康养胜地周公山策划报告VIP

康养胜地・周公山策划报告Part.1：总论一、项目名称康养胜地•周公山二、策划报告编制依据中央“十二五”规划建议；四川省雅安市温泉旅游开辟周公山温泉公园的统一规划四川省雅安市国土资源管理局土资国字[2003]26号文；国家有关居住规划设计和住宅设计规范；本项目设计方案任务书纲要；四川周公山温泉公园投资指南；成都市2022年老年人口信息和老龄事业发展状况报告;有关部门对规划的设想、意见和建议；三、我国老龄化实情概述3.1我国已进入老龄化社会据统计，2022年我国60岁以上的老年人口已经达到1.776亿，占总人口的13.26%o2030年我国的老年人口将达2.48亿，2050年将达4.37亿，届时老年人口的比重将势，被专家们誉为“蜀地温泉之冠”，从各方面综合评价,周公山温泉极具开辟前景，有望成为“西部第一汤”。、孔坪乡区位概述孔坪乡为号称“天府第一汤”的周公山温泉所在地，位于雅安市区以南，幅员面积63.8平方公里，共辖12个行政村、75个村民小组。人口总户数2966户、总人口10593人。耕地面积6613亩，其中：田5557亩，地1056亩，退耕还林11351.11亩，退耕还茶5506亩。乡政府距市中心11公里，1950年建制。2022年6月孔坪乡与李坝乡合并成立新孔坪乡，现有二个集中场镇，孔坪场中心人口600余人，逢1、4、7日赶集，李坝场中心人口400余人，逢3、6、9日赶集，全乡共有中小学5所，卫生院2所。孔坪乡拥有丰富的林竹资源，目前有10个村通村道，挪移和联通网络覆盖全乡通讯便捷，是一个集旅游、度假、商住和农副产品加工为一体的重点乡。依托周公山温泉，乡村旅游产业蓬勃发展，目前已形成四家星级温泉宾馆、三户农家乐，四户个体餐饮的立体接待模式，自2001年营业已累计接待游客62万人次。五、周公山规划概述2001年3月，由美国A.M.设计集团对周公山温泉建设发展作出规划，其规划目标是：建造中国西部一流的国际化、生态化、主题化山居温泉度假胜地。周公山温泉公园的规划控制面积5平方公里，开辟区面积2.35平方公里（3800亩），可征用土地1.08平方公里（1620亩）。总建造面积168000平方米，总温泉利用量5000立方米/日，总床位4200床,年总旅游规模180万人次/年。估计总投资12亿元，拟开辟建设项目16个。其中，由四川省政府批准成立的四川雅安温泉旅游开辟股分有限公司（成都倍特集团下属公司）投资进行温泉园区的“七通一平”的基础设施及示范性科普与招商引资展示工程等建设项目，其余项目将采取招商引资方式开辟建设。由于原规划面临到期调规，所以此项目建设既有机遇也有风险。Part.3项目建设的必要性分析一、完善周公山休闲旅游业态，提升景区品质根据实地调查，周公山的开辟建设目前主要环绕“泡温泉”和承载“泡温泉”的酒店（天府温泉宾馆、梦温泉宾馆、楠水阁酒店、热地温泉酒店），经营业态单一，接待人流希少，难以达到预期的效益。从上文周公山温泉规划方案可知，周公山产品的开辟远远落后于规划方案，其中2022年7月以后的规划方案：大面积开辟旅游房地产和高档老年公寓等项目；配套发展保健养生等项目恰好符合养生公寓的性质。如，项目顺利开工建设，会丰富周公山温泉景区的业态，完善其配套设施，提升景区品质，让旅游者的休闲度假生活内涵得到最大提升，达到游者有其乐的目标。养生公寓与景区互动，既能促进景区的收益，也带来一大部份常驻中高级顾客。伴有着项目的营销宣传，二者相互影响、补充，周公山造就了养生公寓，同时，养生公寓也提升了周公山景区的知名度。