北京房地产项目策划报告

北京北五环项目某策划报告一、项目概况地理位置本案位于北五环路北面，西邻安立路，东邻北苑路，北面紧邻万科星园和北辰绿色家园，处于朝阳区，概念上属于亚奥商圈范围。本案用地为北辰绿色家园转让,建筑性质为住宅及配套设施。拟建面积：约30万平方米，规划容积率为2.68。本案区域地图建筑形态为塔板结合。做项目闭运作作现状典建设幅区域榆已完箭成土达地平神整，姐无拆累迁阻钟力，霸条件尤具备臣可迅百速开碑工。欢目前黑正在辞进行锅规划局方案罢的修哗改。否二、俱项目蚁策划佳背景堡内部苍因素射属规务模较奏大的披项目孟，开围发周茂期可陆能要涝较长蚕，必姐须考数虑项穴目的锁可持辉续竞役争力派及品肃质的柏超前寇性。术容积梯率较哨高，扫对项额目整踩体规谈划及搜单体暂设计狮水准浴要求复高。饺本案质必须依适应涛当前舍主流垦市场笋的需奸求。退本项怠目的塞综合喷成本复决定粉本案供市场牙价格趟水准拿处于历中间率状态悉，又尾有万系科星侦园品皱质和罩北辰欺绿色歌家园盯价格特的双宏重挤怪压，愈项目辞必须什从差静异化夺的产倚品、峰差异轨化的关营销刚和较趣强的踩价格显优势荷等方迁面努康力，冲才能格有所帐作为壤。陕本项瓶目开域发商务是首撑次进饭入房嘱地产何行业码，没竞有经睁验和浪品牌锄实力悠，对只项目以的品循牌形勾象的后推广酒不是幸很有追利。雕永外部垫因素冒本案沸属兵亚北哈地区悄，这摄一区挑域由号于亚得运概橡念和花安立孝路的桑通行迷而不菊断发滋展起她来的类，属恶于亚患运村窄的向休北延蒜伸，野随着园20企08晚年奥弦运会诚的召垂开，认本区商域由急于具诞有与始奥林耍匹克祝公园图只隔给一个湾五环谁路的罢优越恶区位劈优势虫，所铲以开取发更勒是前阀所未笛有，所品质汤也较宪高，锡由于北本区慎域环跪境优铸势明缎显，抛土地探成本奴较北探四环阿到北嗽五环使的区敲域要口低，攻所以坝本区险域的晋项目梨多以圾阳光夏板楼率为主予，价痕格从狮52乎00胁－6变50浓0元宁不等展。中区域财项目蝶整体翠质素刷都比加较高垮，规皆模也件比较壁大，处已经君初步亡形成协区域铸居住垂板块烫。堆区域挤环境挥优势骑明显狮，但摆周边凝配套杯比较羞缺乏汉，会狮在一启定程清度上滨影响搁项目唯的推血广。烟本案朴南面式紧临僵奥林牧匹克支公园启，右随着慕20捏08症年奥误运会拣的召息开党，本钞案的划奥运君概念愉会更厨加不惊断的哀体现窃，进殊而为津本案忙的发夜展带惹来新卖的机丈遇。粘三、袍区域鞭环境啦分析趴1、笔交通漂条件响南面岔紧邻代刚刚出通车锐的北滔五环括路，舅连通利了中秒关村异、望垄京和役首都盘机场窃，使却本区固域的交出行危十分篮便利疼。盐西侧炸的安基立路找是市柳政主凭干道事，也擦是本托区域睛出行妈的主柔要道杂路之喷一，反连接碎四环学、五映环，哲北至街立水秆桥。倍东侧蹲北苑硬路也乎是连管接北促四环固和五骡环的睁主干监道，乓集中岔了本警区域态出行絮的如脆75鹊8、们84住9、绵80睬9等途众多趁公交井线路绩。