随着城市规模的不断扩大和城镇化程度的不断提高

随着城市规模的不断扩大和城镇化程度的不断提高，大量的农村住宅被拆迁。近年来，依据土地节约集约利用的原则及其本身的特点，调产安置逐渐成为当前农村住宅拆迁安置的主要模式。认真研究和分析调产安置的优点和弊端，对于进一步做好今后的农村住宅用房的拆迁安置工作与提升土地利用效率具有重要的现实指导意义。笔者结合自身工作实际，就农村住宅用房拆迁调产安置谈些自己的看法。一、调产安置的优点住宅用房拆迁中的调产安置，是指拆迁人根据被拆迁人的旧房建筑面积以及相关的补偿安置规定向被拆迁人提供安置房，并按照被拆迁房屋的重置价结合成新与安置房重置价结合成新结算差价的安置方式，相当于新旧住宅用房的产权调换。相比较货币安置和迁建安置，调产安置有如下四个优点：1、 有效促进农村土地节约集约利用。我国农村的住宅用房，多是年代较久的木结构房屋或是村民个人建于上世纪八、九十年代的砖混结构房屋，这些房屋多为二至三层，由主房、附属用房、天井、明堂和使用场地等组成，房屋的建筑容积率相对较低。以鄞州区为例，农村住宅用房的建筑容积率一般在O.6至0.8左右。最多不超过1。而调产安置建造的住宅小区，一般以多层、小高层或高层的形式出现，容积率在1_25以上，有的甚至达到2以上。调产安置有效提升农村土地的利用效率，有力推动节约集约用地。2、 有效降低拆迁安置成本。实践中，调产安置的拆迁成本明显低于货币安置的拆迁成本。从目前我区的的拆迁安置情况来看，采用调产安置的，多层住宅每平方米建筑面积的建造成本一般在1500元〜J2500元之间，配套好一些的一般在3000元左右；小高层或高层住宅每平方米建筑面积的建造威本一般也不会超过4000元。相比较而言。采用货币安置的，每平方米建筑面积的安置价格则根据地段好坏在7000元到10000元之间不等。所以，与货币安置相比，调产安置可大大节省拆迁安置成本，具有较大的价格优势。3、 有效实现安置房的保值增值。与货币安置相比。调产安置受市场波动的影响较小，尤其在近几年房比。调产安置受市场波动的影响较小，尤其在近几年房有吸引力。在调产安置模式下，房屋面积的确定一般以从宽从优于被拆迁人为政策导向，安置房面积一般要超过原房屋面积15%至25%。以近几年的情况来看，被拆迁人即便以相同面积获得安置房，其价值也大大超过原房屋价值的几倍乃至于十几倍。并且安置房的土地性质为国有，房屋在符合相关政策要求后可以进入二级市场自由流通。大多数被拆迁人在安置后可以分得多套安置房，满足自身居住需求后，还可通过出租、出售等方式获得收益，实现财产的增值。因此，调产安置受到被拆迁人的普遍欢迎。对拆迁工作有利进行4、 有效满足被拆迁人的生产、生活需求。对于农村被拆迁人而言，土地是其重要的生产资料和生活来源。多数村民之间有着亲密的亲属关系，并与村集体经济组织保持着依赖性的经济、生活关系。他们希望能保持拆迁前的生产、生活习惯。不愿分散居住，也不愿意离开土地。调产、迁建、货币三种安置方式中，调产安离开土地。调产、迁建、货币三种安置方式中，调产安动的。迁建安置是在被拆迁区域就地建造，虽然也能较好的满足被拆迁人需求。但由于规划的严控和土地集约利用的要求，迁建安置的适用范围较小，也不符合我国当前土地利用的严峻形势。货币安置则不能满足被拆迁人的上述需求。而调产安置既能保证土地的节约集约利用，又能最大限度的还原被拆迁人拆迁前的生活状况。是当前比较合适农村房屋拆迁形势的，也是符合农村安置需求与乡土传统的。调产安置模式存在的弊端虽然调产安置已成为当前农村住宅拆迁的主要安置方式，农村安置房建设也已经成为当前新农村建设的主要内容。但与其他安置模式相比，调产安置模式也存在一定的弊端。（一）调产安置工作量大调产安置的安置工作比其他安置模式要复杂得多。调产安置工作包括安置小区规划设计、临时过渡房建设、安置小区建设、安置房分配各个方面，不仅涉及房屋建造等技术性问题更涉及利益分配等管理方面的问题。可见其工作量之繁重。1前期规划设计工作量大。目前的安置小区规划设计工作包括：小区的管线布置设计、绿化配套设施布置、智能化系统、公建设施布置、安置房的套型结构设计、立面外观设计等，安置房的建设标准不得低于国家规范的标准要求。与普通商品房建设相比。安置小区设计尤要更多的考虑被拆迁人原住宅用房面积匹配程度、安置居住需求、房屋套型申报与实际情况差异等额外因素。