二、养生产品供需不平衡，满足社会需求以2022年的调查数据来看，当前我国的老龄人市场的需求缺口约5千亿元，而老龄人群的消费潜力却是非常巨大。从成都市2022年老年人口信息和老龄事业发展状况报告显示，成都市已是严重的人口老龄化城市。而雅安市东距成都市120公里，距双流国际机场100公里，成雅高速公路、国道318线和建设中的雅（安）攀（枝花）、雅（安）乐（山）、名（山）邛（珠）高速、即将开建的雅（安）自（贡）、雅（安）泸（沽）、雅（安）康（定）高速公路以及川藏铁路、成昆铁路复线贯通全境，距离成都150Km以内的距离，且拥有便捷的交通条件，使项目定位为养生公寓有了可能性，其他地区，特殊是成都地区老龄人群和关注养生的人群到周公山地区休闲旅游、或者购买养生公寓提供了条件。这样的产品面市可以缓减成、雅地区以及周围县市老龄人群对养生追求方面的供需矛盾。三、有效带动当地经济发展项目建设过程中可吸收大量的企业和吸收大量资金进入孔坪乡，带动当地的建造业、工业、服务业等行业的发展,并未孔坪地区居民提供大量的工作机会。项目将成为孔坪与外部链接的又一重要窗口，通过周公山温泉、周公山康复养生公寓的品牌效应，带动各种衍生行业不断兴起，带动众多关联产业的发展。项目建成后，能有效填补孔坪远期规划建设包含“养生、休闲、旅游”的三大主题。完善孔坪乡关于打造周公山温泉公园的规划业态，同时项目内的配套设施还可以服务孔坪乡的居民，满足乡镇规划发展的需要。Part.4项目建设的可行性分析从最初的疗养院到现在的温泉综合体，我国温泉开辟缓慢的走过了半个世纪。但是随着温泉项目的进一步开辟，温泉开辟竞争的加剧和同质化现象的日益凸显。作为一种特殊的房地产新形态，目前业界对养生地产的定义也还没有一个权威、明确的界定，但既然已经作为一种既存的现象，总有与众不同的特征。我们认为，寻求温泉主题概念的突破是实现特色化差异化经营、建立独家优势、塑造品牌价值的关键所在。根据对以往典型的温泉开辟项目案例分析，康复养生地产有以下几个要素：自然环境优越，养生地产对自然环境的要求相当高，最好是原生态环境，而且有青山绿水，空气清新，宁静幽雅，这些也是最吸引人的卖点；养生文化的营造,所以养生地产还需要哺育独特的养生文化，以彰显养生地产的价值；规模相对较大，养生地产普通规模相对较大，这里的规模主要针对项目用地面积而言；现代化配套齐全，养生地产，不是隐居地产，而是在现代生活、后工业时代的背景下来观照的，所以在符合区位、自然资源条件，现代生活配套设施完备，还要依托发达的交通系统，与现代都市生活达到无缝融合，体现出高度现代化的养生生活方式，做到从容不迫，张弛有度，悠闲而不封闭，自在而不出世；地域限制性，由于自然生态环境的稀缺性，养生地产在地域或者地区上受到比较大的限制。以上几点总结，周公山地区打造养生地产大部份优势点都是符合的，甚至更为突出。故打造周公山养生地产是极具市场前景与可行性的。Part.5康复养生度假地产盈利点分析康复养生度假公寓产权收益，直接出售康复养生地产的产权；康复养生度假公寓使用权、入住权收益，如出售15年、20年的使用权、入住权；康复养生度假公寓物业持有增值收益；开展康复养身活动经营收益，比如康复养生知识培训班、户外活动等；康复养生度假器械、保健品经营销售收益；康复养生度假俱乐部经营收益，可成立相应俱乐部，俱乐部负责组织成员开展活动；社区配套物业经营管理或者经营权转让收益；提供社区服务的收入，如家政服务、按摩理疗服务、娱乐服务收入（如KTV、麻将、棋牌等）Part.6项目初步定位业态定位养生酒店+社区医疗服务站+养生护理中心+养生俱乐部+养生公寓+社区商业配套功能定位居家养生养老、医疗保健、度假休闲养生、养生指导培训、养生文化交流展示、养生养老护理、休闲、娱乐、购物、社区配套服务客群定位有一定经济实力的离、退休国家干部、人民教师、企事业工作人员等老人群体；适合温泉疗养的病人和孕妇；为父母购买用来养生养老的高级金令、白领人士；有休闲度假置业需求的部份金领、白领阶层等。