朽建设送中的尚地铁膊5号玩线大眯羊坊棋站正汇好位宪于本登区域锈东侧跌的北铅苑路摧上，粘为本闹区域满的出到行带送来了兰更大滨便捷存。名综述廊：本害案所嘴在区号域目令前为夕市政紧条件广比较逮完善赏的地悠区，答新路粮网系货统已饥经形境成，筝有效坚的提陵高了麻本区璃域的压出行侧效率鼠，也肃提升玩了本灭区域碎的价煌值形霞象。鲁多条为市政今干道需将北障京市防主要铺交通迈干路臭北四县环、赌北五裙环有中机地珠连接谱在一坐起，唱形成术四通胸八达顿的交惜通网酿络，汤以奥万运村甩为中资心的蓝交通葱枢纽护体系符使本我案交券通动摇线延暂伸向固至全宵市。号本区峰域出挖行的猫公交胞线路泰多达延三十蓄余条率，而与且多裁集中杏在北被苑路旅上，巨不同苦程度含上造密成了散道路羊拥堵移。令2、百周边镇环境杆本区艺域紧剃邻1外30触00抱亩的金国家赶森林节公园腐，空粱气清军新，忆碧水强宜人庙，环爆境优维势无救可比维抵。请本案潮西南俭面紧所邻奥杰林匹坝克公六园，团是2恨00搅8年庸北京郊奥运犁会的境主会丧场，均对本刊区域含价值签的提苏升非屯常有杯利。校本案访周边年生活尊配套恶设施剑，医臭疗、粗教育锁、商迫业配始套、剧金融低、邮姜政及帆餐饮颈娱乐预等配龟套设更施不巨够齐识全，阶商业很配套趴主要尘集中逃在北冰苑路敲两侧秋和万税科星浇园与幻北辰景绿色象家园帆之间红的商给业街电，各随种配铲套设挠施都逆有待且进一填步完哨善。史3、剪发展父趋势革本区笑域紧耽邻奥稿林匹划克公些园，陕具有甩明显区的奥坏运概胞念，锻随着尤20际08回年北遗京奥观运会辆的不蔑断临删近，惧本区则域的沈开发呜建设租也将纷全面抵提速纸，特锹别是剥市政纲基础窑设施万如商舌业、恋文化耳、教残育、徐医疗为等的喂配套沫服务贴设施虹建设泥将全杜面展锡开，斩也将场进一音步带砖动本拥区域挪区位谣价值炕的提亲升。式北京离市已摧通过恰了逼五环牵路百启米绿忠化带虚的绿代化方首案，浸按照鞭目标俘，寨五环伶路昼两侧绞将完猾成不照低于贪１０虚０米陵宽的屑绿化涝带肌建设薪，签形成善点线剖片结外合、园气势甲宏大场、景茂色宜默人的被生态录景观虏大道签，再西加上盗西面幸的万考亩森糖林公含园，牛本区幅域的运环境恒优势酒将进轨一步们体现废出来钓。想北京知将建修成的贫第二川道绿任化隔话离地搏区茂就是坐要电控制救市区进建设片向外宗蔓延诵的生很态环哗，根拉据规麻划，还今后世北京切在五机环路酱和六讨环路没间的罢区域叙内将祥限制躁大型浅居住毛区山的旧建设资，所均以随升着本扬案的谅建成笋入住除和北觉辰绿施色家磨园二垒、三光期的档开发切和入绩住，奶再加贪上先叙前已夏经入览住的寨万科千星园第、北屈辰绿而色家粪园一冈期等泄，本睛区域裂将形允成五利环路些周边徐少有某的成纯熟绿值色居碍住区道，它抱的稀蛇缺性个决定片了它强的升抹值潜步力。板随着猜建设抵中的卧地铁遗5号见线的把20恳06活年全旅面通厕车，键本区奉域的尝出行缸将更编加方读便快午捷，补也将姐带动告本区挑域价胀值的包进一险步提研升。犯四、亚区域汗市场涉分析脑区域胜界定刑本案雀位于浑朝阳近区亚脾运村孝正北传3公漏里，会毗邻呈北五哨环，必位于涌安立散路与坏北五宰环交然界处师的东蛮北角缘，向贩西接傅北苑洋路。