房地产合作开发的四种模式

房地产合作开发的四种方式比较分析案例A企业2023年通过出让方式取得一宗土地使用权后，经建设规划部门批准，建设商住楼项目。由于A企业没有房地产开发资质，决定与关联单位B房地产开发企业合作，双方签订了委托开发、销售协议。协议约定该开发项目的所有成本、费用均由A企业支付，开发产品委托B企业销售，销售合同由B企业与买方签订，但是销售不动产发票由A企业开具，A企业按照该楼盘销售收入的3%支付乙方开发、销售手续费。实务中，拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情形比较常见，这样与具备房地产开发经营资质的企业进行合作联建就会应势而生。本案例中，A企业自身不具备开发资质，以自身名义取得了《建设工程规划许可证》和《施工许可证》但是无法取得《预售许可证》或《销售许可证》。即便与B企业合作开发，由于此种联建开发的特殊性，也无法直接取得房屋的销售许可。只能在办理完毕产权登记后进行房屋的二次转让。这是本案例中销售阶段要考虑的问题。所以该商住楼的销售主体实质是A企业。B房地产企业只是受托代建和代理销售而已。大家关心的问题是，在这种情形下，该商住楼开发过程中合作双方应当如何税务处理？我们知道，该商住楼是以A企业名义自行建造的，没有发生土地权属变更以及转移，在项目竣工前与B房地产企业形式上签署的是委托代建合同。施工阶段除成本费用所签订合同的印花税外，基本没有其他税金。尽管A企业没有销售资格，如果在项目竣工前已经提前预售，则根据营业税政策的规定也应该按照“销售不动产”计算缴纳营业税。按照土地增值税的规定预征土地增值税。按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2023]31号文规定计算缴纳企业所得税。项目竣工A企业办理完毕产权登记后能够转让销售，涉及的也还是“销售不动产”计算缴纳的营业税、土地增值税、企业所得税和印花税。只不过与预售阶段不同的是这时要进行土地增值税的清算和企业所得税实际毛利额的调整。B房地产开发企业开发过程中涉及哪些税呢？珍蚂B房害地产退开发奏企业啄不具落有最书终开贿发产杠品的周所有费权，极不属轰于共叮同投乖资、处共同怜开发次、共洒享成洞果的院合作袄经营苍。其捕合同恼形式嗓属于翻代建钞房屋陕。而限代建检房屋译必须秤同时挖符合谅以下军四个笼条件冤：借告必须述事先尊与委叫托方机订有奇委托气代建障合同名，并豪在合四同上崭载明陶取费搁依据替及标露准；定凉怪所建浇房屋矛的基台建计巧划与捞立项乡审批汇必须杂是下找达给承建设街单位尽的，努不发婆生土往地使包用权速转移番；界舅以委叔托方旅名义巴与负怪责施攀工队涌结算孟；愤敲不垫决付建乖设资鞋金。赞刊踏假如应B企旦业符落合上名述条馅件，失仅仅蜻是利帽用技伴术力挪量帮雨助A纯企业踢管理汁工程抽和受掠托销顾售，血其取论得的秧代建蜘管理君费和潮销售么代理库费只省计算舅缴纳术营业绩税，盟如果沙产生搏利润壶，另柏行征岗收企牛业所板得税腹。谜贸但是催，这首种代汇建方芹式实域际上巷存在敞很大党的纳籍税风剂险，恋对于栽B企孤业来喉说，肺假如倡未同释时具置备上动述四女个条界件，狼主管幼税务材机关俊可能毕对其嘱按割“桶销售胖不动洗产办”晴税目胡征收协营业岸税。机毕竟路关联丑企业转之间果的这昂种运租作比城较常跟见，雪房地北产企垄业以苗代建牙合同冒的名赏义进候行开屋发销毅售，习实际微情况村一般汉不可着能不跌垫付因建设踩资金牺，特惰别是狡销售邻合同鬼是由吗B房做地产浙企业诊与买弱方签粘订的匪，销挑售主涛体与山实质耐不符钻。其罪中的弹税务穗风险浴需要动综合侍评估捎。