旅游资源经营权评估

旅游资源经营权作为一种资本化的财产权，必须在市场交易中以价格的形式反映其价值。据不完全统计，目前全国涉及旅游资源经营权“出让”或者“拍卖”的景点已有300多个，而其价值评估在交易过程中起着重要的作用。笔者拟对此作一个初步探讨。一、旅游资源经营权价格评估概述(一)旅游资源经营权价格的概念1．旅游资源的经营权旅游资源经营权是指对旅游资源一定时期的占有、使用和收益的权利，是一种以合约形式规定的法律上的财产权利。其表现为两种形式，一是对已进行一定程度开发或投入的旅游景区、景点的占有、使用、和收益权利，可称为旅游景区经营权；另一种是对尚未进行开发或投入的旅游资源的占有、使用、和收益权。2．旅游资源经营权价格旅游资源经营权价格是在一定期限中持有旅游资源的使用权、收益权所形成的一种价格。目前我国旅游资源(主要指以实物形式存在的自然旅游资源和人文旅游资源)的所有权归国家，旅游资源经营权的价格是以旅游资源的使用权、收益权出让、转让为前提的，因此，以一次性支付(或分期支付)的旅游资源这个特殊标的多年的资本现值总额，是旅游资源所有权在经济上的实现形式。旅游资源经营权价格的形成包含两种形式：其一是以价值为基础的受供求关系调节的一般商品价格形式，如旅游风景区中已投入和开发的基础设施；其二是以其稀缺性和经营垄断性为基础形成的价格方式，如景区里的土地资源、森林资源、水资源以及自然奇观等等。正是由于旅游资源的特殊性，决定了旅游资源经营权价格形成方式的复杂性，旅游资源决不能等同于一般商品，更不能简单采用一般商品的价格决定形式。旅游资源和一般的国有资产也有较大区别，它是一种“公益性国有资产”，因此也不可将一般国有资产出让经营权的方式套用到旅游资源上。(二)旅游资源经营权价格评估旅游资源经营权价格评估是根据旅游资源属性和特征，以旅游资源经营权的转让为目的，运用科学的方法对旅游资源的现时价格进行评定和估算，其核心是对旅游资源在某一时点的使用权价格进行估算。旅游资源作为特殊的资源，既不同于土地资源、森林资源等单一形式的自然资源，也不同于一般的国有资产，难以用单位价格形式确定其价格，评估时，不仅要对其市场的有形价值和无形价值进行评估，并以此作为经营权价格评估的重要因素，而且由于旅游资源的“公益性”，还应对其社会价值、生态价值进行效益评价和效益货币化。目前我国的评估工作，无论是评估实务，评估管理，还是在评估的理论研究方面都获得了一定的进步和发展，但比之于发达国家的评估工作，比之于客观提出的对评估工作的需要还有较大的差距，特别是对旅游资源这种专业性、行业性较强的评估，理论研究尚待深入。二、旅游资源经营权价格的评估指标旅游资源在经营权转让过程中包括完全未开发的旅游资源的转让和已有一定程度开发的旅游资源的转让，因此，对于完全未开发的旅游资源的经营权价格，我们只能通过旅游资源自身的价值评估和预期收益状况来确定；对于已有一定程度开发的旅游资源，由于旅游资源的构成中既包括消耗了一般人类劳动的劳动产品，又包含了以希缺性和垄断性为基础的非劳动产品，其旅游资源经营权价格确定时，既要把这些追加到旅游资源中，使旅游资源变为人类可直接利用的资源的各种劳动消耗在旅游资源经营权转让中得以补偿，同时还应将其中的稀缺性和垄断性资源以租金折现的形式来实现其所有权价格。(一)旅游资源自身价值评估指标旅游资源的自身价值的评估，目前业界还没有一个统一的模式，不同专家学者基于不同的目的，提出了不同的评估体系。这里我们从旅游资源经营权出让的角度来进行讨论，也就是说对旅游资源自身价值的评估，主要考虑能产生经济效益，能将其价值转化为货币，换句话讲，就是能对旅游者产生吸引力的价值进行评估。1．观赏价值(美感、独特性、新奇程度)；2．文化价值(古、名、民族特色性、级别)；3．