《房地产项目经济评价方法》

房地产开发项目经济评价方法目录第一章总则第二章房地产市场调查与预测第三章房地产开发项目策划第四章房地产开发项目投资与成本费用估算第五章房地产开发项目收入估算与资金筹措第六章房地产开发项目财务评价第七章房地产开发项目不确定性分析第八章房地产开发项目方案比选第九章房地产开发项目综合评价第一章总则第一条房地产开发项目(以下简称房地产项目)经济评价，是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段。为了引导房地产业健康发展，减少房地产开发投资的盲目性，提高房地产项目经济评价质量，制定本方法。第二条房地产项目应根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求，运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法，做好经济评价工作。迫第三娃条送在房盒地产俘项目扰经济念评价开中，擦按照鸟房地历产项瓣目未总来获萝取收待益的脊方式都，可腔将房去地产巡项目同主要赤分为闯下列探类型样:伤一、禁出售写型房非地产捐项目删。此缘类房疮地产票项目馆以预轨售或炎开发铃完成崇后出亮售的蛙方式找得到猫收入汇、回商收开碧发资次金溜"冷、获槽取开结发收权益，英以达围到盈榜利的截目的铁。霜二、搞出租骂到房领地产抢项目产。此临类房醒地产慧项目筒以预寿租或雪开发蠢完成涂后出遭租的邮方式字得到缎收入乎、回吵收开粘发资缩金、胜获取呈开发耻收益刚，以启达到恢盈利割的目胸的。为三、灭混合轨型房蝴地产酒项目绩。此肆类房膏地产皮项目甘以预碑售、授预租妻或开润发完法成后肯出售磁、出果租、恩自营其的各缓种组症合方腰式得朗到收朗入、红回收饭开发坑资金双、获帮取开泰发收煤益，应以达刃到盈长利的负目的晌。腾第四回条锦房地南产项统目经盐济评拜价分勇为财炊务评盗价和盒综合算评价性。对辆于一工般的财房地诞产项习目只档需进筝行财姜务评野价孩;饼对于秆重大机的、拆对区便域社牙会经顿济发展展有乳较大趋影响吹的房正地产皇项目蛾，如剂经济刮开发突区项恭目、纱成片序开发牺项目馒，在思作出熔决策扮前应肾进行到综合璃评价粪。宁第五蓬条境财务胞评价准应根筒据现郑行财逢税制蔽度和珠价格惊体系口，计哑算房论地产端项目害的财窝务收溉人和败财务促支出舰，分邀析项非目的镇财务绿盈利棵能力哲、清巴偿能定力以永及资锋金平粮衡状塘况，担判断环项目伏的财谊务可忍行性像。垒第六贤条勒综合睡评价看应从凶区域我社会吊经济绩发展烫的角棵度，尽分析吴和计早算房编地产谦项目托对区扭域社凡会经牵济的凤效益迷和费涝用，兵考察贵项目批对社敌会经领济的搁净贡阔献，绢判断鸡项目傅的社圆会经销济合虫理性竭。御第七遵条君房地匪产项罢目经船济评珠价应削在房航地产扔市场乡调查差与预倍测、帖房地宾产项初目策代划、懒房地准产项滨目投仍资与桃成本泛费用惭估算凭、房毒地产虎项目邪收入冷估算雪与资帜金筹兵措的虎基础艺上进杠行。绝同时眨应注嫁意对注房地蛋产项腰目进万行不载确定当分析隐和多膛方案悔比选挠。柄第八哨条稳房地低产项组目经绩济评世价的厚结论象可以尊为房午地产飘开发术商服坚务，遵作为笨房地雹产开建发商何投资玉决策较的依奶据边;想可以盼为政浸府管彩理部趣门服块务，剥作为县政府晕管理琴部门押审批草房地锄产项港目的脆依据损;智可以灭为金初融机辰构服痛务，炕作为雷金融塑机构尺审查眠贷款微可行搏性的当依据扰。税第九吵条扶本方愧法适矛用于隐第三网条所昼述各夕类房盛地产地项目甜。其宣他房庙地产坚项目苗的经海济评扇价也问可参滔照本牺方法践使用朱。体房地点产项戏目基唉础数州据的已准确钓性和惹参数谨选择连的合钟理性从，对霞房地福产项呀目经琴济评智价结俊论的库正确扶性有尺着重绵要的恩影响纠，为段此，架要求粪经济静评价环人员风具有探较高姿的素烘质，佛以便赴在进浪行房狱地产熄项目扶经济把评价膝时作跪出正绪确的嫩分析怖和判艳断。局第二差章正房地丙产市狸场调滚查与淡预测啊第十隐一条瞧开发需商和徐经济紧评价即人员背通过假对房队地产故市趴场调虹查，本了解乘房地蝶产市障场的滔过去许和现篮状，猫把握骨房地慧产市连场的清发展细动态兼，预纯测房纷地产律市场存的未暮来发腾展趋季势，筛并依突此分浓析房虫地产挖项目止建设哭的必床要性洲，确泻定房梁地产芝项目啄的用撒途、祸规模储、档嚷次、丧开发社时机甘和经利营方衫式。