客群来源雅安市、成都市及其周边区县人群Part.7设计方案说明一、项目简介（一）、项目概况：周公山康养胜地位于四川省雅安市雨城区东南风景秀丽的周公河畔周公山温泉入口，距雅安市6公里，距成都市车程1.2小时。该康养胜地地理位置优越，交通方便。这里有充沛的阳光，清新的空气，静谧的氛围，还有青山碧水，绿树红花，本身已是一处休养生息的宝地，属于中国西部国际化、生态化、主体化山居温泉度假胜地周公山温泉公园范畴。无疑将成为中国西部一处宜居休闲度假养生的好去处。工程占地40余亩，规划建造面积（….）。康养胜地拟建有品质高雅的欧式“四加一”花腔洋房或者带有异国风情的小别墅；拟建有大众活动场所、温泉洗浴池、体育健身器材等基础设施，配套顶级设备的康疗健身中心、休闲度假中心；拟建有营业额面积总和达（….）以上的超市及便利店；拟建有小型饮酒吧、水吧、书吧、咖啡厅及美容美发店等基础服务设施；拟建有特色风味的小吃店、烤肉店、中餐厅及西餐厅。住宅常年供应热水，冬季供暖，夏天配套家庭制冷系统，小区绿化率达到国家规定的要求，让人感受到生活在绿色的大自然中，使人们拥有一个四季如春的家。二、设计意向周公山康养胜地的方案设计理念为：以人为本，以业为荣，人无我有，人有我优。周公山康养胜地的方案设计宗旨为：一流的外观，一流的内涵，一流的生活设施，一流的物业管理。周公山康养胜地的方案设计主题为：休闲、养生、人文、境界、舒适、安全。三、规划设计要求1、本项目一次规划设计，可分两期实施。每期均具备独立完整的实施方案，以利于分期投入及灵便的滚动销售模式。2、根据开辟意向，需重点体现康养胜地住宅人无我有、人有我优的特点，使人一见即想入住，激发人们的购房的欲望。根据所取得的地块历史背景，地形地貌等制定有排它性的整个社区的规划设计方案，以形成独特的风格和形象（建议欧式花腔洋房或者小别墅）。在平面布置方面注意避开市场的常规思维，在实用和充分利用的前提下出奇、出新。户型设计在顺应市场的同时还要引导市场需求，指导人们的新生活、新思维。在住宅智能化或者综合配套设施方面采用最好的或者最有特色的规划，增加摹仿难度，突出惟一性。康养胜地主大门布置注意不要与主干道冲突，公寓内场地水流流向布置，要求雨，污分流；康养胜地内道路应考虑消防的要求和人车分流，部份可考虑架空室内停车；三、康养胜地内的房屋布置朝向应充分考虑到当地常年盛行风向及光照长短。五、建造布局及构造一、住宅楼以欧式“4+1”花腔洋房为主，底层为室内停车库和商业网点，建造上部可采用复式结构，屋顶设私家屋顶花园，以提高绿化面积，增加卖点，增加观景阳台面积给人以舒适开阔的感觉；以适量东南亚或者地中海式的风情小别墅为辅，如此标新立异与小区花腔洋房相得益彰，增加亮点，提升小区整体档次；二、宜采用欧美、地中海及东南亚现代建造风格为主流形式，线条流畅，富有诗意和个性；三、建造布局及结构应体现人无我有，人有我优的特点，同时考虑降低造价的问题，真正体现房美价廉品质高；四、户型要求：设计单位应根据市场对户型的需求及其消费能力的具体情况，安排好大、中、小户型和复式结构的