举属北幕京亚董北地杜区，互从地创域概淘念上穗位属良亚奥以商圈令，而把在行产政上联隶属巡朝阳袜区。弄北五塘环为套这个看区域脑里最晚为重掏要的慎交通日大动洽脉。福根据革调查的结果傲，目救前在湿北五才环沿轿线从瞒西向广东已照经形杠成了耻四个淘房地菌产开橡发的珍集中挥区域潜，其召物业所形态阁有着赔明显烫的差减别。纷该区烛域市奶场以胃北五槽环路白为主纯干线翁，可宋明显医分为迫四个哑大区退域。轿西北赴五环无路区约域由辱于邻孤近颐找和园根和圆笛明园炮，有危山有卖水，咽环境认十分例优美臂，是枪京城哪一个妈别墅斧项目缝比较调集中奔的区升域，域另外以又有孝五环快路的助通过联，解舍决了惜这一唱区域贿的出省行问脊题，番所以怕本区琴域的携别墅匙项目厅也比务较受恭欢迎患，价涂位基监本在货万元云以上假，代朱表项妈目有拐：半猎山枫绵林、击圆明且园花屡园别倒墅，具主要这面向榴高端秧人群傲，价讯格一锦般在躁10且00终0元剂/平铜米附怎近，掠明显帝的，奶该区恳域物痕业类刷型与愁本案尿不具学可比俭性。盟沿北跳五环染向东澡，八萌达岭旅高速械沿线衰区域略是又售一个痰房地鸽产开鲁发的斩热点伐区域开，本州区域忙向南斯邻近架中关灭村，耀向西妄邻近饼上地般信息担产业对基地笑，随元着中镇关村制的建畅设和范发展浴，这段一区扒域也岭得到涨了空番前的规开发额和建颤设，海而且牙主要衣的购庆买人许群也朽来自纵中关煮村，腾由于战周边灿环境评较差泉，土季地成凳本也漠较低疼，而贸且选稻择本请区域胳的客岸群消惨费水龙平有滨限，已本区趴域的竖项目赏多以占高塔浸为主以，主瑞要项热目有制永泰扬园、怜美欣皂家园道、怡北清园应等，海售价拍也基丝本在练42更00剥-5颠50浓0元乓/平痕米之虾间，的销售御情况捎相对丰一般传。涛继续堆向东挪的亚菌北地伞区，肌这一弓区域惕由于乔亚运粉概念酷和安纽立路恭的通响行，轨不断形发展漠起来斯的，弱属于企亚运压村的接向北骂延伸描，随杠着2酸00邪8年慕奥运送会的圾召开究，本胆区域油由于歪具有天与奥哀林匹招克公穿园只皂隔一晚个五晶环路菜的优摘越区捏位优胳势，金所以连开发运更是庙前所析未有惑，品有质也捏较西季面的资八达陶岭高妇速沿斯线区杨域要贯高，蛾由于稀本区挡域环世境优抢势明诵显，梦土地奥成本菊较北洽四环冠到北掠五环缝的区园域要恨低，搁所以咐本区域域的标项目耍多以旺阳光女板楼领为主潮，如设：光狮大名户筑、闪嘉铭序桐城移、倚乌林佳龄园、芳风林旬绿洲橡、万析科星耐园、删北辰帐绿色另家园隔等项顾目代芹表项托目，妙也有凝以锦旅绣馨颂园为盼代表颗的塔肥楼，吧价格粉大都厘在5钻20普0－吃65嫁00雨元不尝等，恋还有室以康性斯丹愿郡、涨亚运缓新新扇家园孩为代鄙表的丸低密梦度高渗档项豪目，立售价魄在万箱元左隙右。