商业地产全程策划解析

SHAPE“2＋3＋4＋5”模式：商业地产全程策划解目前，许多开发商因缺乏商业地产运作经验，但却急于求成，结果忽略了商业地产自身的商业法则，导致所开发商业项目陷入困局……那么，商业地产有没有成功方程式或运作模式？如何实现开发商、投资商、经营者、消费者的共赢？……在成功运作十多个商业地产项目后，中联行总结出一套商业地产全程营销策划的运作模型“2＋3＋4＋5”模式。解密“2”：首先要解决两个矛盾“2＋3＋4＋5”模式中的“2”是指在项目前期策划中，首先要解决的开发商短期利益与长期利益的矛盾；其次要考虑地产思维和商业思维的矛盾。商业地产项目，首先就是要与开发商一起把上述两个矛盾协调好。如果采用长期利益的运作模式，开发商必须有足够的资金；如果开发商实力不济，就要考虑发售或部分发售的形式，即短期利益运作模式。该矛盾必须解决好，尤其是租与售的问题。地产思维和商业思维的矛盾，其实就是一种观念的转变，商业地产的表象是地产，但实质或者说核心是商业地产后期的经营运作。商业地产有别于住宅地产最大的特点，就是它的成功销售只是商业运作的第一步，或者说是开始，销售之后的经营运作才是它最本质、最重要的内容。中联行曾成功运作过一个大型商业地产项目金亿城。项目位于全国十大批发市场之一的新华集贸市场——华北地区最大的服装批发基地。我们发现项目的开发商懂商业经营，因其曾运作过商场。中联行综合上述特点，根据当地的市场情况以及投资者和经销商户的心理特征，建议项目一、二层销售，三、四层自主经营。这样，一、二层商业可以充分实现销售利润最大化，而三、四层由开发商自主经营运作，又给一、二层投资者清提供返了信犹心保卧障。伍不出灯所料栗，该筹项目察经过支一周箭内部烘认购亩，一委、二赶层商叉铺全贱部售评罄扑。疼解勉密放“蒸3驻”熄：三与个气冲场候所谓徐的蒸“臣3书”振就是优指三佳个气黎场：佩地气歌、商踢气、既人气霉。扫“盒三芒气浇”克的多枯少，泳决定究一个饮商业胃项目祖可实牧现市居场价谎值的映最大飞化程炉度曾。翅只租息不售鄙，经饼过两辩年经驳营，两取得抹不菲择业绩选：租漂金不旬断提闯升，沟并形棵成稳盒定消软费群屑体和浙品牌笔效应宗。借妙用一搏期的顿品牌汁影响尺力，尤汇聚聚地气掉、人靠气、指商气章，从蛇而使毯项目眨自身趣升值沙。最搞终，辩该项击目一掩层销疼售均坑价研达污4眉0骡，里00挤0凑多元允／舅㎡，抄这在浊二三氏线城饥市，多是相傻对较网高的拖。米解华密骆“食4驱”怕：四巧个元志素蔑与铅四唇个定挥位妇对于往商业碗地产蓬，毯四个俩元素摆必然推是指战开发坑商、仗投资笋商、营经营沫者、威消费纵者。乞无论屑商业煎地产爷开发丛、招治商或键是运顷营，鸽都应社实现右四个吼元素娘的共串赢。贷怎样绸共赢厘？这甩就必笼须把克握好衔在开速发、占销售悠、招绣商、购推广狸四个震环节践上的洋四个拿定位惧：开蒸发商围的定蚕位、熟面对拒投资待群体蚂的销赖售定贴位、换面对剂经营鞭者招落商推饮广定陷位和疏针对郑消费纵者的提广告泽推广莫定位沫。否番则，胆定位免不孝“本对带位稀”若，就辽会出墙现定舅位兵“稍错涛位恩”朽。歼北京拘的某廉商业云地产桃项目申，广溜告表丹现力恭很好烂，但地却因冈广告仇表手达女“扮错穗位普”窃，直挽接影察响项妙目运小作。蚕究其燕根本撑，在谦项目济发售急阶段意，没界有考洽虑并篮区分屠终端脚消费微群和特投资标者的应年龄沫、审娱美等妻差异泽，吩以岂及其疾所关黑心的罗利益灾点区费别，屈而广羞告表盼现明沙显将觉推广垂对象米对准疮终端伯消费产群个柿性十勇足的折年轻鸡时尚西消费正群体排。商屑业地撑产中岸的任绸何一桨个元厘素在表任何撞一个泻环节蜜，最犁关心基的只鉴有狗利益鸦，或革者说献是收外益而浅不是写其他里因素桥。在祥销售蒜阶段庭，推弹广主牛题必总须针犹对投拌资群含体，鹅如吴果投逝资群广体年委龄区驶间悉在脆3益5职甚绿至成4贼5足岁以材上，迟那么糕推广内策略将以及克广告爷诉求兔就要芽瞄准窃这部道分人集群。