物业服务意识及沟通技巧

物业服务意识及沟通技巧当前第1页\共有38页\编于星期日\8点第一部分物业服务意识第二部分沟通技巧目录当前第2页\共有38页\编于星期日\8点一、物业服务意识当前第3页\共有38页\编于星期日\8点物业服务意识图①图②当前第4页\共有38页\编于星期日\8点物业服务意识从以上漫画我们可以看出什么？1、每一行都不能没有服务，更不能没有服务意识。2、从事服务性质工作，更应该具备良好的服务意识。3、具备良好的服务及服务意识会给我们带来业主满意度同时会提升物业收费率。当前第5页\共有38页\编于星期日\8点一、什么是服务意识？所谓服务意识，就是预计客人需求的能力。我们说一名员工具有服务意识，就是说他/她能够预估客人大多数的需求并作出相应的服务，对于高于基本服务的部分，能够主动想办法帮助客人满足其需求。服务意识有强烈与淡漠之分，有主动与被动之分。这是认识程度问题，认识深刻就会有强烈的服务意识;有了强烈展现个人才华、体现人生价值的观念，就会有强烈的服务意识;有了以公司为家、热爱集体、无私奉献的风格和精神，就会有强烈的服务意识。

服务意识的内涵是:它是发自服务人员内心的;它是服务人员的一种本能和习惯;它是可以通过培养、教育训练形成的。

当前第6页\共有38页\编于星期日\8点二、服务意识包括那些，体现在那些方面？1、服务语言要求：（1）口齿清晰（2）语言标准（3）语调柔和（4）语气正确（5）用词文雅3、微笑训练方法（1）他人诱导法（2）情绪回忆法（3）口型对照法（4）习惯性佯笑（5）牙齿暴露法2、服务语言规范标准：（1）声音运用（2）语言选择（3）称呼客户的服务用语（4）礼貌用语（5）表情神态（6）微笑（7）眼神（8）倾听（9）服务倡语（10）服务忌语4、微笑礼仪训练（1）角色扮演（2）实战演练（3）分享讨论服务意识当前第7页\共有38页\编于星期日\8点二、服务意识包括那些，体现在那些方面？1、员工站姿（1）员工站姿标准（2）员工站姿禁忌（3）员工站姿服务服务行为规范（1）员工坐姿标准（2）员工坐姿禁忌（3）员工坐姿服务员工坐姿员工行姿

1）员工行姿标准（2）员工行姿禁忌（3）员工行姿服务（4）员工蹲姿行为规范标准

（1）行进引领（2）指引手势（3）来有迎声（4）双手递接（5）尊称客户（6）问有答声（7）暂离致歉（8）唱收唱付（9）确认需求（10）鞠躬问候当前第8页\共有38页\编于星期日\8点三、图片欣赏当前第9页\共有38页\编于星期日\8点当前第10页\共有38页\编于星期日\8点当前第11页\共有38页\编于星期日\8点当前第12页\共有38页\编于星期日\8点当前第13页\共有38页\编于星期日\8点当前第14页\共有38页\编于星期日\8点现场有没有人演示下正确的坐姿？？？当前第15页\共有38页\编于星期日\8点当前第16页\共有38页\编于星期日\8点当前第17页\共有38页\编于星期日\8点当前第18页\共有38页\编于星期日\8点当前第19页\共有38页\编于星期日\8点当前第20页\共有38页\编于星期日\8点当前第21页\共有38页\编于星期日\8点当前第22页\共有38页\编于星期日\8点当前第23页\共有38页\编于星期日\8点当前第24页\共有38页\编于星期日\8点当前第25页\共有38页\编于星期日\8点思考当前第26页\共有38页\编于星期日\8点二、沟通技巧1、物管从业人员应正确处理好管理和服务的关系

物业管理体现在以物为主体，对可预见性的意外事故，违背公共秩序、公共利益，损害公共设施、物业的主体结构、承重结构、抗震结构等行为的制止和约束，以及对潜在的违反物业内安全的因素和隐患进行防患和整改。而物业服务体现在以人为主体、以语言亲情化、行为人性化的服务态度，为物业的业主排忧解难，以及维持物业公共设施的正常运转，维护物业公共区域、公共绿化的干净、整洁、美观所进行的各项劳务服务行为。物业管理是提高物业服务质量的前提，物业服务是本质，二者相辅相成，物业管理上的混乱，势必造成物业服务质量的降低。

