房地产界首东城路项目行销整合推广方案

界首东城路项目行销整合推广方案前言：房地产市场竞争日趋白热化，主观的开发模式、自然销售方式已不能适应市场，同时盲目的项目开发性定位，无疑带来巨大的市场经营风险；当今房地产开发企业，更愿意借用“外脑”，在激烈的市场竞争环境下，通过[专业地产行销机构]对项目进行全方位整合、定位、包装，充分把握消费趋向，透悉消费心理，基于实际、实施创新的行销理念，使您的开发项目胜战定江山！[善战者，决胜于未战之前]全程行销整合推广是从房地产项目开发前期入手，其成效直接影响到投资项目的市场成败，市场价值实现。我们通过对界首市的经济、文化、房地产市场特征的充分分析，以及项目现状的细致考究，周边楼盘的缜密调查，目标客户行为特征的准确把握基础之上，并努力从最大限度缩短销售周期和尽量实现项目市场价值最优化的原则出发，制定出[开源节流、品牌销售、整合推广、过程致胜]的整体【行销整合推广方案】，迅速完成本案的销售工作。本方案要旨第一部分：市场分析篇

一、界首市房地产市场综述

（一）、界首市综述

界首市位于安徽省西北部，地处黄淮平原，总面积667.3平方公里，人口72万，辖18个乡镇办事处，是皖西北重要商埠和门户，安徽省综合经济十强县市之一。

[界首历史]

界首1947年解放设市，1953年撤市建县，1989年撤县复市。

[界首交通]

市区距大京九铁路枢纽之一的阜阳站和阜阳机场仅60公里，漯阜铁路穿境而过，公路与104、105、106国道相连，水路由颍河入淮河汇入长江。市内电力、道路、通讯事业发达，人民路、中原路两条贯穿市区的交通主干线。

。[功能配套]

环境优美。宝兰商城、贵源商城、招商大厦、购物中心、华联超市等商业网点。光武小百货市场、陶庙镇山羊市场、鸭王尼龙绳市场、废旧塑料市场名扬全国。

[经济发展]

据统计2003年全年实现国内生产总值29.4亿元。完成农业总产值14.6亿元。农业结构调整力度加大，畜牧业产值占农业总产值的比重达36.6%，比上年提高5.6个百分点，水产品产量同比增长2.3%。乡镇企业增长6.9%。年劳务输出收入3亿多元。国有及规模以上工业企业完成产值7.22亿元，产品销售率较上年提高1.6个百分点，完成技改投入1.18亿元，实施技术改造项目8个，开发新产品26个。财政收入1.018亿元，比上年略有下降，财政支出2.12亿元，增长4.8%。完成社会消费品零售总额14.7亿元。年末金融机构存款余额25.8亿元，贷款余额18.25亿元，分别增长18.4%和6.9%。

[生活水平]

全市城镇职工年平均工资7225元，增长1.2%。农民人均纯收入2171元，下降5.8%。社会保障体系进一步完善，全市共有12400人参加养老保险，支付离退休人员养老金1560万元，社会化发放率达到100%，发放失业救济金18.9万元，已登记失业人员按时足额领取了失业保障金。

（二）、界首市房地产市场综合分析

[市场概论]

界首市随着市场经济的不断发展，带动了房地产业、文化教育事业、市政配套设施建设等方面的进步；但由于近几年市内各大支撑型企业的经济调控出现不同程度的问题，导致界首市与其它相关城市比较处于欠发展阶段。

[市场特征]

房地产市场发展迟缓，据敝司最新调查数据表明：界首市尚未有相对较为正规的商业物业和住宅物业，现有的市场商业体系比较混杂，居住环境落后，物业价格反差很大，物业市场价值体现不客观、不明显，从诸多因素可以反映出该市的房地产市场价格构成与客观市场不相吻合，产品价值的体现还占据着相当的主观能动性——市场还不是唯一衡量该地区物业价值的砝码。[物业分布]

老城区依然是众多项目开发选址的核心，界首市由于还没有形成规模型城市，城区覆盖范围有限，物业较集中于市中心，以人民路、中原两条东西市区交通要道为中轴，其中人民路道路两侧的物业居多，商业较为密集，物业价格位居市区榜首。市中心集聚了太平街服装市场、贵源商贸服装市场、新世纪商城（建设中）、金都商城等一批商用一体的物业。

[市场建设]

2004年，界首市将进一步完善太平街服装市场、东城农贸市场、南方家俱广场等专业市场配套设施建设，加快实施东城路商业街、东太平街商城、新世纪商城、金都商城等一批商业设施建设。加快小型超市、连锁店发展并逐步向农村延伸。从大建市场转向建大市场，对全市商业网点和专业市场进行合理规划布局，做到归行就市。重点发展颍南农副产品交易市场，西城粮油、服装、家电市场，东城建材、家俱、农机具市场，城北医药批发、配送市场，逐步形成优势互补、相互带动的市场群体。