怕第十梢二条程房地蛙产市屡场调键查与汗预测帐的内舒容和锅方法勿，亿应根裕据房森地产平项目威的用学途、腿未来淹获取裹收益恭的方还式及祝所在窗地区般的具说体情风况确耐定。胜按照贫用途饮可将译房地拼产项胜目主香要分纪为下所列类冰型筹:就一、泪居住捷用途业的房敢地产陶项目愿，包剧括普轿通住撒宅、白高档观公寓援、别血墅等革。权二、猾商业肆用途巨的房猴地产堂项目会，包库括商我场、绞购物战中心串、商毒业店扇铺、唯超级协市场酿、批绳发市镰场等蓄。夫三、典办公强用途迈的房猎地产穷项目杯，包蜻括商尼务办虽公楼弯(拘写字勒楼薪)塔等。塘四、却旅馆彩用途絮的房抓地产律项目责，包萝括饭炼店、痕酒店阀、宾脖馆、棍度假常村、耕旅店腿、招手待所摄等。愿五、泡餐饮居用途率的房踢地产立项目添，包眠括酒浙楼、炕美食封城、陆餐馆像、快允餐店亩等。闲六、待娱乐蚕用途钢的房眼地产贿项目自，包腔括游暑乐场影、娱某乐城升、康奋乐中考心、沟俱乐轨部、厦影剧缘院等吓。蚕七、般工业化用途汁的房境地产钥项目眠，包退括厂百房、词仓库匪等。垮八、井特殊膏用途康的房漂地产索项目以，包知括停忠车楼店等冶;它瓣黎九、锤土地怕开发阿项目刃，是凭指在递生地忙或毛局地上夕进行射三通窝一平划等，求将其昏开发称成为手建设翻熟地钞的房恭地产旅项目轰。熟第十绩三条冰房地及产市寸场调司查与陕预测静包括影房地戏产投营资环系境的衰调查说与预素测和凝房地妹产市杰场状邮况的堤调查宪与预基测。摸一、纪房地抬产投短资环称境的尽调查效与预熟测。匹房地降产投求资环侧境的白调查塔与预腔测应阿在国凯家、距区域睡、城干市、筝邻里夸的层调次上小进行道。主才要内仍容包娇括犹:源政治壤、法立律、盘经济好、文眼化教单育、尿自然叠条件聪、城断市规材划、鸟基础拔设施垄等方驰面，破对已调经发泳生的江或将袭要发液生的袋重大见事件题或政肢策对柔房地钻产项脆目的符影响绞，要熄作出睡充分打的了顷解和裁估计城。天二、胁房地隙产市暮场状妨况的雹调查振与预碎测。斩房地议产市滴场状挨况的壤调查客与预旱测应雾在房杆地产闷投资闭环境绢调查如与预绩测的袜基础垂上进狸行，妹主要疏内容假包括端:杜汗奇1蛋．供已求状亲况。逃包括徒相关夫地段御、用曾途、廊规模排、档举次、肤价位动、平支面布乱置等豪的房歪地产浴的供漠求状址况，帝如供族给量冻、有疤效需符求量吉、空赞置量网和空去置率锯等。业其中摔供给爹量应范包括佛已完例成的拌项目沿、在排建的隙项目情、已冈审批称立项陕的项盲目、讽潜在跪的竞亮争项霜目及熄预计博它们胸投入闲市场厚的时绢间。怨跪屿蛾2畏．房谜地产觉商品渣的价雷格、简租金孩和经刮营收游入。冰凝伯蠢3运．房俩地产题开发苗和经丽营的吗成本享、费侄用、呈税金拒的种否类及纠其支变付的撑标准犬和时撤间等派。像第十置四条役房地体产市核场调泉查要狸根据竟调查乓的对瓣象和顾内容厌，采疫用适满当的亚方法结。通毙常采龙用的沙方法拣有勤:测普查宾法、静抽样凯调查罚法、录直接示调查换法、闪间接烂调查欣法。献第十圈五条直房地登产市寄场预梅测一取般分佳为定稳性预衫测和伟定量柜预测塑。标一、银定性挣预测初。定闲性预佣测主间要是越通过买对历喊史资兴料的谊分析润和对过未来懒条件黎的研阅究，棋凭借部预测穴人员源实践需经验驶和逻愉辑推慧理能派力，棵对房介地产栏市场岸未来睛表现递的性滔质进罩行推从测和遭判断宋。浸二、基定量援预测随。定菜量预阁测是幼在了握解历太史资婆料和访统计耐数据偿的基饱础上烧，运吧用数闻学方骑法和菊其他伏分析龙技术研，建苏立可把以表模现数旗量关苦系的折数量膀模型勒，并淋以此搏为基揉础分煤析、浇计算糕和确矮定房使地产完市场毒要素迷在未千来可笔能的易数量悬。爆第十宽六条纲房地刘产市邪场预苗测的狼具体缓方法炸因预渐测的牧对象瘦、内朱容、亚期限咽不同恨而有葛所不圣同。帅通常肾采用捎的方恨法有摔:始滤猎一、各直观链判断室法，茫包括伏德尔县菲法锁和专鸟家小乔组法容等。磨二、阳历史静引伸冠法，针包括式简单停平均亭数法明、移迈动平叠均数仰法、敬加权悼移动富平均暖数法候、趋铜势预锻测法赛、指状数平起滑法满和季樱节指抖数法敬等。辰三、禁因果绪预测痒法，煌包括劲回归膛分析病法和婶相关顷分析校法等区。（舍回篇活首纱）太第三到章青房地确产开侨发项播目策念划出第十甲七条送房地中产项掀目应客进行沾系统遵的项破目策辅划，仇以形绢成和叛优选造出较茫具体沈的项关目开驴发经呜营方申案。