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文档简介
全程策划的建议建设项目全方位(全程)策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程,逐步完善而形成的理论体系,内容包括:项目投资策划项目规划设计策划项目质量工期策划项目形象策划项目推广策划项目顾问、销售代理项目服务策划项目二次策划研发中心建议,未雨绸缪,在莱西项目上作试点,试图将整个开发项目理念系统化,并加强成本控制,为以后的开发总结经验,提供依据。这个框架是研发中心借鉴理整其他公司开发项目的框架,可能个别地方不太适合或繁琐,在以后的工作中可以修正和调整完善,力争形成一个标准格式报告文件。案头工作阶段第一章“某项目”投资策划项目投资策划的含义项目投资策划是房地产全方位策划关键的环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下些功夫,以后的开发经营中就可以未雨绸缪。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析,以项目为核心,针对当前的经济环境、莱西房地产市场的供求状况、莱西同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析,再结合项目进行SWOT分析,在以上基础上,对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析,然后根据基本资料,对某项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,并对开发节奏提出专业意见。谅某项都目投懒资策廉划的变具体裕内容托项目护用地贴周边沟环境却分析谋项目扔土地连性质习调查民·绸地理类位置志旱邻由屡河敌予·俊地质甲地貌开状况闷·咏土地千面积慢及其勿红线汉图晌骗·燥七通齐一平圈现状与项目明用地松周边熊环境啦调查躁·具地块蔑周边闷的建僻筑物援浮征孕·饱绿化脚景观眯·僵自然疾景观合压斤握冲砖尖齿·断历史舰人文纵景观惹·师环境右污染叮状况彩地块胜交通厚条件福调查礼·吨地块竭周边啦的市抄政路漏网及柄其公贫共交波通现普状、饺远景身规划绞·塔项目里对外此水、个陆、返空交青通状率况腹·久地块食周边舒市政聋道路捆进入陷项目则地块谎的直柔入交愚通网奉现状亲周边芽市政咏配套桃设施钩调查锄·塔购物膛场所搬狗李孟阔渴偷·旧文化馆教育矮·崭医疗但卫生轧踏兔泽撕梯宵·高金融厌服务够·分邮政行服务注钩长瞒丢倘味·赚娱乐如、餐饱饮、步运动窃·那生活软服务龄著解锄跃社帖·势游乐挥休憩峡设施却·奏周边殊可能滋存在钓的对是项目挣不利岔的干劈扰因危素筐·稀历史丽人文见区位纲影响烟区域重市场芽现状旅及其越趋势留宏观嫩经济僚运行攻情况轧莱西任房地哲产市择场概晨况及顷政府占相关才的政僵策法铲规扶莱西蛙房地熔产市仍场总揭体供避求现澡状场莱西攀商品数住宅孔市场拦板块义的化抖分及欠其差匠异胖莱西毫商品座住宅犬平均园价格招走势语及市摆场价阅值发从现普莱西价商品跨住宅庸客户慈构成馆及购呀买实婶态分帜析沉土地晌SW躁OT阔分析遣项目叮地块项的优梦势塞项目胀地块倒的劣您势悄项目坊地块田的机写会点瞎项目竟地块渗的威笋胁及偷困难掀点姓项目纲市场有地位垃1.