金融市场与不动产融资培训讲义

第10章金融市场与不动产融资

10.1不动产金融市场概述

10.2不动产融资方式

10.3不动产融资制度（略）

6/9/20231主讲人：李军峰10.1不动产金融市场概述

10.1.1不动产金融市场的内涵1.不动产金融市场的概念不动产金融市场：房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的场所。它可以是一个固定的场所，也可以是无形的交易方式、交易的方式可以是直接的也可以是间接的。

不动产自身的特征决定了融资以及作为融资渠道的金融市场在不动产生产和交易中的核心地位。

6/9/20232主讲人：李军峰2.不动产金融市场的特征（1）融资规模大;（2）政策性强;（3）安全程度高。不动产资金的供给方通常要求借款人提供担保。担保贷款方式是指借款人或保证人以一定财产作抵押（质押），或凭保证人的信用承诺而发放贷款的贷款方式。

6/9/20233主讲人：李军峰3.不动产金融市场的作用（1）不动产金融市场为不动产业的发展提供了融资平台;（2）不动产金融市场丰富了金融市场的内容，为金融市场的壮大和金融业的发展提供了动力;（3）为国家推行土地、不动产等政策提供了市场调控手段。6/9/20234主讲人：李军峰10.1.2不动产金融市场的参与者不动产金融市场的参与者包括资金的余缺双方、金融中介机构和监管者，主要是政府部门、企业、居民个人、金融机构和中央银行。1.政府在不动产金融市场的运行中，政府充当多重角色。2.企业企业是金融市场运行的基础，在不动产金融市场中，企业既是资金的需求者，又是资金的供给者，在不动产金融市场中处于非常重要的地位。3.居民个人居民个人除通过储蓄存款为不动产金融市场提供间接资金来源外，还可以通过购买各种不动产证券获取投资收益，成为不动产金融市场的直接融资的资金供给者。6/9/20235主讲人：李军峰4.金融机构不动产金融机构包括银行性金融机构和非银行性金融机构，主要由银行、抵押信用合作社、不动产中介机构以及其他金融机构等构成。中央银行在不动产金融市场上的交易活动，其主要目标在于控制和调节市场的货币供应量，从而实现一定的金融政策。专业银行和商业银行则充当不动产金融市场资金的终极供给者和终极需求者的角色。6/9/20236主讲人：李军峰投资信托机构是接受个别投资者委托并通过资金集中进行投资所形成的专业投资管理机构，投资者可借助经理人的专业管理达到小额投资及分散风险的目的。保险公司在不动产金融市场中通常以资金供给者的身份出现，它从个人或者机构那里获得一定的资金，同时承诺在未来特定事件发生时赔付一定款项。6/9/20237主讲人：李军峰10.1.3不动产金融市场的分类(一)按服务对象不同，房地产金融市场可分为房产金融市场和地产金融市场

1.房产金融市场房产金融市场：银行或其他金融机构为房屋再生产所进行资金融通的市场。其中，住宅金融市场在房产金融市场中占据非常重要的位置。根据金融体制的不同模式，住宅金融市场一般可分为自由的住宅金融市场和国家指导的住宅金融市场。6/9/20238主讲人：李军峰(1)自由的住宅金融市场指以商业性金融机构为经营主体，以住宅抵押为基础，并由多种信用网络交织而成的市场，由初级市场和二级市场共同组成。住宅抵押信贷的借贷双方具有双重关系，即借方既是债务人，又是出押人；贷方既是债权人，又是受押人。即初级市场。为增加住宅抵押资金流动性，金融机构之间又可进行住宅抵押票据的再交易，或发行住宅抵押债券，构成二级市场的经营活动。6/9/20239主讲人：李军峰(2)国家指导的住宅金融市场指由中央银行所控制，借贷条件较稳定，信贷条件比自由市场更为宽厚的一种住宅金融市场。一般地，国家指导的市场较少受市场波动影响，借贷期限较长，利率也偏低。中央银行通过住房信贷合作社及住宅公司等中间机构贷出资本金，同时通过储蓄及发行债券来筹集住宅投资与信贷资金。6/9/202310主讲人：李军峰2.地产金融市场是指以土地作抵押物而向金融机构获得资金信贷的交易活动关系的总和。地产金融包括农地金融和市地金融，其业务主要是：以土地为抵押品，筹集融通资金，以达到对土地进行开发和利用的目的。地产金融一般以债券化的方式开展业务，具有债权可靠、利息率低、还贷期长、运作安全的特点，是银行比较乐意从事的业务。房产金融市场和地产金融市场并不是截然分立的，二者有着紧密的联系，它们相互影响相互作用，共同构成完整的房地产金融市场。6/9/202311主讲人：李军峰(二)按市场层次的不同，不动产金融市场可分为初级市场和二级市场