箱房地奥产项颗目策胖划主均要包跪括项懂目区饿位的速分析辟与选旱择，报开发扯内容励和规求模的你分析卧与选位择，富开发尊时机痰的分企析与互选择摇，开胸发合垮作方太式的忍分析孔与选郑择，笼项目臣融资茫方式弃和资胸金结锤构的寺分析兆与选妨择，痕房地咳产产流品经致营方河式的个分析搬与选策择。兼第十鹊八条痛房地仍产项酱目区消位的续分析限与选侦择，朱包括劫地域侄的分央析与搅选择轻和具皱体地潜点的性分析瞒与选接择。刊地域域的分壮析与避选择表是战睬略性价选择浇，是失对项霸目宏寒观区先位条咸件的量分析啄与选启择，妹主要跳考虑麦项目麦所在找地区辣的政寺治、抗法律回、经构济、孤文化筑教育智、自微然条芹件等扔因素忽。恨具体担地点谱的分佳析与零选择痰，是探对房投地产艺项目窑坐落鼠地点匠和周粱围环帆境、栗基础座设施仆条件龄的分项析与反选择全，主开要考院虑项涝目所状在地喂点的苍交通芬、城励市规江划、幻土地寺取得渗代价残、拆散迁安娃置难均度、伤基础孝设施穴完备年程度腐以及春地质化、水惩文、伐噪声养、空脚气污倾染等赶因素朵。非第十浴九条波房地写产项稼目开耗发内费容和爪规模饺的分呼析与贪选择默，应搭在符亩合城刊市规贵划的厨前提选下按台照最豪高最钉佳利柳用原镜则暂(自最高骗最佳武利用腊是法菌律上坡允许答、技醉术上境可能旺、财忠务上吼可行亲，经芬过充耽分合荣理的造论证近，能悠够带帐来最交高收涛益的阴利用阻)户，督选择蜂最佳债的用递途和咱最合杨适的唱开发殿规模豪，包茅括建觉筑总女面价积、纱建设极和装秧修档耕次、拿平面德布置框等。动此外顷，还袖可考必虑仅塔将生怜地或钩毛地合开发锦成为盘可进促行房兔屋建范设的鞠熟地于后租骄售的姐情况亭。牢第二妥十条残房地知产项袍目开盟发时花机的睡分析瓦与选告择，史应瓣考虑缸开发衬完成没后的尊市场译前景豆，再黄倒推诞出应罗获取侦开发议场地者和开爬始建引设的躲时机惧，并角充分兼估计筐办理胡前期捕手续熄和征速地拆叮迁的忙难度爪等因挎素对四开发松迸度继的影凡响。伸大型冻房地胁产项骨目可斩考虑糟分期村分批齐开发眉(喘滚动桶开发捕)罪。姥第二灯十一考条星房地讯产项倦目开研发合贵作方纳式的贺分析庙与选半择，朽主要霜应考予虑开蝴发商氏自身龄在土塔地、俩资金卖、开宏发经猛营专号长、寒经验搬和社丸会关忽系等之方面阁的实闸力或秘优势柔程度佳，并损从分按散风伞险的赏角度明出发淘，对纤独资剂、合歌资、责合作座(刚包括暴合建个)姓、委柿托开歼发等靠开发洒合作率方式轰进行芝选择逢。跌第二璃十二猫条臭房地站产项谎目融居资方推式与薪资金窗结构辈的分历析与繁选择云，主急要是直结合纸项目缓开发现合作知方式族设计祖资金稻结构贩，确淡定合兔作各膊方在浓项目扯资本谣金中抢所占药的份吴额，哥并通肢过分坏析可渐能的骨资金凝来源距和经为营方航式，桃对项姨目所纸需的鸟短期嚼和长午期资指金的笼筹措绒作出榜合理产的安默排。庭第二制十三帮条坛房地担产产挖品经狠营方罗式的庸分析最与选膏择，男主要属是考能虑近斧期利榴益和圆长远道利益致的兼岂顾、唇资金恋压力搜、自婆身的丹经营桨能力扩以及情市场名的接发受程剃度等睡，对的出售请(址包括晒预售岩)戚、出泼租多(过包括忽预租探、短像租或升长租殊)趟、自肾营等贿经营礼方式嫁进行鬼选择笨。票（欲回篇毫首熟）穿第四纺章芳房地勤产开遮发项敞目投薯资与裤成本者费用双估算漏第二机十四储条恒房地折产项挣目总斥投资荷包括耽开发磨建设喝投资方和经矛营资宏金。停开发壶建设短投资匙是指员在开救发期心内完灵成房弦地产沙产品们开发萍建设砖所需应投入停的各然项费屿用，犹主要漂包括圈:糖土地匙费用耀、前眉期工倍程费扣用、性基础两设施滩建设农费用助、建糖筑安屿装工燥程费丝用、旋公共碌配套测设施骆建设捷费用验、开资发间睁接费洞用、挖财务养费用避、管等理费幕用、宿销售羡费用总、开孕发期沫税费纷、其割他费责用以桑及不丽可预稀见费爬用等庸。雄开发晃建设错投资册在开默发建贸设过瞧程中赌形成栋以出害售和懒出租视为目清的的歌开发睡产品笛成本齐和以唉自营趋自用踏为目愈的的柄固定首资产愧及其也他资币产，乳应注忧意开淹发建摩设投家资在干开发洋产品粮成本滩与固禁定资放产和息其他编资产座之间弟的合页理分乱摊划拖转。锦经营绕资金塔是指押开发镇企业霉用于仙日常疾经营刷的周悼转资迅金。龄开发际期是慢指从勉房地于产项飞目大母量资年金正藏式投糠人工堆程开拾始，旷到开零发建择设完园成的跌期间敞。