房地产明江策划书

明江策划书

（版权所有，转载必究）一、前言本案是市政府继xxx之后的又一重点、大型居民生活区，整体以“全国最大的生态居住区”为统一的、主要的诉求点。一期工程拥有6块大小与规划均不同土地范围，去除商业用地和没有水域面积的地块以外，本案最主要的竞品项目为3号地华夏xx芳水园。二、推广策划原则本案xx在推广策划过程中我们的指导思想是“跳出地产做地产”，这种体现了片区或区域经济思维神韵的做法，将随着城市化进程的不断加快，给房地产开发提供前所未有的广阔空间。我们理解的房地产推广策划是，不局限于某一个时期某一个楼盘的成功与否，而是放眼于一个小区楼盘发展到大的综合社区，从单一的房地产开发项目到不同产业与房地产业进行资源整合，甚至期望能够带动一个区域经济版块的开发和兴旺。我们理解并提出“跳出地产做地产”的泛地产理论，说到底是一种思维方式的变革。是在房地产大盘化、郊区化、复合化的摸索中总结出来的。从微观上讲，如果是100亩的小盘子，靠一、两个卖点就够了。但如果是1000亩的大盘子怎么办？小盘是独奏曲，大盘是交响乐。它必须有一个主题和灵魂。因此，必须上升到泛地产的高度，来整合各种可以利用的资源。从中观层面说，今天的地产必将跳出单一地产的格局，也就是我们常说的复合型地产。从宏观上讲，但凡人类活动、居住的建筑环境合空间，都可以纳入泛地产的范畴，包括城市的规划和经济区域的开发。在对xx推广策划的考虑上，我们力求作到以上各点，宣传新颖、独到，能够充分涵盖本案的特色与特点，创造今后项目正式运作、营销通畅的生命力。三、具体影响xxxx推广的六大因素xx的具体推广受项目规划、价格策略、广告策略、销售执行、市场竞争和政经环境这六大因素的左右。其中，项目规划、价格策略、广告策略和销售执行这四个因素应当是属于我们能够控制的营销组合的范畴，而市场竞争和政经环境则是我们所不可控制的微观环境和宏观环境。我们的任务就是知道应该在哪里，应该怎么去适当安排营销组合（合理的项目规划、周密的价格策略、有效的广告策略和彻底的销售执行），使之与不可控制的环境因素（市场竞争和政经环境）相适应。其实这就是xx推广能否成功的秘诀所在。整个推广过程类似一个完整的战役。它的第一步是市场调研，如同战前的敌情侦察，是一切推广行为的决策基础；第二步推广策划就是坐在司令部的决策过程，对具体操作而言，就是从项目规划策略、价格策略、广告策略和销售策略这四个可控制方面来入手策划；第三部是策划执行，其中的广告攻势，只等于开战后的飞机轰炸和炮火支援，而销售执行就如同士兵的冲锋陷阵和实地占领。三个步骤相互配合，一气呵成，才能完成既定的销售目标。理四、巾主要浊竞品俗物业窑——茂芳水向园情暑况简腊介挤1失、芳喉水园魂开发历商介沟绍踪华夏迷经济正房建抱设发疑展公亩司是犯国有视一级极资质拐开发键企业监，以犯建设哲社会繁保障乔性质财解困加、安值居住削宅为筋主。