突再继干续向层东的痛东北知五环爬区域漆是已储经概畜念十固分深感入的筝望京牢地区申，这樱一区彻域的喝发展筑主要幼源自很一些龟日、术韩公巷司设浸在酒汉仙桥携，这精些公陵司的激日籍校、韩钻籍员离工多耳居住崭于此潜，而档逐渐率发展你起来帐的，除这一培区域纳的形东成先帖于五室环路着的建存设，枕但五润环路锻和轻选轨的慎通车适进一扒步带道动了独这一桥区域毛的开仙发和倡建设敲，目徒前本朽区域偷已经偏成为泪一个姻新兴孤的、询大规钳模的讲居住灾集中符区，特所以埋物业兰的包恶容性冈非常梦强，迅有塔映楼、碌板楼诉，还尼有低妖密度其的低乏板，域价格达也从肥50讲00膊到8怒00懂0元仰不等估。目泼前产涌品形郊式也两正从辣以塔铃楼为弄主的醋钢筋内混凝景土大村森林恨向以情慧谷遵阳光源为代期表的遵低密拳度板配楼转令变，锦而且举还出质现了刑在产旅品创缸新、日包装拿及行绕销执芽行上们都堪聪称目岁前业拖内一本流的骂标志剩性项容目窜—示CL箭AS交S。狸值得哄一提威的是项，北经五环充通车毛、地丈铁5截号线筹的开浆通，床交通炒易达懒性使翠得竞殿争辐社射圈摄进一察步扩扛大。握区域纵竞争诞市场鼠划分巷由于鄙本案叶正处烂于亚璃奥商绘圈，秤即南雕至北爸四环忌路，喂西至掌八达权岭高泄速，戒北到宰清河回路，素东至嗽北苑企路所倚包括鼠的一趴片区砖域，炼所以昂竞争雄主要强来自男亚奥葱商圈僻区域乏和其帅周边脏邻近雪的一润些区刮域，装主要制竞争僚项目缩也是敢来自辜这些疲区域挖的与辩本案决同质亡的一验些项潮目。拆下面韵即对亮竞争彻区域耕进行岂细致总划分革，并昌对各言区域钥中的盈代表庸项目仿进行蜜分析吵：判本案信所处启位置拼为基啦点，能根据蜓不同与地块期项目轨的性酱质及仰定位擦区别茧，本释案周壳边区港域可停以划穿分为疑三个览竞争汤区域遮：衰核心荒竞争燃区：授北五玻环以唤北一斧公里魔以内挪，安芦立路李至来邻广营底北路宾之间呀。乔主要陕射竞侦争区塌：北讯四环架至北滋五环割之间卸、八划达岭傅高速枣公路忍与安闯立路依所构谱成区钻域。故辐射柄竞争绒区：哨北五茫环侧以北警，八党达岭茶高速曲公路邻沿线块、望滩京区驶域。琴区域去竞争向楼盘险示意晴图帝区域驾竞争谱市场寻特点民及分本析陶1、剂核心驾竞争叠区反昆氧棕骡才币肤主互要项荷目包址括：微北辰膏绿色宅家园葬、万拜科星威园之图水榭苍花都帅、北岗京青序年城庄（参乞见附吐表1枕）妈该区天域建否筑类深型主暑要分稿两类励：筋以万顿科星剑园-励--咐-水扶榭花肚都为虑代表惨的区构域内粥高知仪名度溉品牌穷产品楚。项碗目凭络借嘉“和万科饼”悼的良雾好企裁业品孟牌形仍象及泼产品派品牌肤知名汪度、红以项迟目的楼景观主规划汇及周众边国富家森写林公港园良瞧好的拣环境养优势知为卖见点，昏同时帆强调然项目喂地处厌奥运堤商圈周所具悟有的焦奥运式概念奇。所玉瞄准擦客群帮为：租经济本实力垄较好总，注暑重居德住环硬境，脸比较壤认可榨万科疾的企承业及狸产品每品牌抛的消猪费群钩。但蓬由于筑项目鼓所处远地段牛为北召五环隆外，玉目前衣仍然吹面临鞭交通区不便蓬，周刃边商清业配轿套不是完善岭、产勾品形符式以锄蝶塔贪为主衣，实腥际密党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加灵严活的队户型钥方案吼。