你艘对于渠A企唇业来朴说，系由于柿其不胜是房凶地产外开发独企业灰，项陕目完却工土尤地增择值税镜清算胖计算斗扣除齐项目芳时，松难以错享受辩房地拆产开羞发企阳业加精计扣股除2适0%茅的政膝策优伸惠。骄汁踩对于汪双方唇的经径营风种险也劝不容珍忽视摆，该恼项目聚由于田不能志以有阳资质绒的B冤房地灭产开蔑发企两业名凑义取奖得销弊售许胃可证罪，法挣律要豆件不胡完备巩，难页以同炮正常咳的商绒品房眉相竞轿价，危经营鬼收益抖会有标所减袋少，女在办灭理产赢权手佳续时缸也极怪容易酱与买汪方产摊生纠俱纷。绒欠炒合作便开发承是否减有更骂好的灯途径气呢？活骡瓶笔者战研究佳了改赠公司嫩的情险况后舍，建喉议双棒方可卖以考哄虑以荐下的广四种洽方式按。携搬一、稿规范双联建副运作娘迷爬双方衰可以旨约定晴：A玉企业呆出地雨、B经企业匀出资萍金，澡双方堡合作疯开发殊。屑熊这是繁通常目运用撑比较榜普遍农的联们建合蹦作模惑式。动该方条案需竟要注膝意的撑细节夸是：弦项目肌开发扶需要糕以合去作双盼方的煮名义止向政挂府部仍门办磨理审虏批手脆续和亮各种灿证件慈许可狡。另老外B储企业著投入很资金蒙参与瓶房地亩产开员发并矿享有廊最终肠一定诚成果役。同湿时，收A、决B双置方还纯需要毛到国垂土部猫门办烟理土怎地权留属的香变更赛手续原，依那法将赴该宗绍地土脚地使尺用权浑按照恨合作赶开发仿协议朽约定尸分成毫比例违变更挨登记崇到B悠的名躺下。炉倘部项目盼开发缓完成赚后，傲A企猫业按沃照所鹿获得挣房屋趣的公淡允价幼值计愁算转皱让土诚地使粘用权绳营业室税、蛛土地童增值父税、典印花印税和书企业件所得津税。姜B企促业按葛照分辰出的肺房屋塌公允清价值秆计算珍销售冒不动扒产营谷业税迎、土低地增侮值税乳、印痛花税暂和企孝业所阔得税吹并确雅定土窑地入竖账价均值。前递字该方辅案合崖作双换方都而要视割同销宝售，帝看似衫没有田享受含税收债优惠剂，但赞以A吧企业翅为开革发主危体转垂变为仰以A乏、B朝双方育合作澡名义颂上的陕开发笨主体息，符拒合开豆发资假质要最求，技项目仇经营悲核算垮以B礼企业徐为主炭，项赌目涉认及的坡税金剑也以痒B企歪业为剥主体述计算点缴纳梦。避传免了谁以A铜企业彻名义我开发菊带来燃的一此系列焦问题好。密可二、凳直接织转让臂土地省使用斤权亿鉴假如乓在该臣项目恢开发斯过程键中，页A企浆业不戒需要臂自用俯开发蜂产品榆，哪财么除秘联建些方式缩外，挪A企万业可凭以考贸虑直访接转郑让土释地使炎用权音给B时房地菊产开惭发企雁业，捐完全炭以B护企业次的名粉义立也项开妄发销塑售，刑项目剂开发唇销售戚过程肠中的凤营业牢税、照土地形增值萌税、集印花疼税、类企业较所得羞税以答B企宇业为亮主体名计算纹缴纳春。整廉个开应发过欲程能茄够名蚂正言仍顺。誓酬液这种忠方式柔下A边企业荷转让桂土地榆使用码权应现当缴饱纳营炒业税普、土飘地增剥值税忽、印坝花税污、企业业所涛得税点。B削企业培应当挪缴纳地承受愈土地商使用井权契任税。原妹谦三、植以土俊地使拆用权里投资萄圈精A企夹业以速土地摘使用牧权作混为对助B房误地产终企业掉的投谎资，河项目散开发圆以B慢企业付名义顽立项斯。项传目开封发销诉售过串程中菠的营虹业税谋、土尿地增样值税汉、印怎花税酸、企挪业所西得税画仍然刚以B油企业庄为主铸体计缸算缴研纳。麦库站对于碌A企疼业的袜影响某如下吴：漏复1、攀营业挨税：卖《财敞政部篇、国坑家税乱务总瞒局关烦于股栏权转型让有辜关营赚业税网问题滥的通厉知》纱（财枪税[而20溪02睬]1臂91描号）梦规定告“蠢以无漠形资鄙产、撇不动榜产投念资入招股，译参与抗接受魄投资讯方利距润分异配，桃共同驴承担姻投资遥风险窜的行豪为，窝不征蒸收营骡业税贴。堪”依A企腐业以侧土地喘使用辰权作笼为对蜻B房控地产丹企业辫的投说资，洗不用鹅缴纳谣营业缸税。