二、界首市住宅市场分析

据此次市场调查，目前界首市住宅状况相对低下，多数为早期建筑，在整体物业的规划、设计的合理性实施上，基本处于空白；住宅物业仍停留在“满足居住者有其屋的状态”，对现代居民的居住的生活性和舒适度等方面考虑严重不足。

[住宅现状]

该市的住宅市场与其它城市有着明显的区别。截止目前，除在建的[宝兰小区]外，纯居住型物业近乎于零；现有的住宅与商业铺面合为一体的占据相当的份额，如金太阳商城、新世纪商城、金都商城等均为集居住、商业市场为一身的综合性物业。显然这对于居家所追求的舒适、安宁的生活环境和享受生活的欲望是相违背的。某种程度上反映了该市房地产市场的不成熟、不完善。

[住宅价格]

物业价格是一个地区房地产市场发展状况的反映，同时也是衡量当地居民消费能力的尺度。从市场数据得出结论，现阶段该市的住宅市场价格仍然是以地段价值为尺度。主要分为三个层次：[1]、一级地段——市中心核心位置——住宅销售均价：950元/㎡-1200元/㎡

[1]、二级地段——市中心边缘位置——住宅销售均价：850元/㎡-1000元/㎡

[1]、三级地段——与城市接壤位置——住宅销售均价：750元/㎡-900元/㎡。

[住宅品质]

对于次级商业城市的经济发展、经济收入的提高，标志着消费水平将有所上升，住房做为一次大的消费支出，有别于一般商品的投入关注度，他们更加注重居住产品品质，其内容包括：社区规划、交通、建筑质量、产品布局分配以及物业配套、景观、环境等等。而界首市目前的居民住宅基本无社区规划的人性化可寻，对居住环境的考究甚少，涉及到产品本身缺乏功能的合理，采光、通风等细微因素也不能有效实现。

三、界首市商业地产市场分析

[商业市场总体特征]

商业地产主要从专业商业市场和混合商业市场两个方面展开，界首市当下商业地产市场较为淡薄，，主要体现在两个方面：

第一、缺乏规模型、专业型大型商业市场支撑市中心区域（老城区）内已成型的仅有贵源商贸中心（服装市场）和在建的金都商城、新世纪商城；除华联超市外，无成规模百货商场、大卖场、批发市场和品牌专营市场。

第二、以零散型商业铺面为主，商业热度无法提升由于没有专业的、大型的商业市场，不能聚集一定的人气，市场价值就很难体现，加之市场压力大，不能形成商业氛围，从而导致许多沿街门面出现滞销或空置的尴尬商业局面。

[商业市场综合分析]

市场类别项目名称地理位置销售价格

集中市场贵源商贸中心人民路与大桥北路交叉口东北租赁：40元/㎡/月（两层，早建）

金太阳商城人民路与解放路交叉口西南销售均价：6000元/㎡（单层）

金都商城人民路与健康路售价：10000元/㎡（双层）

新世纪商城人民路中段未开盘

零散市场市府广场周边门面租赁：10元/㎡/月（单层，早建）租赁：20元/㎡/月（单层，新建）

人民路与解放路交叉租赁：60元/㎡/月

人民路与文昌路交叉租赁：10元/㎡/月

中原路与健康路交叉租赁：14元/㎡/月（双层）

中原路与解放路交叉租赁：10元/㎡/月（单层）

从统计表中可以明显看出，市中心区域的价格要远高与市边缘区域，零散市场与集中型市场也形成差距，这也就是人气价值是商业价值的最直观体现；市民消费驻足的重心仍在中心区域，要通过相当程度上的市场引导方能逐步转移其消费观念；其次良好的路段，交通网络发达，也是提升商业价值的关键。

四、界首市房地产市场前景预测析

基于宏观环境的影响，我国的房地产业发展迅猛，主要体现在房地产整体素质的提高及相应市场价格的不断上扬，必将带动地方经济、房地产业。就界首市现状，经济发展缓慢，房地产市场的发展还没有达到城市建设应有的空间，按照经济建设的正常轨道，随着建设步伐的加快，市民经济收入的不断增长，该市的房地产市场将蕴藏着巨大的发展广度；但这必须依附于市规划建设的正常轨迹、对外经济往来、招商引资力度的加大。从2004年界首市政府报告会上获悉，2003年该市的各个方面均取得了显著成效，2004年将加大市政规划建设、招商引资，形成对内对外的快速同步市场发展战略。对于界首这样的次级城市来说，房地产业才真正开始起步。第二部分：地块综合素质分析一、项目概况项目暂定名[界首市东城路项目]。地处安徽省界首市东区，建设场地位于人民路（东西方向）、东城路（规划中）、中原路（东西方向）交汇。总体规模庞大，实施分期开发战略，一期项目拟建住宅和商业铺面。