弯组建起7治年来搞，运肤用十怨几亿周资金何开发存了十啄多片呢近百游万平逗方米哲住宅住小区胖，其苹中吗95村年开标发建明设的闷福东掩北里率荣获暖全国登物业典管理郑优秀徒示范言小区咽称号补，桃97诵年建浊设开裂发建逝设的润华苑目安华狮里、院居华联里，亮同时士获得倦全国尝住宅趣试点遮小区周综合落金牌烂和五顾个单誓项一计等奖帜，评公为国鸣家安螺居工狠程优耐秀住专宅小嫩区，冈荣获涝中国累建设壁工程鸡最高洽奖级胜——涉鲁班沈奖。蒸公司添先后吓获得狡“停xx苹市房仇地产领开发肺20奉强企斧业码”悦、魄“字xx况市优触秀奖由”什、赴“榆xx哀市危释改信浪得过未企业贷”登、爪“转建行蒜信用伸AA青A麻级企持业柏”棍等多讲项荣撤誉。也2厘、屡xx夕3贩号地尘——搂xx瘦x情园简镇介辈xx留x汪整个绒地块捆规划刘用地僻面积奏12庄.5颗3涌万平搞方米肠，译其中骆住宅毅用地检7.敲92你万平接方米扶，水扑面面辨积峡2.乞65氧万平您方米美，公呈建及肿其他药用地狮（包战括水踩面）岗xx银.6吨1意万平窄方米加。总跳建筑耐面积违12盈.3获万平桨方米猪，其赞中住暂宅尼12或.1推9得万平搬方米柔，公斤建垄0.浇11胡万平束方米宏，容富积率滔1.胀xx虾2否（不怎包括三水面岛），肾绿化帅率贝31笔.5戴5%宪（不超包括尼水面拌）。役xx雷x醉的苍7坏个建胀设标晃准：字（我1尘）热疏密印有序航的园动林格秀局；远（洗2填）秤绿地接、水瞒面合岂理分库布，奸宛在猫水中瑞央；匙（丹3即）氧家庭饮垃圾妻预处防理，甚分类见袋装宫，分绘类收锄集；披（搅4产）冈建立奇中水络利用克系统岂，充化分利识用水冬资源添；械（典5揉）蔽热电溉厂供咱热，巾减少呼污染裕；蛛（腰6羞）碎提高劳住宅塑高科冰技含由量，移做到眼二步劝节能淹；守（宋7命）染健全境安全摆防范次及信柄息管不理。丘3寻、扯xx逼x途广告各运作午目前蠢由独个立个菜人工养作室梅代理封设计赖、发许布。读五、方xx扔客户招定位夏策略饰（一往）赚xx爱的目蛮标客慎户群筝为前“锯新中染产阶合级发”眼1失、时躲代造信就的遭"奏新中载产阶须级扒"枝曾几头何时娃，在持"雀允许公一部局分人倘先富婆起来裹"闲的口伙号声垮中，局经济全体制严的不竟断完钉善，家市场伪经济鲜的日语趋活爱跃，愧人们灵不在讨沉迷握于雪"徒今宵壶酒醒搂何处光？衬"灿的感瘦觉，忘发出橡了装"臭再也倘不能书这样冤过么"悔的呐兵喊。赖身体石的成羊长需扒要日炉久天冲长，愚而观捧念的率更新莫转换含只是肿瞬间叙之事彻。大抱气候袍与小帜气候沟的成颈熟，辱一大宣批不区甘寂急寞的炭有识求之士皱，摆摔脱了亚束缚卧，通滩过自狮身的策努力之拼搏厕，向耗着一练个新挠的行末列前摧行，构那就岭是有授绝对挤中国践特色衫的亭--格"粘新中悼产阶镇级膝"交。他馋们除陵了养蚊车，始购买待豪宅徐之外压，还表要有饺足够辰的时败间和灯经济征去追控求其誉固有仪的高万品质龙的生途活。择追求轻精致核的生伴活品尖味这相便是女新中议产阶钓级的蕉又一姐大特贩点。半就中兵国国胜情现页状而野言统"排新中毅产阶期级堤"兵的产难生有扒着重荐要的雀局限辫性。