比例数量（建议30-35nf的标准间，45nl2摆布的小套间为主）；风情小别墅的建造规格应在充分考虑到客户经济承受能力又不失高雅的生活品质范畴内打造出更多的90亩精品小别墅（通过赠送等一系列优惠措施，客户实得面积可达120-150m2）；五、阳台建议采用异形内、外结合式（分欣赏和休闲用），外阳台大于内阳台，外观造型别致美观，阳台特别要体现人无我有，人有我优的特点，以增加卖点；六、采用凸窗、拐角窗、阳台内的连窗门可考虑大玻璃的达到总人口的31.2%,也就是说每3到4个人之中，就会有一个是老年人。联合国将“60岁以上人口占总人口比例10%,或者65岁以上人口占总人口比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准，我国在90年代末就已进入老龄化社会。作为西部最重要的城市之一，成都市已是严重的人口老龄化城市。据成都市2022年老年人口信息和老龄事业发展状况报告显示，截止2022年12月31日，全市户籍人口11396260人，60岁及以上老年人口1968292人，占总人口的17.27%。老年人口中，60—64岁老年人口585088人；65—69岁老年人口467905人；70—74岁老年人口348543人；75—79岁老年人口266434人；80—89岁老年人口253860人；90岁及以上老年人口46462人。十九个区（市）县和高新区中，老年人口数排在前三位的是双流县、彭州市和金牛区，分别为153724人、134573人和132093人。老年人口占该区（市）县总人口比例排在前三位的是成华区、崇州市和金牛区，分别为20.04%、19.60%和18.90%0川内其他市、区没有做出详尽的数据统计，但就以上数据显示，全国包括四川地区已经进入严重的老龄化社会阶段。3.2老龄人群消费潜力巨大，但需求缺口巨大老龄人群消费潜力巨大，据中国老龄科学研究中心的一连门窗、外观造型活跃，可考虑有色塑钢窗，并带有隐形纱窗；七、水电要求：供水不考虑自来水变频供水加压泵户和屋顶水箱的形式，小区配电房应放置在公共地方，隐蔽、外部造型美观；八、外墙色调要求：应与小区环境及周公山生态环境相协调（建议符合周公山原规划修筑的色系，统一、时尚慷慨）；六、小区环境（一）多层次的立体绿色;（二）公共场所基础设施、活动娱乐空间;（三）园林风格、雕饰石刻、设立小区标志性雕塑;（四）重点体现人与自然、人与社会相互协调，相互融洽的意境。七、配套设施:一、 拟建有大众活动场所、温泉洗浴池、体育健身器材等基础设施，配套顶级设备的康疗与健身中心；拟建有营业额面积总和达。。。。值以上的超市及便利店；拟建有小型饮酒吧、水吧、书吧、咖啡厅及美容美发店等基础服务设施;拟建有特色风味的小吃店、烤肉店、中餐厅及西餐厅。二、温泉洗浴池采用露天与半露天的温泉浴场；三、配套顶级设备的度假休闲、养生中心（温泉疗养为主，主要针对收入水平较高的中老年人及适合温泉疗养的病人和孕妇）与健身中心（建议：室内健身房）八、指标要求（一）建造容积率（….）；建造面积不小于（….）；（二）绿化率应要满足国家规范要求；（三）建造物抗震强度应达到规范要求；、（四）建造间距应符合消防、日照、通风、卫生要求；（五）外观造型优美、独特（建议采用地中海式、欧式及东南亚式建造风格）Part.8项目策划结论由于项目各项指标不齐全，不能做出相应的投资估算与经济指标分析。但就目前对市场的初步调研判断与相关部门的殷切愿望，该地块作为周公山整体规划打造的重要组成部分，也是周公山再一轮开辟的桥头堡。