备拖浆2、已土地马增值览税：笛《财监政部矿、国抹家税运务总妈局关历于土殊地增滤值税疯一些菊具体离问题搏规定吸的通最知》早（财缠税[静19饭95脉]4梁8号击）第核一条录规定阴“抢对于乖以房啄地产殿进行笨投资仍、联晕营的熄，投跌资、进联营宋的一各方以磨土地班（房山地产贿）作穷价入顷股进悔行投稼资或迫作为耀联营半条件些，将歪房地水产转绣让到值所投踢资、妥联营锹的企躲业中亮时，识暂免期征收远土地衰增值舅税。邮对投刘资、涂联营也企业骗将上吼述房同地产贿再转慧让的根，应解征收牵土地子增值糠税。星”伙妙《财嫂政部关、国奇家税号务总华局关则于土越地增宿值税萄若干毁问题款的通桨知》南（财票税[深20位06收]2北1号逮）规渡定，输自2羞00欧6年城3月响2日斧起，哄对于钳以土余地（遮房地兄产）要作价词入股揭进行蚕投资熟或联县营的须，凡出所投让资、盘联营美的企浸业从立事房奉地产足开发娃的，点或者裹房地氏产开倚发企拼业以年其建咸造的灭商品怪房进岁行投逗资和哥联营卵的，何均不拜适用况《财轮政部繁、国且家税锡务总川局关会于土继地增纺值税筋一些阀具体静问题诉规定撕的通队知》便（财友税[本19浸95减]4册8号语）第冶一条右暂免恼征收齐土地董增值痕税的阅规定怒。武碌所以孝，A糖企业鸡以土冈地使齿用权鼠作为浮对B夕房地谜产企鄙业的琴投资肌，应壤当计势算缴棋纳土授地增岩值税菊。置处3、描印花再税：触A企输业以闷土地雀使用居权作咽为对急B房犁地产玉企业屑的投艳资，喇应当价按照印“育产权投转移拍书据富”饶计算旱缴纳阶印花梅税。案晶俗4、暑企业拖所得沟税：抄《关代于企走业重顾组业惹务企岭业所槽得税娱处理咳若干妥问题括的通自知》嚼（财俗税[臂20辨09膝]5凯9号揉）明亚确：蜓喜坊资产仍收购哀，是废指一废家企父业（望以下鹊称为丢受让闻企业填）购键买另匆一家那企业啄（以稻下称策为转企让企概业）辩实质锄经营贸性资诸产的乞交易牵。受洲让企孕业支剑付对范价的太形式演包括拒股权古支付昼、非巧股权杂支付捐或两牌者的异组合馆。资般产收他购重姿组交黎易，学相关骄交易扒应按帽以下敞规定巨处理后：识沾1）令被收剃购方据应确汽认资副产转轨让所塘得或沃损失鸽。哑鄙2）宜收购忠方取江得资荡产的睛计税耐基础积应以才公允不价值碰为基羞础确汪定。千你娘3）纺被收恐购企利业的水相关完所得倦税事牲项原功则上轨保持节不变趋。弱趁A企腾业以陪土地溜使用脚权作安为投摘资，净应当舅确认贩资产反转让肯所得披，计犁算缴忧纳企周业所听得税第。即娱投资暮易发不生时狗分解倚为按疮公允扭价值彻销售挎土地鼻使用津权和抹投资非两项挨经济慎业务店进行佳所得亦税处瓜理，捉计算团确认劫资产挤转让确所得蚕或损逃失。该筛男如果切该投敞资环海节满愿足《红关于泪企业昼重组仰业务户企业符所得输税处健理若浆干问耽题的沉通知踢》（勉财税冈[2峰00民9]寸59慰号）耻关于诉资产疼收购斧特殊座性税圈务处趴理的劣规定纹，即遭“裕资产唐收购展，受烂让企欺业收脑购的坡资产旺不低徐于转彩让企属业全拆部资恰产的吩75之%，邪且受艰让企擦业在洗该资险产收扒购发浸生时傻的股晨权支抵付金参额不眉低于洁其交续易支名付总躲额的溜85气%.注”睛可以烛选择袋按以偶下规赛定处斤理：速上他1）旱转让街企业扣取得牢受让惜企业急股权衔的计歇税基淹础，呈以被乘转让狼资产鬼的原袋有计胜税基兔础确坚定。吗占盐2）挥受让刑企业晴取得枯转让诉企业逮资产漆的计棕税基旁础，悠以被刘转让劳资产份的原玩有计叹税基顿础确仓定。坟谊侍这种士情形顺下A穷企业攻不用颜计算熔投资蝴环节党的资解产转荣让所狂得或架损失那，但阿是B瓶房地主产企烈业在呈计算寨企业眉所得温税时跑只能截以A悟企业见的土挎地使妄用权颠账面颂价值凡确定土。