金第二魂十五存条歌开发体产品冰成本朋是指业房地需产项昆目产库品建养成时扣，按屋照国厌家有碍关财赚务和离会计盛制度某转入涨房地门产产获品的症开发浅建设逢投资化。当黑房地牺产项阳目有消多种猛产品旅时，悄可分垒别估悟算每碑种产包品的蓝成本镜费用监，但誓应注维意开禾发建熟设投奔资在弄不同梦开发袍产品管之间蝶的合愿理分正摊。校第二祝十六慈条肚经营既成本伙是指版房地败产产坊品出么售、狼出租猜时，盾将开钢发产侄品成赖本按房照国洞家有言关财诊务和茧会计刑制度浑结转乞的成叛本，于主要壮包括抢:系土地吗转让乱成本情、出胆租土择地经滴营成哲木、消房地禁产销表售成绩本、希出租柜经营花成本畜。民对于我分期带收款么的房屡地产摧项目僚，房助地产矛销售董成本鲁和出草租经妈营成硬本可挑按其椅当期咳收入慰占全辞部销训售收礼入和例租金拌收人百的比剪率，仁计算溪本期否应结舒转的杂经营嫂成本横。耽第二忆十七节条场房地页产项态目开讯发建猴设完搭成后捧，可炊能形品成一皮定比谨例的何开发炊企业和资产淘，主茄要包僻括固刘定资崭产、汉无形某资产信和递洗延资燥产。组一、筑固定杰资产蒜包括凭开发胡企业眼办公碗用房腔、开返发企左业机往器设亲备和采运输都设备纠，以低及自可营的排商业猪和服迅务业赢用房纷等。征二、凭无形盲资产羞主要工包括驾土地授使用范权等赵。绒三、械递延迟资产锤主要册包括恨开发厦企业嚼的开英办费据和租子入固轨定资蹄产的碰改良厌支出勿等。梢中国展最大参的资界料库灿下载柱第二阻十八巡条附房地宪产项搜目土山地费贩用是农指为声取得块房地黄产项枪目用酒地而塞发生粒的费情用。贯房地件产项密目取薯得土着地有付多种凯方式责，研族发生萌的费勒用各俱不相肢同。定主要秆有下腾列几肆种推:匙划拨懂或征全用土敏地的输土地燥征用比拆迁绕费、茎出让条土地昼的土蓄地出仍让地越价款职、转猜让土编地的盲土地慢转让其费、尘租用乞土地争的土盼地租但用费站、股嚷东投底资入寄股土柔地的顺投资坚折价收。遗一、苍土地视征用冶拆迁患费。丽土地以征用御拆迁园费分静为更:老农村虏土地业征用甘拆迁卖费和驼城镇尤土地仓拆迁界费。吗呈矮1.隔农村篇土地姑征用须拆迁膨费主毁要包作括劝:揪土地附补偿侍费、凝青苗青补偿药费、走地上层附着装物补剧偿费法、安亏置补协助费悬、新秋菜地这开发棍建设伍基金久、征尽地管酿理费排、耕钉地占访用税许、拆虫迁费妈、其饺他费屯用。旋道疮2.耗城镇苏土地沟拆迁碍费主细要包摊括秀:婶地上男建筑蓝物、洁构筑填物、疗附着衣物补扩偿费端，搬蒜家费嘉，临鞋时搬番迁安扰置费粪，周液转房尿摊销馆以及颠对于架原用广地单这位停耽产、洁停业蚕补偿举费，树拆迁惊管理声费和管拆迁驻服务店费等筒。有二、便土地块出让半地价脉款。隔土地具出让删地价肢款是笛指国逝家以逐土地啦所有馋者的暂身份列将土摔地使杀用权烂在一绍定年筐限内骗让予水土地好使用筐者，海并由柜土地板使用逼者向桃国家涛支付普土地鞭使用盘权出纠让地柱价款刚。主捞要包雀括向当政府杰缴付翻的土过地使社用权快出让撞金和覆根据膀土地猫原有那状况隆需要碗支付乒的拆淡迁补蛋偿费吹、安瞎置费侨、城展市基技础设臂施建萍设费返或征将地费丸等。感例如宣:戚以出逮让方姿式取苹得城剧市内熟地探土地决使用起权，饥土地鞭出让捡地价咳款由酬土地招出让友金加六上拆饥迁补宰偿费检和城浊市基录础设愚施建辨设费响构成连。带土地斥出让讨地价栋款的罚数额查由土牧地所材在城底市、猜地区粘、地槽段、欢土地理的用葬途以第及使恨用条赞件、累合同早条件钩等许澡多方急面的阴因素辣决定我。许盲多城子市对宋土地调制定之了基浴准地活价，秩具体誉宗地产的土应地出但让地代价款夸要在述基准顾地价饲的基油础上负加以折适当招调整谎确定冈。供三、屯土地负转让芒费。鞠土地湾转让款费是谁指土协地受拘让方隐向土暗地转圈让方越支付伯土地企使用乱权的洪转让详费。他依法界通过揭土地察出让烘或转孔让方免式取灿得的蔽土地档使用泥权可声以转炒让给绝其他偷合法加使用陕者。那土地穴使用波权转廉让时器，地忘上建左筑物国及其刃他附窗着物痛的所违有权挪随之器转让极。猛四、垦土地粗租用郊费。碧土地映租用豪费是沙指土荐地租屿用方慕向土应地出溪租方旅支付据的费山用。垄以租向用方艺式取编得土罩地使显用权锦可以铸减少忌项目学开发和的初森期投贺资，锹但在活房地狗产项释目开芽发中勒较为客少见竟。草五、蹦土地乱投资较折价肆。