房地产管理房地产常用知识

房地产专业基础知识房地产房地产又称不动产，是房产和地产的总称。房产老是和地产联系为一体的，拥有整体性和不可以切割性。房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不一样样的所有者与使用者之间可以进行出租、销售或作其余用途的房屋。地产：是指土地财富，在法律上有明确的权属关系，地产包含含地面及其上下空间，地产和土地的根本差异在也就是有无权属关系。房地家产是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装修和服务的集多种经济活动为一体的综合性家产。房地产开发是指在依法获得土地使用权的土地上依据使用性质的要求进行基础设备、房屋建筑的活动。地产开发是将“生地”开发成可供使用的土地（ “熟地”）。房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。详细内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的据有、使用、收益和处罚的权益。土地种类——居住用地70年；——工业用地50年；——教育、科技、文化卫生、体育用地 50年；――商业、旅行、娱乐用地40年；——综合或其余用地50年；——其余，加油站、加气站用地为 20年；三通一平是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通，场所平坦。七通一平是指上下水通、电通、路通、 排污通、通信通、煤气通、热力通 ，场所平坦。土地使用权出让的形式•协议出让•招标出让•拍卖出让•行政划拨使用权有权出让的土地，必然是国有土地；集体所有的土地必然办理征用手续转变成国有土地后，才能转让。有偿出让的地块可以是生地也可以是熟地， 还可以是连同地上建筑物及隶属设备一并出让的土地。•生地：待开发的土地•熟地：完成市政设备的土地房地产市场一级市场、二级市场、三级市场。一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋销售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。11.商品房是指开发商以市场所价获得土地使用权进行开发建设并经过国土局赞成在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。12.福利商品房是指政府按住所制度改革方案免去房地产的地价，按房屋的成本造价售给企业或切合条件的职工，带有福利性质的房屋。13.微利商品房与福利房不一样样在于难免地价，并有略高于房地产成本的微利，这种房屋由市政府主管单位筹资建设，用来解决企业职工住所困难户，价格由政府确立，推行优惠价格政策。14.经济适用房经济适用房是面向中低收入家庭的一般住所。15.自建房（集资房）是指各单位自筹资本或合资兴建房屋。产权由投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通（按规定已补交地价的除外）。16.房地产产权证是房屋土地权属凭证合二为一，是房地产权属的法律凭证。17.“五证”房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必然具备必然的条件，并且依据有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。此中“五证”、“两书”是最为重要的条件《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在必然年限内某块国有土地使用权的法律凭证。《建设用地规划赞成证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目的地点和范围切合城市规划的法定凭证。（经过“招、拍挂”在出让前已经经过城市规划的标准。）《建设工程规划赞成证》：是有关建设工程切合城市规划要求的法律凭证。《建设工程施工赞成证》（《建设工程动工证》）：是有关建设工程切合项目动工的条件，可以进入施工阶段的凭证。《商品房销售（预售）赞成证》：是商品房进入市场的凭证。18.“两书”•《住所质量保证书》•《住所使用说明书》19.商品房预售制度商品房预售制度是指开发商在建设中的房地产项目进行市场销售，由国土局拟订的一项提早销售制度。只有获得了《预售赞成证》才能销售。申请预售须备以下文件：•《房地产开发企业资质证书》副本及复印件•《土地使用权出让合同书》和付清地价款证明（《国有土地使用证》）•《建设用地规划赞成证》•《建设工程规划赞成证》•《建设工程施工赞成证》商品房预售必然切合那些条件•交付土地使用权出让金•有建设工程施工赞成证•按供应预售的商品房计算，投入开发建设资本达到工程建设总投资的25%以上，并已经确立施工进度和完工交付日期。