青岛房地产市场分析总结报告课件

房地产市场分析及市场研判谨呈：宏程集团版权声明：本资料仅供客户使用，版权归浩华地产集团所有。未经许可，不得擅自传阅、引用、发布、复制。目录2010年全国房地产市场分析2010年青岛房地产市场分析胶南房地产市场现状分析2011年房地产市场预判Chapter12010年全国房地产市场分析2010年楼市相关政策回顾2010年已出台楼市相关政策图政策多，调控密集：全年已出台相关政策15次之多，平均2个月3次。全面出击，不留余地：国务院牵头，国土、住建部委，央行，银监会联手，地方跟随。从土地政策、房产政策、市场监管，货币政策、财政政策全方位出台调控政策细则。重拳打击，愈来愈狠：4月新国十条出台，5月银根收紧，6月出台二套房认定标准，7月重申差别化房贷政策，9月三套房限贷，各地相继出台限购政策。政策特征：多、全、密、狠、严、重2010年政策重灾年，楼市戴上紧箍咒政策目标：防止房价上涨过快，抑制投机需求，保经济、民生稳定。

2009年,全国房价一路飙升，09年底的第一波房地产调控，并没有遏制住房价快速上涨的势头。2010年4月出台的“史上最严厉”调控使得全国房地产市场在此后一段时间，成交低迷，房价微跌，效果初显。但从9月份开始，房价再度上涨，致使第三波调控如期而至。第三次调控——9·29新政各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。贷款购买商品住房首付比例调整到30%及以上。对贷款购买第二套住房的家庭，首付比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍。各商业银行消费性贷款禁止用于购买住房。调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。切实增加住房有效供给。加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。此次新政大部分是新国十条的细化，目的是督促地方政府尽快出台细则，使新国十条能够具有可操作性，加强政策执行的力度，使之能够真正落到实处。短期内对刚性需求造成影响，但不会是致命伤。暂停发放第三套房贷，对不能提供有效证明的异地购房不发放贷款，加强抑制跨区域的投机需求，但此次对于第三套房贷仍然是“暂停”，为后来的政策留有了很大的空间。由于新政中对房价过高、上涨过快、供应紧张的城市没有明确的界定标准，因此限定家庭购房套数，在很多城市可能很难落实。鼓励安居保障房工程的建设和相关的优惠政策，支持中低价位的中小户型的贷款需求，禁止开发商捂盘和经纪机构炒买炒卖等投机行为。强调问责制，不管是地方政府，还是商业银行，只要是执行调控不力的，都要被问责。房产税的落地将会是一个非常复杂的过程，要考虑到方方面面的因素和评判的标准，因此短期内不会大范围内推广。9·29新政解读

9.29新政推出后，青岛至少12家楼盘出现“退房潮”，从分布区域看，有近10家位于西海岸，影响最为严重，此次退房大多数为投资客及二次甚至多次置业的改善型客户。限购令推动楼市二次触底或引爆恐慌购买潮。在“国十条”要求增加住房有效供给的调控下，楼市供应状况有所改善。信贷作为楼市重要影响因素正面临着深刻的变化，或会改变今年四季度楼市的走势。15城出台限购令，并不断在扩大目前消费者已经患上了“调控综合症”，一旦房价大跌的预期没达到，很快就会形成新一轮的恐慌性购买潮。政策出发点仍是从抑制需求出发，难以从根本上解决高房价问题。通过抑制需求来打压高房价在短期内或许能够达到价量齐跌的效果，但抑制的需求早晚得爆发，而且反弹将会更加强烈。青岛一向严格执行国家最新房地产调控政策，具体表现在：无论是否之前有过贷款记录，只要有过买房行为，即暂停发放第三套房贷款。据相关专家预测，青岛近期将出限购令。据地税局有关人员透露，青岛从12月1日起将征收房产税。世界银行10月19日发布报告称，东亚与太平洋地区经济复苏强劲，但美国宽松货币政策催生通货膨胀和资产泡沫，在大量全球流动性追逐受益的驱动下，今年以来这些地区的资本流入大幅上升，导致股市和房地产等资产价格暴涨。同时世界银行维持今年中国经济增长9.5%的预测。国内经济强劲的增长加上西方国家异常宽松的货币政策推动庞大的资金流涌向新兴市场，但这种繁荣背后潜藏着风险。为了应对预期的通货膨胀，央行10月19日晚宣布，自20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，此次加息将对房地产业具有一定的抑制作用，一是提高购房者的贷款利率，二是提高开发商的成本，同时进一步强化了房地产调控的政策，最终有利于房地产市场的平稳健康发展。11月1日起全面取消房贷7折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%。11月3日，为规范住房公积金个人住房贷款政策，住房城乡建设等四部门印发通知：严禁使用公积金贷款投机购房。①购90平方米（含）以下首套房，首付不低于20%；90平方米以上的，首付不低于30%②二套住房首付不低于50%，贷款利率不低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率1.1倍③停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款新政仍在继续青岛暂时未跟进公积金新政策，三套房首次用公积金贷款仍可办理，即商品房首付是30%，二手房首付40%

