XX物业公司管理系统2

XX物业公司管理系统1．背景XX是一个大型民营企业集团，下辖包括中心商厦、世纪大厦、翠海酒店公寓、北方家园建材超市、XX办公楼、方圆国家样品油库、南延宾馆在内的众多楼宇物业。长期以来集团内物业管理工作各分公司之间相互独立，或有的物业自己组建自己的物业队，或有的物业聘请外部物业公司，这在一定程度上增大了公司的成本开支，形成了资源浪费。在这样的背景下，经集团董事局研究决定：成立XX内部物业公司。物业公司第一阶段的的任务和目标是集团内部所有物业的物业管理工作，第二阶段将考虑走出集团内部，对外营业，接管葫芦岛市其它物业的管理工作。2．服务对象现阶段物业公司的服务对象为集团内部各部室、各分公司等3．办公地点北方家园建材超市办公楼4．隶属关系物业公司为集团公司直属单位，其在集团内的位置如下图：集团董事局集团董事局集团办公室集团办公室保卫部物业公司保卫部物业公司集团各物业集团各物业方圆油库各办公地点集团办公楼南延宾馆各搅拌站各加油站北方家园翠海公寓世纪大厦中心商厦方圆油库各办公地点集团办公楼南延宾馆各搅拌站各加油站北方家园翠海公寓世纪大厦中心商厦锤5．娘业务糠范围侍基本里业务蚀：驰建筑执物的持维修治和定脆期养脊护逗辅助轿设备朗的定怨期检危修保屡养扬保证叹供水虎、电饥、热念、气维以及奇电梯建和消忠防系阅统的糠正常冶运转撤保证燥道路间、污涌水排咸放管炕道畅岸通无状阻轮维护由物业奶整体明规划仙不受茄破坏哥制止株乱搭绍乱建扁、乱防贴乱象画等免行为惯做好浓物业钉管理脏绿化想和室小内外顺保洁堵工作弟辅助龟业务幕：日房屋右装饰左、家系电维浊修、逢代收许各种乱费用粉、代陶换液劳化气饼、代念换纯喘净水绪、代价收发泛信件宫等歌6．娇组织州机构世纪大厦岗翠海公寓岗北方家园岗方圆油库岗加油站岗老搅拌站岗团山岗宾馆岗集团办公楼岗中心商厦岗世纪大厦岗翠海公寓岗北方家园岗方圆油库岗加油站岗老搅拌站岗团山岗宾馆岗集团办公楼岗中心商厦岗消防监控队消防监控队服务中心副经理服务中心副经理经理保洁队经理保洁队老搅拌站保洁班宾馆保洁班团山保洁班集团办公楼保洁班中心商厦保洁班世纪大厦保洁班翠海公寓保洁班北方家园保洁班方圆油库保洁班各加油站保洁班老搅拌站保洁班宾馆保洁班团山保洁班集团办公楼保洁班中心商厦保洁班世纪大厦保洁班翠海公寓保洁班北方家园保洁班方圆油库保洁班各加油站保洁班机动队机动队木工班电工班检修队管道班设备班木工班电工班检修队管道班设备班绿化队绿化队茫7．友人员不编制监（总剂编制楼不超柴过1津50追人）储经理显：1孙人。池副经喷理：赶1人左。面服务妄中心具：5若人（侄24妨小时孟分3察班倒墙，白级班2匹人，筒夜班算1人独）。例消防棋监控荐队：坟设消妇防干钢事1惑人；炉每个煎岗设艳消防惭监控升员1牧人，笼共1陷0人做。遗保洁蚁队：繁设队隙长1弱人；坐每个专保洁柔班设朵班长柴1人原，共铲10叛人；佳每个训保洁骆班下愁设保品洁员箱若干骄人。际检修氧队：粱设队诉长1盟人；物下属筑电工遮班、部设备怎班、勒管道大班、宫木工犬班不音设班称长，射每个今班维洁修工睁2人汁。邻绿化懒队：薯设队材长1肾人；筋技术疮员1舍人（述队长饰兼）年；绿拼化员浮若干安。查机动涝队：领消防胖监控至员、饮保洁劳员、解检修央员、勿绿化摘员各俩2人零，此另队成费员负践责物源业公抚司其舰它队炼成员穴的临粱时性略替班避，及矿应急核性维撞修及你其它绍服务组行为搞。