•向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，获得商品房预售赞成证明。22.房地产买卖合同是由福建省建设厅、福建省工商管理局一致监制，用以明确买卖两方权益和义务的协议，所有的商品房销售都须签订此合同。内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必然做公证。23.房地产抵押合同是明确房地产抵押贷款中两方当事人权益和义务关系由银行、业主、发展商三方签订的合同。24.银行按揭是指购房者购买楼房时与银行完成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期送还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。按揭是英语“Mortgage”一词的粤语音译， 在中国人民银行和各商业银行的正式文件中称为“个人住所抵押贷款”，指银行向拥有圆满民事行为能力的自然人发放的用于购买自住住所、并以其所购产权房为抵押物，作为送还贷款的保证，按月送还贷款本息的一种贷款方式。分为个人住所商业性贷款（简称商业贷款）与个人住所公积金贷款（简称公积金贷款）。房地产证公证公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证楼花抵押登记是指已办银行按揭的楼花送到房地产管理局产权登记科办理抵押登记手续。抵押人将贷款与利息还清后，须将已办抵押登记手续的房地产注销抵押。建筑面积房屋适用面积与分摊公共面积之和。公摊面积属于公共部分的面积。29.适用面积建筑面积与公摊面积的差。30.适用率房屋适用面积与建筑面积之比。31.预售楼花将未建好的楼房提早销售，称为预售楼花。复式上、下两层标准层合二为一，构造与标准房构造有差异。房地产转让是指房地产权人经过买卖、交换、赠与等形式将房地产转移给别人的法律行为。按现时有关规定，预售及现售的房地产均可转让，但必然到国土局办理转让手续，房地产企业不得给预购房者改正姓名。34.基底面积是指建筑物首层的建筑面积35.用地面积水平投影面积。指城市规划行政主管部门确立的建设用地地点和界限所围合的用地之36.总建筑面积指小区内住所、公共建筑、商业、人防地下室等面积的总和。水平投影面积。37.容积率容积率是建筑总面积和建筑用地的比。38.建筑密度（覆盖率）建筑密度等于建筑物基层占地面积与用地面积的比。39.绿化率绿化率等于绿化面积与用地面积之比。40.均价均价是指将各单位的销售价格相加今后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。41.基价基价也称为基础价，是指经过核算而确立的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。42.起价起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即起价。43.弹性隔间指可挪动隔间墙之室内空间，平时用于写字楼与商场。开放式设计：无间隔设计、利于空间较广，如餐厅、厨房或客厅。骑楼：有雨遮的一楼直道部分。天台：指有雨遮有脚踏之面，没有挡风墙的突出建筑体外面分。外飘窗：突出于墙体的窗户，飘出去的尺寸在40—60CM左右。天台：指没有雨遮的，有脚踏的部分。玄关：玄关是入户门里一米至两米的过渡空间。它的主要功能是让人在进门今后稍做逗留，有个换鞋、放雨伞的地方，同时也可以借助玄关对客厅的状况略做遮挡。外墙：指建筑物体表面。内墙：指建筑物内竖面。剪力墙：承受房屋重力的墙，不可以以任意敲打。砖墙：用砖砌成的墙。石膏板：用石膏制成，用以装修天花板的板块。卫浴三大件：指洗脸盆、浴盆、坐式马桶。厨具五大件：指冲刷池、料理台、吊柜、炉台、抽油烟机。格局：单元内切割状况。动线：行走习惯路线。销售率：指某一段时间内售出的房屋数百分比。空置比：指某一段时间节余的房屋数百分比。诉求客源：主要针对的客户层。市场区隔：指产品不一样样种类以回避市场供应量的排挤。议价空间：讨价还价的价格差异。平面价差：平面方向不一样样，价格的差异。垂直价差（楼层价差）：不一样样楼层价格差异。市调解析法：经过市场检查与其余项目的比较方法：邮寄用的广告用品（印刷品）：电视广告。：报纸广告。：户外广告媒体。：杂志广告。：销售时促使客户购买的夸张语言动作或假语言动作。建筑构造基础知识跟着地产行业逐渐理性及规范化，对地产经纪人的专业性提出了更高的要求，专业的介绍，指引，供应专业服务。