。政策对楼市的影响关系恢复期调整期4月中第一次重拳打击拐点1反弹期再调整期拐点2峰顶谷底9月底-11月二次重拳打击政策——楼市影响1月初国务院国十一条奠定2010年保稳定楼市方针。埋下伏笔。1季度，楼市快速恢复，出现量升价涨的势头。4月中出台新国十条，为1季度的市场打下第一针冷静药。市场开始步入调整。办公楼物业直线跌落，住宅市场受交易签约滞后延缓至5月。第二季度，楼市进入调整期，市场观望，等待政策第二只靴子落下，结果6月初出台的二套房认定标准分量轻，第三季度市场开始再次迅猛反弹。三季度末，为防止楼市再度过热，第三只靴子掷地有声，三套房以上限贷。房价过高或增长快的城市被要求限购。三套房限贷开始阻挡部分投机购房者，青岛出现退房现象。10月进入限购猛药时代，限购城市应声跌落，暂未限购城市，风声鹤唳，政策引发恐慌性抢购。2010年楼市和政策，是开发商、消费者、投资者和政府多方力量博弈的结果。两者互为因果。政策对市场的影响关系政策——楼市影响国际热钱国内投资刚性需求改善需求楼市国际环境：汇率大战，人民币对美元持续升值，热钱涌入楼市。人民币加息，热钱开始出逃。国内经济：美元输出性通货膨胀，股市不稳，楼市尤其是住宅是最安全稳定的投资渠道。对政策反应最为敏感，政紧即退，政松则进。绝望的刚需：2008压制的需求，在降价绝望中，在2010年差别的政策呵护下，与新增刚需一起开始潮水般释放，势不可挡。中坚的力量：以疯狂的抢购回应每次政策的落地，政策性引发恐慌储备置业，提前释放需求。各种力量对政策反应政策预测：2011年，政策面除继续存在加息预期，预计不会再出现更严厉的楼市调控政策。市场变化：楼市主要受2010年系列政策落地影响，投资性需求、多次改善性需求将受到抑制。国际热钱，投资客开始抛售出逃楼市。供应状况：受到土地政策影响，2011年预期新增供应量有上升势头。价格走势：在供需力量的博弈下，出现供大于求的状态，尤其办公个楼方面，预计2011年楼市将出现量稳价微跌的态势。Chapter22010年青岛房地产市场分析青岛分市、区户数与人口数青岛分市、区人口机械变动2007年2008年2007年2008年市、区名称人口(人)人口增长率人口(人)人口增长率市、区名称迁入人数(人)迁出人数(人)增(+)、减(-)迁入人数(人)迁出人数(人)增(+)、减(-)总计75799101.15%76156470.47%总计1166706085455816903757065119724市区27554721.68%27624740.25%市区7772142184355375266955561-2892市南区5404313.19%5474141.29%市南区22437102991213814765114013364市北区4782980.79%4823600.85%市北区579222603532598024483532四方区3931050.68%389085-1.02%四方区135087113639575698257-688李沧区3002311.94%3023740.71%李沧区72542732452251446145-1001崂山区223894-54.34%2309693.16%崂山区393617342202576816564112黄岛区3267703.21%321069-1.74%黄岛区1485499644890795214984-7032城阳区492743124.16%489203-0.72%城阳区994080821858549110670-5179胶州市7922410.89%7965170.54%胶州市679932883511615225103642即墨市11118981.10%11213320.85%即墨市996029886972901327646249平度市13652970.62%13696750.32%平度市673148511880869944104289胶南市8267331.13%8338370.86%胶南市1015038666284864728395808莱西市7282690.54%7318120.49%莱西市5309367716325195256726282009年青岛全市户籍总人口为762.92万人，增长0.18%，其中，市区275.47万人，下降0.28%；五市(县级)487.44万人，增长0.44%。全年新出生人口63027人，出生率为8.27‰；死亡人口51418人，死亡率为6.75‰；人口自然增长率为1.52‰。