朗8．家部门疫职能垮◆熔服务踏中心鸡物业名公司房日常纹的行缓政后唱勤工微作由劈服务络中心购负责屡。主恨要包兰括接啦维修浑属、根西据维奖修电典话安箭排相针应工黎作人碌员出校勤、挑处理认客户私投诉渴、整垫理各屑种物切业维宣修档轰案资锅料、国协调贱物业兰公司曲同集喉团其卫它部俱门的伞关系甜、负楼责物公业公冠司同趟外部寿机关镇的沟专通联题系等中。士◆满消防翅监控帆队泼消防余设备缎的检蚀修管栏理由使物业汇公司消消防菠监控合队负有责。麦主要诱负责慧对各星物业司消防被设施检设备锅进行睁日常烟的维聪护检每测，之发现沙问题悄及时烫处理榴，不寄能解壤决的研及时务报有愈关技蕉术部地门进耻行处冶理。挎◆找保洁屠队朵保洁林管理欢范围森包括垫公共悟地方却的保延洁、诊公共统部位匀的保杜洁、火生活短垃圾秆的处采理等卷◆衣检修半队=1\*GB3燥①向给排煮水设防备管灿理与等维修包和供忌暖设良备管摩理与排维修辈包括肆供水趟设备坚系统蛇、排扒水设仗备系显统、洁用水具设备杜、热伙水供绢应设交备系秀统等翅，锅悟炉房颤、室皆外供川热热渡网、旅室内俩供暖银系统建等，改由物词业公纽司检知修队怎管道酱班负浑责。=2\*GB3宝②题供电替设备职管理企与维压修恢包括附高压蛮配电钢设备原、低谱压配梅电设舌备、宁电力渴变压灿器等协，由毛物业群公司殃检修捷队电输工班午负责遥。=3\*GB3唤③村中央黑空调卖设备秒管理甚与维替修包哗括工锅作区尘、空制气的各输送匙和分克配部敬分、割空气匙的处摄理部羞分、塔空气产处理套所需苏的辅志助设痰备等稻。忆电梯指的管妹理与汗维修伯包括盛井道皇和机亩房、锄传动袍部门帝、升攀降设劫备部乳分、枣安全畜装置奸、控碧制部吧分等另。顺常用队办公浩设备庸的管饼理与令维修辫包括嚷复印话机、陡晒图鸦机、仗吸尘举器、奋引水堵机、荐治水捡机、音厨房草设备暗等。暮上述忍设备宇管理未与维糖修由炮物业柜公司盛检修涉队设累备班下负责夜。=4\*GB3茅④猎房屋浆的日够常养庄护包忠括：短屋面男补漏燕、修迷补屋达面、谢修补躁泛水躺、屋惜脊等暗钢、雾木门兽窗整鉴修、害拆换撞五金垂、配浊玻璃姜、换灯纱窗河、油沈漆等队修补高楼面任地面溪面层星、抽败换个回别棱皮木等信修补印内外塞墙、郑抹灰棚、窗栏台、作腰线惩等握拆砌请挖补置局部损墙体旱、个迷别拱茫圈、域拆换问个别碎过梁孩等图抽换豆个别物檩条狼、接等换个浆别木柱梁、蓄屋架解、木摊柱、度修补波木楼诱等拼上述免管理翁维护圾由物刻业公趟司检历修队辫木工忙班负杯责。绒◆大绿化礼队脑负责并公司雷各物闲业内邻部及谱外围锹的绿顽化美炒化工张作。烘包括失绿化肿带、医苗圃毙、花雅草树碧木、索盆景隶盆栽忙等近9．欧岗位牌职责拒经理恒：茄1、填全面泳负责德物饮业公曲司恨的各蚂项工爹作。耻2、辫负责固公司充所辖星房屋彼建筑般，公接共设恼施，邮机电凝设备魔、消援防设窝备等慎技术公和管见理工弱作；彼3、坑负责群制定别本部李门的屋各项腿管理推制度税及应步急措救施，台确保伙质量桶管理氏体系乒在本窗部门清有效版运行蜘；唇4、蚂负责贴向经肢营户沃及消逼费者典提供丈日常男维修根、肆安全欲、保冬洁、慌仓储逢维修波等服太务。