西安市未央区刘汉村地区城中村综合改造项目可行性研究报告

西安市未央区刘汉村地区城中村综合改造项目经济分析报告西安市未央区刘汉地区综合改造项目可行性研究报告 (一)地理位置 6(二)基本情况 6 (一)区域房地产发展现状 7(二)商品房房价初步调查 9(三)市场研究结论 10 (一)客户定位 11(二)产品定位 11(三)价格定位 12 (一)建设规模 12(二)项目建设进度安排原则 13(三)项目进度安排 13 (一)本次测算的依据 141西安大德地产开发有限公司西安市未央区刘汉地区综合改造项目可行性研究报告(二)经济效益分析 14(三)融资方案 18 (一)现金流量分析 18(二)贷款偿还分析 18(三)长期收益 19 (一)区域可持续发展 19(二)项目与所在地相互适应性分析 19八、风险分析(不确定分析) 21(一)盈亏平衡分析 21(二)风险规避 21 (一)结论 23(二)建议 232西安大德地产开发有限公司西安市未央区刘汉地区综合改造项目可行性研究报告一、项目概况未央区刘汉村地区城中村综合改造项目位于西安市西郊大兴路西段，快速干道两侧，项目南邻城西客运站，北邻汉城遗址，东接西二环白家口立交桥商圈，西连三桥经济板块，是西安市西向门户区和“西咸一体化”的枢纽地区，该地块紧靠大兴西新区，比邻沣渭新区，北倚汉城遗址，是未来西安国际化大都市建设的又一核心区域，对联动我市东西、与周边地市以及省与周边省市经济发展具有战略性的地理重要性。汉城湖(团结水库)的建设使该项目区位价值提升较大，也是未来吸引置业者的一个重要因素。交通价值方面：刘汉村所处的城西版块作为西安市的西大门，西连西宝高速，西兰公路，联通陇、新，南接西高新、西万公路、西汉高速，可达渝、蜀，快速干道与西安咸阳国际航空港连接及其方便，正在修建的地铁一号线连接西、咸两市并横贯西安市东经济开发区、市政府和新客站，西三环连接曲江新区和汉长安城遗址保护区，汉城北路、丈八路与西二环使本区域与高新区的联系更加紧密。人文消费价值方面：在历史文化脉络方面，大兴西路区域为汉文化源头，国家级汉遗址公园即将建设，西北为秦文化源头，隋朝确定该区域为皇都所在，东侧为唐文化传承区，南邻象征现3西安大德地产开发有限公司西安市未央区刘汉地区综合改造项目可行性研究报告城西地区作为西安市重要的工业基地，也是我国研究和生产铁道部西安车辆厂、西安电力机械制造公司、西安印钞厂、西安利君集团等30多家闻名全国的大中型工业企业，集聚着大量的科研技术人员，以及城西临近高新区二次创业区域和经开区居住着大批工作的白领一族和科研技术人员，构成城西区域具有较高文化素养和消费能力的中尖消费人群。产品批发城和玉祥门商圈三足鼎立。大兴西路作为区域级东西主动脉，未来汉遗址公园的建设在该项目和周边其他项目的共同打综合服务性“金街”。自然景观方面：区域周边自然景观得天独厚，周边大中型遗址公园众多。有占地约36平方公里的汉长安城遗址(目前已开始综合整治水面面积890亩的团结水库)，有占地约60万平方米秦工业企业的逐步外迁，大庆路绿化景观带的拓宽改造，地铁一号线的动工建设，市政生活基础配套设施的不断完善，区域人居环境将大大改善。4西安大德地产开发有限公司西安市未央区刘汉地区综合改造项目可行性研究报告市政配套方面：大兴西路区域是城西大工业区的一部分，是工业经济和城市建设的排头兵。近年来，西安国际化大都市建设确立该区域重点发展食品批发和水产品批发商贸城，依托汉长安城遗址发展中高端住宅和旅游服务产业，在几十年前，西郊就呈现出较大的城市骨架，早期大规模重点建设的结果，使得产业布局和配套设施基本上一步到位，区域市政生活配套设施基本上满足了居民日常生活的需要。但是，随着城市化进程的加快，目前，大兴西路区域正面临从“工业区”向“商住商贸新区”和从“城乡结合部”向“城市与城市结合部”的两个转变，在城市功能定义转变时，原有的城础设施必然远远不能满足转型后的需求。因此，无论是从基础配套方面(如水、电、气、暖、通讯等)还是从服务配套方面 (如商业、医疗、教育、购物、休闲、娱乐等)都已显露出不足。市政配套的不足，对未来项目的销售带来很大的制约，因此作为项目所在地的大兴西路区域既是古丝绸之路的重要节点，又是响誉西北的大宗医药批发零售和食品批发集散地，商业贸易兴盛，也是深具特殊文化情结的一个特色区域。