东莞凤岗某房地产项目前期评估报告

凤岗项目初步评估报告说明：本项目虽然行政区划上属东莞市凤岗镇，但项目更临近龙岗区，客户群主要来自龙岗，基本属于龙岗片区的项目，所以对项目的相关也分析主要针对龙岗区。龙岗区宏观经济分析一、概况龙岗区总面积844.07平方公里，占深圳市的41.8%，总人口133万人，其中常住人口27.2万人，辖平湖、布吉、横岗、龙岗、龙城、坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鹏、南澳11个街道办。2005年龙岗区实现地区生产总值930.31亿元，比上年增长18.5%，其中第一产业增加值4.05亿元，同比减少20.1%；第二产业增加值616.86亿元，比上年增长20.9%；第三产业增加值309.40亿元，增长14.1%，全区三次产业结构为0.43：66.31：33.26。“十五”时期，生产总值年均增长19.6%。2005年，全区城镇居民人均可支配收入19328.28元，比上年增加1058.87元，增长5.8%。二、支柱产业分析龙岗是深圳市面积最大的一个行政区，总面积844平方公里，约占全市总面积的43％。全区建设用地214平方公里，其中未开发的建设用地113平方公里。这片土地不仅是龙岗未来发展的最大资本，也是深圳未来发展的希望所在。目前，高新技术和先进制造业、现代物流、滨海旅游、文化产业构成龙岗的四大支柱产业，这四大产业正驱动龙岗经济朝前快速发展。加高新侄技术敲和先婶进制慢造业速督龙岗奖是深念圳市献举足悟轻重堪的产厅业大爹区。棚目前耐，全助区有匹大小悄工业埋企业厚50凑00校多家袜，工忆业增御加值忽占全灭市的应23急％，井初步并形成罢了以婚电子娇信息怖、精呆密机申械、溜新材含料、磨新能鸡源、趣家具渔、皮瓦革、浊玩具蜓、眼狡镜等己行业积为主使导的投工业券经济妥体系缓，其补中程杠控交怜换机惠产量纷约占摊全国缓的5脾0％茂，眼钱镜出菌口量译占欧蛮洲市夹场的喝70旧％，笑充电吩电池以生产窜规模驴为全太国之牌最。目区内窝有华西为、吵比亚赚迪、汇大亚谣湾核翁电、暗新天滩下、核兄弟菠亚洲址、欧顶姆龙梯等一刚批享其誉国街内外候的知醒名企骆业。仔蝴龙岗柏是深更圳市昼几大培主导详产业椅的重烤点发荣展区仁域，爷在全贷市高尝新技壳术产饰业带睛“9亚＋2栽”片表区中盗，龙振岗区猫域内气有深萄圳大腔工业明区、税坂雪讲岗、鱼宝龙碗—碧恒岭、邀葵涌砍—大展鹏、爷东部虚海洋快生物沈5大凶片区盆，规谦划面压积和贪新增曾产值城分别静占全版市的鞭64越％和段54非％。沸近几帽年，级龙岗绿区高朴新技延术产叛品产愉值以毫年均鼻77爱％的葱速度慌高速鉴增长牺。2河00谦4年址，高延新技垂术产贵品产辨值5动47赛.2直亿元墓，占阴全区扮工业案总产代值的粘比例傍达到众45眼.3注％。睬2、猴物流粗产业肢姥物流渐业在塞龙岗适区国消民经奖济中棒占有袭十分奴重要叫的地锣位，扰20宋04稍年实奔现增硬加值杀约6帜0亿扔元。侧20飞04搅年，腾龙岗及区社吗会消傅费品胁零售进总额克为1娱20叼亿元蛙，现足有万肃佳、治沃尔标马、仅天虹傅等大搭中型羞商场梳40矩多家爆，营贵业面煮积为荷50相万平卵方米恳左右忽。拥油有平兽湖铁怜路编保组中锈心及颜建设妇面积播16纱平方视公里伤平湖界物流讲基地必（绝物流海园区敞），渗以及兄众多己大型交商场换配送它中心咱。夕内龙岗胶区的肌物流烫业处梳于蓄赤势待乱发的飘态势皱，眼烧下有谢近百听亿元滴的资栏金欲花投入腰平湖俗物流吉园区辜内，递物流稳业成锣了龙拿岗新贯的经啦济增荣长点执。在狸深圳抛市规吊划的让6大浸物流伪园区鄙中，限龙岗烂区平骆湖物露流基遭地是中全市再面积蚊最大民的综我合性烦物流炒园区恐，已者引进眨了华抖南国格际工绪业原细料城唐等一愁批辐砖射海伤内外麻的物烫流龙称头项吧目。型3海、旅斯游产胃业移背龙岗饺是深丰圳市服生态堵资源殿环境甚最优糊越的弊区域朱。全成区依龟山傍仅海，造山林溉面积联4.调3万琴公顷腹，占蓝全市翠的5晌7％翼，森永林覆毒盖率闭53鸣.9式％，野远远歌高于椅全市型的4苦3.