中原路、人民路直接贯穿其中，道路宽广，东城路准备冠名兴建，地块毗邻界首市广电大楼（在建），距界首市市政府约300米，周边分布机关单位、金融系统（中国农业银行）、市政府广场，地段发展潜力明显。二、项目地块SWOT分析

（一）、优势（S）：1-地段发展契机明显，新城核心版块

根据界首市的整体规划布局，以人民路、中原路为核心的发展趋势是因素之一；且目前整个市区的西面、东面以及南面已经没有充分发展的空间，城市东拓已成必然，本地块无疑成为新城区的核心，随着各类机关、企业、服务体系的逐步落实和完善，必将带动本案的地块价值和产品价值。

2-项目地块规模优势

项目占地面积大，预建总面积位居界首现有物业前例，规模效应可有效引导和促进消费者对居住、投资经商的欲望和能动性，同时也有利于品牌价值的推动。

3-企业经营品牌优势

“法姬那”做为贵司的优势企业经营品牌，能够有效带动关联品牌经营业主的进入，增强商业投资者的投资欲望，容易形成品牌连锁，提高商业档次。

4-道路宽阔、通畅

人民路、中原路是该市区核心主干道，均通过本案；另外，火车站、国道邻近咫尺，道路阔达，对外出行方便。（二）、劣势（W）：

1-市政配套不健全

项目周围基本无日常所需的生活配套设施，如学校、医院、菜市等，外部条件不足，将会干扰消费者的购买欲。

2-无公交车辆通行市区

由于地方经济发展缓慢的原因，该市目前只有1路公交车通行，不经过本案，给本案的普通消费居民、投资者进入市区带来不便。3-周边感观不好，影响消费意识

项目东、南、北三个方向均为田地，对于一个发展较成熟的城市来说，生活居住郊区化以逐步形成，是利好因素；而相对落后的城市——界首，因他们的择居观念仍旧停留在以市中心、以最热闹的氛围为居住环境的时候，显然本项目不是他们理想的安居场所。（三）、机会（O）：

1-城市缺乏高品质物业

据调查发现，整个界首市基本没有大型规模社区、品质物业；且物业形象、配套落后，对本案新形象、新产品的推出是一大利好因素。

2-行销策划之项目利器

激烈的房地产市场竞争决定了除了项目原有的优势资源利用外，行销策划无疑已成为当今项目开发推广的营销利器。因此，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给----需求”，便可以抢占“先机”。

3-新城规划建设的带动

本项目可依靠新城建设实施的市场发展优势，如现有的市府广场的美化，商业设施、生活配套的完善等，以实现项目的连动价值。

4-项目自身价值的提升

丰富和完备项目自身功能配套：如道路、学校、交通设施、医院等，提高产品品质，就更能发挥优势，实现本项目物业潜在价值，最大化兑现产品价值。

（四）、威胁（T）：比1-尽传统展消费丧心理僵障碍

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尺2-泻市场快竞争症，客沟源分翅流

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鼓[2斩]-菊二丰类目考标客辫户：欠品牌猪连锁揭店

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帖[3赖]-挺三圾类目由标客殿户：畏零散市性投卡资业允主

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援每一丽个成幸功占共领市雅场的养产品屑，其包准确伤的市芹场定宵位是碑创造嚷销售超佳绩超的关券键之拜所在败。

灯（一池）住尺宅部彻分：

双本案诊住宅翁部分芦的市献场定侍位应筐针对读目前馒界首短市住充宅市谢场发贱展滞峰后，寒有效责需求遣不足眠的现和状，妇以刺沸激广醒大市什民的产购房洗需求碎，聚筛集人稻气、呈提升嫌地块候价值锈为目染的。估鉴于遍此，行敝司赴通过冤深入圾的研仇究与尿分析捏，确好定以辆下具分有市洒场可衰行性真的定岸位：

凑【界免首市铺首座颤大型套高品差质健誉康生砌活社本区】

满（开藏创城性市住奶宅开医发之压先河狭，体苍现开侨发规扣模、池品质戏，为乏居者帆提供沫舒适败的人敞居环竭境）软（二捐）商秆铺部旱分：

蝴商铺松部分现是本当地块粘开发复的核嗽心部岁分，捞它的标开发怜成功执，将浴是本氏案开成发获利利的杜关键言之所滴在。然由于杰区域浓版块爬的不筐成熟千性，乒城市雨东西逝发展地存在伍较大央的差竟异化势，针墓对本膊案商钓铺部厉分的川定位取，敝使司认每为要找在准宴确把勒握市缓场的眯前提挠下，测最大堵化提桥升商稠铺的驼市场纵价值营，挖包掘商傻铺的匙发展肥潜力年，将节进行碰以下次的定帜位方劳向：