2、物管从业人员应加强业务技能和道德素质的培训

物业管理工作是一项较复杂的工作，涉及到各个不同利益阶层和多个职能部门，这就要求物管从业人员必须不断学习各项法律法规，以及房屋建筑知识等，不断加强沟通技巧和公关能力的培训。同时，物管人员还应树立诚信的服务意识，树立企业经营意识、法律意识，只有具备了上述的工作能力、思维意识，才能更好地运用各种沟通技巧和方法。

当前第27页\共有38页\编于星期日\8点3、与不同性格业主沟通的技巧从心理学角度来看，人的性格一般可分为：多血质活泼型、胆汁质急躁型、粘液质稳型、抑郁忧郁型（1）与多血质活泼型业主沟通技巧兴趣多变，感情丰富，受情感支配的可能性较大，乐于交朋友，所以应选择轻松、活泼的形式交流，满足他们爱讲话，爱交际的特点，还应征求他们的意见和建议

（2）与胆汁质急躁型业主沟通的技巧

胆汁质急躁型的人豪爽、思维敏捷，常常争强好胜溢于言表。与他们沟通应注意态度温和亲切，避其锋芒，以柔克刚，不与业主争论，更不要激怒他们，服务要求迅速和到位，不要使用不礼貌的语言，针对其特点，适时当众赞美，可激励其热情和积极性，与其交谈要坦荡，真诚开门见山，中肯直接。“弯弯绕”“暗示”等手法作用不大，但“激将法”却往往可以奏效。

当前第28页\共有38页\编于星期日\8点（4）与抑郁质忧郁型客人沟通的技巧

抑郁质的业主情感细腻，不大合群。接待时，物业员工应多亲近，默默的为他们服务，而不可过分热情，可主动谈一些愉快的事情，但不可开玩笑，要尊重他人的隐私，遇事需要商量的，必须耐心倾听业主的意见，要注意态度始终如一。

（3）与粘液质稳定型业主沟通的技巧喜欢清净的环境，实际，比较容易交往，自制力强，沉稳安静，对服务不太挑剔，做事说话力求稳妥，不轻易更改自己的主张，与他们沟通要施之以“情”，态度要诚恳，作风要踏实，少说漂亮话。多做实际事，一旦获得他们的友谊，他们就会对你真诚专一，情感稳定，友谊延续也较为持久。

当前第29页\共有38页\编于星期日\8点脑筋急转弯：蜜蜂为什么比蚊子可爱？答案：蜜蜂有房子。当前第30页\共有38页\编于星期日\8点脑筋急转弯：蜗牛为什么比鼻涕虫可爱？答案：蜗牛有房子当前第31页\共有38页\编于星期日\8点脑筋急转弯：漂亮的蝴蝶妹妹选择和蜗牛哥哥在一起，没和蜜蜂在一起，为什么？答案：蜜蜂住的集体宿舍，没有物业管理，蜗牛是小户型，独立物业。当前第32页\共有38页\编于星期日\8点4、处理投诉十大禁语1、这问题很容易、小儿科；2、一分钱，一分货；3、绝对你搞错了，绝对不会有这事；4、这是XX部门的事，与我无关；5、我不知道；6、我绝对没说过这种话；7、我不懂、我不会、我管不了；8、这是我们公司的规定，这是我们领导说的；9、这不是写了吗！你自己看！10、改天再说。当前第33页\共有38页\编于星期日\8点5、处理投诉的方法及注意事项1．耐心倾听，不与争辩。

2．详细记录投诉内容。

3．确认投诉内容，表示同情并加强交流与沟通。

4．判定投诉性质（有效与无效）。

5．立即行动，采取措施，尽快跟进处理。

6．回复处理结果。

7．回访，感谢业户意见及建议，进行统计并建立档案。当前第34页\共有38页\编于星期日\8点6、处理投诉的注意事项（1）耐心（2）细心（3）先听后讲（4）讲话语调要注意（5）不要和业主在细枝末节上喋喋不休（6）目光要坚定（7）迂回战术

（8）寻找客户喜欢谈的话题（9）合理让步（10）不要随意作出承诺（11