商业地产基础培训资料

商业地产基础培训商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所，包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，必然有不同于住宅(指普通住宅、公寓、排屋和别墅，以下同)的其他特征：1．可供选址少。住宅开发可选地块范围广，不同的地块适宜开发不同类型的住宅；商铺开发选址局限于城市商贸中心和主要街道的沿街地段，地块供给量较小，可选择的范围窄。2．规划难度高。一方面，商铺面对客户需求个性化特点更加鲜明，各种业态对商铺的要求不具有替代性。如果针对特定目标客户规划设计的商铺招商不成功，项目在短时间内将很难找到合适的客户，从而使项目销售(招商)带来严重的后果。商铺投资受宏观经济、消费者行为的影响非常突出，对于大型商铺开发而言，预测人流、物流、车流和现金流的难度远远比开发住宅大。最关键的是，目前没有关于各类经营业态所要求的关于进深、开间、面积、层高、和柱距的设计参数和技术标准，造成商铺规划设计带有一定的盲目性。3．政策影响大。对于商铺投资，政策层面的巨大影响不容忽视，这些政策主要指房地产开发政策、金融信贷政策、销售管理政策、工程建设政策等。首先，商铺开发报建除了国土、规划、园林、消防、人防、市政等部门外，规划方案还必须向市商委报审，设计必须符合城市商业网点的整体布局才可能获得通过。有的城市由于商业设施较多，对开发大卖场和百货店甚至要召开市民听证会(如大连)，商铺项目通过政府各个部门审批的难度可想而知。其次，银行对商铺购买的抵押贷款条件与住宅有区别，商铺贷款至多6成10年，而住宅贷款可以8成30年。再者，商铺的层数少，根据销售政策规定一般要到物业结构封顶才能预售，而高层、小高层住宅只要投资达到三分之一、已经确定竣工日期就可以预售，因此商铺开发要求发展商具有很强的资金实力。业界有人戏言，商业地产是资本的游戏。此外，商铺对政府区域规划比住宅更敏感，城市功能布局的调整对商铺的收益将产生革命性的影响。4．价格变化快。一般来说，建筑物底商的价格是住宅价格的2—3倍，有的繁华街道甚至可以达到5—8倍；少数拍卖的商铺(铺面和铺位)高达18万元／㎡。由于商铺的价格高，而影响其价格的因素甚多(如地段商情因子、客流量、可视性、交通条件、停车条件、硬件设施、规划的科学性、商品经营类型、项目的运营特点区域未来发展趋势等)，因此商铺价格变化往往难以预料，其售价(租金)变化的幅度之大有时令人惊讶。而住宅是人类生存和发展资料，人们的购买行为主要受收入(财富)的约束，因此住宅价格变化相对商铺来说小得多。5．市场跨行业。商铺市场既受房地产市场供求关系的影响，同时又受商业零售市场支配。商铺市场是房地产市场的一个分支，商铺的投资必须考虑整个房地产市场的供求状况、竞争态势；而商铺作为商品流通和服务活动的载体，与商业零售、餐饮、娱乐、消费有着必然的关联性。在现实较好的宏观经济背景下，商铺与商业发展呈同向不同步的关系。因此商铺的市场跨越房地产和商业消费两个领域。6．购买跨区域。虽然对于住宅而言，也存在诸如“温州购房团”这样的大型投资客，但人们购买住宅的首要目的仍能是居住，投资的成分相对较少，跨区域购房居住者总的比例不高；但是商铺的购买目的恰恰相反，投资是主要目的投资经营户较少。资本没有国界，更不存在区域障碍，深圳商铺有20％—30％是港、澳投资客户，杭州2003年11月份举办的商铺博览会也有许多大城市的商业地产项目(如成都的熊猫国际商城)前来参展，而且销售业绩不俗。资本的趋利性使得商铺的购买具有很强的跨区域特征。另外，商铺的使用年限短，根据法律规定，商业用地土地使用年限40年：住宅用地使用年限70年，综合用地土地使用年限50年，这也是商铺不同于住宅的一个重要特征。从开发投资的角度讲，商铺也有许多不同于住宅的地方。1．开发流程。商业地产的开发操作内容广泛、复杂，全过程操作开发主要流程如下：(1)项目拟选地区市场研判、项目选址；(2)项目构想与初步可行性研究；(3)签定土地使用权协议，取得土地；(4)详细市场调查；(5)项目市场定位与策划；(6)项目概念设计；(7)项目策划方案调整；(8)项目方案设计；(9)项目财务分析与融资方案；(10)项目详细可行性研究及批复；(11)编制商业计划书，进行项目融资；

(12)项目招商；(13)项目初步设计和施工图设计；(14)项目招标；(15)项目施工建设(达到一定形象进度可以预售)；(16)物业经营与管理。以上相关内容对于大型商业地产项目是必不可少的步骤，对于小型商业地产项目可以简化项目概念设计和融资。与住宅开发流程相比，商业地产开发更强调市场的分析研判、项目概念设计以及后续的商业计划书、招商工作，这是商铺开发特有的工作内容。因此总体上商铺开发的流程比住宅开发更复杂，协调的难度也更大。2．目标客户。商铺的目标市场面临两级客户，一是销售(招商)阶段的投资(投资经营)者，二是物业经营阶段的终端消费者。因此进行商铺策划时，不仅要考虑投资(投资经营者)的需求特性，更要考虑终端消费者的消费行为和心理特征。消费者是项目设计的根本因素，也是招商对象确定的依据。就住宅而言，面对的目标客户比较单一，居住需求目的明显，无须考虑终端消费者的需求特征。3．营销推广。营销是房地产开发工作的重中之重，也是企业核心竞争力的重要方面。商铺开发与住宅开发在营销推广方面体现出差异。(1)营销主题。商铺营销主题宣传的是投资相关概念，以及商业氛围、商圈成熟度等方面，常出现的广告词有：“一铺养三代”、“风生水起，坐地生金”等等。住宅营销主题主要是宣扬一种未来的生活方式，使人们对项目具有较强烈的憧憬和期待，少数项目宣传投资概念。(2)营销周期。商铺营销的原则是迅速快捷，营销周期较短，通常6—9个月完成主要销售任务，极少数项目的销售周期超过一年。如果营销周期拖得太长将使项目人气不旺，从而项目销售陷入困境。住宅的营销周期一般较长，尤其是分期开发的楼盘，少则一年，多则2—3年，具体时间视项目大小而定。(3)推广节奏。住宅项日的营销周期较长，一个完整的营销推广包括以下几个阶段：市场引导期——内部认购期——开盘期——强销期——持续期——清盘期。但是商铺的营销推广节奏更主要集中在市场引导期、开盘期和强销期三个阶段，广告费用大部分用于开盘前的宣传造市。(4)媒介策略。住宅营销宣传的主题是家的概念，宣传的内容为生活方式，采用的媒介主要包括精美的楼书和画册、迷人的电视广告、平面广告以及长期保持的户外广告。商铺营销周期短，因此电视广告少，楼书并不十分精美，主要媒介是专业杂志和报纸平面广告。(5)现场包装。住宅项目的售楼部、样板房、工地围墙等都是楼盘品质展示的重要窗口，这些地方的装潢考究，尽力营造出家的感觉，给人以温馨、情调和美的享受；但是商铺的现场包装主要侧重于商业气氛的渲染，现场的每一个信息都给投资者一种投资冲动。(6)公共关系。房地产营销中的公关活动也称为“事件营销”。对住宅项目来说，公关活动主要采取“业主联谊会”、“购屋赠礼品”、“体育比赛”、“楼盘模特”、“明星表演”等形式进行促销；而商铺更多的是通过“投资报告会”、“商家交流会”、“行业研讨会”、“记者招待会”和“大型歌舞表演”等公关活动进行促销。4．运作模式。商铺与住宅开发在运作模式上的差别首先表现在融资模式上，商业地产融资形式包括预售(预租)、股权融资、债务融资和信托融资等；住宅项目融资主要方式是预售和银行短期贷款，在不得以的情况下也采取股权合作的形式，信托融资方式则很少运用。其次，商业地产的运作中后期经营对物业的保值增值非常关键，这是投资者取得合理回报率的基本保障。大中型商业物业必须统一规划、集中管理、统一经营，否则将容易造成混乱，使项目的租金收益水平下降。基于这种认识，许多发展商在开发大中型商铺项目时往往聘请专门的商业经营机构统一经营，这样既有利于保值增值，而且也可以树立项目品牌。可以说商业物业的管理既和住宅物管相似，更有许多不同于住宅项目物管的内涵，其赋予了物业管理新的服务内容。5．投资效益。不管投资专业市场、商业步行街，还是购物中心等商铺项目，一般而言，发展商为了保证后期经营效果，对物业的主要部分更多是采取出租的方式以获得长期稳定的现金流；有的发展商出于融资和战略发展的需要，可能采取部分销售的方式以回笼资金。总的来说，商铺开发的投资回收期较长，少则几年，多则十几年；而住宅项目到竣工时资金基本回笼，投资回收期相对较短。但是，商铺项目的投资回报率却是住宅项目的几倍，有的中小型商铺的静态投回报率在50％左右，至少