早岸还有汉在投株资环膏节，宜B房共地产陷企业抽需要饭交纳丙契税虎，但轰是如托果其摄符合寿《关附于企育业改家制重铅组若兔干契他税政故策的扶通知流》（幼财税污[2斩00漆8]怨17茫5号寨）的鸽规定殖“醒企业池改制盛重组练过程拖中，盲同一夫投资域主体受内部还所属锻企业锣之间研土地喊、房怜屋权贩属的惩无偿哄划转呆，包义括母友公司母与其垦全资铺子公弓司之针间，筝同一吗公司果所属常全资蚀子公躁司之李间，毯不征酸收契余税。捏”扬的规愚定则福又可躬以免询缴本运环节才契税弓。姑忍四、丰整体陈产权怀转移连惠葡如果嚷A企彼业除昌土地坦使用回权外撞，没他有其穴他重术要经灯营项博目，坊也可身以探设索实庄现整雷体产使权与赵B房魂地产枝企业秋合并耳的途需径，旋合并性后以完B房宋地产棍企业移的名芽义立奔项开造发。巧丸验这种银方式受下对历于A怎企业畅的影场响如才下：独务呆1、丈营业咸税：菊不需厨要缴职纳。途《国发家税穿务总霜局关惧于转柜让企闲业产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的北形式孟包括泥股权陪支付拘、非帝股权米支付竭或两虫者的复组合讨。资匠产收港购重终组交打易，船相关听交易拨应按量以下产规定迷处理匹：当暗1）伐被收龙购方喘应确级认资听产转醉让所令得或字损失朴。缓岁2）吵收购略方取仇得资期产的妇计税岔基础辽应以呢公允何价值凶为基检础确而定。爪捆道3）贞被收雹购企纵业的浑相关料所得顿税事港项原如则上展保持次不变摔。剥斩A企怖业以误土地架使用谷权作贡为投锤资，振应当张确认捧资产绒转让恢所得剃，计母算缴冰纳企贫业所虑得税郊。即诵投资仍易发靠生时单分解健为按完公允闸价值幅销售粥土地骂使用叨权和肤投资宪两项认经济誉业务炼进行抵所得越税处制理，灾计算锦确认切资产装转让盼所得显或损疫失。患乳喂如果循该投听资环许节满哑足《谅关于扭企业卫重组基业务能企业抬所得秋税处扇理若雁干问距题的扔通知吴》（仆财税绞[2屑00尖9]禽59班号）蓄关于椒资产凑收购犯特殊心性税杆务处植理的迈规定购，即鬼“舒资产确收购任，受挣让企灾业收勺购的边资产沉不低为于转远让企淋业全谣部资派产的胳75眠%，亭且受史让企禁业在顺该资购产收魔购发驰生时翅的股燃权支检付金炭额不哪低于棵其交贸易支术付总煤额的诞85旬%.区”初可以肥选择声按以刚下规汉定处恢理：魄霸荡1）欣转让丹企业潮取得眉受让债企业嘉股权肺的计庆税基避础，惊以被煤转让泉资产栏的原摄有计旦税基易础确露定。便男坝2）仿受让推企业绞取得色转让婚企业开资产渐的计造税基破础，兵以被姓转让渣资产扯的原乎有计砌税基见础确乞定。传仰鼠这种灿情形繁下A挠企业肉不用凯计算终投资例环节优的资效产转石让所拿得或疾损失霜，但痰是B僵房地钥产企芹业在喘计算牧企业鉴所得至税时须只能幼以A钱企业穴的土际地使保用权奋账面清价值趋确定泛。步草还有抗在投乏资环澡节，献B房拨地产耐企业菠需要再交纳走契税车，但阳是如浊果其决符合允《关竹于企摄业改滔制重偿组若排干契伶税政修策的桃通知校》（患财税复[2服00窑8]候17当5号户）的饿规定跃“鼠企业绵改制育重组烂过程尽中，魄同一狂投资护主体愧内部仗所属份企业蛇之间针土地投、房权屋权后属的震无偿漫划转击，包薄括母档公司芝与其址全资倍子公恐司之庄间，裂同一晓公司据所属浇全资投子公的司之着间，草不征寄收契驳税。芽”必的规雅定则膛又可菌以免彻缴本服环节圈契税驰。治茄四、晴整体川产权述转移暗挎烤如果艇A企引业除腾土地所使用锅权外王，没凶有其岭他重恢要经脱营项饿目，允也可没以探箩索实门现整窝体产唤权与狮B房果地产恶企业丧合并凭的途卖径，犬合并险后以举B房恐地产础企业恐的名巩义立窃项开鸽发。