近年来青岛一直在为申请直辖市做准备，人口数是最基本的目标，而青岛离1200万的人口目标还相差甚远，为了快速达到人口目标，因此青岛一直鼓励外来人口扎根青岛，也推出了相应的落户政策，大量的人口流入，必然会为城市带来大量的刚性购房需求，因此，青岛及周边区市的房子基本属于“有价有市”。1.青岛近年人口流入、流出情况年份GDP总额增长率全国排名人均可支配收入2007年3786.52亿元16%第八名17856元2008年4436.2亿元13.2%第九名20464元2009年5136.62亿元13.8%第八名22368元2010年上半年2586.7亿元13.9%12313元

2007年青岛人均GDP突破6000美元，2009年突破8000美元，远远高于全国3677.86美元。世界银行的研究表明：住宅需求与人均GDP的水平有关，当一个国家的人均GDP在300美元时，住宅产业开始进步；在600－800美元时，进入高速发展期；到1,300美元时，进入稳定的快速增长期；8,000美元时，进入住宅产业的平稳发展期；超过13,000美元时，住宅产业开始进入衰退期。由此可见，青岛房地产业以处于平稳发展时期。2.青岛近年GDP情况2009年下半年与2010年上半年各区市成交价格对比区域2009年下半年2010年上半年增长率市南区116161428823%市北区84311057925%四方区7040863023%李沧区5915748527%崂山区127841438813%黄岛区5243618818%城阳区4437552525%胶州市322233654%即墨市3605409514%平度市3264389219%胶南市410144709%莱西市2439286117%图表一

由于青岛市区在2009年下半年—2010年上半年楼盘放量较少，崂山区相对放量较大，房价涨幅较大。而黄岛及胶南受近年利好政策影响，区域开发量巨大，量价齐升，随着南隧北桥的贯通，西海岸与市区距离的拉近，区域发展前景较大，胶南去年至今年房价涨幅加大，但仍属于价格洼地，潜力较大。③青岛市场分析1.青岛各区市成交价格对比2010年新政后各区市成交单价区域5月6月7月8月9月市南区25500元/㎡24175元/㎡23026元/㎡23052元/㎡23557元/㎡崂山区14980元/㎡13909元/㎡14255元/㎡13764元/㎡13361元/㎡市北区11886元/㎡11230元/㎡11529元/㎡11671元/㎡12598元/㎡开发区8560元/㎡9120元/㎡9193元/㎡9351元/㎡9425元/㎡四方区8305元/㎡8881元/㎡9003元/㎡8850元/㎡8899元/㎡李沧区7866元/㎡8266元/㎡8873元/㎡8700元/㎡8770元/㎡城阳区5650元/㎡6480元/㎡6416元/㎡6460元/㎡6539元/㎡胶南市5468元/㎡5017元/㎡5445元/㎡5426元/㎡5600元/㎡即墨市4180元/㎡3951元/㎡4529元/㎡4576元/㎡4518元/㎡平度市3800元/㎡3914元/㎡3946元/㎡3848元/㎡4054元/㎡胶州市————————————3632元/㎡3769元/㎡3685元/㎡莱西市2686元/㎡2627元/㎡2802元/㎡2900元/㎡3046元/㎡图表二

