成都某综合物业收购投资报告K

四威大厦投资分析报告(2005年)目录TOC\o\h\z\u一、项目相关的批文2二、项目概况2三、项目经营现状3四、目前主要问题3五、合理购置价分析3(一)短期投资情况3一)求取合理购置价假设条件3二)合理购置价估算4三)在销售利润率15%时合理购置价的计算表4(二)长期投资情况4一)求取合理购置价假设条件4二)合理购置价估算5三)在年投资利润率5%时合理购置价的计算表5要四极)宾在年胁投资志利润轰率吧5%服时投昼资经床营现劈金流揪量表蛋5兴六、距建议饺6踩七、敲附件蝶7扔(民一茄)搬住宅丑出租别计划分和出莫租收孔入估拴算表死7伤(夫二修)鹅商业膝出租脱计划历和出永租收粮入估祸算表勉7掘(员三还)晓车位旁出租结计划格和出间租收例入估妄算表磁8选(支四蝇)讲租赁戚税金胡及附浩加数8竭(绍五因)志在年凝投资贱利润叔率构5%辟时合嗓理购竹置价豆的计遭算表测9绿一、麦项目跟相关养的批赞文乓违邮该项的目业种主为不中国推电子吴科技卸集团上公司棵第二化十九浓研究苦所，润目前时了解墓到的舒其获傍得的睡有关麻证照坏文件促如下被：链序号课名称商说明惕1等土地汤使用盲证慌土地雕使用拥面积惑10债60茶0.弹04双平方而米(长15剥.9穴亩)己，土改地出殖让类层型为味出让王，批筑准使示用年渣限为能50棚年，浓起算旁日期岔为1事99娇9年祝2营月，爱土地创用途练为综肾合论楼及财商品纽住宅运用地呆。购土地购使用米者为蛮成都搁火炬亭房屋良开发康公司奏。成蜂都火剑炬房村屋开弱发公则司与蕉中国眼电子友科技杜集团席公司耀第二蒙十九堡研究执所关吨系不稿详。虏2父投资糕许可疮证塘许可浩证编微号:景成固峡许(绒全基哥)字俗第N拉o.枪00腰02砍54门9号摆，项扭目名除称为局盛世齿商住岂楼，螺发证辨时间烟为1耍99丛5年拘4月墨25恰日址3枯成都唯市公壁安消勾防支萝队关药于同屋意成麦都火耍炬房画屋开傅发公赠司修焰建盛语世商品住楼愧的批锄复款成公赏消防筐监(约19叛95哑)0凝68查号，咽文件寻签发弓日期撑为1蚀99纳5年敲6月饰19源日产4手成都困市建您设工屠程规督划许驴可证肯成都耍市规腹划管穷理局谨19锻95作年5糟月2枣9日握签发挽，证济号成智规管输(9厨5)掉第2魔97陵号齿5工成都漏市工碍程建溉设许度可证泄成都沫市建建设管傻理委蓄员会碌建筑孩业管坝理处并19袭95炊年5颗月3剧日签拘发，芬证号皂成建弯管(准95痰)第吐14交3号爽，建割设规剥模为鉴29稳61窄3平族方米市二、弓项目俯概况邻费舱该项怕目位相于成翻都市复西二亭环路盛营门五口立愉交桥容内侧假，坐榆落于壶金牛蒸区泰忌安里码1-雨87培号，足互利抚正街笼1-泼16她0号织，红若光西隔路1培01征-1筑07饱号，牢东临象泰安击里，昆西临劣金鱼范街，妄南临拜互利旁正街救，北芦临成拳灌公路路。取该项禾目占啦地勒15的.9让亩，胡建筑军面积啊32必32茅8.障82提平方淡米，疼地下咬两层轨车库走，负膀二层展23笼98蹦.1剩平方载米，坐负一否层2泻21景0.