粗疲温这种斯方式锻下对台于A恰企业脊的影障响如涂下：锈会轨1、山营业泼税：类不需快要缴详纳。牧《国猛家税悠务总脚局关宏于转京让企绪业产柴权不妨征营僵业税毛问题胜的批构复》脱（国字税函式[2具00副2]哭16论5号绕）中攀规定屈：企顶业整愉体转笛让企绩业资差产、怪债权状、债盒务及瓶劳动挡力的夸行为冰，其响转让碍价格丘不仅遗仅是弟由资帜产价鹅值决映定的纤，与梯企业塘销售诱不动贞产、菌转让娃无形灶资产夺的行杂为完毫全不架同。扁因此批，转桃让企筋业产仪权的捧行为扩不属沾于营辜业税全征收康范围败，不筹应征雹收营锡业税屑。夫辨2、轰土地沙增值北税：滚不需划要缴航纳。菠根据恩土地奶增值弦税暂图行条绵例规焦定，薯在企绪业兼钳并中竭，对景被兼甚并企穷业将婆房地痕产转市让到排兼并朵企业吩中的咽，暂落免征凭收土女地增道值税金。英傅3、会印花红税：贼根据凭财政它部国押家税豆务总劈局《匆关于腿企业桃改制包过程苹中有值关印悦花税纷政策高的通乒知》神（财哀税[啄20乱03狼]1动83杨号）涂的规负定，尝经县曲级以壶上人凳民政拾府及完企业闪主管肚部门趁批准肿改制筋的企贼业，岔凡原尼资金摆账簿叹已贴搜花的群部分河可不弓再贴炉花，拐未贴内花的涛部分酸和以味后增躬加的酿部分型应按燕规定蹦贴花字；因崇改制配签订垄的产猾权转羊移书案据免看予贴食花。妻束争4、咽企业凤所得幕税：讲《关揪于企消业重必组业轧务企次业所某得税船处理顾若干吃问题道的通邪知》棕（财杂税[咏20杆09缎]5遥9号石）明赠确：撇朗腾合并估，是殊指一虏家或坝多家即企业以（以住下称蜓为被返合并词企业浴）将值其全希部资禾产和泻负债私转让淋给另崖一家免现存驴或新等设企依业（秧以下犁称为原合并蝇企业乌），此被合从并企饺业股甩东换剃取合尽并企涨业的毙股权站或非禽股权彻支付寄，实遗现两鼻个或慰两个肿以上剩企业建的依骆法合妄并。衰企业关合并腰，当失事方姓应按饶下列幕规定诵处理鼓：谦捆案直例避嗽恩A企为业2凭00摧8年观通过等出让屡方式裕取得决一宗绝土地话使用牧权后悟，经捡建设堆规划知部门柏批准杠，建蚊设商蹦住楼副项目魄。由疑于A舍企业寸没有酬房地先产开些发资朗质，歼决定颜与关两联单腾位B庆房地奔产开逐发企饿业合套作，自双方眠签订垃了委洽托开礼发、另销售鬼协议惧。协呢议约惑定该营开发私项目洞的所兼有成部本、秃费用包均由撞A企兼业支川付，律开发制产品泽委托伞B企质业销没售，烦销售弊合同丝由B叉企业岸与买的方签徐订，翼但是蜂销售旷不动吵产发景票由跨A企挨业开昏具，胆A企材业按班照该帝楼盘仇销售首收入笔的3乓%支勺付乙阳方开啦发、慰销售估手续桐费。仍著凯实务诱中，抓拥有卧土地垮使用塔权而裤没有瞒房地齐产开疗发资节质的漂情形爪比较千常见换，这笋样与锈具备舅房地广产开锐发经翠营资吊质的芝企业闯进行膛合作择联建递就会须应势寸而生膜。本卵案例圆中，厨A企例业自看身不馆具备煤开发环资质饲，以叛自身镰名义傅取得认了《嚼建设疯工程粱规划昂许可装证》栽和《选施工额许可爸证》喉但是眯无法双取得鼓《预疗售许孕可证流》或渣《销究售许游可证揪》。束即便言与B配企业富合作单开发渴，由早于此必种联惹建开岔发的筋特殊怨性，与也无士法直沾接取译得房倍屋的价销售嫩许可事。只揉能在血办理昼完毕尽产权颂登记期后进垃行房跳屋的上二次白转让宰。这卧是本剑案例舒中销丑售阶炎段要堡考虑阁的问疫题。堤所以碧该商返住楼而的销遮售主嚷体实范质是愤A企交业。迁B房吉地产深企业便只是留受托枣代建套和代良理销描售而沾已。凯抬响大家乔关心辛的问食题是逃，在贸这种米情形暖下，碧该商雾住楼析开发熔过程匹中合壮作双刊方应钩当如什何税议务处阵理？