户型丑搭配金建议缠营销圆推广病方案始建议蹲项目堤卖点兵整合密广告腔诉求皆点并媒体筒选择晌市场咐分析某总体笋市场供分析添南山盐区位豆于深翁圳市夹的西锁南端弯，陆画地面佣积1柿50炮.7描9平兼方公奔里，偿常住进人口叉48简.7钓万，槽它既茫在特眠区内龙又远浓离市齿中心盲，其夕位置吃的特垦殊性亩造成琴了该伍区的诸房地绣产开烘发按切地形内分布诚自然韵形成阴了华腾侨城鞋片区彼、蛇颗口片谈区、旦南头径、南式油片跃区三灰大区谦域，咏而这踢三大洁区域撤的发忽展基唤础和免产业今导向止又对与各自泪物业忧的开资发功金能形如成直颈接影太响，厘如华限侨城奔片区楼为大邮型人拆文景哗观旅郑游区翼，蛇绢口片短区为郊外向驶型工卫业区娇，南愧头南酿油片吓区则昂为现弦代化眼海滨出城区栏，这所种功辛能分师布差亲异造版成了肯各片委区物眠业开蚁发不胃平衡筐。如夸华侨位城片器区开绿发较逃早，环整体暴功能海分布追成熟玉，加酒上人坡文景色观的类有利辜条件唐及距夕市区糕距离继较近丽，使割得该党片区黄商品坦房价爱格明窑显高座于其玻他区忆域。科蛇口粒片区咸为外鸽向型铁工业穿区，柜开发思较早疑，片共区规见划较宴成熟扁，拥唯有一帆定海聋景资静源，粮较适伍宜居剩住，法而南赖头南卧油片慢区则戏面临该着大继规模党旧城故改造梦的局留面，肯现在笋的定防位是找现代找化的些海滨两城区丙，由授于功夏能的凶转化跪造成者了整倘体规挂划的伸滞后亩，这沉些对搂房地顶产开肿发造穗成一方定影针响。距由于霉地理等位置稿、自理然、芬人文箩环境送及发锅展基挥础等润的不鸟同，铺造成穗上述封各区哄商品杆住宅忘价格曲的极榆大差害异，埋为使启分析宿具有仰针对务性和辟借鉴叛性，辩我们鬼着重申对南口景苑笼所在下的南妈头、涝南油猾片区鸦市场旺状况尊进行胡了调野查。顽片区桌市场景供求碑状况肚分析麦南头趣、南您油片伴区以搞南油玩大道蝇为轴奇心，道主要与路段售包括滚桃园鼻路、彼南新昼路、究桂庙企路、锦创业连路、持东滨兵路等油，在克南油机大道嘴轴线哲上，谣由北哗向南敌已建剂成物醋业有袖荟芳医园、优华厦候岛商茶业广沈场、栽海王央大厦问、海搞雅百追货、改北海衔广场伯、愉纪康大狼厦、进康乐子大厦阻等，脆这些缴轴线车两边陈已建奉成的痛物业净基本亿呈对港称分赛布，便其商落业名絮称及在基本脱客户糕群已让基本绕形成哥。锻尚未体公开牛发售兼的项双目有扑20绞多个断，在伏售商招品住单宅项阿目约阻有3咸0多踩个。县从其阿开发碑规模帆来看洒，以充多层升为主旨，且免规模超基本相偏小离，平次均每极个项来目为教1.粥58示万平优方米凤。目会前南翁头南奏油片昌区在读售的呼多、报高层签住宅剂总体歪平均叔售价扑达4父46师1元营/M戒2衔。其姿中南枕油片温区总赞体均陕价为袜47由52视元/馆M蝇2颜。南反头片斜区仅楼为3浴95佳7元剑/M鸟2熔，两狠者差栗值较谊大，督主要弓来自已地理眠、规漆模及魂环境跨等方供面的半因素妇，南判油片沿区基唯本无袋旧屋烂村，柔居住余环境班较好撞，而撒南头杯片区杆环境坚较差溜，规耀模都放极小羽，不嫩能独诚立成旷区，痰比较秒而言西不如杠南油尺片区凯住宅派具吸萍引力杜，价牙格也凯相应扒较低舌。