产权式物业开发模式及深圳案例实证3

产权式物业开发模式及深圳案例实证分析摘要本文首先介绍了产权式物业基本理论，结合深圳特区两个案例详细分析了产权式酒店存在问题，围绕旭飞好时光休闲投资公寓提出10点完善建议。一、产权式物业定义与种类产权式酒店是房地产与旅游项目嫁接后的产物，即酒店将每间客房的产权独立，分别出售予投资者，投资者在购买了产权式酒店的产权后，可将手中的产权进行转让和自由买卖，也可以确定自己每年使用酒店的天数，其他时间则交由酒店管理公司统一出租、经营、投资者收取一定比例的返租（经营）收入，以实现保值增值。这与传统的住酒店以及传统的房地产投资有着本质的区别。----投资者购买产权酒店后，可拥有以下的权利：一、拥有的产权可自由买卖；二、每年可确定自己的使用天数；三、其他时间则交由酒店管理公司统一出租（经营），从中收取一定比例的返租（经营）收入，实现保值增。产权酒店分类产权酒店主要分三类：时权酒店、退休自用酒店和有限自用投资型酒店一、时权式酒店向游客出售在一定时期内使用酒店客房和娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或交换。二、退休自用酒店是投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报，到退休时作为养老的住所。三、有限自用投资型酒店的客户６０％是中产家庭，４０％是企业集团，家庭投资主要是为了增值和分红，顺带度假；集团购买一方面用于投资，另一方面可用于员工度假或公司年会专用。早期产权式酒店的运营缺乏灵活性，消费者想到不同地方度假，引进可交换概念(vacationexchange)满足旅游者到不同目的地旅游的需要势在必形，1974年首家分时度假交换公司RCI成立以后，新的交换服务方式越来越多。人们不仅可以交换固定档次的住宿时间与娱乐服务，而且可以选择不同档次的娱乐时间和产品。点数制（point）与点数制网络是最新发展起来的分时度假体制。90年代出现点数制扛贴籍19舟90剥年，屈进入紫分时戒度假射领域夜的迪民斯尼榜公司捎率先臣推出坛了点晶数制盼（又君称为少分数映制）仆。即猪顾客嘴购买伙的已陪经不菌是某隆处房念产一资段时阔间的糖使用岭权，夸而是灯购买唤一定榆的点金数，留以所浅购买秘的点贵数来氧选择插消费断标价弯已经户折合埋成点置数的梦住宿健和娱梳乐产永品。枕欧美潮公司所与南船非公到司也爬采用遗了点卡数制气。些90斧年代锡末期吉出现纲点数糖制俱碰乐部权和全器球点渣数制尽网络湿怖小点数耗制俱裙乐部殖一般离拥有恶几处脆度假婶房地洽产，黄不同亿房产溪有面筝积、罢档次企等差巴异。站在点强数制缺俱乐钥部普似及以盆后，丰通过茅计算套机网织络技驰术将桃各地岗的点孝数制秩俱乐哄部联消网交桃换，件使消写费者获具有土更大捞的选仆择性越。香推蝇R砌CI惨欧洲博分公怒司于熔19施99咏年5得月完细成点床数制污网络歇检测蒙，并逼于2敏00诵1年宾将点冠数制得网络秘推向恶全球益。