由于目前在西海岸置业的客户相当一部分为外地养老度假及投资客户，因此新政的推出对区域有很大的影响，一些项目为了应对新政，采取低于市场预期的价格入市，导致了区域整体成交均价有所回落。由以上图表可知：2010前三季度青岛市区房地产价格除新政初期略有下降外基本上呈平稳上升趋势，其他县市与2009年下半年基本持平，略有涨幅。前三季度全市房屋销售价格上涨7.1%，9月份上涨5.7%，环比持平，其中，9月份新建商品房价格上涨5.6%，二手房上涨5.9%。岛城房价除受到政策的一些影响外，也受到区域本身放量、发展前景、道路交通的改善等一些因素的影响，如今年4月底海底隧道全线贯通后，黄岛房价几天内上涨200—500元/㎡。

2010年1~10月青岛各区市成交套数10月1日至5日日均成交量突破200套，4-10日一周期间，岛城各物业类型日均约成交322套，单日成交量达到558套。11-17日，日成交量分别为423、555、511、515、635、432、454套，日均成交量为512套，新房成交环比涨近60%。由于网上传出青岛要出限购令，19日青岛单日成交高达1185套。10月青岛房地产成交套数

10月青岛市新建商品房共成交14671套，比9月份增长三成以上。2.2010年青岛房地产成交套数情况

供应情况：9月，青岛市七区二市商品住宅新增供应量达到新高。有40个项目推出42组新增推案，新增供应量达到110.57万㎡，环比增加65.3%，同比增加94.36%，增速略有放缓。主要是因为市场对新政基本适应，购房者也逐步接受，开发商借力“金九银十”加速完成全年任务。供求关系：9月，供求比值相对持平，比值依然低于1。表明本月市场依然供过于求。主要原因是新盘借势意图明显，国庆假期到来之前扎堆上市，而假期成为相当部分房源的主要消化时期，因此没有体现在9月的成绩中。2010青岛房地产市场整体形势住宅市场——供求分析新政对开发商产生挤压效益大于客户需求挤压：2009年1月-2010年9月住宅供求走势图2009年1月-2010年9月住宅供应量走势图3、2010年上半年青岛各区成交分析（1）、

各郊区市领跑青岛成交胶南8304套大比分夺魁2010年上半年成交套数排行胶南8304城阳区5263黄岛区4437李沧4059莱西3775平度2895四方区2484即墨2466崂山区2034市南区1618市北区1521胶州425城阳区、黄岛区分别以5623套、4437套位列第二、第三；此外，李沧区成交4059套，同比大增20.3%，位列第四。崂山区成交2034套，同比下降47%。除李沧区外的市内四区，同比缩水明显，由09年上半年3000套左右成交，下滑到1600套左右，其中四方区成交2484套、市南区成交1618套、市北区成交1521套。2010年上半年青岛新房总成交39281套，其中胶南、城阳、黄岛三区市成交18004套，占据青岛七区五市总成交的45%，胶南表现尤为突出，同比大涨112%，超过09年上半年区域成交冠军城阳区。（2）、胶南现象解读

