房地产登记实务与案例

房地产登记实务与案例

二O一一年七月第一部分登记基础知识和一般规定

一、登记基础知识（一）登记是物权的公式方式（不动产）。物权的公示方法包括占有、交付、登记、标示等，我国不动产物权公示方法为登记。

（二）物权的效力：登记生效和登记对抗德国方式：不动产登记生效。我国采用的是德国方式。日本方式：不动产登记对抗，登记后可对抗第三人。

不登记即生效的特殊情形：

1、依法属国家的自然资源不登记也产生效力；

2、因人民法院、仲裁委员会法律文书或人民政府征收决定等，导致物权设立、变更、转让或消灭，自法律文书或人民政府征收决定等生效时发生效力；

3、因继承，受遗赠取得物权的，自继承或受遗赠开始时发生效力；

4、因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实成就时发生效力。

我国也存在登记对抗的情形：农村承包经营权和地役权均为登记对抗。（三）房屋登记的目的

1、规范登记行为

2、保护交易安全，减少交易成本（核心目的）

3、保护权利人的合法权益（根本目的和出发点）（四）房屋登记的概念

房屋登记是房屋登记机构依法把房屋的基本状况、权利现状、权利变动情况以及相关事项在登记簿记载上予以记载的行为（五）三种登记模式

1、契据登记制度登记不是生效要件，但可对抗第三人。

2、权利登记制度德国首创，物权变动经登记发生效力。

3、托伦斯登记制度澳大利亚首创，除登记产生效力外，还需要发证，登记采用强制登记制度（六）登记程序申请-->受理-->审核-->记载登记簿-->发证必要的可以公告。

申请：遵循申请人自愿的原则，即不申请不登记。

受理：1、核对所有权证信息与登记簿是否一致；2、查验要件是否齐全；3、核对当事人的身份信息，与申请人是否一致，身份证件是否在有效期内，产权证的真伪等；4、询问当事人，制作询问笔录；5、符合条件受理，不符合条件告知申请人

审核：包括初审和复审人员要审几个一致：

1、申请人与依法提交的材料记载的主体一致；

2、申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；3、申请登记的内容与有关材料记载一致；申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；

4、不存在《房屋登记办法》规定的不予登记的情形。另外，产权证真伪均为审核内容。

记载登记簿：

将房屋自然状况和权利状况记载于登记簿，一经登记物权即发生效力。

发证：证书只是证明

公告：登记机构认为必要的，可以公告，公告时间可由各地方根据实际情况自行决定。

（七）双方申请和单方申请的情形凡是双方行为均由双方共同申请单方申请的情形：

1、基于事实行为引起的登记：例如初始登记、变更登记、房屋灭失

2、经国家公权力机关做出的决定：因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；3、因继承，受遗赠取得房屋权利

4、其他情形:例如权利人申请更正登记，利害关系人申请异议登记及某些其他预告登记（预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记的，预购人可单方申请预告登记。）（八）共有人共有申请登记

1、共有性质分为共同共有和按份共有（理解各自概念）。

2、夫妻财产的申请登记问题隐形共有人的处理。《房屋登记办法》规定加入了询问程序，就是为了解决隐形共有人的问题。也就是说登记机构只能在力所能及的范围内进行考察房屋的共有情况。3、登记在一方名下要求增加对方（夫妻另一方）为共有人的。（1）认为是原登记有遗漏，就可以以更正登记办理；（2）若本为双方共有的转为一方的，应按转移登记办理；（3）婚前财产婚后转给夫妻另外一方，应办理转移登记；（4）夫妻财产的分割，若离婚协议中明确房屋归一方的，应当双方共同申请，对方不配合就只能向法院提起诉讼。（九）无民事行为能力人和限制民事行为能力人财产的保护

1、未成年人的监护人：父母，未成年人父母已经死亡或无监护能力的，由下列人员中有监护能力的人担任监护人(1)祖父母外祖父母(2)兄姐(3)关系密切的近亲属等。

2、未成年人权利的保护：除为被监护人利益外,不得处分未成年人财产。未成年人房产抵押，应出于为未成年人利益时才可设定。

3、成年的无民事行为能力人和限制行为能力人的财产处分问题。对无民事行为和限制行为能力的认定均应由法院来认定。（十）基本单元（登记客体）基本单元并不是指最小单元，对于基本单元的认定应当根据申请人的申请进行登记，应当体现意思自治原则。最小基本单元:

理解可分物和不可分物的概念。登记机构办理登记时的最小基本单元不能小于间，最大基本单元不能大于栋。（十一）询问和实地查看

1、询问事项：一是登记事项是否是申请人真实意思表示；二是申请登记房屋是否为共有；三是登记簿记载的权利是否同意更正。询问事项应根据登记类型和登记机构认为必要的内容进行设置，询问完由被询问人签字按手印。2、登记办法规定三种必须实地查看的情形:

一是所有权初始登记。二是在建工程抵押登记。目前来讲，在建工程抵押是针对完成部分的抵押。三是房屋灭失导致所有权的注销登记。（十二）登记机构的职责

1、职责范围（1）查验申请人提供的权属证明及其他必要资料（2）就有关登记事项询问申请人（3）如实及时进行登记有关事项

（4）法律行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充资料，必要时可以实地查看2、审查职责：我们目前的登记审查既不是实质审查也不是形式审查。中国的房屋登记所进行的审查是指合理审慎的审查职责。

3、审查内容：几个一致（1）申请人与依法提交的材料记载的主体一致（2）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致（3）申请登记的内容有关材料证明的事实一致（4）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突（5）不存在《办法》规定的不予登记的情形（十三）第三人的善意取得。1、《物权法》出台后，不动产适用善意取得的几个条件：（1）无处分权转让（2）受让人受让时善意（3）以合理的价格转让（4）已经登记

2、适用善意取得情形在在2007年10月1日《物权法》实施前后有所不同（1）《物权法》实施之前仅仅是共有人擅自处分财产适用善意取得；（2）《物权法》实施之后所有无处分权人擅自处分财产适用善意取得。（十四）房地主体一致

1、房地主体一致是指房屋所有权与土地使用权的权利主体一致2、房屋所有权登记和土地使用权登记所应遵循的顺序原则：（1）初始登记遵循的是先地后房原则，“房随地走”。（2）转移登记遵循的是先房后地原则，“地随房走”。（3）例外情形：在农村房屋登记中无论是初始登记还是转移登记、变更登记均应遵循先地后房原则。（十五）登记簿权属证书登记证明登记时限

1、登记簿是记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的特定簿册。我国房屋登记簿的编制采用物的编成主义,物的编成主义和人的编成主义是指不动产登记机关在编制登记簿时所采用的两种不同的方式。

2、登记簿的内容：三部分组成：自然状况、权利状况、其他事项。3、登记簿的安全：（1）不动产登记簿由登记机构管理（2）登记簿永久保存（3）纸质登记簿要制作副本，电子登记簿要通过数据备份的形式制作和保存副本，并进行异地备份4、房屋权属证书与登记证明房屋权属证书包括所有权证和他项权证两类，预告登记和在建工程抵押由房屋登记机构发放登记证明。登记生效的时间：记载登记簿的时间，不是缮写权属证书的时间登记时限：应当熟记《登记办法》对各种登记的登记时限。（十六）登记收费发改价格【2008】924号文件相应规定：住房登记80元/套，非住宅550元/件。

第二部分不同登记类型（一）所有权登记

1、所有权初始登记（掌握提交要件），包括集体土地上房屋初始登记的要件。

2、所有权转移登记，转移登记类型较为广泛，每种登记类型应提交相应的原因性证明文件，并且转移登记中除继承和受遗赠之外都应当是双方申请。3、所有权变更登记掌握变更登记与转移登记的区别：总体上说权利主体发生变化为转移登记，权利客体发生变化为变更登记。应注意，变更登记中所有权人的姓名和名称发生变化，所有权的权利主体并没有发生变化；房屋翻建属于变更登记。

4、所有权注销登记一般情况下两种情形:房屋灭失/所有权人放弃所有权。房屋灭失的注销登记需要现场查看即要确认房屋已经灭失才能办理相应登记。放弃所有权后房屋因没有所有权人属于无主房屋，无主房屋应当收归国家或集体所有。（二）更正登记和异议登记是保护真正权利人和保护真正权利状态的措施

1、更正登记，分为权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误和登记机构自行发现房屋登记簿的记载错误两类。更正登记以申请启动，申请人为权利人或利害关系人登记机构也可以以职权进行更正登记(不涉及权利归属的错误)2、异议登记：（1）利害关系人先提出更正，而权利人不同意更正时，可以提出异议登记。（2）有效期：《物权法》对异议登记只限定为15天的有效期。（3）登记部门不能否依职权注销异议登记。异议登记的注销应当依申请办理（三）地役权登记

1、地役权概念：地役权是用益物权的一种，是以利用他人的不动产来提高自己的不动产效益的一种权利。其中为他人的土地提供便利的土地成为“供役地”，需要利用他人土地以获得便利的土地称为“需役地”。2、地役权与相邻关系的区别：（1）性质不同，相邻关系是所有权的体现；地役权是用益物权。（2）产生原理不同，相邻关系是法律规定；地役权是合同约定。

3、地役权的效力：合同生效即产生效力，登记可对抗第三人。（四）协助执行协助查封和转移所有权

1、查封、预查封、轮候查封的概念

2、预查封的范围：（1）作为被执行人的开发企业办理了预售许可证尚未出售的房屋；

（2）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了所有权初始登记的房屋；（3）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。3、查封期限：不得超过两年，届满可续封一次，但不得超过一年，有特殊情况应高级人民法院批准，不超一年。

4、查封失效：满两年不续封的查封自动失效5、查封文书的送达方式：送达的方式包括直接送达、留置送达、转交送达、邮寄送达、公告送达、委托送达等。对房地产查封文书一般不适于邮寄送达。

6、查封生