虫【界身首市痛首座甩高档真商业焦步行寒街】

台（商唯业人员气的疯聚集封地，孟城市田新城她区商任业物花业的运典范祸）些三、乡项目悲地块辽规划予建议

币项目泊地块欲为东谜城路身全段垫，北猴以新渔阳路随为界咳，南感以顺垮河街莲为界红，全既长1区60称0余衣米。缎前期厚拟定铃开发富中原沈路至崇翠园敬路一跑段，嫂总长头70约0余唉米，伏沿街日东西袍商铺孝进深猜各2普2米陶。

英（一脊）地尿块分枣布：

棍●且A地季块嗽

认位置娇：人皱民路嚷与东真城路影交叉齐口东馋南角董，

冷占地煮15否0亩

放●失B地溜块渔

会位置烂：人滋民路鼓与东厦城路俩交叉匠口西愤南角

诱●特C地赶块固

娘位置呈：人躲民路秤与东前城路尼交叉碎口西雪北角殊，

免占地康10城余亩

亡●番D地仿块

尚位置蚕：人质民路闷与东滨城路耀交叉赠口东株北角

陶●萝东城煤路两切侧沿蜘街商秃铺

芹（二岔）地抹块规底划建论议：

烘●蜜A地饿块

杰规划笑建设堆大型糠纯居煌住社停区

惨●买B地首块惯

御规划详建设狐住宅末相关牌的生管活配颜套设费施

拘包括并：购施物及蔬服务尖区、掌综合摊服务党功能武区、元家政漫服务潜功能款区、竞装修桐建材混服务胶功能迅区

坛●雾C地诱块

灵规划超建设导大型凉购物什广场装，引葵入知携名品宫牌的穷百货乱连锁贩企业踩；

完●叛D地征块

懂规划剩建设廉三星幕级标垫准洒乡店

疫●放C地企块、辉D地兼块—戏—中呀原路贿沿街永商铺

问规划英建设胜界首秘市（唱法姬溪那）酸商业醉步行掘街

符其中反C地枝块—穿—中枪原路死沿街怠商铺忧，拟棕规划臂建设辰服装阻、鞋饲帽专妈区

订其中摘D地界块—匆—中绘原路翻沿街饼商铺顺，拟源规划路餐饮游、娱套乐专追区

饺四、获项目纷开发秆思路寿与风发险分泛析

允鉴于信地块腐的现嚷状和段区域猎经济惠的不华发达聋性，吓考虑咬到项趣目投斯入的滑资金天及市尽场开王发的肠风险耳性，扔敝司默认为葬对本扁案现妥有地宣块的渣开发碰思路码应遵茶循以峡下原灰则：

售[1吹]合在发水掘潜旧力的议基础促上，垂最大控化提劝升项矩目价饭值

拾[2吓]的避免陕盲目和开发勤，降瓦低开晶发的叙成本僚与市购场风枯险

册[3耽]仇坚持便策略榆致胜宜，有隙计划消、有蹄顺序翅地进翁行开拥发

她就此约，针错对本苍案提牌出以散下开方发思驻路，细供贵暗司参扩考：

纵（一午）桶开发判思路讲1—宁—住柿宅先彩行还（二电）抚开发状思路敢2：棚——痰商铺的先行助（三羡）开慌发思防路比否较与停风险寇分析

嫌结合份地块贿发展引滞后晨、暂绵无人忠气的望现状谷，本民案的括开发蜡思路砌要切亏实贯枪彻“贯有效蒜聚积婚人气碌与合叙理规奇划开申发地籍块”艇的开珠发战较略。推综合忆分析回两种沈开发苗思路仔：

角开发越思路灿1，万讲究慧开发荣的整翁体策姻略性秤，有联效地渡贯彻煎了开乳发战胳略，浩强调盖以住译宅先辨行来耳带动剃人气苦的迅警速提疯升，农辅以会开发陡部分狱商铺英，以拔规模薪型社饼区、汇大型千购物就广场险、高纠档酒断店来衰整体学改观缴地块怀的物阴业形侮象，楼最后条整体似开发例商铺业，从管而达士到吸厅引商扇客投饰资，或做到酸商业然销售稠价值厅最大唐化的咐目的型。

歌开发宿思路出2，唐主张记先规书划建敢设大啄型购荷物广剪场、抱商业瓶街、疮酒店督，再听行开街发住炕宅，孝通过锋商业嘉的大鞋范围吩建设可全面由带动乔地块批的升本值。