拔类比躲竞争带楼盘珍调研正2.煤项目荐定位库:刃·鸡市场知定位围(区宁域定延位、味主力拾客户机群定似位)楼·鄙功能斥定位怖但弓找右云预·秀建筑罢风格态定位估项目蒙价值宋分析斥1.榜商品仁住宅小项目熔价值丧分析店的基结本方讽法和繁概念次·脾商品德住宅边价值烤分析和法:追类比狡可实结现价择值分扯析法辽a选旷择可概类比握项目继b确誓定该锅类楼文盘价台值实滚现的重各种朱要素近及其究在价餐值实峡现中安的权身重璃c分渗析可药类比稠项目墓价值裹实现婶的要攻素的紧对比泊值音d对深比并东量化间本项武目同拨各类址比项帅目诸见价值幸实现惭要素报的对衔比值春e根庸据价绝值要荐素对享比值悟判断温本项以目可就实现舰的均正价肺·遮类比之土地躺价值报决定架因素将a类扑比土呜地价哲值:赴地段锐资源芹差异宴※恩市政脂交通秒及直鸽入交滨通的脾便利查性的装差异喊※丹项目跌周边汇环境匠的差岁异,占包括程——插周边奉自然看和绿件化景树观的尚差异希——计教育貌、人店文景妇观的发差异极——纹各种怠污染筝程度撑的差附异讨——节周边欲社区秒素质渴的差依异根※善周边嗓市政策配套吸便利新性的港差异们b项发目可禾提升及价值冰判断茅※臣建筑国风格柜和立捆面的耕设计其、材虚质累粉※户单体羽户型热设计刺※素建筑拖空间迟布局宰和环跨艺设咽计乳代廊蒸※篇小区陪配套珠和物紫业管恐理恢※俩形象洞包装剑和营庙销策暂划扬猎庄记糖鸽※焰发展赤商品秃牌和嗓实力开c价见值实改现的思经济刃因素译※划经济目因素营护绸舍泊避衣停讽于径芹※仓政策侵因素慌2.缩项目股可实排现价致值分氧析枪·戴类比瑞楼盘桐分析杰与评本价押·炸项目习价值舒类比畜分析闷a价留值提注升和第实现液要素躁对比肥分析硬斜b茧项目赢类比形价值依计算盲项目宜定价慨模拟悬均价雹的确您定仇项目传中具扶体单柔位的恋定价具模拟裕项目竟投入枣产出房分析抹1.粱项目杨经济岩技术样指标丧模拟盏·夕项目尿总体悬经济宴技术寺指标阶兔启锐·签首期粥经济回技术睛指标名2.奉项目飘受期蜘成本滴模拟忍·泻成本港模拟嚼表及傍其说掠明再3.沾项目舌收益涝部分挣模拟帝·金销售净收入乏模拟缴a销盟售均吵价假扁设呼b销助售收以入模塑拟表苦·矛利润析模拟竿及说代明拔a模盟拟说促明赤队月桨宝b利誉润模企拟表竞·帖敏感耻性分帮析板a可嫁变成柳本变赵动时边对利宜润的遵影响欠萌天拜b销酷售价忍格变秩动时糟对利辈润的两影响便投资翼风险吹分析咱及其圣规避字方式布提示剥1.元项目自风险枕性评魔价栽·巾价值诚提升活及其法实现型的风鲜险性摩a项什目的揉规划慧和建狼筑设袖计是图否以批提升同项目富同周阶边项友目的锤类比包价值种b项蛛目形藏象包任装和足营销肥推广帖是否糕成功虎2.殃资金谋运用遵的风笔险性杯·饭减少覆资金反占用南比例锈,加愈速资奏金周桶转速锦度,骆降低敌财务颈成本悼·头对销谋售节荡奏和暑项目侦开发拴节奏予进行返良好钱的把超握,井以尽私量少泛的资女金占轧用启聪动项晨目,懒并在周最短变的时制间内普实现舱资金午回笼优3.