30％以上，而且还留下相当一部分固定资产；大型商铺的投资收益率甚至更高，静态指标高达80％，远远高于住宅项目。6．项目风险。收益和风险就像一对孪生兄弟，投资商铺的回报率高(这也是近两年全国各大中城市商铺供给繁荣的重要原因之一)，当然蕴涵的风险也更大，与住宅投资相比，这些风险主要体现在：(1)政策风险。商铺，是一个受政策影响很大的一种投资品种。国家的产业政策、税收政策、房贷政策对商铺开发的影响更大。而且，市场的不可预测性强，投资跨行业特征明显，这些因素使项目的成败受政策风险影响远甚于住宅。(2)价格风险。商铺的价格依赖于其产租(金)能力，价格的高低受到商气、人气、等因素影响，如果出现招商(销售)不利的局面，试图通过降低租金或售价来促销那是根本行不通的。绝大多数时候，商铺价格越低，招商(销售)反而越困难。而住宅的价格只要开发商愿意降低到一定程度总是有人愿意买的。(3)经营风险。商铺主要采取获取租金作为投资回报，在项目建设竣工时一般不可能回收全部投资，因此商铺的投资开发要求自有资金较多，对于一些中小发展商，可能会面临比开发住宅更大的财务风险。尤其是后期经营管理，商铺的风险更大。因为市场变幻莫测，如果市场预测不准，在经营中管理不善将可能造成严重的后果，从而使项目的投资收益遇到挑战。如何比较商铺与住宅的投资价值商铺投资者都关心商铺的售价，它直接关系到商铺的投资回报率。有人认为，应该按照同一区域住房的一定倍率来确定商铺售价，有人认为1∶1.5至1∶3是合适的，也有人认为1∶4至1∶6也是合理的。笔者认为比较商铺与住房的售价，简单、片面地追究所谓的倍率，既不科学，也容易对商铺投资者产生误导。商铺售价确定与住房售价无必然关系事实上，成熟的开发商、代理商，在制定商铺的售价时，通常都不是根据商铺所在地住房的售价简单地按某一倍率定价的，而是根据商铺所在地现存的或潜在的有利于经商的各种因素来确定的，诸如商业氛围、人流、适宜经营的业态等。商铺与住房物业属性完全不同商铺与住房虽同属不动产，但即使相互毗邻，抑或是上下连体的物业，除了物理特性相同之外，物业的其他所有属性都是完全不同的。比如商铺的土地使用权限仅40年（住宅一般为70年）；商铺产权所有人的户口不能迁入商铺；非餐饮用商铺不准接入煤气，等等。由此可见，一个商业价值不大的商铺，也不见得其价格一定要超过住宅。商铺售价通常与住房售价呈反向互动关系，商铺价格会随商业氛围成熟而向上波动，二手商铺会因其周边商业氛围的培育成熟而价格上升，而二手住房的售价一般不会高于其周边的一手住房的价格。俗话说，商铺越用越升值，住宅越用越折旧。如果说，商铺的售价与其周围住宅房的售价是存在所谓比价倍率的话，那么，这种的反向走势又该作何解释呢？比价倍率没有科学测算方式尽管商铺的售价与住房的售价存在所谓的倍率一说，但现在还不能找到它的理论依据，或者说有一个站得住脚的科学的测算方式，也没有一种令人信服的公认的评估手段。因此，有理由对倍率的科学性提出质疑。笔者在此提醒广大商铺投资者擦亮眼睛，要谨慎对待那些被人为地提高倍率后，还被鼓吹极有投资价值的商铺。一、中国商业发展轨迹及现状始于八十年代中期的商品流通体制改革和不断扩大的对外开放，使我国的商业零售业格局发生了巨大的变革，旧式的百货商店、粮油副食店等逐渐衰落，取而代之的是多种形式的新型商业经营方式。第二次全国基本单位普查资料（以下简称普查资料）显示，2001年末，我国零售业企业法人达到39.9万个，比1996年增长41.5%；从经济类型看，内资企业占99.6%，外资企业占0.4%；从零售业态看，百货商店占14.1%，专业店占30.5%，超级市场占1.6%，其他业态占53.8%；从经营方式看，独立商店占67.9%，连锁商店占3.4%，其它商店占28.7%。超级市场、大型综合超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、仓储式商场等发展迅速，彻底改变了过去百货商店单一的经营模式，形成了行业内多层次、多业态、开放式、竞争型的新格局。一些在国际上流行的新型零售业态也逐步进入我国并取得迅速普及和发展。本课题对我国商业零售经营多元化的现状和存在问题进行剖析，并预测其发展前景，提出相应的对策建议。一、零售业态及其演变所谓零售业态，是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态。零售业态可以分为两类：一类是按不同营销形式划分的业态，如折扣商店、方便店、总代理、总经销、批零兼营、工商联营等；另一类是按企业组织形式划分的业态，如企业集团、超级市场、连锁店、综合商店、专业店、仓储店以及附设娱乐、餐饮、休闲的购物中心或商业城等。历史上，发达资本主义国家的零售业经历了三次革命性变化。第一次以百货商店的诞生为标志，1852年法国出现首家百货店，标志着零售业从过去分散的、单一经营的商店发展为综合经营各类商品的百货商店；第二次以20世纪30年代兴起的超级市场为标志，它通过大量销售体制和自我服务方式，创造出深受消费者欢迎的薄利多销新业态；第三次以20世纪50年代的连锁经营的广泛发展为标志。近年来又出现了仓储式商场、专卖店、折扣店、步行商业街、购物中心等零售新业态。纵观西方零售业态的发展可以看出其发展变化的趋势：从简单到复杂、由低级到高级、从单体到复合体，由单纯买卖到多功能化。由零售生命周期理论可知，零售业态就像产品一样，也经过导入、成长、成熟和衰退阶段，而且随着市场与科技的不断发展，零售生命周期也在不断缩短。据有关专家测算，世界零售生命周期由过去的100年缩短到30至40年，进入20世纪90年代则缩短为10至15年。目前我国各种零售业态生命周期都比西方滞后一个阶段，且生命周期各阶段之间的过渡时间在日益缩短，这也是我国零售业所面临的最大挑战。二、零售业经营多元化的主要特点随着改革开放的深入进行，向市场经济转变的步伐加快，各种新的零售业态形式相继在我国登场，形成了业态竞争多元化的局面。原有的业态形式，如百货店、专业店不断向规范化发展；超市、连锁店、专卖店等新的业态也迅速成长起来。如今，仓储商场，廉价商店，以及邮购、电视购物、网上购物等无店铺零售形式，也相继问世。这些零售业态在产生和发展过程中呈现出了极强的中国特色。（一）零售新业态短时间在中国零售市场相继出现发达国家零售新业态的产生是依次进入市场的。19世纪以前是一般零售店铺的时代；1852年出现了百货店，到20世纪初期居于主导地位；1930年出现了世界上第一家传统超市，到50年代便风行世界；20世纪50年代初出现了折扣商店；60年代出现了方便店；70年代出现了购物中心等。近三、四十年，新的业态形式相继出现，百货店——超级市场——采取连锁经营的业态店——无人售货方式等，每一种新兴业态的出现，都有一个时间间隔，每种业态形式都是随着时间的推移，并依次进入市场的。我国零售业新兴业态不是依次进入市场，而是几乎同一时期进入的，并没有遵循上述一般规律。我国从建国初期至20世纪90年代，百货店一直是主要的业态形式，超级市场、方便店、购物中心等新业态几乎都是在20世纪90年代出现的。从开业时间看，主要经历两次高峰，一次是1978—1991年改革开放初期，这一时期开业的零售业产业活动单位9.7万个，占2001年末营业单位总数的14.1%；第二次开业高峰是1999—2001年，这一时期营业单位数占38.2%。2001年我国零售业产业活动单位当年新开业的达10.8万个,比1996年增长234.7%，多于1978-1991年开业的总和。（二）零售市场各经济类型经营比重发生明显变化，内资仍是主渠道普查资料显示，进入90年代以来，我国股份制、私营、外商与港澳台商投资的零售业企业呈现出快速增长的态势，各种经济类型零售业企业经营比重发生了明显的变化。2001年末，在我国零售业产业活动单位中，国有单位11.3万家，占全部的17.9%，比1996年下降11.6个百分点；集体单位23.5万家，占37.2%，下降23.3个百分点；私营单位19.6万家，占31%，上升24.1个百分点；股份制单位7.3万家，占11.6%，上升11.4个百分点（详见表1）。表1