柄产权怎式酒帽店在紫深圳徒的发踢展姓遭岁非捐家羡护羊坐熊舱表1析深不圳特皂区产箱权式浮物业寇分类皇实例采深圳别雅兰胀酒店鸣位于户深圳打盐田柏区大廉梅沙烈海滨痕，属武于旅踪游度盖假酒茄店，成是深堂圳第经一个掩产权老式酒任店，山19疑2间恨标准猫客房临，陷20屑01仓年碎4感月岭23坚日罢试业毫。锦发展吃商：微雅兰叠置业殿(甘深圳凤)凡有限俘公司安属于笨典型奶的产这权式炎酒店午旭飞谨高时星光休竟闲投止资公君寓胳介于算酒店益与住翻宅之欠间的边投资授品种与。滴例如蜂旭飞炼好时克光投讯资休倚闲型钱公寓翅就属颠于此犹类。澡旭飞何华达轧园位工于翠煎竹北傲路豪昆宅区叉，繁任华的懒翠竹乒北路结商业春街是扫家庭时聚会爹和商文务居痒住的御理想汽之选辉；投址资计告划：黄“抗首付践1竹成，博坐享靠其成贿，重20陷年自筛动回碧收使照用权但”挣“钳首付筋2铲成，那坐享喂其成沫，图13躁年自所动回榆收使袋用权园”往“磁首付嘉4沸成，洞坐享村其成爆，槐7跪年自狼动回怜收使窑用权党”沫深圳袖中港自城购席物广厌场省产权骑式商固场对作为腔一个器建筑屡面积柄达鸡4逆万多脊平米堤的超极级商倚城，咸中港醋城设忍有崇16查部自报动扶竭梯和况豪华列观光袄电梯填，数40苍0弄多个丛车位仰，同击时还衣拥有塌40唱00万多平将方米飘的休脊闲广握场。葵产权沾式商王城等史于对竟传统丙商场帐出租呢柜台脊方式摆进行浑革新穿，可叼以通畏俗理朋解为斗拥有露产权苦的柜幻台或亡铺位洲，例屈如深共圳中炼港城倒就推森出这两种投回资模铜式。牌投资吵伍万皆元6文0年贞收益先为6龄2.台8万研元箱深圳纯市钜切华投充资发霸展有刃限公霜司推嚼出的鸦中港渗城购夸物广巴场属县于产沫权式史商场单独的度假房产单独的度假房产房屋面积可变时间长短可变购房期限可交换可交换永久或定期息驼版炉社聚逮牛哥芦疑悟图1羊比电较灵旅活的带产权拿式酒拖店匪二、鬼产权秤式物纺业运汗营及茎其优柏缺点临分析树消费堵者在领购买划分时沃度假孟产品箩时，岔越来狡越多殿地关午注其让可交句换性贼，所葡以加捆入一必个交风换公普司就爷成为凭许多盟分时哑度假贿开发磁商的元迫切丛愿望盯。蜜饶产权师式酒愧店典环型模匠式如令下：开发商开发商销售代理商销售代理商会员会员交换公司交换公司会员会员啦饭归辰肆萝丹拉拥都场图2恼.锤典型耕的分燃时度纳假运嫌营机耗制巴国外仪最大但的分皆时度喜假交立换公炸司是创RC意I,爹国内抄首批则成立厌的交气换公认司是摊华夏铁之旅糟。计通算机筛网络僻与信缘息处蜓理技猎术为胸分时枣度假订的可景交换守提供仇了技溉术基孔础，摩象R坏CI弯能够中为十冷万以怜上会掌员提罪供服朝务，章两者冤对比武分析君如下燥：咏表2凯国抛内外这典型仓分式鹅度假塌交换翼公司固经营民比较践产权夺式物授业主药要优摸点：悲产权唱式物省业属价于投捏资型霉物业含，为刃老百同姓提运供了谣新的答投资目渠道胃，投膨资风居险比销股票赔小，纤投资熟利润裁比储焦蓄和蚀保险捞大。净表3占投奴资股料票与暂投资趋产权储式酒欺店比短较吊表4冠投屯资产真权式加酒店滋与投宾资人熟寿保慈险比统较青比较轻项目惩投资哄养老贝人寿林保险酿投资怕产权程酒店傲产权姓式酒坦店实糖例解性质漫储蓄幕型抗寻意外逼保险局低风须险新坦型投与资已旭飞夺.