碌2、卷劣势房分析弱本区栽域各丛种配须套设抬施不巩够完奖善，巡一定拢程度摔上制亭约了戏区域纵内项绘目的转销售坟。温地理挡位置沙上处罢于北丽五环讨，比调较偏呼远，默认知嫌度不倒高。燕项目风用地哈为北马辰转科让，窑成本争较高摊，不草利于商项目世成本勾的控唇制。堆已经隐入住扎的万踢科星出园对皮本案如形成化了产挠品压婆力，仗北辰逼绿色杀家园欢由于盼价格原较低续，形趋成了购价格摧压力虫。辨集中近了本居区域胶出行劈的主营要公裙交线点路的粒北苑屠路上址下班与期间塘比较夸拥堵消，对平于业卧主的苦出行尝造成剧了一葡定程达度的彻影响抵。筝3、勺机会糠分析硬比邻茂奥林奴匹克剖公园版，随挡着奥蛮运会帮日期腰的临霉近，存以及瓜五环禁百米师绿化吉带的付逐步辫建设严完成粉，本番区域沟的升宏值潜柏力将玉不断爸的体疲现出赠来。协随着其京城堤楼市阔新捆一轮密的外虽扩热狱潮，尼住宅备布局第边缘珠化已绢成大翅势所菜趋辆，本具区域浪的认宾同度确也将传得到三大大滔提高勾。偿五环垃路、言安立冠路、券北苑任路和厨建设面中的姑地铁妇5号左线构拳成了颗立体束交通俊网，亚进一蔬步带粗动了役本区洞域区繁位价损值的务提升支。竖周边哗项目书建成屋时间疲较长樱，相春对目舒前新祥建项失目品基质一再般，零而且盐产品间和户镇型的蛋设计固上存华在着蒸市场英空白贯。础人们挨对于炉自身她居住娃品质摆和环揉境的悼要求根越来鼻越高铁，所仆以客必群规幸模相应对比垮较充面足。飘4、窃威胁秆分析极临近蔽项目所北辰冶绿色旁家园娘三期遭即将烛建设互，由锦于土肃地成碰本较德低，辰所以住售价领可能福较低荐，会鸽对本膛项目喊的销或售造狡成一蜜定的惹影响叔。述中国从人民召银行蜘新下交发的谦《关略于进渠一步祖加强蒜房地占产信营贷业奔务管推理的写通知柴》中绘规定重：商晚业银状行只般能对偷购买绒主体检结构懒已封茄顶的栗居民借发放狱个人元住房捷贷款界，这矮就要东求开纵发商瞧必须提具有修非常据强大扛的资炸金实庭力才衣能进公行项版目的牙开发倍建设皮。罩次竞杂争区熄的同讽质项怖目很别多，解而且树各种钥配套绢比较仓完善泛，势美必与笋本项单目产明生一晓定程似度上悲的竞裕争。罚在这椅个主金打环急境品真牌的孔区域先内，渠2.缠68趋的容贵积率鲁比较闹偏高宅，认馅同度爹低。浆五环罪路的期通车替和地蚊铁5民号线崭铺设似，可蜜能带瞧动其瞧他通细达区枯域的瑞发展叫，如刮望京放区域瓶，从心而影伏响到看本区寻域项红目的韵销售室。器（二印）、赢本案存的市朝场距机会厉1、全本案驴具有荒很强榴的地忽段优药势、士而且冠周边陪项目战的开昏发已衡经使麻本区译域的睛形象塔初步永形成且。针2、职本区结域的著典型粒项目口之间京存在阿着1浸00蝇0元欣的市森场落绒差，拘给本刑案提散供了矮很大剧的市谈场生转存空离间。锯3、挂周边注项目拿的开药发时榴间较摩早，皆形象我已经袋比较钥过时抽，本绸案容引易在珍品质吴上超期过之僻。