洗31快平方果米，扁地上臭一至衣三层播为营丙业房策，第藏一层滔建筑纯面积峡23讯25判.7恢6衰平方躬米，金第二清层、辨第三元层建瘦筑面文积握各为谷26心24状.7延平方疫米通，第亩四层宝至第漏十五尿层为傻住宅料，建额筑面炮积帆各为卸16倘78逃.7厉7希平方睁米漏。搁其中岔，目劈前用代于出翠售的将面积猴为1商86湿08刘平方士米，饺含地则下车取库面珍积4萌60拐8.丑41杀平方广米，弦营业锤房3姥78胖7.悉58班平方慈米(捞包括敏一楼塘营业奶房1为16沉2.诞88肿平方甜米，缘二楼富、三痒楼营垫业房姐各1岭31妄2.赵35乔平方梦米)印，五乏至十心五楼析住宅帜10米21拍2.翻01忠平方延米避。循具体鲜出售难部分稼见下针表：刮楼层猫用途锄单元妈号巴房号勿套内堵面积矮公摊进面积群建筑朗面积剩是否竞纳入竭收购爹纳入惹收购妥的建屯筑面圣积不负二辰层理车库毙1逼20逮39行.2驼1击35掌8.汗89经23员98壁.1灾纳入菊23怜98鹅.1栋负一羡层桐车库刘1顺18每74确.0圣1沫33室6.款3民22破10溉.3珍1晴纳入而22著10往.3会1趁一层离营业际1怜98榆5.酱95浸17域6.焦93辅11三62到.8俗8枕纳入孔11仅62抽.8持8摧2歉98述5.腹95命17走6.郑93睡11哄62踩.8惜8希不纳药入聚二层寺营业冷1黄11先12宅.6锻7慰19辅9.青68许13近12窝.3挽5沫纳入雅13年12顺.3庸5惕2喷11践12轻.6必7禾19还9.道68奋13栋12边.3狱5她不纳智入村三层奏营业置1行11员12怜.6详7抚19渠9.肾68灰13用12绳.3裳5无纳入抽13柿12义.3篮5申2拆11挖12优.6眯7横19乎9.炭68里13好12刘.3打5越不纳舱入唐四层切住宅环1(姜A座敢)史1郊79舰9.慎75路14秀0.凯75兰94盗0.止5洽不纳击入艺2(嚷B座饥)脱2繁62布7.段78拐11歉0.勇49名73饥8.灵27摩不纳窃入识五层颤住宅余1(汁A座胡)茧1定17佩0.聋94暑30劲.0柄8草20指1.安02吨其中包80旅7三.嫂01明纳入早80升7.晓01墨2欣25遵4.趋92差44罢.8绸6快29循9.壳78获3蠢18弃8.毛94郑33由.2跌5免22铃2.健19宇4辽18景4.库95巷32篇.5峡5挺21洁7.饥5影2梳(B您座)驳1咬24促7.早83程43租.6拍2醒29央1.豪45概不纳滥入治2戏16缎0.东27舰28爽.2骄1影18趁8.翼48慰不纳捧入搞3舌10蛛9.酱85质19萄.3刷3田12稠9.赶18摆不纳薪入层4亿10目9.眠85汉19丧.3遇3邮12慈9.妙18鼠不纳厉入慰六至满十五晕层渠住宅宇1(眯A座甩)旺1爹79炼97砍.5涨14税07姐.5狗94胖05毙纳入辨94苦05攀2(汇B座苦)滚2笔62倘77黎.8瑞11姐04寻.9铅73厉82侧.7摘不纳御入险合计映27饿46假6.美18兔48值62痰.6次4阳32酒32薄8.揪82铜18粪60毕8资三、景项目纺经营径现状脂小戏该项葛目目冶前按匹建筑愧面积吊计算踩商业带和住刃宅的鲜出租耍率为机99润.2佩8%裕，经萌营良够好。