榨良倡我们耳知道沉，该佳商住纺楼是至以A究企业郑名义项自行快建造召的，宴没有扔发生呼土地锣权属狗变更歉以及湿转移遮，在针项目悟竣工甲前与岔B房泻地产痒企业于形式之上签曾署的贸是委芝托代越建合董同。傲施工腥阶段针除成椅本费荷用所膝签订舰合同躲的印矮花税窄外，氏基本惧没有颤其他染税金缓。面持尽管件A企挠业没辽有销洒售资耐格，伴如果刊在项宪目竣省工前脚已经把提前主预售枣，则亲根据灯营业容税政剂策的省规定智也应总该按幕照抛“今销售苏不动情产森”乎计算约缴纳盈营业败税。要按照劣土地寺增值帖税的职规定愚预征恰土地出增值职税。胃按照诸《房舌地产禽开发酱经营溜业务兴企业尤所得雅税处影理办胳法》下国税潜发[咽20桃09喂]3登1号环文规浙定计部算缴朱纳企粘业所象得税梯。衬镰项目寄竣工束A企堡业办男理完毙毕产僚权登邮记后碰能够嗓转让姥销售宴，涉甩及的脾也还绍是翅“随销售篇不动削产示”详计算队缴纳罢的营式业税折、土拢地增普值税此、企尸业所痰得税痕和印遭花税马。只王不过全与预职售阶跳段不梨同的抓是这祥时要灰进行评土地唤增值隙税的恳清算项和企吨业所救得税惊实际右毛利疲额的胜调整构。冠时B房除地产护开发貌企业碰开发氧过程引中涉淘及哪搅些税诞呢？挑蒙镰B房刻地产携开发侄企业抵不具准有最亏终开封发产行品的踢所有腔权，浇不属丸于共守同投凤资、倘共同才开发正、共摄享成锯果的刻合作节经营杨。其扯合同趁形式厅属于携代建凯房屋典。而稳代建矿房屋钉必须汽同时踢符合告以下孙四个左条件暖：荡龄必须界事先鱼与委冤托方释订有蓝委托皱代建夜合同快，并偿在合酿同上忆载明叨取费适依据烟及标保准；聪狮宜所建旺房屋辣的基恢建计业划与渴立项固审批变必须匙是下抢达给罗建设磁单位婚的，胀不发参生土谋地使骡用权打转移吐；笋鸡以委抵托方始名义盯与负灾责施肝工队耀结算浊；我券不垫侵付建屡设资吨金。范葬先假如弟B企盖业符健合上岁述条莲件，踩仅仅腾是利勤用技薄术力车量帮陆助A草企业示管理干工程怨和受浙托销量售，因其取需得的呼代建予管理水费和康销售闷代理葵费只跌计算见缴纳煎营业己税，盛如果萄产生舟利润毫，另住行征去收企那业所榜得税管。叨醋但是浊，这熔种代附建方积式实液际上恩存在我很大史的纳摩税风芦险，腿对于昌B企悦业来柏说，饶假如腹未同殿时具住备上算述四绒个条跪件，柿主管哭税务剥机关意可能妙对其驴按画“动销售窝不动剖产追”段税目题征收抢营业引税。昌毕竟刃关联眨企业趴之间惭的这龙种运绳作比织较常燕见，锻房地恼产企缺业以会代建侦合同却的名谢义进姻行开框发销嫁售，惕实际颤情况宾一般脑不可均能不旦垫付丈建设乓资金象，特宾别是槐销售弃合同防是由扒B房掩地产彻企业压与买写方签咽订的师，销棵售主扶体与监实质范不符类。其养中的狗税务奋风险状需要振综合陈评估图。眨赚对于管A企扇业来图说，冶由于绒其不累是房叼地产水开发暗企业怖，项牺目完划工土初地增颈值税冠清算耐计算奶扣除扶项目屋时，安难以阳享受忌房地普产开尿发企匹业加杨计扣识除2就0%钉的政念策优戏惠。凤棒元对于浪双方丰的经岁营风坛险也门不容刃忽视筐，该输项目党由于蒜不能痛以有夏资质吗的B通房地敏产开删发企佩业名自义取辣得销婆售许娘可证索，法兽律要扮件不勉完备确，难政以同撑正常烫的商援品房饰相竞割价，信经营济收益方会有未所减简少，请在办放理产破权手招续时孟也极价容易接与买脊方产亲生纠予纷。盟话夕合作犹开发终是否叛有更余好的舌途径角呢？送逼负笔者染研究夕了改碧公司胀的情质况后轰，建租议双沟方可更以考涌虑以恭下的惧四种都方式骡。假功一、君规范揉联建居运作页扛扎双方摔可以泡约定恭：A跳企业吴出地论、B口企业坑出资腾金，沿双方熟合作涝开发馒。果疮这是史通常燥运用负比较循普遍杰的联泉建合聪作模缸式。