像好时泳光休遗闲公瓜寓痛投资氏金额近分期虫小额到投资犁一次秀性小验额投贝资蔽一次仓性小殃额付赔款，洋也可冠以一厌次性漂购买元产权图投资哈期挂数年坛到数敏十年污不等伙首期负款一胶次性们投资贩。后最期以授酒店桃年度般利润洽冲抵抖比分似或全宫部月动供楼伐款滋首期蚂款多剃种付址款方辜式鄙回报于时间贸退休秋时或吓者遇霜到意摧外伤借亡时苗方可普获得揭回报法；通竿常只惨有2途0-贷30潮年回揉报期励可获润得年则度利雀润分惊红及歇其它游多种铲收益肌，拥惭有挥产权肾和酒郊店经次营回日报持除了层正常段利润虚50沃年回飞报外汤，还偿将3哑3万瓦健康膝保险蔽作为交回报臣内容椒，创顿造性调将两捉个投奋资品汽种进毒行结侧合千缺点谁：存疫在经狮营压磁力较厅大，铸高收犯益必奸然要辉求具役有较丸高的匹管理宰水平旅。俗产权贼式酒户店既眼然是候一种节投资册方式阳，就云不可纹避免涌具有羽风险秩。污闷首先如我国绳的产惑权式著酒店绝整体室并不诱成熟绪，仅糕仅是牵刚刚若起步苏。即夜使是进在起嚼步较浇早的闻地区凤，也搏不能蛾保证洁他们涂个个谷都能捐赚钱随。比张如在叹海南受，海惩南在眨八九朋年前棒就出考现了店产权荡式酒彼店的杏萌芽务，但叫是并腾没有雁形成码真正栋的产刮权式宪度假撕酒店根。究忽其原市因，灿策划掠者主泼要是粥想把驱楼房继尽早消售出贞，其马目的殖并不烤是为驻了发板展旅汉游业挂；更滑有甚睬者，壮那时懒的开眠发商冬大部牌分冲进着炒厚楼而聋来，污一幢违楼盘努往往泻经过逐数位祝开发蔬商炒疫作，偷而不锹是针撇对最护终客涂户需译求开质发。文直接虾造成风的后驱果就退是剩夏下一赠大批院“绿半截敬子匠”选工程浓，使嘉许多循投资违人上致当受恋骗。灿三、阻产权袋式物面业相找关的云法律末问题墙产权筐式酒帽店核主心法潜律问忙题题（彼1）叫如何奶保障炼销售俊过程座中消增费者亦的权败益？岸开发仍商与司销售慎代理疗商的功衔接纲、监犬控非雁常重萄要。邮类似故王侯剑对三逼九产扔权式盖酒店扁的过渡头宣孔传不牲可取颗，非带常容腥易用霸过高园的投斧资回雪报率恐欺诈少消费毛者。轿（充2）扛如何袄在财婶政困锦难时浅不影偏响消闪费者秩的住补宿权判利？荒（属3）闻对于针已经视存在采法律善纠纷揭问题衣的烂蜡尾楼泰或空光置楼底，只窄有位速置较稳好，争周围底环境篇较佳俭的楼耳盘才辅能改影建为坛产权仇式酒阴店，尼产权奉式酒盈店不付具备嫂普遍躲的推刺广性半，否皱则会希产生上更严员重的抢法律珠问题轮。伪在产茅权式做酒店掀运营评过程泊中保扁护消养费者挖权益夜的法积律问冻题叶产权龙多头艇销售哭，欺缓诈消战费者品。尼开发掘失败硬，发落展商脱无力哪完整逼整个缠项目舞，造拘成投收资者野的投燕资损球失。蜘公正蛋经营笑音如何丙确认学客房起出租骂率，后客房赵出租次收益桌与公朝共部辨分经局营收袭益的隐分配苏比例陕问题铜，恶垂意减衣少总所的经涛营收蕉入，盏增加毁运营缓成本串。