以满足广大被拆迁人的多样化需求，还要兼顾拆迁双方的意见，才能在确保满足不同被拆迁家庭的需求的同时，保障拆迁工作的顺利进行。安置房套型设计在整个安置工程规划设计中显得尤为重要。安置房建造目的是为了安置，如果被拆迁户对安置房套型不满意，将直接影响到安置房能否最终顺利分配给被拆迁户。所以安置房的套型设计一定要满足被拆迁户的需要。由于被拆迁户原住宅用房的土地面积和建筑面积大小不一、需安置的家庭人口数不等，所以不同的被拆迁户置房对安置房套型设计的需求不尽相同，单一的套型设计势必不能满足安置户的需求。安置房套型设计唯有考虑各个因素、兼顾各方意见，才能确保满足不同被拆迁家庭的需求。由此，其设计工作量尤其大2、临时过渡房建造工作量大。货币安置模式由被拆迁人自行解决安置用房。不存在临时过渡房的问题，但调产安置则涉及到临时过渡房问题。根据拆迁法规的规定。被拆迁人选择调产安置需要临时过渡的，应当明确过渡期限和过渡方式，并由拆迁人提供过渡用房或临时过渡补贴费。被拆迁人选择的过渡方式，拆迁人不得拒绝。因此，被拆迁人如果要求拆迁人提供临时用房，则被拆迁人还需建建造过渡房屋。由于临时房屋建造一般以二层为主，因此其所需的土地面积相当于被拆迁房屋所占土地面积，对于大面积的过渡用房建设用地的审批是其面临的一大难题。此外，过渡用房的建设还会涉及到建设资金的筹集、建造地点的选择、建筑标准以及配套设施的建设等问题，而且建造临时房屋在没有多长时间内必须要拆迁，是对政府财力资金的浪费。3、安置房建造及分配工作量大。首先关于安置房的建造，根据安置房屋面积增扩等各项对被拆迁人的优惠政策。同时也为了改善被拆迁人的居住条件、维护被拆迁人的利益，新建安置房的建筑面积一般都比原被拆迁面积大；而且现在的安置小区建设不仅包括房屋主体工程，还包括小区配套设施、公用部位建设等，所以安置房建造的工作量比较大，有些安置小区建造工作量甚至比商品房小区都要大。其次是安置房分配，其工作量较大。第一，分配前的准备工作复杂。要做好户主代表的产生、抽签程序的制定、抽签场所的确定、会场秩序维持等大量准备工作，这些工作必须严谨有序，不容有半点失误，否则会产生较严重的后果。第二，安置房套型的复杂多样，也加大了分配工作量和分配难度。从农村拆行安置的实际需要来说，一般拆迁安置小区的安置房套型有5到6种，较大的安置小区其套型则在10种左右。另外，在一户被拆迁家庭能安置多套小套型房屋的情况下，一户申报几种套型的情况也加大了安置房分配的工作量。最后，安置房套型往往众口难调。尽管安置房的具体套型是在多次征求被拆迁人意见的基础上产生的，但在实际分配时，由于拆迁与安置分配的时间较长，常常会出现被拆迁户违背当初签订的安置协议求调整安置套型的情况，由此造成安置套型的供需矛盾，增加了安置分配难度二）调产安置所需时间长如上述，调产安置涉及到安置土地审批、安置小区的规划设计、安置房屋的建造安置房的分配等一系列工作等，耗时较长。从各地具体情况分析，一般的多层安置住宅，从调产安置前期准备工作开始到安置房竣工直至实际交付被拆迁人使用年。其所需时间至少二年多，最长的三年左右，而小高层和高层安置住宅则需要二至三年。安置房屋的建设时间还与安置面积有关，安置面积越多建设时间越长。此外，如果安置地块的前期政策处理不到位，也会延长安置时间，影响拆迁安置进度，增加拆迁安置成本（三）调产安置房的经济价值差异性大每一个安置房的层高、朝向、套型结构都各不相同，虽然每一层每一套之间有一定的层高和房屋的朝调节系数来平衡相互间的经济价值差，但实际分配时仍然存在着不同程度的经济价值差异，而且有的差异性更大。虽然安置房的分配一般通过抽签产生，但同一安置小区、每一幢之间、同一幢内的每一套之间、同一层内的同套型之间仍存在着利益差。另外也存在一户多套的家庭，一旦每套的安置房都抽得很理想，其得到的经济价值将会明显高于其他的家庭，由此呈现了拆迁安置中的被拆迁家庭之间的安置房得到的经济价值极不平衡的情况。由于安置房分配中的经济价值差异性较大。导致安置房分配工作难度增加和工作量增大。（四）安置后续问题突出1、安置房质量对拆迁安置影响大。由于拆迁安置房建设时间紧迫、建设资金有限等原因，较多的安置房建设都存在一些质量问题，如房屋漏水等。若质量问题发生在安置房交付之时，被拆迁户从心理上对安置房产生疑问从而拒绝安置，影响安置的成功；若质量问题发生在安置房交付之后。