尊它主软要行茅业大丘致有炒：部罩分私应营企滥业主榆，流虑通公眨司，腿非金蛛融机挪构，成房地丢产开圾发商裕，三衰资企运业，阀还有灶证券蓬经营炕者，脚特种刻行业与主，粪以及遍策划蓄公司钉，文属化产留业等圣。这盘些行仗业经物营起嘱来主满要运望用的鸦是知屯识与诞头脑班，所毅以知泡识经制济时朝代的晒特征务就由洲此体拍现出补来。使2粗、青“迎新中橡产阶扯级湾”计特征缩"灵新中吃产阶度级桐"钟是一利个源再于西均方的扔名词分，是贩只属俱于社莲会中驶间层旋次的俯占社模会人剩数比红例较奶大的植那一叮部分客人。家"拐新中阿产阶萌级塔"治是整拳个社透会的组安全许发展霉重心筒，他喘们在碍经济巧来源幕方面犹占有视明显月优势梯，大宗部分似自己想就是夫老板回。他莫们没趁有时败间观礼念，祖往往蒸把工煌作和召休息蕉合二乳为一烟，以轰其独逆立的既姿态坐出现斑，是厘我们剃这个咱社会蚊中最桂能吃拔苦耐股劳的这群体歌。他悼们以醒自己描的智尽慧，种不计反劳动劈时间涛，不抢辞辛表劳地捧做别泥人不旧做也稼做不陶了的怒事情剂。他扛们大针都具妻有坚葬强的夫毅力备，所猜以才腾能飞碧快地运发展渣起来陵。他刮们大数都白挖手起斯家，灯他们胆的富派裕生故活独90古%症都是耀靠自扫己努昼力奋蜜斗而耀得到浸的。榴他们史具有犹强烈驼的自型信心江，相腔信自醉己所茫做的争绝对蓬能成占功，蒸便是薄他们锹的信役条。收生活拢讲究丘，追挡求品慌味，植但也府不轻尘易消竟费，傲有时贯甚至高还不设愿向挨外公匪开自巧己的埋财产侦也是斧他们示的特旷征之岁一。勿同时甘，敢妨于投役资，透将所睛得的很钱用宪于扩悠大再树生产筑，以果期获悠得更秒多的发利润谅。狂"嘱新中撑产阶深级汉"心并不饱是都仁智商态及高希，但感是他纽们善输于理陆财，欣他们困所选稀择的步投资扬大多饰是安巡全性复高，怨获利泳较大划的项凝目。醋追求馆成功辨，追槐求财姓富的湖脚步星永不岩停止铺，更滨是木"庄新中价产阶毕级锹"月的显册著特起点。骡3穷、骂“野新中弄产阶黎级养”候的具袭体表顺象浇第一裕组，蚊经济尺问题逃：备²暗意述漏度有公伤文包颜专门华存放适动产鬼票据养，如惹股票图认购弊协议弓书违²忠乖恐舒剧至少片请一缘人帮笼做家很务，菊如清略洁女志佣或姨带小厚孩的揭²经众金羊化住所蒙至少收一处淋以上校²垂希挺帜海有至浓少一万部车弯²约狮割而往第二俊组，仍社会眉问题衬：塌²虹兽握樱钳每周赏至少暮两次捧在外摄享用盗晚餐搅²泪虏魂迁堂可能荣有家扛庭成证员是及外国菌公民驻²感雕洪井刊组织败过啦20表人以堡上的伐聚会两或晚阻宴采²惜觉领凑微认识姜公众调人物泼，如今艺术淹家、仙大老仗板和真政客箭²训摄常跟悔朋友掀一起组外出舞度假完第三镜组，逮文化拴问题诱：岭²津蓄吓铲拥名校栋毕业验或有泻博士旷学位冻²终律宝吵2望.赛会至铺少两波种语租言中²省随耳睡3松.狼定期持参观抵博物顽馆犹²储给屡躲x店x.门每月泡至少织光顾疏一次何音乐舟会、祸芭蕾趋或歌林剧表拳演劈²颗斜聋拥5漏.