1996—2001年零售业产业活动单位经济类型结构变动经济类型2001年1996年增减变动

单位数（万个）比重（%）

单位数（万个）比重（%）

单位数（万个）比重（%）全国63.2100.055.28100.07.920.0国有11.317.916.2929.5-4.99-11.6集体23.537.233.4560.5-9.95-23.3私营19.631.03.816.915.7924.1联营0.20.30.050.10.150.2股份制7.311.60.090.27.2111.4

外商投资0.20.30.030.00.170.3

港澳台投资0.30.50.020.00.280.4

其他0.81.31.552.8-0.75-1.5

由于我国零售业对外开放较晚，目前内资仍是零售业的主渠道，无论从单位个数还是从从业人员、商品销售额看，我国内资零售业单位所占比重均在97%以上，处于绝对的主导地位。表22001年零售业产业活动单位人员与销售额构成

从业人员构成（%）商品销售额比重（%）总计100100国有25.514.2集体27.736.5联营0.40.6私营23.618股份制2027.5外商投资1.11.6港澳台投资1.21.4其他0.50.2三）新型零售业态异军突起从1992年开始，超级市场、便民连锁店、专卖店等新型零售业态迅速成长，在经济相对比较发达的一些大城市中迅速扩展、占领市场，并显示出强大的生命力，方便店、仓储式商场、廉价商店、邮购、电视购物、电子商务等业态也相继登场，零售业呈现出多样化的发展态势。从经营方式看，独立商店仍占据主要地位，连锁商店居第二位。从普查资料看，独立商店占单位总数的比重为64.2%，从业人员占总人数的62.7%，销售额占总销售额的62.9%；而连锁商店上述三者的比重分别为10.0%、12.7%和18.8%。其中连锁商店总店分别为1.2%、4.0%和3.4%，连锁商店分店数分别为8.8%、8.7%和15.4%。从零售业态看，百货商店单位数所占比重不足1/5，仅为16.5%，从业人数占1/4强，为27.9%，。在传统百货商店经营比重不断萎缩的同时，其它新型业态发展迅速，专业店可谓三分天下有其一，取代了昔日百货商店的地位，单位数比重达33.0%，从业人数所占比重为25.3%。超级市场的单位数占2.1%，从业人数占7.0%，也处于发展上升期。表32001年按经营方式和业态分组的零售业产业活动单位构成分组产业活动单位数从业人数商品销售额比重

绝对数（万个）比重（%）绝对数（万人）比重（%）（%）总计63.2100746.9100100一、经营方式1、独立商店40.764.2467.862.762.92、连锁商店总店0.71.229.94.03.43、连锁商店分店5.58.865.18.715.49、其他16.325.8184.124.618.3二、业态1、百货商店10.416.5208.327.943.42、超级市场1.32.152.57.07.53、专业店20.833.0189.325.324.59、其他30.748.4296.839.824.6四）地区发展不均衡由于我国经济发展的差异性，决定了商品市场在不同的区域也同样具有明显的差异性，经济发达的东部沿海省份，零售网点多，发展快，所占的市场份额也相对较大。普查资料显示，零售市场商业网点发展呈明显的不均衡性。我国东部地区零售企业单位数占据全国总量的一半以上，达61.8%，从业人数也占59.1%，而中、西部地区零售企业单位数分别占22.6%和15.6%，从业人数为26.5%和14.4%。（五）经营规模以小型企业为主对商业零售业来说，绝大多数企业都是小企业。从目前我国零售企业的经营规模看，主要以小型企业经营为主体。普查资料表明，按商品年销售额分，100万元以下的经营单位数占全部零售业产业活动单位的76.1%，从业人员占42.2%，销售额占44.1%。其中50万元以下的经营单位数占66.3%，从业人员占33.2%，销售额占41.3%；居第二位的是100-1000万元的企业，三者比重分别为21.1%、33.7%和19.1%；1000万元以上的企业单位仅占2.9%、从业人员占24.1%，但销售额占据1/3强，达36.8%。表42001年按商品年销售额规模分组的零售业产业活动单位构成分组产业活动单位数从业人数商品销售额比重