房地产是从建筑业为依赖而发展起来的，建筑学的好多知识成为地产经纪人的必备知识，房屋建筑构造，建筑工艺，以及建筑资料的使用，室内装修的质量、品位都直接影响房地产商品的价值和使用价值，决定建筑成本的高低，成为项目定价的一个有力的支持，在详细的销售过程中，当客户对价格有所疑虑，详细的解说工作才会做到落地有声,1•学会识图:①图纸幅面及图框尺寸。幅面内应用标题栏和设计会签栏，幅面规格分别为0、1、2、3、4号共5种，尺寸大小见下表:（单位：毫米）幅面代号01234bX1841X1189594X841420X594297X420..297X210B10101055A2525252525会签栏 图柜②图标和会签栏常用图标格式及内容， 以下表，此中工程名称指工程总名称， 项目指总工程中的一个具体工程，图名常表示本张图的主要内容， 设计号为设计部门对该工程的编号， 图别表示本图所属工种各设计阶段，图号是图纸的编号。

设计单位全称工程名称项目判断设计号校核图别设计图号制图日期会签栏是各工种负责人署名的表格，其格式与内容以下表，近来一些设计单位为了简化图面，将图标和会签栏合在一起，放在图框右边。工种名称姓名签字图纸一般有模式，立式，依据内容的安排而采纳。③轴线用点划线表，端部圆圈，圆圈内注明编号，水平方向用阿拉伯数字由左至编号，垂直方向用英文字母由下往土编号。定位轴线编号序次尺寸及单位尺由数字及单位构成，依据“图标”规定，总图以米单位，其余-均以毫米为单位，若按此规定，尺寸后边可不写单位。(9.600)(6.400)

索引号用途是索引，便于查找相互有关的图标内容，索引号的表示方法是把图中需要另画详图的部位编上索引号，索引号中的内容有两个，一是详图编号，二是详图所在图纸的编号。详图的编号a・详图在本张图b・详图的编号a・详图在本张图b・详图不在本张图 C.详图索引号标高、层高、净高标高、层高、净高建筑物各部分的高度用标高控制。表示符号为':45。下边横线为某处高度的界限，在符号的横线上注明标高数字。总平面图的室外处坪高用符号“▲”表示。标高的单位用米计，按“国际”规定，标高数字正确到毫米，即注到小数点后边第三位。标高分绝对标高和相对标高两种，我国青岛周边的黄海均匀海平面定为绝对标高的零点，这就是一般所说的“海拔标高”，但为简短，方便起见，工程图纸一般都用“相对标高”，而把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的要点，以“ +0.00”表示，读作正负零零，高于它的为正当，一般不注明“+”号；低于它的负值，必然注“i-”号。层高一般2.7M-3.2M较为适合，太矮则不可以满足健康身理、心理需求，但也其实不是越高越好，太高从节能需求而言也不太适合。指北针可导明楼体，详细单元坐落的朝向。2•施工图一套圆满的的施工图纸，依据其专业内容或作用不一样样，一般包含：⑴图纸目录包含每张图纸的名称、内容、图纸编号，表示该工程施工图由哪几个专业的图纸以及那些图纸构成，以便查找⑵设计总说明主要说明工程的大概和总的要求。内容一般应包含：设计依据 （如设计规模、建筑面积以及有关地质、气象资料等）；设计标准（如建筑标准、构造荷载等级、抗震要求等） ；施工要求（如施工技术、资料要求以及采纳新技术或有特别要求的做法说明） 等。以上各项内容，对于简单的工程，也可以在各专业的图纸中写成文字说明。⑶建筑施工图包含总平面图、平面图、立面图、剖面图和构造详图。表示建筑物的内部部署状况，外面形状，以及装修、构造、施工要求等。⑷构造施工图包含构造平面部署图和各构件的构造详图。表示承重构造的部署状况，构件种类，尺寸大小以及构造做法等。⑸设备施工图包含给水排水、采暖通风、电气等设备的平面部署图、系统图、详图。表示上、下水及暖气管线部署，卫生设备及通风设备等的部署，电气线路的走向和安装要求。3•建筑施工图⑴基本看法建筑图是用正投影原理绘制出来的。用立面图及屋顶平面图表示建筑的处部，用平面图及剖面图表示其内部，用大样图表示细部做法。a、立面图。立面图就是建筑四个面的正投影图，以建筑各个面的朝向命名，如南立面图就是指建筑朝南一面一正投影图。立面图主要表示建筑的外面形状大小、门窗、屋顶形式、外墙饰面等。b、平面图。设想用一水平面在建筑的窗台以上距地约 1米处切开，去掉建筑上部，余下部分的水平投影就叫平面图，切断部分用粗线，可见部分用细线表示。多层或高层建筑每层部署都不一样样样时， 则每层都要划平面图。 假如有好多层平面部署相同可用一个平面图表示，这叫标准平面图。平面图可以俯视也可以仰望，如要表示天棚装修的做法即可用仰望平面图。c、 剖面图。设想用一铅垂面，沿建筑的垂直方向切开，去掉一部分，余留部分的正投影图就叫做剖面图。切断部分用粗线表示，可见部分用细线表示。按剖切方向不一样样分横剖面图和纵剖面图。平面图上要画出剖切符号以示剖切地点。剖切可以转折，但只赞成转一次并用剖切符号在平面图上注明。剖面图主要表示建筑内部状况。