科学价值(学术、研究、科考价值)；4．资源丰度(种类、数量)；5．环境指标(气候、植被、水等环境质量)。(二)旅游资源开发程度和开发条件指标旅游资源的开发程度指标包括景区已开发投入的成本指标，尚未开发的旅游资源的价值评估指标两部分。对于尚未开发的旅游资源的价值评估仍可采用上述指标进行评价，只是在评估时需注意与已开发景观的协调和平衡。1．投入成本指标(1)旅游资源开发、建设成本：包括旅游资源勘测、规划、设计成本；景点建筑物成本；基础设施和服务设施建设成本；土地利用成本。(2)生态环境保护成本：环境保护费用和环境绿化费用。(3)旅游资源管理成本：包括管理费用、人才培训费用、景点维护费用等。(4)损失补偿成本：如，转让山林搞旅游开发，不仅使农民失去劳动手段，而且会造成直接的经济损失，这些损失应由受让方补偿。2．开发条件指标旅游资源的开发条件指标是指对完全未开发的旅游资源和已有一定程度开发的旅游资源的开发和进一步开发的可行性状况的一个评价。具体包括：盟恢(1程)地兰区经限济条忙件(获收入嘉水平例、劳砍动力误数量廊、农耻副产拔品供签应条较件等散)；率辩(2狸)可锣进入某性(津交通仇条件主、基暗础设统施条奋件、授依托旺中心型城市堡的距圆离、钉通讯因条件然等)土；做劣(3么)景谈区容胞量条晕件(沙容人巨量、叨容时愚量)开；州皱(4钥)施则工条振件。增而(三梨)效寇益评嫌估指魔标父粉旅游竞资源扎的效芬益评鸽估指锯标这都里包蠢括对苏尚未籍完全挪开发侨的旅斑游资搂源预糕期效醒益评肝估以龄及已通投入粪开发寨的旅油游景赛区旅炉游资比源现毛有效爹益的网评价渗和未辫来效藏益的魔增长柏预期寒。投1．笼现有垒效益情的评莫估指幕标陕均(1护)目缸前年绪平均每接待崭游人老量；印燕(2韵)旅骑游者君的人径均消赔费额玩；淹耻(3惜)旅蛋游者蹈的人昼均接由待成轧本；争年(4粗)目响前年内平均拥净收爪益；紧炕(5价)年夫均收伟益增宪长率判。职绕2．剃预期闹收益蛮评估溉指标掠备(1咬)旅搜游客摔源市芹场需右求量匙预测站槐剖我们虎采用苍L·举J·站Cr颜am蛛po骑n(友19联96额年)削提出缸的引闷力模渔型：馒回扫榆填热瞧Ti贩j：病客源叨地i亲与目眼的地遭j之现间旅致行次购数的费某种柄量度像；探燕Pi颂：客验源地夕人口凑规模誓、财估富、半或旅居行倾背向的早量度情，可疫以定储义为帽客源三地的桌人口慰数或疏潜在雨旅行吹的人戒数，寄它可剑以是下几个毅变量巩的组驼合；艳模Aj每：目月的地腊j吸铁引力召或容护量的杂某种耻量度酿；湿酿Di辰j：损客源狐地i原与目美的地屑j之仆间的悼距离任，用弃目的锐地到很客源圈地旅初行时兄间来骗表示缘；辱涛G：淘经验庄估计卧系数耀，是墓个调竟节其删他变农量大蓄小的险比例伤常数蜂，以董尽可些能准为确解神释旅良游活恩动T昌ij顾的观倾察水雾平；造福b：境经验矛估计棚系数匆，其蜓值反嘴映距斯离作直为一相种阻救力函灯数对醒旅游椒影响碰的相攀对程聪度，式不同完的旅撇游资鸣源由巧于距那离对锻其的快影响短不一乐样，巴b值舱取值羊也不公一样斩。失启(2话)旅朵游者燃人均增消费瞧水平椒稳旅游掩者的台预期引人均粪消费丑水平芬取决答于未溪来旅钞游资炎源的杜开发诞状况鱼在考故虑物统价因励数和地消费就水平覆变化束的因抚素等色变量威下的香一个雁粗略誉估计灭。睬骑三、除旅游筑资源晒经营预权价戒格评食估的车方法校修关于兔旅游鉴资源婚经营哗权价栏格的班评估柴和确漆定目盏前国飞家没录有颁粉布相裂应的毒法律幅法规啦作为熟依据拌，惟间一可系以参着考的这是国告务院抬19绑85菊年发疑布的抹《风遗景名戚胜区奋管理寻暂行垄条例岔》，固但对涌于旅慌游资唐源的僻出让给方面榴基本拖上处稼于“茧真空灿”状秋态。奋这里贯笔者嘱参考强国家隙关于删土地饱资源豪出让趁使用惭权价炸格确柴定的老方式刷结合芒旅游怨资源体的特炼殊性览作一啄个初毕步探页讨。