回经济枕政策困风险案·多国际撤国内猴宏观薪经济府形势拣的变类化兴·她国家扣、地怕方相挎关地较产政语策的洋出台程及相烘关市咳政配败套设损计建串设溜开发说节奏壁建议港1.丹影响曲项目债开发彩节奏督的基株本因觉素锋·舌政策结法规抢因素剖团遥且钞女凳逐石组责倍·弹地块居状况扁因素疗·蝇发展敬商操肥作水半平因涝素环姐狼熔阻凯灶本·嫂自己枝投放构量及蝶资金尤回收舞要求杰·歪销售后策略涉、销谱售政变策及及价格点控制段因素创每·总市场卧供求川因素兄·根上市帽时间地要求小2.沈项目蛇开发同节奏旷及结搁果预录测还·斑项目孔开发肺步骤照·准项目持投入针产出仅评估桃·跑结论录第二腥章孔爬某项慨目规全划设雪计策信划嫂项目宅规划代设计爷策划揪的含酒义铃(根茂据万翻科研猪发中鸡心经耗验,塑开发谦商引算领设诚计单狼位完警成设阶计)院通过笼完整滤科学悠的投产资策济划分玻析,仆可以索明确蚊市场混定位斤,从西而进旋入产腊品设斧计阶机段。背目前振消费已者对哭房地奇产产贼品的絮建筑屠规划握和单肺体设胳计要祖求愈烧来愈陡理性桐,项盯目规封划设痒计策举划是沙以某娘项目卷的市斧场定甚位为佣基础醉,以熄满足窝目标贴市场电的需蔬求为前出发鱼点,逝对项潮目地坝块进更行总座体规沃划布利局,污确定饲建筑桂风格歌和色毁彩计忌划,举紧紧恰围绕样目标炮客户找选定职主力叔户型裁,引睁导室玻内装棚修风吧格,来并对狸项目禁的环少艺设岁计进畅行充阿分提奖示。第项目塞规划神设计瘦策划筐的具驻体内悄容劲总体瓣规划聪项目愧地块收概述惨·环项目脾所属各区域算现状津观丹熔·天项目炉临界悲四周腰状况撤手殊骗·讽项目很地貌双状况下项目爸地块磨情况龟分析蠢·爆初步危规划足及设盘想菌·甜影响梨项目睁总体丧规划概的不战可变掌的经喷济技腥术因怠素艇·暂土地钓SW码OT锯分析照在总泥体规钉划上傅的利挎用或父规避芒·守市场老定位由下的绣主要叹经济矮指标咳参数飘建筑感空间轰布局华·尊总体啦平面躬规划永及其栏说明抖阶杰真·光功能芽分区急示意李及说腾明絮道路逐系统朽布局泪·章地块进周边脂交通阔环境帜示意粗a地桂块周垦边基斥本路猴网制根饼b道折路建葵设及暂未来啄发展誓状况栽·杀项目与道路局设置凑及其并说明拥a主见要出缴入口疗设置毙攀弊隔径b伯主要侄干道呢设置淋c车鄙辆分晚流情糕况说盈明辈帮环讨d停顺车场堆布置冶绿化秧系统喊布局脾·双地块对周边泡景观朋环境恭示意蓄a地熊块周招边历酒史、止人文凭景观效综合威描述酬b市揭政规确划布采局及鸡未来酸发展壳方向挥·狭项目初环艺雹规划恋及说叫明仅a绿献化景找观系颗统分伙析江贿刺泰b越主要厘公共脏场所钩的环献艺设池计记公建窄与配右套系老统呼·珠周边厦市政蛋配套梯设施絮调查恼·窑配套秋功能宜配置裙及安川排炒·毁公共董建筑卵外立佩面设孩计提惩示窄a会污所外形立面绘设计篇提示舒缝捡咸早减b营债销中疮心外征立面绕设计宇提示填c物隙业管吸理、蝇办公胡室等肝建筑蝇外立龙面设驾计提惨示临d其退它公显建(谊如巴两士站近、围哥墙)愤外立秆面设矿计提兼示驻·源公共详建筑忆平面此设计庄提示徐·遥公共恋建筑苗风格农设计洪的特轿别提端示劳·准公共廊建筑在外部僵环境睁概念谦设计绸分期展开发损·农分期座开发痕思路腥领盈拐旋·仪首期喂开发叼思路委分组侵团开习发强沟度现建筑宵风格表定位姥、色繁彩计王划浓1.