沣渭新区、大兴新区大都市圈东西南北交通核心区以及区域城市规划发展即将有新的跃升等众多有利因素使区域的升值潜力指日可待，大兴西路地区会再次成为开发商、投资商和消费者置5西安大德地产开发有限公司西安市未央区刘汉地区综合改造项目可行性研究报告 (一)地理位置未央区刘汉地区城中村综合改造项目位于西安市西郊大兴路西段，快速干道两侧，项目南邻城西客运站，北邻汉城遗址，东接西二环白家口立交桥商圈，西连三桥经济板块，是西安市西向门户区和“西咸一体化”的枢纽地区，该地块紧靠大兴新区，比邻沣渭新区，北倚汉城遗址，是未来西安国际化大都市建设的又一核心区域，对联动我市东西、与周边地市以及省与周边省市经济发展具有战略性的地理重要性。 (二)基本情况1、人口情况：6人；居民2、土地情况及建筑面积 (1)土地情况项目总占地约为1321.9亩(最终以实测成果表为准)。其中：集体建设用地即村域土地333亩(包括宅基地267亩，未利用土地580.08亩)；小产权单元楼土地占地为421.37亩，可进入城改范围用地约900亩。 (2)现有房屋情况项目总拆除建筑面积约60.92万m2：●集体土地上房屋现状建筑面积约为60.92万m2，其中：三层以上18.24万m2),集体商业用房6.42万m2。●单元楼房屋现状建筑面积约为646108.98M2不纳入本次城改用地范围。6西安大德地产开发有限公司西安市未央区刘汉地区综合改造项目可行性研究报告3、村集体经济及村民人均收入现况村集体经济主要收入来源于房租收入。全村每年集体分红人二、项目市场定位 (一)区域房地产发展现状从近几年各城区房地产开发的体量上来看，城西区域较西安市其他区域来说一直相对滞后。2009年西安市住房建设计划中城西只有42.17万平方米，比长安区低23.35万平方米，占总供应 平方米，占供应总量的5.29%。目前西安各城区板块房地产市场发展如火如荼，唯独城西没效应尚未能充分显现，作为西咸共建区还未能自给自足，辐射能并不只针对城西一个区域，虽城西在旧城改造这方面需求更为明显，但政策因素对城西来说影响不很鲜明。城西的优势即在于未来其区域土地的资源优势，从土地存量情况来看，现在的城西除环劳动路沿线、西稍门、土门、玉祥门、丰庆公园、边家村周边房地产市场发展相对较为成熟外，其他区域还可称为处女地。充足的土地储备让城西在资源争夺战愈演愈烈的地产开发领域中显得后劲十足，具有远见卓识的开发企业会迅速将目光聚集在该区域。城西区域部分在售楼盘一览表7西安大德地产开发有限公司西安市未央区刘汉地区综合改造项目可行性研究报告项目地项目地址沣惠路与大寨路什字西北角团结西路中段西二环大兴路立交向西300米枣园西路丰登北路与桃园路交汇处大兴东路北侧大兴东路55号沣渭新区世纪大道东段北侧规划情况9栋点式高层一期3栋高层6栋高层，高层层20余栋38栋，多层，小高层，高层21栋，小高层，高层项目名称华府新桃园莲湖中央花园汉景苑万国·远鉴名筑百花名珠天朗大兴郡世纪锦绣加州一号价格范围 (元/㎡)48004500-510045004500-530043003300-380045009.95亩6.79亩4666.67㎡户型面积 40-15044-1450230-137-30087-11504-123总建筑面积 26896302万91、市场供应相对于西安市整体来说，城西区域房地产市场始终表现平平，新区”的辐射带动，都让城西在西安楼市中扮演越来越重要的角线几家城中村改造项目的推进，市场供应量将会大幅提升。2、市场销售 目今年多数已进入尾盘销售阶段，新推项目较少，其主要消费群体多是周边区域居住多年的居民或工作于此的置业群体，而对其他城区的置业者吸引力较小。8西安大德地产开发有限公司西安市未央区刘汉地区综合改造项目可行性研究报告房销售面积为242126平方米，较区域商品房销售面积为93825平方米，较上期销售量下降同比下滑39.81%，占全市总销售面积的万元，较上期下降27.13%，与2007年同比下降16.74%，占全市商品房销售额的5.82%。 (二)商品房房价初步调查相较供求市场的不景气来看，城西区域商品房价格的增长幅度却较为明显，市场体量渐小，个案影响区域整体走向的作用逐步显化，使得如西门外、二环边高价位的项目拉升了城西区整体成交价格的走高，同时精装高价位个案的在售也是区域市场价格走高的重要因素之一，城西区域2009年1-12月份普通住宅在售 均价为4429元/m。2009年有较大上升，2010年上半年西安市西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：2010年7月份城西区域各物业房产在售价格依次为：普通住宅类5343元/m，商服用房类10560元/m，写字楼6537元/m。9西安大德地产开发有限公司刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密20102010年上半年城西普通住宅各面积段销售套数构成21%3%0%0%20102010年上半年城西普通住宅各户型成交套数构成8.1%独立开间其他户型9.8%6.6%47.6%20.7%2.5% (三)市场研究结论需求决定市场，置业群体的需求特征决定着市场的发展空间和趋势。依据有关《2009-2010西安房地产市场需求调查报告》，城西区域意向购房群体需求特征整体表现如下：1、目前居住条件较差，置业目的集中2、属地需求特征明显，购房时间明确3、接受销售单价较低，承受能力有限西安大德地产开发有限公司刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密4、高层住宅接受度较低，市场有待引导5、户型结构以实用为主，消费特征明确6、家庭结构以满巢为主，年轻化趋势明显7、从事行业表现突出，区域特征明显8、收入水平表现一般，置业能力有限三、项目定位 (一)客户定位刘汉村地区城中村综合改造项目位于城西大兴新区板块和沣渭新区板块的交汇处，因此在本项目的区域界定以大兴新区为主，沣渭新区其次，淡化城西概念。刘汉村地区未来的置业人群主要有以下几类，前三类人群为本客户群体。1、城西国企干部及政府公务员等较有实力人群的首次置业；3、城西区域有实力的投资行为； 4、国亨食品城以及方欣商圈人群；5、外地创业者人群首次置业；6、三桥以西以及西咸一体化区域和西安市其他区域人群。 (二)产品定位一方面应充分考虑主要客户群体的未来生活需求，另一方面应园艺小品方面突显特色，在配套设施方面有针对性的设置符合主要西安大德地产开发有限公司刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密客户群体的娱乐设施，提升项目自身品质，力求营造一个环境优雅、品味高尚精英型高尚住宅小区。定位思路一是不以远郊项目所倡导的品质与档次为项目开发要点，而积极挖掘适宜于主要客户群体需求实际和创造宜居社区的理念为基本点；二是立足于地缘客户的需求特征，提供性价比高的产节均力求精致、细腻；综合以上几点，本项目定位：绿色时尚住宅小区。 (三)价格定位依据西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：2010年7月份城西区域各物业房产在售价格依次为：2010年7月份城西区域各物业房产在售价格依次为：普通住宅类5343元/m，商服用房类10560元/m，写字楼6537元/m。2009年本项目周边楼盘的整体售价在3800—4600元/㎡之照2010年—2011年房价上涨幅度平均约为5%/年来推断，2011 各项因素，本项目预计2011年上半年面世，价格区间应在4600—5500元/㎡之间。综合销售均价约为5050元/㎡。四、项目建设方案 (一)建设规模本次改造总建筑面积157.6万㎡。其中住宅面积135.6万㎡，西安大德地产开发有限公司刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密经核算，该项目安置面积42.677万㎡(其中安置村民住宅面积 (二)项目建设进度安排原则未央区刘汉村地区综合改造项目建设进度依据《西安市城中村改造管理办法》有关规定“整村一次性拆迁、先安置后开发、开发建设分期滚动开发”原则。结合项目实际进展情况及编制。 (三)项目进度安排根据刘汉村实际状况和建设规划设计方案，计划全村改造工程分为三期进行：第一期：安置工程：工期30个月拆迁期：(2011年1月---2011年3月)安置楼建设期：(2011年4月---2012年6月底)20+252013年12月底)22.6+40015年11月底)017年11月底)156.7万预计本项目整体改造周期约需6年半时间(2011年1月---2017年11月底)。五、经济效益和社会效益分析 (一)本次测算的依据为：西安大德地产开发有限公司刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密的通知(计价[2002]10号)通知(计价格[2002]1980号)3、西安市建设委员会关于印发《<西安市建设项目城建费用统一征收办法>实施细则》的通知4、陕西省物价局、陕西省财政厅陕价行发[2005]90号《关于西安市城市基础设施配套费收费标准及有关问题的通知》的通知6、陕西省发改委编制的《陕西省建设工程其他费用定额》7、刘汉村地区城中村综合改造规划设计方案 (二)经济效益分析1、投资估算的依据 (1)全国统一安装工程预算定额陕西省价目表(2001)； (2)国家发改委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知(计价格[2002]1980号)； (3)西安市建设委员会关于印发《〈西安市建设项目城建费用统一征收办法〉实施细则》的通知(市建发[2000]418号)； (4)国家发改委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》 (5)西安市城中村改造管理办法(2007)； (6)西安市物价局西安市财政局关于收取城市基础设施配套费有关问题的规定的通知(2005)。西安大德地产开发有限公司刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密2、投资估算汇总表项目投资估算表项项目1234563项目34益状态项目西安大德地产开发有限公司刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密刘汉村城中村改刘汉村城中村改造项目总成本测算表序号项目名称成本额(万元)楼面造价(元/平方米)1开发建设成本费用4519539301.1土地费2前期费253002201.3建筑安装工程费25300022001.4建设监理费1725151.5管理费5750501.6不可预见费5750501.7财务费用132251152销售成本费用115001003经营税金及附加418983654总投资505344395安置总费用+开发用地土地出让金3、拆迁成本测算拆迁成本共分为四大部分，分别为村民拆迁补偿29822万元，万元，围墙砌扎费138万元。总拆迁成本约128974万元。、开发建设投资收益表项目整体开发建设投资总额约545833万元(开发建设总投资+拆迁安置总投资)，销售收入约634825万元，项目整体收益为88992万元，整体税前利润率约为16.3%。项目投资建设损益表见西安大德地产开发有限公司刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密开发收益测算表西安大德地产开发有限公司刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密本村地块商品房开发投资收益测算序号一12二三12345678910四五成本项目项目基础数据用地面积可开发商品房建设面积土地出让金、契税开发建设总成本报建办证费用设计综合费基础设施建设费土建安装工程费公共配套建设费管理费用营销费用税费财务费用不可预见费总投入预期收入销售均价合计49222232504275230092002070005750418985750545833634825住宅部分31444242026810558503162042056550665116165050商业部分600312327742464216438684099000备注万平方米元130元/㎡,供热、水、电设备、电梯、会所、物管用房元万平方米，商业可售面积2.8万平方米元/平方米西安大德地产开发有限公司刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密 (三)融资方案本项目融资渠道为自有资金+商业银行开发贷款+销售回款自有资金约5亿元，其余资金按商业银行开发贷款解决，一期按开发商品房总量45万m计算，根据惯例1000元/m，则总计可申请开发贷款4.5亿元，加上开发部分为滚动开发，在启动建设6个月---9个月可进行预售，即可实现资金流入。因此本项目能够实现资金流充足，确保项目顺利实施。 (四)财务评价本项目总投资额约545833万元(开发建设总投资+拆迁安置总投资)，销售收入约634825万元，项目整体收益为88992万元，整体税前利润率约为16.3%，投资回报率尚可。因前期拆迁资金投入量大，因此仍需做好充分的资金筹备工作。六、项目经济效益分析及评价 (一)现金流量分析本项目现金流入主要为销售及本公司其他收入，现金流量从第二年即开始实现回款，现金流量在第三年出现正值，税前静态投资回收期为3年，各项指标均表现出较好的收益能力。 (二)贷款偿还分析本项目偿还贷款本息资金来源于销售收益，从动态现金流量可以看出，项目自身可以承担银行贷款本息的按期偿付，具有足够的清偿能力。西安大德地产开发有限公司刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密 (三)长期收益本项目的长期收益包括两个方面：一是改造后给村民带来稳定的长期租赁经营收益；二是营业性公建的长期租金增值收益。改造后给村民带来的长期经营收益，能够大大提高村、居民的收入水平，并能因此创造更多的社会效益。七、社会效益评价 (一)区域可持续发展近几年来，西安市城镇化进程快速推进，城市骨架不断拉大，城市经济产业不断调整优化。大兴西路地区枢纽性地理位置决定了其未来在整个城市经济持续发展中的职能地位，与主城区适度的空间距离又造就其能脱离主城区独立发展，其与主城区及周边板块的即由“城乡结合部”逐渐转变为“沣渭新区、汉遗址保护区、大兴新区”的汇集地带，最终成为城西区域最具发展潜力的城市级“核心区”。 (二)项目与所在地相互适应性分析1、项目所在地汉城路板块未来发展趋势增容，交通的便利缩短了空间的距离使得行政划分不再成为影响投状况进一步改善，城西区正逐渐成为市民投资居住的热点区域。2、相互适应性西安大德地产开发有限公司刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密大兴西路区域的产业结构和经济形态要调整，就应突破制约发展的瓶颈。而从制约区域经济发展和产业结构调整的角度分析。大兴西路区域发展制约因素有以下几点：(1)是产业单一(2)是人流结构扁平化严重(3)是区域基础设施不足、城市人居环境欠佳造成区域投资吸引力不足，街区商业氛围有待较高层次的开发提升。未央区刘汉村地区城中村综合改造项目的实施，对整个区域的产业结构调整，基础设施投资建设，引入多元化人流、商机、智本、资本，均有良好的促进作用，将持续强力推动区域的经济发展。也与沣渭新区相呼应，结合“大西安”建设前景具有一定的投资前潜八、风险分析(不确定分析) (一)盈亏平衡分析本项目总投资额约545833万元，在住宅均价按5050元/m计算时，销售收入约634825万元，项目整体收益为88992万元，整体税前利润率约为16.3%，经过测算，可以看出销售价格是影响项目盈亏的关键因素。 (二)风险规避因项目拆迁量大，实施周期长，其间不确定和不可预见因素众存在的投资风险加以规避。1、经济风险项目经济评价是面向未来的评价与分析，由于未来不确定性因西安大德地产开发有限公司刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密素的影响，项目评价所采用的数据，含有许多预测、估计和假定的成分，从而使分析结果存在一定的不确定性。 (1)通货膨胀风险通货膨胀是一个全球性问题，在发展中国家更为严重。通货膨胀可能使物价大幅上涨，开发建设成