房待地产封项目男土地宜使用捡权可清以来茎自房示地产谨项目须的一意个或缘多个肝投资映者的贫直接胃投资穿。在拦这种从情况摇下，猪不需五要筹碍集现吗金用冻于支汉付土岸地使键用权榆的获童取费缝用，服但一他般需乔要对遍土地脚使用葬权评终估作阻价。暂第二伶十九跟条音房地姑产项溪目前蓬期工炸程费倘主要垦包括蛙项目蜘前期炊规划种、设呈计、签可行垂性研枣究，尾水文遥、地磨质勘掏测，菊以及及"供三通仅一平拌"流等阶充段的禾费用返支出匀。帮项目榨规划闸、设名计、耗可行淹性研历究所嫁需费撇用支贫出一若般可霉按项茄目总豪投资骆的一嫁定百深分比狐估算察，也赚可按凶估计遇的工糕作量扭乘以歇正常践工日拳费率韵估算细。项存目水缘文、笑地质承勘测最所需涉费用点支出做根据吧工作前量估配算。骑土地贤开发摩中三灰通一匆平撑(迷通水柴、通心电、凉通路文、土浊地平歪整振)尽工程禾费用肿根据丝实际孤工作白量估直算。掠第三检十条赤基础绘设施陷建设漂费。笛基础久设施辱建设谊是指姐建筑乐物2讲米以晃外和剪项目劳用地相规划锣红线罢以内澡的各刻种管救线和阔道路累工程甩，其葱费用料包括咏供水刊、供禽电、盛供气李、排滨污、碍绿化差、道壳路、耍路灯灿、环省卫设歪施等偷建设嫌费用剩，以待及各夺项设烤施与慌市政忍设施企干线迁、干愚管、厉干道象的接横口费华用。运一般酷按实捷际工粥程量早估算育。穿第三壁十一诱条外建筑该安装旦工程深费是黑指建炎造房主屋建突筑物辣所发习生的醋建筑橡工程仿费用气、设堡备采雨购费基用和时安装俯工程绳费用址等。糖在可麻行性兄研究申阶段膨，建追筑安贵装工颤程费亏用估穿算可在以采寨用单腐元估死算法泪、单勉位指司标估腐算法汁、工丸程量有近似秒框算活法、它概算略指标羞估算六法、村概预匹算定链额法锁，也通可以蝇根据骂类似豆工程就经验栗进行摊估算族。具盆体估奴算方通法的限选择险应视丑资料宽的可锋取性仔和费风用支供出的重情况月而定识。喜当房冬地产翅项目全包括建多个菌单项响工程听时，酷应对狱各个蜓单项王工程爹分别袍估算屋建筑祸安装冈工程黑费用位。条第三特十二首条蓬公共浑配套铜设施炉建设省费是吧指居脆住小钢区内已为居灾民服适务配草套建征设的框各种族非营率利性罗的公蹲共配惹套设霸施尊(截又称拦公建奴设施颗)瑞的建徐设费居用，扮主要裹包括垃:俩居委钩会、双派出劲所、稠托儿磨所、旧幼儿敬园、被公共键厕所驴、停与车场茅等。各一般冬按规依划指荒标和扑实际养工程衣量估繁算。接第三岸十三渔条上开发蜻间接灶费用练是指卵房地填产开谋发企瓜业所终属独边立核茂算单盾位在周开发陆现场勾组织雁管理闸所发亭生的径各项例费用掌。主猎要包暮括屯:大工资牛、福堆利费鸽、折同旧费连、修移理费棍、办愈公费矮、水咱电费瓜、劳乞动保劝护费冰、周叛转房童摊销畜和其妨他费吵用等请。盒当开蹦发企淡业不捐设立绸现场粪机构慰，由方开发锅企业晃定期荡或不肢定期秋派人齐到开仆发现抛场组宵织开害发建虫设活药动时骗，研换发生茄的费狼用可邻直接捉计入谣开发夸企业昏的管盼理费著用。珍第三越十四钓条碌管理傅费用乖是指撒房地爬产开察发企秧业的谈管理岛部门版为组随织和省管理斥房地覆产项沿目的丈开发题经营芦活动纤而发腿生的家各项腰费用科。主送要包移括含:蚁管理腊人员损工资让、职弹工福园利费见、办植公费我、差摆旅费政、折丈旧费挎、修筑理费恢、工山会经指费、惊职工幻教育住经费着、劳树动保贝险费遇、待慈业保民险费掩、董赌事会吗费、巩咨询恳费、剩审计横费、街诉讼谎费、肉排污桑费、偷绿化扫费、惩房地麻产税焰、车荒船使拾用税喘、土肆地使卧用税签、技梅术转智让费门、技似术开析发费扇、无禾形资极·赠13吧·蛮产摊锣销、击开办揭费摊秘销、啄业务即招待助费、塘坏账葵损失戚、存杨货盘牌亏、柱毁损榴和报放废损鼻失以痛及其菠他管及理费月用。著如果住房地挣产开珍发企风业同抚时开缺发若料干房妻地产姻项目秀，管洲理费说用应省在各燃个项扰目间壳合理雄分摊尚。慰第三聪十五她条预财务峰费用季是指豪房地意产开合发企英业为摩筹集拥资金偷而发矛生的抗各项蜡费用臭。主凡要包孙括借棒款和自债券跨的利趁息、地金融证机构夫手续绣费、乒代理堤费、微外汇浓汇兑运净损塞失以港及其乳他财钟务费班用。福第三蒙十六还条隐销售商费用属是指常房地排产开柔发企氧业在贤销售吉房地状产产个品过湿程申看发生挑的各肚项费汤用，恒以及窝专设当销售片机构蚕的各寻项费厘用。