仙（三钳）、视本案泻的市齐场突甩破点为敬犯钢移1选、差突异化汁的产体品策击略，爷区别掠于八肉达岭合沿线袄的高谣塔项勉目，面区别锁于北际五环虑区域趁北辰嫂绿色盖家园踏呆板墙程式逆化的窜规划湾格局跑，强亡调最然好的更生活妹环境捉、景难观和储最适虾宜居寄住的绸地段色打造贫最适予宜居副住的傻产品惊。银甘站战导2水、差君异化馆的营举销策撤略，浪区别既于周迎边项炎目过协于平器淡的潮营销没基调踩，在睬准确厦定位良的基编础上因，营暑造项衣目的旦景观壶性、都亲切彼性、电和谐尺性和欢舒适激性。裁危荷辜剑3拦、价擦格优仅势策疗略，裕在确慨保产百品质券量的浩情况啄下，烟尽可烘能的执控制疮成本限，已派达到谈压低现价格膝的目坝的，开从而腹达到薪塑造丘区域糊内极岔具竞臣争优采势的情项目包的目笔的。眼六、愉目标福客群进分析拦本区皂域的亭购买呼人群蹈主要佩来自贡看重宫本区涛域的降环境身优势闹和升趋值潜颤力的炎其他林购房罚者；衬原居捧住于音北三幸环、慈四环光区域念的搬经迁居弯民；珠亚运蹈村、从中关职村的限首次完置业听者；妻以及拼少部叠分C玉BD详工作疮的注蕉重生提活环泉境的翁白领宗，以逝下是毫对这恋些客悄群的际具体责分析仿：现1、岔目标冒客群况形态诵特征润分析蒸：岔年龄足：2争5馅—犹45讲岁社译会主丝流群斥体。石社会兰形态烧：2滚5－禾35未岁左凡右的划中关压村和碍CB耐D单捎身贵嗓族或碰夫妇平，3总0－字45揪以上待的原手居住三于北厅三环登、四恭环区茶域的盾社会够核心旗家庭市。确教育弦状况简：大它多接懂受过钓良好酸的教丢育。献生活特形态队：追闯求稳救定生式活之且后的烟安逸剖与舒只适，喘对生死活环丝境要粥求较醉高，液注重鲜生活屋品味宝，追朗求生锻活品稼质，成看重舍观赏患性、延实用饱性、抵合理扭性与辱功能滩性的扁统一堪，有珍一定亩生存音、竞锄争和弃生活暖压力绩。砖经济岛状况呆：有捐较稳撤定的储经济添来源翁，处拔于社细会中栽至中以上阶些层，拘经济奋状况扩稳定俭，有赚一定遵的承速受能浸力，婚一部绪分家悼庭已嗓经拥巴有或蠢即将窃拥有灵私家损车。首购买拍能力前：嘱◆垄塔购楼中设小户虽型：裁30哄－4婚0万吗元支腔付能城力，余8万机元左诉右存骨款，叙价格妙为主尼要决衣定因蛛素，剥户型秃以一艰居和化小二蠢居为曾宜，侄对交搂通通题达性回和快做捷性对以及批居住骂生活忠的便叫利性欢要求碰较高睛，出费行主睛要依贩赖公肯共交包通。贡◆键板罩楼中贵大户肠型：差60词－8史0万难元支销付能齿力，晃15尾万元尽左右士存款痰，户通型以趟舒适虎型的书大户党型为救主，络对交绪通通委达性丙和快械捷性令以及谊居住贱生活拆的舒检适性丘要求信较高忧，出居行主克要依堂赖私炮家车同。缩2、驻目标进客群藏定位脑有一偿定经卷济实郑力的击都市为白领丢阶层题。奔亚运钥村区好域的令民营建、私板企老不板及桂公司暑高层数管理婆人员课。酿中关鼓村及秧CB骂D的球民营罩、私酱企老喝板及伞公司遇高层样管理智人员奖。考原居威住于客北三巷环、据四环猜区域郑内有析一定乞经济多实力逢的注防重居漠住环臣境的撞富裕着户及售拆迁工户。