虎四企、绣目前厦主要姥问题唱序号坐主要盏问题椅解决兽措施钳1谊成都戴火炬汇房屋漠开发钳公司刃与中枯国电仗子科俊技集绪团公狮司第虽二十地九研个究所躁关系帮尚需蛛进一搬步落箱实骨2有目前冤四至蹲十五胞层的铜住宅逆已改撕为办臣公用帅房，事消防须、人诸员疏轨散、虑层高火等方衫面是颜否满繁足办协公需恩要介不满霉足，青只能迟维持边现状译3梁国有币土地粥使用水证西国有蒙土地荣使用踪证现柄状尚伍需进堤一步炼落实桑土地槽使用承用途凯、仿土地栋使用双人、伍使用王起止碍年限大、土识地面妖积和轻是否崇抵押血五、惑合理逼购置赠价分松析雀(一语)短侦期投碑资情蜜况侄一)测求取正合理钢购置康价假伞设条损件菜销售衣价格印：漏车位甜销售仍价格出按每标个8夺万元哭、一档至三株楼营北业房堪销售继单价枣按每捧平方气米1矩20音00丹元、搏60里00掉元和侦40扒00搁元、矿住宅乳按每倘平方粥米3津00正0元捷计算印。肢各项甚费用呆：管烦理费阁用设缎定为尾10萝万元秒，盟销售忽费用挺按销炒售收昌入的怎2.筛5%兰计算壤。题响峰运作苦时间梢：一许年。刊索绍资金尚来源猎：全杠部为魄自有哈资金助。说二)难合理话购置为价估价算陆序号使项目忌值傲1女要求扛销售嗽利润中率句≥1惨0%赏≥1榜2%裁≥1盟5%察≥1湿8%宾2悼所能额接受扰的总膏价(叔万元菜)遣≤炸4将，言14岭5.跳82土≤柜4缘，证02兄0.昏55谱≤豆3霞，风83虚2.赚64帽≤乓3胆，谷64泼4.项74敢3酿所能魄接受汁的每役平方暑米单赤价(端元)蛋≤茶2陕，臭22茄8夕≤呢2划，唇16河1静≤揭2恒，嫩06躬0燥≤边1眼，敌95来9砖三)豪在销沃售利张润率腿15仪%时羽合理侦购置束价的演计算拘表岸(罚二塞)院长期佛投资践情况技一)映求取愚合理男购置幕价假候设条兔件杏厘眠租金击：住确宅第切一年掩按每铜建筑专套内砍面积荐27尾元，傅每三跑年上请涨1蛙0%挨计算掉；商锡业第丘一年裹按每堤平米壤55异元，察每三书年递狐增1炒0%踢计算柿；车别位第幻一年溪按每捞个2劳00点元，探每三医年递汇增1丑0%姿计算宴。绢出租妨率：喊住宅严99螺%，法商业支90酒%，矩车位帜85克%。鼠经营悔时间详：1庄0年细，第猎10挡年转蚁售。泄牧搬转售听价格懒：住晋宅按藏每平援方米攀30叉00载元上能涨3京0%孩计算巨，商兔业按悉每平辅方米洋70洞00致元上跨涨3条0%昂计算偏，车县位按奏每个硬7积万元晃上涨惨30练%计链算。喉富钱各项凑费用蒙：物权业管香理每让年按昏2万逼元计晚算，历维修障费用撒每年申按6线.7阁万元督计算役，份转唇售费楼用按跟转售绵收入蚁的2喘.5涌%计铜算。痕照辞资金临来源殿：全追部为是自有伶资金鼓。稿二)行合理怨购置箭价估护算鞠序号息项目壳值梯1纹要求长年投饥资利近润率获≥朱5遍%贷≥村8窑%耗≥1攻0瓜%林≥1锄2愉%灿2题所能恼接受汤的总叮价(沈万元斧)嘉≤过4火,张12泉5.励70循≤塞3,迟43矮0.雷36汪≤省3,佩08趁3.窄86烦≤以2,寸80匀0.它93孩3恩所能纹接受宰的每静平方赠米单渴价(而元)曲≤彩2,胖21贞7.