株【风作险比副较】

哈1、靠由于以本案俊的商件业体挥量大坦，商谷业的秒开发餐成功闷于否厅，直冰接关右系到记本案循开发贿获利泳。商俊业物另业的真成功脉启动鸭需要该足够赛的人旧气带妈动，线因此缠，在哨开发水过程什中切痕不可随急于筒冒进绍，回残避市扬场目这前的寄发展群现状霜。

象2、沿针对苹商铺腰存在披的较犹大风急险性末，开筝发思写路1徐做到攀了有药效聚诊集人变气，迷弱化翁了项城目开她发的声风险针的目坑的。

斧3、笔思路榨2在很后期态实施躬中无筹法做录到风亭险的芝有效叶分散牛，投锄放市蹲场后撑商业振铺面庭销售卷的难流度十华分巨腊大。

视【结浪浙论】

住敝司延认为心项目些的开诱发应景确定错以思霜路1专为主洽体开炒发思床路，栏进而疏制定娱项目兆的具芽体实疲施方叛案，冷确保瓶项目做投入相市场草的可蛾实施色性。

浊第六良部分稳：项德目运辩作实靠施建族议

凉此部拥分的值重点肌是针前对地注块现财有的喜住宅搏与商啦铺两缎种产拳品提它出具短体的未实施掘建议窄。

泛一、贩住宅渠开发鸡实施桨建议

瓦本案教住宅级开发烟的重扇点应轨放在厌A地士块上珍，在退明确匀住宅絮市场妇定位乒的前顺提下爱，敝强司认梳为住狮宅开逆发事革项包拳括：

猛（一循）钥解决碑交通恳体系陕瓶颈

鼻住宅闹区发炸展的及重要格条件窝是良虽好的发交通跑体系版，这它种交琴通体君系应陆该是虏多种莲交通轻方式殊的组娘合。盗针对皮本案翅现状职，将廉依托祸城市酱公交畏体系怨、周蛙边的寸高速无公路揪网来粱带动练地块妙的住殖宅开朴发。

迹（二政）暗解决解社会乘服务抓体系派瓶颈

唇目前役区域肃内社稳会服优务设剃施并腔不完狡善，症如商损业、塘教育杏、文安化、悟医疗炸等服不务设符施明例显欠领缺。子这些叠服务梳设施匹显然您不是严开发狱商通司过努宏力能宁够解驴决的纲。本劈案住释宅的嗓大片除开发灶离不需开政农府的简支持送。

马（馒三）鸦注膏重社岂区开活发的局品质

歼1、毯注重祝住宅汤的低欢密度真性；

仁2、怕注重尖社区费景观枣空间幼的营父造；

认3、谣注重赵住宅宁建设食的均山好性越；

选4、塑注重述住宅捐建设塞的多换样性纯；

认5、顶注重慨住宅荷建设双的协轰调性勇；

舟6、夸整体诱建筑衬外观牌设计膨要求翅具有委现代革风格息。

科（四匆）注研重房滑型设北计的帐合理忍性：

急根据找界首锣市购鹊房群法体的慧消费令偏好圆，房乡型以骄2室胳、3棉室为原主，各建议游房型抄面积盆配比腹为：

需面积梅70泼-9丰0㎡坟烘占2非0%

际面积闷90课-1勉20毙㎡零占6接0%

写面积细12谎0-煌15骆0㎡末占丑20户%距（五栗）促怀进居惨住生脾活区达的配堤套化

讨1、基为了繁保证意社区脊的纯奔居住宏性，选在B偏地块风规划六建设系住宅智相关碎的生缓活配视套，今如中廉小型誓医疗痰单位挑、中左小型膀便利蝇店、吉洗衣陪房、橡酒店岔等。

吓2、遍社区宿内增东设教旦育机隶构：悠设立屠幼儿绞园，趁中小困学（式也可祥利用虑政府采资源齐，在音片区殃内设剥立中饱小学邀），廊解决西业主律子女滤的教攻育问许题。

猾3、垫设立陡小区容会所签：会厚所是墨住户仗作为汉休闲芦活动都、公添共交虽往的伸场所装。会年所设庆施包盲括：筐健身永房、准儿童塑游戏佩室、冒器械椒室、绕图书学室、严美容求中心趟等。

激4、烟智能番配套滨设施膨：包桐括可笛视对慧讲系料统、馒周界葬防越李报警冷系统姻、车爆辆出吩入管苏理系锋统、巡出入懂口门帅禁系钞统、屋消防毛报警乎系统帽、电友子公希告、钻背景浊音乐京系统章等。

抵（六念）聘棵请知赶名的镰物业唯管理功公司

瓦以聘老请知利名的签物管岩公司吸，为猫业主袭提供浅更全剪面而狐专业他的服毯务，膝并以柔此提苹升社塔区的投品质筋，增租强消从费的债购买愧信心她。为二、箭商业伙开发锤实施拾建议

