房地产投资不确定性

房地产投资不确定性分析前面所论述的项目投资评估是在确定性情况下对项目所做的财务效益分析和经济效益分析。这里所说的“确定性”是相对的，只不过表示在项目分析评估中对一些基础数据和基本指标，在调查研究基础上，根据评估者和决策者的经验与收集的历史资料，所做的特定假设、估计和预测，在评估当时有一定的把握性。但由于环境、条件及有关因素的变动和主观预测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评估者和决策者所做的某种确定的预测和估计，这种现象就称为不确定性。产生不确定性的因素有很多，如国家的经济政策和法规、建设的各种费用、建设工期、利率、汇率、通货膨胀等因素的变化，都会对项目的经济效益产生影响。因此，应对投资项目的各个不确定性因素进行分析，对未来情况做到胸中有数，并采取相应的措施。对投资项目进行不确定性分析就是对未来将要发生的情况加以掌握，分析这些不确定性因素在什么范围内变化，看这些因素的变化对项目经济效益影响程度如何。通过综合分析，就可以对所提出的投资建议是否接受作出判断，或提出具体的论证和建议，对原投资方案进行修改，以便作出更切合实际的投资决策。此外，通过不确定性分析可以预测项目投资对某些不可预见的政治、经济、自然等因素变化的抗冲击能力，从而说明项目的可靠性和稳定性。尽量弄清和减少不确定性因素对项目的经济效益的影响，避免投产经营后不能获得预期的利润和收益的情况发生。不确定性分析一般根据项目的类型、特点、复杂程度分三个步骤进行：盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析，由于进行全面的不确定性分析工作量很大，特别是概率分析，所以，除非是对于重大关键骨干项目或不确定性较大的项目，一般只需进行盈亏平衡分析和敏感性分析即可。一、盈亏平衡分析盈亏平衡分析又称损益平衡分析或量一本一利分析，是对项目的生产规模、成本和销售收入进行综合分析的一种技术经济分析方法，广泛应用于经营分析、成本管理和方案选择等领域。盈亏平衡分析的目的，是确定投资活动的盈亏平衡点。根据这个平衡点，使投资者能掌握企业或项目的盈亏界线，了解企业或项目的风险大小。（一）线性盈亏平衡分析线性盈亏平衡分析是指收入、成本、利润等均和产量呈线性关系的盈亏平衡分析。线性盈亏平衡分析要求把成本分为固定成本和可变成本。1.固定成本和可变成本。固定成本是指在一定产量范围内，不随产量变化而变化的成本；可变成本是指在一定产量范围内，随产量变化而呈线性变化的成本。固定成本和可变成本的划分必须结合具体分析的问题来确定。其确定的方法有以下几种。（1）费用分解法。即按投资项目实际的成本项目构成来分别确定哪些成本项目属于固定成本，哪些属于可变成本。汇总后得出总固定成本和总可变成本。如对于以开发量为变量的房地产开发项目中，固定资产折旧费、土地购置费等费用属固定成本，规划设计费、建筑工程费、公共设施配套费等属于可变成本。采用这种方法有时很难把各成本项目严格地划分成固定成本和可变成本。这要凭项目分析评估者所掌握的知识和经验，把各成本项目准确地划分成固定成本和可变成本。（2）高低点法。即以项目产量最高和最低两个时期的成本数据为样本，通过求出单位变动成本来推求固定成本和可变成本。其计算公式如下：（5－17）式中——单位变动成本；、——最高和最低时期的成本额；抖、易——赤最高辟和最奏低时咽期的锅产量潜。劈求出历单位吴变动拖成本束后，液总可驻变成箭本坝＝省单位很可变无成本涛×奴产量她；总单固定拳成本俊＝但最高理或最牵低时饥期的励总成循本－腐对应嚼的总危可变泉成本驴。崇（3锯）回棉归分物析法贿。采班用一状元线舌性回摊归方挡程：同来描咐述成浅本和康产量凭之间银的线插性关展系，污根据园回归狸法的努基本伶原理堂有：骑降（扔5非－口18舅）鉴醋衫绸（过5违－耻19积）烘式中熔枣——炸总固攻定成闹本；臂——筝每个摇时期打的产揭量；歌C—蚊—每隶个时预期的斤总成甲本额躲；游N—励—统渐计的较样本欣数。谨其余扎符号乳同前劳。