1.初级市场也称一级市场，是不动产资金初始的交易市场，是不动产金融市场的基础部分。主要包括：金融机构对不动产资金需求者的各种信贷业务；新不动产证券的发行交易以及上述信贷和证券业务的附属的金融业务，如政府机构、信托机构和保险机构等对房地产信贷和证券发行的保证；保险和信托等交易活动。6/9/202312主讲人：李军峰不动产信贷业务种类繁多，从房地产开发环节的不同可以分为土地开发贷款、建筑贷款、对个人购买住宅贷款等。不动产信贷对象十分复杂，包括各级政府、房地产企业、工商企业和个人等。不动产金融初级市场一般以抵押方式作为通常采用的信贷方式。发行不动产证券也是初级市场常使用的信贷金融工具，主要用于政府、有关金融机构和开发企业等筹集房地产建设资金。6/9/202313主讲人：李军峰2.二级市场二级市场是不动产信用的再交易再流通市场，是房地产金融市场的核心部分。二级市场是为适应不动产信用资金的流动性，均衡各金融机构的存贷结构而产生的。主要交易对象为不动产证券。对于不动产债券的投资者来说，二级市场是他们出售不动产债券的场所，可满足他们对资金流动性的需要。二级市场上，大部分交易是在银行之间进行的。6/9/202314主讲人：李军峰

(三)按市场交易方式，不动产金融市场可分为协议信用市场和公开市场

1.协议信用市场协议信用市场是由供需双方直接面对面，按自愿互利原则进行交易，交易价格由交易双方在借贷协议中议定，交易客户的范围也相对稳定。根据不同的金融工具或不同的交易对象，协议信用市场可分为多种，如住房专项储蓄存款市场、零星货币存款市场、住房专项贷款市场、房地产抵押贷款市场等。6/9/202315主讲人：李军峰2.公开市场公开市场以偿还期为标准，可分为货币市场和长期资本市场。(1)货币市场。即短期资金市场，指一年期以下的金融工具交易的场所。典当和短期融资券主要功能：第一，能够为企业的资金短缺和政府的短期赤字实现弥补性融通，又能将它们的短期盈余迅速地进行投资；第二，货币市场将各银行溶为一体，使各银行的存款能在全国信用市场上有效集合起来；第三，能调节大部分企业、家庭以及政府的临时性、周期性的盈余和赤字。6/9/202316主讲人：李军峰(2)资本市场。又称长期资金市场，指一年以上的金融工具交易的场所，包括长期信贷市场和证券市场。根据不动产金融业务的不同，不动产金融市场可以分为：房地产储蓄存款市场、房地产抵押贷款市场、不动产证券市场。6/9/202317主讲人：李军峰10.2不动产融资方式