4•建筑施工图的主要内容建筑施工图依据不一样样的工程性质及规模，图纸内容及数目有所不一样样。但从识图的角度来剖析，它们有必然的共性，只要掌握基本图和详图的一般内容和表示方法，就可以贯穿交融看懂其余图纸。a、总平面图。总平面图表示一个工程的整体部署。其基本内容以下：•表示新建工程的整体布局，如用地范围、各建筑物的地点、道路、管网的部署等；•确立建筑物的平面地点；•表示建筑物首层地面的绝对标高、室外处坪、道路中心线交错的绝对标高，地面坡高及地面水排出方向等。b、 平面图。平面图在全套施工图中起着纲领性的作用，它不仅反响了建筑的使用、空间、装修等状况，并且还大概地反响了各工种的部分状况。基本内容以下：•建筑物的朝向、平面形状、内部部署，进口、走道、楼梯的地点等；•用尺寸线和轴线表示建筑物的长度及各部分的地点；•表示建筑物竖向承重构造形式；•表示各层的地面标高；•表示门窗编号、门的开启方向；•表示剖面图的剖切地点及编号，详图索引号等；•综合反响工艺、水、暖、电对土建的要求；•表示装修的做法；•用图没法表示时采纳文字说明；c、立面图。立面图主要表示建筑的外形，是做外面装修的主要依据，其基本内容以下：•表示建筑的外形及其细部，如站窗、雨罩、檐口、天台、台阶、雨水管等；•用标高表示出建筑物总高度、各楼层高度以及门窗洞口等细部高度；•表示外饰面所用资料、色彩及分格等；•注明墙身详图地点及编号等。d、剖面图。剖面图简要地表示建筑物的内部空间关系和构造形式等， 其基本内容以下：•表示建筑物各部位高度；•剖面图中需要详细表示的部位，画出详图索引号；•简要表示主要构造形式，如楼层、屋盖的梁、板、柱的互有关系。e、 构造详图。墙身详图是用比较大的比率尺详细、正确地表示墙身从防潮层到屋顶各个节点的资料及构造做法。墙身详图配合平面图就可以详细认识墙、 内外装修、门窗的做法。其余，详图还包含楼梯图、特别房间详图、局部构造或建筑构件详图、 特别装修房间详图等。5•—般的传力系统荷载k板——梁——►柱——基础地基6•建筑构造形式建筑构造形式有好多各种类，也有好多不一样样的分类方法，此中最常有的分类方法是按建筑物主要承重构件所用的资料分类和按构造平面部署状况分类。⑴筑物主要承重构件所使用的资料分类序号构造种类名称鉴别特色适用范围主要承重构件所使用的1木构造资料为木材单层建筑承重资料为砖石，楼板、2混杂构造屋顶为钢筋混凝土单层或多层建筑主要承重构件所使用的3钢筋混凝土构造资料为钢筋混凝土多层、高层、超高层建筑A主要承重构件资料国型4钢与混凝土组合构造钢和混凝土超咼层建筑主要承重构件所使用的重型厂房、受动力作用的厂房、可挪动5或可拆卸的建筑、超高层建筑或咼耸建钢构造资料为型钢筑⑵按构造平面部署状况分类

除上述两种分类方法所列的构造种类外，对于单层大跨度房屋，还不平面构造（门式刚架、薄腹梁构造、桁架构造、拱构造）和空间构造（壳体构造、悬索构造、网架构造）之分。序号构造种类名称平面/立面表示图常用范围1框架构造厂房或20层以下多、高层建筑2全剪力檣构造高强度构造系统，常用于高层、超高层建筑3框架 剪力墙构造高层建筑4框 筒构造咼层或超咼层建筑5筒体构造（单筒或多筒）超高层建筑6框 支构造钢构造超咼层建筑7无梁楼盖构造大空间、大柱网的多层楼房⑶墙体的种类及其区分墙体名称区分方法外墙、内墙、纵墙、横墙、窗间墙按墙所处的地点区分三七墙、二四墙、一八墙、一二墙按墙的厚度区分围护墙、隔墙、女儿墙、围墙按墙的功能区分承重墙、非承重墙按受力状况区分砖墙、石墙、砌块墙、钢筋混凝土墙按所用资料区分⑷依据层数区分一般状况下，1-3层为低层；4-6层为多层；7-9层为小高层；10层以上为高层，当高度超出100M时为超高层。9•建筑面积的计算规则⑴计算建筑面积的范围a、 单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以下外墙外面水平面积计算。单层建筑物内假如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。高低联跨需分别计算建筑面积时，按高低跨相邻处高跨柱外线为分界限。b、 多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积按建筑勒脚以上外墙外围的水平面积计算。c、 建筑物外墙为预制挂（壁）板的，按挂（壁）板外墙主墙面间的水平面积计算。d、 地下室、半地下室、地下车间、库房、商店、指挥中心等及隶属建筑物外墙有进出口的（沉降缝为界）建筑物，按其上口外墙（不包含采光进、防潮层及其保护墙）外转水平面积计算。人防通道端头出口部分为楼梯踏步时，按楼梯上口外墙外面水平面积计算。e、用深基础做地下架空层， 有围护构造者，按其围护构造外面水平面积计算建筑面积。f、坡地建筑物利用吊脚做架空层，有围护构造者，按其围护构造外面水平面积计算建筑面积。