结商铺窜的开掉发建荐设要嘱能做茫到引拳导市必场，散要有书超前撕的开渴发意贤识，诞惟有货如此幼，才尊能做烈到开踩发、浆投资说和经捆营者甘三方级共同凯利润邻的最俯大化柏。

同商铺杏更加咸注重国项目阔入市己后的剃经营扶状况可和物马业升皇值，禁因此未在实赏施过辈程中剩应该摆对所础经营泽的业新态业速种以乎及经沃营环届境、疫经营崖档次栏有所仙选择乌，从谋软硬临环境树两方武面入唯手，滚提高捞项目睬的市蛙场认陕知度堪，从环而提僻升项技目的幼商业卫价值胃和发态展前千景，案吸引扛投资嘱者与温经营猪者共端同的兆投资月热情喝。结茎合本乔案的我开发葵思路谦，商名业铺闲面的成开发度应做枕到：

泳[1喝]南分阶疑段分筑批量孤开发贞，严普格控屠制开尘发的禾成本

屠[2能]膛对沿旱街商竭铺实却行重午点开钳发，膨确定海商铺寺开发堂的重无心

帽[3积]魂注意嫁开发当时机停的选旺择

寿[3搂]年做好纷的商串业街监的具态体规壤划工政作创具体散实施胶阶段赏：

寄第1汇阶段亡，

芬1、帝以蔽B地纵块的杀商铺筐开发毛为主柄，成盲功启沸动的攀前提窄是需尼要住渴宅来震带动宇人气叠的提谨升。参重点围规划抢经营剪社区烟商铺芹，具尖体规条划见过下表撑。

鲜功能世区仿功能柏划分

煮购物手及服枯务区供速黑食外城卖店雹、壤鲜花才店淹、报打刊杂都志店忧、户敏外用拾品店售、彩唱扩/贴摄影干店、披面包寨房、汽水果饿店、饲文具鄙店/闭办公葬用品侨店、闸时尚漂物品弃店、呼化妆汗品店轮、品盘牌服驱装店每、孕柜婴用判品店塑、干纱洗店季、美删容店信、音哲像店岂、药须店、绕米面颤等食肯品店

菜综合坏服务参功能轮区锅快餐重连锁欧或中甜餐、距便利禾店、构便利齐店、制邮政

言家政呆服务唐功能悉区量宠物亩店、持电器丙维修郑店、票网吧线、老难年服梁务社棒、宠辨物店礼、二荷手房肠交易孕、渔姨具店趁、缝址纫店类、社干区医撇疗服当务点

于装修深建材其服务商功能激区披汽车藏美容幼、洗斗车、品水泥捷、沙馆、玻欺璃店通、板退材、幼五金殿、瓷望砖、线灯饰伸、瓷樱砖、竿卫浴斥、窗仍帘、挑铁艺术、板袜材、血五金峡、品茂牌橱悉柜、拥石材栋、地盐板超醉市、繁地板字超市劲、油珍漆超蒸市

歉2、爽大型冻购物右广场岁的开木发建刺设，辜在开偿发时别机的袄选择吧上，拘需要牧综合笨考虑霉住宅庸小区疮与购反物广话场的守工程颗进度堡，以苗期两院者同港期竣屠工及纠交付柄使用谷，此季阶段草同时糠对知谋名品爱牌的被百货甚连锁童企业骆进行卸招商拜。

摆第2叹阶段张，

宰C地床块、迁D地扯块—职—中注原路秃的沿绕街商隐是铺限东城笔路段耗商铺图的开领发重溪点，圈该地饺段的道开发高，需链要在姨第1进阶段烂完成蚁的基真础上炕进行罗开发鞭，规且划建帽设界强首市铸首座贱（法羊姬那引）商胡业步语行街免，其增功能仔划分布为：

锹1、害疫C地极块—运—中本原路筐沿街惩商铺

资拟规究划建柜设服悦装、捉鞋帽贱专区售，以毫零售袭经营罚为主座，重皇点引苦进此炭类知衫名品趟牌，缎尤其搅是吸珍引部恢分服停装、贤鞋业锄旗舰全店的评进驻欣，以仁此来貌提升住商业齐步行扒街的片形象概；其者次是耕部分坑商家辉的零海散经伸营。

倡2、柴色D地煤块—帅—中圣原路肿沿街茶商铺

艘拟规速划餐植饮、泽娱乐冻专区民，经桑营种贞类包约括特饶色中朽餐、驴咖啡港店、它连锁抹快餐缝、茶监座、耕特色寄中餐傻、酒棋吧等甚。此口地块猜的开伶发，匀需要说以三贡星级想酒店垒的知拐名度补来带钳动商扶铺的曲开发呀。金第七甜部分献：营泼销策殊略篇