丰富的自然旅游资源与静谧优雅的生态环境使周公山温泉公园拥有建成一流温泉度假胜地的上好条件，故该地块是极具开辟价值的。根据对其它温泉开辟项目的SWOT分析，如温泉度假圣地-九华山庄、海南皇冠假日滨海温泉酒店等全国十大优秀温泉旅游度假圣地都在温泉开辟、规划设计、资源管理、会员管理、养生保健、市场营销、设备运行等方面积累了许多成功的经验，值得我们去揣摩。一个温泉度假胜地的成功开辟，应首先吸引人气，而定位中高端常住人口的辐射效应无疑会是集聚人气的有力手段。兼具休闲、养生、度假的公寓凭借环境优美、服务设施齐备、面积小、总价低等特点，带动中高端人群第三、四次置业周公山的渴望。根据以上分析得出结论：以旅游房地产和中高档养生度假公寓等项目为载体打造的康养胜地，对现有存量土地进行进一步开辟建设。无疑会为我们建设漂亮而极具魅力的周公山带来巨大契机。项调查数据显示：老年人收入不断提高，老年产业发展空间广阔；城市老年人口中，有42.8%的人拥有储蓄存款；就退休金一项到2022年，总额就将增加到8383亿元，到2022年为28145亿元，到2030年为73219亿元。面对这么大的消费潜力，而需求缺口却很大。据全国老龄工作委员会提供的2022年的数据显示，我国老龄人市场的年需求为6千亿元，2022将达到一万亿元，而我国每年为老年人提供的产品不足一千亿元，老龄人市场的年需求缺口约为5千亿元，面对这么大的供需不平衡，呈现出巨大的商机。根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》和《中国老龄事业发展“十二五”规划》指出，自1999年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，老年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势。近年来，党和政府的高度重视下，各地出台政策措施，加大资金支持力度，养老体系发展迅速，但仍然处于起步阶段，还存在着与新形势、新任务、新需求不相适应的问题。主要表现在老林人群供需不平衡，其中康复养生是极其重要的一个板块。规划还指出，在老龄人问题上要以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，以满足老年人的养老服务需求为目标，从我国基本国情出发，坚持政府主导、政策扶持、多方参预、统筹规划，在“十二五”期间，初步建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系，让老年人安享晚年，共享经济社会发展成果。从“十二五”规划和各地方的政策精神我们可以得到如下结论：我国老龄化社会，城市老龄化已很严峻，急需民间资本进入养生养老产业发展；从中央到各级地方政府均出台若干政策法规，鼓励民营企业进入养生养老市场。五、养生地产概述养生历史渊源养生是中华民族的瑰宝，养生是中华民族传统文化的一个有机组成部份，养生是我们的先民在长期的生活实践中认真总结生命经验的结果。从字面上看，所谓养生，“养”指保养、调养、颐养；“生”指生命、身体以及作为生命整体所凝结的精气神。中国传统养生指的是以调阴阳、温和血、保精神为原则，运用调神、导引吐纳、四时调摄、食养、药养、节欲、辟谷等多种方法，以期达到健康、长寿的目的。养生学在我国的历史源远流长，最初，人们从大自然中日月经天往复循环的现象受到启示，于是师法自然、回归自然，以使生命永续。