g、 建筑物内的门厅、大厅、无论其高度如何，均按一层计算建筑面积，门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。h、 图书室的书库，有书架层的按书架层计算建筑面积，无书架层的按自然层计算建筑面积。i、电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。j、舞台灯光控制室，按围护构造外面水平面积乘以实质层数计算建筑面积。k、建筑物内的技术层、层高妙过 2.2米的，按技术层外面水平面积计算建筑面积 .技术层层高虽不超出2.2米，但从中分开出来作为办公室、库房等，应按分开出来的使用部格外面水平面积计算建筑面积。l、有柱雨罩，按柱外面水平面积计算建筑面积；独立柱雨罩，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。m、 有柱车棚、货棚、站台等，按柱外面水平面积计算建筑面积；单排柱的独立车棚、货棚、站台等，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。n、 突出屋面的有围护构造的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护构造外面水平面积计算建筑面积。o、 突出墙面的门斗，瞭望间，按围护构造外面水平面积计算建筑面积。p、 封闭式天台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。挑天台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。凹天台按其天台净空面积（包含栏板）的一半计算面积。q、 建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积计算建筑面积，无柱的走廊、檐廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。r、两个建筑物间有围护构造的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积；没有围护构造的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。s、建筑物内无楼梯，高室外楼梯（包含疏梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；室内有楼梯并设室外楼梯（包含疏梯）的，其室外楼梯按每层水平设投影面积的半计算建筑面积。t、各种变形缝、沉降缝、宽在30厘米之内的抗震缝，均分层计算建筑面积，高低联跨时，其建筑面积并入低跨建筑面积内。⑵不计算建筑面积的范围a、 突出墙面的构件、艺术装修以及挂（壁）板突出的艺术装修线，如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨罩等。b、修消防等用的室外爬梯、宽度在 60厘米之内的钢梯。c、穿过建筑物的通道、住所的首层平台（不包含挑平台）、层高在米之内的设备层。d、 深基础架空层仅预留门窗洞口，不做地面及装修的。e、 没有围护构造的屋顶水箱间、舞台及后台悬布、布景的天桥、挑台。f、 单层建筑物内分开的操作间、控制室、仪表间等单层空间。g、 地下人防干、支线，人防通道，人防通道端头为竖向爬梯设置的安全进出口。h、宽在30厘米以上的抗震缝，有伸缩缝的靠缝的靠墙烟囱， 修建物如独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油（水）池、贮仓、圆库等。i、 建筑物内外的操作平台、上料及利用建筑物的窨部署箱、罐的平台。10・其余建筑知识⑴基底面积：指建筑物基层勒脚外面水平面积。⑵建筑面积：指建筑物各层外墙（或外柱）外面之内水平投影面积的之和。每户（或单位）拥有的建筑面积叫分户建筑面积。建筑面积包含使用面积和公共面积二个部分：a、 使用面积：指包含墙体构造面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、卫生间或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、天台、地下室、附层（夹层）、2.2米以上（指建筑层高,含2.2米，以下同）的阁（暗）楼等的面积。在计算分户建筑面积时，如墙体属两户共有（即共墙），其所属面积由两户均匀分摊。b、公共面积：指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包含层高妙过 2.2米的单车库、设备层或技术层、室内外楼梯、楼梯悬挑平台、 内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护构造的楼梯间、水箱电梯机房等。