仇京城存其他江区域橡有一愧定经胖济实鸭力的韵，注私重并匪想改吓善其姐居住丘环境偷的人棚。僻3、显住宅桌购买妨需求获分析照：朵看重捡本区损域奥粪运概而念的痛升值咐潜力抓和绿板色居挺住环加境的挠其他夜区域吩购房喝者的刺二次圈置业怀选择局。打工作钞于中荣关村献、C拢BD奔的注叨重居依住环线境和哪价格乓的白穗领一撑族，当想拥让有自搏己的忠生活羽空间舒，满壳足居掌住需勒求，君首次束置业萌。椅原有孟住房猛拆迁口，改父善居嫁住环妖境，装二次痕置业鬼。酷七、眠项目土价值够分析小1、哥地块内价值公的客磨观评式估匙本地厕块在观北京劳市具周有独即特性猴南面岔的五购环路糊、东柏面的道北苑骂路和始建设约中的音地铁怖5号包线、锐西面茶的安煎立路瓣构成钩了立宏体的徐交通程网，棋具有阔很强鼓的交杆通资钢源优荣势。株南邻刚奥林缴匹克胳公园拿和百器米城军市绿撑化带瞒，西盐靠万俗亩国疮家级础森林红公园稼，拥徐有无律可比奴拟的塔环境咽优势碍。爆紧邻睡奥林想匹克搅公园艺，奥碌运板简块概辟念明葱显。委周边缴项目齐已经勤入住若，区蔑域整寸体形桥象初感步建疤立。叹结论旱：丝有条金件成枪为北道五环搞区域忧极佳哗居住吹环境横和极境具升晋值潜赤力的困项目竭。五环路百米绿化带万亩国家森林公园和奥林匹克公园五环路百米绿化带万亩国家森林公园和奥林匹克公园人们对奥运概念的认同五环路、安立路和北苑路组成的公路网建设中的地铁5号线本案五环路、安立路和北苑路组成的公路网建设中的地铁5号线本案本区域形象的初步形成周边配套的不断完善众多公交线路的通达本区域形象的初步形成周边配套的不断完善众多公交线路的通达骗本项蚂目价呆值形罩成示哲意图毙2、苗价值冬提升握小区榨整体融规划垃、产绝品设柜计、赤社区积内部粉环境挥与周纠边环蓄境协牙调统横一上霞作足桨文章魔。哪（1闯）、自差异已性的捉产品牢：贞通过饶整体迈规划汉设计戏来削宇弱容疤积率岁偏高筝所造细成的责不利类影响垒，同眼时形坡成社嫌区内听部景差观与福外部溜景观提的呼菌应，采达到率项目驾与周带边环尿境融僻为一床体的框目的俯，建榴议采渡取围姿合式律或半辣围合邀式的逮社区善规划绳形式残。箱在社跑区概钳念上本和建逃筑风妙格上塘要与艳周边笼环境选一致葵，再状居住劣氛围窝上，冒强调醉舒适梦性、清健康谱性和诞高品金质性他。煎容积苗率虽瞎然较经高，势但可递以通毛过规采划建敏设较杆大规侦模的拒中心食庭园恶来强贱调增疤加绿能地率既的同雾时加晒强绿垃视效串果，民形成拴高绿朴化率塔、低宇密度晌的感纳觉。挡在户恢型设绝计上算，以园中大捞户型极为主勤，兼霸顾中斜小户佳型，反并提长供多谱种户截型设绣计形傍式，原如平罗层、脉错层班、跃默层、宿复式傍等，丙满足臣需求雨多样障性的世要求监。料在产洪品品童质、被均好挪性方袄面超麦过周篇边同炮质项脚目虏——葱万科钥星园械。望（2呼）、艳差异地性的碌营销概:王强调睛营造测社区走园林利环境虫及人签文环握境，陶强化技社区党归属旬感和稻生活嘉高品享质感斧。即注重以建筑蛙艺术观感、岸现代动感以盛及实乖用功坛能性背，用意充满晨人性毙化的秋细节康设计聪吸引吸并打白动消连费者档。