等该方焰案需对要注嘉意的宫细节耳是：光项目度开发馒需要塘以合春作双辽方的俱名义井向政命府部菌门办尺理审碍批手征续和材各种喝证件迷许可连。另丢外B廉企业丛投入弓资金消参与月房地剃产开凭发并壤享有劝最终滚一定被成果吗。同倦时，哭A、苦B双狮方还页需要迁到国贼土部扑门办矿理土员地权秧属的处变更部手续护，依齿法将银该宗顺地土久地使狐用权蚂按照糕合作族开发蚀协议睛约定准分成床比例陵变更浓登记蝇到B葡的名咏下。杏那骂项目旁开发抖完成惩后，察A企霸业按弄照所全获得未房屋汗的公图允价业值计攀算转旱让土伙地使魂用权匹营业足税、弹土地饥增值漆税、狐印花亮税和两企业首所得路税。间B企纹业按甜照分泊出的毛房屋壁公允除价值微计算胖销售剃不动晒产营迹业税绕、土鞋地增冶值税瓶、印趁花税鲜和企袄业所砍得税压并确粱定土具地入旦账价装值。宇奥轧该方译案合谎作双适方都即要视批同销言售，映看似苗没有颂享受锅税收木优惠柿，但职以A搁企业心为开至发主着体转臭变为吉以A贱、B乘双方乐合作肤名义百上的淋开发碧主体盟，符之合开啄发资旗质要判求，汉项目祝经营码核算摸以B借企业映为主韵，项坐目涉制及的婆税金钥也以奉B企农业为妄主体跃计算货缴纳治。避纱免了熄以A我企业倘名义仍开发图带来视的一回系列供问题颜。殃恢二、评直接芦转让坦土地枝使用漂权属景假如隶在该庸项目昂开发幻过程较中，事A企视业不冲需要沾自用疤开发插产品寨，哪祸么除搏联建夕方式勤外，蓝A企凑业可该以考抢虑直迅接转伍让土当地使捞用权巨给B找房地胡产开泥发企三业，篮完全复以B抖企业求的名维义立摧项开该发销沃售，闯项目袍开发洋销售践过程脏中的凉营业拴税、检土地监增值恨税、佩印花鸡税、贵企业且所得四税以浮B企旦业为绕主体茎计算迁缴纳瓶。整围个开佣发过路程能折够名锄正言仓顺。德运糊这种倾方式召下A覆企业脾转让赶土地蹄使用草权应证当缴巾纳营引业税泡、土驾地增势值税辣、印对花税莲、企春业所咬得税尿。B芝企业顽应当幸缴纳弊承受塑土地胃使用闪权契原税。终屠划三、蹈以土侄地使底用权鹿投资沿密短A企需业以耽土地扬使用启权作月为对盏B房最地产朴企业巡的投气资，婆项目腹开发遭以B眠企业跃名义锅立项福。项浩目开浇发销倚售过燃程中陡的营暂业税败、土幸地增膜值税率、印家花税报、企愉业所粗得税蜘仍然坟以B竞企业版为主姓体计膏算缴边纳。舍这严对于蝶A企像业的年影响由如下料：炊劈1、寿营业相税：乓《财丧政部悄、国湖家税论务总享局关西于股风权转闸让有尺关营他业税紫问题疫的通金知》省（财孟税[兄20同02鹊]1露91叼号）拖规定卖“角以无执形资乳产、织不动依产投智资入症股，委参与惧接受酷投资寇方利赶润分筹配，榆共同危承担脏投资坏风险来的行比为，罩不征肌收营感业税句。留”辆A企壮业以抬土地盒使用搅权作售为对扬B房违地产脸企业把的投帝资，万不用番缴纳贿营业佳税。号享扁2、咬土地耀增值肾税：润《财府政部兄、国休家税驱务总黎局关北于土淹地增洞值税仗一些粘具体耍问题挤规定坦的通夜知》然（财膨税[堆19认95杠]4姨8号绪）第缓一条代规定驴“目对于把以房潜地产锹进行投投资混、联略营的仆，投腿资、汁联营窜的一芳方以俗土地傍（房龟地产辽）作恳价入群股进籍行投淋资或傻作为赏联营爱条件伙，将才房地秘产转忧让到论所投牛资、园联营隐的企医业中纽时，涌暂免共征收材土地宇增值怪税。挂对投失资、咳联营尚企业来将上撑述房绒地产阔再转套让的醒，应串征收邻土地遗增值疯税。叹”竖悲《财董政部慈、国编家税跨务总吵局关丑于土策地增启值税极若干鬼问题拘的通疮知》晒（财度税[梅20姥06灵]2犁1号锤）规教定，铜自2碰00呆6年润3月漫2日躁起，资对于拳以土慕地（长房地检产）烤作价询入股察进行夹投资陆或联慈营的距，凡愈所投饼资、建联营嫌的企睛业从槽事房掩地产席开发旬的，液或者异房地爹产开肥发企赛业以叹其建腰造的麻商品榴房进好行投婆资和档联营夹的，捐均不更适用戏《财宁政部荡、国万家税竹务总煮局关皂于土腾地增决值税控一些流具体潜问题捡规定挣的通棵知》指（财炒税[音19匠95址]4错8号台）第吐一条吗暂免海征收逝土地银增值单税的尽规定归。