寿主要群包括傍销售蜘人员值工资房、奖鸡金、把福利愚费、售差旅纪费、县销售晋机构奴的折希旧费返、修部理费扒、物别料消听耗、流广告签费、枝宣传窗费、帝代销文手续浊费、耻销售彼服务葡费及晋预售拴许可工证申担领费蝶等。若第三炎十七轻条疏其他滑费用左主要希包括接:还临时次用地拨费和贯临时欲建设呢费、观工程夺造价图咨询千费、刊总承江包管撞理费榆、合鼠同公移证费跌、施纷工执锻照费够、工孟程质促量监厅督费掏、工订程监论理费球、竣驾工图元编制监费、奏工程圣保险肠费等舌。呆第三疤十八妖条谁房地枪产项甘目投渣资估床算中但应考书虑项离目所险负担吓的与会房地跳产投籍资有亿关的稳各种才税金涨和地箭方政奔府或胞有关矩部门系征收千的费蔬用。扑主要贸包括庭:遗固定章资产纷投资挑方向倾调节广税、庄土地莲使用秘税、泪市政乡文管闯线分思摊费阳、供巡电贴黑费、星用电灵权费政、绿芳化建蜂设费努、电承话初店装费考、分楚散建测设市哈政公男用设飘施建畏设费填等。歪在一率些大伸中型疏城市明，这候部分殃税费拔已经芽成为催房地材产项姑目投凤资费央用中弄占较化大比餐重的差费用靠。各降项税愿费应嘴根据每当地孔有关桂法规谁标准击估算叼。坟第三页十九基条笼房地逆产项轻目投轮资估侧算应笛考虑咐适当食的不职可预央见费预用。储第四鬼十条冶运营烧费用视是指武房地埋产项汪目开包发完穗成后米，在钻项目谊经营锡期间李发生李的各何种运竟营费乐用。蛋主要层包括巷:灰管理交费用起、销基售费炎用等帜。洪第四需十一遇条鸦修理毕费用咱是指主以出喜租或原自营拌方式的获得掌收益乳的房共地产犯项目烦在经读营期览间发引生的扫物料侄消耗赚和维艺修费绣等。努第四啊十二丑条勉房地井产项攻目应琴根据壮可能页的建帜设进杂度和麻将会倦发生狸的实桨际付慈款时颗间和肝金额仗编制雅资金辣使用中计划雪表。盯在房忌地产浩项目朱可行早性研鼓究阶阔段，茎计算竞期可凉取年叼、半文年、介季甚萌至月敬为单脆位，粘资金冷使用角计划册应按侄期编倦制。知编制冠资金木使用脱计划匆应考哄虑各泥种投期资款吧项的依付款妨特点熟，要沾考虑询预收逐款、谜欠付份款、惭预付芦定金壮以及往按工逝程进继度中巩间结代算付弱款等饱方式头对编锡制资齿金使呢用计蛙划的说影响烘。衔（吨回篇缠首）犯第五岸章换房地磁产开营发项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，然际后再困进行君比选泡。煎第六绘十八龙条君对于净开发美经营日期较甲短的号出售锣型房眉地产架项目球，也睬可直是接采闹用利佳润总厅额、里投资券利润航率等庙静态个指标腔进行及方案仁比选豪。搞第六侮十九挪条悼对效铲益相凉同或泪基本甜相同丘的房宵地产俱项目撑方案易进行复比选饭时，包为简档化计悟算，兽可采姻用费傲用现绒值指柔标和岂等额室年费撤用指价标直亏接进零行项袜目方苏案费神用部懒分的特比选揭。度一、鉴费用哭现值庸(毕PC品)伶指标悲。久PC钻=倦式中咸怎C—离—浸第慰t抢期投音人总差额猫;热B—振—箩期末贝余值别回收岛。度在进低行方良案比云选时堂，以巴费用雀现值辈小的束方案疫为优殊选方竹案。列二、微等额熄年费悼用邀（炕AC贷）指絮标。·状在进挥行方伍案比起选时姥，以却等额恼年费真用小遣的方螺案为何优选厉方案鞠。（毒回篇竿首顽）难第九寻章傍房地耐产开区发项孝目综使合评嚷价凝第七共十条勿房地勒产项撑目综跃合评扔价是峡从区吉域社决会经犁济发浊展的仿角度派，考传察房害地产个项目织的效午益和冬费用侵，评诉价房抓地产僻项目部的合老理性京。见房地灿产项宽目综专合评笑价包蕉括综唇合盈续利能改力分情析和剧社会蒸影响做分析质。舍第七地十一拢条仪综合蔽评价震中项色目的接效益铁是指蛇房地副产项判目对奉区域接经济远的贡厚献，吉分为确直接吸效益夹和间哀接效共益。栽一、讯直接容效益握。直塞接效年益是逐指在匀房地股产项诱目范屯围内合政府奖能够万得到伶的收宣益，锐一般军包括察下列挥方面渡:亲1萝·榴出让找国有凳土地店使用易权所伶得的绩收益壮。禁2绵·射因土喜地使壤用权疯转让欲而得线到的催收益质，如画土地淘增值截税等糊。响3药·吩项目泪范围泡内的骨工商英企业宇缴纳舱的税锹费，佣如房危产税耀、土应地使粪用税海、车练船使瑞用税导、印济花税碌、进醋口关恶税和钉增值封税、长营业时税、替城市扶维护例建设脆税及软教育踢费附喂加、另消费海税、治资源知税、复所得袍税等伯。井4婆·晨项目失范围棵内基铸础设销施的腊收益隐，如精供电畜增容削费、鸽供水警增容鹅费、仆排水将增容怠费、蚂城市咬增容袜费、桑电费与、水崭费、府电讯影费等后。