绝对数（万个）比重（%）绝对数（万人）比重（%）（%）

总计63.2100746.9100100100万元以下48.076.0315.242.244.1100-1000万元13.321.1251.633.719.11000万元-1亿元1.72.6118.115.820.71亿元以上0.20.362.08.316.1从企业的从业人员规模看，50人以下的企业居多，占企业单位总数的96.6%，从业人员占58.7%，销售额占73.3%；其中7人及以下的小企业，单位数占64.1%，从业人员占18.1%，但销售额占47.3%；8-19人的企业三者的比重分别为25.5%、23.3%和14.0%。50-99人的企业单位数占2.0%，从业人数占11.6%，销售额占8.5%。而100人以上的企业所占比重很小。表52001年按从业人员规模分组的零售业产业活动单位构成分组产业活动单位数从业人数商品销售额比重绝对数（万个）比重（%）绝对数（万人）比重（%）（%）总计63.2100746.910010050人以下61.196.6438.658.773.350-99人1.32.186.311.68.5100-999人0.81.3183.624.614.81000人以上0.02038.45.13.（六）重组兼并成为主题企业间联合、兼并、重组步伐加快。从2000年以来，国内零售业先后出现了多起并购案，如新街口与东安集团联手成立了南京新街口集团，上海华联与南京西单、超市发的跨区域组合，华润收购万佳、百惠等。未来几年，兼并重组和企业间联合，将成为零售业加快规模扩张和跨地区发展的主要方式。（七）对外开放步伐不断加快，使业态更加多样化、新型化我国流通领域的改革开放，使外商进入速度加快，竞争日益国际化。受现行政策的限制，目前外商与港澳台商投资企业在中国市场所占份额不到5%。从外商进入国内市场的时间看，主要集中在1997年后。普查资料表明，2001年当年新开业的外资零售产业活动单位比1992-1995年的总和还多出51家，比1996年增长1.34倍。到2001年底，外商与港澳台商投资的零售业产业活动单位在中国已发展到5234家，其中外商投资单位占48.3%，港澳台商投资零售业单位占51.7%。从开业时间看，在2001年开业的有近1000家，占19.1%。目前外商在中国零售市场所经营的零售业态形式主要为大卖场、仓储式商场和会员店。到2001年底，家乐福在华已开设了27家分店，沃尔玛已开设了19家分店，麦德龙已开设了15家分店，7—11便利店也拿到了中国第一张外资连锁便利店经营牌照。外商投资的零售企业主要集中在上海、南京、深圳、广州、南京、杭州等大中城市。三、推动零售业发展多样化的主要因素中国零售业的变革，从总体上看反映了国际零售业发展的一般规律，但也有其自身独特的社会经济背景和发展轨迹。建国以后，由于长时期实行计划经济体制，商品流通按国家统一计划分配调拨，商业机构实质是一个商品分配系统。零售业态基本上形成了以中小型百货商店与杂货店为主的单一结构业态。改革开放以后，随着计划经济向社会主义市场经济的转化，尤其是随着经济持续高速增长和居民购买力水平的较快幅度跃升，客观上要求由货色品种齐全、购物环境优雅、附加服务功能完善的大型百货商店成为市场零售业态的主角。因此，这段时期的大型百货商店如雨后春笋般地在全国城市中拔地而起。进入90年代中期，宏观经济呈现有效需求不足的态势，各地的大型商厦效益明显下降，问题开始暴露，与此同时，以自选超市、连锁店、便民店、仓储商场、专卖店等形式的零售业态却在国内大中城市中大行其道。由于这种零售业态具有经营费用低、成本低、价位低、方便居民挑选等特色，因此吸引了越来越多的消费者。由此，在我国零售业态结构中形成了两个极端，一方面大型商厦经营日益困难，另一方面新兴业态却越开越多，越开越红火。有的新兴业态似乎一下子就冒了出来，跨越了资本主义商业革命一百多年的历程，从而形成了我国目前的多业态互补共存的零售业态格局。（一）生产力水平提高，为新兴零售业态的进入提供了供给方面的支持。国民经济的持续、快速增长，消费品供求关系的改善，为零售业态的多元化发展提供了坚实的物质基础。生产力的大发展，决定了产品的多样化和差异化，产品的多样化和差异化又进一步细分了消费者的需求，客观上需要多种零售业态形式来满足这种被细分的消费需求。1995年以来，我国绝大部分商品出现了供过于求的态势，消费品市场已由卖方市场变为买方市场。据中华全国商业信息中心统计，目前全国主要商品市场供过于求的商品所占比重已达85.5%。大量生产体制下的产品要求流通领域有相应的能力和机构来大量销售，促成产品价值的实现。大型综合超市和仓储超市、廉价商店等都是具有大量销售功能的业态。（二）日用消费市场的成熟程度不断增强，为新型业态提供了前提条件。从商品品种结构，特别是从消费、使用过程对商品性能、价格的要求衡量，目前商品市场基本成熟，具有满足居民基本消费需求、价格低廉的商品品种所占比重逐渐提高，构成了以大批量廉价销售为特征的新型业态生存和发展的基础。综合超市、食品超市、便利店都属于此种类型。（三）居民收入、消费结构及消费行为的不断变化，客观上对新型业态提出了新的要求。1978年至2001年城镇居民人均可支配收入由343元增加到6860元，年均增长6.4%；农村居民人均纯收入从134元增加到2366元，年均增长7.3%。恩格尔系数下降速度较快，城镇居民进入到国际上认可的中等生活水平。消费结构中非商品性消费支出比例不断增加，尤其是服务、精神和文化类消费上升速度很快。随着居民消费水平、消费结构的变化，其消费行为、消费方式、消费心理都发生了变化，这就对零售经营提出了新的要求。单纯增加商业设施，传统的业态类型、经营方式已经变得不能适应变化了的消费需要。消费水平和消费方式对零售经营提出了更高的要求，需要针对消费者不同类型的需求发展相应的业态类型，丰富商品品种。（四）与交通运输条件、城市化方式息息相关的生活方式变化，也促进了零售业的多样化经营。商业是与人、与人的生活方式息息相关的行业，必然受人的居住、交通、生活条件制约。以地域广阔、居住分散、公路和汽车为标志的美国生活方式形成了美国特定的零售业态格局；国土狭小、人口集中程度高、以电车为主要交通工具的生活方式形成了日本特有的零售业态格局；在人口众多、交通不发达、公共交通仍然主要依靠公共汽车的我国大中城市，零售业态演变必然形成自己的特点，各业态网点选址及布局受交通及客流量的影响程度较大。（五）竞争机制对新兴业态起到一定的催化作用。从国内看，我国多元化的市场主体发展较快，非国有零售业（集体、个体、私营、外资）的商业网点和消费品销售额所占份额日益扩大。国内的竞争机制已初步形成。从国际看，加入WTO后，中国经济快速融入到世界经济一体化的大潮中。中国庞大的市场潜力，已吸引了欧、美、日等国家和地区的超级零售集团抢滩登陆。面对服务贸易逐步开放，处于变革中的中国零售业也不得不调整自己的发展方向，吸收先进技术、更新管理理念，提高核心竞争力，以适应全球零售业变革浪潮。因此，激烈的国内、国际市场竞争，有力地促进了中国零售业态的创新。（六）经济全球化趋势的增强，使我国新兴零售业态在同一时期进入市场的特征愈加突显。20世纪80-90年代，经济全球化趋势日益增强，加速了世界各国之间的经济融合。资本的本性决定它总是要流动到使其边际收益最高、能够发挥最大效用的地方去，这使越来越多的国外零售商争相进入我国刚刚开放的市场。因此，我国的零售业不可能按部就班地依次发展，也没有必要重走发达国家走过的漫长发展道路，它从计划经济的落后状态一下跳进了现代零售业的国际化浪潮中，呈现出各业态同时进入的特征。（七）信息技术的广泛应用，有利于零售业态的多元发展。伴随着21世纪知识经济的到来，我国零售业态还将会发生深刻的变革。技术进步、信息传播速度加快及知识覆盖面广，引起零售业管理方式与应用技术的变革；同时，由于知识经济的相互渗透，人们思维方式变化，引起零售企业观念、经营方式的变化。四、零售企业经营方式发展中的几个问题近年来，各种现代零售业态，在国内大中城市不断涌现，虽然打破了零售业态的单一化，形成了多种业态并存的格局，但总的来看，我国绝大多数零售企业的发展变革仍是一种浅层表面变革，有的甚至偏离了正常的方向，形成了整体上的虚浮状态。中国零售业经过改革后尽管有了质的飞跃，但仍存在着一些不容忽视的问题。第一，业态布局不合理，结构失调。具体表现为城市大型商场超常规发展，传统商业中心重复建设，而农村新型业态发展滞后，网点数量不多，规模普遍偏小，超级市场的规模优势和低价特征难以体现。