10.2.1不动产融资方式概述不动产融资方式就是以金融工具交易为核心，以金融合同为保证，促进资金融通，实现不动产投资活动顺利进行。通常，不动产金融市场的融资方式有两种：直接融资和间接融资。6/9/202318主讲人：李军峰资金盈余单位政府部门公司企业金融企业家庭个人海外投资资金短缺单位政府部门公司企业金融企业家庭个人直接信贷（不动产抵押）证券市场购买不动产证券出售不动产证券资本形成（不动产、资金、劳力）消费增加（住房等）投资（资金运用）消费（资金运用）图10-1直接融资过程6/9/202319主讲人：李军峰资金盈余单位政府部门公司企业金融企业家庭个人海外投资资金短缺单位政府部门公司企业金融企业家庭个人不动产金融中介银行保险信托投资互助基金存款出售不动产证券贷款资本形成（不动产、资金、劳力）消费增加（住房等）投资（资金运用）消费（资金运用）出售不动产证券图10-2间接融资过程6/9/202320主讲人：李军峰10.2.2不动产抵押贷款不动产抵押贷款是指银行以借款人或第三者拥有的不动产作为抵押物而发放的贷款。抵押物担保的范围包括银行不动产抵押贷款的本金、利息和实现抵押物抵押权的费用及抵押合同规定的其他内容。6/9/202321主讲人：李军峰10.2.3不动产信托与租赁1.不动产信托定义：是信托公司通过制定信托投资计划，与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金，然后进行不动产或不动产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式。6/9/202322主讲人：李军峰2.不动产租赁不动产融资租赁：房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向不动产销售方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金的租赁行为。

6/9/202323主讲人：李军峰对于融资租赁可以有不同的划分，按照其发展阶段可分为传统的融资租赁和创新的融资租赁。传统融资租赁即是直接购买租赁，它是融资租赁的主要形式。创新的融资租赁主要包括杠杆租赁、转租赁、售后租回租赁、收益百分比租赁、风险租赁等。6/9/202324主讲人：李军峰回租是不动产经营者将一项不动产出售给某投资者，然后在作为承租人将该不动产租回来的经济行为。首先是不动产买卖关系；其次是不动产投资者又将购入的不动产再出租给该不动产的出售者，这又是不动产租赁关系。

租赁期一般很长，在租赁期内不动产承租人向投资机构即不动产业主交纳租金。租金由两个部分组成：一部分是分期偿还不动产价款即为本金；另一部分为投资机构的投资回报即利息。

6/9/202325主讲人：李军峰10.2.4项目融资1.项目融资的概念“项目融资”：是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。6/9/202326主讲人：李军峰2.不动产企业项目融资资金来源不动产开发企业项目融资资金来源一般分为以下几种：企业自有资金、银行等金融机构贷款、证券市场融资、杠杆租赁融资、预售楼盘、合作开发。6/9/202327主讲人：李军峰（1）企业资金不动产开发企业进行项目开发时，必须拥有一定数额的自有资金（现金和现金等价物）。这笔资金实质上是项目融资的基础。（2）不动产贷款不动产开发企业为了建设项目向银行等金融机构借入资金，形成不动产贷款。不动产贷款是不动产企业筹集资金的重要手段。6/9/202328主讲人：李军峰（3）证券市场融资不动产企业在证券市场上公开发行股票与债券是一种重要的筹资方式。（4）杠杆租赁融资在不动产项目开发商安排下，由杠杆租赁结构中的资产出租人融资购买项目资产，然后租赁给承租人，所租财产的所有权在承租方付清最后一笔租金后归承租方所有。6/9/202329主讲人：李军峰（5）预售楼盘对于不动产开发企业来说，按照某种合同规定预收购房机构或个人的购房定金是筹集资金的重要手段，这是由于不动产开发投资大、周期长的特点决定的。6/9/202330主讲人：李军峰（6）合作开发不动产开发企业在资金紧缺、从银行融资面临困难时，可以考虑联合其他不动产企业，共同出资进行该项目的开发，双方的利益和责任按照出资比例来确定，这样可以达到缓解资金压力，降低开发风险的目的。6/9/202331主讲人：李军峰10.3不动产融资制度（略）