暑5、摇负责贯对本率部门局各班浪组的绢工作巡进行魔检查置，指尊导；述6、出负责模经营司户及阳消费细者装添修申福请、粗审批狠工作费及较缺大规成模的系装修壳验收虫工作轧；嘴7、湾负责绢参与烧楼宇田工程棒验收立交接狡工作尺及制雾定楼请宇工处程验苹收实谜施计到划。旨负责壳组织五新接建物业部的机节电设法备运诊行调姜试工荣作；与8、服负责垒对本璃部门弟发生箭的重冠大事骑故，乐组织喝调查挥分析生及处掠理工着作；旦9、锁对采泡购物屠资和妈提供春服务暮的供吩方进喂行评追价；坛10速、负业责审肃核本壶部门茄提交踪的物茂品申细购报研告，隙交主黑管领秃导审苦核的筛并报党总经迈理批骆准；陪11踩、负句责本书部门咽水、野电等址各专播业技顺工的宴工作签技能乞的培嗓训及苦考核折计划恋的制呈定，痕并配港合物辨管部晒组织剑实施调；确纷保其密正常筑运行刮。屈12非、监抄督、他组织尝实施吧与物拦业管翻理有仁关的袄计量秧检测典设备种的定弱期校背准工扁作。简13快、全展面规丰划公锯司服步务设延施、狱消防火设施焰的添崭置、址安装菌、调英试、宰运转躁和维唐修等莫工作绩，为萄质量拉管理帅体系于的正址常运童作提圆供保本障；迫14垦、负颠责收葡集设麻施、辩设备尖运行轻原始陷记录清，并妥进行栋统计泥分析冶，为概提高凑运行沫质量宅提供桨依据掉。得15普、组皂织领惰导工价程技伯术人颈员的午岗位桨培训宵。穿副经锈理：引服务剖中心农文员患：缝消防多干事起：获1．飞贯彻支执行起《中早华人驾民共桌和国月消防把条例境》及执实施仓细则汉和其盆他有交关部乖门消样防法休规。潜组织趣防火杨安全裳宣传所教育在。唤2．华贯彻蜻执行俘XX迎有关躺的消如防规咸章制康度。毅3．遇在整询个集婶团组值织开拥展消兄防安点全教哲育，兰制定辈用火仪、用育电等着防火耀管理定制度示。寻4．堤组织峡义务俭消防卧员，帖制定讨灭火构预案车，开此展灭要火演殊练。遮5．盈组织爆防火化检查症，消剑除火烘险隐贱患，榴改善晚消防缴安全信条件奇，完秀善消碌防设纹施。盲6．饿组织纲消防领检查捐，督井促整研改火障险隐劲患，舟制定葱紧急辆疏散纠方案估。枣7．繁经常盾检查瞒防火撕器材哗的使错用、银管理期情况矛，发膨现已童失效晌的器住材及缠时更天换和贼购置滥。笔8．滥组织渗初期四扑救忘火灾底和人兵员疏僚散，拘保护晴火灾稼现场大，协太助上赢级公椒安部爸门调田查火参灾原退因。桃9．亮督促胜有关稿部门然加强汪对易巧燃、稳易爆于、剧冷毒等汉危险影物品毫的管有理。锣10瓦．番协助度处理现部红内日绩常事贪务。日保洁疲队队体长：为1．阳全面享负责监保洁规队的度各项守工作浴。沙2．于协刘调保断洁队蜡组成勤员的斧分工幅合作拉，带烈动大铅家努搬力工傻作。猜3．胸班荣组成绿员出组现问掘题，惭及时泊向领程导反般映；本上级规下达冒的文吼件精真神，旧也要克及时揪、准且确向席班组暖成员雨传达销。登4．梁负疾责保叶洁班迈组同司其他僻部门夺之间急的协蜂调沟全通工斯作。而5．啊负妨责安镜排好颜本班息组节疮假日堵值班畜工作隔。丽6．深完六成领负导临荐时交起办的冰其他告任务冻。积检修冲队队湖长：出1．是全面召负责令检修每队的妇各项点工作处。扬2．抵协贵调维喇修班锈组成企员的世分工绿合作德，带散动大拆家努绣力工京作。晒3．粘班秒组成温员出想现问睬题，图及时担向领坛导反袄映；李上级屑下达暮的文卷件精直神，叹也要熄及时蚀、准泰确向析班组徒成员遥传达唐。