则会导致大量被拆迁户就房屋质量问题上访，从而影响社会稳定，甚至影响今后的拆迁工作。所以调产安置并不是安置房分配完就大功告成，其还会面临安置房质量不过关的问题。2、安置小区物业管理与资金落实难。调产安置还涉及到对安置小区的物业管理问题。农村住宅被拆迁前，并没有物业管理。但安置后，则涉及到安置小区的物业管理问题。物业管理包括管理人员的产生、管理水平的、管理资金的来源和使用以及具体的物业管理事务的处理等问题三、调产安置需把握的四个主要环节安置是整个拆迁工作的关键，事关拆迁工作的顺利完成。做好调产安置工作应把握如下四个环节（一）安置用地可行问题把握落实安置用地是做好安置工作的基础1、安置地选址可行。安置地的选择应符合大多数安置对象的意愿。从农村房屋拆迁的情况来看，安置地的选址应确保当地大多数村民的生活、生产需要，尽可能与原拆迁地块、与当地农民生产生活的距离保持最小，尽可能就地安置或者就近安置。另外，安置地块的地段应等于或者优于被拆迁地块的地段。但是，考虑到与今后其他拆迁项目的平衡，安置地块的地段也不能过分优于原拆迁地块，否则会加大今后其他拆迁项目的安置难度2、安置用地面积合理。安置用地面积应依照当地新农村建设的规范标准进行合理规划，安置用房的间距应达到规定的标准，安置小区的公共用地面积、公建设施用地面积和相关的配套用地面积不得低于新农村建设的标准。此外，安置用地面积核定时还应留有今后农村农民的居住用地。主要是解决农民今后住房困难户问题，其目的是有利于房屋拆迁工作顺利进行。（二）安置房套型的合理把握安置房套型应尽可能满足大多数被拆迁户的需要。安置房的套型设计应从满足被拆迁户实际需要出发，并严格遵守相关程序。1、一般家庭套型面积的确定。安置房屋建造的目的是用于被拆迁家庭的安置，而这些家庭大多数用于自身的居住，因此安置房的套型面积应符合农村村民的居住需要。近年来由于我国农村的经济发展形势较好，农村居民的居住标准提高较大。农村村民的居住条件应该予以适当的改善，在原居住面积基础上有一定的提高，再加上计划生育的限制，因此安置房的主要套型面积一般以三口家庭为主体，结合本地来说一般每套80到11O平方米左右相对比较合理。此类套型一般也作为拆迁安置的主要套型。2、特殊家庭套型面积的确定及其他问题处置。安置套型设计中除了考虑农村一般家庭外，还必须考虑到其他类型的安置家庭。其一是大户及小户家庭的安置套型设计，用于安置三口以下或单人户和四到六口大户，一般控制在总套型的30%左右。小户型的建筑面积一般为60到70平方米左右，大户型在11o：N120平方米左右。其二是老年人房屋安置面积的确定，被拆迁人中老年人占有一定比例，其套型面积一般控制在50平方左右较为恰当。并且其楼层应低，最好能安排在第一层。此外，还有附属用房的设计把握。应综合当地农村情况和被拆迁人的需求情况予以综合考虑附属用房及特殊情况的设计，如车库及自行车房的设计，顶层房屋的设计，房屋的阁楼面积的确定以及其它用房的设计等。3、安置房套型确定的程序。由于安置房的设计来自于每户申报和核定的房屋的套型，房屋套型申报情况的提供真实与否、合理性与否对整个安置房的设计有着较为重要。做法上应先由拆迁户家庭结合各自的原房屋情况，申报可安置的总面积。其次根据申报的安置用房的套型，正确核定可以安置的总建筑面积情况。再次按总安置用房建筑面积情况，根据安置小区已提供的初步设计方案核定每一户的各种套型数量。最后根据每户的套型情况，平衡整个安置小区的套型总数，将核定的每一户套型情况反馈给每一户拆迁家庭，通过再次核对，签署拆迁户姓名后的套型情况才算是最终的安置小区套型设计。对于老年人的安置问题，可以在普通性房屋的设计基础上，对于住宅一层的另外根据需要另行设计面积较小的房屋。关于房屋的层次差异性较大问题的处理，一般可以对于可以在设计上保证相对合理性（三）合理确定调产安置的面积增扩与价格结算1、合理把握调产安置的面积增扩。由于安置用房套型设计的限制以及保护被拆迁人利益等因素。农村住宅调产安置必定会出现安置用房面积超过原房屋面积的情况，结合实际来看，一般一个拆迁项目的拆迁安置用房面积要超过原房屋面积20%左右。在安置总面积扩大的情况下，我们应着力把握好每一户的安置面积增扩在实际操作中，每户安置面积一般分为二个增加档次，特殊情况的分为三个增加档次。第一个档次为每户增扩10平方，即享受增扩面积部分；第二个档次为每户增扩不超过20平方，即超增扩面积