箱房地锄产销灯售是溪整个级项目怖营销苗过程释中的说关键顽的一榆环，捡策略介的制夕定实究施又竖是左副右销闹售成岂功与气否的榜重量攀级砝菊码，件[策器略为炊先、气实施黑为后各]，怜充分域把握偶市场讨、分锈析整率合项赵目各挡个要厘素，誓[以动务实新、以享智胜慈]，司胜战胆于市退场。

翼一、遮总体虹销售室策略

喷本案享有别晋于一度般型券物业雪，[员目的爱通过岭树立纠界首洞市第芽一物折业品指牌效绢应，侍以高地品质内、高缩形象喜为主丸导推种广、量传播凑，达贺到资担金的梦快速蜜回笼厦，产枕品价疤值最捎大化巨兑现忽]。墓因此典，本仪案营杆销策谢略的推重点拒应放胡在行踏销方跃式的肆创新草、市甜场广破告宣凤传的补广度傻和深狡度的很把握胞以及遮销售浮时机窑的掌屑控，情充分围挖掘贪和延歪伸项号目价拖值，猴以中念端价绣格、馒高端见格调猜传播被、引广导市诱场，革以至库达到慧开盘吸后迅退速去炉化产妙品，耗并为且后期炊产品雹“高害价位态、高踢姿态略”的拥市场数价值失提升蛋做有里力促狐进。

有[1牲]、刻注重宁销售每推广秃卖点屠输出况的层剥次性药、逻向辑性诱与动摊态性咸；

折[2利]、陡以“窝造城艰运动蹦”的座浩大亭声势震，刺哗激需陕求，田激发唐关注经度和远购买距欲，米延伸港传播骄的抛炉物线墙。

便[2她]、聋注重兔从战渴略到译战术妈各子毙系统昌环节些的合叫理衔姐接与桌协调劣一致洒，力唤争执犹行过辱程趋黑于零喷缺陷斤，以螺便使鸭整个铸销售烤推广们步入斗良性思循环余；

税[3亭]、皱营销灿力度引上要呼深入厦浅出舌，自皮然形丰成“遇高产织品价骄值与察低实电际价苏格”猫的强馆烈心缸理感职应；

蹄[4耀]、软销售寻推广勒必须潜是建塘立在繁相对鼓合理律的目摆标期用望值饿上予传以执译行。

驼二、表销售伏方式择确立

逢根据投我们挨的行含销经演验和籍对当罚地市丸场的谣了解逗，确悦定以网[案撒场销帆售]奴为主刷，其永它方横式为鞋辅的拴形式肢作为镰本案千的销毫售方采式。

镇据案量场销遭售的捉实际棕情况剥，增愈加或键减少桑销售疼队伍喂，敝废司并讨派遣尿专案劣策划百人员果直接缓进入壤案场索，视鼠目标筒客户腰的实孩际反猪映和史市场头行情驰的变化化适万时调龟整或井改变镜营销侨策略歼，以贞最短倘时间知贯入营实际桃操作吨环节仁，从颈而有仁效避读免了年远程设市场忆信息迁传播罚的偏狗差和皂间接友性。累同时蛋委派防敝司熄的专浓业销漏售骨思干进乱场驻灰点销蜡售，毒辅以继当地残销售陡人员层（旨果在更君好的倘掌握淡当地召目标木客户识的消瓶费行门为）蛮促进付销售冤。

绞三、咐销售雨时机德把握

挡由于蔬项目钟现仍前处于娱前期顾规划垮阶段否，具皮体工锅程安特排还穿有待掏进步搅探讨碰落实密，但番整体逮上应学把握顺住以荐下几滑点：

址[1亭]、两以项终目自赏身的的绝对期优势方做为汽贯穿感整个球销售铁过程坛；

神[2投]、版抓住计对本揭案有晶竞争世威胁恶的楼拨盘空宪挡时洞机加归强宣锄传、纤销售概力度衔；

缓[3却]、开节假捉日、涂休息便日以距及相滔关社猛会公凯众活两动的劲场合梅展开匠攻势网，促东进销绿售；

荷[4可]、倒洞悉扁市场圆，实唐施新疮颖、天独特卸的销崖售举声措。

列

伙第八乓部分积：项由目市惜场推肃广方飞案

祸房地供产的悲宣传值和推愧广是遭整个宴房地泳产开责发过白程中本最为气重要塔的工谈作之时一。僻如果牌因为撞宣传尝策略龟的失里调或散营销缩战略挣的缺皮陷而祖导致储营销备工作揉的停眉滞，放就会搭导致各整个酸项目淘的失小败。语因此傻，宣素传策子略和跪营销稠策略社应该毅作为竭项目鲁开发喜的核影心因怒素。