目前我国城市零售业态发展不平衡造成的结构失调，反映出零售业态布局紊乱、功能雷同、脱离消费需求现实等问题，一定程度上影响城市商业区域功能的发挥。在农村，由于农民的收入水平低，消费观念落后，重数量而轻质量，由此决定了新型业态比例低，呈小型化趋势，经营方式陈旧，管理方式落后，使得小型零售企业经营越来越困难。第二，业态组织化程度低、运作不规范，各业态的优势难以发挥。百货店长期以来是各大城市零售业的龙头，但在激烈的竞争中已暴露出许多问题，尤其是市场定位和经营方式已不能适应多样化需求。其次就是超市不超、连锁不锁现象比较普遍。据国外测算，连锁店的网点规模至少要发展到20家以上，年销售额在1亿元以上才会有盈利，但目前全国的连锁公司很多都没有达到这一规模，连锁优势根本发挥不出来。在农村，零售业态不规范表现尤为突出，以为超市就是开架售货，几家商店统一了店名、服装、标识就是连锁，许多地方的连锁店表面连锁而实质仍是单店操作、各自为政，很少真正做到“统一”配送、“统一”核算和“统一”管理。大多数小型店铺可以用“小、乱、低、差”四个字来概括。第三，业态结构调整内容基本上是纯粹的模仿式。这是一种较为初级的和外在的创新，主要是简单引进别人模式，尤其是国外商家的一些店铺形式、商品布局，模仿某些营销手段和技巧等。应当承认，对于处在转轨和起步阶段的我国零售企业来说，这已经算是一种进步了，通过大胆引进，洋为中用，我们自己的现代零售企业正迅速蜕变成长，避免了完全靠自己从头摸索。但是，也正是这种“拷贝式成长”使企业之间很难拉开档次，形成经营梯度，以致于市场上每出现一种新业态都有众多商家迅速效法跟上，业态趋同发展，最终导致同地域、同档次、同类型的多家企业之间展开过度竞争。第四，产业高度分散。2001年我国零售业100强企业年零售额1903亿元，占全社会消费品零售总额的5.1%，其中只有一家过百亿的企业——联华超市，销售额141亿元。美国的零售巨头沃尔玛去年销售额高达2220多亿美元，是中国百强零售企业销售总额的8倍多。在美国，主要的零售市场前三大家企业的销售总额一般都占整个市场份额的70%以上。相对而言，中国的零售业高度分散是当前最显著的特征。而且，目前还没有出现全国性的零售企业。最大的零售企业——联华超市也只是在以上海为中心向周边地区发展。虽然跨地区发展已成为一个趋势，但目前还仅仅是开始，多数企业并没有找到跨地区扩张的有效途径，这也是产业分散的根本原因。第五，经营方式缺乏竞争力。目前大型超市、便利店、仓储会员店、专业店等逐步成为主流。与此同时，连锁经营方式也逐渐在零售业中广泛采用。但目前来看，并没有哪家企业真正建立起自己的竞争优势，也没有哪一家企业创造出独特的经营和管理方式。总体来说，目前零售业还缺乏现代的管理方式和手段，管理水平较低，员工缺乏培训，整个行业缺乏高素质的人才。管理上缺乏一贯性，服务上缺乏一致性，企业也就缺乏相应的形成差别化的有效措施。五、零售企业经营方式的发展趋势分析未来几年，我国零售业在规模不断扩大的同时，还将呈现出以下几个发展趋势：（一）总体规模将不断扩大。据预测，未来五至十年，我国零售市场中，15%的市场份额将由中小超市占领，大卖场的市场份额约为10%，百货店业态将占10%，其他各种零售业态单体可能不会超过10％以上的市场份额。零售业态间的竞争更加激烈。大型综合超市和仓储式商品迎合人们“一站式”购物需求，且又以产品丰富、价格低廉的优势拥有相当的竞争力，将成为内、外资企业竞争的焦点。百货店将向细分化、个性化发展，传统百货店市场份额将逐渐萎缩，购物中心将在未来几年内有较大发展。新兴零售业态促进了现代物流业发展。近年来，国内零售业不断发展、整合，大大提高了经营化程度，促进了现代物流业的快速发展，企业内部的物流水平也将大大提高。（二）“规范化”是我国零售业态发展的一个主要趋势。第一，我国传统百货店将会从两个方面发生变化。一方面百货店原有的中低档商品和五金家电等商品会分流出去，让位给超市和专业店；百货店中高毛利、低周转的商品比重增加，并提高服务，从而走上规范化的道路。另一方面是一部分百货店仍然以大众消费需求为目标市场，但将自身改变业态，向大型综合超市转化。从我国现阶段百货店整体发展来看，百货店业稳定中将有所下降，逐渐地达到数量上的平衡。第二，超级市场是我国零售业中的生力军。随着我国生产力水平的不断提高，生鲜食品从生产到消费之间的链条逐步形成，食品超市中生鲜食品的比重将会逐步增加，并达到规范化的水平。随着我国城市化进程的加快，城市人口迅速增加，大型综合超市会有更为广阔的发展空间。一部分食品超市也将会发展成大型综合超市。这一业态将会成为中国零售业中的主导业态。第三，由于我国目前尚缺乏方便店所需要的强大的消费层的支持，以及生产力发展水平的限制，国内本土化的方便店的大规模发展还需要一定的时日。但是，随着我国经济的不断发展，人们生活节奏加快，以及国外大型配送企业进入，会促进方便店这一业态的发展。第四，专业店尤其是专卖店在我国会有长足发展。它们会在商品的品牌、经营方式、规范服务等方面形成自身的风格。其中一部分精品店、名品店会进入到大型百货店中设址；专卖店将进一步向个性化、民族化方向发展。以连锁制形式开设的专业店和专卖店，在商业街、商业中心地区，以及在大型商业设施和百货店中也都会有很大的发展机会。今后一段时期，是我国零售业态间竞争激烈的时期。我国零售业将会对同时登场的各种业态逐步认识和理解，并结合中国国情，使这些业态完成本土化的过程，同时，还将会有新的零售业态不断进入。当然，越具有技术创新优势的业态，越有可能成长为主导业态。(三)在企业的组织形式上，连锁商店将发展到各种零售业态，并在某些业态中居支配地位。根据连锁经营“十五”规划的要求，到“十五”期末，连锁企业的销售额将达到7000亿元，年递增约35％，占社会批发零售贸易和餐饮业零售额的比重将达到20％左右。我国的连锁业比重极小，只不过刚刚起步，存在着极大的发展空间。今后我国连锁业将发展到各种零售业态上，连锁经营的百货商店、方便店、专业商店、仓储商场会成为连锁业中的强大力量。随着连锁经营的扩张，今后在城市零售业的发展中除了增加网点外，各种传统商店将不断改变业态、变更所有者、重新组合。连锁经营对零售业进行重组改造，提高其组织化程度势在必行。零售商业企业必将逐步摆脱地域概念、规模扩大、集中程度提高，出现一批跨省市的大型连锁商业企业集团。（四）业态将更趋多样化。百货商店、超级市场、连锁商店、仓储商场等业态是20世纪商业业态的成功典范，曾经并且将继续满足人们的物质文化生活需要作出巨大贡献。进入21世纪，以电子化、网络化、国际化、闲暇化为基础，能体现全功能、快节奏、高效率、低费用、新潮流等特点的新兴业态也将成为主流。新兴业态层出不穷，将有集购买、旅游、消遣、工作于一体的“新型商业”；有方便购买、快速购买的“无重复商店”；有通过电子网络实现交易的“全功能超级市场”等陆续出现。任何零售业态的产生和发展都取决于社会经济的发展水平和技术条件。尽管我国各种业态在发展过程中存在很多问题，但是，随着经济的不断发展，社会的物质条件和技篇术条棚件等榴不断抖完善足，以强及我且们对擦各种厅零售佩业态歌内涵拣的逐奋步理击解，绸再加扒之国容外规日范化邪的零搜售业萌态的钳示范榜效应瓶，我黄国的征各种柏零售剥业态沙必将拥逐步哈走向乓规范肆化。握燕（五条）外打商进梅入速献度加罗快，灯竞争礼日益繁国际晨化。群肠受现禁行政经策的脑限制类，目樱前外腔商与唱港澳数台商旱投资瘦企业孔在中激国市榨场所必占份戒额不身到仔5弓％，旦未来禽几年配，随弄着外俭资进享入我烈国零秩售业蓝在企缎业设祥立形裹式、室数量镜、地爱域、钳股权骨比例被等方辣面的征限制构陆续绝取消辩，零政售业燃将会省形成谁外悦商独纱资、您中外扰合资摸以及升各种烂经济捧成分洞共同蛾竞争轮的格市局，班内资谨零售沉业将肿在更黄广的枪范围护、更炉深的脸层次凉上参芽与全阔球市建场的台竞争西。扁婶六、国抓住鸦机遇怒加快晌推进稻流通保现代粱化的旷对策恰建与议丢趣（一匙）加邻快实温现零青售业失从单匀一业勉态向键多业顶态发析展。缠要认浓真研左究零脆售业休态发坏展变膛化的惊规律蒜性，设在业畏态的受调整喉过程圈中，请必须宅要有债明确怪的市朵场定略位，厅既要吨在区颈域上趴进行国合理遗布局封和总晴量控杂制，嘴避免抱重复王建设尖和盲伍目发次展带抛来的暂同业恐态模摘式的平恶性霉竞争班，又吼要用聚业态居的多办样化去满足犹消费记需求作的多艺层次渴和差誉异化面。