谢然而宴，此零项目都广告烂表现众针对造的却技是非乞常年触轻化畜的消暂费群卵体，什而且给年龄截构成售在段3谜5执岁以都下。扰这垃个模“招错印位昼”茶，是鬼导致贺该项匠目不抛成功帽的珠关键舍因素窝之一完。诵0僚可见窝，四法个元哄素与圆四个续定位宽一定矿要智“否对养位茂”剪，否苦则，岔项目坏的每宏一个屠环节乖都会请出现分问题寇。栽解针密芳“竖5匠”胁：商置业地裕产的避五种潜类型傍及其挖运作波关键歉点步;隶商业搏地产拿大体逮可分键为五白种类付型，荷一是超社区胁商业蜜、二楚是商钢业街汪或精县品商眨街、纲三踪是产脖权式锄商城猾、四斜是大赠型超物市或掏大型厨专业框卖场杜、五买是大在型购叠物中变心或舅主抹题话“孩摩粥尔缓”蛾。炕商业液地产延策划王所接寻触的忆产品闹类型章不同透，运环作关盾键点宪也有尚所区牺别。纯第一版种类恨型：需社区窝商挖业射运作败关键庭点包茶括云：善;有弯1冠.殃业态浸限制攀。它宇是指拾根据毛项目疗服务近于社岂区居璃民生殊活的覆特质蕉，根擦据社代区居其民的葵生活沉需求扁，引财进便攻利店箱、干吩洗店剖、鲜冰花店开等相芦关业弊态的调同时织，规愁避一食些不勤利于瓣小区故居民灯生活荡的业走态，改比考如断KT膜V塞、餐怎馆等尘。烘2穗.恐利润军最大凉化。炕就是辛指无器论哪摘种感模式父定价点，无用论是扩住宅驼价格广的挽2钥倍还铜是谱2.旱5俘倍，挣目的卖只有怀一个洪创造昆最大底化利吵润喂。什第二淹种类族型：屑精品竿商业烈街绑运作醒关键贪点：烛1侮.嚼旗舰给店招输商，祸这对细商业歪街的辈运作除和销远售将调产生乎很大神促进钳作用梅；比2董.村增加吓娱乐猜休闲骗业态瑞的比左重。妨从目奥前的押市场挂情况搅分析洋，商回业街勿的购薄物比湖重正惧在降什低，挤而餐兼饮、肆休闲查、娱款乐比外重增遥大，飘并呈圣上升条趋势像。妥第三越种类携型：禾产权旬式商修城窗运作桌关键调点井：丧纲灿1挨.杠制致造冰“碰项目机品葵牌约”邀，通窄过对碗项目增的精笔确定布位与报策划倡推广刮，快仁速凝主聚地仅气、毅商气甘、人取气，予迅速扭树立木项目偶的品悬牌形栏象及脂影片响力狱，形维成品井牌效盯益禾；痒捷矩2外.面“分市场休化运辱作，锹商我场化涝管往理畜”策。借法鉴商杀场化想统一抖管理芬的优脆点，愿统一把招商蛙、统惑一管隆理，辽实现卵合理口的业巴态分前布与掠良性包运营智。谜第四陪种类铅型：尸大型票超市辣或大邻型专苏业卖骑场沫运作军关键慎点：划喇年1血.泛招商嘱先行净。对伍于大牲型超母市或初专卖宽场，益最迫芹切的登任务背就是哨前期线招商挪工作线，先梢签约段商家置也正泳是为物其定侧制化聪的关否键所远在架。走鲜2贺.权定制膜化。四招商李完成荷后，穗就要瞎根据锁商家昌的具田体要每求进红行规叹划设糠计，寒诸如丹层高未、停泛车位粮、单县层面议积等挖。作颈为商神家与印开发待商的御中间蛛人策扑划顾励问公幅司必甲须进猎行全仙盘考外虑，磁做好金相关物沟通编、协要调作星用像。泰第五杠种类落型：萄大型水购物贿中心世（或椒主成题监MA白L财L青）旦运作若关键阿点绝：宿1曾.供“较零忽”炎发售险。大开型购缓物中屠心应鲜该遵飞循自届身的斜特点支，坚朗持所今有商涛铺都而不能陆卖的肆原则呈，通墨过良程好的颠经营描运作奉，并孩根据拢商圈道环境柿的变献化进蝇行适湖当的属调整作，以锣期实偷现项腊目的类长期下营利训。狼虑丢2裳.孝经营丸设计肆。由堪于商丸家经贫营品型种和姐货源恰的限链制，践大型沉购物窜中心盾，尤箩其挺是祝1钩2亚万平项方米迫或沉者静2霸0社万平燃方米堂以上裹的大福型购泻物中吉心，李其功抓能结陶构设危计、狗产品雪业态利分布愤和产侍品结适构的辱设计辞等必遭须经苍过周凭密的纪调研吊、论形证与蓄策略妙设计严，这归一点扭也是拾至关言重要暴的粮。份当前劫，许丘多实屋力雄祝厚的顾国外认资本案已经此进入贫或正抄在谋骡求进遇入中捕国的抚房地值产领孔域，递而中钢国商浙业地塘产还炮处于灿一个枯相对节初级慈的阶吊段，剃尤其额是商拢业地种产项贵目的督全程责