查4．钢负填责维味修班挎组同演其他辞部门汉之间培的协贿调沟闸通工敲作。泪5．系负劝责安扎排好染本班眠组节炮假日裳值班换工作耽。缸6．秘完赚成领政导临骗时交勤办的抢其他猫任务头。宋绿化滔队队留长：结1稼．变全面欢负责港物痛业队蝴的各精项工菜作。粗2．将顺负责少公司吨所辖皆房屋跨建筑社，公美共设拥施，继机电皆设备灵、绿位化美卖化、挑环境清卫生逢等管生理工淘作奥。礼3却．再负责擦制定灿本部隙门的环各项祥管理舒制度常及应搜急措盐施，藏确保稠本部泛门勇良好携运行帜。挣4数．企负责校向呼集团田公司效提供全日常遵维修抖、保血洁、安仓储齿维修恶等服躁务。川5及．粉负责毙对本选部门煮各班柿组的鹊工作奇进行烂检查腥，指标导储。串6．锡鸭负责乎参与善楼宇区工程碌验收搜交接消工作母及制波定楼钩宇工态程验第收实坦施计杯划。黄负责旨组织周新接辣物业信的机算电设王备运松行调腹试工及作桑。参7．狱店负责吴对本艳部门无发生军的重翁大事拜故，镇组织抚调查庭分析轿及处幕理工毯作浓。章8．景闭负责烦审核毕本部来门提翻交的虾物品甲申购闲报告召，贞并报木有关迅领导她批准忘。刷9．礼搬负责法本部解门水神、电党等各昌专业货技工泳的工险作技肥能的诊培训敏及考芹核计咐划的扫制定肌，组耻织实烂施；扫确保僵其正绢常运迈行。友1睁0．滤监督胀、组细织实珠施与承物业沙管理饲有关挤的计窜量检储测设薯备的姜定期台校准葡工作类。歪1惊1．监负责恼收集载设施判、设茂备运谨行原高始记风录，棵并进榆行统档计分舞析，菊为提霜高运府行质蔽量提扇供依节据。骡1谦2．芝组织立领导誉工程肠技术肢人员宣的岗朱位培粉训。觉13太．完设成领安导临杯时交榆办的遍其他戚任务额。蜜消防讲监控叨员：采1．吴严格吸遵守雁集团腿各项瓣规章毕制度瞎，钩认真稍履行雅岗位冈职责礼。掌2．些服从筒命令酸，听率从指喊挥，唇遵守号纪律扬，积总极完扫成任榜务。团3．学熟识树公司较防火剑及灭从火设睁施、肠设备读的操心作和狠有关的防火丛、灭爆火知仆识。巧4．衫检查品落实眠公司屋各部产门防凤火管缓理制螺度。弟5．蒜做好皇消防跟器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是否发出噪音，风机起动电柜有无故障指示。(2)膨胀水箱：检查有无溢流、缺水，浮球是否正常工作。4、风机等检查(1)组合式风机：检查运行时有否发出噪音，起动箱指示灯是否正常，尘网有无堵塞，尘网是否干净，运行有无噪音，去水冷凝盘去水是否顺畅。(2)吊装式风机：运行时有否发出噪音，尘网有无堵塞。二、空调系统操作规程（一）开机程序1、检查电源、三相电压是否有380V。2、检查并确保冷冻水、冷却水系统注满水，静水压力正常。3、检查并确保需用主机冷冻水、冷却水出入水管阀门在开启状态。4、检查冷却塔补给水是否正常。5、检查并确保冷却塔出入水管阀门在开启状态。6、根据室外气温高低决定冷却塔风扇开启台数。主机运行中，冷却水出水温度升高至30℃时需要加开冷却塔风扇。7、检查膨胀水箱补水是否正常。8、检查并确保需用冷冻水泵、冷却水泵出入水管阀门在开启状态。9、启动冷冻水泵和冷却水泵。10、检查冷冻水泵和冷却水泵运行电流是否正常。11、检查并确保需用主机冷冻水管、冷却水管、电动阀已经在开启位置。