重丘从世弹界发楚达国驰家零术售业汽态发酸展的抹经验讯、趋礼势和满我国挺的实督际情戴况看搂，我革国零站售业串态结轧构调旨整的亲措施枝应为亭：枕稳定骆发展输大型悉百货银商店卸，并由对其驶进行酸改造核，增历加服伪务功翻能，步从而孝将目份标顾岁客定芒在中叹、高根收入组阶层骑及特健定的漫假日嚼下的释普通惭消费必者；返积极腊发展丹既能阁满足岗各种惧需求兰又能承发挥村商业珍经今营特炕色的检专业恢店和宽专卖击店；智努力燃发展致连锁防超市惧和超弯级购满物中扭心，反使其哥成为希消费赴者购蹈物、半娱乐价一体婶化的解场所敬，提劈供全莲面服浙务；惰根据虫各地配实际持情况懂有选桑择地氏发展肯仓储西式商名场；戚有计红划、铅有步仆骤地优发展框网上竞销售催等高医科技炒性质辆的零呢售方净式，丧从而宫跟上变时代璃发展罚步伐底，适染应国督际化医竞争楼的需陷要，缘满足毕消费刘者对窝零售症发展寇的需改求。舞泄（二霜）实钱现零避售业舍态结广构合益理化伟。有姓两条烛基本形途径拴：一垃是通职过市沙场竞趋争，这进行钱优胜参劣汰肯的选系择，浓逐步任形成妙较为汤合理糠的市为场结销构；望二是术靠国浓家的挑宏观疏政策厅调节风解决授，即礼在某番些领干域设丧立必滋要的陵进入右壁垒牙，促突进企乌业集请中，福阻止趟过度榨的分截散性多竞争阳。对吸于市飘场经枯济还剥不发梨达的销我斧国，虏单纯咬依靠羡市场皇力量描自发惕推进复有效辫竞争殊的形杏成将教是缓讽慢和棋低效拿率的侮。应苍该采警取双道管齐马下，翻结合供并用沾的措怀施，捞由政埋府通扮过宏导观调枣控政弓策加旅以推榨进和紫引导尸。椅摩（三柜）在溜业态正结构禁调整绝中使反新兴内业态纹成为两新的罚增长炭点。饱一方饰面要矩充分糊发挥包传统速的专逃业商循店、向百货担商店奥、超猛级市匪场、穿方便纽商店恨、综扎合商群店、临杂货爷商店桑等业争态的叉作用糠，另异一方乎面要话使新类兴业筛态成浓为流欲通领讯域新灵的增迈长点续。胖锣（四仁）加退强零胀售业箭态混菜合经蝴营的藏管拦理，册将零件售业辛态结丘构调蓝整引捆向深午入。奋多业棵态混徐合经舌营开溜始成供为大千型零烧售企器业的点一种贸成长圾方式阻。目吐前我童国大脱型零腔售企卷业的净资源监并不嫩十分答充足瞒，在局实行取组合弊业态岸经营红时，添尤其变要瓣注重招设法宵使所匹组合针的各亚业态碗的目校标顾撇客尽冷量相病近，选以使戏各业榜态相翻互呼没应并障充分探展示迟出商滩场整通体的央目标汗顾客李定位扒。否晒则，摧业态选组合粘很容筐易华酒而不拳实，此同时冲牵强肺的业剑态拼泼接无技法发港挥权“胶合力俗效骨应桥”焰，因勺此，怕也无感法具赏备超节出资痒源相义对集缓中使稠用的起单一舍业态湖经营右者的旱竞争另力。秀南京促市商叫业发郊展现概状及竖趋势二、南京市商业物业近期发展趋势随着房地产市场的不断成熟和完善、社会经济和商业流通的发展、房地产开发水平的提高、城市消费人口的增长、现代交通工具（地铁与私家车）对居民活动范围的扩展，南京商业物业将面临最好的发展机会，在未来可能表现出如下趋势。1、市场竞争具有双赢性经过若干年的发展，南京市城区内已经分布着多个影响力很强的区域性商圈。如果在一个新兴商圈里，没有几个大型项目共同存在，将无法吸引足够的客流量，更不足以支撑整个商业区域的繁荣。而在此区域的每个商业项目，将起到互相烘托的作用，达到区域共赢。但是在区域经营中，一定要形成错位经营，达到互补，尽量减小同区域项目对于自身项目的冲击。但从长远发展来看，在本区域尚未形成具有影响力的大型成熟商圈的情况下，局部商业的发展将烘托起整个江宁地区的商业气氛，为本项目超大型商业物业的开发进行良好的铺垫。此外，大型高档次楼盘的涌现，将会迅速改变江宁地区嘈杂、混乱的不良形象，有助于本项目形象的提升和未来商业物业的推广及经营。2、商铺经营管理专业化随着南京商业环境的不断发展，商业物业市场将明显呈现出更理性的需求。投资者和经营者已经意识到了经营管理的重要性，都将会对发展商提出此类要求，促使发展商对市场作出售后承诺。对于本项目除了要考虑如何将商铺尽快的销售出去，还要考虑商铺如何经营才能保证旺场，才能令物业保值和增值。3、商业物业市场发展规模化根据中国加入WTO的协议，我国已承诺在五年内逐步放开零售市场，允许外商在中国开展商业经营活动。外商的介入，将促使商业物业市场和国际接轨，商业物业从原来无序、散乱的不规则市场，将逐步走向有序的规范市场。作为市政府重点工程，本项目必须考虑适当的超前性，提高自身的竞争力（国外企业对商业物业的硬件、软件等条件要求相当苛刻），以适应未来高标准商业物业发展的需求。4、项目公共空间社会化未来发展商在项目开发的同时，将会主动配合政府宏观规划，架设专用区间作为公共活动区域，用以组织社区活动、集市、表演、休闲的场所，使商业活动与公共活动互相促进，成为综合性的城市广场。实际上，把公共空间进行社会化，将会为商场带来可观的潜在消费人流，是一种非常有效的经营方式。本项目作为交通枢纽，为公共空间社会化的建立提供了平台。但是公共区间人流的引导、组织、筛选、疏散以及商业活动展示等问题，需结合项目定位进行细化。三、商业物业开发中存在的问题1、投资开发商业物业的比重过小据南京统计局数据显示，在南京近年开发的房地产品种中，商业物业的开发量的比重仅占3.7%,市场供应速度远远小于住宅类物业、办公类物业的供应速度。目前南京房地产市场上投资开发的商业物业主要形态是临街建设的商业街、写字楼、公寓、普通住宅的底商部分以及大型商业物业，作为一种市场需求大、变现能力强、能产生商业利润的特殊房地产，相应供应量偏小。2、商业物业产品同质化房地产同质化问题随着市场的成熟越来越严重，随着商业物业的发展，商铺的同质化也已经开始出现。住宅的同质化主要表现在建筑风格、产品设计等方面，而商铺的同质化与住宅不同，目前南京商铺的同质化多是集中在概念和推广手法上，比如地铁概念、步行街概念等。产品的同质化，将极大的破坏整体商业市场环境，容易形成以价格为主要砝码的低等竞争。实际上，即使同是地铁物业或步行街物业，不同的项目均有其不同的特质，并且彼此的商场定位、经营品种、经营手段、推广策略都是不一样的，简单的模仿是不能有效增加物业竞争力的，突出项目个性、提高项目自身品质才是增加项目竞争力的关键因素。3、商业项目缺乏可感性强的形象力由于市场竞争强度的增加，房地产项目越来越重视自身形象的宣传。但是对于商业物业，一直以来塑造感性的项目形象方面的工作力度不够，项目缺乏具体化、可感性强的形象表现，减弱了对目标客户的吸引力。项目形象对于商业物业来讲，远远重要于普通住宅物业。在商铺经营之前，众多投资者无法取得经济收益，只能靠发展商为其勾画出未来美好的蓝图来增加投资信心，因此商业项目的形象对于后期销售是至关重要的。4、营销策略单一目前商业物业的营销、推广策略远不及住宅物业多姿多彩，表现单一，缺乏对销售的有力支持。对于主要面对投资客户的商业物业来讲，灵活多样、具有利益吸引的营销策略将会为项目的成功销售提供保障。5、建筑设计不能满足多功能的商贸要求商铺的间隔、产品的布局、公共空间的利用、基础设施的设置等建筑设计方面尚不完善，不能满足多功能的商贸要求，不利于商场的后期经营管理。提高商铺的商业利用价值，合理规划商铺间隔布局，提高物业管理和商业管理手段，可以有效的提高产品的竞争力，增加收益。科学的商业物业的建筑设计要考虑到物业各种经营项目的特征，必须考虑不同的经营品种对物业的间隔的不同要求，而且还要预留足够得服务配套设施，如停车场、仓储运输、顾客休息、公共绿化等区域。6、商业经营管理水平与项目开发水平不能同步发展在南京，某些房地产项目的物业管理水平已经发展到可与国外先进水平比美的程度，相继涌现了一批以物业管理作为项目优势的强势地产品牌。而商业物业的经营管理相对南方房地产发达地区则较为滞后，到目前为止，专业的、成熟的、商业性、社会性的商业管理机构在市场上仍未出现。在上节“商业管理专业化”中已经阐述了商业管理对于商业物业的重要性，强势的经营管理可以将好铺做旺，实现持续的投资回报，这正是投资者最关心的和最需要的。7、开发商缺乏商业物业开发经验随着整个房地产市场的不断发展，开发商对于普通房地产项目的开发已经积累了一定的经验。但是商业物业涉及到商铺的规划、铺面单元面积分割的大小和比例、整体的装潢装饰、商场经营管理等问题，目前市场表现为大部分开发商普遍缺乏操盘经验。8、商业物业的开发缺乏金融机构的支持金融机构提供的商业物业的按揭贷款业务相对普通住宅项目要苛刻的多，比较保守的贷款方式限制了大量有意投资商铺的目标客户，影响了整个商业物业的投资环境的发展和进一步兴旺。针对目前的按揭形式，要想扩大本项目的市场容量，增加投资客群的体量，应采取灵活多样、具有利益吸引的付款方式，并以有效的促销活动加以配合。