敲

自一、咱广告饼推广毙策略

漆本案皇属大欣型房板地产叙项目炉，分竭期开恒发销评售，乘一期孔是树万立整榆个项浑目品航质与践品牌数形象燃的关艰键，瞧因此碎在广充告策况略上拥应注森意运俱用以蔬下策窑略：苗广告泪阶段捷策略质：

架根据凉广告姐紧紧详围绕卖销售豪推广勾服务静这一孙宗旨披，并口结合帜广告搁主题泛层面程以及霞开发悟节奏致，我剪们建长议将爷广告涛阶段麦排为母如下滴几个赚阶段痕：

非[1泄]、絮导入灯期：

变以软晚性新见闻为留主，买配合棒大篇发幅的宿硬广灿告进冒行形值象推栏广，成以城旱市中掩心的讨未来肺发展酿方向尘以及浪打造亭界首喂一流胁品质怪物业宇为宣谦传核运心。

济内部印认购折时，类针对迷地段浪发展牵、物男业形介象、嗓产品陵等方猫面进朴行全玩面诉加求，穿以硬始广告桥介绍慨物业勾的产坡品及映认购乡方式樱，配跪合适膏量介待绍内涛部认站购情惯况的模软广妨告。

腐[2璃]、始开盘碑期：

童以电滩视媒羽体、即广播字、报捞纸、伟新闻耳报道松等形喷式，灭实施件立体会投放挺。广此告传若递全重面，董突出动项目德自身箭优势父和配参套优够势，瞎同时浪结合傲开盘妈的销与售状久况，送及时买调整哑策略这，

霞传达赶给受暮众销茅售火粪爆的挖信息项。

激[3躁]、努强销宾期：

栏着重努对物柏业品醉质等裳方面表做重柿点宣召传，滩同时吊针对筒产品哄自身纠存在饿的不丰足或弓销售顿环节必遇到茎的问闪题，章及时倡调整哑策略溜。

令[4吼]、程清盘励期：

杏视前碗一阶记段的蓬广告滩效果粥及销配售情难况而曾制定喇尾盘召广告厕投入颂，同慢时根丛据工谎程进催度兼诸顾二舟期启虫动的扔告知堵性宣忍传，白为二塘期面违市做胜准备氏。

壁二、忧案名悼建议

中基于家项目生的品方牌宣嚼传以滚及该雀项目成市场判定位敬的思丘考，梅我们滨经过妇深入讲的讨纸论与呆思维冤发散栋，从军中提谣炼出沙两个尝具有拉代表汽性的赖案名夕：

骆案名片一：再现代物城

款案名前释义爽：奉

派[时漏代感米]：绵以时坏代气且息领胖略现荡代居借住、饲投资颜；

朵[汁震撼话力]吹：声疾势浩诚大，渗气势牌磅礴某，具转有较尽强的不震撼否感召绩力；

皮[规棒模性料]：商突出庙“城响”的容概念龙，示陆意规氧模宏骆大、锯品质叨高；

纪[差乞异化穷]：桨突破袍一般虏物业姜“*舱*花扬园、码小区据、商碗城”斑命名男的单字薄性搁，增借强吸早引力泉、关功注度缓；

房[易生记性喘]：生案名间简洁液有力选，便遇于记严忆；维

漂[延剑伸度妄]：壤案名巾寓意抖十分艘广泛丧，有炼利于妨项目氧（住洪宅、零商业挪）双鲁重性理市场芳推广舌的展鉴开。

浇案名供二：俗东城胁·时谷代

妈案名己释义饼：眠[上前瞻锡道性]求：预涨示着拒高度夺的市菊场发拴展前畏景；奇

阅[寓屿意深奖刻]士：集栋项目母地理倒位置半、规规模品控质、沉现代爹化于抵一身比；

签[可赠记性龙强]防：文航字表盼述简些单，碑便于皮记忆摇；

剃[个绵性突脖出]岁：以薄“城替”、狱“时潮代”搬命名界，个滩性突衬出，轰产生损遐想哥，刺廉激消陶费。知三、平面设计与表现

具体平面表现见方案后附页作品

四、阶段推广主题拟定

[1]-导入期主题拟定

独□自57惭年的许等待豪，终躁于等泄到今短天！占（诉寿求点观：城待市建哲设已林有5致7年请之久僚，全释市却旺没有捏一方纳理想洗的安绞居乐币业之台地；顿显示通了项堤目的参大气嘉、恢丛弘，捆预示跪即将划改变屡整个恒界首盟市民饲的生禁活水沉平、辆投资勤空间僻）

文□舍21纽世纪基，我闲们的你生活落不再致沉默挑！（慰诉求略点：万项目昌引领雀了整息个城桃市全暑新互汪动生训活、袍投资仆的崭但新局桐面）牌

伴□值动力蓝街区拴，永差不停坐顿！抱（诉冷求点青：商腰业铺近面的袜热度辆、发昏展升