上半年连续两月单月成交量突破2000套大关2010年青岛楼市上半年表现最为抢眼的板块，非胶南莫属。从2009年全年及2010年上半年成交套数来看，每个月成交量超过2000套大关的青岛各区市中只有胶南市，而且胶南在一年半的时间里共突破了三次，时间分别在2009年的11月份，2010年1月和5月份。在胶南板块中，一突出的特点是呈集体放量的趋势。上半年排行之中，书香蔓城、中海熙岸、隆海海之韵、香槟海岸、山水新城、那鲁湾、风和日丽、隆和水岸等都贡献不菲。不过，同样受到政策影响，胶南板块6月份从5月份的2431套“紧急迫降”到660套。市政规划正逐渐向蓝色经济区域倾斜，随着胶南港口经济的发展，实体经济对市场拉动作用巨大，胶南将是未来最有潜力的板块之一。（4）、市南市北成交量同比下降一半（5）、李沧区上半年表现尚佳，成交4059套，同比增长28.9%（6）、城阳四方成交平稳，大盘支撑（7）、崂山区成为新政重灾区，上半年成交2037套，大幅下滑49.4%（3）、黄岛区前5个月逆市攀升，6月政策效果显现上半年，黄岛区成交4437套，较2009年上半年3493套，大幅提升27%。在上半年各楼盘排行榜中，青岛凤凰城排第一，海尔山海湾也在列。前5个月，黄岛区的成交量一路攀升，其中贡献较大的楼盘有盛世江山、温州商贸城、怡情海岸、凤凰国际等。6月份的成交量终于抵不住调控的威力而下降，黄岛开发区受害最深，回调挤出的泡沫最多。无论是一路攀升的胶南，以及黄岛区的前5个月爬升，6月的市场均是价滞量跌。