潮片区手环境娱及配迎套分娱析橡南头挡南油侦片区搞虽在忽市区毯范围厚内，各但其刑临近承特区露关口趴，与宽市中跌心距渣离较乌远，悠居三撇线地狡段，华交通延相对莫费时晴耗力秀，该作片区虽以较块早的烧行政答区域拼为基吗础，里聚集剪着许接多老朝村屋碑，市恶政建罢设改禽造进开行得锦相对暑比较提缓慢我，片杠区西毛面尚延有大染片未抄开垦晌土地遇，对宴整体什规划捏及基浓础条凑件方纱面形影成一威定局走限，曾目前态该片潜区以傻南新理路为杆主，饺周边惩散布茎着各月大银消行、将酒店捏、商眉场、廊邮电救局及纺政府半机关扰，此假外教梦育配计套也颤非常椒齐备林，深阔圳大映学、秀荔香逃中学边、大慕新小杨学、吉南头店小学捐均近债在咫选尺，申故南昂新路括为整颈个南摆头南夏油片扶区最念旺地压带，拜而本弯项目阔位于爪南新疏路附扭近，字在配真套方氧面拥沫有一箭定优树势。晶竞争粪楼盘瑞剖析叔苏豪贸名厦您发展桨商：宇深圳咸市南蹄山金葛城房捧地产纷开发素有限惠公司支地址燃：南瓦新路烂与桃简园路截交汇狮处禾占地怜面积汗：资47坡31盒.7呆M彻2移总建英筑面纱积：翁26齿63锦5M炎2余容积近率：物5.废6疑总体躺规划艺：单票幢高辩层式钢住宅鲁配套慰：商注场、谣会所慰、观思景台即、街淋景广恨场度户型蚀结构喷：小股户型拉为主绕，主记导户仔型为侦三房础二厅塑，面所积由吓50无—确10孩9M艳2驼销售铅时间孕及概赵况：市99府年3绩月2均8日顽开售从，销秋售率塔98佛%夏销售毁价格扛：4态29氧8仿—趁57哪56悄元/谱M毛2势阳光胁荔景恭发展荒商：膝深圳俊市源味政房址地产委开发鼓有限膏公司犬地址范：南嚼山大敬道与畏荔园部路会占地方面积寨：激10棒00漂00爪M拿2罪总建吐筑面危积：塞32留00俯00窜M滚2汽容积助率：浸3.滩2旅总体敌规划四：1舅4栋木12辟层置配套乳：按沾摩池智、棋撤社、卡会所悠、茶真居、粪咖啡揭清吧眼、阅问览室即、乒柿乓球糕室督建筑廊风格版：岭点南风接格众户型缘结构乒：1晌10考—今16谋0平老米，捉三至绵五房经，顶冷楼复予式。丛销售裹时间去及概荣况：顶1月喉开始瑞销售夺，小偿户型碌已售顾至8墨0%述。扎销售辅价格框：4断50肾0饶—贺70抛00沾元/墓M听2框仓前氧锦福洲苑疲发展犯商：酸中建母蛇口要发展棍有限弓公司医地址悼：南焦新街灿东桃承园路去南睬占地虾面积道：图26馋14率0.扔1M矮2逮总建姓筑面修积：旁66反34滚0疼M意2讯容积苗率：振2.兵69屿总体析规划献：2飞栋1渡8层院住宅郑配套托：群经楼设充置家胡居广温场眠户型系结构右：二垒房小吓三房扛、大患三房西、复眼式、悔面积歇由7裙9陶—点20言0M锄2欠销售公时间掀及概唐况：骨99笨年3舟月2驴9日坛开售哀销售咸价格菌：均专价4躁26攻1元看/M路2制缤纷励假日信豪园裙发展衡商：拿深圳撇市东受华实誓业有谎限公尤司县地址求：南愚油大位道与陆南光睬路交笼界建占地套面积后：慕13河00坐0M零2刃总建礼筑面略积：赵77贪83摩2M息2滑容积引率：翁5.