困4％努。区骑内有乳马峦狼山、蕉七娘兼山、图园山灾等方面圆数康十平赚方公导里的箭郊野绝公园业。全世区海披岸线俭长达乓13漠0多僵公里斯，大系小沙炎滩2王1个脏，其娃中待筋开发伶优质肺沙滩像19双个，轻素有上“深负圳后蔽花园强”和壤“东身方夏氏威夷随”之殿称。依在全坐市旅饶游发柏展布筐局中聚，龙辣岗区颜大鹏陆半岛展是深俭圳市喊今后针高起虽点、能高标芦准开颂发建批设的梳国际圾性海防滨旅窜游胜工地。泳4符、文偷化产栽业蜜以大沃芬油今画为寻代表眼的油成画业桥，经折过多老年的猫发展余，已悉经形患成了况油画婆生产沈、收舱购和怕集中四外销该一条勉龙体狭系，裁大芬辱油画怖村成孟为中复国油帆画第谱一村值、国引家文泻化产拘业示怨范基位地，沿拥有蜂个人怖油画估工作公室肌70忧0间芬、门在店3趴00付家及月画工泉80胡00谈名，旋20耀04胸年出层口交巴易额约达1检.4锹亿多钳港元躺，产州品畅逮销全盆世界非，成槐为国淋际知筒名的隆“油落画制羽造工蝴厂”帜。很龙岗星区还碰汇聚拾着僻50栽0家罚印刷客企业孝，拥偷有像明当纳珠利、鸽天时复、力坡嘉国劣际、党中华幅商务擦这样宵的国翅际印厦刷业谦航空黎母舰惊，几朝乎可敏以包呼括印毁刷业难的所息有门口类，阻形成脸了具寺有特漫色的抛印刷默产业祖园。挡小结绘：泛龙岗仙区经踏济较维为发屋达，符经济银总量抢大、尤增长闲速度秆快，瓜居民忍收入傅高，吗市场暗容量卖大。相龙岗誉区主烛导产着业突才出，舱竞争乘力强北，未迫来经添济增踏长潜航力较枯大。河宏观蓄经济冰环境湿良好玻，适沫宜进季行房所地产月项目叨开发免。失龙筐岗区墓地产衣市场凑分析敌一、墓概况雅1．扑销售抗量醋20上05愈年，瞧深圳牢市引商品矮房销泪售面桃积累坏计9益93搞.2册0万扯平方龙米，披同比宴增长探9.踢3％汽。其徒中，屋住宅蔑销售守面积臂90砖1.落13痰万平赏方米旅，同己比增傻长1佳2.辆28贡％垒。睁从2潮00乳5年青各月酷各行凉政区圣住宅燃销售蜜面积丸分布夜来看漫，特储区外翁置业巴已成诊主流猴，宝三安区郑已居兆首位耗,占殊全市瞎销售能面积例的份喉额从氏20雪04设年的栗21雷％上秒升到肉30解％；踢龙岗您区居擦其次棒，所汽占份木额从悠20蚂04椅年1趟8％夹上升年到2检0%裕，销奔售面远积1贵82连万平寻方米物；草福田家区销基售量乖占全句市的纪19袍％（渴20威04鸽年占嘱16洗％）仪；南饺山区削销售炊量占剑全市忌的1连8%顿（2浓00己4年告占3阅3％反）；点罗湖山区销笼售量洽占全浮市的玩11蛮％（厅20县04油年占妹10巩％）矩。特只区外类两区俯合计利占全竿市5手0％础，特问区外健置业匙已居柔主要置地位榆。胆20戴06榨年上惕半年难，特惊区外抱销售网规模挤继续捉上涨俱，娱共销兄售商雁品住按宅2谱15雨25絮套，车同脱比上抖涨6联.8共8%抄，占级总销北售套原数的换5礼5.颠02永%；肌销售旁面积戏2伍16啄.6肝1万案平方品米，辅同比燥上涨祥8誉.9蒸3午%，择占总立销售寒面积伞的帖58卫.4艰3%役。其顶中宝趋安区袜销售菜住宅池1怕11乒05茶套青，销惩售面非积绍11浸0.寸32污万脆平方倚米；附龙岗忠区销亩售住社宅欠10糠42赵0焦套，卷销售倒面积李1爪06腥.2鼻9拥万平冠方米痛。料而同肥期特逼区内拉共销逝售商天品住隆宅躁17什59涌8套欧，理同比项下降撑34杯.4辞6%予，完销售或面积嘴1乎54潮.1乔1万茫平方卫米，维同比珍下降暮3某2.味53虹%。梳其中皮，罗乐湖区蔬销售音套数怨4球93顿5套爽，销吼售面周积习36曲.0韵5湾万平自方米忆；福吗田区秒销售吨套数法5习50悟0蜘套销桌售面璃积层41大.2伞3假万平勺方米肢；南孔山区赌销售坚6饼48啊5工套，哪销售的面积鸡71梳.5典3万狼平方女米；班盐田打区销寇售井67膏8套伏，销舞售面湾积怪5.弃30熔万平脆方米袭。继2．班价格喊20费04办年龙宣岗区填均价探为4译,1首72旗元/勿平方浪米，含较2师00译3年故上涨闸20窝%。吧20题05类年，浓均价眉上涨潜至5纠28刮7元伸/平披方米拖，涨留幅达剥27住％。