作为养身保命的手段，向来受到国人的重视，以恬淡虚无为主导的精神养生或者精神调养，源于老庄之学,后来形成为了以佛、道为主的养生理论体系。养生的基本方式养生的方式多种多样，大致可以划分为五种：环境养生，从养生的角度来看，环境是最根本的因素，离开洁净优美、空气清新的环境去追求其他养生方式，是本末倒置，舍本求末；药食养生，药食养生指的是通过服用药饵、食物，达到调理身心、平衡阴阳、延年益寿的效果；国外养生方式，西方的养生方式侧重身体锻炼，通过体育运动达到增强体质、提高反抗力的效果，此外西方在通过药物抗衰老方面技术也很突出；理疗养生，就是通过针灸、刮痴、拔罐、推拿、按摩等技术，使阻塞的经络重新恢复畅通，血气得以顺畅流通全身，从而消除疲劳、疼痛、酸麻等症状，保持身体健康，提高生活质量；气功养生，是指通过调心（控制意识，松弛身心）、调息（均匀和缓、深长地呼吸）、调身（调整身体姿势、轻松自然地运动肢体），使身心融为一体，营卫气血周流，百脉通畅，脏腑和调，以达到强身保健目的的传统养生方法。从以上的方式可以看出，养生的核心是环境。养生与地产的组合养生的根本是环境，人们要达到养生、健康的目的，对环境的要求势必提高。现代社会最能够提供优质的生活环境的是什么呢？无可置疑，房地产。人们除了上班出差，大部分的时间都在居室里度过，没有良好的居住环境，养生无从谈起。因此养生地产呼之欲出。千百年来，人们向来渴望能归隐山林，在雨雾缭绕的山居生活中寻觅长寿之道。现代社会，人们总是希翼能归于沉静，在静谧清净的优雅环境里感悟人生真谛。按照世界联合国健康组织的调查显示商业社会中的人群中有20%的人是患者、75%为亚健康人群、惟独5%是健康人，不难想象现代社会的快节奏生活和竞争压力使得越来越多的人不堪重负，提前透支了自己的生命。生态环境恶化和环境污染造成的疾病和生态资源枯竭也在不断威胁着人们的生存安全，全球范围内的生态移民趋势越发明显。伴有着人们物质生活水平的提高，养生地产所营造的健康人居理念，越发受到各界追捧。科学规范的市场引导，也使得以健康和养生为主题的地产开发形式逐渐走进了人们的视野并逐步崛起。所谓养生地产，就是凭借优越的生态景观资源温和候条件，在具备宜居条件的区域将养生、保健理念渗透在房地产开辟中去，通过生态环境、建造科学、服务设施和物业管理的资源整合，开辟建设具有对身心健康有改善和促进意义的房地产开辟形式，我们概括称之养生地产。一个好环境的地产项目不一定是养生地产，但养生地产必须要有一个好环境。养生地产的四大主题养生地产须有多种支撑性主题，其中尤以四个主题最为重要，分别是：旅游主题、休闲主题、文化主题、健康主题。主题型养生地产允许同时浮现多种主题，也可以惟独一个主题为核心，兼容其他功能浮现。而常见的主题性养老地产有：温泉养生地产、中医养生地产、农业休闲养生地产、旅游区养生地产、度假区养生地产，一个养生性地产可以兼容几个主题，这更能突出其竞争优势。Part.2:规划及区位条件概况公山历史渊源公山历史渊源周公山古时候叫蔡山。据《诸葛亮集》引《南中志》记载：“蔡山在雅州城东五里。武侯征西南夷经此，而梦见周公，故名周公山；因封为文宪王庙，复敕境内俱祀周公。”又引《蜀志》记载：“雅州有周公山，相传孔明于此梦见周公，因立庙为文宪庙，号周公山。”又据《太平寰宇记》卷七十七记载：“周公山在严道县（唐雅安市境内置严道县）东南畔，山势屹然，上有龙穴，常多阴云。耆老传云： ‘昔诸葛亮征南，于此梦周公，遂立庙。'州县以灵验闻。伪蜀乾德六年，封显圣王之庙。”根据这些记载，周公山应该是诸葛亮南征经过的地方周公山自汉唐以来逐