悦98铸绿化椒率：育11枯00起0M静2维总体矿规划芹：6损栋1庄6英—富20容层小幕高层遭配套背：共蠢豪假趣日酒西店、钻棋牌握、阅左览室校、桌司球、设保龄释球馆朝。里建筑户风格猾：现督代蚊户型哪结构战：8厨0请—德14姐0M围2乒销售饰时间挤及概付况：惯销售俊率7忆0%绵销售是价格迹：均牵价5导20招0元撒/M鸟2垃本项篇目分页析棍项目故概况扬本项烧目位咳于南卸山区杂桃园悬东路弟南侧蒜常兴房路西吴侧，个为单丧幢式烂高层郊住宅退，项存目占姨地面弄积为掏61肢94吵.8潮M颜2嫩，总滔建筑疲面积拾为奴58寻34赛9M勺2屠，容窗积率茅7.隙75您，覆昂盖率末为4急3%筑。一竟层为崭大堂召及商彻场，聋二至尸五层砖为商雪场，羡餐饮扇及会搅所娱彩乐设辱施，脂六至窃三十颠一层刮为住窗宅，娃停车掏场设庭在地夫下三栽层共洁23胞7个累车位旺，住镰宅户处数共往36跑4户拨。遮目前饮项目弓已建紫至地察面四析层。笛项目湿优劣厨势分违析符项目削优势湖：迟本项糖目位译于桃堂园路昆与常亮兴路微交汇页处，纯该位聪置临叨近南灿头片法区最通兴旺虹的商但业街磨南新碍路，壶周边竭银行店、医犹院、缩政府岗机关报、邮啄局、此餐饮湖业等容一应假俱全怎，且肆还有党深圳升大学谢、南拔头中柱学、波荔香鸦中学率、南就头小板学、差大新越小学婆遍布侵周围赔，南革山区创大型声购物勉超市妨家乐芝福等肯为小砖区的早生活君提供屠了极皮大的禽便利秀；触南山察区高吧新技释术园重的开状发，句将引驱发大杰批有络经济硬实力答人士饮在南惯山置刷业；齿港人息对南熊山片逆区日怖益关宫注，堪项目奉中小皱户型合设计寒迎合奸港人驶置业晕心理伤；知设计划理念副超前军，绿匀化引张入高问空，薪弥补薪绿化躺不足题之劣闻势；雄项目在周边毕暂时处未出肚现对密项目昌构成耀直接设威胁尺的典共型竞础争性山楼盘纱。勉项目挂劣势谎项目渔总体教规模店小，止可塑侨方面角小；墓工程患进度额限制应设计蓝整改恨；希南山趟区楼枝市活昆跃，学竞争各激烈妖，要势突围喝面出雪需树泉立楼旱盘个昼性；朗开发傲商虽董曾开紫发多渠个物充业，慨但未腊树立摇品牌别形象虑。帐市耕场机排会点渐分析枕据有丧关数难据得旱知，蔽南头祸南油张片区奔高层搏住宅宽的最睡小户翁型面肆积平牺均为旺74右.7遮2平涝方米孟，最应大窑为烤15硬9.索87政平方唯米找，多旦层最悬小户找型面咬积平婶均为唉63练.0线1平拖方米贯，最松大为杏21垂2.惕30定平方近米社。可膝见发喇展商需对于柄产品敌的定笨位，胆总体乳走的何是高壳低结变合的揭营销宽路线出，既挨要迎吊合较老高消六费层绩，亦丝要满踢足较慌低消孟费层援的需扑求，熟缺乏确鲜明城的市冈场特掀色定侵位。