嚷产品秧的定沸位、际包装宽、市终场推怀广方拔面的朽一致次性和奥超前恐性。方营造椒项目搭的龙景观阻性、于亲切再性、状和谐秃性和青舒适滔性，益树立殖区域坏内极哄具竞筹争力灶项目裙的形斯象。温改害粪躺办(琴3)拴、产埋品价眨格优学势：固在有擦效控拢制成嚼本的滨前提绞下，低努力盲提升性项目久的品燥质，像树立杨竞争宝区域姜内极帮具竞竖争力弃项目穷的形穷象。宽在品爆质方僵面向天万科扑星园态看齐权，在命价格脉方面猴向北姿辰绿刻色家观园看姜齐，阴提升易项目疮竞争廉力。截结论犬：本吵项目芒将通单过差胡异性零的产窃品、祥差异抽性的抓营销历、以牵及树掌立产启品价徒格优岩势战盛略等约多环宿节的枪组合障，协晓调成来为北苗五环扔区域错内内铅较大爬规模泡，具新有指扬标性极、均慧好性史、超端前性搅的现慢代绿翠色居娘住社贸区，熟本案休为各她单项妄指标负全面队提升炉从而玉达到韵整体洒价值悔提升葱的楼艳盘。琴八、涂项目茂市场笨定位差1胡、定将位依执据哲⑴叠案级独特思的区怀位概资念优帆势和壶环境吴概念览优势婶对于脆项目吧起着晃决定嫩性的遍作用鞭。退⑵延南戴面的记五环蔽路，定东面偿的北饭苑路江、建冒设中肝的地寒铁5训号线来，西歉面的陡安立隶路构健成了蹲立体捏交通臂网，约具有扇很强降的交盖通资渡源优断势。口⑶秀交尤通的樱通达座性，拌广泛册延伸犁性，堵具备金了较守大升液值潜耳力的豆项目射的可胀能性冬。旬⑷扬整姑体的鹊社区深规划铺，板社塔结肢合的供设计灯为大腿尺度润、舒叙适性赴户型胳设置弊提供拉先决摇条件逢，同女时兼与顾了马中小蜓户型化设计杰，具努有均酿好性松。必⑸苏与恩北四核环至心北五坛环区填域内打的竞援争项叠目比延较，黄本项拘目价屋位最因低。迎⑹粥在皂定位捞方面披参考亮邻近仆项目调万科喉星园怕和北菜辰绿汤色家迁园，提板楼党的均滑价应拾与万涉科星依园相勤近或亡略低似之，后塔楼纱的定皆价可摊以参疏考北娘辰绿秩色家蚂园，绒其中召较好仆景观候及朝愁向的谣户型队可以燃达到御板楼流中较央差户婚型的户价格直水平召。证2、橡产品馅定位泛建议敢⑴嘉区括位定馅位把北五浑环区杀域极库具性芽价比液优势腰的高全品质黑社区唐型住侄宅。搏⑵耐产对品概旷念弦①共欲强调腰环境抽优势介，倡源导健炮康生其活理恋念，撕注重绢生活吓品质录。渣②脾智通过鼓整体务规划丰设计三来削隙弱容婶积率粒偏大谣的不限理影冻响，修注重火中庭吸水景烂园林遣设计释，确伏保各晃朝向长的景屯观量伐，注还重塑筒造产蜻品和摧营造足环境鼠及居误住氛棋围，么强调据产品忽的均银好性典。漆③格泥在严酱格控害制成扶本的新基础串上确滩保外馆立面偿的设与计新碌颖，和户型们的设街计多天样性搭和趣满味性洽，突妨出优堆化性汇优势怠。摧⑶刻产亚品定锁位听①颤捎差异邪化产忆品策仍略是巡项目形成功叔最为贪可靠犁的保滚证。纠②妥朽同区谋域缺睬乏高冒品质析、适相中价昨格产泛品。迹③同慢注重伪商业党配套靠的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