垫而0亚6年康上半番年已圾经比艺上年困上涨顾16我％，反涨势抽明显令。慢20渠05半年全摄市及绍各区都住宅逝平均誉销售创价格常指妄标箱单尼位拉20掌05击年灯20保04映年苦同比罗%惕全市免商品校住宅昌均价锡元扒70方40遥.1狭59拥97冤.5王2棚17素.3刚8拉其中敬：罗辫湖区温元网83帜10愧.0表6冬79辱98兆.0燕8彩3.承9雕福田景区辉元拔90筒91迹.7她5箱78院01脾.1阿4酿16预.5勿4所南山贸区鸭元板86乞99侮.9剩6凶64肯13旨.5梅3驻35翻.6选5真盐田尾区完元志78刺06脆.4辈8皱89纳42烂.1萌6掏-1轻2.惯7煮宝安瞎区睡元拾53价86希.2落41捞90唇.2效8周28宜.5眠4铺龙岗兰区赴元愁52循87厅.9舌8创41住53呈.3才8检27枝.3详2夹20鸽06配年1艰-6仅月叶深圳双各区啄住宅担销售慌统计骗行政番区宋套数深建筑冰面积室金额蚁均价券(建粘筑面涝积)苦平均敬面积垦宝安门11患10赏5寺11飘03扰17许0.独1疑77钱65舌48禾98筹81辆70脉39银.2捷49框7粗99集.3情39装94疏6冻福田摸55哭00僵41炕22岩66旋.4暗5灾51仪47犹40梳48侨82采12戒48磨5.惨62苍6赶74灰.9骑57熔53逝6傅龙岗厅10懂42嘱0盾10膏62葬88触3叠64竟97额73默46蛛26蛋61址13松.3枕11悄10墙2.葱00扬41哗3怎罗湖罚49服35旨36拴05病43得.5随3水34切89至25雕89罩83汗96狡77柜.7提74榴5拘73圣.0是58讽46挡6牲南山离64谢85准71标5牌34合5.鉴11获87皆57休23害70畅72办12启24忆1.页97宣5暗11致0.臂30甩76爹5际盐田挣67详8板52漏96慰5.隶01攀36击71侨56污18做6国69饭32塔.0号51聚7蛾78例.1椒19枣48承3突二、患板块某分析尿龙岗度中心森城茅20览04宾年，罢和兴分花园筝四期御、煦鸟苑、颈天健债·郡话城、定花半事里和其东方梁沁园胡等相骂继入洲市，倦市场械需求煎得到针了集时中爆呼发，枣几个盟楼盘恶都受象到了色市场筝的追拳捧。余20瓶05朱年，文锦绣驳东方史、东硬方御究花园忽、罗纲马公拔园、增俪景泪中心漂又陆奇续推嫂出。遭从新栏推楼园盘看删来，锡产品春素质而和产狭品创胀新都落较过混去有饱了新丧的突麦破，再如花房半里蛇的建专筑设明计是续独特宅的复男式板形楼设聋计，谋家家诚赠送心超大童露台河，一唐梯两天户、宁南北庸通透批，这殖样的蓝产品逐目前养在市谈区内徐都尚河未出矿现。队与此箭同时吃，中抛心城居市场农已呈饱现出倍片区乐特征压，目趟前较瓣为明纯显的酬是规袜划中项的中济心城您中心堂区和净清林糠中路挨以北上片区傲。中垫心城猎中心神区是助中心间城规故划优规势最泳强、锣发展斯最成备熟的嗓区域彻，片吊区过赶去已脾有紫蹦薇苑单、俪纪景鸿拍都等何高尚语住宅造，未嫁来九切州新词都市宏等大从型项约目的绣面世击将把茧片区窗的居性住价制值发翻挥得已更高肤，该元片区改将逐茫渐发纪展成恨为中酸心城裁的中戚央生商活区蛮。而搭清林嫁中路北以北订的片友区以絮教育芦为核税心优盘势，绝逐渐脆发展忍成为谜成熟揭的居笑住片建区。梦两个血片区壶各具土优势嘴和特析色，馆形成甘了中查心城更住宅兆市场钩的热畅点。牧在一稻级市燥场方升面，无中心枪城土闹地市摔场也墓呈现拒出众覆兵密铜布的讯情况龟。中揉心区愚附近捐，九山州地漏产、些鸿荣蚂源、冠鸿基茂地产璃拥有腊10浊0多情万平者米的钻土地捉储备可；西跑北面戒，招战商地牌产、俊融发数、天姑健拥待有近跨50孟万平票米的翼土地叠；东蚊南面袭，星迹河地斤产、谁名居却地产劲拥有尚近5骗0万容平方易米的米土地砌。目毁前中殃心城迷至少批有2然00敌多万骗平方吉米建殊面的泽土地爱掌握青在各挺大发鸟展商错手中呢，其裂中有义不少愤是市猜内的暑品牌晶发展快商。布吉灯布吉类向来郑以大坡盘引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