林17带≤务1,恨84鹅3.喂49纺≤辉1,秧65岭7.遍28句≤筛1嘱，升50冰5.添23去三)穿在年瞒投资陪利润长率5菌%时耕合理竿购置聋价的泳计算材表哭具体遣见附苗件笑(一苹)住声宅出汉租计畏划和锁出租昨收入赏估算轰表、诸(二伞)商鼻业出绍租计膜划和忍出租次收入维估算屿表、仅(三两)车价位出偶租计伯划和曲出租志收入卵估算渠表、销(四危)租本赁税阳金及黎附加倚、垂(五晴)溪在年章投资双利润午率5乔%时深合理赛购置逆价的抛计算即表衡。狮四葱)短在年嘱投资朱利润谎率5暑%时跌投资因经营鬼现金懂流量秋表问年份妖现金思流入关(万车元)帅现金皆流出知(万培元)贺净现吵金流抗量熟(万这元)倍累计歉净现纹金流维量家(万都元)小租金淘收入伤转售晓收入梳小计婶首次贝投入跌年经仪营管番理费雹税费晨小计食第一修年垃43民.4肉1圣43寒.4吨1殊-4克,1开25左.7挺0装-9范.7锅9念-衬81步0.组35既元-4艰,9冲45叔.8朱3依-4扁,9箩02肚.4森3肯第二应年搅43巴.4冠1瞧43浙.4策1柳-9葵.7勒9戴-7陶.6抓4堂-1躲7.顽43秆宽25犹.9膏8伟-4奔,8押76茶.4柔5描第三默年载43砌.4改1检43煌.4守1欠-9置.7剪9广-7绑.6情4座-1费7.拾43煌桑25精.9稳8匪-4痰,8枯50允.4论8犹第四警年漠47偏.7符5值47犁.7把5掏-9劈.8惰9岔-8坛.4劫1看-1吴8.衡30坦光29毕.4亮4答-4山,8坝21侦.0磁3泊第五饲年候47椒.7思5工47载.7屡5磨-9般.8尽9猾-8糖.4乡1鼻-1多8.察30日陕29抱.4隐4赶-4鞋,7爽91债.5浸9窑第六滴年满47龙.7屈5只47梨.7皇5夹-9妨.8道9割-8非.4为1菠-1龙8.戒30浸脉29护.4蠢4挣-4混,7羽62讨.1萄4掉第七柄年辈52商.5胁2欠52渴.5落2扣-1耻0.傲01障妨-9虹.2脖5幅-1脱9.攀26塑酿33挨.2寺6盛-4蜡,7真28折.8谁9予第八脖年坊52兼.5吨2反52荒.5抬2饺-1乎0.梢01屯尿-9抛.2典5醋-1脏9.寒26遮模33姿.2摩6徐-4放,6欣95票.6租3浓第九碌年竹52朵.5尸2礼52旦.5碌2昌-1兆0.家01辫驻-9岛.2紫5批-1滥9.戏26迎亩33滔.2拾6踏-4胸,6样62痛.3霜7稍第十交年邻57说.7挪7子7,盆51桥3.眯36番奶7,库57粉1.滴13阀卵-1展96犹.5纸3凉-7生31菜.8件9暴-9血28践.4泥3桃6,江64陡2.辱71船举1,识98滤0.摧34叛催六、奴建议速由于菠该楼艘长期义持有恢再悬转售也年投旨资利效润率臣较低伏，建绣议放赏去该流方案挎。对典一年羡内短汁期投膜资，裳意图丝在一践年内漂10若0%爬销售盘车库洞和营雄业用黄房尚遮有一酬定的顾市场贺风险即。源七、奶附件向(一顽)稼住宅验出租估计划稳和出黄租收生入估活算表徐项目惰小计户投资狂经营车期料备注芒第一锋年帖第二侵年被第三最年检第四它年姓第五额年诵第六粘年惠第七港年迅第八颠年贫第九院年府第十捆年食可出摘租套妙内面惑积(膀平方住米)袖8遗,幼68和3.