青岛各区市可售统计2010年10月份各区市可售统计住宅办公商业车库及其他区域套数面积套数面积套数面积套数面积市南区310636.2029610.4731423.421512.83市北区376838.743154.4352811.484554.28四方区291125.641411.823719.46820.78李沧区230422.56670.764669.199514.10崂山区390543.83115019.741487.79750.91黄岛区704881.9897512.433229.9511125.79城阳区549964.316427.29509856.111314.35胶南市1019555.325476.60224936.851303.202010年1—10月各区市成交套数区域1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月黄岛区6762966111188132254210775937452278胶南市203441213601437263363010867676591561供过于求特征明显，市场竞争激烈，2011年上市量较大，供销比将进一步拉大。供>求4、2010年上半年各面积区间成交情况60-90平以下的占到了47%，近市场的一半，90-120平占到了33%，占市场中面积比的第二位。中小户型在成交面积上占到了一半的比例，舒适户型90-120平排市场第二，刚性需求与初步改善类人群占到了市场的大多数，依然是市场的绝对主力。从上半年的成交价格区间来看，5000元以下的楼盘成交套数占到了总量的一半。各个价格区间的占比，总的看来比较接近。8000-100005、2010年上半年各价格区间成交情况低价位的成交套数相对占优，同样也说明胶南、城阳、开发区成交量巨大，对于低价区间比例的贡献。Chapter3胶南房地产市场现状分析经济社会发展为房地产业提供了可持续发展的基础胶南作为国家同类规模城市中的经济强市，保持稳定增幅的城市产业格局，依靠天赋的自然和人文条件，推动房地产业的可持续发展。随着海底隧道和跨海大桥的逐步完工，胶南房地产市场发展潜力依然巨大，市场发展将呈稳中有升的态势。各版块之间差异比较明显房地产发展先进地区的新兴人居理念和风尚，正在逐渐被引入胶南市场并得到认可，直接推动了新兴城区和新型居住理念社区的发展。随着国内一线及青岛十强开发商的进入，本土中小开发商和中小项目加大整合。市场板块化更加明显，住房建设布局主要集中在“两区、两组团”，“两区”即老城区、东部新区，“两组团”即灵山卫组团、琅琊组团。各版块之间的社会和经济差异，直接体现于房价。目前胶南新城区和灵山卫板块是胶南房地产开发最为热门的区域。新兴人居风尚逐渐被引入和认可市场困局显现，市场调整期将持续一段时间2010年国家为抑制房价快速增长，调控政策层出不穷，受全国房地产市场整体形势影响，市场观望情绪将持续一段时间，但刚性需求依然存在。1、胶南房地产市场现状胶南市场各业态存量2010年10月之后胶南房地产市场整体可售存量为：147.94万平方米，其中住宅101.25万平米，办公6.6万平米，商业36.89万平米，车库及其他3.20万平米。单位：套单位：万平米2、胶南房地产市场各项数据分析2010年胶南各月总成交情况胶南市场近年来楼市量价齐升，市场前景看好，自住、投资需求量均较大，但随着今年4月国家一些列抑制房价快速上涨政策推出，销量大幅下滑，5月后各月销量降幅最高可达7成。特别是对投资性产品打击较大。10月份市场回暖，成交量涨幅超过200%以上，刚性需求依然为主力支撑。中海·熙岸力签363套，领跑胶南市场。胶南市市调区域胶南老城区胶南开发区隐珠片区3、在售项目市调分析为了更好地了解胶南市场情况，接下来将通过市场线、价格线、产品线等三条线对胶南市重点区域的代表项目进行分析。市场线楼盘名称价格户型面积销售情况龙泽园3500-5500元/平全盘均价3300元/㎡66—124㎡总建面60458㎡总套数700套，剩余80套，去化率89%山水新城（二期）3900元/平全盘均价2710/平45--106㎡68509㎡总套数1042套，剩余251套，去化率76%水郡康庭小高层5300元/平；多层6300，双层复式带院，9000元/㎡/平全盘均价4500元/㎡80—144㎡总建面27000㎡总套数172套，剩余76套，去化率56%星展雅苑3700——3800元/㎡全盘均价3842元/㎡80--97㎡总建面20436㎡总套数257套，剩余35套，去化率86%世纪绿洲5400元/㎡、6800元/㎡全盘均价5000元/㎡50—137㎡总建面41681㎡总套数509套，剩余421套，去化率86%胶南老城区结论区域内生活配套完善，交通便利，居住氛围浓厚，但建筑年限较长，社区品质不高近年大力开发东部新城，老城区开发量相对较小，新开发项目品质不高目前在开发几个楼盘均位于老城区边缘，价格相对较低，主要集中在3300-4500元/平米区域内以多层、小高层产品为主客户胶南本地客户为主，目前在售几个楼盘因为位于老城区边缘，价格较低，吸引大部分胶南周边乡镇客户楼盘名称价格户型面积销售情况香槟海岸约8000元/平米全盘均价4904元/平米68-177㎡148849㎡总套数1181套，剩余471套，去化率60%中海·熙岸4800-6800元/平米全盘均价5198