房地产开发成本核算程序及举例

房地产开发成本的组成内容为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：1、土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。3、配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。4、代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。2、前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。3、基础设施费指：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。4、建筑安装工程费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。房地产开发成本核算程序房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程亮开发扇产品农成本奉的核餐算程撒序是誓指房真地产获开发率企业棍核算描开发叶产品寻成本饿时应黑遵循肝的步攀骤和勉顺序袍。其惜一般迹程序丑是：廉唇后1瓶、归字集开哭发产辫品费容用此由于聪开发庭规模担的不蛛同，涉房地确产开纪发的误成本剪归集乡对象财也是特不同冤的。述对于跌小规串模的互开发倚，如党单幢闯或几怎幢房楚屋的适开发馒，这偿个问规题比妙较容集易解思决，责可以理将全盈部开奉发量舰作为硬成本新归集就对象京，设券立一耐个成差本核暴算单扰位。裙但是边对大员规模吩的开类发，咸如街共坊改晕造或雕小区预开发逢，就堪必须商科学怖地确曲定成迅本归火集对针象。猪在这鬼种情瞒况下榆，成牧本核墓算不酿能过赖细（但台以佩单幢恋为单致位）饮，因筋为许私多直眠接开福发费业用很摔难分季摊到绑每幢诱房屋燃，这岔样做穿势必锻会增旬加工客作量浩，使先核算欢工作区繁琐籍化。粒相反丧，成扰本核稀算也情不能许简单仿地以俯小区叼为核乞算单训位，鉴因为帝一个蚊小区铺从开纳始建鱼设到蚕完全软建成志往往凤需要蹲几年甘甚至犁十几堪年的租时间结，而夫其中恼所开蔬发的坐商品咬房却须是陆丝续完跟工出俯售的蚕，这糟样做是势必降使成列本核隶算资院料滞笋后，梳失去贝其成乔本结炭算和尽管理由上的唤作用肃。本接文以洗为：台应该倾以房靠地产敬开发喂项目坟的工倾程内尿容和仍工期疾进度舰作为赔确定嫌成本绢归集叨对象于的主饰要依警据，穗对大贝的开屠发项合目应租该按尤不同秋的开盏发期渣进行庆分块拆，便框于费栗用的腿归集泛和成泽本结晶算，僻充分倍发挥镇成本壁核算树的作歪用。摘（醒1租）在酷项目朗开发亭中发秤生的豪各项损直接悦开发陆费用匙，直影接计甚入各乐成本耻核算岸对象椒，即碑借记事“砌开发非成本齿”羊总分剃类账遮户和坑明细部分类益账户汪，贷即记有扛关账担户。耍（股2胃）为皮项目玻开发欣服务盐所发敌生的含各项睁开发牙间接移费用圈，可离先归傅集在透“灯开发俗间接居费粘”挂账户雷，即颗借记楼“由开发忽间接调费节”旦总分鹿类账纠户和迁明细晕分类液账户拣，贷蚁记有楼关账非户。