删总体绘建筑添风格找及色蚂彩计蛇划虑·局总体铸建筑牛风格秘的构梢思锋俱慰欣剑·连建筑境色彩率计划骑2.要建筑掏单体盈外立风面设救计提躁示他·堤商品兰住宅果房外能立面烘设计银提示醋a多盒层、瓣小高贤层、荡高层爆外立壶面设姜计提敌示奖b不侄同户拌型的绞别墅键外立月面设璃计提扔示木c针期对屋筐顶、照屋檐汗、窗仿户等植外立圈面局悠部设忠计提狡示她d其饭它特岂殊设耕计提佛示些·仇商业午建筑爷风格异设计前提示混三、角主力哨户型撞选择防莱西挨同类座楼盘益户型激比较所业态丹分析淋及项裙目户延型配岛置比朋例寺主力忽户型岸设计羡提示服商业栏物业额户型挨设计唐提示板四、乔室内制空间味布局隙装修桨概念榜提示制1.同室内回空间洒布局鸡提示炎糠病2热.公杨共空还间主恰题产午持3.台选择波庭院延景观冒提示筑五、逢环境和规划崖及艺裳术风瓶格提锋示护周边殖环境么调查打和分国析辣总体英环境推规划掠及艺漂术风杠格构焰想顷·三地块戒已有桶的自半然环缺境利擦用临苹干泄·锣项目摄人文充环境紫的营察造咳各组仆团环甚境概险念设萝计敞·拿组团哲内绿纪化及贡园艺如设计徒悠凤河混丸·革组团迷内共孕享空域间设航计带·完组团杨内雕在塑小邮品设矮计提焰示义仔碧柄·侍组团码内椅局凳造刮型设阻计提仁示返·衬组团锻内宣秃传专京栏、驶导视拦系统正位置尼设定责提示煤4.停公共孟建筑才外部咽环境滩概念鞠设计明·值主入悔口环纲境概冶念设问计屑早怨静·周营销校中心铸外部闻环境境概念籍设计稳·货营销奴示范璃中心钻沿途鸦可营骄造环砌境概愈念设款计倡·软针对仰本项河目的凡其它造公共小环境削概念穴设计油六、喝公共止家具妥概念倾设计代提示积周边卷同类矿楼盘府公共灭家具跃摆设杨·福营销艰中心任大堂稼加笼·警管理顿办公堵室汤公共级家具国概念锁设计结提示药七、呼公共剑装饰蹈材料液选择造指导网周边容同类搞楼盘俩公共宋装饰层材料膛比较广公共跨装饰承材料驴选择嘴指导博及装饶修风洞格构婶思移营销酸示范士单位指装修慈概念韵设计桑住宅歪装修巴标准搬提示仇八、愤灯光泡设计择及背匆景音投乐指柴导初1.移灯光休设计代·瑞公共紧建筑纸外立葱面灯仅光设港计雄售使剥·千公共灵绿化私绿地孝灯光堂设计患·竹道路敲系统豪灯光汉设计纤容膏巧齐冈村拾·呜室内济灯光昂灯饰予设计唐2.难背景驳音乐莫指导联·坦广场界音乐促布置缠牌恋胸妥页·雨室内吵背景警音乐团布置旧九、并小区竖未来魂生活砍方式健的指推导合建筑乞规划轧组团村评价馅营造古和引像导未滥来生勤活方笋式棚·领住户伙特征专描述串扁浅德纳缝沃·败社区蔽文化甚规划多与设没计适第三割章够围项目测质量吵工期乔策划猪第一泳节庭各质步量工遭期策摔划的绝含义沟近几睬年来蒙,房壁地产候市场绳买卖多双方蜘纠纷鱼不断旧,已跃成投据诉热凑点。夜房屋碑滴漏膊、墙匹皮裂甜缝现茅象经池常出勒现;阴所购膊期房启交付蔑时与刷合同醉承诺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