吃本项诚目户挪型面戚积以叉10蒜0M柜2在左右残三房苹二厅垮居多桌，适友宜中买层收顺入人汽士居志住，葬较迎谷合市乌场。刃据调沾查资殖料显轧示，毙目前帖南头厚南油羞片区趣物业捧总体巩销售展率约饱达5雀0%漆，相茫对罗早湖、君福田替而言粪，销子售率毯偏低睡，主纯要是队因为鸦区域竹住宅怕整体棕营销谎水平烤不高竭，营占销渠秤道不竞广，乳促销疯手段版平庸武。南慌头南直油片等区发道展商掩一般两自行肉销售秋，走删低成站本、知低回番报的刊路线疾，促惊销投稳入的宴财力暂、人纯力较挪少，撇不能妇充分晶挖掘查物业葬的潜呢力，忠导致腊市场鼠竞争默力减恭弱，街届于摩以上岸原因炕，发晋展商嫩早期削引入容营销借策划胜代理欣，贴味近市扶场进县行开浇发，个相信启会大滥大减侮少开倒发风僵险。陪项目玩定位宝市场匙定位装内外摄销市昌场比盗例：迅香港则自9百7年及遭受妻亚洲瓜金融克风暴奔沉重沿打击必后，竹楼市拦波动冻频繁城，且何幅度按极大腿，相妥反深用圳楼旧市都黎相对衔稳定疏，加莲之港忧人北稻上置缎业调锹查分输析结尽果，耽更加制坚定株港人患置业睛倾向占，以键往受予港人乔青睐堂的物辈业，耐多为疮罗湖缴、皇鉴岗，辉但近横期蛇至口部锐分明遵星楼稀盘的法推出孝，使寨得港挣人对正南山芳楼盘子有了厉根本追性改晶观，开故我毯们预鼻计本他项目厅深港幼两地芬客户晋比例功为：糠深圳宏：香辞港=犯8：债2毒内销舌市场肠分析庄：由掠于深各圳罗俭湖、转福田春两区曲物业冶均价挺基本另都在痰60挣00购—覆70疗00妥左右赵，较屡南山扭区普依通高洋层住宅宅高捏出1普/3国左右资，众犯多有际购房绿需求茎的工票薪阶窗层难柿以负峡担罗哀湖、寒福田租两区燕高昂榆的楼禽价。沃本物吗业虽凭位处到南山饭区，政但交吴通便偏利，把加之逆滨河梢大道挤的开库通，秩还是谜可以械吸引送三成惑左右省的深技圳年体轻人终上班组一族焦购买奏本物企业，催故我铁们将银内销律市场晶客户死比例宏定为侵：叫南山晕区：息深圳颗市中斑心区咏=7梁：3州客户葬群定垫位秤结合撞本项门目具动体情美况，骄我们厕将客总户群飞定位晒为以撇下几积种：滋年轻束工薪谅一族兵，这纯部分挪消费呼者大绿部分物在南易山区盾工作申，选册择户惑型较坊小，近价格丸偏低毁，以浪实际塘用家灾为主窄，属乒一次骂置者腥。传在南欢山工寒作的按港人需，这等部分基人群顷都希旨望能腹有较殖好的芳居住纯环境稼，再替加上间价格竖优势夸的吸缸引，至大部岂分会消选择扬在片普区内燕置业取。然为在颗深圳稀的亲留戚或阿伴侣俭置业浩的港国人。压部分南投资沾客，套该地坟段交牺通生稼活便诉利，甲租赁边市场忠活跃绪，投然资收签益可僵观。房物业悦定位惜南山惜区物搁业多过属中忍低档逐次物押业，榆居民愧多，滋写字岩楼、娃商服喉物业侨较少拜，且垦此片毁区发富展较音缓慢溪，又悼是旧特城区倡，缺溉乏科嘱学规将划，铁整体杏档次策不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