12、检查蒸发器、冷凝器出入水压差(约1kg／cm2)。13、检查主机油箱油位在上镜的半镜位置。14、检查主机、油温是否在65℃～68℃之间。15、启动主机。16、检查主机运行数据，待主机运行平稳后才可离开机房。（二）关机程序1、关机前记录主机运行数据。2、按停主机。3、主机完全停止后3分钟停冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔风机，也可根据需要继续运行冷冻水泵供冷。开启多少台主机，根据负荷及水温而定，每开一台主机应开一组水泵配合。三、空调系统运行管理规定1、空调系统的设备运行由空调工负责，暖通、给排水管理员进行监督。2、每班当值人员每两小时巡查空调机组和外围设备一次，并将运行运行情况记录在空调系统运行表上，未经主管管理员批准，不得擅自更改运行参数。3、按大楼空调运行时间表准时启停空调系统。4、在不影响大楼正常营运的前提下，积极探索并实施有效的节能方法。四、空调系统维修保养规程1、冷水机组维修保养和水处理由专业公司负责。2、空调班组负责空调系统辅助设备（水泵、电机和风机）的维修，并按空调系统保养计划做好设备保养。2、主管管理员每年12月制订下年度的空调系统保养计划，并负责组织实施。3、当值人员巡查发现系统设备故障，应立即进行维修，并报告主管管理员。4、设备维修过程所要更换的零件，必须做详细记录。5、根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、更换老化部件、紧固螺丝等工作。6、工作过程中注意环保，对有害气体、雪种等的排放必须加以限制。7、注意用电、防火安全，如需烧焊，须办理动火证，并严格遵守动火作业规定。8、系统保养以不影响大厦正常营运为原则。对突发性故障应在4小时内排除，逾期应向上级报告以便及时通知受影响的用户。9、系统维修保养工作结束后应填写维修保养记录表。五、中央空调系统应急处理方案（一）冷水机组1、巡查发现运行中的冷水机组故障，应马上停止该机，并开启备用机组。2、发现故障的技工将情况报告主管管理员并联系设备保养商维修。3、设备保养商接通知后，办公时间4小时内到场维修，非办公时间12小时内到场维修，并在事后做维修报告。（二）水泵1、巡查发现运行中的水泵异常，应先停该泵对应的主机，后停异常水泵，开启备用水泵，并启动主机继续供冷。2、发现故障的技工检查维修，可当场解决的问题即时修复并记录在当值日志上。3、水泵故障较严重，应报告主管管理员，由其安排组织维修，并在事后作维修报告。（三）冷却塔1、水塔电机故障(1)巡查发现运行中的水塔电机故障，应立即停止该机。(2)发现故障后及时检修，可当场解决的问题即时修复，并记录在当值日志上。(3)属较严重的故障应报告主管管理员，由其组织维修，并在事后作维修报告。2、水塔穿底漏水(1)巡查员工发现水塔穿底漏水，应即刻开启备用水塔，并将漏水水塔平衡管阀关闭。(2)立刻将情况报告主管管理员，由其组织修补水塔，并在事后作维修报告。3、水塔溢漏(1)巡查发现水塔溢漏应马上检查相应的浮球开关，可当场解决的即时修复。(2)浮球开关损坏则即刻停止该塔，关闭对应的进水阀，并开启备用水塔。(3)将情况报告主管管理员，由其组织人员维修并在事后作维修报告。