房地产项目定价策略培训教材

中山项目定价策略坦洲房地产市场分析坦洲各楼盘价格：坦洲主要楼盘价格情况表坦洲房价走势富时间语楼盘阵20送06照年巧9删月叹20蚀07旺年耽3披月拆20党07拐年虽5诵月衬州际雄新天砍27持00勿32睡00叼32农00偶锦绣古阳光航25澡00黑27叼00吃28域00府普通恰、互32漠00傻（湖犹景）管中澳还新城斗25障50狂32投00倦35忍00甜中澳税美丽要花园毫23步00走28锄00链（楼糖梯楼甲）、复33遵00畜（湖推景电糖梯）秋汇乔辆花园呈24既00烧28防00坦洲均价走势：近期坦洲均价情况坦洲均价走势图挥时间齐20剖06资年观9葵月愿20羡07集年怠3狠月誓20爷07体年挪5董月可坦洲属均价爪26示00告元纤/宏㎡圈29驶00雨元盛/责㎡训31车00谊元绘/约㎡3.坦洲房地产市场分析：高速成长期坦洲房地产市场从2004年1800元/㎡左右上升到目前的3100元/㎡左右，2005年、2006年是一个快速增长期锦绣阳光花园、州际新天这些大盘的开发，使坦洲高速形成一个板块坦洲从内需型市场走向以珠海客户为主导的外向型市场在对接珠海市场的过程中，珠海与坦洲存在的价差，使坦洲的房价急剧上涨珠海房价近两年高速上涨，也带动了坦洲房价的上涨坦洲相关的配套设施的追加投入，楼盘的质素的上升，产品的升级，也带来了价格的上涨时三个简方面枣的因致素促标成了返这个束时期薯价格待的高马速成融长印市场违成熟涝期法目前呈正处万于这呢个对授接的孟过程补中，返这个事过程变还需讽要一限段时怨间炭当坦爆洲市枣场与遇珠海菠市场毯全面僻对接旺，坦悬洲市冤场将巴走向讨成熟暂期雪成熟朗期的魂坦洲岗房价宰，将炕随欺珠海兴房价诉的变季动而您变动杯4.诱坦洲平房价呜变动汪趋势液：浴20昂06低年微9半月到询20蜡07昂年赴5演月，年坦洲恭房价蚊均价校月均段增长朴2.锹4%神；搞20净07缘年胸3街月到沙20围07诊年浑5折月，闲坦洲看房价扇均价蒙月均警增长熟3.尖4%日从以屯上数熟据可房以看讨出坦还洲房薯地产义的市罩场有忆加速徒上涨工的趋货势话5.帆坦洲眯未来驾房价顷预测编：竿以2妻.4美%的边月增反长率怎，预村计到府20冒07器年歪8扎月份昌本项寻目开矛盘，证坦洲锹均价仓将达彩到跃33怜00岭元盈/慨㎡模到哥20丸08册年庭1裕月，着理论废均价燥将达逝到胞36泪00叠元池/份㎡唐坦洲焦房价亲相关别性最雷大是扶珠海武的新阻香洲穴和前扯山，阵这两樱个区佩域房孔价的载上涨察，将允对坦誓洲房考价有桑直接付的拉焰动作其用借珠海喷房地共产市偿场分定析规1.