段合同削条款床强迫趁性，慧许多围产权铃式酒问店实播际上律只是贱分时远度假舟产品斥，投煮资者翻签定唤的不促平等袭条款届造成睛消费冈者不僵能享俱受到杠产权六所有粉者应膊用的塞权益蚕。卫（5捷）背.悬投资桥回报俩承诺锐无法蜓兑现秃引起臭的法冈律纠姓纷。旁四、恐深圳遣产权被式休清闲公敢寓与悉实证混分析廊奇歉深圳盟特区互报广岁告中溜心地讲产部义记者呢王侯游先生滥从商跨业角身度出策发，兰提出绪所谓努的服匆务型牛酒店饱第五迎类投塘资概皇念，隔具体景表现字为器“级四个茂新婶”镜：一队是产鞠品新禾理念询，投潜资型口物业膀不再友仅局虫限于妥产权启式酒荡店、飞酒店漆式公铁寓、摧my羊of蓄fi辆ce参等简越单层汽次的啦投资禽，而斑是注福入国错际上箱通用次的分“柿服务纯性酒答店公塌寓慌”—哪——色即酒躁店中僵蕴含研家的章功能楼；二抱是投务资新犯品种倦，它泄比证脸券、颈保险和、商夫铺等朗投资效回报都更丰粪厚、慈更稳点定而身被市宜场日裹益关点注；袖三是痰服务览新境物界，备一般灭住宅屈型物扇业的牧服务弃大多纪是以美舒适事、方大便为桌核心关理念争，而四投资充性物溉业则到是以翁保值石、增亭值为就核心辅理念愈的，况它不追仅是摄销售相一种观投资钢，更赌是创粗造一威种投胞资；饭四是灯房屋幅新银吴行，业投资肥性物括业把恼租售选、服卧务融砍入销必售过闸程中拍，是偏二级倘市场诞上的犹全新沾房屋果银行雕。软投资仅型物忘业的于创新话代表携作是霞三九爹地产词打造红的丹思枫叼·飘白露母，最爪能体捷现投而资型站物业方的狂“涛四新扔”租原则璃。它率是一本座纯翁粹的泡国际抓五星敞级服责务性蹲酒店替公寓坦，它毯的布打置与宫其说圆是酒拼店，兔毋宁准讲更妖是一剩个温展馨的举家。狱在投艳资上融，它堪设定长的多布赢模义式，规几乎废是年迈30优％以讯上的鲁回报贼率；碍在服围务上躬，只膏要交必付首照期马18柴万，哀就可仙永不鹅供楼假，由进三九润大酒季店全谊程式雅管理花等等偏。屋综上很所述掩，笔片者认革为丹篇枫翠·景白露猾项目铺在地规产销存售和积支付屡方式倡上确此有创校新，袄引入望五星探级服居务性嘉酒店寄公寓誓理念粮也是团神来洁之笔浴，借疏鉴了亩国际笋不动戏产投寄资惯颂例、扔过剩昌经济蜘时代教普通佩商品予（例误如家级电）违的售午后服我务思蜓想、倒并引慢入现颜代金袜融的垂运作缝方式酿，值茅得肯露定理倚念创献新。圆但是彩在利猴润回云报宣看传方土面，日开发遍商缺捎乏对辣宣传杜方面棚的有根效监锅控，震笔者故对丹烫枫开·居白露炸进行称简单迹分析健，客薪户投娇资1早8万缎元，纺按照柳30搂%回探报率蓬，那搏么每熊年回馅报利疾润是普5.悠4万捕元，爱50望年回涝报利搁润是隶25唇2万竿元。出有两饼个问理题，制需要萄向王开侯蓬先生削请教铸，3松0%败的投流资回清报率孔有什胳么保搁证？秋误导奔消费畅者的番行为这是否票是不拆道德皱的行循为？摘业僚广翁东旭互飞集舞团公完司下撇属的鱼上市盟企业逼旭飞参实业要公司唤在深挽圳首迟先推密出产猛权式歉休闲见公寓出项目欠，该期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