画二、慕间接狱效益类。间缎接效脖益是极指由浪房地每产项山目引纯起的朵、在呢项目预直接狼效益怎中末尝得到替反映弓的那钳部分迅效益答。主矮要有渔:透增加亭地区喇就业自人口镜、繁孤荣地划区商跑贸服莫务、虚促迸览地区耳旅游大业发牙展等胶带来逮的收织益。卧第七敞十二科条怨综合结评价碍中项粗目的猴费用馋是指膏区域惩经济雨为项企目付沟出的亿代价悔，分植为直狮接费律用和剧间接吐费用宏。瞧一、泊直接羡费用垃。直池接费摩用是土指在石项目祥范围融内政略府所黎花费伯的投码资和砖经营滩管理冒费用潮。一李般包禾括下谁列方世面馒:拐1杀·厌征地矩费用泊。供2充·章土地槽开发误和基详础设魔施投颜资费懒用。柏3魂·必建筑甲工程倡和城慢市配脱套设研施费雨用。黑4党·圆经营底管理帖费用蜡。扛二、威间接很费用店。间妥接费剑用是烘指由仆项目窑引起鸡的、秒在直界接费株用中篮未得缺到反袖映的咳那部筑分费废用。系主要柔有辨:敏在项求目范座围外燕为项洁目配陆套的鄙基础墨设施竭投资蒜，为约满足薯项目促需要妹而引烫起的茂基础推服务肃供应源缺口寻使区牧域经迫济产翅生的父损失障等。碑当基柜础服勤务颗(荣如电脸力园)吨供不倒应求像时，华为满彩足项飘目需僚求而说使区束域经考济产掏生的田损失阀，可矩用该裙项服慧务的差当地法最高希价格场计算亲。脖第七朋十三帝条集综合翼评价隔应遵输循费元用与躬效益席计算股口径宽对应果一致沿的原旗则，柜防止互重复擦计算箭或漏疮算输,仁例如迎:寒一、磨具有花行政涌职能率的开错发企旱业在纲开发拉过程换中上复缴政胀府的贤税费逆，如炎耕地舱占用舟税、极建设纷期间迫的土年地使屠用税腿等，须在综驴合评催价中监应视旁作区饶域经诵济中废的转哈移支艺付，沫不计购为项兼目的死效益世或费烘用。资一般热商业域性开音发企启业在逆开发两过程闲中上蓬缴政秃府的猪税费盯，在雀综合扎评价浮中应焰作为纪效益拿处理败。壳二、番同类螺基础病服务凤在不慌同情县况下狠，可粱能使怪项目取产生如不同逆的效斑益和卷费用无，对蝇此应店注意低识别租。以贡电力菠供应陈为例宫，见胸下表限。况项目浮供电吸的效敏益与单费用红识别哄第七膊十四堤条婆盈利领能力榜分析摘。宾一、烘综合弯评价名盈利乎能力盐分析茶是根半据房驾地产罚项目绘的直茶接效喘益和隙直接卸费用渐，以妥及可足以用语货币扶计量丸的间省接效哗益和姥间接鞭费用侨，计工算综鹿合内移部收祸益率势(费CI化RR棋)绘，考负察房是地产厚项目蝶投资返的盈辈利水注平。遮综合纷内部充收益乖率是隶指房欣地产缓项目辱在整短个计渣算期气内，牌各期辛净现组金流间量现敌值等拌于零愉时的糠折现配率。辨它反银映房教地产脸项目尽所占崭用资假金的获盈利郊率，土是考按察房走地产逮项目肯盈利蔽能力庆的评统价指滤标。腔其表行达式鸣为录:炸综合朝内部侄收益祖率可馋根据沉综合码评价馅现金锅流量访表中称的净壮现金滴流量古用试咬差法廉计算樱求得捐，并藏可与壮政府揪的期赴望收撤益率躺或银硬行的凝贷款爸利率缓进行龄比较悬，判降断项手目的欧盈利检能力带。渠二、稳综合市评价创盈利滚能力咱分析父的主陪要报米表是浇综合跟评价境现金杀流量翅表。呈该表年不分乎投资剑资金迈来源煌，以杏全部刷投资众作为弹计算金的基革础，宜考虑劳直接最与间珍接费羽用和归效益因，计蓄算综雹合内吹部收慌益率满指标恶，考泽察房辟地产源项目喝的盈畜利能酱力。润第七扶十五说条竭社会米影响寺分析别是定谊性和她定量更的描菊述难冷以用乞货币授计量铺的间轧接效犹益和乞间接袍费用迫对房映地产灰项目因的影茂响。踏社会表影响屯分析摄主要贞包括消下列悦内容直:但一、抄就业幸效果歼分析谣。就偏业效鸽果分因析主奴要是挑指考积察房柿地产览项目搬对区益域劳号动力绞就业统的影崖响。棚如果博当地塔并无副就业杆压力品，项漆目范森围内夫主要西使用撇外来晓劳动削力，茶则不弦必进唐行就砍业效榨果分宜析。图就业馋效果运以就见业成千本和锈就业心密度断两项替指标溉来进留行描稳述，考并可盯与当败地的钞相应还指标滤进行球比较里。鹊就业镰成本瞒，项棉目开堡发总湾投资塌+幅项目圣范围弦内总希就业旱人数记就业馋密度伯二项蛮目范为围内牺总就暑业人抚数站+酱项目中占地筒面积盯二、乎对区予域资诊源配避置的践影响竹。虏三、颗对环堡境保惕护和暴生态盆平衡哈的影塞响。枝四、惑对区防域科部技进喂步的水影响沟。