锐珠海研各区遣均价翠走势闭：香洲区房价走势图把近期隙香洲木区均扰价情份况香洲区房价走势图薄时间们20晒06独年巨9广月袜20回07叹年朵3喘月介20说07明年观5件月虹香洲烦区均殖价商50乳00京元蹲/蔬㎡虏5蛙80淡0尿元寨/舅㎡畏62谊00遥元优/私㎡构香洲围区房市产市档场弱香洲许区囊狡括的享范围杯非常光广，鼠包括纤新香津洲、恋前山关、香赏洲、徒吉大有、拱转北等鞠整个轻房地疗产市解场成勾熟而罩庞大尖，其摘增长充体现爹了整婚体珠括海市台场成瓣长的蝴趋势崖近期贴金湾悟区均轻价情劳况微虏王递颗哄担燥望阅壁敌直甩间究金虽湾区饭房价岂走势弟图围时间拜20糖06围年郑9邪月迁20欣07摔年杀3切月宗20祥07辞年擦5顺月叶金湾论区均截价徐21良00脂元挨/加㎡痕23侍00忆元雅/悔㎡锣25浊00肚元逃/痰㎡摘金湾咽区房抛产市舟场漠金湾牙区与刑南屏米相连鹊，呈滨半岛商形，估海景粒资源厌丰富殖金湾香区的焦房价谜涨幅壶最大箩，这睡与金券湾相嘱关产谈业，顾航空军博览像业、发旅游要业的很带动窄有很想大关周系考近期俱江门喉至珠沈海高要速公禾路开亏通，肢交通呈情况蚂大幅询度改称善也刊是重场要的博因素苗香洲零区的猫上班瞒族涌程向金般湾区赠购房释也是侍当地阳房价箱上涨盏的主厅要推僵力初近期搞斗门忙区均陡价情躺况惧棋传金存半舅够抢木时串拦搁佣苦斗菜门区仁房价同走势伐图忌时间要20贷06炒年股9殿月馆20固07竖年芽3箱月熄20在07楚年青5挡月鹅斗门毅区均奇价惹22屡00债元煤/盈㎡驼27宵00贯元字/根㎡半27膝50愁元睛/乡㎡挂斗门岁区房撑产市衬场症斗门斩区域易面积是广大柴，拥该有丰蜜富的窗温泉为和海版岸旅惜游观耍光资帽源物珠海丝的工撤业区景逐渐艰往斗选门搬睬迁，旗伟创部力等磨大企熄业落拉户斗葬门散目前垫斗门催新开躬发楼武盘众誓多，府区域并板块嘱正在铃成熟想由于搂斗门拦楼盘券的强弦调的授高性棍价比银，使价区域介的价陪格比屡较稳系定趟2、亩珠海夕房产斯市场表分析酸：诵以拱英北为惧中心欲，向仅北扩绒展，好吉大丽、香懒洲是极成熟培的房我地产蜓市场课集中版地皂以拱印北为滑中心币，向符西扩差展，加前山瓶、南董屏是崭高速腰成长潜的房存地产宵市场趴再往刘西边程扩展穗就到唇了金昨湾和议斗门厉，市赛场正奋处于陆发展死的初目期政3、捡珠海难房价舍未来地走势桐：锁珠海问区域体发展环情况洞珠海且由于糖港澳穿珠大州桥和项广珠但轻规智的修径建，粘便捷录的水吉路交薄通，鼠珠海净将成旅为珠恒三角言东西姨部的脸重要杀交通素枢纽吉中心塑连接上香港葵、澳饲门、殃广州什、深劣圳四穗个大双都市改中心化香港猴为亚疲洲金石融中暗心，闭澳门塔为亚社洲博资彩旅常游中厘心，律广州宏为华怖南的厕经济勾中心防，深姥圳为奋中国搁高科敬技产问业中苹心灿四个党中心喊、四盯特区袖的格准局构怎成了瞧珠三筹角经聚济圈水，经晌济总怠量庞们大，扭产业熟链丰它富，与是亚冰洲乃修至全百世界蚕举足扇轻重碍的经止济圈吸近两叹年澳糟门经谷济快猫速发梢展，史20秤06歼年珠恒海拱州北关泊口全舟年通姥关人击数达螺到了理40障00淘多万至人次叙，也每为珠膏海经辟济高技速发盛展带渠来了鬼机遇临珠海熔作为裳珠三煤角经杨济圈权里重携要的宜一环格，环熟境优止美，奸经济赏生活胃发展密程度狸高，辛为联扑合国去认定悲的宜侨居城守市袍随着不珠三角角经很济圈霞经济秘生活黄的一蛛体化驻，珠野海市积正向愧理想霉的居款住中表心迈讯进，粥庞大榜的外熊地资慰本的勿涌入视，房弱价持忠续上但涨不计可避估免止珠海晃房价割趋势域20猾06璃年刮9运月到惯20拳07叹年谎5世月，旅香洲葱区房列价均钥价月许均增倦长宋3%溜；浙20含07摊年池3冶月到编20食07睁年找5铃月，啄香洲短区房盗价均纠价月偶均增坛长向3.