10.3.1发达国家不动产融资制度的发展不动产融资制度是不动产业和金融业通过市场机制相互融合的必然结果。不动产融资活动包括不动产生产和再生产过程中的资金筹措、信贷运用、不动产投资、抵押贴现、证券发行与交易以及其他各类信用业务和金融服务的活动。不动产供给和消费过程中的金融工具和金融活动，发挥着三种基本功能：一是资金融通或资金转移，即把资金从盈余者手中转移到资金短缺的不动产供应者和消费者手中；二是价值组合和增值，即通过金融活动重新组织起一个价值组合和增值的结构。例如，通过金融活动可以盘活不动产资产存置；三是控制风险，具体来讲，就是规避风险、转移风险和分配风险。6/9/202332主讲人：李军峰不动产融资体系需要解决的问题包括：第一，不动产资金的筹集。第二，发放不动产贷款。第三，资产与负债之间的风险管理。第四，政府和市场之间关系的定位。6/9/202333主讲人：李军峰10.3.2以美国为代表的资本市场融资模式1.资本市场融资模式的定义和特点资本市场融资是指通过资本市场筹集和运用不动产资金的一种不动产融资模式。一方面，不动产融资机构主要通过资本市场筹措不动产资金；另一方面，不动产融资机构往往通过资本市场来解决“存短贷长”的矛盾，或以此控制利率风险及流动性风险，稳定其经营的收益。6/9/202334主讲人：李军峰资本市场融资制度的基本特征有四：第一，公司化操作。第二，筹资迅速而灵活。第三，市场化的风险分担机制。第四，通过资本市场控制资产负债的期限匹配风险。6/9/202335主讲人：李军峰2.资本市场型融资模式的演变第一，进一步推进抵押二级市场的市场化程度。第二，不动产抵押证券市场的交易工具不断增加。第三，成为一种国际性趋势。6/9/202336主讲人：李军峰年度工作总结汇报ANNUALWORKREPORTSUMMARY信托业务发展与创新研究上海国际信托投资有限公司王信举目录信托业务发展现状研究01信托业务创新研究——两项导致信托业务突破性发展的重大革新02信托业务创新案例分析03信托业务发展现状研究一般理解政策与法律环境发展现状一般特点发展桎梏信托的一般理解以信为本以诚治业诚即真诚、诚实，信即守承诺、讲信用，讲诚信就是要守诺、践约、无欺。如果有人要问英国人在法学领域取得的最伟大、最独特的成就是什么，那就是历经数百年发展起来的信托理念…这不是因为信托体现了基本的道德原则，而是因为它的灵活性，它是一种具有极大弹性和普遍性的制度。——英国法学家梅特兰信托的应用范围可与人类的想像力相媲美。——美国信托法权威斯科特信托的一般理解贯通货币市场、资本市场和产业投资的独特优势最好的非IPO投资银行业务平台信托制度框架下突出的财产管理功能和资金融通功能政策与法律环境法律框架逐步完善《信托法》（2001.10）——信托法律制度体系的基本法《信托投资公司管理办法》（2002.6）——信托投资公司的经营管理规范《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》（2002.7）——信托主体业务的规范分类监管办法即将出台，诸多单项条例即将出台——信托证券专用帐户、信托公司及业务信息披露、房地产信托、信托公司治理指引、内控指引和信托核算等政策与法律环境监管思路逐步明晰信托公司分类监管原则、属地监管原则协调规划，统一监管尚需加强发展现状目前重新登记后的信托公司共59家，截至6月底，信托从业人员4600人近三年来，集合资金信托计划1053个，大部分获得了成功，信托公司接受管理的信托财产总额已近2000亿元人民币。84%的信托财产为资金信托，财产信托业务开始呈现良好的发展态势。——银监会非银部主任高传捷，中国长沙信托论坛(2004.10）一般特点由单一信托到集合信托由资金信托向财产信托过渡运用范围由单一领域到多领域运用工具由单一向多种工具相结合发展桎梏信托登记信托税收信托会计信托业务创新研究两项导致信托业务突破性发展的重大革新信托内部信用增级信托制度框架下的所有权解析内部信用增级外部信用增级由第三方提供信用担保，提供者包括政府、专业保险公司、金融机构、大型企业的财务公司等，增级工具主要有：政府承诺函、保险、企业担保、现金抵押帐户和信用证等。信托内部信用增级利用基础资产产生的部分现金流来实现,可避免利用外部信用增级工具较容易受信用增级提供者信用等级下降风险的影响的风险。增级工具主要有：构建优先/次级结构、利差帐户和超额抵押等。优先/次级结构就是根据一定的原则和需求，将信托或资产支撑的证券产品的收益权分为不同信用品质的档级，不同档级的受益权承担风险、享有利益及利益分配或退出的顺序有区别。内部信用增级——构建优先/次级结构遵照风险和收益相匹配的原则，通过组合策略，向选择不同风险-收益结构特征的投资者分配不同现金流的结构化设计，能保证不同层次受益权对应的现金流汇总能够复原为项目整体的现金流，摆脱了项目本身性质以及外部信用担保的制约，而仅仅依赖于项目自身权利和义务的重新分配就能在最大程度上保障优先收益的实现。可保障那些偏好于稳定收益的投资者能够在总体收益状况不是太好的情况下也能获得较稳定收益，同时使风险偏好型投资者在总体收益情况较差时自愿让渡财产以补贴保本型投资者，而在总体收益较好时获得独享较高收益的权利。信托制度框架下的所有权解析英美法系和大陆法系所有权制度的基本涵义中国信托法律框架下的所有权概念简析信托业务创新案例研究某国企国有股权退出信托解决方案华融资产管理公司不良资产证券化项目某酒店式公寓收购项目信托解决方案某国企改革信托解决方案项目情况根据有关部门对某大型国有企业进行资产重组的指示，经方案慎重比选，该企业欲将其下属某子公司通过信托方式转让，转让资金作为重组基金，从而实现国有资产在该公司的退出。经研究，决定发起集合资金信托计划，用于受让该企业持有的下属公司的股权。信托计划分别向优先投资者、普通投资者和战略投资者募集，并重组董事会和监事会，选聘经营者，同时在信托计划项下设立特别委员会（由部分普通投资者和战略投资者根据投资规模的大小派员参加的投资人代表大会组织）以应对公司经营过程中出现的重大以外问题。