总异可变传成本绳的计橡算方厕法同恩前。仿由于共回归明分析什考虑屡了各逆统计逼期的溜数据振，当描然比津只考业虑最派高、岂最低艇点数蜜据的更高低隙点法支更合占理、软更准跳确些间。农2.肠线性锁盈亏送平衡局图。四对于蜡线性浩盈亏尖平衡本分析换，产态量、坡固定全成本喊、可缴变成摩本、细销售航收入雾、秧利润毁之间藏有图籍所示算的关径系。绿在以悼收入毅和支描出为暂纵轴朋，产岗量或怪销售阴量为绝横轴燕的坐垃标上晴，按进正常诱年份那的产昂量画故出固唐定成玻本激线和解可变赚成本要线，典按固营定成犁本和论可变闸成本归之和东为总买成本睁画出慈总成揉本线飘，然政后按损生产卷年份锯的产娃量或民销售半量与美单价橡画出择销售轮收入禁线，区两条岂直线懂的交银叉点传即为误盈亏缴平衡恢点，虚即图泡中的我。施从盈杏亏平甲衡图孤上可籍以看究出，惨平衡惩点的塑总成替本和勺总收扩入相停等，厘如果壁产量阳超过奋平衡您点的耐产量裕，项吐目有夺盈利汪；而辫低于箭此点蚂，项具目就邪亏损予。由崭此盈拾亏平皆衡点牌越低探，达顾到平粮衡点权的产名量和种销售绢收入慎与成坡本也演就越藏少，罩只要急生产材少量彼的产汁品就蚕能达炉到项足目的贡收支撞平衡时。所矛以平朴衡点运的值鸭越小牲，项慰目盈流利的吊机会滋就越惧大，腰亏损脊的风震险就裕越小叹。善3.搁数学扰计算允法。闭由以赌上分聋析可腾知，费总销寄售收艺入为德生产叙总成萍本与幅所获梁利润协之和娇。目设萌：病为销乎售收击入；丝为生捆产总潜成本型；习为利菜润；涉为固歌定成第本；崭为总翅可变秧成本六；缝为单洲位产哗品的书可变朋成本坚；P筛为产球品单查价；菊为产摩量或西销量誓。则敲有：狐拖吸（5致—2报0）肠用采篇分析恐项目佛风险蜂水平巩的主快要指挂标为逗：嚷（1菠）用痰实际步产量冰（或搬销售竿量）到表示原的盈字亏平料衡点壁（之）。由梯哭售（5称－枕21动）限（2叠）用诞销售秆额表桥示的事盈亏今平衡誉点（衫）。匠将公绑式（救5映－赴21限）两搂边同晴乘单降价P角，则亏得到护一个凑新的颈盈亏慢平衡秀点公激式：伍脉槽（5担－唇22救）蔽即：志龙（之5糖－罩23窄）孝式中茧——筑用销炕售额劝表示甘的盈北亏平夏衡点毅；盈——傅单位导产品红的贡绘献利尾润；舅——郊贡献味率。蚁在某赠种场令合，已特别驱是在弯企业佛经营药过程歉中，待制定截销售炭计划掉、产科品定给价或替调价透，应灶用此昨公式瞒解决泥问题美往往妙比较肆方便姿。挡（3缺）侍以生娃产能芝力利档用率姜表示穴的盈刺亏平玩衡点深（B蛋EP快）：确惹烈（5托-2衣4）菜式中牢——卡正常倚年份鸽的设腰计产月量。很（4耻）经锤营安们全率市（罩）：象孙（寺5今－苦25弹）南经营掩安全屑率是谋反映兄企业今经营芹状况洪的重嗽要指尘标。迎此指秋标越新大，举说明馒离盈姻亏平嘉衡点水越远害，越删安全劈。马例如缎，基巡开发次公司愧承接窑了一珠住宅惑区的旁开发跟项目条。征除地5松80膨0赚。经个市场余调查耍该地链区住哭宅镰平均获售价无可达民15俊00战元／台，该蚁公司竟计划阀获利载24雕0万惰元。齿已知尸开发火项目泰的主顶要开粱发费凑用为敌：征沈地补妄偿费然为住26心8唤.别78毫万元堂；前柏期工破程费沸为5秤1汉.日10滩万元搜；基鬼础设断施费贱为3冰08灭.猾78常万元洲；建氧安工赛程苏费为烫67铜0元悉／心；配攻套设走施费犯为1透23稳.锦20万万元运；经蚊营管浪理费税为6斩0删.饼54挥万元牢；税旷金等崭为1状62乏.靠22增元／装。试肢据此遇进行惯盈亏吓平衡幻分析策，确鼓定该服项目饼建设锁的固赖定成稳本、办保本府开发疗面积称和实月现利既润2辅40绍万元下的开威发面臭积。菊由上眯述资汪料可义以看水出，过除了娇建安订工程毒费和算税金川外，初其余晌所有帽费用则基本娃上都匠可以夺看成钉该项熟目的端固定开成本织费用搅。故宿：壁＝偶26浙8扫.郑78就＋贺51矩.币10龙＋托30魔8羽.裕78谊＋仅12苗3括.版20善＋来60给.负54谨＝抵81胳2帖.摔4（横万元置）卧P己＝订15其00脸（元钥／着）沃＝税67访0栏＋狠16船2警.险22次＝计83长2脂.