白4%推20才06剧年墨9剑月到栋20慢07成年重5咸月，篇金湾俯区房为价均袍价月显均增慢长龙2.预4%滥；泽20纲07漂年弓3蛋月到宗20拢07睁年斑5闯月，印金湾坟区房册价均殿价月友均增扮长烘4.柴3%煌梯20仓06告年么9另月到栋20稀07邮年腔5父月，晌斗门婚区房页价均弟价月器均增陡长多3.涨1脾%大；锻20顺07孔年免3章月到傻20剥07毒年贩5嗓月，致斗门仆区均坐价增丛长0笨.9低%镇从以艰上数汽据可厌以看童出，弓香洲匠区、泉金湾浇区房挡价持且续上壳涨，鸽而且灭有加蕉速上借涨的改趋势顾，斗厕门房切价趋注向于销平稳幼4.忆珠海费房价挎预测胞：者以3纲%的笨月增命长率摩，预征计到日20办07杯年昂8听月份荷本项驴目开雅盘，较香洲式区均蜓价将凡达到卫66盒00喘元扯/航㎡于到删20盗08翼年羊1恼月，赏理论套均价滔将达疏到返74骑00老元并/术㎡滤5.用珠魄海区锦域房男地产堂市场厕的发障展对怖坦洲站市场扔的影驰响：张珠海盖房价煌的走危高，少对珠惑海的眠中产知阶层巧有挤仆出效疯应，阴越来械越多狂的工活薪、串白领新规避举市区馅的高腿房价现，到单香洲陵区以桥外的劝地方哑购房宫珠海谢人到娘珠海辜斗门碍区、远金湾洁区，限到中撑山坦朵洲、湿三乡连置业歉的趋牧势不邀可逆炊转罗随着蔽大量境珠海饥客户遮的涌培入，微坦洲垮房价加随珠竿海房绘价的傅上涨巡而往闯上走虫，这扰个趋至势将训持续储较长纷一段树时间拉二、岩本楼宝盘定浮价分啊析且1.蒸珠海损各楼园盘相谜对本萄项目灿可比争因素纵的权祥重分坐析：讲权重伤值的狼分析雷对珠盖海楼零盘各洒项可牙比因睬素的虾对比慧参照筝，以渔本项炕目取浸值搞10齐，若膜比项维目占堵有优膏势，闻则站+瞧值，温若本难案占犹有优届势则猎-灯值焰.钱参照犬对比碍表亦各项田目的假参考漏价格局：贤各项呀目均奋价毁÷通（相约对权敏重值打／本馋项目膊基准罢分值时）厦=木各项这目相怎对本培项目劣的参杠考价暖格孔五洲伯康城孟：激55干00粥÷什（9粒.7狸4/模10称）吉=膛56歉47炕元腾/戚平方纺米感华发猪新城昨:顾78怪00馒÷释（1吸1.幅78摘/1演0）管＝6雁62兄1元荡/朗平方抱米就棕榈学假日落：庸48未50辩÷躲（9榆.3造7/睛10沸）＝延51叛76悼元着/丧平方争米匠华业矛香庄泰:4同90赤0擦÷辈（8薄.5仰6/无10砍）＝艘57璃24芹元滥/真平方丰米跑各项纳目的亲推售叫校正锅：捐根据索各项奖目推仍出组性团的族销售遮状况风，取玉得各亦项目找的比仇例修待正。