烂（烟3桂）将臂“艘开发杀间接哗费绿”释账户炊归集洗的开朋发间潮接费题，按完一定侮的方鸦法分殃配计怖入各扩开发舅成本日核算验对象窄，即员借记血“性开发费成本睡”虽总分喷类账较户和梁明细缓账户闭，贷燥记极“徒开发坟间接苗费赛”赞账户笑。烫通过备上述予程序鸣，将罩应计芬人各聋成本廊核算伟对象窑的开酿发费傅用，代归集晋在逼“欲开发芬成本聪”专总分蛮类账戚户和压明细哄分类讯账户闲之中感。律历旦2体、正妇确划旷分成甘本项议目棋客观具地反迁映产丑品成附本的最结构偏，便地于分万析研犁究降慕低成义本的草途径恋。按黄现行罢的房自地产勤开发份企业安会计龟制度网规定悬，运“蒸开发誓成本秃”酷作为内一级羽成本帅核算苏科目屈，企辫业应壤在该炕科目贯下，宗根据欺自己帐的经她营特蓄点和诉管理束需要瘦，选御择成颈本项透目，赠并据甘此进占行明隆细核粉算。懂选择惜成本董项目蛋不能辱太多冒，对申于发公生次蜻数较鞠少、张特别蔬是单登笔发渴生的坛费用员，应扇尽量陶合并盯。而债对金锐额较伐大、乡并陆馒续发砌生的蛛费用柜应单翻独设陈立科窝目核井算。普为核吼算开歌发企仪业的久开发栗成本当，企烂业可斜根据墨其本絮身经典营开认发的切业务歇要求捧，设宗置下扁列账绩户：钳（威1阳）撇“4孙30帜1现开发泳成本津”岸账户银。毕本账歌户核吨算房危地产恩开发栋企业捎在土略地、妖房屋锈、配叔套设蜂施和戚代建携工程雄的开释发过战程中漏所发延生的乡各项迈费用侄。本淡账户码借方成登记器企业落在土没地、茄房屋给、配功套设属施和益代建典工程态的开相发过禾程中小所发音生的满各项罗费用欣，贷搅方登巷记开乘发完蒸成已粉竣工狭验收没的开横发产患品的猪实际壤成本投。借随方余贴额反侨映未枝完开齐发项地目的味实际辣成本叨。本目账户兵应按箱开发粘成本奋的种购类，帅如搁“刘土地冤开发伟”步、慈“幕房屋考开发验”规、务“匠配套护设施询开发资”拉和锄“胀代建匙工程崖开发济”献等设米置二讲级明斗细账恩户，饮并在饿二级埋明细怀账户庆下，液按成羞本核独算对委象进齿行明斗细核帽算。匙（谷2船）恳“4猎30露2值开发吗间接窄费岂”捉账户盲。脱本账袋户核胆算房拒地产降开发照企业虏内部部独立士核算档单位耽为开台发产苦品而叔发生罢的各钥项间舌接费到用，乔包括泽工资秧、福狼利费贩、折跪旧费允、修抓理费阻、办猪公费意、水贷电费全、劳盟动保肌护费隆、周层转房沾摊销闲等。蹦本账酱户借卷方登浸记企黑业内着部独烟立核吹算单糖位为浆开发井产品袋而发芳生的竖各项群间接汇费用号，贷竹方登犬记分扬配计暂入开约发成抽本各亩成本川核算挖对象粒的开杏发间善接费匆。月膝末本侍账户抵无余第额。舰本账乱户应伸按企重业内提部不害同的看单位被、部役门（浓分公真司）望设置卖明细励账户闸。猎按现石行的袋房地横产开纲发企败业会界计制菌度规宵定，好间接扫费用汽应作欧为期与间费龙用，匙直接相计入覆当期阅损益困，本地文认馅为，浪这样哄处理缠，对遗部分邻费用蛛来说晃，有汪悖于仙会计鹊的配弯比性责原则汗。该效原则浸要求敲：企押业的淋各项嘴收入买和与症其相丈关联丙的成航本、沟费用乘，应申当在界同一丢会计瘦期间搞内予潜以确葡认和模计量铲。比凭如，键为项胸目贷训款而茶支付新的利君息以约及项孙目的境前期饿销售笋费用竹，这充些费敌用的算特点皇是数赤额较誉大、益受益刮对象絮明确辈，如始果在迫受益岗对象竿实现株销售初之前忆，就姓将其聪列入喉损益暑类科慌目进窃行核呀算，呆势必讲会形让成虚灶假的侄财务磁成果诚，不符能客繁观地茄反映醒企业旋的实劳际经嘉营情底况。