凶74业喊8含,职68盐3.失74畅题8论,妨68毅3.厉74赞驾8箱,下68款3.没74覆遣8贪,宽68爽3.瓶74灶孔8翅,没68革3.阵74卧渐8许,龙68脂3.魂74拌俘8泊,逮68稳3.判74走舱8奉,焰68旋3.踏74驾丢8湿,寨68央3.布74断转按套左内面转积约萍86匙83梯.7毅4辩平方叠米哈计算职。雁平均王月租句金(遭元/拦平方画米)绣27盾27炼27阴29辰.7姑29杆.7胖29迈.7祝32鲁.6矮7肤32蹄.6奖7写32映.6飞7音35片.9复4亲第一女年租偶金2泊7元搏，歉每三总年上店涨1逃0%郊计算赞。榜可能附的毛玻租金河收入灶(万售元)院26系4.耍03提阀23宇.4愉5遮23颜.4师5缘23拆.4轿5辨25晕.7程9烟25剪.7希9决25度.7吉9兽28草.3患7社28钥.3土7捞28杠.3然7柔31银.2增1友出租杰率潜99斑%读99册%壶99愁%哥99丹%灭99命%株99润%粒99箩%诸99也%并99逼%哥99盲%花有效雪年毛滋租金稍收入猾(万谜元)贩23庸.2现1究23缺.2粉1抄23埋.2哄1鞠25阅.5灵3臣25慢.5豆3祥25世.5托3秆28塞.0妻9誉28扯.0叼9优28炸.0价9漏30条.8惧9青转售低单价涌(元德/平伶方米乓)鹿39护00悠按每叛平方具米3尼00罗0元耍上涨撞30喘%计乡算。逮转售饿收入相(万柱元)音3杆,蒜38晶6.缸66光灵3衔,百38叶6.炭66威饮合计筋3验,耻64丰8.受05此戏23茎.2源1尸23赏.2避1矮23复.2绒1盛25晋.5忠3并25离.5灾3杀25搜.5义3掌28牙.0蛙9肤28呜.0续9计28肥.0劳9朝3秆,棒41准7.壶56吩众(二仔)佛商业点出租驴计划传和出银租收熟入估确算表剖项目痕小计叙投资蜜经营录期才备注展第一裕年壶第二支年促第三地年驾第四终年仔第五悄年秤第六芒年董第七摸年井第八兼年田第九夹年密第十傲年邮可出歌租面纳积(墨平方浅米)骑3殿,浙78愿7.坏58挨趋3忠,踪78向7.役58左剂3嘱,喇78毁7.场58羊在3夏,貌78扎7.巷58休虑3惨,场78丧7.毙58俯沃3误,苦78必7.岸58矮欧3斗,若78寄7.董58怨踏3题,针78沟7.循58据轻3刚,骆78拼7.踪58膊驳3巨,厨78俯7.烧58壳嚼平均龙月租盏金(蚀元/趟平方录米)悦55搏55耽55间60晒.5阅60衣.5庙60就.5喜66旱.5验5资66制.5谦5晴66异.5爸5抚73拍.2岂1梁第一彩年按袍每平煤米5让5元凉，深按每扛三年曾递增必10缝%计赵算。陷可能若的毛欣租金市收入轿(万完元)可23拘4.歌59返骗20泊.8语3冤20请.8嫩3您20惕.8长3逼22寄.9定1域22液.9女1织22怠.9膏1泛25酸.2羽1元25吉.2疏1恨25援.2姥1扛27感.7丈3炕出租愁率载90舅%缸90绝%椅90傅%搁90央%易90雷%晨90出%盾90攀%果90热%郊90梯%温90台%装有效沃年毛副租金椒收入炎(万笨元)权18腹.7肥5晓18筹.7中5滤18轮.7洒5许20羊.6按2转20握.6对2膀20丹.6始2尤22房.6庸9米22导.6丹9下22皆.6鸡9响24职.9丹5讽转售享单价糟(元观/平赖方米惑)湿91旅00机按每唤平方瓶米7杂00狱0元盼上涨弃30须%计朵算。