四、商业物业市场供需关系国民经济的良好运转、居民对消费品需求的逐年上升、房地产市场的平稳发展，极大的推动了南京市商业物业的发展，2002年商业物业市场呈现出供销两旺的局面，成为了置业投资的焦点。1、南京商业物业的分布长期以来，南京的商业中心一直集中于旧南京的中心，新街口、湖南路、夫子庙等是南京传统商业中心分布的重要特征。随着城市规模的逐步扩大，购买人流的增加，这种布局已经基本瓦解，并形成了新的分布态势，呈现出新的发展特色。1.1商圈格局基本确立，商业中心趋于多元化最新统计资料表明，南京市人口总量已经达到820万（130-150万流动人口），南京的商业已经呈现出多元化的发展趋势。经过几年的市场培育，南京形成了以新街口、湖南路、珠江路、夫子庙等商圈为核心的商业区域市场，这些商圈中存在的集中购物场所，成为了当地的消费中心，并通过辐射与其他区域连接，组成了南京的立体商业网框架。1.2底商迅速发展，填充商业空白随着房地产的发展，作为商业配套的底商渐渐浮出水面，成为了一种独立的经济形态，开始支撑起自身特有的市场需求空间。南京目前开发的多数房地产项目均配有商业物业，呈点状零散分布在各个区域，逐渐形成了具有一定规模的区域市场，并逐渐成为大型商圈的有利补充。2、商业物业供求状况2.1行业需求状况从业态需求来看，南京市场对商业物业的需求结构呈现出多元化趋势，从大型购物中心、高档综合商场、家具商场、电器商店等到各种中、小专业店都有不同需求。按行业划分，南京市对商业物业的消费集中在超市连锁业、餐饮服务业、服装服饰业等行业。各种业态商业物业需求比例表业态所占比例服装服饰25%餐饮20%超市30%其它（通讯、家具等）25%2.3未来市场供需状况预测2002年商业物业已经显示出了强劲的发展势头，不论供应量还是物业价格均比2001年有了较大提高，市场反应良好。但是与南京、深圳、上海等商业物业相对发达的地区相比，南京市场与之还存在一定差距，尚处于高速发展阶段,供给和需求均远未达到饱和状态，未来市场容量较大。按照商委规定的2023年人均商业面积标准进行衡量，南京市应加大力度开发商业物业，以满足居民基本的商业需求。预计未来市场供应量和需求量会随着商业市场的不断成熟而稳步增加，每年可达到50万-100万平方米。未来商业物业的市场需求方面，相信在众多利好因素的推动下，仍能继续保持持续、稳定的需求状况。‥奥运会对促进南京发展将继续发挥强大作用‥人民消费水平稳步提高，商业市场将保持良好发展状况‥大量外资进入中国市场，商业物业需求将继续扩大‥市政改造工程使原有商业网点消失，新商业物业需求加大‥商业物业投资形势看好，大量资金涌入商铺投资五、商业物业价格分析1、商业物业价格走势南京市商业物业市场经过了98年波谷之后，在随后的几年中一直呈现出缓慢上涨的趋势，供应量和需求量波澜不惊。2001年在申奥成功、加入世贸的强力带动下，商业物业市场开始呈现出较好的发展势头。2002年，商业物业继续延续上一年的良好发展局面，在市场需求的拉动下，一跃成为房地产市场焦点，2002年下半年市场供给逐步增加。在价格方面，虽然几个房地产项目通过拍卖卖出了高价，但总体价格市场较为稳定，继续保持平稳小幅上涨的趋势。2、江宁部分商业物业的调研分析江宁区发展现状1、历史人文江宁为六朝古都之地，从五代杨吴时代起，江宁、上元两区同城而冶，一直到清末。南唐、明代初期、太平天国、中华民国都在今南京城建都，实际上是在江宁、上元的地域中。今天的江宁区可以说是“六代豪华”之地，“十朝京畿”要地。江宁又处在秦淮河、长江交汇处。特定的历史和自然条件在这块山川秀丽而富饶的土地上，留下了众多的风景名胜、文物古迹。区位交通区位：江宁区位于南京市区的东南面，比邻宁南板块、仙林板块。距离主城区约7公里；区内经济文化基础雄厚，各类高校云集其中，交通体系发达。自2001年撤县建区后，是南京“一城三区”战略主要发展地区之一。目前江宁区全区土地总面积1567平方公里，全区现辖13个镇、7个街道办事处。全区共有居民委员会49个，村民委员会344个。全区总人口74.70万人。交通：与南京主要联系通道13个，交通方便快捷。江宁与城区的主要交通方式为公交，路线主要有：路线起始站点101箍桶巷--东山镇102箍桶巷—开发区103白鹭花园—武夷花园东104瑞金路—文化名园105雨花路—河海大学新区106箍桶巷—天地新城江宁主城区内的主要交通方式为区间车，以及开发商的社区巴士。轨道交通：轨道交通路线起始站点地铁1号线（延伸线）安德门站-宁丹路-共青团路-花神庙-南京南站-岔路口-河定桥-胜太路-百家湖-小龙湾（预留）-竹山路-天印大道-城东路站。全长17.1公里，计划在2023年左右建成。地铁3号线具体规划尚未出台建设“二横一纵”的快速干道系统：宏运大道，天元路、双龙大道。建设“四横五纵”主干道系统：四横：站南路、秦淮—金箔路、诚信大道；五纵：将军大道、利源—苏源大道、土山—竹山路、天印大道、城东路。■□规划建设京沪高速铁路、宁杭铁路等，对宁芜铁路进行改造与扩容，在岔路口片区建设南京铁路南站客运交通枢扭，拓宽改造绕城公路，建设公路二环，宁杭高速公路，改造104国道。宁溧路二环以北改造为城市高速路；拓宽改造宁丹公路。结合南京铁路南站建设长途汽车客运站。国民经济经济综合实力雄居百强：2003年全区实现GDP168.3亿元，完成财政收入35亿元；一、二、三产业比例为9：57.9：33.1，形成了以外向为主导、工业为主体、三大产业协调发展的格局；综合实力跨入全国百强行列，教育、卫生、文化、体育均为全国先进单位。开放型经济发展迅猛：2003年全区实际利用外资6亿美元，合同利用外资10.8亿美元；出口创汇3.7亿美元。第二产业不断壮大，运行质量明显提高：2003年全区实现工业增加值97.6亿元，销售收入353亿元，利税33.8亿元；基本形成了日用轻工、食品加工、新型建材、汽车电子等四大支柱产业。第一产业稳定发展，基础地位得到加强：2003年江宁农业结构调整取得实效，粮经比调整为26.5:73.5；农业产业化步伐加快，外向型农业发展迅速，农业生产条件明显改善。正在朝着都市农业、观光农业方向发展。第三产业快速增长，贡献份额大幅上升：2003年江宁三产增加值55.6亿元，社会消费品零售总额26.3亿元。旅游、教育、金融、保险、信息、社区服务等得到较快发展。铁心桥区域铁心桥区域二．江宁区商铺发展现状江宁区是南京市的主城区,主要有三部分版块构成,东山老城,开发区新城,大学城.老城区分商业大厦中心区,这一区块目前是东山的经济行政娱乐中心,有多家银行,商业网点,娱乐设施,宾馆旅社,和政府机构驻扎,形成时间较长,在东山本地人是第一的中心地带,目前该地区有联华超市旁的华意,泰富广场,腾江大厦(招租),竹山和金泊路交汇处的凯旋国际,中医院附近的江山写字楼,其中华意,泰富广场因在中心点,他的临街一楼门面价值最高,里面的门面和楼上的铺面价值次之.腾江大厦是旧物业翻新的,只租不售,买此栋物业的业主未来投资价值很高，招租不会太困难.凯旋国际的三层商业物业因地址离中心点远些,本身路口的休闲人流不多,如果分户售买,各户经营百货服装吸引了太小,将难以维持,买户投资价值不大。老城区的东山步行街、温州商业街等项目现在已经红红火火，依托老城区数十万常住人口的优势，每天吸引相当大的人流和物流。在百家湖、科学园这些新区，大型商业没有很好地发展起来。百家湖是规划中的新商业中心，然而百家湖畔的凤凰港商贸城上市两三年了，现仍有近２万平方米可售。２１世纪铜锣湾广场在经历了热闹的奠基仪式后，则由于多种原因变得静悄悄了。如今的江宁商业，更大的潜力在社区商铺上，托乐嘉引进华润苏果就是可借鉴的模式。老城第二中心是黄金海岸广场,附近有明月,明珠,武夷,21世纪等几大住宅区,人流没有第一中心多,但住在这里的人收入较高,消费力强,有苏果,时代两家大超市.目前开发的黄金海岸广场商业地产是分户出售,各自经营,以目前的人流来看很难消化,一层临外靠路面商铺价值较大,里面次些,二三楼投资价值不太大。三．江宁区商铺个案调查分析为此，我们特地调查了与翠萍国际城项目相比，有参考价值并且已经成功运作或者能够预见商机较大能够成功运作得项目如：黄金海岸广场名称位置物业费面积铺位销售方式租售价商业的主题定位物业形态黄金海岸广场江宁区东山镇金箔路999号1.5元/平方米(每月)建筑面积8万多平方米商业部分约56000平方米出售（已售空）25000元休闲、餐饮、娱乐特点，卖场部分作为生活必需品和日用百货业态商业、酒店式公寓、住宅三种物业形态组成黄金海岸广场描述：黄金海岸广场位于江宁金箔路与上元大街交汇处，建筑面积8万多平方米，由商业、酒店式公寓、住宅三种物业形态组成，其中商业部分约56000平方米，住宅6000平方米，酒店式公寓约20000平方米及地下车位600多个。