党敏钩3雨、计这算并路结转雷已完谢开发嚷产品茫实际厚成本谋计算摄已完送开发振项目蒜从筹容建至赏竣工馋验收栗的全吸部开益发成量本。宾并将干其结桂转进谎入蝶“缸开发塞产品拥”碧账户舰，即愈借记痒“严开发额产品决”班账户醉，贷冒记披“处开发领成本帅”障账户斩。群款谣4婶、按蠢已完型开发踪产品毅的实县际功瞒能和皂去向块，将秋开发退产品盆实际款成本畏结转激进入返有关惨账户秧。叹即借捷记毯“鹊经营把成本渡”墓、态“那分期采收款盐开发会产品茧”轧、糟“哗出租盆开发病产品捎”识、督“牛周转形房害”辽等账迹户，援贷记共“签开发齐产品茧”馒账户定。枯房地辟产开查发成声本核辣算的革最终疾目的痛是计浑算出笨项目心的总分成本堵和单勺位可连销售蛛面积晒的开绣发成垦本，点以便孙企业漠结出漠经营躺利润韵。可宗是现筑在房克地产职开发易企业斯较普石遍存问在的袖现象余是重剑视工侧程决危算而忍忽视询项目陵决策厚，因撒为工夜程决趟算在允施工铸完成肯后进锈行，阁时间祖性比溜较明源确，奋而且询涉及盘到工治程款焰的支剂付，盯比较雾实际纸，不宋易拖哈拉，民而项下目决训算有罚可能咏因为公各种势原因吓显得莲遥遥挪无期筛，比笋如小健区个纸别配喷套没牢有完涌成（排不影宫响销辨售）富，计简划中业的公快建设刚施暂爱时不娃能实票施，拢或者毁押金雷的收钞回久旦拖不盏决等啄等，兽这些肾都会砖影响止整个软开发盾项目肿的完厦全建赞成，衰进而捎影响肯项目熟决算剃。如犁何解朽决这族个问跌题，委本文丹以为焦完全淘可以要通过撤“京预提剂费用就”浇科目知将尚承未实甚施的忙工程颠预算亩预提幸计入口成本惠，以该便项画目决肯算能腹按计晨划进禽行，惊以后鸟待工夫程完横成后送再按编实际财支出灾调整歉项目坐成本举。由擦于这甘部分咐工程串内容故通常勒在项鼓目总亩投资牲中所蛙占的肢比例恳很小例，所榴以对户项目艳的总命成本牙和单庸位成疾本一唇般不帽会造答成较惩大的阵影响登。忙房地共产开然发成华本的密确定娱对于见房地劫产开碌发公援司来龙说，怕根据见《企饭业所拜得税花暂行线条例洲》第章六条简、第犁七条紧、《肺企业贪所得词税暂难行条鞭例实爪施细哪则》摔第八应条、陷《企县业所虎得税射税前习扣除壮办法棚》（乓国税即发若[2窜00蜜0]告84械号）棚第四唤条、铃第六份条、帅第八因条、煤第九鲁条，啊《国待家税趴务总复局关嫁于房各地产霜开发嘴业务知征收扒企业毯所得厅税问提题的奸通知唐》（矮国税涝发妙[2耻00绍6]给31看号）孝规定平，锡开发宏企业是在进窄行成膛本、波费用陡的核盘算与努扣除赵时，挡必须蹦按规剑定区剥分期骂间费岭用和破开发蒙产品御成本队、开子发产夺品会藏计成私本与役计税损成本捆、已脂销开龄发产纤品计余税成分本与俩未销懒开发似产品胁计税津成本壶的界滑限。僚那么债，对幼于房顾地产求开发倚企业回来说鸣，其则销售塌成本趴应如馅何确胁定呢阔？龄暗效1约、根怪据《伍国家姿税务啊总局湾关于滩房地驰产开职发业乓务征规收企优业所辆得税篮问题酿的通耕知》党（国嘱税发涨[2耻00旦6]尿31尼号）板第八守条第永（二陡）项洁的规滋定，逃已销撑开发棋产品少的计进税成辽本。套当期务准予美扣除慎的已斑销开箩发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