枣俯所以钻，A码企业泡以土争地使皱用权盗作为那对B大房地啦产企支业的副投资色，应穴当计昼算缴圈纳土斩地增旷值税封。旧务3、严印花量税：诊A企艇业以届土地治使用吓权作窗为对横B房点地产挺企业走的投弊资，付应当轰按照链“幻产权情转移桂书据焰”俯计算锁缴纳访印花抱税。溪砖泉4、柏企业啦所得字税：音《关条于企暮业重固组业抗务企衰业所妹得税施处理悠若干仪问题宪的通乌知》边（财捕税[革20休09怀]5剑9号轻）明右确：承沈蒸资产跨收购喉，是缴指一局家企裳业（长以下惯称为败受让德企业起）购艘买另海一家四企业缸（以洁下称蕉为转蛮让企大业）川实质制经营求性资贺产的馋交易玩。受珍让企北业支污付对爆价的遥形式限包括惧股权沿支付诚、非抬股权瓶支付削或两裹者的引组合即。资顿产收通购重休组交谋易，姿相关恐交易废应按不以下目规定酿处理形：阶梦1）位被收稼购方横应确痰认资蜡产转拔让所内得或惨损失欠。里叛2）研收购次方取括得资琴产的盯计税伟基础慢应以燃公允杆价值评为基根础确纱定。蜡铁狼3）辈被收帐购企嘱业的旧相关侄所得堵税事专项原苦则上匠保持竹不变同。拨未A企总业以械土地喝使用央权作检为投阿资，剪应当左确认宁资产骄转让英所得到，计垮算缴化纳企翁业所杠得税既。即亮投资剥易发遮生时馋分解量为按深公允继价值紫销售捐土地捎使用贿权和美投资俱两项偷经济楚业务工进行本所得途税处荒理，挡计算政确认塔资产跳转让辆所得萄或损达失。顿沿块如果说该投测资环印节满菜足《梳关于伪企业头重组龙业务喷企业凤所得西税处或理若性干问钢题的包通知来》（喝财税胶[2通00绍9]凳59输号）翅关于农资产挖收购外特殊融性税巡务处琴理的圈规定炒，即狭“抖资产呼收购系，受验让企喷业收盈购的脉资产罢不低续于转余让企文业全跟部资跃产的跟75谷%，概且受茫让企饺业在伐该资剃产收涉购发胶生时桥的股脾权支技付金腾额不串低于纪其交提易支感付总事额的登85膜%.割”抓可以域选择虏按以院下规密定处稻理：价撑确1）挨转让贺企业逮取得蛾受让膜企业坡股权拥的计闭税基沟础，将以被线转让爷资产腾的原吨有计惕税基按础确芝定。尘毙塌2）卸受让尚企业俊取得测转让木企业偷资产拆的计户税基句础，祸以被卷转让智资产立的原勒有计模税基齿础确征定。锤斜扒这种卷情形凭下A庙企业改不用恩计算蓬投资杜环节话的资娘产转超让所田得或早损失允，但洪是B散房地绿产企迷业在状计算婶企业瞎所得恼税时精只能集以A求企业惹的土惊地使秩用权绿账面笑价值碧确定助。征宏还有与在投愈资环妖节，逐B房津地产提企业缩需要零交纳瓣契税零，但叼是如汪果其此符合鹿《关缓于企暂业改诵制重忆组若班干契旋税政芳策的继通知之》（疲财税莲[2烘00途8]帽17伤5号诊）的协规定禁“摇企业并改制胜重组街过程托中，严同一守投资干主体姥内部捐所属盏企业杜之间是土地洗、房挡屋权愧属的星无偿吃划转密，包浇括母阵公司杨与其星全资急子公累司之姐间，番同一脚公司博所属促全资赵子公绝司之饥间，勇不征奥收契株税。都”垃的规漫定则张又可索以免绵缴本颠环节匙契税农。扰屑四、瞧整体柄产权郑转移枝垄阁如果冰A企赔业除仔土地涂使用杆权外咐，没熔有其陶他重地要经茄营项瞧目，司也可勤以探鹊索实牢现整张体产低权与散B房赶地产币企业援合并劈的途苹径，描合并存后以贯B房傲地产奋企业像的名折义立湖项开霉发。暑蹄誓这种炕方式茄下对朴于A差企业写的影酒响如别下：苗旦线1、视营业浙税：膝不需洁要缴谨纳。