厌收藏梨艺术秆品，嘉或古塌董股第四样组，巷特征动问题凶：蚂²握欠旅亩袋是俱俊乐部昏成员末²筑遣虹验锤去过诞国内甩大部懒分地券区嘱²驴蛛没园屯每年扔因工丸作之野故长滨途飞屠行肥5抄次以刃上括²父集慎谣屿曾被纺邀至愈大众列媒体赔(脆电视宣、广裙播或枣报刊侮)山表达限看法捡²役丸晃每年皱个人霸捐款侍达驶10订00极元以斥上址（二春）针狂对中xx夺的目交标客歇户群蹦聘请达形象谊符合晕的品军牌形炸象代刃言人日由于瓣“脱新中比产阶垃级乓”岁这个嫂目标宇定位皇群的良特殊扮性与倡“稿新概丑念劲”碍性，翠我们撇建议距在今思后崖xx戚xx钻的宣棕传推六广中饭聘请道仪态粒、气感质、千形象订与类“每新中顽产阶导级喂”霞能够吹有机必融合禁的品寄牌形拾象代保言人旧。始聘请爸品牌躁形象买代言店人在奉xx碑宣传熔推广牺中的怖作用脊1圆、能列够与秋大多扛数的劲房地收产项丢目产条生有麻效的遗区别览。蚀聘请陕一个低项目榴的品短牌形吧象代缩言人湿，在骡如今偏大多愤数的闯产品学宣传姨中被辰广泛森运用侨，对厨于品换牌代涉言人厕所带惑言的鹿产品滴，人知们的盲认知罢程度极日益皮增高框。但叼单就英房地泥产项模目而第言，景聘请最品牌完代言困人的属案例拳很少窗，目唯前已休知周教边地担区物坑业聘链请形漂象代疮言人闸的有凉北京忘的御晋景园匪（程杆峻）块，心xx麦的世认纪花句园（辱葛优娘），浴均属嗓高档施一流鬼物业准（世咐纪花色园在张当时期xx姓的楼鹊市中李如此截定位也）。靠虽然爆这两都个项标目对辆品牌腊代言殖人的医挖掘德并不摆深入誓，但除此种北方式醒的宣册传推正广行难为仍常然为罪这两窑个项脱目赢母得了描广泛解的知桑名度食和销骑售业驱绩。橡2释、能好够将眯我们沫所宣集传的架主题蔬充分创的表酒达质由于勇品牌杆形象般代言哗人属萄于客狂户定纳位群预中最巷具有翅代表尚性的沉个体这，所疾以他岭能够重准确芹、直信观的华将项骄目的么精髓蔑以个要体的邻形式翻展现顺在人赚们的录面前液。仪品牌杠形象套代言旺人的洞选择未有鉴炕于爆xx叠项目锐的客太户定桨位群典，建芦议在旁品牌狱代言铺人的酒选择奴上考古虑著皇名电村影、疏电视宗表演扫艺术交家陈论道明药（或凳濮存岂晰，些陈道感明的听宣传干效果转较之激濮存槽晰更柜有代马表性即）。彻陈道说明的局在影墙视作舍品中糖的形安象已哄经被餐大多身数人馆所接调受。竞他的凤形象臂多为星中国旧的民次族资骄本家芒、企乌业家撞和有吴形象穿、有惰气质笔的高竞级知式识分述子。项基本剃符合牧“江新中井产阶猫级呼”盆的外纠在形财象。质且陈升的商伞业形恒象没室有被需完全拴的开限发，甚品牌盯形象侍记忆构度相慧对专倒注。圆（附稀：关锄于执xx切xx满客户怜定位吹选择蛾的建爸议）索如今刘xx邻的房鉴地产劲已经伙从浅况海区尚进入受了深膝海区旺，房玉地产道策划旷也从碗早期赵的经交验主款义、驳偶然吵阶段调走向排了今梦天的呈分工僚越来杨越细窄，手魄段越感来越牵高。返因此准只有度作到征正确验的市秆场定比位，升房地布产在牌进行截销售刑宣传辱时才君有可迫能最唤有效夸的针绣对目恐标客吐户群那体，全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