贤转售汽收入贱(万枣元)检3构,景44输6.箭70塌家3骂,毙44诚6.脖70缩诚合计竹3爬,共65赢7.拣82宴相18赤.7棉5乳18园.7扭5亡18正.7拼5宾20污.6幅2机20卷.6泰2英20滨.6膏2贷22认.6论9忆22写.6爽9擦22萝.6蔑9篇3竹,奖47填1.鸦65污漫(三羡)影车位攀出租燃计划碰和出汉租收悼入估手算表若项目泉小计率投资府经营达期舱备注腹第一怕年裹第二脂年杠第三锹年模第四辣年没第五体年定第六够年竭第七涨年悟第八拆年司第九另年鸡第十单年晒可出伯租个盲数(姥个)汽85延爽85牙滥85杨洋85蹦啄85仿似85葛趋85碌脾85闭揉85燃煤85领弱平均离月租坟金(墓元/玻平方望米)支20宗0组20攀0弓20可0匹22胶0病22煮0更22妇0昂24捷2讽24社2蕉24帐2拔26裂6.乒20传炭第一络年按孔每个稍20妹0元衔计算蓄，帖按每弱三年敬递增幸10耻%计鼻算。洽可能绵的毛高租金凑收入宪(万熟元)冠19壤.1惰4斥1.液70徒祖1.蚊70物刊1.静70关犯1.键87咬宁1.宗87外谷1.卖87牢抚2.氏06众寺2.壮06周递2.取06愚变2.环26姿樱出租健率乳85顶%莫85题%阻85接%环85绪%迹85恢%捡85婆%胀85继%共85碌%码85爹%余85该%颠有效赶年毛求租金茎收入播(万调元)粮1.犹45重谅1.较45请欺1.裹45蒸美1.威59犁盆1.手59圆萄1.狮59携赴1.鸭75剖差1.威75骨餐1.劈75酱凭1.闲92味钥转售毯单价梨(元个/平偷方米风)蜡80暗00视0闪按每扇个7朱万元造上涨深30犁%计旧算。筑转售婶收入斧(万旋元)额68原0.凉00珍侍68稍0.乞00剃喜合计烦69剑6.检27舰断1.诸45郑芳1.腾45饼高1.珍45习简1.耗59堤驱1.照59梦材1.辈59蓝临1.毙75破亚1.沿75漂喂1.羊75仁君68汉1.分92绢搜(四筝)租爬赁税康金及怖附加命项目戒小计卸投资运经营处期蜘备注疏第一根年粗第二朱年喝第三依年区第四睡年游第五只年追第六有年磨第七贸年头第八备年齐第九墙年星第十秩年(利转售厚)周租赁刺(转妹售)跃收入致8,绢00闭2.省14洁竭43储.4扇1挂43肺.4纤1达43斥.4携1踢47鸟.7洋5名47调.7轰5殿47场.7派5酸52君.5亩2驳52杏.5淡2领52夹.5辽2强7,券57肝1.蹈13放口斯住壶宅租掀赁(鸦转售连)收泄入偶3,幸64叨8.忆05袖咏23疮.2蚀1携23舟.2隆1谨23艳.2浅1酿25预.5往3仔25舰.5校3枯25崇.5邮3页28碑.0它9礼28屋.0针9踏28矩.0她9湖3,助41敌7.漠56肯材糊商葬业租逐赁(晶转售急)收询入太3,赛65溉7.赖82压外18诵.7绞5婶18掉.7醉5