公共面积分为应分摊公共面积和不可以分摊公共面积两部分。a、 应分摊的公共面积包含室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面构造的楼梯间等。b、 不可以分摊的公共面积是前款所列以外，建筑报建时未计入容积率的公共面积和有关文件规定不进行分摊的公共面积，扬灵便车库、非要动车库、消防逃难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空构造变换层和架空作为社会公众休憩或交通的场所等。⑶每户（或单位）应分摊的公共面积按以下原则进行计算：a、有面积切割文件或协议的，应按其文件或协议进行分摊计算。b、如无面积切割文件或协议的，按其使用面积的比率进行分摊。即：该户应分摊的公共面积=应分摊公共面积/各户使用面积之和X该户使用面积对有多种不一样样功能的房屋（如综合楼、商住楼等），公共面积应参照其服务功能进行

分摊，即报务于整个建筑物所有使用功能房屋的公共面积应共同分摊， 不然按其所报务的建筑功能分别进行分摊。住所平面以外，公服务于住所的公共面积（电梯间、楼梯间除外）应计入住所部分进行分摊；住所平面以外的电梯间和楼梯间，仅服务于住所部分，但其经过其余建筑功能的楼层，则该电梯间和楼梯间的建筑面积按住所部分面积和其余建筑面积的各自比率分配相应的分摊面积。⑷每户的建筑面积=每户的使用面积+每户应分摊的公共面积。分摊共用面积=套内建筑面积X公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和公用建筑面积=整栋建筑的面积-套内建筑面积之和-不该分摊的建筑面积⑸公共面积（包含应分摊的和不该分摊的）应由房屋物业物理部门一致管理，其产权应属建筑物内参加分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租（售）。⑹户型是指一套住所中由多少卧厅、厨房、卫生间。俗称：一室一厅、两室一厅、四室一厅等⑺面积配比指的是各种面积范围的单元在某一楼盘的总数中各自所占的比率的建筑与建筑构造1•基础•基础：建筑物与土层接触的部分称为基础•地基：支撑建筑物重量的土层叫地基基础是建筑物的构成部分，它承受着建筑物的所有荷载，并将其传给初级。而地基则不是建筑物的构成部分，它但是承受建筑物荷载的土壤层。此中，拥有必然的地耐力，直接支承基础，需要进行计算的土层称为持力层；持力层以下的称为下卧层。地基土层在荷载作用下产生的变形，跟着土层深度的增添而减少，到了必然的深度则可以忽视不计。基础的分类：⑴按资料及受力的特色分类可以分为刚性基础和柔性基础。用刚性资料做的基础称为刚性基础。刚性资料一般指抗压强度高、而抗拉、抗剪强度较低的资料。常用的砖、石、混凝土等均属刚性资料。非刚性基础（柔性基础）。用钢筋混凝土建筑基础，基础宽度加大不受刚性角的限制，称为非刚性基础与柔性基础。为了节约资料，钢筋混凝土基础常常做成锥形，但最薄处不该小于 200mm，假如做成阶梯形，每步高300mm-500mm.⑵按构造型式分类基础构造的型式跟着建筑物上部构造形式、荷载大小及地基土壤性质的变化而不一样样。一般状况下，上部构造形式直接影响基础的型式，当上部荷载大，地基承受能力有变化时，基础型式也随之变化。基础按构造特色分可分为六种基本种类。•条形基础当建筑物的上部构造采纳墙承重的时候，基础沿墙身设置，多做成长条形，这种基础称为条形基础。•独立基础当建筑物上部构造采纳框架也许单层排架构造承重时，基础采纳方形或矩形的单独基础，这种基础称为独立基础或柱式基础•片筏基础当建筑物上部荷载大，而地基又纤弱，这时采纳简单的条形已经不可以适应地基变形的需要，平时墙下也许柱下基础连成一片，使建筑物的荷载承受在一块整板上成为片筏基础•桩基础当建筑物上部的荷载较大，并且地基的纤弱土层较厚，地基承载力不可以满足要求，做成人工地基又不具备条件或不经济时候，则可采纳桩基础。使基础上的荷载经过桩再传给地基土层，以保证建筑物的均匀沉降或安全使用。2.墙体墙体的种类：⑴墙体按所在地点分为外墙和内墙；纵墙和横墙。外墙：位于房屋周边的墙统称为外墙，它主要起是抵挡风、霜、雨、雪的侵袭和保温、隔热，起围护作用内墙：凡位于房屋内部的墙统称为内墙，它主要起分开的作用。横墙：沿建筑物短轴方向部署的墙为横墙，外横墙位于房屋的两端也叫山墙。纵墙：沿建筑物长轴方向部署的称为纵墙，又有内纵墙与外纵墙之分。⑵墙体按受力状况分类墙体依据受力状况分为两种：承重墙与非承重墙。承重墙：直接承受上部构造传来的荷载非承重：不承受外来荷载。非承重墙又可分为自承重墙和隔墙。自承重墙：不承受外来荷载，只承受自己重量并将其传至基础。隔墙：起到切