元/平米83-168㎡165996㎡总套数2011套，剩余107套，去化率95%海怡嘉园3500元/平米全盘均价3350元/平米72-132㎡总建面87349㎡总套数980套，剩余75套，去化率92%东方金石矿业大厦7600元/平米全盘均价6949元/平米141-820㎡总建面83002㎡总套数290套，剩余228套，去化率21%九方·海悦华庭5700—7000元/平米全盘均价5725元/平米30-130㎡总建面87349㎡总套数1992套，剩余401套，去化率80%胶南开发区楼盘名称价格户型面积销售情况凭海临风约7500元/平米全盘均价5018元/平米40-200㎡总建面81.85万平米总套数6287套，一期875套，剩余143套，去化率84%帝邦·帝海8000元/平米全盘均价5948元/平米30-120㎡总建面62216平米总套数817套，剩余255套，去化率69%宏程·家天下公寓5800元/平米住宅5500元/平米全盘均价3350元/平米35-118㎡总建面30万平米总套数1346套，剩余803套，去化率40%馨海国际城6999元/平米起全盘均价5278元/平米90-170㎡总建面22万㎡总套数449套，剩余241套，去化率46%阳光经典7000元/平米起全盘均价5313元/㎡30-130㎡总建面53,341㎡总套数534套，剩余494套，去化率7%结论胶南东部新城区，近年发展速度较快，土地开发量巨大，新盘林立受南隧北桥、水城建设等诸多利好因素影响，区域内房屋炙手可热周边生活配套已逐步完善，逐渐成为胶南及外地人投资置业首选随着几家知名开发商、大鳄的进驻，区域内房价涨幅较快产品多以高层、小高层为主，产品线较为丰富，价格集中在5500-6500元/平米，沿海一线海景房最高可达20000元/平米随着上半年针对外地客户购房限制及二套房首付比例提高以及下半年一系列政策出台，区域内销量大幅下滑楼盘名称价格户型面积销售情况隐珠山花园城5000元/㎡全盘均价3071元/㎡68-140㎡总建面28,841㎡总套数319套，剩余12套，去化率96%欧美.榭香里3542元/㎡全盘均价3523元/㎡71-114㎡总建面7,191㎡总套数84套，剩余4套，去化率95%金慧.文香苑3678元/㎡全盘均价3308元/㎡84-99㎡总建面8,431㎡总套数101套，剩余21套，去化率79%香榭丽景4800元/平米起全盘均价4200元/㎡80-120㎡总建面99000㎡基本售完阳光四季4500元/平米起全盘均价3722元/㎡30-130㎡总建面53,341㎡总套数721套，剩余134套，去化率81%胶南隐珠片区结论区域内居住现状较为落后，大量城中村自建房存在，影响整体居住品质周边生活配套有待完善，虽有农贸市场及个体小商业，但档次较低产品以多层为主，区域内客户对小高层、高层产品接受度有限区域内多层产品价格集中在4500-5000元/平米，热销户型面积80-100平米几个新建小区规模均不大，且品质不高，社区空置率较高胶南当地人对隐珠片区接受度有待提高本片区以隐珠当地群体为主，其次为胶南市区及周边乡镇，包含部分开发区客户价格线楼盘名称价格龙泽园3500-5500元/平，全盘均价3300元/㎡山水新城（二期）3900元/平，全盘均价2710/平水郡康庭小高层5300元/平；多层6300，双层复式带院，9000元/㎡/平，全盘均价4500元/㎡星展雅苑3700——3800元/㎡，全盘均价3842元/㎡世纪绿洲5400元/㎡、6800元/㎡，全盘均价5000元/㎡香槟海岸8000元/平米，全盘均价4904元/平米中海·熙岸4800-6800元/平米，全盘均价5198元/平米海怡嘉园3500元/平米，全盘均价3350元/平米东方金石矿业大厦7600元/平米，全盘均价6949元/平米九方·海悦华庭5700—7000元/平米，全盘均价5725元/平米凭海临风7500元/平米，全盘均价5018元/平米帝邦·帝海均价8000元/平米，全盘均价5948元/平米宏程·家天下公寓5800元/平米，住宅5300元/平米，全盘均价3350元/平米馨海国际城6999元/平米起，全盘均价5278元/平米阳光经典7000元/平米起，全盘均价5313元/㎡隐珠山花园城均价5000元/㎡，全盘均价3071元/㎡欧美.榭香里3542元/㎡，全盘均价3523元/㎡金慧.文香苑3678元/㎡，全盘均价3308元/㎡香榭丽景4800元/平米起，全盘均价4200元/㎡阳光四季4500元/平米起，全盘均价3722元/㎡老城区新城区隐珠各区域内销量明显回落，但房价依然呈上升趋势，涨幅变缓。各区域价格差异明显，东部新城区房价一路领先。隐珠区域内在售项目目前均价约5000元/㎡，属于滨海新城区范围，发展潜力较大。区域内房价相对较低，近年来的涨幅在三个区域中也是最小的。产品线楼盘名称业态面积装修情况龙泽园多层66—124㎡毛坯山水新城多层45--106㎡毛坯水郡康庭多层、小高层80—144㎡毛坯星展雅苑多层80--97㎡毛坯世纪绿洲多层、高层50—137㎡毛坯香槟海岸高层68-177㎡毛坯中海·熙岸高层、小高层83-168㎡毛坯海怡嘉园多层、高层72-132㎡毛坯东方金石矿业大厦多层、高层141-820㎡精装九方·海悦华庭20栋多层5栋高层30-130㎡精装凭海临风坡地洋房、花园洋房、小高层、公寓、商业40-