足22苏（元很／搁）阴保本芳开发染面积畅＝栏12愤16倾6（桂）犬当E言＝边24拳0万事元时俘的开挨发面胡积针为：（）土（二指）曲暗线形超式的桶盈亏古平衡取分析艇在实伶际工糖作中艺，总滑销售旨收入跃和生疮产总发成本扩往往过不哪是产拼量的置线性嫌函数愉，而怒呈曲歪线变多化。翻此时比，就言不能辰用上避述直怒线形扮式计崖算盈吐亏平她衡点僚，而裂必须伸借助邪数学郑中的泪极值岛原理依求解经。曲假设证总销滩售收馋入曲森线械和生牢产总棵成本丸曲线肥如图趴所示泄。图戚中的激、陵为平辩衡点蜂的产求量，药如果赞实际土的产剃量小采于浓或大珍于掩，企筐业就袜会出过现亏浮损，瞒只有首产量知在津和嗓之间宣时才肝能盈锣利。章它的详具体焰求法欧就是盼使两巴条曲炊线的皇函数毕式相捆等，确从中那解出发和喊。稿求出慨盈亏煎平衡碗点忧、才后就鬼知道膛了盈搬利区码的具蜜体范通围，感在该末范围柳内，绩可以执求出未企业栏最裤大利良润时痰的产挺量：素令乌欧则部剖由此惜可求偿得利牌润极冻值时呈的产豪量。啊但是员，有陕时盈积利区禽和亏序损区够是不帮易看城出来节的，铲所以牺，求刺出的步产量抖是否屋对应暮着利视润最忽大还价无法田判别结，必念须通付过二桨次微牺分加漠以判丝定。侄若：俱则求党得的娱产量拢就是侧利润株最大司时的赔产量裁；反椒之为勇亏损核最大杠时的荣产量绒。群（三捉）盈填亏平挠衡线就上述录所介蜡绍的扶方法袍都是赛只有岗一个税不确策定性里因素刷，若蜓同时驴有两与个或哲两个必以上还不确歼定性伞因锹素，请就不涨能应怨用盈共亏平往衡点傻的方描法，莲而必蜓须用孙盈亏蚊平衡发线的磁概念回加以影解决匠。下宰面通井过实厨例介倾绍这周种方熔法。狮例如庆，某超企业逆欲建量仓库徐，现阻有木款结构棉和钢跪筋混献凝土物结构妹两个幼方案香供选厦择。恒前者泰造价并10桶万元望.寿晋命期四为思15础年；以后者秀造价多20片万元仆，寿羡命期们60买年；兆前者坑年维粘修费招比后辫者多采0.易3万萝元。式由于慌仓库槽所在骄地的姻地区森特点诵，寿挥命期面的估条计无吵把握办。试领分析书采用馆何种歌方案甩为宜亭（资亦本利激率为爆10辞％）臭。秀当两榆种结申构形僵式的得数据宏均准删确时屈，可材以用话年值懂法进阀行比酱较：逢＝输10饭（A秀／P醋，1严0％湾，1断5）半＋0邮.恰3巷＝集1负.警61径万元装＝投20岭（A妨／P曲，1走0％各，6属0）本＝静2崖.刊0万近元吗因而默木结残构方粘案有据利。肉但由泪于寿疑命期芦的不业确定衡性，巷因此纷要找贫出盈总亏转广换条朝件进沫行分眯析。象设木慢结构某的寿艰命期水为言年，不钢筋争混凝早土结展构的墨寿命奥期为洽年，汗则两题方案季盈亏滤平衡相的条悔件为炒：＝即须10男（A会／P牌，1抄0％若，捧）映＋0骨.萍3案＝雕20哗（A霜／P泛，1闭0％绑，腰）锹根据雁该平议衡式扶及稻和策可画鞭图。哪从图直可见窗，无施论钢镜筋混像凝土聚仓库爷使用胃寿命谣多长估，邮只要类木结宋构仓兵库的圣寿命再期超慎过为10遮年，妨建造牲木结选构编仓库卖肯定丑有利泳。萝（四扒）盈什亏平肤衡分锤析的气应用门盈亏蚁平衡疮分析亚也可僚以用闻于两闪个方碌案的州优劣识比较谦与分鹿析。霸在项笔目投唉资分药析中代，当肥有两胃个或晚两个为以上淹的方尊案时决，若以分析猎的目像的是福找到异各方望案的坑优劣胖范围馒，则意可首呜先确狮定某命一分茎析指腐标袖（如推有收缠入时互，可珠以是蛙利润亭；当茄各方崭案收衬入相辰等时下，可猛以是惰成本尾），汉然后皂将这糟一分溪析指咸标用蒸同一守变量惠表示散，即扮确定献分析阅指标岗的函直数式招。令夫方案萍的分丛析指刑标函武数式巾相等伏，便千可以惩求出电该变音量的夏某一业特定萝值，颠此特踏定值由叫做朱方案羊的优芳劣平壶衡点浊（或灭盈亏姑平衡文点糕）。导设有粮两个衰互斥辟方案箩，假县设用扁成本守（或篮费用鼓）作沈为分康析指倒标，柄它们唤的成释本函贸数决化定于近一个勉共同抬的变秆量时远：；险令锹，即诸。库由此庙，可敞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