宴项目厨名柿销售魔竞争告排序剃的比衣率限推售型状况配修正察值音修正防后价摊格参僻照比独率状五洲耀康城狠30祸%饲好衡+5破%脸35贩%芝华发轰新城辈15与%唯较好陪0%星15漂%振棕榈喉假日耽30音%亩一般贡-2桌.5脾%冻2钞7威.5填%娃华业聪香庄杜25堡%或一般局-2萍.5浙%尽22个.5亲%彻项目疾的均羡价计酱算：义通过勤各项帅目在坊本项度目价廉格的械参考鼻比率膀计算槐出来势的值第；相变加得舅出项倡目相忙对珠帖海可脚比因饭素价侧格；展五洲捆康城胸：5战64渗7元垒×孟35代%怕＝1滚97馆6元欧华发棍新城幸:隶66现21帮元桂×围25崖%宫＝1便65泛5元眨棕榈洗假日徐：5薯17筋6元虎×世2臭7斩.5罚%锋＝1节42领3元避华业肢香庄驻:换57涉24光元斑×衫22鉴.5脂%漆＝1座28蒸7元布项目羽计算马相对叠珠海陡可比控因素促均价趣=念1否97千6元睡+现16搞55坑元绕+粥14育23石元借+乡12据87怒元播=据63奏41绳元棚/端平方烘米。旨2.榜本项核目与歉珠海洋楼盘六的区蚕域不存可比嘴因素贩的对鸟比均侧价修秋正：削权重架值的拐分析债：亦对珠其海楼坛盘各拍项不录可比旗因素落的对帽比参浴照，降以珠睡海楼中盘取嘴值时10送，本称项目贤若比僚珠海落楼盘辞占有轧优势沙，则赢+伴值，渔若珠欣海楼绘盘占伸有优晶势则蜻-纤值捏.柜参照目对比再表：嫁区域幅不可筋变因堆素龄权重涝对比余珠海笛本项料目打胡分沟权重价后分内值翠珠海桑户口荡0.偿25伍2觉0.识5矩通信臣费用葡0.失15掌6搂0.驳9队区域草配套准0.糕25霉7侦1.辉75绸教育愧配套榴0.映2领8巡1.续6般身份坟感认混同狗0.摘15炮7剂1.姨05敲总计连1声5.劣8停项目策的对杨比珠状海均应价计筝算：黑项目缩相对训珠海宽市场勾的最屈终价踢格=般相对虽珠海翻可比谷因素葬的均袭价珍×真本项旧目相们对珠绒海楼耕盘不悄可变传因素酒/衡珠海这不可早变因唯素基倡准分夕项目手相对高珠海旁市场垦的价饥格：否63酒41弹元绸/敬平方芝米猴×侦0.弃58价=怪帐36始78宏松元布/辽平方拴米瓦3.危坦洲哪各楼悟盘相导对本替项目忙的权密重值判：拜权重祝值的铜分析隙：均对坦钥洲楼坚盘各津项因文素的双对比龙参照锋，以伤本项庙目取山值1录0，闸若比被项目设占有粥优势虎，则会+廉值，段若本恒案占开有优抬势则烧-跑值抖.妈参照喊对比盾表：坐各项攻目的正参考冷价格辉：众各项姐目均眨价(塞6月接份)脊÷向（相书对权兵重值炼／本捏项目枣基准卷分值台）纠=宪各项犯目相倦对本抛项目茧的参持考价参格慧锦绣洒阳光唯花园恼：壮3架50懒0劈÷放（1赞0.葱28丙／1侨0）菊=票34中05幅元窜/泊平方佣米储州际往新天仅:庆3作58慨0淹÷华（9殊.5迁3／水10庸）＝围37黄57模元漠/夸平方精米场中澳极美丽哈花园赛：寻31吊00咸÷铅（9目.1泛7／权10顿）＝骆33苦81断元弦/谣平方玉米益汇乔售花园喊:2贸80铺0患÷结（8村.6值7／虹10投）＝浸32篇30雁元奶/锻平方胖米松各项链目的迅推售疤校正据：派根据凤各项不目推昌出组帽团的遵销售挤状况械，取妹得各流项目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