（四）管网系统1、主管道(1)发现或接报主管道漏水应迅速关闭冷水机组和水泵。(2)现场用沙包拦住电梯口、走廊口，以防水浸入电梯井和用户单元，并将水引入地漏；如地漏排水量不够，则将漫出的水导人走火梯。(3)用薄铁皮将裂口围住，并用绳索或铁丝捆紧以防水到处乱射。(4)将空调机房内管道底部排水口打开排水，留意水泵房污水泵抽水情况；一旦发现集水坑水位过高，则需关闭排水口。(5)报告主管管理员，由其安排抢修并在事后作维修报告。2、水平管网(1)发现或接报空调水平管网漏水，应迅速将事故楼层风机房内的空调水平管阀门关闭。(2)现场用沙包拦住用户单元门口和电梯口以防水漫入电梯和用户单元，将水导入洗手间地漏。(3)用薄铁皮围住裂口并用铁丝或绳索捆紧以防水到处乱射。(4)报告主管管理员，由其安排抢修并在事后作维修报告。3、空调机房内的伸缩节(1)发现或接报机房内伸缩节破裂，应按急停掣停止冷水机组，并按急停掣停止水泵。(2)将破裂伸缩节上的闸阀关闭，漏水停止后开启备用泵和冷水机组。如闸阀关闭不严，则立即将破裂的伸缩节拆除，将特制铁板用螺栓封闭闸阀出口，停止漏水后再开启机组和备用泵。(3)报告主管管理员，由其组织维修，并在事后作维修报告。4、空调机房内的管道(1)发现或接报空调机房内管道漏水，应停止机组水泵并将电房内的机组系统供电总开关拉断，以防电气短路。(2)用铁皮将裂口包住并用绳索或铁丝捆紧，以防水到处乱射。(3)用沙包拦住附近用户单元门口以防水浸。(4)开启机房内对应管道底的排水口排水。(5)注意水泵房污水井的水位，如水位过高则增加一台潜水泵辅助抽水至另一污水井。(6)报告主管管理员，由其组织抢修。（五）通知受影响用户事件发生后，物业公司服务中心应书面通知受影响用户。第五部分电梯管理一、电梯操作规程1、用专用钥匙将电梯打开，电梯电梯即可自动运行。2、若有紧急情况发生，可通过梯内紧急对讲器与保安中心联系，等待救援。3、若需专人驾驶电梯，只需将NORMAL选择开关打至HAND即可实现手动控制。4、若需停梯，用电梯专用钥匙进行锁梯，电梯自动回到基站层并关闭风扇和轿内照明，电梯停止运行。5、在火灾情况下，消防队员工可于基站控制电梯回降至基站。二、电动扶梯操作规程（一）启动1、检查确认梯级上无乘客且电扶梯周围无障碍物。2、在梯头或梯尾的启动开关处用梯匙启动电扶梯。3、在达到额定转速前，检查电扶梯是否启动自如，若有异常，即按急停按钮停止。4、一切正常交付使用。（三）应急停止紧急情况时，先通知乘客，后按急停按钮停止运行。（四）转变行程方向1、检查确认扶梯级无乘客。2、停止电扶梯运行。3、待完全停止后，再转向启动。三、电梯运行管理规定1、检修队负责电梯的日常管理，并监管电梯维修保养承包商的工作。2、每天开梯后进行一次电梯全段运行状况检查。3、注意轿厢、井道等设施有无湿水情况。4、进行检查时，应放置工作牌。5、升降机的任何改动，均须书面征询承包商的专业意见后方可进行。6、搬运有可能超载的沉重物件时，应及时与承包商联系，确定可行性，避免意外。7、故障及紧急事故时，采取临时应变措施。8、日常清洁电梯轿厢内外时，用较干洁具及无腐蚀性清洁剂清洁。四、电扶梯运行管理规定1、电扶梯的日常运行管理由强电组负责，维修保养由指定承包商负责。2、每天按上下班时间表启／停电扶梯。3