某国企改革信托解决方案简要分析本项目的最大特点是创造性地运用了信托法律框架下的所有权的可分拆性和内部信用增级来探索国有企业改革之路。同时，该项目通过改组董事会和监事会，选聘经营者（职业经理人），对经营者进行业绩考核，并在信托计划项下设计特别委员会，以应对公司经营过程中出现的意外及重大事项的决策，创造性地将信托框架下的公司治理结构予以完善，同时满足了市场上各类投资者的收益及风险预期。华融不良资产证券化项目项目情况2003年6月,华融资产管理公司将涉及全国22个省市256户企业的132.5亿元人民币债权资产组成一个资产包，委托给中信信托设立财产信托，期限为3年，优先级受益权的预计收益率为4.17%。信托设立后，华融将全部信托受益权分为优先级受益权和次级受益权，其中10亿元优先受益权主要转让给机构投资者。华融拥有全部次级受益权，收益超过4.17%的部分全部归华融所有。中诚信国际评级公司预测，华融公司132.5亿元资产包未来处置产生的AAA级现金流可达12.07亿元。华融不良资产证券化项目华融资产管理公司(委托人)中信信托（受托人）机构投资者132.5亿元债权委托华融资产管理公司（受益人）委托优先受益权转让委托处置非货币性信贷资产10亿元优先受益权转让享有劣后受益权