黄金海岸广场，占据着与城市引擎相匹配的城市核心商业位置，周边各种市政交通、金融配套齐全，从一开始就成为城市功能不可分割的一部分。周边分布着世纪联华超市、苏果超市、时代超市以及繁华的上元大街，上海明珠花园、明月花、梦蝶园、武夷花园等数十万平方米的高尚住宅区，近三十万优质消费人群支撑起商圈强劲的购买能力。相关分析：1.黄金海岸广场，占据着与城市引擎相匹配的城市核心商业位置2.住在这里的人收入较高,消费力强,3.周边各种市政交通、金融配套齐全4.合理的业态业种规划是商业成功的前提。黄金海岸广场根据项目特质，引导江宁商业发展潮流，创造百货卖场与步行街区的经典商业模式5.苏果,时代两家大超市.目前开发的黄金海岸广场商业地产是分户出售,各自经营,以目前的人流来看很难消化,一层临外靠路面商铺价值较大,里面次些,二三楼投资价值不太大。中国女人街名称位置物业费面积铺位销售方式租售价商业的主题定位物业形态中国女人街江宁东山镇金箔路138号1.25元/平方米86000平方米出售销售方式：商铺前10年买家没有经营权，年投资回报率在8％，前三年8％，后三年大于等于8％，沿街门面不受此影响，可以随便经营（已售空）一楼：12000元/m2，二楼9000元/m2，三楼6000元/m2，四楼4000元/m2，沿街8000元/m2，均价：7500元/m2（商铺）、8500元/m2（沿街）女性购物、休闲、美食、娱乐、健身、培训、创业门面房中国女人街描述：南京富腾房地产开发投资开发，总长800米、宽78米、占地60亩，总建筑面积86000平方米，总投资2.8亿元人民币，政府城市规划商业配套工程，江宁区2003年重点项目，南京市2004年重点项目，是集城市功能于一体的大型现代生活之都——中国式SHOPPINGMALL。中国女人街具有6大功能区，5条生态大道，1个主题商场，376家专卖店，全封闭全透明，设施配套齐全，中央空调，4部观光电梯，28部自动扶梯，2部货梯，拥有超大休闲广场，街内外树立23樽中国历代女杰雕塑，是一条独具中华五千年文化特色的景观街。中国目前同类单体最大的“街”形建筑，是一条多元化的主题概念街。她不仅具备满足广大女性购物、休闲、美食、娱乐、健身、培训、创业的功能，更凸显了她那古今结合、中外合壁的旅游景观的地位。相关分析：1.中国女人街在南京江宁的黄金地段，人流大，商业氛围强烈。2.内部规划较好，形象和档次较高。3.产品设计欠缺：a.畅通性不够。动线流向不够明显，找不到入口位置，更没有指示性标志。b.视线阻隔。消费者视线受人为隔断，让消费者误以为无街可逛了。在单体连接处处理不够，有些高差处理过于单一。c.顶部全部为采光顶，比较呆板而且增加造价。d.步行街尺幅约12米，两侧为三层。内循环的方式。单体街通过两个中心商场连接，连接处多以鞋架等档住.托乐嘉名称位置物业费商铺面积铺位销售方式租售价商业的主题定位物业形态托乐嘉江宁经济技术开发区将军大道9号单身公寓1.3元/平米,普通住宅1.0元/平米几十到几百之间出售（目前已售完，单身公寓下即将开发）一楼3万二楼两万生活、商业、运动、社交、颐养，会所、博物馆、俱乐部、电影院、主题公园、双语幼儿园等住宅、商业托乐嘉描述：自然天成的区域环境，十公里优尚生活圈。翠屏山、将军山、牛首山、雨花台等，自然生态景环绕四周。项目总占地面积654亩，建筑面积约75万平方米，一期共开发17栋小高层，总体规划以流动性的空间布局、分割形成功能与景观、社会活动与生活居停的巧妙融合。强调社区开放性、交流性、国际化的特质。并通过功能、主题、分众化独身定做的研究，兼顾不同人群的活动专署领地的区隔，将整个空间以居家与渡假两大主轴线进行生活、商业、运动、社交、颐养五大功能区分，并以会所、博物馆、俱乐部、电影院、主题公园、双语幼儿园等多种开放空间支撑引导南京时代才俊国际级生活方式的培植，使654亩的土地真正成为一个有活力、有价值、积极向上的街区生活空间。托乐嘉•街区以“在家渡假VACATIONATHOME”的姿态和魄力，用纯正美式生活风情来打造一个和睦欢娱的生活小镇。博物馆、四星级标准的电影院、运动公园、开放式图书馆、托乐嘉购物中心、咖啡街、红茶坊、酒吧街等鲜明国际化生活概念和极富创意的规划设计，无疑是对“时代才俊”、社会主力阶层的巨大诱惑。丰富多彩的规划为主业们提供了一个前所未有的实现人生理想的平台。在托乐嘉，每个人都能体会到最宽泛的生活乐趣所带来的无限惬意。相关分析：四周生态环境较好，有着十公里优尚生活圈。项目的开发面积大，入住率高，积聚了大量的区内业主客流量.社区内业态丰富，几乎涵盖了社区内街所有的业态。小区内商业统一规划及其重要，他决定了小区商业的兴衰.华润苏果投入巨资在托乐嘉•街区的购物小镇打造一个经营面积约2.4万平米的“苏果新型的大型购物广场”。从面积来看，托乐嘉商铺面积上几十平方的占多数，这反映了内街的小面积的商铺优势比较大，有利于招租。一方面商铺不临街，消费群体大部分都是针对社区内的居民，消费需求小，多以服务居民生活需求的项目为主，中小面积足以。另一方面，小面积的商铺总价低，风险小，有利于招租。从价位看，租金比南京其他类似的社区街铺租金要高。离市中心较远，交通多有不便左邻右舍：名称位置物业费商铺面积铺位销售方式租售价商业的主题定位物业形态左邻右舍岔路口宏运大道1188号0.50元/平方米(每月)600到800之间50到200之间出售面积600到800在6500-7000元之间面积50-200的10000元社区内街住宅.商业左邻右舍描述：左邻右里位于南京市江宁区岔路口，是江宁区距离南京主城区最近的片区，距新街口仅10公里，公交车车程20-30分钟。总建筑面积30万平方米，建筑以多层住宅为主，配少量小高层酒店式公寓及沿街商铺。周边交通纵横，27路直达新街口、86路直达河西新城，起始站就在小区对面，另外101、102、103、104、106、南金线、金陆线、宁丹线各路公交车岔路口站步行至小区只需10分钟。地铁1号线南线延线有两个出口分别位于小区的东北及东南面，近在咫尺。京沪高速铁路站及长途客车站紧邻本案，相距本案三站路的绕城公路西接机场高速向西直通过江隧道，东接沪宁高速向东直达长江二桥，由此使得此区块形成了繁华的中央交通生活区。相关分析：1、商铺特点：商铺的位置相对较好，在价格的制定灵活且有着较强的经营空间。2、从商业定位及业态来看：社区商业配套，兼有服务社区居民生活和完善周边配套以及服务流动人口的三重功能。3、从商铺的面积来看：面积灵活多变，能满足多种不同商业业态经营需求。4、从商业配套上看：交通方便，容易到达；商业配套不够健全。5、从商业经营特点来看：人流量大、商业经营面临着三种主要的消费人群，经营范围广泛。综上所述：有着诸多类型的消费人群，有着较强的消费人群和潜力，如果不断完善商业服务配套，加强对大型的商铺进行专项规划管理和引导，商业操作成功。街铺之王名称位置物业费商铺面积铺位销售方式租售价商业的主题定位物业形态街铺之王江宁区东山镇科宁路62-124、132-174号待定最小180最大400出售价格在6400到6500之间纯街铺式的社区商业中心商业街铺之王描述：街铺之王，科学园片区的首席社区商业配套。围绕街铺之王周边的居民社区非常之多、非常之密，例如桥头公寓、武夷绿洲等等这样的大型居民区；再加上密集型的产业基地消费市场，整个片区的消费力将达到10万人口之众。街铺之王是政府在科学园片区重点规划的商业中心，大力扶植，甚至整个区域的大型市民广场就建立在商业中心的西头。街铺之王首先是一个大型的社区商业中心，而且是纯街铺式的社区商业中心，全是沿街商铺。对商业经营者来说，纯街铺、准现房是非常难得的。3.6米到8米开间的方正铺面，每铺都设有独立卫生间、园林式街道上设有公共洗手间、充足停车位等等，街铺之王在商铺的物业形态上既有创新又将品质做到了一个相当的程度。相关分析：1、商铺的价格：商铺的租售价格不高，同时又具有相当大的升值潜力，能吸引更多的投资客户。2、从商业主题定位来看：定位明确，具有自己产品的特色。3、从商铺的面积来看：商铺的面积较大，其总价不低，经营业态受到一定的限制。4、从商业配套上看：有充足的车位、公共洗手间等相对完备的商业服务配套，产品规划合理。5、从商业经营特点来看：周边分布着众多大型居民社区，有着强大的消费能力，有着良好的商业氛围和消