泉五、错对区译域经陶济发纺展的痒影响拿。主颗要包叉括麻:镰对繁奉荣商程业服治务的骨影响冈、对仇促迸蓄旅游映业的废影响怎、对肤发展化第三贼产业尾的影错响等睛。兄六、性对减搞少进勾口南(躁节汇半)算和增街加出左口掌(纷创汇壁)辜的影诱响。捞七、成对节略约及概合理交利用碧国家短资源盘(胃如土漏地、奏矿产植等蛇)令的影切响。袍八、篇对提困高人退民物牲质文借化生凳活及辞社会任福利驱的影拿响。仿九、域对远津景发表展的跃影响贴。扮（辅回篇宫首胞）秘附表券名基尺本报本表及络辅助垫报表弯(格艘式)同全部和投资洽财务确现金出流量麦表子芳肠基河本报提表1荡堤奥要扁室鸦临单颠位：腾万元应序号农项目铅合计我1览2管3室…衬N断1金现金积流入姻1.尸1头1.驾2莫1.牺3冈1.蒜4亦1.炼5壮1.体6括1.昌7瑞销售表收入抬出租扇收入奶自营大收入礼净转议售收拢入爪其他遇收入宰回收矛固定朱资产陕余值形浩回收监经营塑资金课2秘现金茅流出展2.农1通2.配2滨2.狠3唇2.罚4子2.王5稀2.别6卡2.先7商开发丘建设跨投资示经营俘资金挖运营辟费用以修理逢费用遭经营晨税金先及附炒加宵土地辛增值感税基所得闻税讯3攀净现悄金流虚量着4躬累计学净现晓金流抬量句休绢冻注:仔表1.馋本持表适罩用于要独立较法人逮的房扯地产示开发蛮项目郊(项声目公叠司)致。非递独立壮法人具的房略地产米开发些项目慧可参肆照本监表使旨用，慎同时涛应注张意开必发企预业开梳发建待设投弱资、延经营龙资金升、安裂兔趣旨救姻谜饿吃抹结运愚营费顶用、笨所得辉税和宾债务非等的珍合理行分摊昆；举秧水励辫欧2.氧开慎发建内设投蹄资中性应注缠意不盐含财批务费气用；昼盆平填染煮3.痕在元运营安费用晚中应虏扣除砖财务逢费用桑、折饭旧费旗和摊行销费挺。蠢资本艺金财珍务现死金流估量表猴谢护贿基本泳报表啊2件辈单位届：万稍元亭序号欺项目太合计瞎1称2露3片…厨N锋1网现金蒙流入姐1.唤1绕1.会2江1.造3锋1.音4俱1.缴5呼1.纳6绞1.秋7茧1.雀8锣1.诚9泊销售到收入烦出租滔收入鲜自营闲收入挖净转切售收搞入晨其他恼收入归长期跟借款蛛短期哄借款处回收派固定域资产叼余值和锅回收险经营采资金紫2寸现金组流出宗2.麦1备2.洗2说2.截3殿2.躬4荒2.柳5暴2.别6医2.吐7耻2.匙8澡2.盖9宣开发写建设汇投资绕经营游资金虹运营圾费用榨修理王费用晌经营喇税金促及附担加疗土地抓增值必税城所得盘税爱借款斗本金促偿还旬借款钉利息伟支付尸3臣净现母金流顷量洲4等累计铸净现店金流诊量南问到注击:本洽表适地用于轨独立隙法人紫的房前地产问开发详项目这(项任目公捡司)给。非晴独立古法人宁的房麻地产管开窄贱发缠项目次可参遵照本包表使嫩用，鹊同时是应注签意开摄发企扫业开全发建衫设投汁资、昨经营董资金探、运骂龟屠物身步鱼悠概蒸营换费用砌、所品得税卷和债刺务等稳的合鄙理分汪摊。覆投资较者各屋方现折金流隆量表羡野董苗基本抚报表惕3琴单位酿：万敏元猴序号掘项目抱合计研1佳2搬3泳…蔽N腹1陈现金脏流入宾1.沾1光1.魂2感(1族)住(2蚀)教(3旦)撞(4具)物应得摸利润小资产扰清理艇分配蝇回收候固定炭资产顷余值欺回收避经营营资金牌净转解售收该入桃其他些收入丘2章现金毕流出蕉2.叛1贤2.堪2餐2.便3悉开发在建设森投资恳出资备额是经营粘资金省出资朽额旁借款屋利息丛支付炎3久净现河金流蚕量舍4船累计轧净现绣金流银量戴资本值来源依与应恒用表及捧昂谅基本晨报表舅4每单位逆：万蔽元谦序号月项目华合计绢1燥2语3倾…隶N粱1皆资金哭来源互1.笛1策1.暴2雅1.愤3搬1.潮4捧1.附5盘1.建6蜜1.喘7捐1.教8饼1.取9勾销售捕收入详出租通收入说自营吩收入俯自有臭资金康长期南借款摸短期桐借款管回收电固定怎资产振余值拔逐回收乘经营侍资金渐净转翅售收旬入释2斤资金插运用拉2.刷1盗2.呼2薯2.妖3嫌2.没4昼2.茄5补2.辉6泪2.棋7赤2.军8李2.柜9茶2.狂10材开发肆建设岩投资之经营偷资金箱运营纽费用雨修理章费用烟经营填税金鸡及附凝加诉土地扫增值寿税偿所得作税秤应付始利润豆借款泥本金艳偿还狼借款怀利息寨支付翅3卷盈余纤资金踢4昼累计狮盈余钉资金勺烦巩注止:本弯表适花用于观独立警法人殊的房缺地产焦开发种项目畅(项蒙目公鉴司)本。非闭独立尖法人艇的房夫地产宴开促星裁乐拢确孕啦发纹项目丽可参罩照本急表使睛用，收同时浴应注奏意开申发企榨业开