端涉(一律)旅站游资凶源经吸营权鼻价格奸评估锅番1．没出让踢、委国托估毁价主御体牵崭我国死旅游遮资源伤绝大宽部分堡属于净国家央所有黄，各盯级地遥方的采政府载作为占国有杏资产败的“售代理献人”西，应坡该成援为旅袭游资蚂源经颗营权摆出让协的主娱体，症同时亩也应离是委晋托估描价的阳主体踢。黑2壳．价建值内制涵谱岔旅游沸资源北经营琴权价须格是园一定逃年限努的价辫格，雨受让繁者必菠须向削旅游摊资源来的所访有者蔬缴纳或一定雅的出筛让金肢。因鹊此，诞出让划旅游弊资源米的经也营权晃价格限评估签应明刃确价点格内子涵。颂球援旅游令资源寺经营塑权价能格包品括三拥部分乒，旅蕉游资框源资令产的小地租子本金印化价小格、旦投资填成本袋以及掌旅游连资源昨投资蛛应得喊利润烫。皂唱旅游猛资源由资产晶的地犬租本常金化洲价格嫁是旅误游资寨源的斤绝对棚收益押和级童差收澡益按蛋社会卸平均屿利润俗率(花一般夺取银徐行利迅息率荣)还爆原成心本金赴的价洲格。虫投资纠应得秆利润按是指拾本行逗业的乞平均幻利润乒。雾伤(二解)旅毕游资柔源经蓄营权源价格彩的估绑价方浆法焰娱1．窄收益统现值沙法碍饮收益伯现值共法是惑在估笋算旅跨游资贫源未策来每培年预烈期纯徐收益胳的基畅础上白，以灭一定揉的折克现率冈，折窗算为适评估涨日收皇益总鸭和的如一种浩方法改。这微里须列注意番的是侮，由稼于旅榆游资券源的柔开发健程度其的不诉同，舌收益默的确爆定也炮应不烟一样授。对贼于尚沫未开议发的部旅游同资源复的收浴益确各定，徒我们限可以据采用屈假设煤开发翅法，届在结察合旅破游资睛源的慕自身砌价值季评估如的基友础上率，考三虑旅否游资载源的驾开发炎条件悦和市含场的衣需求甲状况盲来估安计旅躬游资顾源开痰发后绪的收凤益状汪况。标刺其计每算式昂：茄战P=大Ft勺(λ宋1α炎+λ忙2β纵+λ落3γ街)k桌1灯①梯津P：恭旅游刮资源匪经营照权价曾格；观蝶Ft袜：在压对旅配游资浪源假呆设开贿发的脾条件献下能证带来势的预饼期年扇收益混水平小；罢禁α：通旅游假资源顷开发御条件侵系数速；诞名β：己对旅温游资符源经嫩营权娇市场例需求床系数驰；暂报γ：丧其他石影响碑因数掠的系亡数；惯乞λI筑：各牧种影歼响因搜素的她权重剃；钉帝k1锹：经寨营权先年限午内的翻年金羊现值万系数约。律歌这里虽须说月明一战点，木Ft香的准训确性疏取决奖于对倚旅游语资源嗽自身泛价值桃的正咐确评翅估和司对旅式游者营需求且的正瞒确把萝握的扬基础虽上。挑催对于赶已有搭一定勤程度浊开发丸的旅猴游资写源的妹收益树主要娘以评钩估当弊年旅毕游景业区现虹有收范入(案考虑格其收拳益的醉年增羽长情高况)费为准饶，尖泰加上荐未开搁发旅瓶游资组源的赖收益挺来加独以确滨定。梨座其计叠算式咬：昂缠P=虹I×碰G×燥k2拜+腊①跟菠I：间评估疮当年狱旅游匹景区聋现有含收入缝；丸民G：览景区疯的年赞均增浊长率蜘；省知k2驶：在凶经营皆权年坟限内龙的等淋差年胜值现武值系击数。棉浪①薄：对殿旅游浮资源蜜的未仆开发珠部分集的经倘营权稳价格货其确觉定方正式采配用徒①露式。捧歪2．胞成本被法厚贵在用予成本语法计独算出邪让旅雅游资采源经角营权音价格怜时，醒其价挖格为飞旅游改资源沉的投油入成逗本价示格与俊旅游裳资源球带来吊的增律值收叨益之毕和。刺其中稳，增垒值收名益源尸于“镰增值俗地租政”，盈应归畜旅游卖资源舍所有栏者即赢国家幅所有冈，相叼当于胀出让示金部痰分。窃投入尝成本帝价格逗为旅弟游资梢源使南用者川在取必得旅乡游资考源使炕用权稳时支燕付的朴平均烈成本衫。满少其计理算式诉：P椒=∑滴Gi牌+(撞R1名+R器2)伐/L倍衔GI卵：各贷种投扰入要粮素的预评估腥值；污注R1预：绝崇对收率益(源绝对肚地租黎)；园炉R2生：级假差收偿益(广级